Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.712.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna                                
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

-    uznania dostawy Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie nr 1);

-    opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, z uwagi na złożenie skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT (pytanie nr 2);

-    opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów i Wyposażenia niestanowiącego części składowych Budynków/Budowli (pytanie nr 3);

-    prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (pytanie nr 4);

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 10 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) sp. k. (Sprzedawca)

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca)  

Opis zdarzenia przyszłego

Niniejszy wniosek o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczy podatkowych konsekwencji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „podatek PCC”) planowanej transakcji sprzedaży prawa własności / prawa użytkowania wieczystego działek gruntu zlokalizowanych w (...), wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków, budowli oraz innych naniesień jak również innych elementów opisanych we wniosku (dalej: "Transakcja").

W ramach Transakcji:

-  Sprzedawcą („Sprzedawca”) będzie spółka (...) sp. k., z siedzibą w (...) przy ul. (...). Sprzedawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym pod numerem VAT (...);

-  Nabywcą („Nabywca”) będzie spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) przy ul. (...). Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, zarejestrowanym pod numerem VAT (...).

Sprzedawca i Nabywca w dalszej części wniosku będą zwani łącznie „Zainteresowanymi”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 278 , „Ustawa CIT”).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

W dalszych punktach Zainteresowani opiszą:

-         nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji (pkt 2),

-         szczegółowy zakres Transakcji (pkt 3), a także

-         pozostałe informacje istotne z punktu widzenia pytań przedstawionych we wniosku (pkt 4).

2. Opis nieruchomości oraz sposobu jej nabycia i wykorzystywania przez Sprzedawcę

2.1 Opis nieruchomości

Przedmiotem Transakcji (wraz ze składnikami opisanymi szczegółowo w pkt 3) będzie:

-         Prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2, 4 i 5 o łącznej powierzchni (...) m², dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...);

-         Prawo własności działki o numerze 3 o powierzchni (...) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...);

-         Prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 6, 7, 8 oraz 9, o łącznej powierzchni (...) m², dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

Wszystkie opisane powyżej działki ewidencyjnie są (łącznie) przyległe do siebie. Działki te zlokalizowane są w (...) przy ul. (...). W dalszej części wniosku działki będą nazywane „Gruntem”.

Grunt zabudowany jest dwoma budynkami (dalej, łącznie: „Budynki”):

-         Budynkiem magazynowym z częścią biurową, o powierzchni zabudowy (...) m², położonym na wszystkich działkach składających się na Grunt,

-         Budynkiem niemieszkalnym, o powierzchni zabudowy (…) m², położonym na działce 4.

Budynki są sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych  (dalej: „PKOB”) w dziale 12. Jednocześnie, na Gruncie znajdują się obiekty stanowiące infrastrukturę współtowarzyszącą Budynkom, w tym w szczególności:

-        Zbiorniki wód deszczowych,

-        Ulice wewnętrzne oraz place,

-        Zespół latarń,

-        Będące własnością Sprzedawcy urządzenia przesyłowe:

-           Sieci wodociągowe,

-           Sieci kanalizacyjne,

-           Linie elektroenergetyczne,

-           Linie telekomunikacyjne kablowe,

które to obiekty stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i w dalszej części będą łącznie określane jako „Budowle”.

Budynki oraz Budowle są rozmieszczone na gruncie w taki sposób, że żadna działka gruntu nie jest działką niezabudowaną. Ponieważ:

-    w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy wszystkich Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim Budynki i Budowle korzystałyby ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;

-    żadna z działek nie jest działką niezabudowaną,

- w ramach niniejszego wniosku Wnioskodawcy nie dokonują szczegółowej alokacji Budowli do poszczególnych działek składających się na Grunt.

Na Gruncie zlokalizowane są także inne obiekty/naniesienia niestanowiące budynków ani budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego np. obiekty małej architektury lub rzeczy ruchome związane funkcjonalnie z Budynkami (ławki, kosze na śmieci, stojaki na rowery) (dalej: „Obiekty”).

W Budynkach znajdują się także rzeczy ruchome funkcjonalnie związane z Budynkami i służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu (np. meble znajdujące się w holu głównym budynku biurowego, kosze na śmieci, donice z kwiatami, centrala telefoniczna, stacja uzdatniania wody, urządzenia wentylacyjne, dźwigi, meble kuchenne) (dalej: „Wyposażenie”).

Grunt wraz z Budynkami, Budowlami, Obiektami oraz Wyposażeniem będą w dalszej części określane łącznie jako „Nieruchomość”.

2.2 Nabycie Gruntu wraz Budynkami oraz Budowlami przez Sprzedawcę

Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego / prawo własności Gruntu składającego się na Nieruchomość (wraz z prawem własności znajdujących się na nim Budynków oraz Budowli) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu z (...) 2006 r. Nabycie nastąpiło od spółki (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wcześniejszy właściciel”). Nabycie nastąpiło w celu zawarcia przez Sprzedawcę (w charakterze leasingodawcy) umowy leasingu nieruchomości ze spółką (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Leasingobiorca”), który był podmiotem powiązanym z Wcześniejszym właścicielem.

W ramach transakcji nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, Wcześniejszy właściciel działał w charakterze podatnika VAT i dostawa dokonana przez niego do Sprzedawcy podlegała opodatkowaniu VAT. Podatek VAT (zarówno w zakresie Gruntu jak również Budynków / Budowli) który został wykazany na fakturze VAT wystawionej przez Wcześniejszego właściciela na rzecz Sprzedawcy został odliczony przez Sprzedawcę.

Na potrzeby niniejszej interpretacji należy przyjąć, że co najmniej w 2006 r. nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

2.3 Leasing Nieruchomości na rzecz Leasingobiorcy

Po dacie nabycia, w listopadzie 2006 r., Sprzedawca oraz Leasingobiorca zawarli umowę leasingu całej Nieruchomości.

Leasingobiorca wykorzystywał Nieruchomość w działalności polegającej na wynajmie powierzchni biurowych i magazynowych na rzecz najemców (dalej: „Najemcy”). Z tego tytułu wystawiał on faktury dokumentujące wynajem na rzecz Najemców.

Umowa leasingu przewidywała, że po jej zakończeniu Leasingobiorcy będzie przysługiwała opcja wykupu Nieruchomości.

2.4 Nakłady ponoszone na Budynki i Budowle.

Grunt, Budynki oraz Budowle zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedawcy. Sprzedawca nie ponosił nakładów na ulepszenie Gruntu, Budynków lub Budowli, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na Budynki pewne nakłady były ponoszone przez Leasingobiorcę oraz przez Najemców (jako inwestycje w obcym środku trwałym). Dotyczyło to przede wszystkim nakładów mających na celu przystosowanie powierzchni najmu. Nakłady te nie były równe i nie przekroczyły 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Przed datą zakończenia umowy leasingu, Sprzedawca został poinformowany przez Leasingobiorcę, że ten nie skorzysta z przysługującej mu opcji wykupu Nieruchomości. W konsekwencji, na Leasingobiorcę nie przejdzie prawo własności / prawo użytkowania wieczystego Gruntu, ani prawo własności znajdujących się na Gruncie Budynków, Budowli oraz Obiektów.

W związku z nieskorzystaniem przez Leasingobiorcę z opcji wykupu:

-     dojdzie do zwrotnego przekazania Nieruchomości Sprzedawcy;

-     w zakresie, w jakim na dzień rozwiązania umowy leasingu właścicielem Wyposażenia znajdującego się na Nieruchomości będzie Leasingobiorca, na Sprzedawcę zostanie przeniesione prawo własności Wyposażenia;

-     dojdzie do przeniesienia na Sprzedawcę praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Leasingobiorcę umów najmu z najemcami poszczególnych części Nieruchomości.

Należy jednak w tym zakresie podkreślić, że Sprzedawca (którego dotychczasowa działalność polegała na leasingu całej Nieruchomości na rzecz Leasingobiorcy) będzie stroną umów z najemcami przez krótki okres czasu tj. jedynie przez okres czasu pomiędzy zakończeniem umowy leasingu z Leasingobiorcą, a sprzedażą Nieruchomości do Nabywcy – przewiduje się, zwrot przedmiotu leasingu oraz Sprzedaż nastąpią tego samego dnia (lub w odstępie 1-2 dni). Sprzedawca nie będzie więc faktycznie prowadził działalności w zakresie wynajmu pomieszczeń na rzecz poszczególnych Najemców.

Dodatkowo, w momencie zakończenia umowy leasingu na Sprzedawcę zostaną przeniesione prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców i zobowiązań do zwrotu takich zabezpieczeń (np. depozyty złożone przez najemców). Następnie, prawa i zobowiązania te zostaną przeniesione przez Sprzedawcę na Nabywcę w ramach planowanej Transakcji

-     Leasingobiorca przeniesie na Sprzedawcę prawa autorskie do projektów architektonicznych na podstawie których zostały w przeszłości wybudowane Budynki oraz Budowle (gdyż przed datą rozwiązania umowy leasingu to Leasingobiorca formalnie będzie właścicielem tych praw).

W zakresie tzw. umów serwisowych zawartych przez Leasingobiorcę (umów służących obsłudze Budynku, takich jak umowa o usługi techniczne na rzecz budynku biurowego, umowa o usługi administracyjne), przewiduje się, że zostanie zawarte porozumienie, na podstawie którego w momencie zakończenia umowy leasingu na Sprzedawcę nie zostaną przeniesione umowy serwisowe. Umowy te zostaną ewentualnie przeniesione przez Leasingobiorcę (na podstawie porozumienia pomiędzy Leasingobiorcą oraz Nabywcą) bezpośrednio na Nabywcę Nieruchomości.

Leasingobiorca zawarł umowę o zarządzanie Nieruchomością (Umowę o usługi komercyjne na rzecz budynku biurowego). Umowa ta nie zostanie jednak przeniesiona na Sprzedawcę w związku z rozwiązaniem umowy leasingu (a w konsekwencji, nie zostanie także następnie przeniesiona przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy - jak zostanie to opisane w dalszej części, w gestii Nabywcy będzie leżało albo przejęcie praw i obowiązków wynikających z tej umowy bezpośrednio od Leasingobiorcy, albo zawarcie umowy o zarządzanie obiektem z innym podmiotem, lub alternatywnie zorganizowanie zasobów niezbędnych od zarządzenia obiektem we własnym zakresie).

W związku z zakończeniem umowy leasingu na Sprzedawcę nie przejdą także umowy o dostawę mediów.

3. Zakres planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będą:

1.  Składające się na Nieruchomość prawo użytkowania wieczystego / prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków, Budowli oraz Obiektów.

2.  Prawa i obowiązki wynikające z (przejętych przez Sprzedawcę w momencie zakończenia umowy leasingu) umów najmu (w tym obowiązki nałożone na Sprzedawcę w regulaminie budynków).

W tym zakresie, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Nabywcy w miejsce Sprzedawcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynków z mocy prawa na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 19 czerwca 2019 r., poz. 1145).

3.  Prawo własności Wyposażenia tj. rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie Budynków służących ich prawidłowemu funkcjonowaniu (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które stanowią własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców);

4.  Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (np. depozytów najemców) i zobowiązanie do zwrotu takich zabezpieczeń;

5.  Prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia umów najmu, jak również obowiązek zwrotu dokumentów zabezpieczenia umów najmu na rzecz najemców lub ich wystawcy zgodnie z postanowieniami danej umowy najmu lub dokumentu zabezpieczenia umowy najmu;

6.  Prawa autorskie do dokumentacji projektowej związanej z Budynkami oraz Budowlami;

7.  W zakresie uzgodnionym z Nabywcą: dokumentacja związana z Nieruchomością, w szczególności prawna, techniczna i projektowa, dokumenty z wydanymi w przeszłości decyzjami administracyjnymi, kopie korespondencji z podmiotami publicznymi, projekty architektoniczne i wykonawcze, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn, instrukcje BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienniki budowy, dokumentacja projektowa, dokumenty związane z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacja powykonawcza oraz dokumentacja związana z aktualnymi na dzień Transakcji umowami najmu powierzchni, instrukcje użytkowania (lub innych) dotyczące działalności lub utrzymania Budynków bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących, w tym prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkami i Budowlami;

8.  Prawa i obowiązki wynikające z umów licencji dotyczących systemów zainstalowanych w Budynkach oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom Budynku;

9.  Prawa wynikające z aktualnych gwarancji budowlanych dotyczących Budynków i Nieruchomości;

W ramach Transakcji Sprzedawca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy informacji dotyczących Nieruchomości niezbędnych do świadczenia usług najmu związanych z Nieruchomością (np. informacji dot. rozliczeń z najemcami, adresów korespondencyjnych z najemcami, stanów liczników związanych z poborem mediów itp.),

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

-        Umowa o zarządzanie Nieruchomością.

Należy wskazać, że Sprzedawca nie zawarł i nie zawrze umowy o zarządzanie Nieruchomością. Po zawarciu Transakcji Sprzedawca (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedawcy) nie będzie także świadczył na rzecz Nabywcy usług zarządzania Nieruchomością.

-        Umowy zarządzania aktywami Sprzedawcy (Sprzedawca nie zawarł takiej umowy);

-        Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Sprzedawca pozyskał w przeszłości finansowanie na nabycie Nieruchomości;

-        Należności Sprzedawcy o charakterze pieniężnym, związane z Nieruchomością;

-        Prawa wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (takich jak umowa o usługi techniczne na rzecz budynku biurowego, umowa o usługi administracyjne).

-        Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów / ścieków z budynku);

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Na te potrzeby Nabywca będzie musiał albo przejąć prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomością / umów administracyjnych / umów serwisowych od obecnego Leasingobiorcy, albo zapewnić funkcjonowanie Nieruchomości we własnym zakresie.

Jednocześnie, w ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

-       Oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli „firma” Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

-       Prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

-       Prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

-       Środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

-       Zobowiązania (np. kredytowe) Sprzedawcy (poza opisanymi powyżej zobowiązaniami do zwrotu na rzecz najemców depozytów wpłaconych w związku z zawarciem umów najmu),

-       Know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,

-       Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedawcy, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego),

-       Koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedawcy, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości,

-       Księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu pracy. Sprzedawca nie zatrudnia pracowników (bieżące kwestie związane z leasingiem Nieruchomości były obsługiwane z wykorzystaniem infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców usług). W związku z powyższym w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia jakichkolwiek umów z pracownikami czy współpracownikami Sprzedającego.

4. Inne informacje istotne z punktu widzenia pytań zadanych we wniosku

Na dzień zawarcia Transakcji Sprzedawca będzie właścicielem innego dużego budynku biurowego, który jest wykorzystywany w działalności polegającej na leasingu całego budynku na rzecz kontrahenta Sprzedawcy (innego niż Leasingobiorca oraz innego niż Nabywca). Oprócz tej działalności (tj. leasing Nieruchomości oraz leasing budynku) Sprzedawca nie prowadzi innej działalności.

Jak wskazano powyżej, w okresie pomiędzy zakończeniem umowy leasingu, a datą zawarcia Transakcji, Sprzedawca będzie przez krótki okres czasu stroną umów najmu. Tak, jak wskazano jednak powyżej, zakłada się, że będzie to okres krótkotrwały i przejściowy - zasadnicza działalność Sprzedawcy polega na leasingu całej Nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność w zakresie wynajmu, nie zaś na wynajmie poszczególnych powierzchni na rzecz najemców.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynków, czy też Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał. Nieruchomość nie stanowi oddziału / działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi także w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Zamiarem Nabywcy jest kontunuowanie wynajmu wobec tych samych najemców, którzy obecnie najmują powierzchnie w budynku biurowym oraz dla nowo pozyskanych najemców. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

W ramach wykonywania tej działalności Nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe czynności mające na celu zapewnienie możliwości prowadzenia działalności w zakresie wynajmu, w tym, dla przykładu, Nabywca będzie musiał albo przejąć obecną umowę o zarządzanie Budynkami (oraz umowy serwisowe / administracyjne) od obecnego Leasingobiorcy, albo zawrzeć umowę o zarządzanie Nieruchomością (oraz umowy serwisowe / administracyjne) z innymi podmiotami zewnętrznym, albo też zapewnić stosowne zasoby własne służące obsłudze wynajmu (monitorowania płatności, kontakty z najemcami, wystawianie faktur, nadzór techniczny budynku itp.) we własnym zakresie.

Jak wskazano na wstępie, przed datą Transakcji (oraz przed dniem złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia), Sprzedawca oraz Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca oraz nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim Budynki i Budowle korzystałyby ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT przez Sprzedawcę.

W dniu 28 sierpnia 2025 r. Zainteresowani podpisali umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niestanowiącą dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.  Czy przy założeniu złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w takim zakresie, w jakim zwolnienie to mogłoby mieć zastosowanie do Budynków oraz Budowli - dostawa Budynków oraz Budowli wraz z Gruntem, na którym są one zlokalizowane, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  Czy dostawa Obiektów oraz Wyposażenia niestanowiącego części składowych Budynków / Budowli będzie obowiązkowo podlegała opodatkowaniu VAT?

4.  Czy, w przypadku (a) złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, (b) wykorzystywania przez Nabywcę Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej oraz (c) otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury przez Sprzedawcę, potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy, Nabywca będzie uprawniony do: obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niestanowiącą dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.  Przy założeniu złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w takim zakresie, w jakim zwolnienie to mogłoby mieć zastosowanie do Budynków oraz Budowli - dostawa Budynków oraz Budowli wraz z Gruntem na którym są one zlokalizowane będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3.  Dostawa Obiektów oraz Wyposażenia niestanowiącego części składowych Budynków / Budowli będzie obowiązkowo podlegała opodatkowaniu VAT.

4.  W przypadku (a) złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, (b) wykorzystywania przez Nabywcę Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej oraz (c) otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury przez Sprzedawcę, potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy, Nabywca będzie uprawniony do: obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

1.         Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

1.1      Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

1.2 Transakcja jako przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT

Ustawa o VAT nie zawiera definicji "przedsiębiorstwa". W przeszłości organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwoływały się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego, a więc kładziono nacisk na interpretację omawianego pojęcia w znaczeniu przedmiotowym.

Niemniej, w objaśnieniach Ministerstwa Finansów („Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”) Minister Finansów doprecyzował, że omawianych przepisów nie należy interpretować wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną i w ramach którego: (1) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (2) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Obydwie przesłanki zostały dodatkowo wyjaśnione i sprecyzowane w Objaśnieniach, do czego Zainteresowani odnoszą się w dalszej części uzasadnienia.

W opinii Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie stanowi „przedsiębiorstwa” ani w znaczeniu przedmiotowym, ani także w znaczeniu funkcjonalnym.

Jeśli chodzi o pojęcie przedsiębiorstwa w znaczeniu przedmiotowym, to Kodeks cywilny definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy też wskazać na art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

W kontekście powyższych przepisów należy wskazać, że Przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia Nieruchomości oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością, które standardowo są przedmiotem przeniesienia w transakcjach mających za przedmiot nieruchomości. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, poza zakresem Transakcji pozostanie jednak cały szereg składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedawcy i objętych definicją wynikającą z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, kluczowych dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. Ich brak pozbawia nabywaną przez Nabywcę masę majątkową zdolności do uznania jej za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu.

Natomiast, jeżeli chodzi o ujęcie „przedsiębiorstwa” w znaczeniu funkcjonalnym to - jak wskazano powyżej - kwalifikacja dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków handlowych będących w całości przedmiotem najmu) jako "przedsiębiorstw" na gruncie podatku VAT była przedmiotem wskazanych powyżej objaśnień podatkowych Ministra Finansów wydanych w dniu 11 grudnia 2018 r., na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.).

Jak wskazano w objaśnieniach:

-    Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

-    W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania Ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

-    Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
2. umowy o zarządzanie nieruchomością;
3. (umowy zarządzania aktywami;
4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

-    Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”. W tym zakresie, w Objaśnieniach wskazano: „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

Jednocześnie, Minister Finansów wskazał, że w przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP).

-    ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;

-    prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);

-    prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;

-    prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.;

-    prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;

-    prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;

-    prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

-    dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich;

W świetle powyższych Objaśnień, należy wskazać na dwie kwestie. Po pierwsze, aspekt „kontynuowania” działalności Sprzedawcy przez Nabywcę oraz, po drugie na elementy Transakcji.

Jeśli chodzi o pierwszą kwestię to należy zaznaczyć, że działalność Sprzedawcy oraz działalność Nabywcy nie będzie, w ocenie Zainteresowanych, tożsama. Działalność Sprzedawcy polegała na nabyciu Gruntu oraz Budynków i Budowli od Wcześniejszego właściciela, w celu wyleasingowania całego obiektu na rzecz Leasingobiorcy. Sprzedawca nie zajmował się wynajmem poszczególnych powierzchni zlokalizowanych w Budynku na rzecz Najemców, nie był stroną umowy o zarządzanie Budynkiem (zarządzanie Budynkiem leżało w gestii Leasingobiorcy), nie był stroną umów serwisowych, umów o dostawę mediów czy też umów administracyjnych związanych z bieżącą obsługą Budynku. Działalność Sprzedawcy można scharakteryzować jako bliższą działalności finansowej polegającej na nabyciu od Wcześniejszego właściciela aktywa a następnie wyleasingowaniu tego aktywa z opcją jego wykupu. Zysk Sprzedawcy wynikał z różnicy pomiędzy ceną zakupu aktywa a zsumowaną wartością opłat leasingowych.

Natomiast Nabywca jest zainteresowany prowadzeniem działalności takiej, jak dotychczas prowadził Leasingobiorca tj. działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynku biurowym na rzecz Najemców. Przy czym, aby prowadzić taką działalność Nabywca będzie musiał, po nabyciu aktywa (w postaci Nieruchomości) od Sprzedawcy podjąć dodatkowe działania (np. przejąć od Leasingobiorcy umowę o zarządzanie obiektem lub zorganizować działalność polegającą na wynajmie poszczególnych części Budynku we własnym zakresie).

Jeśli chodzi o drugą kwestię, to przedmiotem Transakcji będą jedynie składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynki i Budowle, Obiekty jak również infrastruktura składająca się na Wyposażenie Budynku oraz prawa i obowiązki z umów najmu (oraz niektóre inne elementy, takie jak dokumentacja techniczna, opisana w zdarzeniu przyszłym).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania na nabycie Nieruchomości (b) umowa o zarządzanie Nieruchomością, (c) umowy zarządzania aktywami, (d) należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością.

W związku z Transakcją Sprzedawca nie przeniesie na Nabywcę również umowy w zakresie obsługi budynku (tj. umów serwisowych, umów w zakresie dostawy mediów do budynku), gdyż Sprzedawca nie jest stroną takich umów. Nabywca nie przejmie więc od Sprzedawcy „gotowego biznesu” i przed lub po Transakcji będzie musiał podjąć dodatkowe działania, które umożliwią mu prowadzenie działalności w zakresie najmu.

W konsekwencji, należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania Ustawy o VAT. W analizowanym przypadku Nabywca nie będzie bowiem prowadził działalności gospodarczej tożsamej z działalnością Sprzedawcy.

Kwalifikacja taka jest także zgodna z orzecznictwem sądów administracyjnych, w których wskazuje się, że „sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu niektórych lub wszystkich nieruchomości, bez struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości, nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustalenie, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa i że doszło do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.” (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17).

1.3 Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Jednocześnie, definicję tą należy (oprócz spełnienia warunków formalnych z niej wynikających) interpretować przez pryzmat omówionych wcześniej Objaśnień Ministra Finansów w zakresie funkcjonalnego istnienia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w tym zakresie uwag oraz argumentów przedstawionych w pkt 1.2 powyżej będą miały odpowiednie zastosowanie.

W świetle powyższej definicji, wyróżnia się następujące przesłanki formalne warunkujące możliwość uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

   iv. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, powinien istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych (przy czym ustawodawca wymienia w tym kontekście również zobowiązania), który jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie.

W licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zakresu pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa podkreśla się, że wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych) (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0112-KDIL1-3.4012.639.2018.3.AP, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0111-KDIB2-1.4010.81.2018.4.MJ, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0111-KDIB1-2.4010.515.2018.1.BG).

Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego rozumiana jest w ten sposób, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział itp. Podkreśla się, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W kontekście wyodrębnienia funkcjonalnego wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Dlatego przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zakwalifikowanie danego zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 ustawy o VAT uzależnione jest zatem nie od jakiegokolwiek zorganizowania masy majątkowej - musi się ona odznaczać bowiem pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Kluczowa z perspektywy definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa zbywcy (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Analizując powyższe przesłanki w kontekście opisanego zdarzenia przyszłego należy dojść do wniosku, że przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego w przedsiębiorstwie Sprzedawcy. Przedmiot Transakcji nie jest w żaden sposób wyodrębniony w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedawcy nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów.

Po drugie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia finansowego. Dla Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy nie są prowadzone osobne statutowe księgi rachunkowe. Przedmiot Transakcji nie obejmuje również żadnego rachunku bankowego, ani środków pieniężnych, które mogłyby służyć Nabywcy po przeprowadzeniu Transakcji do regulowania zobowiązań związanych z prowadzeniem własnej działalności.

Po trzecie, nie jest spełniona przesłanka dotycząca wyodrębnienia funkcjonalnego. Zbywane składniki majątkowe nie są wystarczające do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, a w związku z tym nie można mówić o ich wyodrębnieniu funkcjonalnym w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w dużych kompleksach biurowych lub biurowo-usługowych, konieczne jest bowiem zapewnienie realizacji całego szeregu funkcji związanych z wynajęciem budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości).

W przypadku omawianego zdarzenia przyszłego, Sprzedawca był stroną umowy leasingu Nieruchomości na rzecz podmiotu, który prowadził działalność w zakresie wynajmu (tj. Leasingobiorcy). To Leasingobiorca zapewniał realizację funkcji związanych z prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu, poprzez ich zlecanie innym podmiotom. W ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie praw i obowiązków wynikających z tych umów o zarządzanie Budynkiem lub innych umów związanych z administracyjną lub techniczną obsługą Budynku od Sprzedawcy, gdyż Sprzedawca nie był stroną takich umów.

Po (lub przed) transakcją zapewnienie funkcjonalności Budynku, obsługi najemców oraz zarządzanie Budynkiem będą musiały być zapewnione przez Nabywcę, który zawrze stosowne umowy (albo przejmie je od Leasingobiorcy, albo zapewni te funkcje we własnym zakresie).

Z uwagi na powyższe okoliczności, zdaniem Zainteresowanych, zespół składników majątkowych które będą przedmiotem Transakcji nie posiada zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności bez uzupełniania go o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości).

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedawcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajmem, takie jak przede wszystkim zarządzanie Nieruchomością, obsługa techniczna, dostawa mediów oraz różnorakich usług (np. sprzątanie, wywóz nieczystości), będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

1.4 Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 oraz pytania nr 3

2.1 Przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; 3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Na podstawie tego przepisu, reżim opodatkowania transakcji nieruchomościowych na gruncie VAT jest zawsze zdeterminowany regułami opodatkowania budynków lub budowli posadowionych na działkach gruntu. W sytuacji, gdy działka gruntu zabudowana jest budynkiem lub budowlą, wówczas zasady opodatkowania tej działki (wraz z tymi budynkami i budowlami) są zdeterminowane zasadami opodatkowania budynku lub budowli.

2.2 Zasady opodatkowania dostawy Nieruchomości

W opinii Zainteresowanych przy założeniu złożenia przez Zainteresowanych - w zakresie dopuszczalnym przez Ustawę o VAT - oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyboru opodatkowania VAT - dostawa Budynków oraz Budowli (wraz z Gruntem, na którym są one posadowione) będzie stanowiła dostawę opodatkowaną podatkiem VAT.

W tym względzie:

-    W zakresie Budynków i Budowli: Budynki oraz Budowle były już przedmiotem pierwszego zasiedlenia (były one oddane do używania, co najmniej od 2006 r.). Po tej dacie, jak to opisano w stanie faktycznym, Sprzedawca nie poniósł wydatków na ulepszenie, których wartość byłaby równa lub przekroczyłaby 30% wartości początkowej

W konsekwencji, nie doszło do okoliczności, które nakazywały ponowne zbadanie, czy doszło do pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż planowana dostawa Budynków oraz Budowli będzie dokonana po upływie dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia. W związku z powyższym, dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jako dostawa dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, przy założeniu złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania w takim zakresie, w jakim zwolnienie to mogłoby mieć zastosowanie do Budynków oraz Budowli - dostawa Budynków oraz Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie, ponieważ Budynki oraz budowle nie były wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych przez Sprzedawcę, w sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

-    W zakresie Obiektów i Wyposażenia:

W zakresie Obiektów i Wyposażenia (które nie stanowią budynków lub budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) nie będą miały zastosowanie zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT.

Jednocześnie, ponieważ Obiekty oraz Wyposażenie nie były wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych z VAT przez Sprzedawcę, w sprawie nie będą miały zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W konsekwencji dostawa Obiektów oraz Wyposażenia będzie obowiązkowo opodatkowana podatkiem VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4

3.1 Przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

3.2 Prawo do odliczenia podatku VAT przez nabywcę

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca zamierza zbyć na rzecz Nabywcy przedmiot transakcji który będzie obejmował prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2, 4 i 5, prawo własności działki o numerze 3 oraz prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 6, 7, 8 oraz 9. Grunt zabudowany jest dwoma budynkami tj. Budynkiem magazynowym z częścią biurową, położonym na wszystkich działkach składających się na Grunt oraz Budynkiem niemieszkalnym, położonym na działce 4. Jednocześnie, na Gruncie znajdują się obiekty stanowiące infrastrukturę współtowarzyszącą Budynkom, w tym w szczególności, Zbiorniki wód deszczowych, Ulice wewnętrzne oraz place, Zespół latarń oraz Będące własnością Sprzedawcy urządzenia przesyłowe: Sieci wodociągowe, Sieci kanalizacyjne, Linie elektroenergetyczne, Linie telekomunikacyjne kablowe, które to obiekty stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i w dalszej części określane jako „Budowle”. Budynki oraz Budowle są rozmieszczone na gruncie w taki sposób, że żadna działka gruntu nie jest działką niezabudowaną. Na Gruncie zlokalizowane są także inne obiekty/naniesienia niestanowiące budynków ani budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego np. obiekty małej architektury lub rzeczy ruchome związane funkcjonalnie z Budynkami (ławki, kosze na śmieci, stojaki na rowery) (dalej: „Obiekty”). W Budynkach znajdują się także rzeczy ruchome funkcjonalnie związane z Budynkami i służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu (np. meble znajdujące się w holu głównym budynku biurowego, kosze na śmieci, donice z kwiatami, centrala telefoniczna, stacja uzdatniania wody, urządzenia wentylacyjne, dźwigi, meble kuchenne) (dalej: „Wyposażenie”). Grunt wraz z Budynkami, Budowlami, Obiektami oraz Wyposażeniem będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

-    Umowa o zarządzanie Nieruchomością. Należy wskazać, że Sprzedawca nie zawarł i nie zawrze umowy o zarządzanie Nieruchomością. Po zawarciu Transakcji Sprzedawca (ani żaden podmiot z grupy kapitałowej Sprzedawcy) nie będzie także świadczył na rzecz Nabywcy usług zarządzania Nieruchomością.

-    Umowy zarządzania aktywami Sprzedawcy (Sprzedawca nie zawarł takiej umowy);

-    Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których Sprzedawca pozyskał w przeszłości finansowanie na nabycie Nieruchomości;

-    Należności Sprzedawcy o charakterze pieniężnym, związane z Nieruchomością;

-    Prawa wynikające z umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (takich jak umowa o usługi techniczne na rzecz budynku biurowego, umowa o usługi administracyjne).

-    Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów / ścieków z budynku);

Jednocześnie, w ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

-   Oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli „firma” Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

-   Prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

-   Prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

-   Środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

-   Zobowiązania (np. kredytowe) Sprzedawcy (poza opisanymi powyżej zobowiązaniami do zwrotu na rzecz najemców depozytów wpłaconych w związku z zawarciem umów najmu),

-   Know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,

-   Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedawcy, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego),

-   Koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedawcy, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości,

-   Księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu pracy. Sprzedawca nie zatrudnia pracowników (bieżące kwestie związane z leasingiem Nieruchomości były obsługiwane z wykorzystaniem infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców usług). W związku z powyższym w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia jakichkolwiek umów z pracownikami czy współpracownikami Sprzedającego.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynków, czy też Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał. Nieruchomość nie stanowi oddziału / działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi także w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że dostawa prawa użytkowanie wieczystego działek o numerach 1, 2, 4 i 5 6, 7, 8, 9 oraz prawa własności działki nr 3 zabudowanych budynkami i budowlami nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie opisane we wniosku Nieruchomości, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynków, czy też Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał. Nieruchomość nie stanowi oddziału / działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi także w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa opisanej we wniosku Nieruchomości, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy przy założeniu złożenia przez Zainteresowanych skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w takim zakresie, w jakim zwolnienie to mogłoby mieć zastosowanie do Budynków oraz Budowli - dostawa Budynków oraz Budowli wraz z Gruntem, na którym są one zlokalizowane, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu i zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 88 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca zamierza zbyć na rzecz Nabywcy przedmiot transakcji który będzie obejmował prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 1, 2, 4 i 5, prawo własności działki o numerze 3 oraz prawo użytkowania wieczystego działek o numerach 6, 7, 8 oraz 9 nazwanych łącznie Gruntem. Grunt zabudowany jest dwoma budynkami tj. Budynkiem magazynowym z częścią biurową, położonym na wszystkich działkach składających się na Grunt oraz Budynkiem niemieszkalnym, położonym na działce 4. Jednocześnie, na Gruncie znajdują się obiekty stanowiące infrastrukturę współtowarzyszącą Budynkom, w tym w szczególności, Zbiorniki wód deszczowych, Ulice wewnętrzne oraz place, Zespół latarń oraz Będące własnością Sprzedawcy urządzenia przesyłowe: Sieci wodociągowe, Sieci kanalizacyjne, Linie elektroenergetyczne, Linie telekomunikacyjne kablowe, które to obiekty stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego określane jako „Budowle”. Budynki oraz Budowle są rozmieszczone na gruncie w taki sposób, że żadna działka gruntu nie jest działką niezabudowaną. Na Gruncie zlokalizowane są także inne obiekty/naniesienia niestanowiące budynków ani budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego np. obiekty małej architektury lub rzeczy ruchome związane funkcjonalnie z Budynkami (ławki, kosze na śmieci, stojaki na rowery) (dalej: „Obiekty”). W Budynkach znajdują się także rzeczy ruchome funkcjonalnie związane z Budynkami i służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu (np. meble znajdujące się w holu głównym budynku biurowego, kosze na śmieci, donice z kwiatami, centrala telefoniczna, stacja uzdatniania wody, urządzenia wentylacyjne, dźwigi, meble kuchenne) (dalej: „Wyposażenie”). Grunt wraz z Budynkami, Budowlami, Obiektami oraz Wyposażeniem określane łącznie jako „Nieruchomość”. Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego / prawo własności Gruntu składającego się na Nieruchomość (wraz z prawem własności znajdujących się na nim Budynków oraz Budowli) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu z (...) 2006 r. Na potrzeby niniejszej interpretacji należy przyjąć, że co najmniej w 2006 r. nastąpiło tzw. pierwsze zasiedlenie Budynków oraz Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Grunt, Budynki oraz Budowle zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Sprzedawcy. Sprzedawca nie ponosił nakładów na ulepszenie Gruntu, Budynków lub Budowli, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Odnosząc się do działek zabudowanych budynkami i budowlami, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa poszczególnych budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach numerach 1, 2, 4, 5, 3, 6, 7, 8 i 9 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynki i Budowle zostały już zasiedlone. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy ww. Budynków i Budowli nastąpiła co najmniej w 2006 r. Jednocześnie, jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w stosunku do Budynków i Budowli posadowionych na ww. działkach, na dzień zawarcia Planowanej Transakcji upłynie co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ponadto Sprzedawca nie ponosił nakładów na ulepszenie Budynków i Budowli, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym

Odnosząc się zatem do Budynków i Budowli posadowionych na działkach nr 1, 2, 4, 5, 3, 6, 7, 8 i 9, należy stwierdzić, że ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy posadowionych na działkach ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. W akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca oraz Nabywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynków oraz Budowli zlokalizowanych na Gruncie zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim Budynki i Budowle korzystałyby ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu – prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 oraz prawa własności działki nr 3 na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących opodatkowania dostawy Obiektów i Wyposażenia należy zauważyć co następuje:

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą również zlokalizowane na gruncie inne obiekty/naniesienia niestanowiące budynków ani budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego np. obiekty małej architektury lub rzeczy ruchome związane funkcjonalnie z Budynkami (ławki, kosze na śmieci, stojaki na rowery) („Obiekty”). Ponadto w Budynkach znajdują się także rzeczy ruchome funkcjonalnie związane z Budynkami i służące ich prawidłowemu funkcjonowaniu (np. meble znajdujące się w holu głównym budynku biurowego, kosze na śmieci, donice z kwiatami, centrala telefoniczna, stacja uzdatniania wody, urządzenia wentylacyjne, dźwigi, meble kuchenne) („Wyposażenie”). Grunt wraz z Budynkami, Budowlami, Obiektami oraz Wyposażeniem określane łącznie jako „Nieruchomość”. Nieruchomość nie była wykorzystywana do celów działalności zwolnionej z VAT przez Sprzedawcę,

Jak wynika z treści wniosku, Obiekty oraz Wyposażenie nie był wykorzystywany na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zatem w odniesieniu do sprzedaży Obiektów i Wyposażenia, należy stwierdzić, że w tym przypadku nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie będą spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

W konsekwencji dostawa Obiektów oraz Wyposażenia nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem dostawa Obiektów oraz Wyposażenia będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca na dzień transakcji będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa działek zabudowanych będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących transakcję - nabycie prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 i 9 oraz prawa własności działki nr 3 na których posadowione są ww. Budynki i Budowle, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego  miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 97 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.