Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.744.2025.3.IK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

22 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 24 listopada 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o.o.

(Nabywca, Kupujący)

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

A.K.

(Sprzedająca I, Zbywca I)

D.D.,

(Sprzedająca II, Zbywca II)

R.H.

(Sprzedająca III, Zbywca III)

dalej Zbywcy, Sprzedające

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

A.K., D.D. oraz R.H. jako sprzedające (dalej: „Sprzedające”) oraz Q. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanych przez Sprzedające udziałów częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w (…), działek gruntu o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (dalej: „Transakcja”). Sprzedające oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Każda ze Sprzedających posiada udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący 9/36.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia pozostałych udziałów w Nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz sąsiadującej z Nieruchomością innej nieruchomości gruntowej celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedające oraz jej wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe działań dotyczących nieruchomości oraz, (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności części udziałów (w łącznej wysokości 27/36) nieruchomości gruntowej położonej w województwie pomorskim, w miejscowości (…), obręb ewidencyjny 116 stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8 o powierzchni 5,5799 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) (wszystkie działki łącznie dalej jako: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), działki 3, 4, 5, 6, 7 położone są na terenie oznaczonym symbolem: P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz 007-KD81 - teren ulic lokalnych.

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…)oraz uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), działka 8 położona jest na terenie oznaczonym symbolem: P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, 007-KD81 - teren ulic lokalnych oraz 042-KD82 - teren ulicy zbiorczej, zaś działka 2 położona jest na terenie oznaczonym 042-KD82 - teren ulicy zbiorczej.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów (…), działki 3, 4, 5, 6 stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIVa, działka 2 stanowi łąki trwałe oraz drogi oznaczone symbolami ŁIII oraz dr, działka 7 stanowi grunty orne, łąki trwałe oraz grunty pod rowami oznaczone symbolami RIVa, ŁIII oraz W, działka 8 stanowi grunty orne, łąki trwałe, grunty pod rowami oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolami RIVa, RIVb, RV, ŁIII, W oraz Br-ŁIII.

Działka 8 częściowo zabudowana jest budynkiem o powierzchni: ok. 69m² - budynek w stanie nienadającym się do użytkowania (przeznaczony do rozbiórki), budowlą w postaci drewutni o powierzchni ok. 34m², budynkiem o powierzchni ok. 134m², trwale związanym z gruntem słupem reklamowych, trwale związanym z gruntem banerem reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz ruinami budynku w postaci częściowo zawalonych ścian. Dodatkowo działka jest częściowo utwardzona. Na działce 8 znajdują się również:

- Linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

- Kolektor ściekowy,

- Kabel teletechniczny

wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedającej oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Linie elektroenergetyczne, kolektor ściekowy oraz kabel techniczny stanowią ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego^[1] gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Linie energetyczne oraz kolektor ściekowy będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego są trwale związane z gruntem.

Działka 3 częściowo zabudowana jest budowlą o powierzchni ok 16m² oraz ogrodzeniem placu składowego. Jednocześnie na działce znajdują się linie elektroenergetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Działki 8 oraz 3 dalej łącznie jako „Grunt zabudowany”.

Naniesienia znajdujące się na Gruncie zabudowanym zostały wzniesione ponad dwa lata przed dniem złożenia niniejszego wniosku, a także na dzień planowanej Transakcji będą wzniesione ponad dwa lata przed jej zawarciem. Jednocześnie, w okresie 2 lat do dnia złożenia zawarcia planowanej Transakcji w. w. budynki oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W przypadku uznania, że Sprzedające w ramach Transakcji działają jako podatnicy VAT, oraz że Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego podlega zwolnieniu od VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT), Wnioskodawcy planują w umowie przyrzeczonej złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT).

W pozostałym zakresie (tj. poza Gruntem zabudowanym) Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii elektroenergetycznych przebiegających przez działki 7, 6, 5, 4, wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.   

Działki 2, 7, 6, 5 oraz 4 dalej łącznie jako: „Grunt niezabudowany”

 

Na działkach 7 oraz 8 znajdują się cieki niewyróżnione, które są trwale związane z gruntem oraz zdaniem Wnioskodawców, nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego^[2].

Nieruchomość nie jest uzbrojona w innym zakresie niż w. w. oraz nie będzie dodatkowo uzbrajana na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

3. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

Sprzedające są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Sprzedające nie prowadzą działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Na moment finalizacji planowanej Transakcji, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr. 1 we Wniosku, Organ uzna, że Sprzedające działają jako podatnicy VAT, będą one zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Sprzedające nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG).

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Sprzedające nie występowały z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosiły o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

 

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT^[3], ani art. 23m Ustawy o PIT^[4]. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedające nabyły prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 18 maja 2021 r. repertorium (…). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedające było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedające (w drodze dziedziczenia), Nieruchomość częściowo była wydzierżawiona przez pierwotnego właściciela, pana C.T. (działającego również w imieniu swojej żony S.T. - współwłaścicielki, zmarłej 31 marca 2012 r.). Dzierżawa dotyczyła powierzchni ok. 1000m² (w tym w całości Gruntu zabudowanego przez cały okres dzierżawy), wydzierżawiona część gruntu przeznaczona była pod działalność gospodarczą, prowadzenie skupu opakowań drewnianych, handel drewnem kominkowym oraz innej działalności. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 9 stycznia 2006 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”). Umowa dzierżawy początkowo nie przewidywała wynagrodzenia pieniężnego, a działka została przekazana w dzierżawę w zamian za opiekę i nadzór. Jednakże w dniu 17 stycznia 2007 r. został zawarty aneks do Umowy dzierżawy ustalający miesięczny czynsz w wysokości 250 zł. Czynsz był wypłacany regularnie do Pana C.T., aż do jego śmierci w dniu 1 czerwca 2020 r. (czynsz w żadnym momencie nie był płacony do Sprzedającym). Od tego momentu, dzierżawca nie wypłacał spadkobiercom czynszu. Nieruchomość do dnia dzisiejszego wykorzystywana jest przez dzierżawcę do prowadzenia w. w. działalności gospodarczej, jednakże korzystanie to jest w całości nieodpłatne. W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) planują rozwiązać Umowę dzierżawy z dzierżawcą nie później niż z końcem 2025 r. Sprzedające, planują rozwiązać umowę bez wynagrodzenia tj. nie pobierać zaległego czynszu. W pozostałej części, Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedające i leży ugorem. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Poza wskazaną powyżej Umową dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.

Sprzedające, w przeszłości dokonywały sprzedaży innej nieruchomości, która znajdowała się w ich majątku prywatnym. Sprzedaż dokonana w przeszłości dotyczyła sprzedaży domu jednorodzinnego (pół bliźniaka), odziedziczonego w ramach tego samego postępowania spadkowego, na podstawie którego Sprzedające nabyły Nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji. Transakcja sprzedaży bliźniaka, nie była opodatkowana VAT.

Sprzedające nie dokonywały żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziły działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy.

Na dzień niniejszego wniosku, Sprzedające nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, jednocześnie nie mają jeszcze planów o do wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą.

W lipcu 2021 r. spółka P. Sp. z o.o. powiązana z Kupującym zgłosiła się do Sprzedających z propozycją pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, 19 lipca 2021 r. zawarta została umowa pośrednictwa zbycia, na podstawie której broker (P. Sp. z o.o) zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do wyszukania nabywcy Nieruchomości w zamian za wynagrodzenie.

W wyniku działań brokera, w dniu 23 września 2021 r. Sprzedające zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką działającą pod firmą  E. Sp. z o.o., na podstawie której Sprzedające zobowiązały się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku z brakiem spełnienia warunków umowa wygasła z dniem 30 września 2023 r.

W związku z wygaśnięciem w. w. umowy przedwstępnej, w dniu 10 października 2023 r. Sprzedające zawarły umowę przedwstępną z firmą powiązaną z Kupującym działającą pod firmą S. Sp. z o.o., na podstawie której Sprzedające zobowiązały się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej (zdefiniowano poniżej), umowa z firmą S. Sp. z o.o. została rozwiązana za porozumieniem stron.

5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu 20 grudnia 2024 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

  1. ujawnienie spadkobierców (…), uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez właściwe urzędy gminy i urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych; Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umów przyrzeczonych pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków;

  2. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

  3. uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki techniczne oraz gruntowo-środowiskowe Nieruchomości są satysfakcjonujące i umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

  4. uzyskaniu przez Kupującego potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego i odprowadzania ścieków) umożliwiają realizację na Nieruchomości zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

  5. uzyskaniu przez Kupującego potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

  6. uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

  7. uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

  8. uzyskaniu przez Sprzedające interpretacji indywidualnej mającej na celu ustalenie czy sprzedaż przysługujących mu udziałów w Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z podatku VAT oraz, w przypadku, gdyby sprzedaż udziałów w Nieruchomości podlegała obowiązkowi zapłaty podatku VAT, uzyskaniu przez Sprzedającego wiążącej informacji stawkowej w zakresie właściwej stawki VAT.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, warunki wskazane w punktach 1-7 zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nawet pomimo nieziszczenia się tych warunków.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Sprzedające w Umowie Przedwstępnej udzieliły Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci

 

Jednocześnie, Sprzedające udzieliły przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do:

  1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,

  2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości,    koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

  3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania aktualnych zaświadczeń geodezyjnych,

  4. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,

  5. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

  6. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,

  7. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

  8. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

  9. złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości,

10. dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, które okażą się niezbędne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Sprzedające, oświadczyły, że znane im są zamierzenia Kupującego polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji. Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą mu odpowiednich pełnomocnictw celem wykonania Umowy Przedwstępnej.

Końcowo Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Sprzedające oświadczyły, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie dokonają żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanymi Umową Przedwstępną.

Na dzień niniejszego Wniosku, Kupujący lub spółki z nim powiązane tj. (…) na podstawie udzielonych im pełnomocnictw, upoważnień oraz poprzez dostęp do informacji publicznej uzyskały, celem realizacji Transakcji dla działek składających się na Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr 2) m.in.: (i.) mapę glebowo-rolniczą; (ii.) informację o występowaniu gruntów organicznych i mineralnych; (iii.) zaświadczenie dot. obszaru rewitalizacji; (iv.) informację o wydanych decyzjach WZ (warunki zabudowy), PnB (pozwolenia na budowę) oraz DUŚ (decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach); (v.) informację o inwestycjach realizowanych i zrealizowanych (w tym z PINB - Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego); (vi.) informację o osuwiskach; (vii.) informację o najbliżej występującym cieku wodnym (Urząd Miasta / Zarząd Zlewni Wód Polskich / RZGW - Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej); (viii.) informację konserwatora zabytków (Urząd Miasta / WUOZ - Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków); (ix.) informacje o kolizjach sieci: (…); (xi.) informację o dostępie do drogi publicznej (…); (xiii.) informację o terenach zagrożonych powodzią (RZGW - Wody Polskie); (xiv.) informacje o warunkach geologiczno-górniczych (OUG - Okręgowy Urząd Górniczy, WUG - Wyższy Urząd Górniczy); (xv.) informację o ochronie gatunkowej (RDOŚ - Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska); (xvi.) złożono wniosek o usunięcie kolizji linii elektroenergetycznej WN (wysokiego napięcia); (xvii.) złożono wniosek o uzgodnienie zjazdu (…); (xix.) wniosek o DUŚ (decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach); (xxi.) decyzja DUŚ, w tym ostateczna oraz przepisanie decyzji na Kupującego (wraz z nadaniem ostateczności po przepisaniu).

 

Jednocześnie, w ramach planowanej realizacji Transakcji oraz przyszłej Inwestycji, planowane jest podjęcie m.in. poniższych działań:

     1. Przebudowa kolektora znajdującego się na Nieruchomości,

     2. Wycinka drzew znajdujących się Nieruchomości (w tym uzyskanie decyzji zezwalających na ich wycinkę),

     3. Dokonanie Remediacji - zgodnie z opracowywanym nowym planem zagospodarowania terenu oraz uzyskanie decyzji remediacyjnej od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska,

      4. Uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego usunięcia rowów oraz zrzutu wody deszczowej do rowu i oddania wód opadowych,

      5. Uzyskanie decyzji podziałowej, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji leśnej, decyzji derogacyjnej,

      6. Stworzenie projektu zjazdu, w tym uzyskanie warunków technicznych oraz zgody na jego wykonanie,

      7. Stworzenie projektu nasadzeń zastępczych,

      8. Uzyskanie decyzji derogacyjnej,

      9. Stworzenie projektu budowlanego,

    10. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

 

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku ew. sprzedać innemu podmiotowi celem realizacji w. w. Inwestycji. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

 

Podsumowując:

   - Nieruchomość stanowi częściowo zabudowany teren budowlany,

   - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, 007-KD81 - teren ulic lokalnych oraz 042-KD82 - teren ulic zbiorczych,

   - Nieruchomość stanowi grunt rolny;

   - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

   - Sprzedające nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni na moment złożenia niniejszego Wniosku; jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr. 1 Wniosku, że Sprzedające działają w niniejszej Transakcji jako podatnicy VAT to na moment finalizacji Transakcji będą zarejestrowane jako podatnicy VAT

   - Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

   - Sprzedające nie zatrudniały ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

   - Obecnie Nieruchomość jest częściowo przedmiotem dzierżawy na cele działalności gospodarczej, a częściowo nie jest wykorzystywana;

   - Sprzedające w latach 2021 oraz 2023 zawierały przedwstępne umowy sprzedaży Nieruchomości, które nie zostały zrealizowane ze względu na upływ terminu na jej zawarcie lub jej rozwiązanie;

   - Sprzedające w 2021 r. zawarły umowę pośrednictwa zbycia celem doprowadzenia do sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

  1. Wskazanie wszystkich będących własnością Sprzedających budynków i budowli trwale związanych z gruntem w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z numerami działek, na których są posadowione.

Zgodnie z treścią złożonego wniosku, na wskazanych działkach posadowione są:

Działka 8

Działka 3

  2. Wskazanie wszystkich będących własnością Sprzedających urządzeń budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane oraz z którym budynkiem bądź budowlą są związane zapewniając możliwość użytkowania budynku bądź budowli wraz z numerami działek na których są posadowione?

Zgodnie z treścią złożonego wniosku, na wskazanych działkach posadowione są:

Działka 8

Działka 3

  3. Odrębnie dla każdego budynku oraz każdej budowli, proszę wskazać:

a) Czy od pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budynków/budowli do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

b) podatku dochodowym budowli/budynków, w stosunku do których miały prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie - dla wszystkich budynków i budowli.

c) Jeżeli Sprzedające poniosły ww. wydatki to czy są one wyższe niż 30% wartości początkowej budowli, kiedy zostało zakończone ulepszenie, proszę podać datę?

Nie doszło do takiej sytuacji.

d) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na ppkt c należy wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) budowli/budynków po ulepszeniu? Jeżeli tak, to kiedy i w jaki sposób ono wystąpiło. Należy podać miesiąc i rok oraz czynności?

Nie dotyczy.

e) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli/budynków po jej ulepszeniu do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy.

  4. Czy któreś z naniesień znajdujących się na działce, która będzie przedmiotem sprzedaży, stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu - proszę wskazać które?

Zgodnie z treścią wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, na działkach znajdują się poniższe naniesienia, będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie art. 49 Kodeksu cywilnego („kc”) i tym samym, zgodnie z art. 48 kc nie będące częścią składową budynku, ani gruntu, są to:

- Linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

- Kolektor ściekowy,

- Kabel teletechniczny.

  5. Czy wszystkie naniesienia znajdujące się na działce będą przedmiotem sprzedaży?

Tak, z wyjątkiem naniesień wymienionych w pytaniu 4, będących własnością przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie z art. 49 kc.

  6. Czy Sprzedające są stroną Umowy dzierżawy, która została zawarta pomiędzy wydzierżawiającym Panem C.T. a dzierżawcą?

Umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Panem C.T. (wydzierżawiającym) a dzierżawcą. Po śmierci Pana C.T. jego spadkobiercy, w tym Sprzedające - w zakresie przysługujących im udziałów w spadku - wstąpiły z mocy prawa w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. W konsekwencji, z prawnego punktu widzenia należy uznać, że Sprzedające, są obecnie stroną umowy dzierżawy po stronie wydzierżawiającego; zawarcie nowej umowy nie było wymagane.

  7. Jeżeli Sprzedające są stroną Umowy dzierżawy to czy ta umowa przewiduje zapłatę?

Tak, Umowa dzierżawy przewiduje miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 250 zł.

  8. Jeżeli Umowa dzierżawy, której stroną są Sprzedające przewiduje zapłatę to dlaczego Sprzedające nie pobierają należnego czynszu (tj. tolerują sytuację w której czynsz w żadnym momencie nie był płacony do Sprzedających) i nie zamierzają ubiegać się o zaległy czynsz? Proszę wyjaśnić.

Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 9 stycznia 2006 r., następnie aneksem z dnia 28 stycznia 2007 r. wprowadzona została opłata za dzierżawę, w postaci czynszu w wysokości 250 zł miesięcznie. Od stycznia 2007 r. umowa nie była zmieniana, a czynsz wypłacany był na konto pana C.T., aż do jego śmierci.

Sprzedające nie pobierały czynszu dzierżawnego (tj. udziału w czynszu należnego jako współwłaścicielom), ponieważ po nabyciu nieruchomości wystarczające dla nich było, że dzierżawca utrzymuje działki na własny koszt co było korzyścią samą w sobie. W związku z tym Sprzedające tolerowały dotychczasowy stan faktyczny, nie podejmując czynności zmierzających do egzekwowania należności z tytułu czynszu

  9. Której działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży dotyczy opisana we wniosku Umowa dzierżawy?

Zgodnie z treścią zawartej umowy dzierżawy, dotyczyła ona działki nr 1. Obecnie, w związku ze zmianą numeracji ewidencyjnej, przedmiot dzierżawy obejmuje powierzchnię ok 1000 m2 tj. część działki nr 8 oraz część działki nr 3.

10. W jaki sposób Sprzedające wykorzystywały swój udział w działkach nr 2, 7, 6, 5, 4 („Gruncie niezabudowanym”) od momentu ich nabycia do dnia planowanej sprzedaży? Proszę odnieść się odrębnie do każdej działki.

Sprzedające nie korzystały z Gruntu niezabudowanego, działki leżały ugorem.

11. W jaki sposób Sprzedające wykorzystywały swój udział w Nieruchomości stanowiącej „Grunt zabudowany” od momentu jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży? Proszę odnieść się odrębnie do każdego naniesienia znajdującego się na działkach nr 8 oraz 3.

Sprzedające nie wykorzystywały nieruchomości zabudowanej, ani znajdujących się na niej naniesień w żaden sposób faktyczny. Od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży obiekty pozostawały w dotychczasowym stanie, obowiązywała umowa dzierżawy.

12. Czy którakolwiek z działek gruntu o numerach: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 i/lub naniesienia znajdujące się na „Gruncie zabudowanym” była/były kiedykolwiek wykorzystywana/e przez Sprzedające w Ich działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę konkretnie wskazać numer działki, naniesienie oraz w jakiej działalności, w jakim okresie i w jaki sposób były wykorzystywane w tej działalności.

Żadna ze wskazanych działek nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedających. Sprzedające nie prowadziły działalności gospodarczej, w związku z czym nieruchomości i obiekty pozostawały w jej posiadaniu wyłącznie w charakterze prywatnym.

13. Czy część Nieruchomości, która nie jest przedmiotem Umowy dzierżawy, była wykorzystywana przez Sprzedające przez cały okres jej posiadania wyłącznie na jego cele osobiste, prywatne? Jeśli tak, to proszę wskazać w jaki konkretnie sposób Sprzedające wykorzystywały/wykorzystują tę część Nieruchomości na swoje cele osobiste, prywatne.

Część Nieruchomości, która nie była przedmiotem umowy dzierżawy, nie była wykorzystywana przez Sprzedające w żaden sposób, działki leżały ugorem.

14. Czy Sprzedające były w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać z jakiego tytułu i w jakim okresie.

Nie - Sprzedające, w przeszłości nie były zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

15. Czy Sprzedające były rolnikiem ryczałtowym? Jeśli tak to od kiedy i w jakim okresie?

Nie - Sprzedające nie były rolnikiem ryczałtowym.

16. Czy Sprzedające kiedykolwiek wykorzystywały część Nieruchomości (nie będącą przedmiotem Umowy dzierżawy) w prowadzonej przez siebie działalności rolniczej? Jeśli tak, to czy dokonywały sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (proszę wskazać jakie to produkty oraz w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

Nie - Sprzedające nie były rolnikami i nie prowadziły działalności rolniczej na części Nieruchomości nieobjętej umową dzierżawy.

17. Czy - jeżeli w przypadku uznania, że Sprzedające w ramach Transakcji działa jako podatnik VAT oraz gdy Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego będzie podlegała zwolnieniu od VAT (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT) i zdecydują Państwo o wyborze opodatkowania przedmiotowej Nieruchomości - Sprzedający i Kupujący, w celu rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybierając opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?

Opodatkowanie VAT stanowi zasadniczą formę rozliczenia transakcji. W przypadku wyboru opodatkowania VAT, tj. jeśli strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia od podatku, zgodne oświadczenie o opodatkowaniu dostawy budynków, budowli lub ich części zostanie złożone w akcie notarialnym w momencie zawarcia umowy sprzedaży.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

       1. Czy Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

       2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedające występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu VAT, to czy:

  a) sprzedaż Gruntu niezabudowanego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy o VAT, niekorzystającą ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

  b) sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcy będą mogli - na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - zrezygnować z tego zwolnienia i opodatkować sprzedaż VAT, a w takim przypadku sprzedaż powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

       3. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedające przy opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

 

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

 

       1. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedające w ramach Transakcji powinny zostać uznane za podatników podatku od towarów i usług.

       2. W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedające w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT w następujący sposób:

  a) sprzedaż Gruntu niezabudowanego w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych, do której nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

  b) sprzedaż Gruntu zabudowanego w ramach Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak Wnioskodawcy - działając na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT -- będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie VAT. W takim przypadku sprzedaż również powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości.

       3. W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

 

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedające będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa^[5], występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o VAT definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, najem lub dzierżawa nieruchomości oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, w tym zatrudnienie profesjonalnego pośrednika sprzedaży stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Strony zawarły Umowę Przedwstępną, na podstawie której Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci

 

Jednocześnie, Sprzedające udzieliły przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do:

  1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej,

  2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

  3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania aktualnych zaświadczeń geodezyjnych,

  4. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,

  5. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

  6. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,

  7. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

  8. wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

  9. złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości,

10. dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, które okażą się niezbędne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Sprzedające, oświadczyły, że znane im są zamierzenia Kupującego polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji. Sprzedający oświadczyli, że na każde wezwanie Kupującego udzielą mu odpowiednich pełnomocnictw celem wykonania Umowy Przedwstępnej.

Co więcej, na dzień niniejszego Wniosku, Kupujący lub spółki z nim powiązane tj. (…) na podstawie udzielonych im pełnomocnictw, upoważnień oraz poprzez dostęp do informacji publicznej uzyskały, celem realizacji Transakcji dla działek składających się na Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr 2) m.in.: (i.) mapę glebowo-rolniczą; (ii.) informację o występowaniu gruntów organicznych i mineralnych; (iii.) zaświadczenie dot. obszaru rewitalizacji; (iv.) informację o wydanych decyzjach WZ (warunki zabudowy), PnB (pozwolenia na budowę) oraz DUŚ (decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach); (v.) informację o inwestycjach realizowanych i zrealizowanych (w tym z PINB - Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego); (vi.) informację o osuwiskach; (vii.) informację o najbliżej występującym cieku wodnym (Urząd Miasta / Zarząd Zlewni Wód Polskich / RZGW - Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej); (viii.) informację konserwatora zabytków (Urząd Miasta / WUOZ - Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków); (ix.) informacje o kolizjach sieci: woda/kanalizacja sanitarna i kanalizacja deszczowa (…); (x.) zapewnienia możliwości przyłączenia do sieci: (…); (xi.) (…); (xii.) informacje wodnoprawne: urządzenia melioracji wodnych, wydane PWP (pozwolenia wodnoprawne), GZWP/JCWP (Główny Zbiornik Wód Podziemnych / jednolite części wód powierzchniowych) - Zarząd Zlewni Wód Polskich; (xiii.) informację o terenach zagrożonych powodzią (RZGW - Wody Polskie); (xiv.) informacje o warunkach geologiczno-górniczych (OUG - Okręgowy Urząd Górniczy, WUG - Wyższy Urząd Górniczy); (xv.) informację o ochronie gatunkowej (RDOŚ - Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska); (xvi.) złożono wniosek o usunięcie kolizji linii elektroenergetycznej WN (wysokiego napięcia); (xvii.) złożono wniosek o uzgodnienie zjazdu (GZDiZ); (xix.) wniosek o DUŚ (decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach); (xxi.) decyzja DUŚ, w tym ostateczna oraz przepisanie decyzji na Kupującego (wraz z nadaniem ostateczności po przepisaniu).

 

Jednocześnie, w ramach planowanej realizacji Transakcji oraz przyszłej Inwestycji, planowane jest podjęcie m.in. poniższych działań:

  1. Przebudowa kolektora znajdującego się na Nieruchomości,  

  2. Wycinka drzew znajdujących się Nieruchomości (w tym uzyskanie decyzji zezwalających na ich wycinkę),

  3. Dokonanie Remediacji - zgodnie z opracowywanym nowym planem zagospodarowania terenu oraz uzyskanie decyzji remediacyjnej od Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska,

  4. Uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego usunięcia rowów oraz zrzutu wody deszczowej do rowu i oddania wód opadowych,

  5. Uzyskanie decyzji podziałowej, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji leśnej, decyzji derogacyjnej,

  6. Stworzenie projektu zjazdu, w tym uzyskanie warunków technicznych oraz zgody na jego wykonanie,

  7. Stworzenie projektu nasadzeń zastępczych,

  8. Uzyskanie decyzji derogacyjnej,

  9. Stworzenie projektu budowlanego,

10. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Końcowo Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Sprzedający oświadczyli, że okresie obowiązywania Umowy przedwstępnej nie dokonają żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanymi Umową Przedwstępną.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający będą podejmowali pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podejmują pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedające udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego), podejmują pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, wskazuje na kompleksowe i profesjonalne prowadzenie prac mających na celu przygotowanie terenu do realizacji inwestycji, które wykracza poza zwykłą sprzedaż nieruchomości.

Co więcej, jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wyroku sygn. C-213/24 (Grzera): art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

Tym samym, osoba fizyczna która dokonuje sprzedaży gruntu stanowiącego część jej majątku prywatnego, w przypadku, gdy działa poprzez profesjonalnego przedsiębiorcę, sama może zostać uznana za podatnika VAT, co potwierdza stanowisko Wnioskodawców.

W tym miejscu, należy wskazać, że, Sprzedające zawarły profesjonalną umowę pośrednictwa zbycia Nieruchomości, w wyniku której zawarły umowę przedwstępną z firmą E. Sp. z o.o., która co prawda, nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej, jednakże jednoznacznie wskazuje na próbę dokonania sprzedaży Nieruchomości.

Co więcej, podkreślić należy, że Nieruchomość w części od ok. 1 000m² (początkowo) do ok. 4 400m² (aktualnie) wydzierżawiona jest pod działalność gospodarczą. Dzierżawa trwa nieprzerwanie od roku 2006, a na podstawie Umowy dzierżawy aż do czerwca 2020 r. wypłacany był regularny czynsz. Pomimo, iż aktualnie czynsz ten nie jest płacony na rzecz spadkobierców to na moment rozwiązania Umowy dzierżawy, zostanie on rozliczony. Co więcej, Sprzedający nadal otrzymuje korzyść w postaci nadzoru i opieki nad działkami, w związku z czym nie musi ponosić kosztów jakie w przeciwnym razie poniósłby na utrzymanie terenu.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedające dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpią w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

 

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedające, będą występować w charakterze podatnika VAT w związku z faktem, że udzieliła Kupującemu praw do korzystania z Nieruchomości w tym również na cele budowlane, pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej oraz podjęcie już na moment złożenia Wniosku, szeroko zakrojonych działań na podstawie uzyskanych pełnomocnictw, wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.245.2025.2.JG;

- Interpretacja z dnia 7 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.254.2025.2.PRM;

- Interpretacja z dnia 5 maja 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.224.2025.2.WL;

- Interpretacja z dnia 14 stycznia 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.923.2024.2.JSZ;

- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ

- Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedające w ramach Transakcji powinny zostać uznane za podatników podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 -- w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT^[6].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będą jedynie Nieruchomości tj. zabudowane oraz niezabudowane działki gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składniki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji - uwagi ogólne

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu przyszłego, Nieruchomość w części będącej Gruntem niezabudowanym, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem jako P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz 007-KD81 - teren ulic lokalnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość w części stanowiącej Grunt niezabudowany będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Grunt niezabudowany będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę. W części zaś stanowiącej Grunt zabudowany, Nieruchomość jest zabudowana, tym samym art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie do niej zastosowania.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców w stosunku do Nieruchomości zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie do niej zastosowania.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

 

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie jej nastąpiło na podstawie dziedziczenia i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem w ogóle.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania.

Opodatkowanie Gruntu niezabudowanego

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że jednym z analizowanych przedmiotów planowanej Transakcji jest Grunt niezabudowany tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami będącymi przedmiotem Transakcji (poza opisanymi w stanie faktycznym). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do jego sprzedaży w ramach planowanej Transakcji, gdyż Grunt niezabudowany stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowić niezabudowane działki gruntu.

 

Opodatkowanie Gruntu zabudowanego

 

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

 

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

 i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy względem budynków i budowli wchodzących w skład Gruntu zabudowanego nastąpiło przed lub na moment Transakcji pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do pierwszego zasiedlenia budynków oraz budowli doszło początkowo po oddaniu ich do użytkowania w wykonywaniu czynności opodatkowanych lub rozpoczęciu wykorzystywania na własne potrzeby, tj. ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej od 2006 r., tym samym już w tamtym momencie musiało dojść do pierwszego zasiedlenia. Co więcej, od tego czasu nie były dokonywane ulepszenia, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej zabudowań.

Podsumowując, w stosunku do Gruntu zabudowanego na moment Transakcji niewątpliwie więc spełniona będzie przesłanka upływu 2 lat licząc od dnia pierwszego zasiedlenia. W tej też części dostawa dokonywana w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

 

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   - są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

   - złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Jeśli Organ uzna, że Transakcja podlega opodatkowaniu VAT, zarówno Kupujący, jak i Sprzedające będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. W konsekwencji, Wnioskodawcy będą uprawnieni, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, do rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT i opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w całości. Jeżeli Strony skutecznie skorzystają z tego uprawnienia, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ramach Transakcji obejmującej Nieruchomość, dostawa Gruntu zabudowanego, dla którego w momencie dokonania Transakcji upłynie okres pierwszego zasiedlenia oraz co najmniej 2 lat lub dłużej - będzie podlegać zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Jeżeli Strony skutecznie skorzystają z tego prawa - dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Należy zaznaczyć, że Strony planują złożyć ww. oświadczenie w odniesieniu do Gruntu zabudowanego będącego przedmiotem Transakcji.

 

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

 

Tymczasem, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ponieważ:

   - dostawa Gruntu zabudowanego, w stosunku do których pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata przed Transakcją, podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - nie może być więc objęta tym zwolnieniem,

   - nabycie przez Sprzedających nie podlegało opodatkowaniu VAT (nabycie nastąpiło poza systemem VAT), stąd nie została spełniona przesłanka do zastosowania tego zwolnienia w stosunku do dostawy Gruntu zabudowanego.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Tym samym w ramach Transakcji obejmującej dostawę nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania, a więc będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT oraz w zakresie Gruntu niezabudowanego dostawa nie korzysta z żadnego ze zwolnienia od podatku, zaś w zakresie Gruntu zabudowanego korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego to na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT Wnioskodawcy planują zrezygnować to dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT.

Wówczas transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów / usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu / wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku lub go sprzedać. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

 

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedające w ramach opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedające zamierzają sprzedać Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania - Nabywcy udziały w działkach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Działki o nr 8 i 3 są zabudowane, pozostałe to działki niezabudowane. Sprzedające nabyły prawo własności (współwłasności) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia. Sprzedające, w przeszłości nie były zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Sprzedające nie były rolnikiem ryczałtowym. Część nieruchomości jest przedmiotem dzierżawy - powierzchnia ok 1000 m² tj. część działki nr 8 oraz część działki nr 3. Ponadto Sprzedające nie były rolnikami i nie prowadziły działalności rolniczej na części Nieruchomości nieobjętej umową dzierżawy. Umowa dzierżawy została zawarta pomiędzy Panem C.T. (wydzierżawiającym) a dzierżawcą. Po śmierci Pana C.T. jego spadkobiercy, w tym Sprzedające - w zakresie przysługujących im udziałów w spadku - wstąpiły z mocy prawa w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. W konsekwencji, z prawnego punktu widzenia należy uznać, że Sprzedające, są obecnie stroną umowy dzierżawy po stronie wydzierżawiającego; zawarcie nowej umowy nie było wymagane. Umowa dzierżawy przewiduje miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 250 zł. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 9 stycznia 2006 r., następnie aneksem z dnia 28 stycznia 2007 r. wprowadzona została opłata za dzierżawę, w postaci czynszu w wysokości 250 zł miesięcznie. Od stycznia 2007 r. umowa nie była zmieniana, a czynsz wypłacany był na konto pana C.T., aż do jego śmierci. Sprzedające nie pobierały czynszu dzierżawnego (tj. udziału w czynszu należnego jako współwłaścicielom), ponieważ po nabyciu nieruchomości wystarczające dla nich było, że dzierżawca utrzymuje działki na własny koszt co było korzyścią samą w sobie. W związku z tym Sprzedające tolerowały dotychczasowy stan faktyczny, nie podejmując czynności zmierzających do egzekwowania należności z tytułu czynszu. Z pozostałego gruntu, czyli działek niezabudowanych Sprzedające nie korzystały. Działki leżały ugorem.

Sprzedające nie wykorzystywały nieruchomości zabudowanej, ani znajdujących się na niej naniesień w żaden sposób faktyczny. Od momentu nabycia do dnia planowanej sprzedaży obiekty pozostawały w dotychczasowym stanie, obowiązywała umowa dzierżawy.

Żadna ze wskazanych działek nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedających. Sprzedające nie prowadziły działalności gospodarczej, w związku z czym nieruchomości i obiekty pozostawały w jej posiadaniu wyłącznie w charakterze prywatnym. Część Nieruchomości, która nie była przedmiotem umowy dzierżawy, nie była wykorzystywana przez Sprzedające w żaden sposób, działki leżały ugorem. Sprzedające nie dokonywały żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadziły działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy. Sprzedające nie występowały z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosiły o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzedające w przeszłości dokonywały sprzedaży innej nieruchomości, która znajdowała się w ich majątku prywatnym. Transakcja ta nie była opodatkowana VAT. Na dzień niniejszego wniosku, Sprzedające nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, jednocześnie nie mają jeszcze planów o do wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą.

W lipcu 2021 r. spółka powiązana z Kupującym zgłosiła się do Sprzedających z propozycją pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, zawarta została umowa pośrednictwa zbycia, na podstawie której broker zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do wyszukania nabywcy Nieruchomości w zamian za wynagrodzenie. W wyniku działań brokera, Sprzedające zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką działającą pod firmą E. Sp. z o.o., na podstawie której Sprzedające zobowiązały się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku z brakiem spełnienia warunków umowa wygasła. W związku z wygaśnięciem ww. umowy przedwstępnej, w dniu 10 października 2023 r. Sprzedające zawarły umowę przedwstępną z firmą powiązaną z Kupującym działającą pod firmą (...), na podstawie której Sprzedające zobowiązały się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej (zdefiniowano poniżej), umowa z firmą (…) została rozwiązana za porozumieniem stron.

W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani  20 grudnia 2024 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości , na podstawie, której Sprzedające zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami. Sprzedające w Umowie Przedwstępnej udzieliły Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Jednocześnie, Sprzedające udzieliły przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do: innych czynności opisanych we wniosku.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży zarówno niezabudowanych działek jak i zabudowanych, wystąpi ciąg kolejno następujących po sobie zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedające podjęły działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Sprzedające nabyły działki będące przedmiotem transakcji w drodze dziedziczenia w maju 2021 r., natomiast w lipcu 2021 r. zawarły umowę pośrednictwa zbycia, na podstawie której broker zobowiązał się do podjęcia czynności zmierzających do wyszukania nabywcy Nieruchomości w zamian za wynagrodzenie. W wyniku działań brokera we wrześniu 2023 r. Sprzedające zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Jednakże z uwagi na nie spełnienie warunków wynikających z umowy przedwstępnej umowa wygasła we wrześniu 2023 r. Z uwagi na wygaśnięcie  ww. umowy, Sprzedające zawarły kolejną umowę przedwstępną z kolejną spółką. Umowa ta została rozwiązana za porozumieniem stron. W grudniu 2024 r. Sprzedające zawarły kolejną umowę przedwstępną ze Zbywcą. Ponadto część dwóch działek była przedmiotem dzierżawy.

Zatem nastąpił ciąg zdarzeń, które wskazują, że sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Ponadto należy jeszcze zwrócić uwagę na wspomniane wcześniej orzeczenia TSUE w sprawie C- 291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) oraz C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HEktóre, które dotyczyły pojęcia „majątku prywatnego”. Z orzeczeń tych wynika, że „Majątek prywatny” to  taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, w zakresie dotyczącym części działek, które były przedmiotem dzierżawy, należy stwierdzić, że nie spełniają one definicji majątku prywatnego, gdyż były wykorzystywane do dzierżawy a nie do zaspokojenia własnych potrzeb prywatnych. Tym samym Sprzedające będą występowały w charakterze podatnika, w ramach opisanej we wniosku Transakcji sprzedaży działek.

Dokonując zatem sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości Sprzedające nie będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, a co za tym idzie będą występować w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości.

W konsekwencji, sprzedaż działek zabudowanych tj. 3 i 8 i działek niezabudowanych tj. 2, 4, 5, 6 i 7 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko  Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe. Jednakże prawidłowość stanowiska wynika z innych przyczyn niż wskazane przez Zainteresowanych.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Przechodząc do kolejnych wątpliwości Zainteresowanych, wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału działek, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

 

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosowanie do art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika -- bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Z opisu sprawy wynika, że działki 3 i 8 są zabudowane budynkami, budowlami i urządzeniami budowalnymi. Ponadto na działce 8 posadowione są linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, kolektor ściekowy oraz kabel teletechniczny wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ww. ustawy Kodeks cywilny

Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na działkach budowle należących do przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią własności Zbywcy (Państwa), lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt - jako grunt zabudowany.

W analizowanej sytuacji mamy do czynienia m.in. z sytuacją zbycia działek gruntu zabudowanego budynkami, budowlami należącymi do Zbywcy oraz naniesieniami, które nie są własnością Zbywcy.

Z opisu sprawy wynika, że od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a Sprzedające nie ponosiły wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli/budynków.

W związku z powyższym, dostawa Budynków i Budowli posadowionych na działkach 3 i 8 będzie miała miejsce 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu, to planowana dostawa budynków i budowli podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jak wynika z opisu sprawy na działkach 3 i 8 znajdują się również urządzenia budowlane.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W konsekwencji dostawa budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych posadowionych na działkach 3 i 8 będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie, grunt, na którym posadowione zostały budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że zgodnie z art. 29 a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu  stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie budynków i budowli znajdujących się na nim.

Zatem dostawa budynków, budowli i urządzeń budowlanych oraz działek 3 i 8 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z treści wniosku wynika, że intencją Stron jest opodatkowanie tej transakcji. Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) zamierzają skorzystać z możliwości rezygnacji z tego zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W związku z powyższym, jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to wówczas Transakcja sprzedaży zabudowanych działek 3 i 8, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Natomiast dostawa działek niezabudowanych 2, 7, 6, 5 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem jak wskazali Zainteresowani we wniosku działki te, to grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie, nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało. Ponadto jak wskazali Zainteresowani Sprzedające nie korzystały z Gruntu niezabudowanego, działki leżały ugorem. Zatem nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej.

W konsekwencji, dostawa działek niezabudowanych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem dostawa zabudowanych działek, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i dostawa niezabudowanych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jako podatnicy VAT Sprzedające będą zobowiązane wystawić na rzecz Kupującego -- podatnika VAT, fakturę dokumentującą sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, należy wskazać, że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

 

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej dostawa działek zabudowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i niezabudowanych, nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie ma zastosowania.

Zatem w opisanej sytuacji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem działek zabudowanych i niezabudowanych na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

 

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.