Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.812.2025.3.IK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 listopada 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o.o.

(Nabywca, Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. K.

(Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawcą”, „Kupujący” lub „Nabywca”) zarejestrowana jest w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”). Pan B.K. (dalej „Sprzedawca”) jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1 (…).

Sprzedawca nabył ww. nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia 18 marca 2005 r. (…).

Sprzedawca nabył ww. nieruchomość w celach prywatnych i nie wykorzystywał jej do innych celów. Od chwili nabycia Sprzedawca wykorzystywał tę nieruchomość do własnej działalności rolniczej - produkty rolne uzyskiwane na własne potrzeby. Obecnie część nieruchomość jest dzierżawiona pod działalność rolną prowadzoną przez inną osobę.

Sprzedawca jest wyłącznym właścicielem ww. nieruchomości, która wolna jest od wszelkich hipotek, zadłużeń i wierzytelności oraz nie jest obciążona prawami i roszczeniami osób trzecich. (…).

Nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu określonym jako teren usług handlu lub usług rzemieślniczych lub produkcji „1UH-UL-P” z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr (…).

Sprzedawca planuje podział działki nr 1 przez wyodrębnienie następujących gruntów:

a) działka o powierzchni ok. 0,0274 ha z przeznaczeniem na drogę 1KDL,

b) działka o powierzchni ok. 0,5386 ha zabudowana domem mieszkalnym,

c) i działka o powierzchni ok. 2,144 ha niezabudowana.

Wnioskodawca jest zainteresowany nabyciem od Sprzedawcy własności niezabudowanej działki o powierzchni 2,144 ha (dalej „Nieruchomość”) jaka powstanie po podziale działki 1.

Sprzedawca i Kupująca zamierzają zawrzeć umowę na mocy której Sprzedawca zobowiąże się przenieść na Kupującą własność Nieruchomości i wydać jej tę Nieruchomość, zaś Kupująca zobowiąże się Nieruchomość odebrać i zapłacić Sprzedawcy cenę (dalej „Transakcja”) tj. zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości w rozumieniu art. 155 § 1 i art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn, zm.)

Kupująca jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 2017, poz. 2278 z późn. zm.) ponieważ jest kontrolowana przez osobę fizyczną będącą obywatelem Francji (nieposiadającą obywatelstwa polskiego), jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i na nabycie Nieruchomości nie jest wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Kupująca ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość i sąsiednie nieruchomości do wybudowania inwestycji polegającej na budowie wybudowaniu obiektów magazynowo-usługowo-produkcyjnych z częścią biurowo-socjalną, wszystko o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 35 000,00 m² (dalej: „Inwestycja”).

Sprzedawca i Kupująca zawarli już przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, wedle której przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawieszających zdefiniowanych w tej przedwstępnej umowie sprzedaży:

a) Sprzedawca uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą podział działki 1 w sposób wyżej opisany i doprowadzi do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów,

b) Kupująca uzyska na swój koszt ustalenia, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo- środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej zamierzonej przez Kupującą Inwestycji,

c) Kupującą uzyska potwierdzenie, że warunki techniczne przyłączenia (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację Inwestycji,

d) Kupująca uzyska na swój koszt i jej staraniem warunki techniczne, pozwolenia, uzgodnienia oraz zgody właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującą decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

e) Kupująca uzyska ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Inwestycji.

W celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zobowiązały się podjąć wszelkie czynności niezbędne do spełnienia się ww. warunków zawieszających i zobowiązały się do wzajemnego informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się tego warunku.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca udzielił Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) m.in. do:

a) przeglądu i dokonywania fotokopii akt załączonych do księgi wieczystej założonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,

b) wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenia do układu drogowego oraz do zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

c) wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,

d) wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1 w sposób wyżej opisany.

W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca udzielił Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku - Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej, na koszt Kupującej, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Przed dniem zawarcia Transakcji ani Sprzedawca ani Kupująca nie zamierzają rozpocząć wykonywania na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych. Do czasu zawarcia Transakcji na Nieruchomości nie zostaną wzniesione żadne obiekty budowlane ani urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Jednakże, w oparciu o ww. umocowania Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej.

Za przeniesienia własności Nieruchomości Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w wysokości ustalonej w przedwstępnej umowie sprzedaży, powiększoną o podatek VAT, o ile będzie należny w okolicznościach niniejszej sprawy.

Zgodnie z zawartymi w przedwstępnej umowie sprzedaży oświadczeniami Sprzedawca nie jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Kupujący jest i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny, również w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Pytanie 1:

Czy przy nabyciu działki przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania (Panu B. K.) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Nie, nie przysługiwało Panu B. K. prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie 2:

Czy działka była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) [2]?

Odpowiedź:

Nie, działka nie była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytanie 3:

Czy działkę wykorzystywał/wykorzystuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług [3]? Jeżeli ww. działka była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu był/jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wykorzystywał / nie wykorzystuje działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie 4:

Czy był/jest Zainteresowany niebędący stroną postępowania rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ww. ustawy o podatku od towarów i usług [4], jeśli tak, to od kiedy, w jakim okresie?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie był / nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Pytanie 5:

Czy z działki dokonywał/dokonuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była/jest zwolniona od podatku lub opodatkowana podatkiem VAT?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał / nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Pytanie 6:

Czy działkę wykorzystywał/wykorzystuje Zainteresowany niebędący stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania samodzielnie nie wykorzystywał działki. Działka była przedmiotem dzierżawy od 1 września 2019 r.

Pytanie 7:

W jakim okresie działka była przedmiotem dzierżawy jakie pożytki czerpał Zainteresowany niebędący stroną postępowania z tego tytułu?

Odpowiedź:

Działka była przedmiotem dzierżawy od 1 września 2019 r. Zainteresowany niebędący stroną postępowania otrzymywał czynsz w wysokości 1000 złotych płatny co rok.

Pytanie 8:

Czy występował Zainteresowany niebędący stroną postępowania kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pytanie 9:

Czy wnosił Zainteresowany niebędący stroną postępowania kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Pytanie 10:

Czy poczynił Zainteresowany niebędący stroną postępowania jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki tj. dokonał jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący strona postępowania nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki.

Pytanie 11:

Jakie działania marketingowe podjął Zainteresowany niebędący stroną postępowania w celu sprzedaży działki?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Kupujący samodzielnie zgłosił się celem nabycia nieruchomości.

Pytanie 12:

W jaki sposób znalazł Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabywcę na zakup działki?

Odpowiedź:

Nabywca samodzielnie zgłosił się do Zainteresowanego niebędący stroną postępowania chcąc nabyć działkę.

Pytanie 13:

Czy dokonywał Zainteresowany niebędący stroną postępowania wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- kiedy i w jaki sposób stał się posiadaczem tych nieruchomości?

- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

- kiedy dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

- czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

- na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie 14:

Czy działka na dzień sprzedaży będzie niezabudowana?

Odpowiedź:

Działka nr 1 zostanie podzielona na cztery działki. Wydzielona działka o projektowanym numerze 3, której będzie dotyczyła sprzedaż, na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 15:

Jeżeli działka będzie niezabudowana, to proszę wskazać czy była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Działka była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytanie 16:

Czy działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana?

Odpowiedź:

Nie, działka wydzielona z podziału działki nr 1, na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 17:

Jeżeli działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana, to proszę wskazać

a) budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. Nr 2025 r., poz. 418 ze zm.)?

b) budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane?

Odpowiedź:

Działka wydzielona z podziału działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie 18:

Czy na dzień sprzedaży będą posadowione na działce sieci np. energetyczne, wodociągowe lub inne? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) kto jest ich właścicielem czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania czy przedsiębiorstwo przesyłowe?

b) czy są budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związaną?

c) czy będą przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź:

Nie, działka wydzielona z podziału działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana i nie ma posadowień na działce sieci, np. energetycznych, wodociągowych itd.

Pytanie 19:

W odniesieniu do wszystkich budynków i budowli w rozumieniu prawa budowlanego posadowionych na działce, proszę wskazać osobno dla każdego budynku i budowli:

a) Czy przy nabyciu/wytworzeniu budynku/budowli przysługiwało Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budynku/budowli?

c) Czy budynki/budowle były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e) Czy Zainteresowany niebędący stroną postępowania ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

f) Jeżeli Zainteresowany niebędący stroną postępowania ponosił takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

g) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budynku/budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Zainteresowany niebędący stroną postępowania miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli, doszło do ich pierwszego zasiedlenia i kiedy?

h) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia ww. budynku/budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

i) Czy budynki/budowle były wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź:

Działka wydzielona z podziału działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2025 poz. 775, dalej „ustawa o VAT”) bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazuje praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych, za działania sprzedawcy uznawane za działania profesjonalisty należy uznać, te które wpływają na wzrost wartości danej nieruchomości i jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących.

Przykładem takich działań profesjonalisty może być podział działki na kilka niezależnych, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działek. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (w teorii), w praktyce właśnie prowadzi działalność gospodarczą bowiem podejmuje wszelkie działania względem sprzedawanej nieruchomości jak inne podmioty profesjonalnie działające na rynku. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot.

W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie czynności. Ponadto z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W niniejszej sprawie Sprzedawca udzielił Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) m.in. do: przeglądu i dokonywania fotokopii akt załączonych do księgi wieczystej założonej dla Nieruchomości, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz włączenia do układu drogowego oraz do zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1 w sposób wyżej opisany.

Sprzedawca udzielił też Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku - Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej, na koszt Kupującej, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

W oparciu o ww. umocowania Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej.

Co ważniejsze, strony wyraźnie zastrzegły, że zawarcie Transakcji możliwe będzie dopiero po otrzymaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1 w sposób wyżej opisany.

Fakt, że powyższe działania nie są podejmowane bezpośrednio przez Sprzedawcę, ale przez osoby trzecie tj. przez Kupującą, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej jej mocodawców. Kupująca, dokonując powyższych działań, uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedawcy wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia Transakcji, Nieruchomość jest własnością Sprzedawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o innym charakterze niż w chwili zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Ponadto, czynność podejmowane przez Kupującą jako pełnomocnika Sprzedawcy doprowadzą Nieruchomość do stanu oczekiwanego przez Kupującą tj. gotową do podjęcia planowanej Inwestycji. Zatem działania podejmowane przez Kupującą jako pełnomocnika Sprzedawcy niewątpliwie przyspieszają termin rozpoczęcia Inwestycji, zatem są wyjściem „naprzeciw” oczekiwaniom Kupującego, żeby w efekcie doprowadzić do Transakcji.

Biorąc zatem pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana Transakcja będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedawca będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. Sprzedawca będzie wykazywać aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, spełniony zostanie warunek dla uznania, że Sprzedawca działa na gruncie VAT w ramach działalności gospodarczej, a tym samym na potrzeby Transakcji będzie podatnikiem VAT. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawca podjął (za pośrednictwem pełnomocników) czynności charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży. Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, Sprzedawca podejmując działania związane z Nieruchomością podejmuje je w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak to wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w dacie zawarcia planowanej Transakcji Nieruchomość ma mieć status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą na niej znajdować się żadne obiekty budowlane ani urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowalnego.

Z tych względów przywołać należy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wedle którego zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym Uchwałą (…). Nieruchomość jest położona na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 1UH-UL-P o przeznaczeniu pod tereny usług handlu lub usług rzemieślniczych lub produkcji. Dodatkowo, Sprzedawca udzielił też Kupującej prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku - Prawo budowlane.

Ponadto, Kupująca wystąpiła już z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do Transakcji.

W konsekwencji, rozważyć należy dalej możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT naliczonego i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Należy zatem stwierdzić, że w przypadku Transakcji przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT również nie zostaną spełnione. Podsumowując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT i bez możliwości zastosowania zwolnień od tego podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza sprzedać Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania - Nabywcy niezabudowaną działkę, która powstanie po podziale działki 1. Sprzedający nabył działkę na podstawie umowy darowizny i nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający - Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wykorzystywał / nie wykorzystuje działki działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedający nie był / nie jest rolnikiem ryczałtowym. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał / nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Sprzedający  samodzielnie nie wykorzystywał działki. Działka była przedmiotem dzierżawy od 1 września 2019 r. Zainteresowany niebędący stroną postępowania otrzymywał czynsz w wysokości 1000 złotych płatny co rok. Działka była wykorzystywana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na cele działalności zwolnionej od podatku. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki. Zainteresowany niebędący strona postępowania nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki i nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Kupujący samodzielnie zgłosił się celem nabycia nieruchomości. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Działka wydzielona z podziału działki nr 1 na dzień sprzedaży będzie niezabudowana i nie ma posadowień na działce sieci, np. energetycznych, wodociągowych itd.

Sprzedawca i Kupująca zawarli już przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości, wedle której przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu warunków zawieszających zdefiniowanych w tej przedwstępnej umowie sprzedaży.

W celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości strony zobowiązały się podjąć wszelkie czynności niezbędne do spełnienia się ww. warunków zawieszających i zobowiązały się do wzajemnego informowania o wszelkich zdarzeniach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na spełnienie się tego warunku. W treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca udzielił Kupującej oraz osobom działającym na zlecenie Kupującej pełnomocnictw (z prawem substytucji) do czynności opisanych we wniosku.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto należy jeszcze zwrócić uwagę na wspomniane wcześniej orzeczenia TSUE w sprawie C- 291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) oraz C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HEktóre, które dotyczyły pojęcia „majątku prywatnego”. Z orzeczeń tych wynika, że „Majątek prywatny” to  taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, należy stwierdzić, że działka, z której zostanie wydzielona działka przeznaczona do sprzedaży, nie spełnia definicji majątku prywatnego, gdyż była wykorzystywana do dzierżawy a nie do zaspokojenia własnych potrzeb prywatnych. Tym samym Sprzedający będzie występowały w charakterze podatnika, w ramach opisanej we wniosku Transakcji sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1.

Zatem nastąpił ciąg zdarzeń, które wskazują, że sprzedaż działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując zatem sprzedaży opisanej we wniosku wydzielonej działki Sprzedający nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, a co za tym idzie będzie występować w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki.

W konsekwencji, sprzedaż działki niezabudowanej wydzielonej z działki nr 1 będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału działek, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosowanie do art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-       towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-       przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy działka wydzielona z działki o nr 1 zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego położona jest na terenie o przeznaczeniu określonym jako teren usług handlu lub usług rzemieślniczych. Ponadto umowa sprzedaży działki zostanie zawarta m.in. pod warunkiem uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji.

W świetle powyższego wskazać należy, że działka będąca przedmiotem transakcji będzie działką przeznaczoną pod zabudowę, czyli będzie stanowić teren budowlany. Zatem dostawa działki wydzielonej, będącej przedmiotem Transakcji nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9. Ponadto w przedmiotowej sprawie, nie można mówić, że Sprzedającemu przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ transakcja, w wyniku której Sprzedawca nabył wcześniej działkę, z której zostanie wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem dostawa działki wydzielonej z działki nr 1 również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki wydzielonej z działki o nr 1, przeznaczonej pod zabudowę, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Jednakże prawidłowość stanowiska w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika wynika z innego uzasadnienia niż przedstawione przez Zainteresowanych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.