Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.770.2025.2.ICZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług:

- w kwestii objętej pytaniami nr 1, 3, 5, 7 i 8 – jest prawidłowe;

- kwestii objętej pytaniami nr 2, 4, 6 – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej także jako „Spółka”) jest osobą prawną (spółką z o.o.), opodatkowaną od całości swoich dochodów na terenie Rzeczpospolitej Polskiej.

Głównym przedmiotem działalności Spółki jest (...). Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem lokali użytkowych (dalej jako „Lokale Użytkowe”) w dwóch budynkach mieszkalno-użytkowych w (…) oraz (…). W budynkach funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Lokale Użytkowe są wynajmowane podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (np. sklepy, usługi kosmetyczne, usługi gastronomiczne). Podstawą stosunku najmu jest każdorazowo umowa najmu zawarta przez Spółkę z danym najemcą. Z tytułu wynajmu, najemcy płacą Spółce miesięczny czynsz najmu. W niniejszej sprawie Spółka wystawia na najemców faktury VAT, w których czynsz najmu Lokali Użytkowych powiększony jest o podatek od towarów i usług w odpowiedniej stawce.

Poza czynszem najmu, najemca jest zobowiązany co miesiąc płacić na rzecz Spółki opłatę dotyczącą odbierania odpadów komunalnych i zagospodarowania ich (dalej jako „Opłata Śmieciowa”) - na następujących zasadach:

a)   Deklarację do odpowiedniego organu w zakresie Opłaty Śmieciowej - składa wspólnota mieszkaniowa (na podstawie danych przekazanych jej przez Spółkę, a wcześniej przekazanych Spółce przez danego najemcę). Na tej podstawie wspólnota mieszkaniowa płaci do odpowiedniego organu Opłatę Śmieciową.

b)   Wspólnota mieszkaniowa obciąża kosztem Opłaty Śmieciowej Spółkę, nie doliczając przy tym żadnej marży.

c)   Spółka obciąża kosztem Opłaty Śmieciowej danego najemcę, nie doliczając przy tym żadnej marży. Najemca uiszcza Opłatę Śmieciową Spółce na podstawie faktury VAT wystawionej przez Spółkę. Na jednej fakturze VAT ujęta jest pozycja dotycząca czynszu najmu, a także osobna pozycja dotycząca Opłaty Śmieciowej. Podobnie jak czynsz najmu, Opłata Śmieciowa jest zwiększana o podatek od towarów i usług w stawce, jaka obowiązuje dla czynszu najmu.

d)   Najemca wnosi do Spółki Opłatę Śmieciową w wysokości zgodnej ze wskazanymi przez najemcę potrzebami w zakresie gospodarowania odpadami (Opłata Śmieciowa nie jest stała i opiera się na danych przekazanych przez najemcę, np. na liczbie osób przebywających (pracujących) w Lokalu Użytkowym). Wysokość Opłaty Śmieciowej wynika ze stawek wskazanych przez właściwy organ w sprawie.

e)   Ani wspólnota mieszkaniowa, ani Spółka, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Spółka będzie w przyszłości także właścicielem lokali mieszkalnych (dalej jako „Lokale Mieszkalne”). Lokale Mieszkalne w przyszłości będą wynajmowane na rzecz najemców:

a)   wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców (tj. najem długoterminowy), tj. najemcy będą w nich mieszkać; nie są to usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55);

b)   na cele pobytu krótkoterminowego najemców (tj. najem krótkoterminowy), tj. najemcy nie będą w nich mieszkać, a będą w nich zaspokajać inne potrzeby np. turystyczne i rekreacyjne.

W budynkach, w których znajdować się będą Lokale Mieszkalne, funkcjonować będzie wspólnota mieszkaniowa. Podstawą stosunku najmu będzie każdorazowo umowa najmu zawarta przez Spółkę z danym najemcą. Z tytułu wynajmu, najemcy będą płacić Spółce czynsz najmu. W niniejszej sprawie Spółka będzie wystawiać na najemców faktury VAT, w których czynsz najmu Lokali Mieszkaniowych powiększony będzie o podatek od towarów i usług w odpowiedniej stawce (w zakresie najmu krótkoterminowego z lit. b powyżej) lub zastosowane będzie zwolnienie z podatku od towarów i usług (w zakresie najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe z lit. a powyżej).

Poza czynszem najmu, najemca będzie zobowiązany płacić na rzecz Spółki Opłatę Śmieciową - na następujących zasadach:

a)   Deklarację do odpowiedniego organu w zakresie Opłaty Śmieciowej - składa wspólnota mieszkaniowa (na podstawie danych przekazanych jej przez Spółkę, a wcześniej przekazanych Spółce przez danego najemcę). Na tej podstawie wspólnota mieszkaniowa płaci do odpowiedniego organu Opłatę Śmieciową.

b)   Wspólnota mieszkaniowa obciąża kosztem Opłaty Śmieciowej Spółkę, nie doliczając przy tym żadnej marży.

c)   Spółka obciąża kosztem Opłaty Śmieciowej danego najemcę, nie doliczając przy tym żadnej marży. Najemca uiszcza Opłatę Śmieciową Spółce na podstawie faktury VAT wystawionej przez Spółkę. Na jednej fakturze VAT ujęta jest pozycja dotycząca czynszu najmu, a także osobna pozycja dotycząca Opłaty Śmieciowej. Opłata Śmieciowa jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług w zakresie stawki lub zwolnienia - w tożsamy sposób, jak czynsz najmu.

d)   Najemca wnosi do Spółki Opłatę Śmieciową w wysokości zgodnej ze wskazanymi przez najemcę potrzebami w zakresie gospodarowania odpadami (Opłata Śmieciowa nie jest stała i opiera się na danych przekazanych przez najemcę np. na liczbie osób przebywających w Lokalu Mieszkalnym). Wysokość Opłaty Śmieciowej wynika ze stawek wskazanych przez właściwy organ w sprawie.

e)   Ani wspólnota mieszkaniowa, ani Spółka, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Pytania oznaczone jak we wniosku

1.   Czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Użytkowego) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu?

2.   W przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 1 za prawidłowe, czy Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT)?

3.   Czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego na cele pobytu krótkoterminowego najemców, tj. najem krótkoterminowy) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu?

4.   W przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 3 za prawidłowe, czy Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT)?

5.   Czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu?

6.   W przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 za prawidłowe, czy Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej?

7.   Czy świadczenie usługi wynajmu Lokalu Mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

8.   W przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 i nr 7 za prawidłowe, czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko

Ad. I

Zdaniem Wnioskodawcy, obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Użytkowego) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Dla rozstrzygnięcia powyższych kwestii należy odnieść się do problematyki świadczenia złożonego.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne. Jeżeli w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz kontrahenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc się konkretnie do Opłaty Śmieciowej, należy przypomnieć, że w niniejszej sprawie jej wysokość zależy od wskazanych przez najemcę potrzebach w zakresie gospodarowania odpadami (Opłata Śmieciowa nie jest stała i opiera się na danych przekazanych przez najemcę, np. na liczbie osób przebywających w lokalu). Wysokość Opłaty Śmieciowej wynika ze stawek wskazanych przez właściwy organ w sprawie.

Kwestie dotyczące gospodarowania odpadami komunalnymi regulują przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Z ustawy tej wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.

Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Powyższe oznacza, że obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Użytkowego) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Podobnie m.in. Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 6.07.2023 r., 0111-KDIB3-1.4012.263.2023.1.KO.

Ad.2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 1 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT).

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 106e ust. 1 ustawy o VAT, faktura powinna zawierać (...):

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto) (...).

Ustawa o VAT nie stanowi w żadnym miejscu o zakazie rozdziału pozycji na jednej fakturze, tak jak chciałaby zrobić w niniejszej sprawie Spółka.

Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT) - nawet jeżeli składowe te są uznawane za element jednej usługi kompleksowej.

Dodatkowym argumentem stanowiącym o prawidłowości stanowiska jest fakt, że czynsz najmu jest co do zasady w stałej wysokości (do czasu ewentualnej obniżki lub podwyżki, zawsze poprzez aneks do umowy najmu podpisywany przez strony umowy), a Opłata Śmieciowa może się wahać w poszczególnych miesiącach - w zależności od wskazanych przez najemcę potrzebach w zakresie gospodarowania odpadami (Opłata Śmieciowa nie jest stała i opiera się na danych przekazanych przez najemcę, np. na liczbie osób przebywających w lokalu).

Powyższe oznacza, że w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 1 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT).

Ad.3.

Zdaniem Wnioskodawcy, obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego na cele pobytu krótkoterminowego najemców, tj. najem krótkoterminowy) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Uzasadnienie

Uzasadnienie do niniejszego stanowiska jest tożsame z uzasadnieniem do stanowiska na pytanie nr 1 powyżej.

To oznacza, że obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego na cele pobytu krótkoterminowego najemców, tj. najem krótkoterminowy) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Ad.4.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 3 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT).

Uzasadnienie

Uzasadnienie do niniejszego stanowiska jest tożsame z uzasadnieniem do stanowiska na pytanie nr 2 powyżej.

To oznacza, że w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 3 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT).

Ad.5.

Zdaniem Wnioskodawcy, obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Uzasadnienie

Uzasadnienie do niniejszego stanowiska jest tożsame z uzasadnieniem do stanowiska na pytanie nr 1 powyżej.

To oznacza, że obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Ad.6.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej.

Uzasadnienie

Uzasadnienie do niniejszego stanowiska jest tożsame z uzasadnieniem do stanowiska na pytanie nr 2 powyżej.

To oznacza, że w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 za prawidłowe, Spółka ma prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej.

Ad.7.

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczenie usługi wynajmu Lokalu Mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

W myśl art. 43 ust. 20 ustawy o VAT, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT mowa jest o usługach związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55).

W niniejszej sprawie Lokale Mieszkalne będą wynajmowane na rzecz najemców wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców (tj. najem długoterminowy), tj. najemcy będą w nich mieszkać. Nie są to także usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55).

To oznacza, że świadczenie usługi wynajmu Lokalu Mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Ad.8.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 i nr 7 za prawidłowe, obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie

Skoro obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu, a także świadczenie usługi wynajmu Lokalu Mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług - to nie ulega wątpliwości, że obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

To oznacza, że w przypadku uznania stanowiska Spółki na pytanie nr 5 i nr 7 za prawidłowe, obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

- w kwestii objętej pytaniami nr 1, 3, 5, 7 i 8 – jest prawidłowe;

- kwestii objętej pytaniami nr 2, 4, 6 – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które

nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Zwolnienie opisane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że:

Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: l) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Przepis wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

- świadczenie usługi na własny rachunek,

- charakter mieszkalny nieruchomości,

- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Elementy, jakie powinna zawierać faktura, zostały wymienione w art. 106e ustawy o podatku od towarów i usług:

Faktura powinna zawierać między innymi:

1) datę wystawienia;

2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;

3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;

4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;

5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;

6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;

7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;

9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;

11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7 i 9;

13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;

14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

15) kwotę należności ogółem.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielem lokali użytkowych w dwóch budynkach mieszkalno-użytkowych. W budynkach funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe. Lokale Użytkowe są wynajmowane podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (np. sklepy, usługi kosmetyczne, usługi gastronomiczne). Podstawą stosunku najmu jest każdorazowo umowa najmu zawarta przez Państwa z danym najemcą. Z tytułu wynajmu, najemcy płacą Państwu miesięczny czynsz najmu. W niniejszej sprawie Państwo wystawiają na najemców faktury VAT, w których czynsz najmu Lokali Użytkowych powiększony jest o podatek od towarów i usług w odpowiedniej stawce. Poza czynszem najmu, najemca jest zobowiązany co miesiąc płacić na rzecz Spółki opłatę dotyczącą odbierania odpadów komunalnych i zagospodarowania ich tzw. „Opłatę Śmieciową”. Ani wspólnota mieszkaniowa, ani Państwo, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku usługi najmu oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tego kosztu mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne. Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji. Świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Odnosząc się do opłat za wywóz śmieci przywołać należy pkt 45 wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani ponosić właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy - na rzecz gminy, na terenie której są położone nieruchomości lub lokale.

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi są obowiązani złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściciele nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a w przypadku przejęcia przez związek międzygminny zadań gminy, o których mowa w art. 3 ust. 2, w zakresie gospodarowania odpadami komunalnymi, w zakresie opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi, które stanowią dochód związku międzygminnego - zarządowi związku międzygminnego.

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielach nieruchomości – rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 1, dotyczą ustalenia czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Użytkowego) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu;

Z opisu sprawy wynika, że wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty.

Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za odbiór odpadów komunalnych jest właściciel nieruchomości, czyli Państwo.

Jeżeli jednak koszt opłaty za gospodarowanie odpadami jest „przerzucany” na użytkownika nieruchomości (najemcę), wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Państwa na rzecz użytkownika nieruchomości (element cenotwórczy).

Należy wskazać, że opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z sytuacji objętej pytaniem nr 1 wynika, że kosztem „opłaty śmieciowej” będą Państwo obciążać najemców lokalu użytkowego, ponadto z opisu sprawy wynika, że ani Państwo, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Wobec powyższego obciążenie najemcy lokalu użytkowego opłatą za najem lokalu oraz opłatą za odbiór odpadów komunalnych stanowi jedno świadczenie gospodarcze (świadczenie kompleksowe). Tym samym pobierana przez Państwa opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu użytkowego, jako kompleksowa usługa, do której należy zastosować stawkę VAT właściwą dla najmu lokalu użytkowego.

Tym samym Państwa stanowisko, w zakresie pytania nr 1, jest prawidłowe.

Ponadto Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 2, dotyczą kwestii czy mają Państwo prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT.

Odnosząc się do przedstawionej kwestii wykazania opłaty za najem lokalu oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych w osobnej pozycji na fakturze VAT dokumentującej świadczenie jednej usługi - należy wskazać, że w opisanej sprawie przedmiotem sprzedaży – co wyjaśniono powyżej – jest jedno kompleksowe świadczenie w postaci najmu lokalu użytkowego.

Faktury są dokumentami sformalizowanymi i muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym względzie. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla w sposób prawidłowy zdarzenie gospodarcze. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy mają znaczenie dowodowe. Umieszczenie zatem na fakturze, w części przeznaczonej na nazwę (rodzaj) towaru lub usługi, kilku różnych świadczeń może sugerować, że przedmiotem sprzedaży było kilka odrębnych świadczeń, a nie jedno świadczenie. Powyższe natomiast skutkować może obowiązkiem zastosowania różnych stawek podatku dla wykazanych odrębnie czynności.

W sprawie objętej wnioskiem, jak wykazano powyżej, występuje jedno świadczenie (w postaci jednej usługi najmu lokalu użytkowego), do wartości którego jest wliczany dodatkowy koszt, tj. opłata za odbiór odpadów komunalnych. Zatem z dokumentu poświadczającego dokonanie określonej usługi musi jednoznacznie wynikać, że przedmiotem transakcji jest jedna konkretna usługa, a nie dwie odrębne usługi.

Należy zauważyć, że koszt opłaty za odbiór odpadów komunalnych doliczany do sprzedaży usługi najmu, nie stanowi wynagrodzenia z tytułu wykonania samodzielnej usługi, lecz jest to koszt dodatkowy ponoszony w związku ze świadczeniem podstawowej usługi jakim jest najem lokalu użytkowego.

Zatem na fakturze dokumentującej sprzedaż usługi – w tej jej części, która zawiera elementy obligatoryjne w świetle przepisów prawa – powinna widnieć tylko jedna pozycja, odnosząca się do wykonanej usługi na rzecz klienta. Jak bowiem można wywieść z treści art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy, ta pozycja na fakturze powinna zawierać zsumowaną (łączną) wartość świadczenia głównego (wykonanej usługi) oraz świadczenia pomocniczego (koszt odbioru odpadów komunalnych).

Zatem koszt odbioru odpadów komunalnych w ramach sprzedawanej przez Państwa usługi najmu lokalu jako jednego świadczenia, nie może być ujmowany jako osobna pozycja na fakturze.

Przy tym należy zauważyć, że elementy faktury określone w przepisach prawa podatkowego nie są jedynymi, które mogą być zamieszczone na fakturze. Ustawodawca nie ograniczył prawa podatnika do zamieszczania na fakturach dodatkowych informacji. Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby – po wypełnieniu obowiązków wynikających z przepisów prawa podatkowego – mogli Państwo umieścić w części informacyjnej faktury lub na oddzielnym załączniku do niej, dodatkowe informacje skierowane do nabywcy, np. wyszczególnić elementy składowe danego świadczenia wraz z informacją o wartościach tych elementów.

Wobec powyższego w omawianej sprawie - wykonanie świadczenia kompleksowego jakim jest najem lokalu użytkowego powinno być udokumentowane wystawieniem faktury, w której w części przeznaczonej na wskazanie nazwy towaru lub usługi winna znaleźć się wyłącznie nazwa właściwa dla wykonanej usługi, w omawianym przypadku nazwą wykonanej usługi jest „najem lokalu użytkowego”.

Tym samym Państwa stanowisko, w kwestii objętej pytaniem nr 2, jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości objęte pytaniem nr 3 dotyczą kwestii czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego na cele pobytu krótkoterminowego najemców, tj. najem krótkoterminowy) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu?

Wyjaśnienia dotyczące kompleksowości świadczenia usługi najmu oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych zostały dokonane w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 1 i zachowują one swoją aktualność do sytuacji, do której odnosi się Państwa pytanie nr 3, zatem należy wskazać, że opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z sytuacji objętej pytaniem nr 3 wynika, że kosztem „opłaty śmieciowej” będą Państwo obciążać najemców lokalu mieszkalnego, którzy będą od Państwa wynajmować lokal mieszkalny na cele pobytu krótkoterminowego najemców (tj. najem krótkoterminowy), tj. najemcy nie będą w nich mieszkać, a będą w nich zaspokajać inne potrzeby np. turystyczne i rekreacyjne. Z opisu sprawy wynika, że ani Państwo, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Wobec powyższego obciążenie najemcy lokalu mieszkalnego na cele pobytu krótkoterminowego opłatą za najem lokalu oraz opłatą za odbiór odpadów komunalnych stanowi jedno świadczenie gospodarcze (świadczenie kompleksowe). Tym samym pobierana przez Państwa opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego wynajmowanego w celu pobytu krótkoterminowego, jako kompleksowa usługa, do której należy zastosować stawkę VAT właściwą dla najmu krótkoterminowego.

Tym samym Państwa stanowisko objęte pytaniem nr 3 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 4, dotyczą kwestii czy mają Państwo prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej (opodatkowane jednak w tożsamy sposób podatkiem VAT).

Wyjaśnienia dotyczące prawidłowości dokumentowania wykonanej jednej kompleksowej usługi zostały dokonane w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 i pozostają one aktualne do sytuacji do której odnosi się Państwa pytanie nr 4, zatem należy ponownie wskazać, że - wykonanie świadczenia kompleksowego jakim jest najem lokalu mieszkalnego na cele pobytu krótkoterminowego wraz z poborem opłaty za odbiór odpadów komunalnych powinno być udokumentowane wystawieniem faktury, w której w części przeznaczonej na wskazanie nazwy towaru lub usługi winna znaleźć się wyłącznie nazwa właściwa dla wykonanej usługi, w omawianym przypadku nazwą wykonanej usługi jest „najem lokalu mieszkalnego na cele pobytu krótkoterminowego”.

W tym zakresie Państwa stanowisko, objęte pytaniem nr 4, jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości objęte pytaniem nr 5 dotyczą kwestii czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, powinno być dla celów podatku VAT uznawane za element świadczonej usługi najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla usługi najmu.

Wyjaśnienia dotyczące kompleksowości świadczenia usługi najmu oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych zostały dokonane w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 1 i zachowują one swoją aktualność do sytuacji, do której odnosi się Państwa pytanie nr 5, zatem należy wskazać, że opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z sytuacji objętej pytaniem nr 5 wynika, że kosztem „opłaty śmieciowej” będą Państwo obciążać najemców lokalu mieszkalnego, którzy będą od Państwa wynajmować lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców (tj. najem długoterminowy), tj. najemcy będą w nich mieszkać. Z opisu sprawy wynika, że ani Państwo, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Wobec powyższego obciążenie najemcy lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe najemców opłatą za najem lokalu oraz opłatą za odbiór odpadów komunalnych stanowi jedno świadczenie gospodarcze (świadczenie kompleksowe). Tym samym pobierana przez Państwa opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkaniowe, jako kompleksowa usługa, do której należy zastosować stawkę VAT właściwą dla najmu.

W tym zakresie Państwa stanowisko, objęte pytaniem nr 5, jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości, objęte pytaniem nr 6, dotyczą kwestii czy mają Państwo prawo wystawić fakturę, w której osobną pozycją będzie czynsz najmu, a osobną pozycją będzie zwrot kosztów Opłaty Śmieciowej.

Wyjaśnienia dotyczące prawidłowości dokumentowania wykonanej jednej kompleksowej usługi zostały dokonane w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 i pozostają one aktualne do sytuacji do której odnosi się Państwa pytanie nr 6, zatem należy ponownie wskazać, że - wykonanie świadczenia kompleksowego jakim jest najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe wraz z poborem opłaty za odbiór odpadów komunalnych powinno być udokumentowane wystawieniem faktury, w której w części przeznaczonej na wskazanie nazwy towaru lub usługi winna znaleźć się wyłącznie nazwa właściwa dla wykonanej usługi, w omawianym przypadku nazwą wykonanej usługi jest „najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe”.

W tym zakresie Państwa stanowisko, objęte pytaniem nr 6, jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości objęte pytaniem nr 7, dotyczą kwestii czy świadczenie usługi wynajmu Lokalu Mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższej kwestii należy wskazać, że cytowany wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT pozwala na zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usługi najmu na cele mieszkaniowe pod warunkiem, że zostaną spełnione przesłanki do zastosowania tego zwolnienia tzn.:

- świadczenie usługi odbywa się na własny rachunek,

- wynajęty lokal posiada charakter mieszkalny,

- usługa najmu jest świadczona w celu mieszkaniowym.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem prawem do zastosowania zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Jak Państwo wyjaśnili, będą Państwo w przyszłości także właścicielem lokali mieszkalnych. Lokale Mieszkalne w przyszłości będą wynajmowane na rzecz najemców - wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców (tj. najem długoterminowy), tj. najemcy będą w nich mieszkać. Podstawą stosunku najmu będzie każdorazowo umowa najmu zawarta przez Państwa z danym najemcą. Z tytułu wynajmu, najemcy będą płacić Państwu czynsz najmu.

Mając na uwadze cytowany stan prawny oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że w powyższej sytuacji spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonej przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego Państwa stanowisko, w kwestii objętej pytaniem nr 7, jest prawidłowe

Państwa wątpliwości objęte pytaniem nr 8, dotyczą kwestii czy obciążenie danego najemcy przez Spółkę (w zakresie Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego wyłącznie na cele mieszkaniowe najemców) kosztem Opłaty Śmieciowej, będzie mogło korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Wyjaśnienia dotyczące kompleksowości świadczenia usługi najmu oraz opłaty za odbiór odpadów komunalnych zostały dokonane w zakresie udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 1, zatem należy wskazać, że opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Z opisu sprawy wynika, że obciążają Państwo kosztem Opłaty Śmieciowej danego najemcę, nie doliczając przy tym żadnej marży. Najemca uiszcza Opłatę Śmieciową na podstawie wystawionej przez Państwa faktury VAT. Z opisu sprawy wynika, że ani Państwo, ani najemcy - nie mają możliwości i prawa wyboru podmiotu, który zajmuje się odbiorem odpadów komunalnych i ich zagospodarowaniem.

Wobec powyższego obciążenie najemcy lokalu mieszkalnego wynajmowanego tylko na cele mieszkaniowe, opłatą za najem lokalu oraz opłatą za odbiór odpadów komunalnych, stanowi jedno świadczenie gospodarcze (świadczenie kompleksowe). Tym samym pobierana przez Państwa opłata za odbiór odpadów komunalnych powinna być włączona do podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkaniowe, jako kompleksowa usługa, do której należy zastosować opodatkowanie na zasadach właściwych dla usługi najmu, tj. zastosować zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w kwestii objętej pytaniem nr 8 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

- zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu sprawy (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.