Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.711.2025.2.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 23 października 2025 r.) oraz pismem z 12 czerwca 2024 r. (wpływ 28 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest spółka będąca użytkownikiem wieczystym w księdze wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), wpisane jest prawo użytkowania wieczystego do dnia (...) roku nieruchomości gruntowej składającej się z działek numer (A) i (…) o powierzchni (...) m², stanowiących odrębne nieruchomości budynków gospodarczych o powierzchniach użytkowych: (...) m², (...) m², (...) m², położonych w województwie (...), w (...) - na rzecz spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...), REGON (…), KRS (…), na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2023 roku.

W rejestrze gruntów z dnia (...) 2024 roku wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), dla nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), w (...), obręb (...), przy ulicy (...), składającej się z działek numer: - (B), o powierzchni (...) ha; rodzaj użytków: Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, - (A), o powierzchni (...) ha; rodzaj użytków: Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...) dla części obszaru Gminy w rejonie ulicy (...) i ulicy (...) z dnia (…) 2024 roku wydany z przez Dyrektora Wydziału (…) Urzędu Miasta (...), z którego wynika, że zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2004 roku, zmienionej uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2023 roku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...) dla części obszaru gminy (...) położonego w rejonie ulicy (…), działki numer (B) i (A) położone w (...) w rejonie ulicy (...) i ulicy (...) znajdują się na terenie M/R - tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej, KD teren dróg publicznych.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka numer (B) i (A) nie zostały objęte decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie zostały objęte decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie zostały objęte obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie są położone na terenach specjalnej strefy rewitalizacji. Działka (B) i (A) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części. Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, nie jest obecnie wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działki gruntu nr (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych, objętych księgą wieczystą numer (...). Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu (A) i (B) -spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. (umowa dzierżawy nr (...) z dnia (...).2024 r. zawarta na czas nieoznaczony)

Kupująca spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...)-2024 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działce. To jest spółka zobowiązała się do:

1.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych.

2.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m² w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.

3.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

3.    Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki.

4.    Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych.

5.    Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

6.    Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7.    Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8.    Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9.    Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych, objętych księgą wieczystą numer (...).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.    Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.    W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3.    W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu.

4.    Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.    Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

6.    Wnioskodawca obecnie dzierżawi działkę spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8.    Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

7.    Wnioskodawca przedmiotowe działki wykorzystywał w celach mieszkaniowych, wyłącznie na użytek własny i do czynności zwolnionych.

Ponadto Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2023r., poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Uzupełnienie

W piśmie z 27 marca 2025 r. (wpływ 23 października 2025 r.) uzupełnili Państwo opis sprawy odpowiadając na następujące pytania:

1.     Czy są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Tak, od 2023-(…) r.

2.     W jakim celu nabyli Państwo nieruchomości będące przedmiotem zbycia?

Następnie ze względu na rozbieżne informacje wynikające z treści wniosku, prosimy jednoznacznie wskazać odrębnie dla działki nr (A) oraz odrębnie dla działki nr (B):

Działki zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży.

3.     Jakie obiekty znajdują się na poszczególnych działkach?

Budynki gospodarcze i garaże. (Dotyczy to dwóch działek)

4.     Czy obiekty (będące przedmiotem sprzedaży), które znajdują/będą znajdowały się na poszczególnych działkach na moment transakcji sprzedaży stanowią/będą stanowiły budowle, budynki lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Prosimy odnieść się do każdego z wymienionych obiektów osobno.

Przedmiotem są całe działki, więc wszystkie budynki jakie wymieniono, czyli: Budynki gospodarcze i garaże, które znajdują się na dwóch działkach. Wszystkie obiekty na działkach stanowią budynki.

5.    W przypadku, gdy obiekty stanowią/będą stanowiły budynek, budowlę lub ich części w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane, prosimy wskazać dla każdego obiektu osobno:

a)    Czy nastąpiło/przed transakcją nastąpi pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania) poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Tak już nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

b)    Czy od pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków i budowli do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?

Tak upłynie.

c)    Czy przed transakcją sprzedaży ponosili/będą Państwo ponosili wydatki na ulepszenie budynków lub budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

-          Czy w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (jeżeli nie - dlaczego)?

-          Kiedy ponosili Państwo ww. wydatki (prosimy podać dzień, miesiąc i rok)?

-          Czy po zakończonym ulepszeniu tego naniesienia miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie (jeżeli tak, to prosimy wskazać miesiąc i rok)?

-          Czy między pierwszym zasiedleniem ulepszonego naniesienia a planowaną sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat?

d)    Czy z tytułu nabycia/wytworzenia ww. budynków i budowli przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Nie ponoszono i nie będziemy ponosić takich wydatków.

6.     Czy nieruchomości mające być przedmiotem sprzedaży stanowią składniki majątkowe działalności gospodarczej Spółki? Czy są one wprowadzone do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym? Czy są one towarami handlowymi?

Nie są wprowadzone do środków trwałych, stanowią towary handlowe.

7.      W jaki dokładnie sposób wykorzystywali Państwo nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr (A) i (B) od momentu nabycia do momentu ich sprzedaży?

Najem garaży wyłącznie ze względu na kontynuowanie wcześniej zawartych (przez poprzedniego właściciela) umów. W momencie wygaśnięcia umów lub ich wypowiedziane przez najemcę, nie zawierano nowych. Były to wyłącznie cele działalności opodatkowanej.

8.     Czy w całym okresie posiadania prawa użytkowania wieczystego działek nr (A) i nr (B) oraz własności posadowionych na nich obiektów wykorzystywali je Państwo wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to (proszę wskazać dla każdej z działek osobno) jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane ww. nieruchomości, Państwo wykonywali (należy podać podstawę prawną zwolnienia)?

Wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.

9.     Czy nabyli Państwo działki nr (A) i (B) w ramach czynności:

a) opodatkowanych podatkiem VAT,

b) zwolnionych od podatku,

c) niepodlegających opodatkowaniu?

Nabycie w ramach czynności opodatkowanych VAT.

10.  Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek (A) i (B)?

Tak

11.  Czy na podstawie uzyskanej przez Spółkę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości, prace rozbiórkowe budynków i budowli posadowionych na działkach nr (A) i (B), rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu działek przez Spółkę Kupującą?

Rozpoczną się one po nabyciu działek przez spółkę.

12.  Jeżeli w momencie sprzedaży któraś z ww. działek będzie niezabudowana, to prosimy jednoznacznie wskazać, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie jest przeznaczenie tej działki według planu – czy z godnie z tym planem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę?

Żadna działka nie jest niezabudowana. Obie są zabudowane.

13.  Prosimy o wskazanie czy informacja zawarta w opisie sprawy cyt. „(…)” nieruchomości gruntowej składającej się z działek numer (A) i (...) o powierzchni (...) m2” stanowi omyłkę pisarską?

Tak, to pomyłka pisarska. Poprawność działek to (A) i (B).

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działki (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych, nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr (A) i (B) doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w naszej ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z tego zwolnienia. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż zabudowanej działki nr (A) i (B) stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nie opodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, że sprzedaż zabudowanej działki nr (A) i (B) stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że od (...).2023 r. są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Są Państwo użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej składającej się z działek numer (A) i (B) oraz stanowiących odrębne nieruchomości budynków gospodarczych, na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2023 roku. Działki nr (A) i (B) nabyli Państwo w ramach czynności opodatkowanych VAT. Przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia działek (A) i (B).

Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Nieruchomości będące przedmiotem zbycia zostały nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży. Nieruchomości mające być przedmiotem sprzedaży nie są wprowadzone do środków trwałych, stanowią towary handlowe.

Wykorzystywali Państwo nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr (A) i (B) od momentu nabycia do momentu ich sprzedaży wyłącznie cele działalności opodatkowanej tj. najem garaży ze względu na kontynuowanie wcześniej zawartych (przez poprzedniego właściciela) umów. W momencie wygaśnięcia umów lub ich wypowiedziane przez najemcę, nie zawierano nowych.

W całym okresie posiadania prawa użytkowania wieczystego działek nr (A) i nr (B) oraz własności posadowionych na nich obiektów wykorzystywali je Państwo wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.

Wszystkie obiekty na działkach stanowią budynki. Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Zamierzają Państwo sprzedać działki gruntu nr (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych. Oddali Państwo w dzierżawę działki gruntu o nr (A) i (B) - spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Państwu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Prace rozbiórkowe budynków i budowli posadowionych na działkach nr (A) i (B), rozpoczną po nabyciu działek przez kupującą spółkę.

Kupująca spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia czy sprzedaż zabudowanej działki (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładająca na strony – zarówno wynajmującego – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071):

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie Nieruchomości przez jego najemcę.

Ponadto nieruchomości będące przedmiotem zbycia zostały przez Państwa nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży, stanowią towary handlowe w zakresie Państwa działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr (A) i (B)4 oraz stanowiących odrębne nieruchomości budynków gospodarczych będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, czy też sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy oraz kiedy względem budynków znajdujących się na działkach nr (A) i (B) nastąpiło pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowi zabudowane działki gruntu, na których znajdują się budynki gospodarcze, które stanowią budynki. Planowana dostawa budynków znajdujących się na działkach nr (A) i (B) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Ponadto – co również wynika z wniosku – nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków znajdujących się na działkach nr (A) i (B), a planowaną sprzedażą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa tych budynków będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki określone w tym przepisie. Odpowiednio zwolnieniem tym – w myśl art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu tj. działki nr (A) i (B), na którym posadowione są wskazane w opisie sprawy budynki.

Podsumowując, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż zabudowanej działki nr (A) i (B) stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

Ponadto wyjaśniam, że stwierdzenia cyt.: „Czy sprzedaż zabudowanej działki (A) i (B) oraz własność, stanowiących odrębne nieruchomości, budynków gospodarczych opisanej w stanie faktycznym jest zwolniona z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT”, „(…) Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (…)” oraz „(…) Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy (…)” zawarte w Państwa wniosku i jego uzupełnieniu potraktowano jako błąd pisarski pozostający bez wpływu na podjęte rozstrzygnięcie, gdyż z całokształtu okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że Państwa wniosek dotyczy kwestii zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.