Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.896.2025.3.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

   - nieuznania Sprzedających za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja nie powinna podlegać przepisom VAT - jest nieprawidłowe,

   - opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej Transakcji, braku zastosowania zwolnienia dla Transakcji oraz obowiązku wystawienia faktur VAT przez Sprzedających - jest prawidłowe,

   - prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości - jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

19 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 30 grudnia 2025 r. (data wpływu 30 grudnia 2025 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

 

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) sp. z o.o.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- A.N.

- D.N.

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję polegającą na budowie zespołu magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowanymi i innymi budowlami (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (...) objętą księgą wieczystą nr KW (...), położoną w miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...) (dalej: „Działka”).

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię zespołu magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowanymi i innymi budowlami wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi będącymi obywatelami Polski, stale mieszkającymi na terytorium kraju. Sprzedający są współwłaścicielami w udziale ½ nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...), oznaczonej identyfikatorem Id. Dz.:(...), położonej w miejscowości (...), w obrębie ewidencyjnym, gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW Nr (...), w której sposób korzystania został określony jako R-grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, Nieruchomość jest wyposażona w funkcjonujący przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej, służący do odprowadzania nadmiaru wód opadowych do strefy naturalnego ciążenia i odpływu wód znajdujących się na sąsiedniej działce (dalej: „Przepust”). Przepust nie stanowi własności Sprzedających. Przepust stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 3 października 1990 roku, a następnie Sprzedający aktem notarialnym Rep. A nr (...) z dnia 11 grudnia 1991 roku zawarli umowę o wyłączenie wspólności ustawowej, w związku z czym obecnie są współwłaścicielami Nieruchomości w udziale wynoszącym dla każdego ze Sprzedających ½. Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Sprzedających. Nieruchomość została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT i transakcja nabycia nie została udokumentowana fakturami VAT. Nabycie Nieruchomości podlegało natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Sprzedających, tj. w chwili nabycia - do ich majątku wspólnego. Sprzedający pozostawali bowiem w momencie nabycia Nieruchomości w związku małżeńskim i obowiązywała między nimi ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Nabycie Nieruchomości zostało dokonane za środki pochodzące z majątku wspólnego Sprzedających. W szczególności Sprzedający nie zaciągali kredytu w celu nabycia Nieruchomości.

W momencie nabycia, Sprzedający nie dokonywali zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, tj. nie mieli zamiaru wykorzystywać jej w działalności gospodarczej.

Ponieważ od momentu nabycia, Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności podlegającej VAT, nie była ona również wykorzystywana do czynności podlegających zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia indywidualnej działalności rolniczej. W szczególności Sprzedający nie dokonywali uprawy ani zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych. Sprzedający nie posiadają również statusu rolników ryczałtowych.

Natomiast, dnia 3 października 1990 r. Nieruchomość została wniesiona jako wkład do (...) (dalej: „(...)”).

D.N. była członkiem (...), jednak w dniu 19 lutego 1992 r. zrezygnowała z członkostwa. Po rezygnacji D.N. z członkostwa, Nieruchomość pozostała w zasobach (...) i została uznana jako wkład gruntowy Sprzedających. Po dokonaniu rozdzielności majątkowej część Nieruchomości należąca do D.N. nie została wycofana z (...), lecz za jej zgodą stanowiła wkład gruntowy A.N..

Po wniesieniu wkładu gruntowego do (...), (...) zarządza nieruchomościami jak własnymi. W związku z tym, decyzje dotyczące dalszego udostępniania Nieruchomości osobom trzecim (w tym w drodze dzierżawy) były podejmowane samodzielnie przez (...). W związku z tym, Nieruchomość została wydzierżawiona przez (...) na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej ze Sprzedającymi i Wnioskodawcą), której przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości i prowadzenia na niej działalności rolniczej. Na moment wniesienia niniejszego wniosku, umowa ta została już rozwiązana i na Nieruchomości nie jest obecnie prowadzona działalność rolnicza przez osobę trzecią.

Wniesienie Nieruchomości do (...) oraz otrzymywanie wynagrodzenia z tego tytułu nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość jest objęta ustawowym prawem pierwokupu (...) na podstawie umowy warunkowej.

Wyłącznie na potrzeby sprzedaży innej nieruchomości, w 2024 roku A.N. założył działalność gospodarczą, w której jako przeważająca działalność gospodarcza został wskazany kod PKD (2007) 68.10.Z (kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). Z początkiem lipca 2024 r. ww. działalność Wnioskodawcy została zawieszona. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią.

A.N. nie pozostaje w stosunku zlecenia ani umowy o dzieło. Bieżącym źródłem dochodu jest świadczenie emerytalne oraz stosunek pracy zawarty z (...).

Sprzedająca D.N. również nie pozostaje w stosunku pracy, a jej bieżącym źródłem dochodu pozostaje świadczenie emerytalne. Nie prowadzi też działalności gospodarczej, w tym polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną.

W celu dokonania Transakcji, Sprzedający zawarli z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”), (dalej łącznie: „Strony”) będącym podmiotem niepowiązanym w stosunku do Sprzedających oraz Wnioskodawcy przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości Rep. A Nr (…) (dalej: „Umowa przedwstępna”). Na jej podstawie Sprzedający zobowiązali się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”), na mocy której Sprzedający sprzedadzą na rzecz Dewelopera lub podmiotu, na który Deweloper dokona przelewu praw i obowiązków (cesji) wynikających z Umowy przedwstępnej Nieruchomość po spełnieniu określonych warunków.

Przed dokonaniem Transakcji, planowane jest dokonanie cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Dewelopera na Wnioskodawcę. Tym samym, sprzedaż w ramach Transakcji nastąpi od Sprzedających do Wnioskodawcy.

Określone w Umowie przedwstępnej warunki obejmują:

 a) niezaleganie przez Sprzedających z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

 b) przeprowadzenie przez Dewelopera procesu analiz stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Dewelopera, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

 c) uzyskanie przez Dewelopera na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Wnioskodawcę inwestycji;

 d) uzyskanie przez Dewelopera warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Dewelopera inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji; 

 e) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

  f) potwierdzenie, iż Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

 g) uzyskanie przez Dewelopera ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolnej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

 h) uzyskanie przez Dewelopera decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistycznego-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

  i) uzyskanie przez Dewelopera ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Dewelopera inwestycji na środowisko;

  j) uzyskanie przez Dewelopera decyzji i informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nie ustaleniu dla Sprzedających renty planistycznej.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający udzielili Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Dewelopera inwestycji w zakresie przewidzianym przez Ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowalne (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badan i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, ze Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizacje na niej inwestycji polegającego na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Niezależnie od powyższego, w Umowie przedwstępnej Sprzedający ustanowili pełnomocników (działających w imieniu Dewelopera) i upoważnili ich m.in. do:

   a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

   b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

   c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

   d) zawarcia w imieniu Dewelopera umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

   e) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Dewelopera inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Dewelopera;

    f) uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

   g) uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

   h) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy (…) XI Zamiejscowy Wydział Księgo Wieczystych z siedzibą w (...).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Dewelopera do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Z uwagi na fakt, iż na dzień sporządzenia niniejszego wniosku dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z prawem jej nabycie przez podmiot niebędący rolnikiem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz przeznaczenie Nieruchomości na cele inne niż rolne wymaga uprzedniego dokonania zmiany klasyfikacji (użytku) gruntu w ewidencji gruntów. W związku z powyższym, Deweloper podejmie stosowane działania, które będą miały na celu zmianę klasyfikacji gruntu - w tym uzyskanie pozwolenia na budowę (na moment złożenia wniosku nie zostało jeszcze uzyskane, natomiast Deweloper na podstawie pełnomocnictwa uzyskał już decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach) czy rozpoczęcie prac przygotowawczych oraz prac ziemnych, polegających na zdjęciu warstw humusu, wyrównaniu terenu, wygrodzeniu terenu. Celem tych działań jest umożliwienie zmiany klasyfikacji gruntu w ewidencji oraz stworzenie warunków do jego zgodnego z prawem nabycia, tym samym doprowadzenia Transakcji do skutku (bez tych działań nie mogłoby bowiem dojść do planowanej przez Wnioskodawcę). Zainteresowani zaznaczają także, że powyższe działania leżą w interesie Dewelopera i będą wykonywane na jego koszt, a w przypadku nie dojścia Transakcji do skutku, Deweloper jest zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

Zgodnie z Umową przedwstępną, wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi powyżej obciążają Dewelopera. Podsumowując, badanie stanu prawnego Nieruchomości oraz inne działania związane z oceną możliwości inwestycyjnych są realizowane przez Dewelopera na jego koszt i w jego interesie, a Sprzedający nie czerpią z tego żadnych korzyści materialnych.

Dnia 27 listopada 2024 roku Strony zawarły umowę użyczenia (dalej: „Umowa użyczenia”), która obowiązuje do 31 marca 2026 roku. Umowa użyczenia została zawarta przez Strony, celem spełnienia warunków Transakcji.

W ramach Umowy użyczenia, Sprzedający udzielili Deweloperowi uprawnienia do działania we własnym imieniu w zakresie:

   a) występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwania wszelkich pozwoleń, uzgodnień, sprzędzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie ewentualnej relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją

   b) uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania inwestycji na środowisko, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

   c) uzyskania decyzji - pozwolenia wodno-prawnego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badan archeologicznych, decyzji na lokalizacje zajadu z drogi publicznej, decyzje o zgodzie na realizacje inwestycji drogowej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

   d) składania wniosków o pozwolenie na budowę i zyskania decyzji zatwierdzającej projektu budowalny przez Dewelopera w użyczenie dla planowanej inwestycji, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

   e) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, leśnej, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

    f) wejścia na Nieruchomość oraz prowadzenia na niej badan i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia iż warunki gruntowe umożliwiają realizacje planowanej na Nieruchomości inwestycji, w tym również do uzyskania decyzji zatwierdzających projektu robot geotechnicznych oraz uzyskania decyzji zatwierdzającej dokumentacje geologiczno-inżynierską;

   g) wejścia na Nieruchomość w celu wykonania badan geotechnicznych i środowiskowych;

   h) występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt planu remediacji dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

    i) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego w tym występowanie do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składanie i podpisywanie wniosków i innych dokumentów, ich zmianę, cofanie oraz odbiór;

    j) zrzeczenia się praw Sprzedających do odwołania od otrzymanych decyzji.

 

Zgodnie z Umową użyczenia, wszystkie koszty wynikające z uzyskiwania niezbędnych zezwoleń budowlanych określonych powyżej obciążają Dewelopera.

 

Pełnomocnicy, na mocy opisywanego wyżej pełnomocnictwa na moment nabycia Nieruchomości dokonają:

a) przekształcenia Nieruchomości z rolnej na nie rolną;

b) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej.

Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych, mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Deweloper skontaktował się ze Sprzedającymi z własnej inicjatywy. Sprzedający nie podejmowali w tym zakresie również żadnych działań reklamowych.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie dokonywali i nie będą dokonywać innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do postawienia ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Dewelopera w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Deweloperowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Deweloperze działającym samodzielnie lub w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie decyzje, warunki i pozwolenia są uzyskiwane bezpośrednio na Dewelopera, a w przypadku gdyby do Transakcji nie doszło, Sprzedający nie będą korzystać z efektów czynności podjętych przez Dewelopera. Podkreślenia wymaga również, że to na rzecz Dewelopera została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu magazynowo- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowlanymi i innymi budowlami. Również na rzecz Dewelopera wydana zostanie decyzja pozwolenia na budowę.

Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości również następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży;

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie działki;

- wydzielanie drogi wewnętrznej.

Dla kompletności wniosku Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Deweloper poszukując gruntów pod planowaną inwestycję uznał działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup Nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę.

Powodem Transakcji jest podeszły wiek Sprzedających, ich sytuacja zdrowotna, jak również chęć wsparcia finansowego rodziny oraz fakt, że Deweloper sam zgłosił się do Sprzedających i zaproponował korzystną dla Sprzedających ofertę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

A.N. dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2024 r., która została opodatkowana VAT.

A.N. jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 100 ha, które są wykorzystywane w ramach (...). Ww. Sprzedający posiada również dom jednorodzinny, w którym aktualnie zamieszkuje. Dodatkowo, Sprzedający posiada udział wynoszący ½ w lokalu mieszkalnym zamieszkiwanym przez córkę.

Na dzień złożenia wniosku nie są podejmowane żadne działania zmierzające do zbycia ww. nieruchomości, ani nie są prowadzone negocjacje lub rozmowy w tym zakresie.

D.N. w latach 2005 - 2007 dokonała sprzedaży kilkudziesięciu działek ze swojego majątku. Były to działania jednorazowe, wynikające z ówczesnej sytuacji życiowej i majątkowej, a ich celem nie było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności te podlegały opodatkowaniu VAT oraz nie podlegały opodatkowaniu PCC.

Dodatkowo, w latach 2019-2022 D.N. dokonała pięciu dodatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2019 r., która została opodatkowana VAT.

Każda z powyższych transakcji miała charakter jednostkowy i była wynikiem okoliczności zewnętrznych, takich jak zmiana przeznaczenia gruntów w MPZP, ograniczenia środowiskowe oraz samodzielnie zgłaszanie się kupujących - D.N. nie prowadziła czynności mających na celu sprzedaż nieruchomości. Nieruchomości nie były przedmiotem obrotu w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej, nie były przedmiotem inwestycji, nie były zabudowywane ani przygotowywane do sprzedaży w sposób profesjonalny.

Co istotne, Transakcja, której dotyczy niniejszy wniosek, nie ma żadnego związku z poprzednimi sprzedażami działek.

D.N. jest właścicielką nieruchomości gruntowych rolnych, które zostały nabyte przed ustanowieniem rozdzielności majątkowej. Powierzchnia tych nieruchomości wynosi ok. 50 ha. Grunty te są wykorzystywane rolniczo, jednak zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego posiadają przeznaczenie budowlane.

Na dzień złożenia wniosku nie są podejmowane żadne działania zmierzające do zbycia ww. nieruchomości, ani nie są prowadzone negocjacje lub rozmowy w tym zakresie.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2026 r.

Zainteresowani pragną wskazać, że w zakresie planowanej Transakcji zostały wydane interpretacje indywidulane w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (interpretacja indywidualna z dnia 3 października 2025 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.624.2025.2.JS oraz o sygn. 0115-KDIT3.4011.623.2025.2.JS; dalej łącznie jako: Interpretacje). We wskazanych powyżej Interpretacjach, Organ uznał stanowisko wnioskodawców za prawidłowe, tzn. stwierdził, że przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 3 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując:

   a) Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających do majątku wspólnego. Przy czym, na moment zawarcia Umowy przedwstępnej obowiązywała już umowa o rozdzielności majątkowej;

   b) Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi, nie      posiadają statusu rolnika indywidualnego. Jednakże, A.N. jest członkiem (...);

   c) Na podstawie statusu (...) A.N. w związku z wniesieniem Nieruchomości do (...) otrzymuje wynagrodzenie;

   d) A.N. oprócz Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest właścicielem również innych działek, które wniósł jako wkład do (...);

   e) Sprzedający posiadają również inne, wskazane wcześniej nieruchomości, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, które również zostały nabyte do majątku prywatnego;

   f) A.N. zawiesił działalność gospodarczą i na ten moment nie prowadzi czynnie działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną;

   g) A.N., na skutek zawieszenia działalności gospodarczej, został wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT i na moment sporządzania niniejszego wniosku nie posiada statusu podatnika VAT czynnego. Niemniej jednak, w przypadku gdyby z treści interpretacji indywidualnej, o którą niniejszym wnioskuje, bądź z innej interpretacji podatkowej, wynikała konieczność rejestracji do VAT, Sprzedający dokona takiej rejestracji podatnika VAT czynnego;

   h) D.N. nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną;

    i) D.N. nie posiada statusu podatnika VAT czynnego. Niemniej jednak, w przypadku gdyby z treści interpretacji indywidualnej, o którą niniejszym wnioskuje, bądź z innej interpretacji podatkowej, wynikała konieczność rejestracji do VAT, dokona takiej rejestracji podatnika VAT czynnego;

    j) Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

   k) Po dokonaniu planowanej Transakcji A.N. nadal pozostanie członkiem (...);

    l) Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywany przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej;

  m) W przypadku niedojścia Transakcji do skutku Deweloper jest zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości sprzed daty zawarcia Umowy przedwstępnej.

 

Pismem z 30 grudnia 2025 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1)

Czy Pani D.N. będąc członkiem (...) otrzymywała wynagrodzenie z tytułu wniesienia działki nr (...) jako wkładu do (...)?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Tak, Pani D. otrzymywała wynagrodzenie jako członek (...) z tytułu wniesienia działki jako wkładu do (...).

2)

Czy działka nr (...) już została czy dopiero zostanie wycofana z (...) (należy podać datę wycofania)?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Działka nr (...) nie została jeszcze wycofana z (...). Wycofanie nastąpi dopiero z dniem sprzedaży nieruchomości.

3)       

Czy Zainteresowani niebędący stroną postępowania (Pan A.N. i Pani D.N.) występowali kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki nr (...)? Jeśli tak to kiedy, w jakim celu, z jakim efektem?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Sprzedający nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...) ani o jego zmianę.

4)

Czy Zainteresowani niebędący stroną postępowania wnosili kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działki? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Zainteresowanych niebędących stroną było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Sprzedający nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr (...). Decyzja o warunkach zabudowy została natomiast wydana na rzecz Dewelopera.

5)

Czy Zainteresowani niebędący stroną postępowania posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Sprzedający posiadają również inne nieruchomości szczegółowo opisane we Wniosku (str. 10), natomiast nie planują obecnie ich sprzedaży. W szczególności nie są podejmowane żadne działania zmierzające do zbycia ww. nieruchomości, ani nie są prowadzone negocjacje lub rozmowy w tym zakresie. Tym samym, obecnie planowana przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania sprzedaż obejmuje jedynie działkę nr (...).

6)

Czy działka nr (...) była wykorzystywana przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od podatku od towarów i usług przez cały okres jej posiadania? jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka, wykonywali Sprzedający - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Działka nr (...) była wykorzystywana jako wkład gruntowy do (...). Wkład nie został wniesiony w ramach działalności gospodarczej Sprzedających. Tym samym, ponieważ Sprzedający nie wykorzystywali Działki w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, Działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

7)

Czy wskazany we wniosku przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej (niebędący własnością Sprzedających), jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Wskazany we wniosku przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

8)

Czy ww. przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej znajdujący się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową gruntu?

Odpowiedź Zainteresowanych:

Ponieważ wskazany we wniosku przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego, na podstawie art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) nie stanowi on części składowej gruntu.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

   1. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

   2. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktur VAT z tego tytułu?

   3. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT, to czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

   1. Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występują jako podatnicy VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

   2. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktur VAT z tego tytułu.

   3. Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanych od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

1. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedających w charakterze podatników VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających ponad trzydzieści lat temu w ramach czynności nieopodatkowanej VAT. Działka nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Sprzedających. Przedmiotowa Działka nie została również nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

Transakcja nabycia podlegała opodatkowaniu PCC. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT, nie zostało udokumentowane fakturami VAT, a Sprzedający nie odliczyli VAT z tytułu nabycia (ponieważ podatek VAT nie został naliczony w związku z nabyciem).

Od momentu zakupu Sprzedający w praktyce nie wykonywali żadnej aktywności mającej na celu zwiększenie wartości posiadanego gruntu, poza nielicznymi czynnościami ściśle związanymi z dbaniem o posiadany majątek.

Również sposób nawiązania kontaktu Sprzedających z Deweloperem / Wnioskodawcą od strony Sprzedających nie jest charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomościowym. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Działki. Deweloper skontaktował się ze Sprzedającymi z własnej inicjatywy.

Także fakt udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz odpowiednich pełnomocnictw nie wskazuje na zorganizowany charakter działalności Sprzedających. W opinii Zainteresowanych, podjęte przez Sprzedających czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe czynności (udzielenie pełnomocnictwa / prawa do dysponowania gruntem) stanowiły warunki wymagane przez Dewelopera. Sprzedający podjęli je już po tym jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży gruntu. Sprzedający nie wykonywali tych działań w celu uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodził się na niektóre warunki Dewelopera. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą. Za takie działania można by uznać przykładowo (wskazano przykładowe czynności, które w ocenie Zainteresowanych samoistnie nie powinny przesądzać o charakterze działalności, ale powinny być brane pod uwagę w ocenie całokształtu działalności):

- finansowanie nabycia kredytem inwestycyjnym,

- nabycie w ramach działalności gospodarczej,

- rozpoznawanie kosztów podatkowych / odliczanie VAT w związku z zakupami,

- uzbrojenie działek,

- wydzielanie dróg wewnętrznych,

- podziały / połączenia nieruchomości,

- wykorzystanie nieruchomości w celach zarobkowych,

- angażowanie profesjonalnych zasobów w celu sprzedaży nieruchomości.

Natomiast należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmowali żadnej ze wskazanych powyżej czynności, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający nie dokonali nabycia Nieruchomości celem jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Weszli w jej posiadanie ponad trzydzieści lat temu w drodze umowy cywilnoprawnej opodatkowanej PCC. Zdaniem Zainteresowanych zbycie Nieruchomości należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10), oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (w ocenie Transakcji kluczowe jest, że w jej ramach Sprzedający nie angażują środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne (producentów, handlowców i usługodawców). Trybunał stwierdził, że charakteru decydującego nie mają również takie okoliczności jak długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, które nie wystąpiły w ramach przedmiotowej Transakcji.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży Działki, nie zaciągali kredytu inwestycyjnego, nie podejmowali działań zmierzających do wzrostu wartości Nieruchomości oraz nie zaangażowali w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinni zostać uznani za podatników VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa na rzecz przedstawiciela Dewelopera oraz udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności te mają na celu ocenę stanu / przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, a nie na potrzeby Sprzedających. Rola Sprzedających ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa / prawa do dysponowania gruntem i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedających praw do Działki. Celem Sprzedających jest jedynie incydentalna sprzedaż Działki, a czynności podejmowane przez Dewelopera/Wnioskodawcę mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa / prawa do dysponowania gruntem nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedających. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzystają w żaden sposób z działań podejmowanych przez Dewelopera/Wnioskodawcę.

Powyższego nie zmienia również fakt oddania Nieruchomości w dzierżawę przez (...). Po wniesieniu wkładu gruntowego do (...), (...) zarządza nieruchomościami jak własnymi. W związku z tym, decyzje dotyczące dalszego udostępniania Nieruchomości osobom trzecim w drodze dzierżawy została podjęta samodzielnie przez (...), a nie stanowiła elementu działalności Sprzedających.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało przyjęte m. in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedających w przedmiotowej sprawie:

   - orzeczeniu NSA z dnia 3 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 1888/17 (podjęte działania obejmowały takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości),

   - orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy),

   - orzeczeniu NSA z dnia 24 listopada 2023 r. o sygn. I FSK 816/20 (podjęte działania obejmowały m.in. dokonanie podziału działek, udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie kupującemu pełnomocnictwa w celu m.in. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, w tym dotyczących relokacji linii energetycznej i urządzenia melioracji - rowu krytego, a także do prowadzenia na nim - w terminie uzgodnionym ze sprzedającymi i na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji),

   - orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (podjęte działania obejmowały m. in. kilkuletnią umowę dzierżawy nieruchomości),

   - orzeczeniu NSA z dnia 8 grudnia 2022 r. o sygn. I FSK 863/19 (posiadanie kilku nieruchomości, zakup w celu lokaty kapitału),

   - orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (kilkuletnia dzierżawa),

   - orzeczeniu NSA z 20 czerwca 2024 r. o sygn. I FSK 1233/20 (ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podział, wcześniejsze transakcje sprzedaży),

   - orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 727/20 (na moment sporządzenia wniosku, brak uzasadnienia pisemnego),

   - orzeczeniu WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Go 215/20 (podjęte działania obejmowały ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu),

   - orzeczeniu WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT.”

   - orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

   - orzeczeniu WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. (…) Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

   - orzeczeniu WSA w Krakowie z dnia 13 marca 2024 r. o sygn. I SA/Kr 103/24 (podjęte działania obejmowały udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonywania wszelkich czynności związanych m.in. z uzyskaniem decyzji związanych z możliwością zabudowania przedmiotowego terenu oraz uzyskaniem pozwolenia na realizację inwestycji w takim zakresie, który przewidywała umowa przedwstępna),

   - orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

   - orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy),

   - orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Gl 798/19,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.162.2020.2.AA,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3- 3.4012.11.2020.2.MS,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114- KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0114- KDIP1-1.4012.308.2025.2.ESZ,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0111- KDIB3-1.4012.303.2025.2.AB,

   - interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 17 czerwca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.307.2025.3.AK.

2. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędna dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji, w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zdaniem Zainteresowanych, Nieruchomość powinna zostać uznana za teren niezabudowany. Przepust znajdujący się na Nieruchomości nie stanowi własności Sprzedających. Nie może być więc on przedmiotem Transakcji. Tym samym, biorąc pod uwagę definicję odpłatnej dostawy towaru, tj. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w ramach Transakcji w zakresie Przepustu nie dojdzie do odpłatnej dostawy towarów.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy Nieruchomość należy uznać za teren niezabudowany na gruncie ustawy o VAT, a jej sprzedaż za dostawę terenu niezabudowanego. Stanowisko takie zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2022 roku o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.107.2022.2.KO oraz interpretacji indywidualnej z 26 maja 2022 roku o sygn. 0114-KDIP4-3.4012.194.2022.2.MAT.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy Nieruchomość stanowi teren budowlany.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla obowiązuje decyzja o warunkach zabudowy wydana dla inwestycji polegającej na budowie zespołu magazynowo- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, infrastrukturą towarzyszącą, urządzeniami budowlanymi oraz innymi budowlami. Tym samym, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, powinna zostać uznana w całości za „grunty przeznaczone pod zabudowę”, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a więc powinna zostać uznana za tzw. teren budowlany w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, nie można przyjąć, że dla dostawy Nieruchomości istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz podatek naliczony w ogóle nie wystąpił w ramach nabycia Działki, powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że powyższa konkluzja nie ulegnie zmianie, nawet gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji (pomimo, że Przepust nie będzie przedmiotem dostawy towarów na gruncie ustawy o VAT).

Gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby niniejszej Transakcji, to w stosunku do Transakcji również zastosowania nie znajdzie żadne ze zwolnień wskazanych w ustawie o VAT. W szczególności, zastosowania nie znajdzie zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ponieważ zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do terenów niezabudowanych, ani zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na argumentację wskazaną powyżej. Co więcej, gdyby uznać Nieruchomość za teren zabudowany na potrzeby Transakcji, ponieważ Przepust nie stanowi własności Sprzedającego, nie będzie on przedmiotem dostawy, a tym samym zastosowania nie będą miały również wskazane w ustawie o VAT zwolnienia przewidziane dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

3. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznanie, że uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktur dokumentujących dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

   - nieuznania Sprzedających za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja nie powinna podlegać przepisom VAT - jest nieprawidłowe,

   - opodatkowania podatkiem VAT przedmiotowej Transakcji, braku zastosowania zwolnienia dla Transakcji oraz obowiązku wystawienia faktur VAT przez Sprzedających - jest prawidłowe,

    - prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości - jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt    C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami w udziale ½ nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...). Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest wyposażona w funkcjonujący przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej, służący do odprowadzania nadmiaru wód opadowych do strefy naturalnego ciążenia i odpływu wód znajdujących się na sąsiedniej działce. Przepust nie stanowi własności Sprzedających. Przepust stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 3 października 1990 roku, a następnie Sprzedający aktem notarialnym z dnia 11 grudnia 1991 roku zawarli umowę o wyłączenie wspólności ustawowej, w związku z czym obecnie są współwłaścicielami Nieruchomości w udziale wynoszącym dla każdego ze Sprzedających ½. Natomiast, dnia 3 października 1990 r. Nieruchomość została wniesiona jako wkład do (...) („(...)”). Po wniesieniu wkładu gruntowego do (...), (...) zarządza nieruchomościami jak własnymi. Pani D.N. była członkiem (...), jednak w dniu 19 lutego 1992 r. zrezygnowała z członkostwa. Pani D.N. otrzymywała wynagrodzenie jako członek (...) z tytułu wniesienia działki jako wkładu do (...). Po rezygnacji D.N. z członkostwa, Nieruchomość pozostała w zasobach (...) i została uznana jako wkład gruntowy Sprzedających. Po dokonaniu rozdzielności majątkowej część Nieruchomości należąca do D.N. nie została wycofana z (...), lecz za jej zgodą stanowiła wkład gruntowy A.N.. Na podstawie statusu (...) A.N. w związku z wniesieniem Nieruchomości do (...) otrzymuje wynagrodzenie. Działka nr (...) nie została jeszcze wycofana z (...). Wycofanie nastąpi dopiero z dniem sprzedaży nieruchomości.

Na potrzeby sprzedaży innej nieruchomości, w 2024 roku A.N. założył działalność gospodarczą, w której jako przeważająca działalność gospodarcza został wskazany kod PKD (2007) 68.10.Z (kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). Z początkiem lipca 2024 r. ww. działalność Wnioskodawcy została zawieszona. Obecnie Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią. A.N. dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2024 r., która została opodatkowana VAT. A.N. jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 100 ha, które są wykorzystywane w ramach (...).

D.N. w latach 2005 - 2007 dokonała sprzedaży kilkudziesięciu działek ze swojego majątku. Były to działania jednorazowe, wynikające z ówczesnej sytuacji życiowej i majątkowej, a ich celem nie było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności te podlegały opodatkowaniu VAT oraz nie podlegały opodatkowaniu PCC. Dodatkowo, w latach 2019-2022 D.N. dokonała pięciu dodatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2019 r., która została opodatkowana VAT.

W rozpatrywanej sprawie, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku VAT zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z  grona podatników VAT.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, działkę nr (...) będącą przedmiotem sprzedaży, Sprzedający nabyli do majątku wspólnego dnia 3 października 1990 roku i tego samego dnia tj. 3 października 1990 r. działka ta została wniesiona przez Sprzedających jako wkład do (...) („(...)”). Po wniesieniu wkładu gruntowego do (...), (...) zarządza nieruchomościami jak własnymi.

Zatem z powyższego jednoznacznie wynika, że Sprzedający nabyli działkę nr (...) nie do majątku prywatnego lecz w celu wniesienia jej do (...). Ponadto, jak wynika z opisu sprawy działka nr (...) nie została jeszcze wycofana z (...). Wycofanie nastąpi dopiero z dniem sprzedaży nieruchomości. Tym samym, działka ta nigdy nie była i nie jest użytkowana przez Sprzedających do ich własnych celów prywatnych, bowiem to Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna zarządza przedmiotowa działką.

Ponadto zauważyć należy, że Pani D.N. będąc członkiem (...) otrzymywała wynagrodzenie jako członek (...) z tytułu wniesienia działki jako wkładu do (...). W dniu 19 lutego 1992 r. zrezygnowała z członkostwa jednak działka pozostała w zasobach (...) i została uznana jako wkład gruntowy Sprzedających. Po dokonaniu rozdzielności majątkowej część Nieruchomości należąca do Pani D.N. nie została wycofana z (...), lecz za zgodą Pani D.N. stanowiła wkład gruntowy Pana A.N.. Na podstawie statusu (...) Pan A.N. w związku z wniesieniem Nieruchomości do (...) otrzymuje wynagrodzenie.

Zatem jak wynika z powyższego w zamian za wniesiony wkład w postaci ww. działki, Sprzedający otrzymywali przez lata systematycznie wynagrodzenie, co świadczy o tym, że Sprzedający uzyskiwali przez lata korzyści finansowe z przedmiotowej działki. Wniesienie wkładu do (...) miało więc zarobkowy charakter. Zatem wykorzystywanie przez sprzedających w sposób ciągły dla celów zarobkowych działki nr (...) powoduje, że działka ta wykorzystywana jest w prowadzonej przez Sprzedających działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Takie podejście potwierdza powołane wcześniej orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92, w którym Trybunał wskazał, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Ponadto w przedmiotowej sprawie nie sposób pominąć innych okoliczności, które wskazują, że sprzedaż ww. działki dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika bowiem z okoliczności na potrzeby sprzedaży innej nieruchomości, w 2024 roku Pan A.N. założył działalność gospodarczą. Ponadto dokonywał w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2024 r., która została opodatkowana VAT. Pani D.N. w latach 2005 - 2007 dokonała sprzedaży kilkudziesięciu działek ze swojego majątku. Czynności te podlegały opodatkowaniu VAT oraz nie podlegały opodatkowaniu PCC. Dodatkowo, w latach 2019 - 2022 D.N. dokonała pięciu dodatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych. Czynności te zasadniczo podlegały opodatkowaniu PCC oraz nie podlegały opodatkowaniu VAT, z wyjątkiem sprzedaży nieruchomości w 2019 r., która została opodatkowana VAT.

Zatem mając powyższe na uwadze Sprzedający, dokonują obrotu nieruchomościami, sukcesywnie dokonują sprzedaży działek.

Zatem należy uznać, że Sprzedający dokonując sprzedaży działki nr (...) działają w charakterze podatnika, a czynności podjęte przez Sprzedających w stosunku do działki nr (...) będącej przedmiotem sprzedaży noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Jak wyżej wskazałem wniesienie wkładu w postaci działki nr (...) do (...) oraz pobieranie z tego tytułu wynagrodzenia - odpowiada wskazanemu w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rodzajowi działalności gospodarczej polegającej na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie opodatkowania podatkiem VAT Transakcji oraz, że Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktur VAT z tego tytułu (pytanie nr 2), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025, poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający mają zamiar sprzedać działkę nr (...). Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku, Nieruchomość jest wyposażona w funkcjonujący przepust stanowiący element infrastruktury melioracyjnej, służący do odprowadzania nadmiaru wód opadowych do strefy naturalnego ciążenia i odpływu wód znajdujących się na sąsiedniej działce. Przepust nie stanowi własności Sprzedających, stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Przepust stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

Zatem mając na uwadze powyższe należy zauważyć, że ww. naniesienie w postaci przepustu znajdujące się na działce nr (...) nie stanowi własności Sprzedających, tym samym w rezultacie planowanej dostawy działki nr (...) na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. naniesieniem, jak właściciel - nie będzie przedmiotem sprzedaży.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie są właścicielami znajdującego się na ww. działce przepustu, to należy przyjąć, że w związku z planowaną dostawą działki, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, który jednak nie można uznać za teren zabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dostawa działki nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.               

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro dostawa będzie obejmowała wyłącznie grunt to dla tej dostawy nie będzie mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego działka nr (...) została nabyta przez Sprzedających 3 października 1990 r. tj. kiedy jeszcze nie funkcjonował podatek VAT. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze powyższe, nie można zatem uznać, że w związku z nabyciem działki nr (...) nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu udziału w działki nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać przez Sprzedających odliczeniu. Ponadto jak wynika z opisu sprawy działka nr (...) nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do działalności zwolnionej.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy,  że nie zostały spełnione oba warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy działki nr (...).

 

W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa w działki nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

 

Jak z kolei stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

 

Przy czym w myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

 

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

 

W analizowanej sprawie - jak wcześniej wyjaśniono - z tytułu sprzedaży działki nr (...), Sprzedający będą dokonywać czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą występować w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

 

Ponadto, z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Kupujący jest Spółką, a transakcja sprzedaży - jak wyżej wskazano - będzie opodatkowana podatkiem VAT.

 

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający będą zobowiązani wystawić faktury VAT z tytułu sprzedaży działki nr (...).

 

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, że planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

 

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji wskazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedających potwierdzających jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Nabywca, jak i Sprzedający będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Nabywca po nabyciu przedmiotowej Działki, planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej działki nr (...), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zatem należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanej przez Państwa interpretacji wskazać należy, że zostały one wydane w odmiennych stanach faktycznych aniżeli zaprezentowany w przedmiotowej sprawie. Ponadto zauważyć należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15). Ponadto zauważyć należy, że Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej przysługuje prawo zmiany z urzędu wydanej interpretacji, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Odnosząc się do powołanych w stanowisku wyroków WSA i NSA należy podkreślić, że wyroki te nie odnoszą się do tożsamego stanu faktycznego, który występuje w przedmiotowej sprawie. Ponadto powołane wyroki niż nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.). Zatem powołane wyroki nie posiadają waloru wykładni powszechnej, co w praktyce oznacza, że nie stanowią one podstawy dla analogicznego rozstrzygnięcia przez organy podatkowe. Ponadto podkreślenia wymaga

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

 

(...) Spółka z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.