Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.809.2025.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 24 listopada 2025 r. (data wpływu 28 listopada 2025 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) sp. z o.o.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-      D.C.

-      M.C.

Opis zdarzenia przyszłego

(...) sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawcą”, „Kupujący” lub „Nabywca”) zarejestrowana jest w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Pani M.C. i Pan D.C. (dalej „Sprzedawcy”) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1 o powierzchni 8222 m², położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...) (obręb ewidencyjny: (...), (...), sposób korzystania: grunty orne, oznaczone w ewidencji symbolem Rlllb), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedawcy nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 10 maja 2000 r. (Rep. A (...)). Sprzedawcy nabyli Nieruchomość w celach prywatnych i nie wykorzystywali jej do innych celów.

Od chwili nabycia do chwili obecnej Sprzedawcy wykorzystują Nieruchomości do własnej działalności rolniczej - produkty rolne uzyskiwane na własne potrzeby. Nieruchomość nie jest uzbrojona w media (sieć elektroenergetyczna, wodnokanalizacja, gaz, itp).

Sprzedawcy są wyłącznymi właścicielami Nieruchomości, która wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich. W dziale l-Sp, i IV ww. księgi wieczystej nie figurują żadne wpisy. Sprzedawcy są ujawnieni w dziale II ww. księgi wieczystej. W dziale III tej księgi figuruje jeden wpis tj. roszczenie Wnioskodawcy o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, o której mowa dalej.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) r. Nieruchomość jest położona na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 1UH-UL-P o przeznaczeniu pod tereny usług handlu lub usług rzemieślniczych lub produkcji. Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem od Sprzedawców własności całej Nieruchomości. Sprzedawcy i Kupująca zamierzają zawrzeć umowę, na mocy której Sprzedawcy zobowiążą się przenieść na Kupującą własność całej Nieruchomości i wydać jej tę Nieruchomość, zaś Kupująca zobowiąże się Nieruchomość odebrać i zapłacić Sprzedawcom cenę (dalej „Transakcja”) tj. zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości w rozumieniu art. 155 § 1 i art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn, zm.)

Kupująca jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017, poz. 2278 z późn. zm.) ponieważ jest kontrolowana przez osobę fizyczną będącą obywatelem Francji (nieposiadającą obywatelstwa polskiego), jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i na nabycie Nieruchomości nie jest wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Kupująca ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość i sąsiednie nieruchomości do wybudowania inwestycji polegającej na budowie wybudowaniu obiektów magazynowo-usługowo-produkcyjnych z częścią biurowo-socjalną, wszystko o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 35 000,00 m² (dalej: „Inwestycja”).

Sprzedawcy i Kupująca zawarli już przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, wedle której przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawieszających zdefiniowanych w tej przedwstępnej umowie sprzedaży:

a)    Kupująca uzyska na swój koszt ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo- środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującą Inwestycji,

b)    Kupującą uzyska potwierdzenie, że warunki techniczne przyłączenia (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację Inwestycji,

c)    Kupująca uzyska na swój koszt i jej staraniem warunki techniczne, pozwolenia, uzgodnienia oraz zgody właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującą decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

d)    Kupująca uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Inwestycji.

W celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zobowiązały się podjąć wszelkie czynności niezbędne do spełnienia się ww. warunków zawieszających i zobowiązały się do wzajemnego informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się tego warunku.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy udzielili Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) m.in. do:

a)    przeglądu i dokonywania fotokopii akt załączonych do księgi wieczystej założonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,

b)    wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenia do układu drogowego oraz do zawarcia w imieniu Sprzedawców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

c)    wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy udzielili Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku - Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej, na koszt Kupującej, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci. Dodatkowo, Sprzedawcy udzielili też Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Ponadto, Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Ponadto, Kupująca pozyskała już decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach Inwestycji i decyzję o przebudowie oraz likwidacji zjazdu drogowego z Nieruchomości.

Przed dniem zawarcia Transakcji ani Sprzedawcy ani Kupująca nie zamierzają rozpocząć wykonywania na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych. Do czasu zawarcia Transakcji na Nieruchomości nie zostaną wzniesione żadne obiekty budowlane ani urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Jednakże, w oparciu o ww. umocowania Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Ponadto, Kupująca pozyskała już decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach Inwestycji i decyzję o przebudowie oraz likwidacji zjazdu drogowego z Nieruchomości.

Za przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w wysokości ustalonej w przedwstępnej umowie sprzedaży, powiększoną o podatek VAT, o ile będzie należny w okolicznościach niniejszej sprawy.

Zgodnie z zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży oświadczeniami Sprzedawcy nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Kupujący jest i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny, również w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Pismem z 24 listopada 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Pytanie 1:

Czy przy nabyciu działki przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (Panu D.C. i Pani M.C.) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Nie, Panu D.C. i Pani M.C. nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie 2:

Jednoznaczne wskazanie w ramach jakich czynności została nabyta przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania działka:

a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b) zwolnionych od podatku od towarów i usług,

c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania otrzymał działkę prywatnie, poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży z 10 maja 2000 r. (aktem notarialnym). Działka została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pytanie 3:

W jaki sposób zostało udokumentowane nabycie działki, czy była wystawiona faktura zawierająca podatek VAT lub zwolnienie z podatku VAT, czy nie była wystawiona faktura VAT?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania otrzymał działkę prywatnie, poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży z 10 maja 2000 r. (aktem notarialnym). Nie była wystawiana faktura zawierająca podatek VAT.

Pytanie 4:

Czy działka była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) [2]?

Odpowiedź:

Nie, działka nie była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie 5:

Czy działkę wykorzystywał/wykorzystuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług [3]? Jeżeli ww. działka była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystuje działkę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Pytanie 6: Czy był/jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ww. ustawy o podatku od towarów i usług [4], jeśli tak, to od kiedy, w jakim okresie?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie był/jest rolnikiem ryczałtowym.

Pytanie 7: Czy z działki dokonywał/dokonuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była/jest zwolniona od podatku lub opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał/nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Produkty rolne były wykorzystywane jedynie na własne potrzeby rolnicze od momentu nabycia działki (2000 r.).

Pytanie 8:

Czy działkę wykorzystywał/wykorzystuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Działka nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT. Działka była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na własny użytek. Na działce była jedynie uprawiana kukurydza na dokarmianie zwierząt.

Pytanie 9:

Czy działka była kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał Zainteresowany niebędący stroną postępowania z tego tytułu?

Odpowiedź:

Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie czerpał również żadnych pożytków z tego tytułu.

Pytanie 10:

Czy występował Zainteresowany niebędący stroną postępowania kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie 11:

Czy wnosił Zainteresowany niebędący stroną postępowania kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Pytanie 12:

Czy poczynił Zainteresowany niebędący stroną postępowania jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki tj. dokonał jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększających wartość działki.

Pytanie 13:

Jakie działania marketingowe podjął Zainteresowany niebędący stroną postępowania w celu sprzedaży działki?

Odpowiedź:

Kupujący sam odnalazł właściciela działki w celu złożenia oferty.

Pytanie 14:

W jaki sposób znalazł Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabywcę na zakup działki?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poczynił działań marketingowych. Nabywca samodzielnie zgłosił się do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania chcąc nabyć działkę.

Pytanie 15:

Czy dokonywał Zainteresowany niebędący stroną postępowania wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

-        kiedy i w jaki sposób stał się posiadaczem tych nieruchomości?

-        w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

-        w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-        kiedy dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

-        ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

-        czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

-        na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie 16:

Czy działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana?

Odpowiedź:

Tak, działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 17:

Jeżeli działka będzie niezabudowana, to proszę wskazać czy była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Działka nie była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na cele działalności zwolnionej od podatku. Działka była wykorzystywana jedynie na własne cele.

Pytanie 18:

Czy działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana?

Odpowiedź:

Nie, działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 19:

Jeżeli działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana, to proszę wskazać

a)    budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. Nr 2025 r., poz. 418 ze zm.)?

b)    budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane?

Odpowiedź:

Działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 20:

Jeżeli działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana, to proszę wskazać

a)    budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. Nr 2025 r., poz. 418 ze zm.)?

b)    budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane?

Odpowiedź:

Nie, działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 21:

Czy na dzień sprzedaży będzie posadowiony na działce zjazd drogowy? Jeżeli tak, to proszę wskazać: a) czy jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związaną?

Odpowiedź:

Działka ma bezpośrednio dostęp do drogi publicznej. Nie jest postawiony na działce zjazd drogowy będący budowlą.

Pytanie 22:

W odniesieniu do wszystkich budynków i budowli w rozumieniu prawa budowlanego posadowionych na działce, proszę wskazać osobno dla każdego budynku i budowli:

a)    Czy przy nabyciu/wytworzeniu budynku/budowli przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b)    Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budynku/budowli?

c)    Czy budynki/budowle były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

d)    Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)    Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

f)     Jeżeli Zainteresowany niebędący stroną postępowania ponosił takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

g)    Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budynku/budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Zainteresowany niebędący stroną postępowania miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli, doszło do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy?

h)    Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia ww. budynku/budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

i)     Czy budynki/budowle były wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2025 poz. 775, dalej „ustawa o VAT”) bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko w zakresie Pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazuje praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych, za działania sprzedawcy uznawane za działania profesjonalisty należy uznać, te które wpływają na wzrost wartości danej nieruchomości i jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących.

Przykładem takich działań profesjonalisty może być podział działki na kilka niezależnych, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działek. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (w teorii), w praktyce właśnie prowadzi działalność gospodarczą bowiem podejmuje wszelkie działania względem sprzedawanej nieruchomości jak inne podmioty profesjonalnie działające na rynku. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy  o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Ponadto z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C180/10 i C181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie Sprzedawcy udzielili Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) m.in. do: przeglądu i dokonywania fotokopii akt załączonych do księgi wieczystej założonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenia do układu drogowego oraz do zawarcia w imieniu Sprzedawców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedawców do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach.

Sprzedawcy udzielili też Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej, na koszt Kupującej, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Co ważniejsze, w oparciu o ww. umocowania Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej. Ponadto, Kupująca pozyskała już decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, decyzję o przebudowie oraz likwidacji zjazdu drogowego. Fakt, że powyższe działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedawców, ale przez osoby trzecie tj. przez Kupującą, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedawców. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej jej mocodawców. Kupująca, dokonując powyższych działań, uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedawców wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia Transakcji, Nieruchomość jest własnością Sprzedawców i będzie podlegała wielu czynnościom. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze niż w chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. Ponadto, czynność podejmowane przez Kupującą jako pełnomocnika Sprzedawców doprowadzą Nieruchomość do stanu oczekiwanego przez Kupującą tj. gotową do podjęcia planowanej Inwestycji. Zatem działania podejmowane przez Kupującą jako pełnomocnika Sprzedawców niewątpliwie przyspieszają termin rozpoczęcia Inwestycji, zatem są wyjściem „naprzeciw” oczekiwaniom Kupującego, żeby w efekcie doprowadzić do Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana Transakcja będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedawcy będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. Sprzedawcy będą wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, spełniony zostanie warunek dla uznania, że Sprzedawcy działają na gruncie VAT w ramach działalności gospodarczej, a tym samym na potrzeby Transakcji będą podatnikiem VAT. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawcy podjęli (za pośrednictwem pełnomocników) czynności charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawcy podejmując działania związane z Nieruchomością podejmują je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jak to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji, Nieruchomość ma i będzie mieć status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdować się na dzień Transakcji żadne obiekty budowlane ani urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowalnego.

Z tych względów przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wedle którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) r. Nieruchomość jest położona na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 1UH-UL-P o przeznaczeniu pod tereny usług handlu lub usług rzemieślniczych lub produkcji.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Transakcji.

W konsekwencji, rozważyć należy dalej możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedawcy nie wykorzystywali Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Należy zatem stwierdzić, że w przypadku Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT również nie zostaną spełnione.

Podsumowując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT i bez możliwości zastosowania zwolnień od tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Wskazać należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt    C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż działki niezabudowanej 1 powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku VAT zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z  grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawcy (Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Pani M.C. i Pan D.C. (dalej „Sprzedawcy”) są właścicielami na zasadach wspólności ustawowej nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer 1. Panu D.C. i Pani M.C. nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany niebędący stroną postępowania otrzymał działkę prywatnie, poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży z 10 maja 2000 r. (aktem notarialnym). Działka została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie była wystawiana faktura zawierająca podatek VAT. Działka nie była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania wykorzystuje działkę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie był/jest rolnikiem ryczałtowym. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał/nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Produkty rolne były wykorzystywane jedynie na własne potrzeby rolnicze od momentu nabycia działki (2000 r.). Działka nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT. Działka była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na własny użytek. Na działce była jedynie uprawiana kukurydza na dokarmianie zwierząt. Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie czerpał również żadnych pożytków z tego tytułu. Zainteresowany niebędący stroną postępowania występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększających wartość działki. Kupujący sam odnalazł właściciela działki w celu złożenia oferty. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poczynił działań marketingowych. Nabywca samodzielnie zgłosił się do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania chcąc nabyć działkę. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Sprzedawcy i Kupująca zawarli już przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, wedle której przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawieszających zdefiniowanych w tej przedwstępnej umowie sprzedaży.

W celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zobowiązały się podjąć wszelkie czynności niezbędne do spełnienia się warunków zawieszających.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawcy udzielili Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) do czynności opisanych we wniosku.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone Kupującej Spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z wniosku wynika również, że Sprzedający udzielili Państwu (Kupującemu) prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Państwa (Kupującego) niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Państwa (Kupującą Spółkę) działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz Państwo jako Nabywca wykonują te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i udzielenie prawa do dysponowania gruntem na rzecz Kupującego (Państwa) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający z tego powodu zostaną uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Zainteresowanych działki nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie Zainteresowani występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże wystąpienie to jako jedyna okoliczność nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie działki nr 1 podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością Zainteresowani nie dokonali żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Zainteresowanych za podatnika. Jednocześnie bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że Sprzedający wykorzystywali działkę rolniczo. Jak bowiem wskazano we wniosku – Zainteresowany nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tego tytułu, a produkty rolne były wykorzystywane jedynie na własne potrzeby rolnicze od momentu nabycia działki (2000 r.). Na działce była jedynie uprawiana kukurydza na dokarmianie zwierząt.

Zatem dokonując sprzedaży ww. działki, Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, brak jest uzasadnienia do rozstrzygania kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto należy zauważyć, że tut. Organ przyjął, że odpowiedzi na pytania udzielone przez Państwa w uzupełnieniu z 24 listopada 2025 r. dotyczą obu Zainteresowanych niebędących strona postepowania.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.