Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.688.2025.2.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 września 2025 r. (data wpływu 17 września 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.     Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Y

2.     Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Q

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnicy – Y i Q (dalej: Podatnicy) (…) 2020 roku nabyli umową sprzedaży grunty orne, tj. działkę o numerze geodezyjnym (…) o obszarze (…) ha w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Transakcja odbyła się za zgodą Dyrektora (…) (decyzja nr (…) z dnia (…) 2020 roku). Od tamtego czasu nieruchomość jest dzierżawiona rolnikowi, który uprawia tę ziemię.

Dla nieruchomości (działki nr (…)) została wydana decyzja Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2025 roku o warunkach zabudowy nr (…) dla inwestycji – budowa (…) budynków jednorodzinnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

(…) 2025 roku Wójt Gminy (…) wydał decyzję nr (…), mocą której zatwierdził projekt podziału nieruchomości, tj. działki o numerze geodezyjnym (…) o obszarze (…) ha w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), na działki nr: (…) … ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha), (…) (… ha). Łączna powierzchnia działek po podziale = (…) ha (jest różna od działki przed podziałem z uwagi na uaktualnienie pomiarów geodezyjnych). Ponadto, decyzja została wydana pod warunkiem zapewnienia zbywanym działkom (powstałym w wyniku podziału) dostępu do drogi publicznej. Podatnicy zamierzają sprzedać (…) z (…) wydzielonych działek, a jedną zostawić sobie z przeznaczeniem na budowę domu. Również środki uzyskane ze sprzedaży zamierzają oni przeznaczyć na budowę domu. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości wydzielonych poprzedzona będzie normalnymi działaniami sprzedającego, które nie charakteryzują podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, tj. np. ogłoszeniami w prasie, mediach społecznościowych itp. ani Pani Q, ani Pan Y nie są podatnikami VAT.

W odpowiedzi na wezwanie, uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.  Grunty orne (tj. działkę o numerze …) Pan Y nabył wraz z żoną z zamiarem prowadzenia tam działalności rolnej.

2.  Dzierżawa była w formie umowy ustnej, bezgotówkowej z zaprzyjaźnionym rolnikiem, aby grunt nie leżał odłogiem.

3.  Pan Y z żoną nie pobierali czynszu i nie był odprowadzany podatek. Rozliczali się częściowo z rolnikiem w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach.

4.  Podatek od nieruchomości nie był odprowadzany. Podatek od gruntu rolnego – zwolnienie od podatku od nieruchomości. Podatek rolny i leśny nie należy się z uwagi na ustawowe zwolnienie dla gruntów słabych klas bonitacyjnych.

5.  Zakup działki o numerze (…) został sfinansowany ze środków prywatnych.

6.  Państwo YQ nie występowali o opracowanie lub zmianę MPZP dla ww. terenu.

7.  Działka nr (…) była dzierżawiona jednemu rolnikowi przez cały okres posiadania.

8.  Jako, że gminy mają obowiązek ustalania planów ogólnych i w zamierzeniach Gminy (…) działka miała być objęta zakazem zabudowy, to Państwo YQ (jak i zdecydowana większość ich sąsiadów) wystąpili o wydanie warunków zabudowy, myśląc o potencjalnej utracie wartości działki nr (…) bez takich warunków, a nawet braku możliwości jej późniejszej sprzedaży bez takiej decyzji.

9.    Państwo YQ nie podjęli i nie zamierzają podejmować żadnych dalszych czynności mających na celu uatrakcyjnienie działek.

10. Państwo YQ nie mają zamiaru podpisywać umów przedwstępnych oraz nie przewidują zawierania żadnych dodatkowych warunków przy ewentualnej sprzedaży działek.

11. Państwo YQ nie przewidują zlecania ewentualnej sprzedaży działek pośrednikom. Nie chcą oni ponosić dodatkowych kosztów.

12. Państwo YQ posiadają jeszcze działki z wydanymi warunkami zabudowy. Na obecną chwilę nie zamierzają ich sprzedawać (działka (…), miejscowość (…), gm. (…); działka (…), miejscowość (…), gm. (…); działka (…) i (…) miejscowość (…), gm. (…); działka (…) miejscowość (…), gm. (…)).

13. W przypadku konieczności sprzedaży działek Państwo YQ nie wiedzą jeszcze w jaki sposób będą szukać potencjalnych nabywców, jednakże najprawdopodobniej jak najmniejszym kosztem, tj. poprzez zamieszczenie ogłoszeń w prasie lokalnej oraz umieszczenie baneru na gruncie. Nie mają oni doświadczenia w tym zakresie.

14. W (…) roku Państwo YQ sprzedali grunty orne, które żona nabyła w formie aktu darowizny od rodziców, którzy do momentu sprzedaży uprawiali ziemię. Przyczyną sprzedaży działki rolnej był projekt gminy (…) z przeznaczeniem ziemi dla firmy logistycznej. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone w roku (…) na zakup gruntów ornych (działki nr (…) oraz (…)) w gminie (…), powiat (…). W (…) roku Państwo YQ sprzedali mieszkanie w bloku w miejscowości (…), które nabyli ze środków prywatnych w (…) roku z przeznaczeniem w przyszłości dla ich dzieci. Mieszkanie to było wynajmowane przez kilka miesięcy. Środki ze sprzedaży Państwo YQ przeznaczyli na remont domu rodzinnego w miejscowości (…).

Pytanie

Czy dostawy nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych działek powstałych z podziału działki nr (…) – najpierw rolnej, a później o przeznaczeniu zmienionym decyzją o warunkach zabudowy na mieszkaniowe jednorodzinne) podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (PTU) podlega między innymi odpłatna dostawa towarów, którymi są także nieruchomości. Przy czym, aby mówić o tym, że dana czynność podlega opodatkowaniu PTU, to musi być ona wykonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym:

„1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT odwołuje się – w zakresie definicyjnym – do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym:

„2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Podstawowym problemem w analizowanym zdarzeniu przyszłym jest zaliczenie do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT tych czynności zarządu majątkiem prywatnym osoby fizycznej (osób fizycznych), które w efekcie prowadzą do dostawy nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym wydzielonych z nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym (chwilę wcześniej – rolnym).

W ocenie Podatników, dostawy nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych działek powstałych z podziału działki nr (…) – najpierw rolnej, a później o przeznaczeniu zmienionym decyzją o warunkach zabudowy na mieszkaniowe jednorodzinne) nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprawa ta była przedmiotem co najmniej kilkunastu orzeczeń polskich sądów administracyjnych, wśród których najdokładniej, w ocenie Podatników, opisał ją Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 roku (I SA/Ke 219/24). Z analizy art. 15 ustawy o VAT wywiódł on następujące tezy:

„Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT. Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT”.

Co więcej:

„Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego” (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 roku, I FSK 427/23).

Podsumowując, w ocenie Podatników dostawy nieruchomości niezabudowanych (poszczególnych działek powstałych z podziału działki nr (…) – najpierw rolnej, a później o przeznaczeniu zmienionym decyzją o warunkach zabudowy na mieszkaniowe jednorodzinne) nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, dlatego że będą to zwykłe czynności zarządzania majątkiem prywatnym osób fizycznych, a nie czynności zawodowe (działalność gospodarcza) w zakresie handlu nieruchomościami

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z małżonką jest Pan od (…) r. właścicielem gruntów ornych, stanowiących działkę o numerze geodezyjnym (…). Od tamtego czasu nieruchomość jest dzierżawiona rolnikowi, który uprawia tę ziemię. Jak Pan wskazał, umowa dzierżawy była zawarta w formie umowy ustnej, bezgotówkowej z zaprzyjaźnionym rolnikiem, aby grunt nie leżał odłogiem. Czynsz nie był pobierany. Rozliczali się Państwo częściowo z rolnikiem w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach.

(…) 2025 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji – budowa (…) budynków jednorodzinnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. (…) 2025 roku została wydana w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, tj. działki o numerze geodezyjnym na działki nr: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…). Aktualnie nie zamierzają Państwo podejmować żadnych dalszych czynności mających na celu uatrakcyjnienie działek. Nie mają Państwo zamiaru podpisywać umów przedwstępnych oraz nie przewidują zawierania żadnych dodatkowych warunków przy ewentualnej sprzedaży działek. Nie przewidują Państwo również zlecania ewentualnej sprzedaży działek pośrednikom.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanych we wniosku działek wydzielonych z działki nr (…), będzie obciążona podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będą Państwo spełniali (Pan i żona) przesłanki do uznania każdego z Państwa za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie istotny jest też powołany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie – jak Pan wskazał – rozliczał się Pan wraz z żoną z rolnikiem, który dzierżawił grunt w barterze, świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 cytowanej wcześniej ustawy – Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Dzierżawa stanowi więc odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednakże odpłatność w rozumieniu ustawy o VAT nie musi mieć jedynie formy pieniężnej.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarza się, że umowy zawierane między stronami transakcji przewidują, że zapłata za towar czy usługę nastąpi nie w formie pieniężnej, lecz w formie innego towaru i usługi (ewentualnie innych towarów i usług). Umowy takie, nazywane umowami barterowymi, stanowią rodzaj bezpośredniej wymiany towarów i usług (towarów na towary, usług na usługi, usług na towary lub towarów na usługi).

Umowa barterowa jest umową konsensualną i wzajemną, a istota wzajemności polega na tym, że między świadczeniami stron zachodzi stosunek ekwiwalentności. Wymieniane towary lub usługi powinny mieć równą wartość, dlatego przedmiotem opodatkowania w transakcjach barterowych jest zawsze dochód realizowany w cenie towarów. W tym przypadku stosuje się przepisy o sprzedaży, przy czym każda ze stron jest równocześnie sprzedawcą i nabywcą.

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z charakteru umowy barterowej wynika więc, że czynności wykonywane przez strony transakcji barterowej można uznać za odpłatną dostawę towarów oraz odpłatne świadczenie usług podlegające VAT.

W analizowanej sprawie, od momentu nabycia działki nr (…), z której wydzielone został działki będące przedmiotem planowanej dostawy, były dzierżawione rolnikowi, który uprawia tę ziemię. Nie pobierał Pan z żoną czynszu i częściowo rozliczał się Pan i żona z rolnikiem w barterze. Nie ponosił Pan z żoną kosztów utrzymania działki, w zamian świadcząc usługi weterynaryjne po niższych cenach. Zatem działka nr (…), z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem planowanej transakcji była, w sposób ciągły wykorzystywana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, gdyż – jak to wskazano powyżej – umowa barterowa stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające VAT. Zatem sposób w jaki wykorzystywał Pan i żona działkę nr (…), z której wydzielone zostały działki przeznaczone do sprzedaży spowodował, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr (…), z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem wniosku powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania działki nr (…) w działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że działka nr (…), z której wydzielone zostały działki do sprzedaży, nie służyła i nadal nie służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych. Tym samym, działki wydzielone z działki nr (…) w momencie ich dostawy, będą stanowiły składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, a zatem ich planowana sprzedaż, nie będzie stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowana dostawa działek wydzielonych z działki nr (…), nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego).

Ponadto, jak wynika z wniosku – wystąpił Pan z żoną o wydanie warunków zabudowy dla działek, myśląc o potencjalnej utracie wartości nieruchomości, bez takich warunków. Dokonał Pan z żoną podziału działki nr (…) na mniejsze. Dokonując powyższych czynności uatrakcyjnił Pan z żoną nieruchomość, która niewątpliwie stała się bardziej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, co w konsekwencji pozwoli a uzyskanie – jak sam Pan wskazał – korzystniejszej ceny. Zatem nie można zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że zbywa Pan z żoną majątek prywatny. Z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Dokonując opisanych powyżej czynności, podjął Pan z żoną działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan i żona aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nastąpił ciąg następujących po sobie czynności, które doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości celem jej sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Pana i żony, a sprzedaż działek wydzielonych z działki nr (…) – jak już wskazano wcześniej – będzie stanowił realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podjęte przez Pana i żonę, a opisane wcześniej działania spowodują, że działki utracą charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana i żony za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek wydzielonych z działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Pana i żonę działek wydzielonych z działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy
i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił we wniosku wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Y (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.