Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.912.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna

- stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe, w części prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

1 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 18 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- X

„Wnioskodawczyni”, „Nabywca”

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- Y

łącznie: „Sprzedawcy” „Wnioskodawcy”

 - Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

 

Opis zdarzenia przyszłego

 

Zainteresowana będąca stroną postępowania - X (dalej: Wnioskodawczyni) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawczyni jest we wspólności ustawowej małżeńskiej ze swoim mężem Y(dalej łącznie: Sprzedawcy lub Wnioskodawcy).

 

Y prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem przeważającej działalności Y jest działalność w zakresie (…) (kod PKD …). Wykonywana działalność obejmuje także następujące kody PKD:

- 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

- 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

- 64.19.Z Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

- 64.99.Z Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

- 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

- 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- 68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

- 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

 

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką następujących nieruchomości (dalej łącznie: Nieruchomości):

   1) niezabudowanej działki ewidencyjnej nr A (identyfikator działki: (…); KW nr (…) położonej w (…), gmina (…), powiat (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej R-grunty orne, (dalej: Nieruchomość 1);

   2) niezabudowanej działki ewidencyjnej nr B (identyfikator działki: (…); KW nr (…)) położonej w (…), gmina (…), powiat (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej R-grunty orne (dalej: Nieruchomość 2);

   3) niezabudowanej działki ewidencyjnej nr C (identyfikator działki: (…); KW nr (…)) położonej w (…), gmina (…), powiat (…), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej R - grunty orne oraz niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) (identyfikator działki: (…); KW nr (…)) położonej w (…), gmina (...), powiat (...), o sposobie korzystania oznaczonym w dziale I-O księgi wieczystej Ł-łąki trwałe (dalej: Nieruchomość 3).

 

Wnioskodawcy nabyli Nieruchomości w następujący sposób:

a) Nieruchomość 1: na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2018 r. oraz umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia (…)2019 r.;

b) Nieruchomość 2: na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2018 r.;

c) Nieruchomość 3: na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2019 r.

Nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców na potrzeby prowadzonej przez Y jednoosobowej działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Y odliczył VAT. W przypadku Nieruchomości 1 ówcześni sprzedający nie działali jako podatnicy VAT, w związku z czym przy jej nabyciu nie wystąpił VAT do odliczenia.

Wszystkie Nieruchomości nie są objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości posiadają prawidłowy dostęp do drogi publicznej. Nieruchomości nie są położone w granicach parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej ani w obszarze rewitalizacji oraz nie są położone w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Nieruchomości ponadto nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach.

Nieruchomości są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu obowiązujących przepisów prawa, tj. są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem za wyjątkiem przyłączy energetycznych.

Na podstawie umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. Nieruchomości zostały odpłatnie wydzierżawione Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą (…) (dalej: Spółka lub Kupująca) przez Wnioskodawców.

W dniu (…) 2023 r. Sprzedawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) przed notariuszem (…), zmienioną aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (…) 2025 r. Rep. A nr (…). Drugą stroną umowy przedwstępnej jest Kupująca. Sprzedawcy oraz Spółka będą dalej nazywane łącznie „Stronami”. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Spółka prowadzi działalność sklasyfikowaną w Polskiej Klasyfikacji Działalności 2007 pod kodem 70.10.Z Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych.

 

Strony umowy ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.:

 1) uzyskanie przez Spółkę - w całości na swój koszt, ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla Nieruchomości umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i drogową oraz wjazdem publicznym na Nieruchomości oraz doprowadzenia do uchwalenia przez właściwy organ administracji publicznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego część przedmiotowych Nieruchomości, która stanowi grunt leśny pozwalający na dokonanie zabudowy handlowej i usługowej przez Spółkę,

 2) uzyskanie przez Spółkę - w całości na swój koszt ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym na Nieruchomościach,

 3) uzyskanie przez Spółkę - decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej i z uwzględnieniem przyjętych przez Spółkę założeń dotyczących tej inwestycji,

 4) doprowadzenie przez Spółkę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedawców do zmiany klasyfikacji przedmiotowej Nieruchomości w ewidencji gruntów na grunty orne lub łąki klasy IV, IVa, IVb, V lub VI pochodzenia mineralnego,

 5) uzyskanie przez Spółkę - w całości i na swój koszt, działając w imieniu i na rzecz Sprzedawców, na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa, ostatecznej lub prawomocnej decyzji o zezwoleniu na wyłączenie Nieruchomości z rolniczego użytkowania gruntów lub decyzji o umorzeniu postępowania w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, jeżeli Nieruchomości nie wymagają i nie będą wymagały określenia warunków wyłączenia ich z produkcji rolniczej,

 6) doprowadzenie przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa do zmiany klasyfikacji Nieruchomości w ewidencji gruntów z gruntów ornych lub łąk IV, IVa, IVb, V lub VI pochodzenia mineralnego na tereny zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy symbol BP,

 7) uzyskanie przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na wycinkę drzew znajdujących się na Nieruchomościach,

 8) dokonanie przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa, skutecznego i zgodnego z przepisami prawa wyłączenia gruntów Nieruchomości obejmujących działki leśne z produkcji leśnej.

Uzyskanie stosownych decyzji i sporządzenie dokumentacji w zakresie warunków 4-8 nastąpi staraniem i kosztami Spółki na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedawców przedstawicielom Spółki. Zatem na moment sprzedaży Nieruchomości Spółka będzie w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

Ponadto Sprzedawcy udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i oświadczyli, że wyrażają zgodę na dokonywanie przez Spółkę badania geologiczne grunt na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Spółkę stosownych odwiertów. Sprzedawcy ponadto zobowiązali się do udostępnienia terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Spółki w celu dokonywania oględzin Nieruchomości, odwiertów itp.

Sprzedawcy oświadczyli także, że na każde wezwanie Spółki udzielą stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. Ponadto w przypadku, gdy okaże się niezbędne dokonanie podziału Nieruchomości i wydzielenia części działki stanowiącej grunty leśne w rozumieniu przepisów prawa, wówczas Spółka na podstawie pełnomocnictw od Sprzedawców dokona podziału Nieruchomości w zakresie niezbędnym do realizacji warunków.

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

 

W odpowiedzi na wezwanie uzupełnili Państwo opis sprawy pismem z 16 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.).

 1. „W jaki sposób Nieruchomość, w skład której wchodzę Nieruchomość 1 stanowiąca działkę nr A, Nieruchomość 2 stanowiąca działkę nr B oraz Nieruchomość 3 stanowiąca działkę nr C, była wykorzystywana od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

W dniu (…) 2025 r. zawarliśmy umowę dzierżawy Nieruchomości ze spółką Z sp. z o.o. (Kupująca). Przed tym dniem Nieruchomość nie była przez nas w żaden sposób aktywnie użytkowana.

 2. Czy Nieruchomość była/jest dzierżawiona tylko na rzecz Kupującej Spółki? Czy oprócz dzierżawy na rzecz Spółki, udostępniała Pani lub Pani mąż Nieruchomość, osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

- W jakim okresie (kiedy) Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

- Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

- Czy udostępnienie Nieruchomości było czynnością odpłatną czy nieodpłatną?

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Nieruchomość była przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. zawartej ze spółką Z sp. z o.o. (Kupująca). Wcześniej Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy na rzecz osób trzecich. Ani ja, ani mąż nie udostępnialiśmy Nieruchomości osobom trzecim przed zawarciem umowy dzierżawy.

 3. Kto był/jest stroną/stronami zawartej umowy/umów dzierżawy (lub innych umów o podobnym charakterze)? - czy zarówno Pani jak i Pani mąż, czy tylko jedno z Państwa (które?)

Stroną umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. zawartej ze spółką Z sp. z o.o. (Kupująca) byłam ja oraz mój mąż.

 4. Kto dokonywał rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów - czy zarówno Pani i Pani mąż, czy jedno z Państwa (które)?

Do chwili obecnej nie zostały dokonane żadne rozliczenia z tytułu zawartej dnia (…) 2025 r. umowy dzierżawy.

 5. Kto dokonywał rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu ww. umowy?

Zarówno ja, jak i mój mąż nie dokonywaliśmy rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu umowy dzierżawy.

 6. Jeżeli rozliczeń z tytułu ww. umowy dzierżawy na cele rolnicze dokonywał wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać, czy podatek był rozliczany w całości przez jednego z małżonków, czy w części (jeśli tak to w jakiej części; na jakich zasadach)?

Mój mąż oraz ja nie dokonywaliśmy rozliczeń z tytułu umów dzierżawy na cele rolnicze, ponieważ nie zawieraliśmy nigdy umów dzierżawy na tego rodzaju cele.

 7. Kto i w jaki sposób dokumentował czynność dzierżawy?

W kontekście umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. zawartej ze spółką Z sp. z o.o. (Kupująca), czynność dzierżawy została udokumentowana umową przez wszystkie strony tej umowy.

 8. Czy kiedykolwiek dla Pani lub Pani męża została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, jeżeli tak, to jaką zabudowę przewidywała?

Zarówno dla mnie, jak i dla mojego męża nie została nigdy wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

 9. Jednoznaczne wskazanie, czy na moment planowanej dostawy Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy? Jaką zabudowę będzie przewidywała?

Na moment planowanej sprzedaży Nieruchomości, będzie ona objęta decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy będzie przewidywać zabudowę handlowo-usługową.

10. Czy przyłącza energetyczne znajdują się na całej Nieruchomości, czyli Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, czy tylko na niektórych działkach wchodzących w skład całej Nieruchomości? Proszę wskazać dokładnie na których działkach znajdują się przyłącza energetyczne.

W zakresie przyłącza energetycznego chciałam sprostować niniejszą informację zawartą we wniosku o interpretację i wskazać, że przyłącza energetyczne nie znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, natomiast znajdują się one w ciągu ulicy sąsiadującej z Nieruchomością tj. w ciągu ul. (…). Na Nieruchomości nie znajdują się także żadne urządzenia energetyczne. Ponadto wskazuję, że umowa dotycząca doprowadzania przyłączy do Nieruchomości została rozwiązana z operatorem sieci kilka lat temu.

Tym samym we wniosku o interpretację wskazuję, że poniższy fragment: „Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem za wyjątkiem przyłączy energetycznych”.

powinien brzmieć następująco:

„Nieruchomości nie są zabudowane podziemnymi instalacjami ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem”.

11. Czy na dzień planowanej dostawy będzie Pani albo Pani mąż posiadali prawo do rozporządzania jak właściciel przyłączami energetycznymi znajdującymi się na Nieruchomości? - odpowiedzi należy udzielić do każdego z naniesień.

Zarówno ja, jak i mój mąż nie posiadamy prawa do rozporządzania jak właściciel przyłączami energetycznymi. Przyłącza energetyczne nie znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, natomiast znajdują się one w ciągu ulicy sąsiadującej z Nieruchomością tj. w ciągu ul. (…).

12. Czy wskazane we wniosku przyłącza energetyczne, są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego? - odpowiedzi należy udzielić do każdego z naniesień.

Przyłącza energetyczne stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

13. Czy przyłącza energetyczne są trwale związane z gruntem? - odpowiedzi należy udzielić do każdego z naniesień.

Przyłącza energetyczne nie znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, natomiast znajdują się one w ciągu ulicy sąsiadującej z Nieruchomością tj. w ciągu ul. (…) i są trwale związane z gruntem.

14. Czy przyłącza energetyczne stanowią budynki/budowle w rozumieniu art. 3 pkt2, pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)? Proszę wskazać osobno dla każdego z naniesień posadowionego na Nieruchomości. Jeśli ww. Obiekty nie stanowię budynku/budowli, to jak są klasyfikowane zgodnie z powołaną wcześniej ustawą Prawo budowlane?

Przyłącza energetyczne nie znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, natomiast znajdują się one w ciągu ulicy sąsiadującej z Nieruchomością tj. w ciągu ul. (...)i zaliczają się do odrębnej niż budynek/budowla kategorii zdefiniowanej w art. 3 pkt 9 przywołanej ustawy jako urządzenia budowlane.

15. Jeżeli na dzień planowanej dostawy będą Państwo posiadali prawo do rozporządzania jak właściciel przyłączami energetycznymi znajdującymi się na Nieruchomości oraz w przypadku, gdy ww. przyłącza energetyczne będą budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, proszę, aby Pani wskazała:

   - Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie?

   - Czy sprzedaż nastąpi w okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia (używania)?

   - Czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy wytworzeniu nabyciu tego fragmentu przyłącza (komu?). Jeżeli nie, prosimy, aby wskazała Pani przyczyny.

   - Czy w odniesieniu do przyłączy energetycznych były/będą poniesione, do dnia dostawy wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeżeli tak, prosimy, aby Pani wskazała:

   - Czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania? Czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

   - Czy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

Wskazuję, że zarówno ja, jak i mój mąż nie posiadamy prawa do rozporządzania jak właściciel przyłączami energetycznymi. Przyłącza energetyczne nie znajdują się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości, natomiast znajdują się one w ciągu ulicy sąsiadującej z Nieruchomością tj. w ciągu ul. (…), czyli poza obrębem Nieruchomości. Przyłącza te zaliczają się do odrębnej niż budynek/budowla kategorii zdefiniowanej w art. 3 pkt 9 przywołanej ustawy jako urządzenia budowlane.

W konsekwencji, z uwagi na brak spełnienia przesłanek tj. braku posiadania prawa do rozporządzania jak właściciel przyłączami energetycznymi oraz brak spełnienia definicji budowli przez przyłącza energetyczne, wskazanych w treści pytania, brak jest podstaw do udzielenia odpowiedzi w żądanym zakresie.

16. Czy dokonywała Pani lub Pani mąż wcześniej - sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

   - Kiedy i w jaki sposób weszła Pani (mąż) w posiadanie tych nieruchomości?

W (…) r. w drodze umowy darowizny nabyliśmy z mężem działki nr (…) oraz (…) o powierzchni łącznej (…) m² przeznaczone pod zabudowę. W (…) r. nabyliśmy z mężem od Gminy (...) w drodze umowy sprzedaży działkę nr (…) o powierzchni (…) m² przeznaczoną pod zabudowę. Wszystkie działki położone są w obrębie nr (…) miasta (...). W (…) r. nabyliśmy z mężem także lokal mieszkalny w (…) na podstawie umowy deweloperskiej.

   - W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

Działki zostały nabyte w celu lokaty kapitału jako zabezpieczenie dla naszej rodziny. Nabyliśmy razem z mężem lokal mieszkalny w (…), ponieważ planowaliśmy przeprowadzić się do (…) z uwagi na to, że jedna z naszych córek mieszka (…) razem ze swoim mężem oraz dziećmi.

   - W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia ich w posiadanie do momentu sprzedaży?

Działki nie zostały zabudowane. Nie były też nigdy przedmiotem umów dzierżawy lub najmu. Również nabyty lokal mieszkalny nie był w żaden sposób wykorzystywany.

   - Kiedy dokonała Pani (mąż) ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

Działki, które zostały nabyte w (…) r. i (…) r. zostały sprzedane w (…) r. Lokal mieszkalny nabyty w (…) r. został sprzedany w (…) r.

      Przyczyną sprzedaży tych nieruchomości była potrzeba pozyskania środków finansowych.

   - ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)

Sprzedaliśmy z mężem trzy działki niezabudowane tj. działkę (…), (…) i (…) położone w (…) oraz nieruchomość mieszkalną tj. lokal mieszkalny (…).

   - Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Środki pozyskane ze sprzedaży działek nabytych w (…) r. i (…) r. przeznaczyliśmy na remont budynku położonego (…) przy ulicy (…).

Środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w (…) r. zostały przeznaczone na zakup nieruchomości przeznaczonej na budowę domu jednorodzinnego (…).

   - Czy z tytułu ich sprzedaży odprowadziła Pani (mąż) podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjne VAT-R?

Nie składaliśmy z mężem deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Nie odprowadzaliśmy podatku VAT z tytułu sprzedaży tych nieruchomości.

17. Czy posiada Pani lub Pani mąż inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży? Jakie?

W chwili obecnej nie posiadamy razem z mężem nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do sprzedaży.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

 

1) Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym czy transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy?

2) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

4) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT i jednocześnie nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, czy Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę i doręczonej Kupującej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

  1) Z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy.

  2) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

  4) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT i jednocześnie nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę i doręczonej Kupującej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 1)

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

   - z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych [...];

   - z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności”).

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

- po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich.

W analizowanej sprawie zdaniem Wnioskodawców spełnione zostały warunki do uznania ich za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji. Wnioskodawcy w ramach umowy przedwstępnej udzielili przedstawicielom Spółki pełnomocnictwa do dokonywania kluczowych z punktu widzenia transakcji czynności, tj.

   1) doprowadzenia przez Spółkę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedawców do zmiany klasyfikacji przedmiotowej Nieruchomości w ewidencji gruntów na grunty orne lub łąki klasy IV, IVa, IVb, V lub VI pochodzenia mineralnego,

   2) uzyskania przez Spółkę - w całości i na swój koszt, działając w imieniu i na rzecz Sprzedawców, na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa, ostatecznej lub prawomocnej decyzji o zezwoleniu na wyłączenie Nieruchomości z rolniczego użytkowania gruntów lub decyzji o umorzeniu postępowania w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, jeżeli Nieruchomości nie wymagają i nie będą wymagały określenia warunków wyłączenia ich z produkcji rolniczej,

   3) doprowadzenia przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa do zmiany klasyfikacji Nieruchomości w ewidencji gruntów z gruntów ornych lub łąk IV, IVa, IVb, V lub VI pochodzenia mineralnego na tereny zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy symbol BP,

   4) uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na wycinkę drzew znajdujących się na Nieruchomościach,

   5) dokonania przez Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa, skutecznego i zgodnego z przepisami prawa wyłączenia gruntów Nieruchomości obejmujących działki leśne z produkcji leśnej.

Ponadto Sprzedawcy udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2025 poz. 418) i oświadczyli, że wyrażają zgodę na dokonywanie przez Spółkę badania geologiczne grunt na Nieruchomościach i dokonywania w tym celu przez Spółkę stosownych odwiertów. Sprzedawcy ponadto zobowiązali się do udostępnienia terenu Nieruchomości inspektorom, pracownikom i innym doradcom Spółki w celu dokonywania oględzin Nieruchomości, odwiertów itp.

Sprzedawcy oświadczyli także, że na każde wezwanie Spółki udzielą stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. Ponadto w przypadku, gdy okaże się niezbędne dokonanie podziału Nieruchomości i wydzielenia części działki stanowiącej grunty leśne w rozumieniu przepisów prawa, wówczas Spółka na podstawie pełnomocnictw od Sprzedawców dokona podziału Nieruchomości w zakresie niezbędnym do realizacji warunków.

Ponadto nabycie nieruchomości przez Wnioskodawców zostało dokonane na potrzeby prowadzonej przez Y jednoosobowej działalności gospodarczej i w ramach tej działalności Y dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 2 i 3.

Zdaniem Wnioskodawców, działania, które zostały lub zostaną podjęte przez nich, choć nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego, wskazują na to, iż w ramach transakcji będzie występować ona w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawców, traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT z uwagi na jej bardzo szeroką definicję. Wnioskodawcy opierają swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.:

- interpretacji z dnia 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.657.2025.3.AWY;

- interpretacji z dnia 10 września 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.366.2025.3.AP;

- interpretacji z dnia 5 września 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.458.2025.2.KM.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy zauważyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Sprzedaż Nieruchomości będzie spełniała definicję odpłatnej dostawy towarów. Jednocześnie mając na uwadze, że zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 2)

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach omawianej transakcji. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Nieruchomości nie były nigdy wcześniej wykorzystywana przez Wnioskodawców na cele działalności mieszczącej się w zakresie ustawy o VAT, w tym działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Tym samym przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie wypełniają przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomości na moment ich zbycia będą posiadać decyzję o warunkach zabudowy. W konsekwencji w odniesieniu do Nieruchomości nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

Równocześnie nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, ponieważ przedmiotem transakcji nie będzie dostawa budynków, budowli i ich części, a dostawa Nieruchomości będących gruntami.

Ad 4)

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że nie znajdą zastosowania inne ograniczenia (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT dotyczące m.in. sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

W konsekwencji, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony od faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, istotne jest to, czy Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy jej nabycie będzie podlegało VAT

W tym kontekście należy zauważyć, że Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje prowadzić podlegającą opodatkowaniu VAT działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości. W konsekwencji Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę, będącą podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Ponadto jak wykazano powyżej, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i jednocześnie nie będzie podlegała pod zwolnienie z VAT.

W świetle powyższego spełnione będą wszystkie przesłanki do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości przez Kupującą. Z kolei ewentualna nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.\

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest w części nieprawidłowe, w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani wraz z mężem jest współwłaścicielką następujących nieruchomości (Nieruchomości), stanowiącej niezabudowaną działkę o nr ewidencyjnym A (Nieruchomość 1), niezabudowaną działkę nr B (Nieruchomość 2) oraz niezabudowaną działkę o nr ewidencyjnym C (Nieruchomość 3). Nabyła Pani wraz z mężem Nieruchomości w następujący sposób: Nieruchomość 1 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży oraz Nieruchomość 3, na podstawie umowy sprzedaży. Nieruchomości zostały nabyte przez Panią i Pani męża na potrzeby prowadzonej przez Pani męża jednoosobowej działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Pani mąż odliczył podatek VAT.

W dniu (…) 2023 r. Zawarła Pani z mężem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, zmienioną aneksem do przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia (…) 2025 r. Drugą stroną umowy przedwstępnej jest Kupująca Spółka.

Ustalili Państwo z Kupująca Spółką warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.: uzyskanie przez Spółkę - w całości na swój koszt, ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla Nieruchomości umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, (…); uzyskanie przez Spółkę - w całości na swój koszt ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym na Nieruchomościach; uzyskanie przez Spółkę - decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej i z uwzględnieniem przyjętych przez Spółkę założeń dotyczących tej inwestycji; doprowadzenie przez Spółkę na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedawców do zmiany klasyfikacji przedmiotowej Nieruchomości w ewidencji gruntów (…); uzyskanie przez Spółkę - (…) na podstawie udzielonego przez Panią i Pani męża pełnomocnictwa, ostatecznej lub prawomocnej decyzji o zezwoleniu na wyłączenie Nieruchomości z rolniczego użytkowania gruntów lub decyzji o umorzeniu postępowania w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, (…); doprowadzenie przez Kupującą Spółkę na podstawie udzielonego przez Sprzedawców pełnomocnictwa do zmiany klasyfikacji Nieruchomości w ewidencji gruntów (…).

Ponadto wraz z mężem udzieliła Pani Kupującej Spółce prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Na podstawie umowy dzierżawy z dnia (…) 2025 r. Nieruchomości zostały odpłatnie wydzierżawione Kupującej Spółce.

Po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

Ani dla Pani ani dla Pani małżonka nie została nigdy wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Pani i Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej będzie Pani i Pani mąż działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym czy transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu opisanej we wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pani i Pani mąż podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i która czynność będzie opodatkowana tym podatkiem

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej dostawy Nieruchomości, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr A (Nieruchomość 1), niezabudowanej działki ewidencyjnej nr B (Nieruchomość 2) oraz niezabudowanej działki ewidencyjnej nr C (Nieruchomość 3), będziecie Państwo - Pani i Pani mąż, spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Nieruchomości zostały nabyte przez Panią i Pani męża na potrzeby prowadzonej przez Y jednoosobowej działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 Y odliczył VAT. W przypadku Nieruchomości 1 nie wystąpił VAT do odliczenia.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nabycie przedmiotowych Nieruchomości (Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3) nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak Nieruchomości te zostały - jak sama Pani wskazała we wniosku wspólnym -nabyte na potrzeby prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych

w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W opisanej we wniosku sprawie nie nastąpi zbycie majątku osobistego, ale majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości, w skład której wchodzą Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 stanowiącej majątek wspólny małżonków - Pani i Pani męża, zakupiona w celu prowadzenia przez Pani męża działalności gospodarczej, czyni w tej sytuacji (w przypadku, gdy drugi małżonek formalnie umożliwia zawarcie umowy) podatnikiem podatku od towarów i usług - w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy - tego małżonka, który dokonuje z tego tytułu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w przedmiotowej sprawie - Pani męża. Nieruchomości zostały zakupione w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Pani męża, który dokonał również odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupionych Nieruchomości. Natomiast Pani nie prowadziła i nie prowadzi na tych działkach działalności gospodarczej, tj. sama nie wykorzystywała tych działek w żaden sposób.

W konsekwencji Pani nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości. Tym samym nie będzie Pani zobowiązana do dokonania rozliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.

Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości po stronie Pani męża będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i to Pani mąż będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 z uwagi na użytą argumentację należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne wątpliwości przedstawione we wniosku wspólnym dotyczą ustalenia czy w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości nie są objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Strony umowy ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.: uzyskanie przez Kupującą Spółkę ostatecznej i prawomocnej, decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla Nieruchomości umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą oraz uzyskanie przez Kupującą Spółkę decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Spółkę inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym na Nieruchomościach.

Tym samym na moment planowanej dostawy Nieruchomości będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość 1 została nabyta na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości. Sprzedający nie działali jako podatnicy VAT, w związku z czym przy jej nabyciu nie wystąpił VAT do odliczenia.

Zatem nie można uznać, że nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Natomiast Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży. Z tytułu nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 został odliczony przez Pani męża podatek VAT.

Ponadto z wniosku nie wynika, żeby Nieruchomości były wykorzystywane w działalności prowadzonej przez Pani męża wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem Pani stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym do pytania nr 2, w myśl którego w sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT jest prawidłowe.

Kolejną Pani wątpliwość przedstawioną we wniosku wspólnym budzi kwestia, czy Kupującej Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z wystawionej przez Sprzedawcę i doręczonej Kupującej faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT (pytania oznaczone we wniosku nr 4).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy o VAT:

Jak ustalono planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie po stronie Pani męża czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania. Pani małżonek będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tego tytułu i wystawienia faktury VAT.

Jak zostało wskazane we wniosku, po uzyskaniu wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i sfinalizowaniu umowy sprzedaży Spółka będzie wykorzystywała Nieruchomości dla celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT.

W związku z tym, że zakup Nieruchomości będzie służył Kupującej Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji, Kupująca Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) oraz zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Tym samym Pani stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła we wniosku wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.