Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.814.2025.3.IK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 grudnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X sp. z o.o.

(Nabywca, Kupujący)

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

M. A.

(Sprzedająca I, Zbywca I)

B. C.

(Sprzedająca II, Zbywca II)

D. W.

(Sprzedająca III, Zbywca III)

dalej Zbywcy, Sprzedający

 

1.           Opis zdarzenia przyszłego

      a. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w…(dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką należącą do Podatkowej Grupy Kapitałowej (…). Nabywca jest spółką celową, prowadzącą na terenie Polski działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięć deweloperskich, w szczególności w zakresie wznoszenia budynków mieszkaniowych, a także sprzedaży nieruchomości.

      b. Spółka jest oraz będzie na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części wniosku) zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

      c. Spółka zamierza nabyć od pani M. A., pani B. C. oraz pana D. W. (dalej łącznie: „Sprzedający”) nieruchomość gruntową opisaną szczegółowo w dalszej części wniosku. Sprzedający są oraz będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

      d. Sprzedający łącznie z Nabywcą dalej będą określeni jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

      e. Sprzedający są jedynymi właścicielami zabudowanej nieruchomości położonej (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 (…) (dalej: „Nieruchomość”).

       f. Każdy ze Sprzedających jest współwłaścicielem Nieruchomości w równych udziałach wynoszących po jednej trzeciej.

      g. Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości do majątku prywatnego w drodze spadku, (…). Nabycie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedających nie jest i nie będzie w momencie Transakcji przedmiotem żadnego sporu z jakąkolwiek osobą trzecią.

      h. Nabycie prawa własności Nieruchomości było dokonane z zamiarem prowadzenia przez Sprzedających działalności rolniczej. Nieruchomość nie została wyłączona z produkcji rolniczej i w dalszym ciągu jest na niej prowadzona działalność rolnicza.

       i. Nieruchomość jest zabudowana:

        i budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym, z jedną kondygnacją podziemną, o powierzchni zabudowy 114 m²,

 ii. budynkiem mieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 92 m²,

iii. budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 55 m²,

iv. budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni zabudowy 35 m²,

v. budynkiem jednokondygnacyjnym o funkcji budynki transportu i łączności o powierzchni zabudowy 66 m²,

vi. budynkiem jednokondygnacyjnym o funkcji budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 210 m²,

vii. budynkiem jednokondygnacyjnym o funkcji budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 288 m².

     j. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…)z dnia 24 września 2020 r. (…).

    k. W myśl MPZP, Nieruchomość znajduje się:

  i. na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczonych symbolami B8 MW, B9 MW, B11 MW,

 ii. na terenie zieleni urządzonej i usług sportu, oznaczonym symbolem B10 ZP/US,

iii. na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, oznaczonym symbolem B12 MW/U,

iv. w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy lokalnej, oznaczonej symbolem 1KD-L,

v. w liniach rozgraniczających dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonej symbolami 4KD-D i 5KD-D,

vi. w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy zbiorczej, oznaczonej symbolem 2KD-Z.

     l. W odniesieniu do terenów oznaczonych w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczone symbolami B8 MW, B9 MW i B11 MW, ustalono:

i. przeznaczenie terenu:

- podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

- dopuszczalne - usługi;

 ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

- minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni działki - 25%,

- maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 40%,

- maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 1,5,

- minimalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 0,01,

- maksymalna wysokość zabudowy - 17 m,

- maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych - 5.

   m. W odniesieniu do terenów oznaczonych w MPZP jako tereny zieleni urządzonej i usług sportu, oznaczone symbolem B10 ZP/US, ustalono:

i. przeznaczenie terenu - zieleń urządzona i usługi sportu, inne usługi w formie pawilonów parkowych zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP;

ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

- realizacja budynków usług sportu w formie wolnostojącej,

- realizacja pozostałych usług w formie pawilonów parkowych zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP,

- dopuszcza się lokalizację w szczególności: ciągów pieszo-rowerowych, oczek wodnych - zbiorników retencyjnych, infrastruktury technicznej,

- minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni terenu - 70%,

- maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - 20%,

- maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - 0,2,

- minimalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - 0,01,

- maksymalna wysokość zabudowy - 14 m, w tym dla pawilonów parkowych zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP.

  n. W odniesieniu do terenów oznaczonych w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, oznaczone symbolem B12 MW/U, ustalono:

i. przeznaczenie terenu - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi;

ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

- minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni działki - 25%,

- maksymalna powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 40%,

- maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 2,1,

- minimalny wskaźnik intensywności zabudowy w stosunku do powierzchni działki - 0,01,

- maksymalna wysokość zabudowy - 24 m,

- maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych - 7.

  o. Dla terenów oznaczonych w MPZP symbolem 1KD-L ustalono:

i. przeznaczenie terenu:

- podstawowe - droga publiczna klasy lokalnej,

- dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra;

ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

- szerokość w liniach rozgraniczających zmienna od 15 m do 25,5 m zgodnie z rysunkiem planu,

- jedna jezdnia 2 pasy ruchu,

- przejścia dla pieszych w rejonie skrzyżowań.

  p. Dla terenów oznaczonych w MPZP symbolami 4KD-D i 5KD-D ustalono:

     i. przeznaczenie terenu:

- podstawowe - droga publiczna klasy dojazdowej,

- dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra;

ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

- szerokość w liniach rozgraniczających zgodnie z rysunkiem planu - 15 m,

- jedna jezdnia 2 pasy ruchu,

- przejścia dla pieszych w rejonie skrzyżowań.

  q. Dla terenów oznaczonych w MPZP symbolem 2KD-Z ustalono:

  i. przeznaczenie terenu:

 - podstawowe - droga publiczna klasy zbiorczej,

 - dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra;

ii. warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

- w ciągu drogi wiadukt nad drogą KD-S,

- szerokość w liniach rozgraniczających zmienna od 20 m do 40 m zgodnie z rysunkiem planu,

 - dwie jezdnie po 2 pasy ruchu,

 - przejście bezkolizyjne dla pieszych stanowiące połączenie drogi 3KDW i terenu D24 ZP,

 - bezkolizyjne przejścia dla pieszych (metro),

 - pozostałe przejścia dla pieszych w rejonie skrzyżowań,

 - dopuszcza się prowadzenie torowiska transportu szynowego wraz z niezbędną infrastrukturą.

       r. Zgodnie z treścią MPZP, Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 423 ze zm.), ponieważ jest przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolne.

      s. Planowane jest dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie prawo własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych, wydzielonych z Nieruchomości, składających się na następujące działki:

       i. działki ewidencyjne obejmujące niezabudowaną część Nieruchomości, stanowiącą obszar oznaczony w MPZP symbolami B8 MW, B9 MW, 1 KD-L, 5 KD-D oraz część obszaru B10 ZP/US, o powierzchni około 6.478 m² oraz

      ii. działki ewidencyjne obejmujące niezabudowaną część Nieruchomości, stanowiącą obszar oznaczony w MPZP symbolem B11 MW oraz część obszaru B10 ZP/US, o powierzchni około 3.079 m²

         - dalej łącznie: „Wydzielona Nieruchomość”.

       t. W wyniku podziału Nieruchomości dojdzie jeszcze do wydzielenia trzeciej, zabudowanej nieruchomości, która nie będzie przedmiotem Transakcji i będzie składać się z działek ewidencyjnych stanowiących obszar oznaczony w MPZP symbolami B12 MW/U, 4KD-D oraz część obszaru B10 ZP/US. Nieruchomość ta pozostanie własnością Sprzedających (dalej: „Nieruchomość Sprzedających”). Przedmiotem Transakcji będzie zbycie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości.

      u. Wydzielona Nieruchomość (która powstanie po przeprowadzeniu planowanego podziału Nieruchomości) będzie niezabudowana w momencie zawarcia Transakcji. Na Wydzielonej Nieruchomości nie będą znajdować się jakiekolwiek budynki, budowle, obiekty budowlane lub elementy infrastruktury, w tym nad lub pod powierzchnią gruntu.

      v. Ta część Nieruchomości, która będzie stanowić Wydzieloną Nieruchomość, jest nieuzbrojona, tj. nie posiada przyłączy wody, prądu i kanalizacji. Nabywca (działając na podstawie Pełnomocnictw opisanych poniżej) podejmuje i będzie podejmował działania, żeby uzbroić Wydzieloną Nieruchomość.

      w. Wszelkie zabudowania znajdujące się obecnie na Nieruchomości (i opisane w punkcie i. powyżej), po przeprowadzeniu planowanego podziału będą znajdowały się wyłącznie na terenie Nieruchomości Sprzedających.

      x. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) za ustaloną przez Strony cenę.

      y. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

      z. Warunkami koniecznymi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej są m.in. uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego powstanie Wydzielona Nieruchomość, oraz uzyskanie przez Spółkę odpowiednich warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci gazowej lub cieplnej.

aa. Spółka planuje zrealizować na Wydzielonej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, garażem podziemnym i pozostałą infrastrukturą, w tym m.in. placem zabaw (dalej: „Inwestycja”).

bb. W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictw, obejmujących w szczególności umocowanie do podejmowania przez Spółkę czynności mających na celu doprowadzenie do podziału geodezyjnego Nieruchomości, tak aby doszło do wyodrębnienia Wydzielonej Nieruchomości, jak również czynności mających na celu uchylenie postanowień MPZP w zakresie określania minimalnej powierzchni działek oraz obsługi komunikacyjnej w ramach zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości dla obszaru oznaczonego w MPZP jako B10 ZP/US (dalej: „Pełnomocnictwa”).

cc. W Umowie Przedwstępnej ustalono, że Sprzedający będą w dobrej wierze współpracować ze Spółką w celu doprowadzenia do podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym w szczególności na prośbę Spółki Sprzedający przekażą potrzebne oświadczenia lub podejmą inne potrzebne czynności.

dd. W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”) w celu uzyskania m.in. wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, a także uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków technicznych i warunków przyłączenia do sieci, usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych oraz innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu Wydzielonej Nieruchomości do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych.

ee. Ponadto, Sprzedający, jeżeli okaże się to konieczne, podejmą wszelkie działania niezbędne do uzyskania decyzji administracyjnych wymaganych w związku z realizacją Inwestycji przez Nabywcę.

  ff. Sprzedający w okresie posiadania Nieruchomości nie dokonywali czynności mających na celu podniesienie jej wartości.

gg. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowo-reklamowych w celu pozyskania potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Spółka samodzielnie zgłosiła się do Sprzedających z ofertą zakupu prawa własności Wydzielonej Nieruchomości.

hh. W związku z realizacją Inwestycji, w oparciu o Wydzieloną Nieruchomość, Spółka będzie prowadziła działalność podlegającą opodatkowaniu VAT, bez korzystania ze zwolnienia z tego podatku, w szczególności poprzez wybudowanie budynków w ramach Inwestycji oraz docelową sprzedaż znajdujących się w nich lokali.

  ii. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Sprzedających m.in. na cele inwestycyjne, w szczególności na zakup lokali usługowych, które Sprzedający będą wynajmować.

   jj.Spółka uiściła na rzecz Sprzedających zaliczki na poczet ceny za prawo własności Wydzielonej Nieruchomości, powiększone o należny VAT. Zapłata zaliczek została potwierdzona fakturami VAT wystawionymi przez każdego ze Sprzedających. Pozostała część ceny za prawo własności Wydzielonej Nieruchomości zostanie uregulowana po zawarciu Transakcji.

kk. Z tytułu zbycia prawa własności Wydzielonej Nieruchomości na rzecz Spółki, każdy ze Sprzedających wystawi fakturę VAT dokumentującą sprzedaż swoich udziałów w prawie własności Wydzielonej Nieruchomości.

  ll. Sprzedająca p. M. A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236 ze zm.).

mm. Sprzedający, p. B. C. i p. D. W., są wspólnikami spółki cywilnej prowadzącej działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Ponadto p. D. W. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, również obejmującą wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

nn. Nieruchomość nie jest ani nie była wykorzystywana w działalności prowadzonej w ramach spółki cywilnej, o której mowa w punkcie mm. W ramach Transakcji Sprzedający, p. B. C. i p. D. W., nie będą działać jako wspólnicy spółki cywilnej, lecz we własnym imieniu.

oo. Część Nieruchomości została wydzierżawiona przez Sprzedających podmiotowi trzeciemu na potrzeby prac budowlanych prowadzonych na sąsiedniej nieruchomości. Dzierżawa nie była dokonana przez Sprzedających w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający zobowiązali się do rozwiązania umowy dzierżawy oraz zapewnienia opróżnienia Nieruchomości przez dzierżawcę przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej.

pp. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających dla celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

qq. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.) i jest wykorzystywana przez Sprzedających na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej.

  rr. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

ss. Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży prawa własności innych nieruchomości, które podlegały opodatkowaniu VAT.

  tt. Należy podkreślić, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

uu. W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie przeniosą na Nabywcę, żadnych innych składników majątkowych ani praw - tj. przedmiotem planowanej transakcji będzie wyłącznie sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości.

 

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

     1. Czy wydzierżawienie części Nieruchomości przez Sprzedających podmiotowi trzeciemu na potrzeby prac budowlanych prowadzonych na sąsiedniej nieruchomości było/jest czynnością odpłatną?

Dzierżawa części Nieruchomości przez Sprzedających podmiotowi trzeciemu na potrzeby prac budowlanych prowadzonych na sąsiedniej nieruchomości była czynnością odpłatną. Obecnie Sprzedający nie wydzierżawiają już Nieruchomości. 

     2. Czy Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 tej ustawy?

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.).

  3. Na czym polega prowadzona przez Sprzedających działalność rolnicza?

Sprzedający prowadzili wspólnie gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwali płody rolne - warzywa kapustne oraz warzywa okopowe. Część płodów rolnych była przeznaczona na sprzedaż, natomiast pozostała część była wykorzystywana na własne potrzeby.

 4. Czy Sprzedający dokonywali sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (proszę wskazać jakie to produkty oraz w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Były to produkty sezonowe - w okresie letnim warzywa kapustne, takie jak kalafior i kapusta, natomiast w okresie zimowym warzywa okopowe, tj. ziemniaki, marchew i buraki. Sprzedaż płodów rolnych była prowadzona do 2017 r. i nie była opodatkowana VAT.

 a. Czy na dzień transakcji dla przedmiotu dostawy tj. wyodrębnionych z nieruchomości niezabudowanych działek zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Na dzień Transakcji dla przedmiotu dostawy, tj. wyodrębnionych z Nieruchomości niezabudowanych działek (określonych we Wniosku jako Wydzielona Nieruchomość), nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ponieważ dla obszaru Nieruchomości - w tym Wydzielonej Nieruchomości, która będzie przedmiotem dostawy - obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego treść oraz ustalenia dotyczące przeznaczenia Wydzielonej Nieruchomości zostały przedstawione we Wniosku.

Wydzielona Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…).

Mając powyższe na uwadze dla Wydzielonej Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 b. Ile wyodrębnionych działek gruntu będzie przedmiotem dostawy?

Przedmiotem dostawy w ramach Transakcji będzie pięć działek ewidencyjnych o projektowanych numerach 4, 5, 6, 7 i 9 (…).

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

      1. Czy w zakresie planowanej Transakcji każdy ze Sprzedających będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

      2. Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

      3. Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa własności Wydzielonej Nieruchomości?

 

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

 

Zdaniem Zainteresowanych:

     1. W zakresie planowanej Transakcji, każdy ze Sprzedających będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

     2. Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, 

      3. Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa własności Wydzielonej Nieruchomości,

 

Ad 1.

     a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

     b. W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

      c. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

      d. W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

      e. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

       f. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na rezultat takiej działalności.

      g. Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

      h. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedający, każdy z osobna jako osoby fizyczna będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

       i. Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

       j. W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynność, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

      k. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

      l. Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku. W odniesieniu do obrotu nieruchomościami co do zasady przejawem takiej zawodowej formy będzie taka aktywność, która - mając zorganizowaną formę i charakter dokonywanych czynności - może uwidaczniać się przez takie czynności jak:

  i. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,

 ii. wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

iii. uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),

iv. wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

 v. prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

    m. W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

      n. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości w dobrej wierze, w drodze nabycia spadku. Każdy ze Sprzedających nabył prawo własności Nieruchomości do majątku prywatnego, a nabycie to nie było związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

      o. Jednocześnie, środki pieniężne pozyskane z tytułu sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedający przeznaczą na inwestycje, w szczególności na zakup lokali usługowych, które Sprzedający będą wynajmować.

      p. Planowana sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości zostanie dokonana na rzecz podmiotu trzeciego, tj. Spółki, w związku planowaną przez nią realizacją Inwestycji.

      q. W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Spółce Pełnomocnictw (obejmujących w szczególności umocowanie do podejmowania przez Spółkę czynności mających na celu doprowadzenie do podziału geodezyjnego Nieruchomości, tak aby doszło do wyodrębnienia Wydzielonej Nieruchomości, jak również czynności mających na celu uchylenie postanowień MPZP w zakresie określania minimalnej powierzchni działek oraz obsługi komunikacyjnej w ramach zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości dla obszaru oznaczonego w MPZP jako B10 ZP/US) oraz uzgodnili, że będą w dobrej wierze współpracować ze Spółką w celu doprowadzenia do podziału geodezyjnego Nieruchomości, w tym w szczególności na prośbę Spółki Sprzedający przekażą potrzebne oświadczenia lub podejmą inne potrzebne czynności.

       r. Na potrzeby planowanej Transakcji Sprzedający i Spółka zawarli Umowę Przedwstępną, w ramach której Nabywca zyskał prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, obejmujące przygotowanie planowanej przez Spółkę Inwestycji. W szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów wymaganych dla realizacji Inwestycji, a także uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków technicznych i przyłączeniowych, usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych oraz innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu Wydzielonej Nieruchomości do dróg publicznych i możliwością korzystania z nich.

      s. W ocenie Zainteresowanych m.in. fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwa, czynności na rzecz Sprzedających, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez każdego ze Sprzedających. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik, mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

       t. W efekcie należy wskazać, iż Sprzedający, jak również Spółka, która we wskazanym zakresie działać będzie w imieniu i na rzecz każdego ze Sprzedających, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

      u. Charakter działań dokonywanych przez Zainteresowanych, zmierzających docelowo do sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. W efekcie, w ocenie Stron, całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającym zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

      v. Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedających i Nabywcę wskazują, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT), tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że każdy ze Sprzedających w odniesieniu do planowanej Transakcji, działają w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

     w. Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach faktycznych:

       i. w interpretacji indywidualnej z 28 kwietnia 2025 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.145.2025.2.AK:

„(…) należy mieć na uwadze, że Nabywca dokonując wskazanych we wniosku działań, do których został upoważniony przez Sprzedającego, dokonał/dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej Nieruchomości - stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego - skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego działkę. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osobę trzecią (Nabywcę), nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Efekty podejmowanych działań wywierają bezpośredni skutek dla Sprzedającego, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedający będzie działać jak podatnik podatku VAT. Podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządzania majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej Nieruchomości (działki nr X) stanowić będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”;

 ii. w interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2025 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.891.2024.2.KOM:

„Z wniosku wynika, że Sprzedający w odrębnym dokumencie udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej Prawa Do Dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą.

Sprzedający zobowiązali się ponadto współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej, tj.m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji środowiskowej.

Ponadto, Strony umowy przewidziały, że w sytuacji, gdy udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okazałoby się niewystarczające do uzyskania wszelkich zgód, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy też warunków technicznych i przyłączy, to Sprzedający zobowiązali się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za wynagrodzeniem wskazanym przez Nabywcę, na warunkach uzgodnionych przez Strony.

(...) Mając na uwadze powyższy opis sprawy należy uznać, że charakter dokonywanych przez Sprzedających działań, zaangażowanie podmiotów trzecich, w kontekście podejmowanych czynności (które będą dokonywane równolegle przez Nabywcę lub oraz podmiot trzeci, którym Sprzedający udzielili pełnomocnictwa) zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. Całość powyższych czynności wykracza dalece poza zakres zarządzania prawem własności. Tego typu działań, jak wymienione powyżej, nie sposób poczytywać jako wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego”;

iii. w interpretacji indywidualnej z 16 grudnia 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.866.2024.1.KAK:

„W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych”;

iv. w interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP4-2.4012.478.2024.2.SKJ:

„[…] Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu”.

      W świetle takich działań, DKIS uznał, że:

„[…] Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT”;

v. w interpretacji indywidualnej z 4 października 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.601.2024.2.MWJ.DKIS, DKIS odniósł się wprost do oceny działań wykonywanych poprzez udzielone pełnomocnictwo, które pozostają zarazem w synergii z działaniami strony kupującej:

„Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.

[…] W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiącą nadal Pani własność. Działania te, dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży zabudowanej działki nr 1 i nr 2 oraz niezabudowanej działki nr 3, nie będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną "wykonane" w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej”.

      x. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości, w okolicznościach wskazanych w opisie wniosku będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

      y. Podsumowując, każdy ze Sprzedających jako osoba fizyczna dokonująca sprzedaży udziałów w prawie własności Wydzielonej Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będzie działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

 

Ad 2.

     a. Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które na podstawie tego przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione z VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

      b. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

      c. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

      d. Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony, ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

     e. W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

       f. W przedmiotowej sprawie, kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenów składających się na Wydzieloną Nieruchomość w kontekście zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT będzie miał zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wydzielona Nieruchomość będzie objęta MPZP. W konsekwencji alternatywna metoda ustalania przeznaczenia terenu, tj. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie będzie miała zastosowania w niniejszej sprawie.

      g. Z uwagi na fakt, że na Wydzielonej Nieruchomości nie będą znajdowały się żadne budynki, budowle lub ich części, Wydzieloną Nieruchomość w myśl ustawy o VAT należy uznać za grunt niezabudowany.

      h. Z uwagi na fakt, iż w ocenie Wnioskodawców Wydzielona Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną, Transakcja będzie opodatkowana VAT, jeżeli Wydzielona Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie z MPZP.

       i. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z postanowieniami MPZP, Wydzielona Nieruchomość będzie stanowić obszary oznaczone w MPZP następującymi symbolami:

  i. B8 MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

 ii. B9 MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

 iii. B11 MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

 iv. 1 KD-L - droga publiczna klasy lokalnej,

 v. 5 KD-D - droga publiczna klasy dojazdowej,

vi. B10 ZP/US - zieleń urządzona i usługi sportu, inne usługi w formie pawilonów parkowych zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP.

       j. Zdaniem Wnioskodawców, przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane różnego typu, np. drogi, chodniki, budynki mieszkaniowe, budynki magazynowe.

      k. Ustawa o VAT, definiując pojęcie „terenów budowlanych”, używa pojęcia „gruntów przeznaczonych pod zabudowę”, którego jednocześnie nie definiuje. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, w celu dokonania całościowej wykładni ww. przepisów, niezbędne jest odwołanie się do definicji zawartych w Prawie budowlanym.

       l. Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „obiekcie budowlanym” - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego).

     m. Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budynku” - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego).

      n. Ilekroć w Prawie budowlanym mowa jest o „budowli” - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego).

      o. Przez obiekty małej architektury, Prawo budowlane rozumie natomiast niewielkie obiekty, a w szczególności (art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego):

  i. obiekty kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury;

 ii. posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej;

iii. obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

      p. Wydzielona Nieruchomość w zakresie, w jakim znajdzie się w na obszarze terenów oznaczonych w MPZP symbolami B8 MW, B9 MW i B11 MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) będzie przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i  zagospodarowania terenu określonymi w MPZP, będą mogły zostać na niej wybudowane budynki mieszkaniowe wielorodzinne (z dopuszczalnością usług), o ile nie przekroczą 40% powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, o maksymalnej wysokości zabudowy 17 m i maksymalnie pięciu kondygnacjach nadziemnych - które mogą stanowić „budynki” w rozumieniu Prawa budowlanego.

      q. Część Wydzielonej Nieruchomości, która będzie znajdować się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolem B10 ZP/US (zieleń urządzona i usługi sportu, inne usługi w formie pawilonów parkowych zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP), będzie przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP na terenach tych mogą zostać wybudowane budynki usług sportu w formie wolnostojącej, pawilony parkowe zgodnie z § 6 pkt 12 MPZP, ciągi pieszo- rowerowe, oczka wodne - zbiorniki retencyjne, infrastruktura techniczna, o ile nie przekroczą 20% powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu i o maksymalnej wysokości zabudowy 14 m - które mogą stanowić budynki, budowle i obiekty małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego.

       r. Wniosek, że oznaczenie terenu w ramach MPZP jako „zieleń urządzona” (w niniejszym przypadku oznaczone symbolem B10 ZP/US), należy traktować w praktyce jako tereny przeznaczone pod zabudowę, znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych wydawanych w przeszłości przez DKIS. Przykładowo, w interpretacji z 22 października 2020 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.405.2020.3.PRM, DKIS wskazał że: „Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wszystkie działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (zieleń urządzoną i drogę publiczną klasy lokalnej, w ramach których mogą zostać wybudowane ciągi piesze w formie alej parkowych i placyków pieszych, ciągi pieszo-rowerowe, chodniki, pochylnie, schody, droga publiczna). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy”.

      s. Analogiczne stanowisko w powyższym zakresie wyrażane było również w szeregu innych interpretacji DKIS, w tym przykładowo z 22 marca 2024 r., znak 0114-KDIP4- 3.4012.42.2024.1.KŁ, z 23 lutego 2024 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.14.2024.1.KF, czy z 9 listopada 2023 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.501.2023.2.AWY oraz z 20 maja 2021 r., znak 0114-KDIP4-1.4012.171.2021.2.MK.

       t. Wydzielona Nieruchomość w zakresie, w jakim znajdzie się na terenach oznaczonych w MPZP symbolem 1KD, będzie przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP, na tym obszarze mogą zostać wybudowane drogi publiczne klasy lokalnej oraz podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra - które mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

      u. Wydzielona Nieruchomość w zakresie, w jakim znajdzie się na terenach oznaczonych w MPZP symbolem 5 KD-D, będzie przeznaczona pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP, na tym obszarze mogą zostać wybudowane drogi publiczne klasy dojazdowej oraz podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra - które mogą stanowić budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

      v. Mając powyższe na uwadze, przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Wydzielonej Nieruchomość, stanowiącej grunty niezabudowane. Zgodnie zaś z MPZP, w momencie dostawy Wydzielona Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Wydzielonej Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, do której nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

     w. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż prawa własności Wydzielonej Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

 

Ad 3.

      a. Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

      b. Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

      c. Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

      d. Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

      e. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że nabycie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka planuje zrealizować na Wydzielonej Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym i pozostałą infrastrukturą, w tym m.in. placem zabaw, a następnie dokonać sprzedaży lokali znajdujących się w tych budynkach.

       f. W związku z taką działalnością Spółka będzie dokonywała czynności podlegających opodatkowaniu VAT i nie podlegających zarazem zwolnieniu z tego podatku. W tym kontekście nabycie prawa własności Wydzielonej Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji i wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

      g. Ponadto, na dzień dokonywania Transakcji, Spółka będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

      h. Zakładając jednocześnie, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione w odniesieniu do pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe, należy wskazać, że sama Transakcja będzie stanowić czynność opodatkowaną. Oznacza to, że z tytułu sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości Sprzedający naliczą VAT w fakturach dokumentujących sprzedaż, a podatek ten będzie podlegał odliczeniu.

       i. Końcowo należy wskazać, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

       j. Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia prawa własności Wydzielonej Nieruchomości.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedający w ramach opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający (3 osoby) zamierzają sprzedać Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania - Nabywcy 5 wyodrębnionych niezabudowanych działek gruntu o numerach 4, 5, 6, 7 i 9. Każdy ze Sprzedających jest współwłaścicielem Nieruchomości w równych udziałach wynoszących po jednej trzeciej. Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości do majątku prywatnego w drodze spadku. Nabycie prawa własności Nieruchomości było dokonane z zamiarem prowadzenia przez Sprzedających działalności rolniczej. Nieruchomość nie została wyłączona z produkcji rolniczej i w dalszym ciągu jest na niej prowadzona działalność rolnicza. Nieruchomość w momencie nabycia była zabudowana. Jednakże w momencie sprzedaży wydzielone z niej ww. działki nie będą zabudowane. Sprzedający w okresie posiadania Nieruchomości nie dokonywali czynności mających na celu podniesienie jej wartości.

Sprzedający nie podejmowali działań marketingowo-reklamowych w celu pozyskania potencjalnego nabywcy Nieruchomości. Spółka samodzielnie zgłosiła się do Sprzedających z ofertą zakupu prawa własności Wydzielonej Nieruchomości. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Sprzedających m.in. na cele inwestycyjne, w szczególności na zakup lokali usługowych, które Sprzedający będą wynajmować.

Sprzedająca p. M. A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. Sprzedający, p. B. C. i p. D. W., są wspólnikami spółki cywilnej prowadzącej działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Ponadto p. D. W. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, również obejmującą wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomość nie jest ani nie była wykorzystywana w działalności prowadzonej w ramach spółki cywilnej. W ramach Transakcji Sprzedający, p. B. C. i p. D. W., nie będą działać jako wspólnicy spółki cywilnej, lecz we własnym imieniu.

Część Nieruchomości została wydzierżawiona odpłatnie przez Sprzedających podmiotowi trzeciemu na potrzeby prac budowlanych prowadzonych na sąsiedniej nieruchomości. Dzierżawa nie była dokonana przez Sprzedających w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedający zobowiązali się do rozwiązania umowy dzierżawy oraz zapewnienia opróżnienia Nieruchomości przez dzierżawcę przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej. Obecnie Sprzedający nie wydzierżawiają już Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających dla celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 ustawy Kodeks cywilny i jest wykorzystywana przez Sprzedających na potrzeby prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Sprzedający prowadzili wspólnie gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwali płody rolne - warzywa kapustne oraz warzywa okopowe. Część płodów rolnych była przeznaczona na sprzedaż, natomiast pozostała część była wykorzystywana na własne potrzeby. Sprzedający dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Były to produkty sezonowe -- w okresie letnim warzywa kapustne, takie jak kalafior i kapusta, natomiast w okresie zimowym warzywa okopowe, tj. ziemniaki, marchew i buraki. Sprzedaż płodów rolnych była prowadzona do 2017 r. i nie była opodatkowana VAT.

Sprzedający dokonywali w przeszłości sprzedaży prawa własności innych nieruchomości, które podlegały opodatkowaniu VAT.

Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warunkami koniecznymi do zawarcia Umowy Przyrzeczonej są m.in. uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, w wyniku którego powstanie Wydzielona Nieruchomość, oraz uzyskanie przez Spółkę odpowiednich warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci gazowej lub cieplnej. W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictw, obejmujących w szczególności umocowanie do podejmowania przez Spółkę czynności mających na celu doprowadzenie do podziału geodezyjnego Nieruchomości, tak aby doszło do wyodrębnienia Wydzielonej Nieruchomości, jak również czynności mających na celu uchylenie postanowień MPZP w zakresie określania minimalnej powierzchni działek oraz obsługi komunikacyjnej w ramach zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości dla obszaru oznaczonego w MPZP jako B10 ZP/US.

W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy prawo budowlane w celu uzyskania m.in. wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, a także uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków technicznych i warunków przyłączenia do sieci, usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych oraz innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu Wydzielonej Nieruchomości do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych. Ponadto, Sprzedający, jeżeli okaże się to konieczne, podejmą wszelkie działania niezbędne do uzyskania decyzji administracyjnych wymaganych w związku z realizacją Inwestycji przez Nabywcę.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto należy jeszcze zwrócić uwagę na wspomniane wcześniej orzeczenia TSUE w sprawie C- 291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) oraz C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE które, które dotyczyły pojęcia „majątku prywatnego”. Z orzeczeń tych wynika, że „Majątek prywatny” to  taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, należy stwierdzić, że działka, z której zostaną wyodrębnione działki, które będą przedmiotem sprzedaży, nie spełniają definicji majątku prywatnego, gdyż była wykorzystywana do dzierżawy. Ponadto Sprzedający w celu sprzedaży dokonali podziału działek i wyodrębnili nieruchomość do sprzedaży w postaci gruntu niezabudowanego. Sprzedający w przeszłości dokonywali już sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży prawa własności Wydzielonej Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Sprzedających m.in. na cele inwestycyjne, w szczególności na zakup lokali usługowych, które Sprzedający będą wynajmować. Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi i wykorzystywali nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej. Zatem przyjąć należy, że w związku ze sprzedażą gruntów wystąpił ciąg zdarzeń, które wskazują na profesjonalny obrót nieruchomościami. Planowana przez Sprzedających sprzedaż udziału w działkach, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez nich jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż, jak wyżej wskazano, na podstawie przepisów ustawy, grunt nie stanowi majątku osobistego.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziału w działkach przez każdego z nich powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko  Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe. Jednakże prawidłowość stanowiska wynika z innych przyczyn niż wskazane przez Zainteresowanych.

Przechodząc do kolejnych wątpliwości Zainteresowanych, wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału działek, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosowanie do art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że część działek niezabudowanych zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego stanowi obszar oznaczony symbolami B8 MW, B9 MW, 1KD-L, 5 KD-D oraz B10 ZP/US natomiast część z nich B11 MW oraz B10 Zp/US.

 

Przy czym jak wynika z opisu sprawy:

   - symbol B8 MW, B9 MW oraz B11 MW oznacza, że działki znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, dla których ustalono przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne drogi;

   - symbol 1 KD-L oznacza, że działki znajdują się w liniach rozgraniczających drogi publicznej klasy lokalnej, dla których ustalono przeznaczenie podstawowe- droga publiczna klasy lokalnej, dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra;

   - symbol 5KD-D oznacza, że działki znajdują się w liniach rozgraniczających dróg publicznych klasy dojazdowej, dla których ustalono przeznaczenie podstawowe - droga publiczna klasy dojazdowej, dopuszczalne - podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra  

   - symbol B10 Zp/US oznacza, że działki znajdują się na terenach zieleni urządzonej i usług sportu, dla których ustalono przeznaczenie - zieleń urządzona i usługi sporu, inne usługi w formie pawilonów parkowych, ponadto ustalono m.in. realizację budynków usług sportu w formie wolnostojącej, ciagów pieszo-rowerowych.

Z powyższego wynika, że działki, zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę (mieszkaniową wielorodzinną, drogi, zieleń urządzoną, w ramach której mogą zostać wybudowane budynki usług sportu oraz ciągi pieszo-rowerowe). A zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa działek 4, 5, 6, 7 i 9 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości do majątku prywatnego w drodze spadku. Zatem przy nabyciu nie został naliczony podatek.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie, nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało. W rezultacie nie jest spełniony pierwszy z warunków do zastosowania ww. zwolnienia.

W konsekwencji, dostawa działek niezabudowanych 4, 5, 6, 7 i 9 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Przechodząc do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu nr 3, należy wskazać, że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej dostawa działek niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Każdy ze sprzedających wystawi fakturę dokumentującą sprzedaż swoich udziałów. Nabywca zaś jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W oparciu o nabyte od Sprzedających działki Nabywca będzie prowadził działalność podlegającą opodatkowaniu, bez korzystania ze zwolnienia z tego podatku.  

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołany stan prawny, należy stwierdzić, że spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie ma zastosowania.

Zatem w opisanej sytuacji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem działek niezabudowanych na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.