Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.694.2025.3.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

-   prawidłowe – w zakresie zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia opłaty pobieranej od najemcy dotyczącej centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej, zimnej wody i kanalizacji,

-   nieprawidłowe – w zakresie zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia opłaty pobieranej od najemcy tj. opłaty eksploatacyjnej, opłaty dotyczącej funduszu remontowego, opłaty za wywóz nieczystości (zwanej przez Państwa „podatek – wywóz nieczystości” lub „opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi”), opłaty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, opłaty stanowiącej wynagrodzenie zarządcy i opłaty za miejsce garażowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismami z 22 i 25 września 2025 r., będącymi odpowiedzią na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Wnioskodawca jest spółką komandytową, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (...). Spółka świadczy usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Spółka jest właścicielem mieszkań i zawiera umowy najmu tych mieszkań z: osobami fizycznymi, spółkami prawa handlowego oraz przedsiębiorcami (dalej: „Najemcy”), przy czym mieszkania, o których mowa, są wynajmowane tylko na cele mieszkalne (najem długoterminowy). Mieszkania, o których mowa w tym wniosku, są w każdym przypadku zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Spółka jako właściciel tych mieszkań jest członkiem wspólnot mieszkaniowych. Wnioskodawca uiszcza na rzecz wspólnot miesięczne opłaty, na które składają się m.in. opłaty za gaz, ciepłą i zimną wodę, odprowadzenie ścieków, dostarczanie ciepła, wywóz nieczystości, opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem lokali, fundusz remontowy, na podstawie rozliczeń otrzymanych od wspólnot.

Najemcy korzystają z mieszkań na podstawie umów najmu, przy czym są to zarówno umowy najmu instytucjonalnego oraz najmu zwykłego. Zgodnie z tymi umowami, mieszkania te mogą być wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z umowami zawartymi z Najemcami, Spółka obciąża Najemców kosztami opłat, które otrzymuje od wspólnot tj. gaz, ciepłą i zimną wodę, odprowadzenie ścieków, dostarczanie ciepła, wywóz nieczystości, opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem lokali, na podstawie rozliczeń otrzymanych od wspólnot.

Rozliczanie kosztów mediów z Najemcami (gazu, energii elektrycznej, cieplnej, wody zimnej i ciepłej) następuje na podstawie ich faktycznego zużycia. Mieszkania mają indywidualne liczniki mediów.

Spółka obciążając Najemców kosztami mediów nie dolicza marży. Spółka dokumentuje obciążenie kosztami mediów w drodze refaktury wystawianej na podstawie cen z dokumentów źródłowych wystawianych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Media takie jak ogrzewanie, ciepła i zimna woda, odbiór ścieków i odpadów są „kontraktowane” i rozliczane w ramach wspólnot mieszkaniowych przez administracje wspólnot i nie ma możliwości wyboru dostawcy lub podpisania bezpośredniej umowy między Najemcą a dostawcą mediów/usług ale Najemca ma możliwość kontrolowania wielkości ich zużycia.

Pozostałe opłaty, którymi Wnioskodawca jest obciążany przez wspólnoty, a które są później refakturowane na Najemców są obliczane na podstawie wielkości mieszkania (opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy) lub na podstawie liczby osób zamieszkującej dany lokal (opłata za wywóz nieczystości).

Najemcy mają wgląd do wszystkich faktur za zużycie mediów, jak również mają dostęp do liczników, gdzie mogą monitorować zużycie.

Opłaty za media są wykazywane w odrębnych pozycjach na fakturach dokumentujących wykonanie usług najmu przez Spółkę na rzecz Najemców.

Pismem z 22 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

I. Proszę, aby wymienili Państwo opłaty, o których mowa w pytaniu postawionym przez Państwa we wniosku.

Opłaty różnią się w zależności od konkretnej wspólnoty mieszkaniowej i obejmują łącznie:

- Centralne ogrzewanie

- Fundusz remontowy

- Opłata za miejsce garażowe

- Podatek – wywóz nieczystości

- Podgrzanie wody

- Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

- Zimna woda i kanalizacja

- Opłata eksploatacyjna

- Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi

- Wynagrodzenie zarządcy

- Energia cieplna

II.

1)   Na jakich zasadach w podatku od towarów i usług jest opodatkowana usługa najmu mieszkania (np. korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Usługa najmu mieszkań, o których mowa, jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

2)   Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę gazu, energii elektrycznej z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym ma możliwość samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

W przypadku gazu – nieruchomości objęte wnioskiem nie posiadają instalacji gazowej.

W przypadku energii elektrycznej – wniosek ten również nie obejmuje energii elektrycznej, ponieważ ta jest kontraktowana poza wspólnotą mieszkaniową i rozliczana osobno z najemcą.

Dla dostaw mediów które są objęte wnioskiem, są one kontraktowane przez wspólnotę zarządzającą daną nieruchomości i najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umowy na ich dostarczenie.

3)   W odniesieniu do opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego (proszę wskazać osobno dla do opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego):

 a) Jakie konkretnie świadczenia składają się na opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy?

Opłaty eksploatacyjne – świadczenia różnią się w zależności od konkretnej wspólnoty i okresu, obejmują następujące pozycje – konserwacja dźwigu windowego, usługi pocztowe, utrzymanie czystości, naprawy i konserwacje, ubezpieczenie części wspólnej, wynagrodzenie zarządcy, serwis separatora, energia elektryczna części wspólnej, przegląd kominiarski, opłaty bankowe, utrzymanie zieleni, terenów zewnętrznych, odśnieżania, dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja. Świadczenia wynikające z opłat eksploatacyjnych mogą różnić się w czasie.

Fundusz remontowy – jest to opłata płacona zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, która jest okresowo wykorzystywana na przyszłe koszty remontów oraz konserwacji części wspólnych budynków należących do danej wspólnoty.

 b) Czy kwoty opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego są stałe czy zmienne? Jeżeli kwoty są zmienne, to od czego zależą?

Kwoty opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego są stałe i zależą od wielkości lokalu mieszkalnego (stała stawka za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego).

 c) Kto – Państwo czy najemca – ma możliwość decydowania o wysokości opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego?

Ani Spółka ani najemca nie mają możliwości decydowania o wysokości opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O wysokości tych opłat decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Spółka jest członkiem. Spółka nie posiada wystarczającej ilości głosów we wspólnocie, aby móc samodzielnie decydować o wysokości ww. opłat.

 d) Kto – Państwo czy najemca – ma możliwość samodzielnego wyboru świadczeniodawców odniesieniu do poszczególnych świadczeń wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego?

Ani Spółka ani najemca nie mają możliwości decydowania o wyborze świadczeniodawców świadczeń wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O tym decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Spółka jest członkiem. Spółka nie posiada wystarczającej ilości głosów we wspólnocie, aby móc samodzielnie decydować o świadczeniodawcach ww. opłat.

 e) Czy obciążają Państwo najemcę opłatą (opłata eksploatacyjna i fundusz remontowy) – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Tak, Spółka nie dolicza marży do opłat.

4)   W odniesieniu do wywozu nieczystości:

 a) Kto jest stroną umowy na wywóz nieczystości?

Stroną umowy jest wspólnota mieszkaniowa danej nieruchomości.

 b) Kto i w jaki sposób określa wysokość opłaty za wywóz nieczystości oraz w oparciu o jakie przepisy jest ustalana ta opłata?

Wysokość opłaty za wywóz nieczystości jest ustalana przez radę miasta (...) w drodze uchwały. Opłata ta jest ustalana na podstawie liczby osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny. Opłata jest ustalana w oparciu o przepisy Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

 c) Czy przez wywóz nieczystości, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 3733)?

Tak.

 d) Czy obciążają Państwo najemcę opłatą za wywóz nieczystości – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Tak, Spółka nie dolicza marży do opłaty za wywóz nieczystości.

Pismem z 26 września 2025 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1)  W odniesieniu do: centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej (proszę wskazać osobno dla centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej):

a) Czy opłaty za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną są kwotami stałymi, czy zmieniają się w zależności od ich użycia?

Centralne ogrzewanie – opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

Podgrzanie wody - opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

Energia cieplna - opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

b) Jeżeli opłaty za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną są kwotami zmieniającymi się w zależności od ich użycia, to na jakiej podstawie jest obliczane ich zużycie np. na podstawie licznika, m² lokalu, ilości osób w lokalu?

Opisano w pkt. a)

c) Czy obciążają Państwo najemcę opłatą (za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną) – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Tak – w każdym przypadku Spółka nie dolicza marży.

d) Czy najemca ma możliwość samodzielnego zawarcia umów (dotyczących centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej) z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym ma możliwość samodzielnego rozliczania się z tym dostawcą?

Najemca nie ma takiej możliwości.

2)  W odniesieniu do: podatek – wywóz nieczystości, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi:

a) Co rozumieją Państwo pod pojęciem „podatek – wywóz nieczystości” np. czy jest to opłata za wywóz nieczystości, proszę opisać?

Pojęcie „podatek – wywóz nieczystości” jest opłatą za wywóz nieczystości. Dokładna nazwa została przepisana literalnie z treści rozliczeń z jedną ze wspólnot, a w treści naszego wniosku opisana jako osobna pozycja od pozycji „Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi”, ponieważ wspólnoty mieszkaniowe w różny sposób nazywają świadczenia. Niemniej jednak oba terminy odnoszą się do opłaty za wywóz nieczystości, są tym samym świadczeniem.

b) Czym różni się „podatek – wywóz nieczystości” od „opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi”, czy np. używają Państwo tych pojęć zamiennie, czy też są to dwie różne opłaty, proszę opisać?

Opisano w pkt. a) – są to nazwy zamienne na to samo świadczenie.

c) Kto i w jaki sposób określa wysokość opłaty: „podatek – wywóz nieczystości”, „opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi” oraz w oparciu o jakie przepisy jest ustalana ta opłata?

Wysokość opłaty za wywóz nieczystości jest ustalana przez radę miasta (...) w drodze uchwały. Opłata ta jest ustalana na podstawie liczby osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny. Opłata jest ustalana w oparciu o przepisy Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

d) Czy przez opłatę: „podatek – wywóz nieczystości”, „opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi” należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 3733)?

Tak

e) Czy obciążają Państwo najemcę opłatą: „podatek – wywóz nieczystości”, „opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi” – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Tak – w każdym przypadku Spółka nie dolicza marży.

3)   W odniesieniu do: wynagrodzenie zarządcy:

a) Czy oprócz „wynagrodzenia zarządcy”, które jest ujęte w opłacie eksploatacyjnej, najemcy płacą osobno „wynagrodzenie zarządcy”?

Jest to zależne od konkretnej wspólnoty. W dwóch ze wspólnot pozycja „wynagrodzenie zarządcy” jest wyszczególniona jako osobna pozycja w zestawieniu opłat dla wspólnoty. W pozostałych „wynagrodzenie zarządcy” jest częścią opłaty eksploatacyjnej. Zatem zdarzają się przypadki, że najemcy płacą tę pozycję osobno, jest to uwarunkowane tym, w jaki sposób dana wspólnota mieszkaniowa prezentuje zestawienie opłat.

b) Jeżeli najemcy płacą osobo „wynagrodzenie zarządcy”, to proszę wskazać:

- Jakie konkretnie świadczenia składają się na „wynagrodzenie zarządcy”?

- Kto jest stroną umowy dotyczącej „wynagrodzenia zarządcy”?

- Czy „wynagrodzenie zarządcy” jest stałe czy zmienne? Jeżeli jest zmienne, to od czego zależy?

- Kto i w jaki sposób określa „wynagrodzenia zarządcy” i od czego ono zależy?

- Czy obciążają Państwo najemcę „wynagrodzeniem zarządcy” – jakim zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży?

Jest to wynagrodzenie za pełnienie funkcji zarządcy danej wspólnoty mieszkaniowej w zamian za obowiązki, które ten zarządca wykonuje na jej rzecz.

Zarządcami wspólnot, o których mowa we wniosku są spółki: (…)

Wynagrodzenie zarządcy jest stałe, a jego wysokość zależy od powierzchni mieszkania w mkw.

Wysokość wynagrodzenia zarządcy jest ustalana w ramach umowy o zarządzanie pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a spółką, która pełni rolę zarządcy w danej nieruchomości.

Spółka nie dolicza marży do pozycji „wynagrodzenie zarządcy”.

4)  W odniesieniu do zimnej wody i kanalizacji:

a) W jaki dokładnie sposób/na podstawie jakich danych jest określana opłata za zużycie zimnej wody i kanalizacji np. na podstawie licznika, proszę wskazać?

Opłata za korzystanie z zimnej wody i kanalizacji jest określana na podstawie wskazań licznika zimnej wody.

b) Czy najemcy mają wpływ na wielkość zużycia zimnej wody i kanalizacji?

Tak, najemca ma wpływ na wielkość zużycia zimnej wody i kanalizacji.

5)  W odniesieniu do opłaty za miejsce garażowe:

a) Czy zawierane są oddzielne umowy na najem miejsc garażowych, czy miejsca garażowe są wynajmowane w ramach jednej umowy najmu z najmem lokalu?

Miejsca garażowe wynajmowane są w ramach jednej umowy najmu z najmem lokalu.

b) Czy lokal mieszkalny wraz z miejscem garażowym objęte są jedną księgą wieczystą?

Nie, miejsca garażowe są w osobnej księdze wieczystej.

c) W jaki sposób skalkulowane jest wynagrodzenie za miejsce garażowe?

Opłata za miejsce garażowe jest skalkulowana w rozliczeniach ze Wspólnotą Mieszkaniową jako iloczyn wielkości miejsca postojowego (w metrach kwadratowych) i stawki za 1 mkw.

Pytanie

Czy Wnioskodawca, w świetle przedstawionego stanu faktycznego, do refaktury opłat od wspólnoty w lokalach mieszkalnych (wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne) może zastosować zwolnienie z podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, refaktura opłat od wspólnot mieszkaniowych jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Uzasadnienie

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 wyżej wymienionego rozporządzenia: Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz. 1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego, spełnione są więc wszystkie przesłanki niezbędne do skorzystania ze zwolnienia na podstawie rozpatrywanego rozporządzenia tj.:

-     Wnioskodawca jest właścicielem lokali mieszkalnych, ogół właścicieli lokali w budynkach, w którym znajdują się wynajmowane lokale tworzy wspólnotę mieszkaniową a Wnioskodawca jest członkiem tych wspólnot;

-     czynności (w tym przypadku refaktura opłat) wykonywane są na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (w tym przypadku na podstawie umów najmu) lokali należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową (w tym przypadku lokale należące do Wnioskodawcy będącego członkiem wspólnot);

-     opłaty te są niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

-     wynajmowane lokale są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…)

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Świadczą Państwo usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek, które są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Mieszkania są zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Państwo jako właściciel tych mieszkań są członkiem wspólnot mieszkaniowych.

Zgodnie z umowami zawartymi z Najemcami, obciążają Państwo Najemców kosztami opłat, które otrzymują od wspólnot.

Opłaty różnią się w zależności od konkretnej wspólnoty mieszkaniowej i obejmują łącznie:

- Centralne ogrzewanie,

- Fundusz remontowy,

- Opłata za miejsce garażowe,

- Podatek – wywóz nieczystości,

- Podgrzanie wody,

- Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej,

- Zimna woda i kanalizacja,

- Opłata eksploatacyjna,

- Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi,

- Wynagrodzenie zarządcy,

- Energia cieplna.

Centralne ogrzewanie – opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

Podgrzanie wody - opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

Energia cieplna - opłata posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg. wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw.

Obciążają Państwo najemcę opłatą (za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną) – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży.

Najemca nie ma możliwość samodzielnego zawarcia umów (dotyczących centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej) z wybranym przez siebie dostawcą.

Pojęcie „podatek – wywóz nieczystości” jest opłatą za wywóz nieczystości. Dokładna nazwa została przepisana literalnie z treści rozliczeń z jedną ze wspólnot, a w treści naszego wniosku opisana jako osobna pozycja od pozycji „Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi”, ponieważ wspólnoty mieszkaniowe w różny sposób nazywają świadczenia. Niemniej jednak oba terminy odnoszą się do opłaty za wywóz nieczystości, są tym samym świadczeniem.

Wysokość opłaty za wywóz nieczystości jest ustalana przez radę miasta w drodze uchwały. Opłata ta jest ustalana na podstawie liczby osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny. Opłata jest ustalana w oparciu o przepisy Ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Obciążają Państwo najemcę opłatą: „podatek – wywóz nieczystości”, „opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi” – jaką zostają Państwo obciążeni przez Wspólnotę Mieszkaniową – bez naliczania marży.

Opłaty eksploatacyjne – świadczenia różnią się w zależności od konkretnej wspólnoty i okresu, obejmują następujące pozycje – konserwacja dźwigu windowego, usługi pocztowe, utrzymanie czystości, naprawy i konserwacje, ubezpieczenie części wspólnej, wynagrodzenie zarządcy, serwis separatora, energia elektryczna części wspólnej, przegląd kominiarski, opłaty bankowe, utrzymanie zieleni, terenów zewnętrznych, odśnieżania, dezynfekcja, dezynsekcja, deratyzacja. Świadczenia wynikające z opłat eksploatacyjnych mogą różnić się w czasie.

Fundusz remontowy – jest to opłata płacona zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, która jest okresowo wykorzystywana na przyszłe koszty remontów oraz konserwacji części wspólnych budynków należących do danej wspólnoty.

Kwoty opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego są stałe i zależą od wielkości lokalu mieszkalnego (stała stawka za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego).

Ani Państwo ani najemca nie mają możliwości decydowania o wysokości opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O wysokości tych opłat decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Państwo są członkiem.

Ani Państwo ani najemca nie mają możliwości decydowania o wyborze świadczeniodawców świadczeń wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O tym decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Państwo są członkiem.

Nie doliczają Państwo marży do opłat (tj. opłaty eksploatacyjnej i funduszu remontowego).

Opłata za korzystanie z zimnej wody i kanalizacji jest określana na podstawie wskazań licznika zimnej wody. Najemca ma wpływ na wielkość zużycia zimnej wody i kanalizacji. Obciążając Najemców kosztami mediów nie doliczają Państwo marży. Nie ma możliwości wyboru dostawcy lub podpisania bezpośredniej umowy między Najemcą a dostawcą mediów.

Wynagrodzenie zarządcy jest zależne od konkretnej wspólnoty. W dwóch ze wspólnot pozycja „wynagrodzenie zarządcy” jest wyszczególniona jako osobna pozycja w zestawieniu opłat dla wspólnoty. W pozostałych „wynagrodzenie zarządcy” jest częścią opłaty eksploatacyjnej. Zatem zdarzają się przypadki, że najemcy płacą tę pozycję osobno, jest to uwarunkowane tym, w jaki sposób dana wspólnota mieszkaniowa prezentuje zestawienie opłat.

Jeżeli najemcy płacą osobo „wynagrodzenie zarządcy” to:

- jest to wynagrodzenie za pełnienie funkcji zarządcy danej wspólnoty mieszkaniowej w zamian za obowiązki, które ten zarządca wykonuje na jej rzecz,

- wynagrodzenie zarządcy jest stałe, a jego wysokość zależy od powierzchni mieszkania w mkw.

- wysokość wynagrodzenia zarządcy jest ustalana w ramach umowy o zarządzanie pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a spółką, która pełni rolę zarządcy w danej nieruchomości.

- nie doliczają Państwo marży do pozycji „wynagrodzenie zarządcy”.

Miejsca garażowe wynajmowane są w ramach jednej umowy najmu z najmem lokalu. Lokal mieszkalny wraz z miejscem garażowym nie są objęte jedną księgą wieczystą. Opłata za miejsce garażowe jest skalkulowana w rozliczeniach ze Wspólnotą Mieszkaniową jako iloczyn wielkości miejsca postojowego (w metrach kwadratowych) i stawki za 1 mkw.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii czy do refaktury opłat od wspólnoty w lokalach mieszkalnych (wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne) mogą Państwo zastosować zwolnienie z podatku VAT.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT opłat, o których mowa w Państwa pytaniu konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

W kwestii opodatkowania podatkiem VAT, świadczonej łącznie z usługą najmu lokali mieszkalnych, odsprzedaży mediów, należy wyjaśnić, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne, na co wskazuje art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia należy uważać za jedną transakcję. Sytuacja taka występuje w szczególności wówczas, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie tych dwóch transakcji.

Zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dotyczącym interpretacji przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Trybunał rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.

W związku z tym, co do zasady, towarzysząca najmowi nieruchomości dostawa mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, ciepłej i zimnej wody, odprowadzenia ścieków, dostarczania ciepła, powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z niego poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia energii elektrycznej w oparciu o wskazanie licznika. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg licznika, uwzględniających zużycie energii elektrycznej przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika według przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczenia TSUE, wynika, że świadczona przez Państwa usługa najmu lokalu mieszkalnego oraz towarzyszące jej wskazane dostawy towarów i świadczenie usług, tj.:

- centralne ogrzewanie,

- podgrzanie wody,

- zimna woda i kanalizacja,

- energia cieplna

nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne świadczenia, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do tego lokalu.

Jak wynika z opisu sprawy opłata za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną –posiada część zmienną, która zależy od zużycia wg wskazań licznika, a także część stałą, która jest zależna od wielkości mieszkania w mkw. Opłata za korzystanie z zimnej wody i kanalizacji jest określana na podstawie wskazań licznika zimnej wody.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłaty:

- za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energie cieplną jest w efekcie zależna od faktycznego ich zużycia przez najemcę i mkw lokalu,

- dotyczącej zimnej wody i kanalizacji jest w efekcie zależna od faktycznego jej zużycia przez najemcę,

to stanowią one odrębne i niezależne świadczenia od usługi najmu. Brak jest więc podstaw do traktowania ww. opłat za centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energię cieplną, zimną wodę i kanalizację jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu.

Zatem, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energię cieplną, zimną wodę i kanalizację należy traktować jako świadczenia odrębne i niezależne od usługi najmu lokalu i opodatkować według stawki podatku właściwej dla dostawy ww. mediów.

W odniesieniu do Państwa wątpliwości związanych z możliwością stosowania zwolnienia od podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), zwanego dalej „Rozporządzeniem”, należy wskazać, że w świetle art. 82 ust. 3 ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia, wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, (…).

W oparciu o § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia:

Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

- lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

- właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

- opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

-  kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

b) zarządzania nieruchomością,

c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

d) ubezpieczenia nieruchomości,

e) inne, o ile wynikają z umowy.

Natomiast, według art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):

Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach pośrednich - należy przez to rozumieć opłaty za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych.

W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energię cieplną, zimną wodę i kanalizację. Jak Państwo wskazali, są Państwo właścicielem mieszkania i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Usługa najmu mieszkania jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W konsekwencji powyższego, przy obciążaniu najemcy opłatami za ww. media, tj. centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, energię cieplną, zimną wodę i kanalizację, w ramach umowy najmu, mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia określonego w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Stanowisko Państwa w ww. zakresie jest prawidłowe.

Odnosząc się do opłaty eksploatacyjnej i funduszu remontowego pobieranych od najemcy należy zauważyć, że – jak Państwo wskazali – kwoty opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego są stałe i zależą od wielkości lokalu mieszkalnego (stała stawka za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego). Ani Państwo ani najemca nie mają możliwości decydowania o wysokości opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O wysokości tych opłat decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Państwo są członkiem. Ani Państwo ani najemca nie mają możliwości decydowania o wyborze świadczeniodawców świadczeń wchodzących w skład opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego. O tym decyduje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, której Państwo są członkiem. Nie doliczają Państwo marży do opłat (tj. opłaty eksploatacyjnej i funduszu remontowego).

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy należy uznać, że opłata eksploatacyjna i opłata dotycząca funduszu remontowego pobierane od najemcy wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego opłata eksploatacyjna i opłata dotycząca funduszu remontowego pobierana od najemcy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym, § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Zatem opłaty dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego, które pobierają Państwo od najemcy, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

W odniesieniu do opłaty – wynagrodzenie zarządcy wskazali Państwo, że w dwóch ze wspólnot pozycja „wynagrodzenie zarządcy” jest wyszczególniona jako osobna pozycja w zestawieniu opłat dla wspólnoty. Wynagrodzenie zarządcy jest stałe, a jego wysokość zależy od powierzchni mieszkania w mkw. Państwo nie doliczają marży do pozycji „wynagrodzenie zarządcy”. W pozostałych przypadkach „wynagrodzenie zarządcy” jest częścią opłaty eksploatacyjnej.

Zatem należy stwierdzić, że opłata „wynagrodzenie zarządcy” pobierana od najemcy wchodzi w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego opłata „wynagrodzenie zarządcy” pobierana od najemcy powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym, § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Tym samym opłata wynagrodzenie zarządcy, którą pobierają Państwo od najemcy, nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Stanowisko Państwa jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz śmieci (zwanej przez Państwa zamiennie podatek – wywóz nieczystości, opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi) należy zauważyć, że należności te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu centralnego ogrzewania, podgrzania wody, energii cieplnej, zimnej wody i kanalizacji.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy - na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, z tym że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości – rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

W rozpatrywanej sprawie wskazali Państwo, że wysokość opłaty za wywóz nieczystości jest ustalana przez radę miasta w drodze uchwały. Opłata ta jest ustalana na podstawie liczby osób zamieszkujących dany lokal mieszkalny. Opłata jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Obciążają Państwo najemcę ww. opłatą bez naliczania marży.

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz nieczystości powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Tak, więc opłata dotycząca wywozu nieczystości, którą pobierają Państwo od najemcy, nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do uiszczania przez najemcę lokalu opłat z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, należy stwierdzić, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu, więc zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, powinny być wliczane do podstawy opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym, właściciel przenosząc te koszty na najemcę lokalu, powinien je opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu. Opłaty te bowiem stanowią elementy cenotwórcze świadczenia, jakie właściciel lokalu będącego we wspólnocie mieszkaniowej wykonuje na rzecz najemcy. Powinny one byś traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym (tj. usługą najmu) i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu. Z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają one świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od najmu lokalu.

W związku z powyższym opłata z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Tym samym opłata z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, którą pobierają Państwo od najemcy, nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że pobierają państwo od najemcy opłatę za miejsce garażowe. Miejsca garażowe wynajmowane są w ramach jednej umowy najmu z najmem lokalu. Miejsca garażowe są w osobnej księdze wieczystej. Opłata za miejsce garażowe jest skalkulowana w rozliczeniach ze Wspólnotą Mieszkaniową jako iloczyn wielkości miejsca postojowego (w metrach kwadratowych) i stawki za 1 mkw.

Odnosząc się do opłaty za miejsce garażowe, należy wskazać, że udostępnienie miejsca garażowego nie musi bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu. Mimo że najem miejsca garażowego może towarzyszyć korzystaniu z najmowanego lokalu, to nie jest to świadczenie niezbędne do korzystania z tego lokalu. Tym samym, najem miejsca garażowego łącznie z najmem lokalu nie stanowi świadczenia kompleksowego.

Należy w tym miejscu wskazać, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego.

Definicję lokalu mieszkalnego zawiera art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nim:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.) określił, że:

Lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.):

Część „mieszkaniowa” budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Należy zatem stwierdzić, że w przypadku zawarcia umów, których przedmiotem jest wynajem na cele mieszkaniowe łącznie lokalu mieszkalnego z garażem lub miejscem garażowym, mają Państwo prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy jedynie do usługi wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe. Zwolnienie nie ma zastosowania w stosunku do najmu garażu i miejsca garażowego. W przypadku świadczenia usług wynajmu garażu i miejsca garażowego nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości jako mieszkalnej. Garaż bądź miejsce garażowe nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym, lecz lokalem o charakterze użytkowym, służącym co do zasady do przechowywania/zaparkowania pojazdu. Garaży i miejsc garażowych nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych do lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Wynajem garażu i miejsca garażowego należy zatem opodatkować stawką podatku VAT właściwą dla najmu garażu i miejsca garażowego.

W związku z powyższym opłata za miejsce garażowe, którą pobierają Państwo od najemcy, nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Stanowisko Państwa ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tutejszy Organ przyjął, jak wskazali Państwo w piśmie z 22 września 2025 r. będącym odpowiedzią na wezwanie, że „Usługa najmu mieszkań, o których mowa, jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2024 r. o podatku od towarów i usług” jako element przedstawionego przez Państwa zaistniałego stanu faktycznego i nie było to przedmiotem oceny w interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zaistniałego stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.