Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.829.2025.2.WN

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 grudnia 2025 r. (wpływ 9 grudnia 2025 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej o łącznym obszarze (…) ha położonej w obrębie (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczonej numerem ewidencyjnym nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą pod nr (…), zwanej dalej „Nieruchomością”. Podatnik nabył ww. Nieruchomość w drodze umowy darowizny od rodziców oraz brata w dniu (…) na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” nr (…) sporządzonego w Kancelarii Notarialnej (…).

Podatnik przez lata nic nie robił z ww. Nieruchomością nie uprawiał jej, nie dzierżawił, nie użyczał osobom trzecim. Podatnik nie wykonywał na działce żadnej działalności gospodarczej czy rolniczej. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości tej nie wydano decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji publicznej. Podatnik nie występował dla przedmiotowej nieruchomości o warunki zabudowy, ani nie składał wniosku o pozwolenie na budowę. Z w/w działki nie dokonywano zbiorów ani dostaw produktów rolnych. Działka nie była, nie jest i nie będzie do momentu zrealizowania się zdarzeń przyszłych, udostępniana osobom trzecim. Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań zwiększających wartość działek.

W marcu 2025 r. z Podatnikiem skontaktował się przedstawiciel podmiotu gospodarczego - Spółki prowadzącej działalność w zakresie branży odnawialnych źródeł energii. Podmiot ten zaproponował zawarcie z Podatnikiem umowy dzierżawy działki nr (…) na okres 5 lat, w ramach której Podatnik zobowiąże się do oddania Nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków, a kontrahent zobowiąże się do uiszczania cyklicznie czynszu dzierżawnego.

Podmiot ten chciałby na dzierżawionym gruncie przygotować, a następnie wybudować i eksploatować biogazownię stanowiącą instalację odnawialnego źródła energii.

Ww. podmiot w okresie dzierżawy ma zamiar uzyskać wszelkie niezbędne zezwolenia w celu wybudowania na dzierżawionym gruncie biogazowni. Po upływie 5-letniego okresu dzierżawy lub z momentem uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń, podmiot chciałby nabyć w drodze umowy sprzedaży ww. nieruchomość od Podatnika. Ww. podmiot chce zawrzeć z podatnikiem umowę dzierżawy oraz przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach której zajmuje się działalnością w zakresie turystyki. Działalność polega na sprzedaży biletów wstępu na zabytkowy obiekt należący do podatnika. Przedmiotowa Nieruchomość - działka nr (…) nie ma żadnego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie jest wykorzystywana do prowadzenia ww. działalności gospodarczej i nie stanowi jej majątku trwałego. Tak jak wskazane zostało powyżej działka nr (…) stanowi wyłącznie majątek prywatny podatnika. Wnioskodawca nie zajmuje się w sposób stały, zorganizowany i zarobkowy dzierżawą, ani sprzedażą nieruchomości. Wydzierżawienie i późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, nie będzie miała z nią żadnego związku, wnioskodawca nie zamierza przedsiębrać w ramach planowanej dzierżawy i sprzedaży żadnych działań związanych z optymalizacją podatkową.

Wnioskodawca w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Podatnik prowadzi też działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ww. ustawy. Nie dokonywał rezygnacji ze zwolnienia określonego w pkt 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. W przeszłości nie dokonywał sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił w związku z ww. Nieruchomością pełnomocnictwa dla przedstawiciela ww. podmiotu gospodarczego do wystąpienia o wydanie wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla działki nr (…), wydania kopii map ewidencyjnych oraz wydania mi.in. zaświadczenia że działka nr (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i że nie została dla niej wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ponadto podatnik udzielił pełnomocnictwa szczególnego pełnomocnikowi do złożenia niniejszego wniosku.

W uzupełnieniu wniosku odniósł się Pan do pytań w wezwaniu w następujący sposób:

1. Jednoznaczne wskazanie, kto będzie na dzień sprzedaży działki właścicielem biogazowni - Pan czy dzierżawca?

Właścicielem biogazowni będzie wyłącznie Dzierżawca. Zgodnie z planowaną umową dzierżawy Dzierżawca zamierza przygotować, wybudować i eksploatować biogazownię stanowiącą instalację odnawialnego źródła energii, na którą składa się m.in. obiekt biogazowni i infrastruktura towarzysząca w tym drogi dojazdowe, place manewrowe i montażowe, linie elektroenergetyczne, gazowe i sterownicze oraz inne urządzenia z tym związane. Dzierżawca podczas trwania umowy dzierżawy przygotuje wszelką potrzebną dokumentację (projektową, technologiczną itp.) oraz uzyska wszelkie potrzebne do rozpoczęcia prac budowlanych dokumenty (Decyzja Środowiskowa, MPZP/Warunki Zabudowy/Plan Ogólny, Pozwolenie na Budowę itd.) Następnie najprawdopodobniej w celu konsumpcji Pozwolenia na Budowę, dokona pierwszego wpisu w Książce Budowy, po czym zgodnie z proponowaną umową dokona zakupu gruntu, a więc prawa do nieruchomości zostaną przekazane na rzecz Dzierżawcy. Budowa biogazowni zostanie zrealizowana już po nabyciu przez Dzierżawcę nieruchomości. Tym samym na dzień sprzedaży działki biogazownia nie będzie jeszcze istniała. Dzierżawca będzie miał jedynie rozpoczęty proces budowlany tj. pozwolenie na budowę, ewentualnie pierwszy wpis w dzienniku budowy.

2. Kto na dzień sprzedaży działki nr (…) będzie posiadał prawo do rozporządzania jak właściciel biogazownią - Pan czy dzierżawca?

Na dzień sprzedaży działki nr (…) biogazownia nie będzie jeszcze istniała.

W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że zgodnie z planowaną umową dzierżawy Dzierżawca uzyskuje prawo do dysponowania działką nr (…) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo Budowlane dotyczące Biogazowni i infrastruktury towarzyszącej. Dotyczy to także tytułu prawnego do nieruchomości wymaganego celem uzyskania warunków przyłączenia i wszelkich innych pozwoleń, decyzji i zgód wymaganych w związku z budową, uruchomieniem i eksploatacją Biogazowni.

Jeżeli chodzi zaś o zarządzanie nieruchomością na cele rolne pozostawać będzie do dyspozycji Wydzierżawiającego.

3. Kogo składnik majątku będzie stanowić biogazownia, która będzie znajdować się na działce nr (…)?

Zgodnie z planowaną umową dzierżawy biogazownia stanowić będzie składnik majątku Dzierżawcy. Tylko dzierżawca będzie miał wszelkie prawa do biogazowni, wszystkie uzyskane pozwolenia i zgody na realizację biogazowni będą należały tylko i wyłącznie do dzierżawcy, a on uzyska wszelkie pozwolenia na własne potrzeby i na własny koszt. Podkreślenia wymaga fakt, wskazany na wstępie, że budowa biogazowni ma nastąpić dopiero po sprzedaży działki nr (…).

4. Czy przed dokonaniem sprzedaży działki nr (…) na rzecz dzierżawcy będzie Pan w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu biogazowni?

Nie, (wnioskodawca) nie będzie w żadnym momencie w ekonomicznym posiadaniu biogazowni. Biogazownia powstanie dopiero po dokonaniu sprzedaży. Wszystkie uzyskane pozwolenia i zgody na realizację biogazowni będą należały tylko i wyłącznie do dzierżawcy.

Wszelkie obiekty i urządzenia towarzyszące biogazowni dzierżawca wybuduje dopiero po zakupie działki nr (…), a więc będą własnością przyszłego właściciela - dzierżawcy.

5. Czy pomiędzy Panem a dzierżawcą dojdzie do rozliczenia nakładów na wybudowaną biogazownię, proszę wskazać kiedy (czy przed dokonaniem sprzedaży, w dniu sprzedaży, czy też nie dojdzie do rozliczenia nakładów) i w jaki sposób nakłady zostaną rozliczone pomiędzy stronami?

Nie, nie będzie rozliczenia nakładów poczynionych przez Dzierżawcę. Dzierżawca będzie wykonywał nakłady we własnym imieniu i na własną rzecz oraz na własny koszt. Ponownie podkreślenia wymaga, że budowa biogazowni ma nastąpić dopiero po sprzedaży nieruchomości. Ewentualne nakłady dzierżawcy związane z uzyskaniem pozwolenia i zgody na realizację biogazowni zgodnie z proponowaną przyszłą umową dzierżawy, będą obciążały wyłącznie dzierżawcę. Przyszłe strony umowy nie przewidują tutaj rozliczeń nakładów.

6. Czy na dzień sprzedaży działka nr (…) będzie miała przeznaczenie budowlane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Tak na dzień sprzedaży działka nr (…) będzie miała zmienione przeznaczenie na budowlane. W przypadku Warunków Zabudowy oraz braku MPZP należy dokonać pierwszego wpisu do Księgi Budowy, a następnie przedstawić to odpowiednim organom celem zmiany przeznaczenia gruntu, w tym przypadku z „nieużytku” na teren przemysłowy.

7. Czy naniesienie w postaci biogazowni będzie stanowić budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)? Jeżeli tak, to jaki?

Nie przewiduje się posadowienia budynków ze względu na charakterystykę instalacji OZE.

8. Czy biogazownia będzie stanowić budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane? Jeżeli tak, to jaką?

Biogazownia jest instalacją OZE, z sektora obiegu zamkniętego. Jej charakterystyka działania oraz użyte technologie wskazują na zabudowę nieruchomości budowlami, przykładem może być komora fermentacyjna która będzie w kształcie koła, ze szczelną posadzką fundamentową oraz ścianami bocznymi ale bez dachu w zamian którego będzie instalacja będąca membranowym zadaszeniem ruchomym pod którym znajdować się będzie wytworzony podczas fermentacji odpadów organicznych biogaz, a sama membrana będzie zmieniać swoją wysokość wraz z różną ilością biogazu bezpośrednio pod nią. Podkreślenia jednak wymaga, że biogazownia powstanie dopiero po sprzedaży działki nr (…).

9. Czy znajdująca się na działce nr (…) biogazownia będzie trwale z gruntem związana?

Tak, biogazownia, która powstanie na działce nr (…) będzie związanie trwale z gruntem. Podkreślenia jednak wymaga, że biogazownia powstanie dopiero po sprzedaży działki nr (…).

10. Jeśli znajdująca się działce nr (…) będzie stanowić budynek w myśl art. 3 pkt 2 lub budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i będzie trwale z gruntem związana, należy wskazać:

a) Czy przy wytworzeniu/nabyciu biogazowni przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Wydzierżawiający nie będzie w posiadaniu żadnych praw do biogazowni. Podkreślenia wymaga, że biogazownia powstanie dopiero po sprzedaży działki nr (…). Wnioskodawca nie będzie posiadał prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

b) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze jej zajęcie (używanie)?

Działka nr(…) nie została zajęta. Jest to zdarzenie przyszłe. W czasie trwania umowy dzierżawy będzie dysponowana przez dzierżawcę na cele budowalne (uzyskanie pozwolenia na budowę i odpowiednich zgód). Budowa biogazowni będzie realizowana już po przeniesieniu praw do działki z Wydzierżawiającego na Dzierżawcę i będzie to regulowane oddzielną umową w formie Aktu Notarialnego.

c) Czy biogazownia jest lub będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Nie przewiduje się. Biogazownia powstanie dopiero po sprzedaży działki nr (…).

d) Czy ponosił/poniesie Pan do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie biogazowni w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do której będzie miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Do dnia sprzedaży nie będzie wybudowanej biogazowni, a wszelkie ulepszenia gruntu (również uzyskane decyzje i pozwolenia dla realizacji inwestycji) jako do przygotowania go wszczęcia prac budowlanych dla inwestycji będzie po stronie Dzierżawcy i na koszt Dzierżawcy.

e) Jeżeli poniesie Pan takie wydatki to będą one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej biogazowni, kiedy zakończy Pan ulepszenie, proszę podać datę?

Nie dotyczy. Wnioskodawca nie będzie ponosił, żadnych wydatków na planowana biogazownie. Również koszty związanie z uzyskaniem wszelkich zgód i pozwoleń będą obciążać wyłącznie Dzierżawcę.

f) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których będzie miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki będą wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych należy wskazać, czy dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. definicji i kiedy?

Nie dotyczy. Wnioskodawca nie poniesie żadnych wydatków.

g) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Jak wyżej. Nie będzie zajęcia ani zasiedlenia jak również ulepszenia tym bardziej przekraczającego 30% wartości początkowej po stronie Wydzierżawiającego

h) Czy poszczególne biogazownia będzie wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Biogazownia nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę. Biogazownia powstanie już po sprzedaży działki nr (…). Wnioskodawca nigdy nie będzie wykorzystywał biogazowni.

Pytania

1. Czy planowana przyszła dzierżawa Nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ( VAT)?

2. Czy planowana późniejsza sprzedaż wydzierżawionej Nieruchomości na rzecz przyszłego dzierżawcy stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Pana stanowisko w sprawie

1) Zdaniem Wnioskodawcy planowana przyszła dzierżawa Nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2) Zdaniem Wnioskodawcy planowana późniejsza sprzedaż wydzierżawionej Nieruchomości na rzecz przyszłego dzierżawcy nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie:

1)

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zwanej dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu dzierżawy przez dzierżawcę.

Nie każde jednak świadczenie wykonywane w zamian za wynagrodzenie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”). Do wykonania czynności podlegającej opodatkowaniu VAT może dojść jedynie w przypadku, w którym świadczenie będzie wykonywane przez podatnika VAT działającego w takim charakterze w stosunku do tego konkretnego świadczenia. Na gruncie ustawy o VAT, zasadniczo za podatnika VAT uznaje się podmiot, który działa w profesjonalny sposób, charakterystyczny dla danego rodzaju działalności.

W związku z powyższym w sytuacji, w której dzierżawa nieruchomości nie nosi cech profesjonalnej działalności tj. np. dzierżawiona nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym, wydzierżawiający nie organizuje i nie prowadzi działalności w sposób charakterystyczny dla podmiotów zawodowo zajmujących się udostępnianiem innym podmiotom nieruchomości, działalność ta nie może być uznana za prowadzoną przez podatnika działalność gospodarczą i w konsekwencji dzierżawa nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem wnioskodawcy do uznania danej działalności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT konieczne jest ustalenie, czy dana działalność przybiera formę zawodową, czego przejawem jest wykonywane czynności charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych – w przypadku dzierżawy nieruchomości może to być np. podejmowanie działań w celu pozyskania dzierżawy, prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami itp.

Ponadto Wnioskodawca zamierza wydzierżawić jedną nieruchomość, zakupioną do majątku prywatnego 14 lat temu. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowa Nieruchomość nie jest w żadnym stopniu związana z prowadzoną przez wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Nie wchodzi w skład prowadzonego przedsiębiorstwa i nie stanowi jego majątku trwałego. Wnioskodawca nie dokonywał ani nie dokonuje żadnych czynności, które mogłyby być charakterystyczne dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami. Przyszły dzierżawca sam zgłosił się do Wnioskodawcy.

W związku z powyższym nie ma podstaw do twierdzenia, aby dzierżawa Nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego Wnioskodawcy stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Tym samym należy uznać, że planowana dzierżawa Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT.

2)

Zdaniem Wnioskodawcy, przyszła sprzedaż wydzierżawionej Nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego, które je dzierżawił, nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość 14 lat temu, planowana sprzedaż nastąpi najwcześniej za 5 lat. Nieruchomość stanowi majątek prywatny wnioskodawcy. Wnioskodawca nie zmienił charakteru działki, nie prowadził na niej działalności gospodarczej ani żadnej innej.

Powyższe stanowisko znajduje uzasadnienie w wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). W orzeczeniu tym wskazano kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. TSUE stwierdził m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonywanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji i sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a podlegającymi opodatkowaniu czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji można dokonywać również jako czynności osobistych. Nie ma znaczenia, że grunty będą wcześniej dzierżawione przez podmiot gospodarczy, ani też wartość przyszłej transakcji sprzedaży. Całość powyższych elementów odnosi się bowiem do zarządzania majątkiem prywatnym wnioskodawcy.

Wnioskodawca stał się właścicielem gruntów na mocy darowizny od rodziców i brata, a zatem nie można mówić, że nabył nieruchomości w celu ich dalszego zbycia. Przemawia za tym również fakt, że Podatnik stał się właścicielem gruntów wiele lat temu, przez lata te grunty nie były użytkowane, a dopiero obecnie pojawiła się możliwość ich dzierżawy (nie z inicjatywy Wnioskodawcy, a kontrahenta) i późniejszej sprzedaży. Planowana sprzedaż działek będzie działalnością prywatną, a nie gospodarczą i związana będzie ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Potwierdzają to wydawane w przeszłości w podobnych stanach faktycznych interpretacje indywidualne: „Stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatkiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej (...). W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową gospodarczą jako handlowiec wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 1 grudnia 2021 r. w sprawie 0113-KDIP1-3.4012.725.2021.2.OS).

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przyszła sprzedaż nieruchomości po upływie okresu dzierżawy nie będzie wymagała uiszczenia podatku od towarów i usług. Podatnik bowiem nie zajmuje się w sposób profesjonalny i zawodowy sprzedażą gruntów. Po raz pierwszy będzie sprzedawał należącą do jego majątku prywatnego nieruchomość. Przyszła sprzedaż stanowić będzie wyłącznie przejaw wykonywania prawa własności nad prywatnym gruntem, niezwiązanym w żaden sposób z wykonywaną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży „Nieruchomości” istotne jest, czy Sprzedający w celu dokonania jej sprzedaży podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z wniosku, Nieruchomość - działka nr (…) zostanie oddana w dzierżawę na mocy umowy dzierżawy na okres 5 lat, w ramach której Podatnik zobowiąże się do oddania Nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków, a kontrahent zobowiąże się do uiszczania cyklicznie czynszu dzierżawnego. Podmiot ten chciałby na dzierżawionym gruncie przygotować, a następnie wybudować i eksploatować biogazownię stanowiącą instalację odnawialnego źródła energii.

Ww. podmiot w okresie dzierżawy ma zamiar uzyskać wszelkie niezbędne zezwolenia w celu wybudowania na dzierżawionym gruncie biogazowni. Po upływie 5-letniego okresu dzierżawy lub z momentem uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń, podmiot chciałby nabyć w drodze umowy sprzedaży ww. nieruchomość od Podatnika. Ww. podmiot chce zawrzeć z podatnikiem umowę dzierżawy oraz przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotem Pana wątpliwości, jest w pierwszej kolejności kwestia ustalenia, czy planowana przyszła dzierżawa Nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki. Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym planowana przez Pana przyszła dzierżawa Nieruchomości na rzecz podmiotu gospodarczego stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Następnie Pana wątpliwość budzi kwestia czy planowana późniejsza sprzedaż wydzierżawionej Nieruchomości na rzecz przyszłego dzierżawcy stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (VAT).

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają zastosowanie dla określenia jego praw i obowiązków przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy – jak już wcześniej wskazałem – w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Pan jako Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy raz jeszcze podkreślić, że istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pan w odniesieniu do Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie spełniał przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Skoro, jak wskazałem wyżej, dzierżawa nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej i stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w niniejszej sprawie istotny jest też wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie jednakże przedmiotowa Nieruchomość będzie, w sposób ciągły, przez Pana dzierżawiona za odpłatnością, co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w dzierżawę Nieruchomości przez Pana spowoduje, że utraci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości spowoduje, że będzie ona wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach Pana majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania przedmiotowej Nieruchomości w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że sposób wykorzystywania Nieruchomości nie będzie świadczyć o wykorzystywaniu Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres posiadania przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość ta nie będzie służyć wyłącznie do zaspokajania Pana potrzeb prywatnych. Tym samym, Nieruchomość stanowiąca działkę numer (…) w momencie jej dostawy, będzie stanowić składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest dzierżawa. Planowana sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowana odpłatna dostawa Nieruchomości - działki numer (…), nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia przez Pana majątku prywatnego (osobistego).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Pana, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji powyższego, czynność sprzedaży wydzierżawionej Nieruchomości przyszłemu dzierżawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.