Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.916.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – opis sprawy pismem z 8 stycznia 2026 r. (data wpływu 15 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X Towarzystwo Budownictwa Społecznego (dalej: Spółka lub TBS) jest podatnikiem podatku dochodowego osób prawnych oraz podatnikiem podatku od towarów i usług. TBS działa w oparciu o Kodeks spółek handlowych oraz ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Miasto (…) jest 100% udziałowcem TBS. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i z tytułu prowadzonej działalności rozlicza się za okresy miesięczne oraz korzysta z prawa do odliczania podatku VAT. Spółka wykonuje czynności, które należą zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych. Spółka odlicza podatek VAT według proporcji odliczenia podatku VAT, wyliczonej zgodnie z przepisami określonymi w art. 90 i 91 ustawą o VAT. Nieodliczoną część podatku VAT naliczonego spółka zalicza do kosztów uzyskania przychodów.

TBS zamierza rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego składającego się z (…) lokali. Budynek ten zostanie posadowiony na gruncie, którego właścicielem jest Spółka. Powierzchnia żadnego z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczać 150 m², w związku z czym lokale te zaliczone będą do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

W ramach prowadzonej inwestycji Spółka planuje sprzedaż (…) lokali mieszkalnych. Pozostałe (…) lokale Spółka planuje przeznaczyć na wynajem. Najemcami lokali będą wyłącznie osoby fizyczne, a zgodnie z zapisami umowy najmu lokale te będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ramach tej inwestycji TBS planuje również wybudowanie (…) garaży. Garaże te zostaną wzniesione na jednej nieruchomości gruntowej. Spółka planuje przypisać garaże do konkretnych lokali mieszkalnych, które będą przeznaczone na sprzedaż, i umożliwić Inwestorom nabycie, w ramach usługi kompleksowej, lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym garażem. Przedmiotowe obiekty nie będą w jakikolwiek sposób połączone z budynkiem mieszkalnym.

Spółka przewiduje również możliwość sprzedaży garaży samodzielnie w sytuacji, gdy Inwestorzy zdecydują się nabyć sam lokal mieszkalny, bez przynależnego im garażu. Obiekty te będą objęte jedną księgą wieczystą.

Spółka jest w stanie wyodrębnić wydatki bezpośrednio związane z inwestycją i rozdzielić je na te dotyczące budowy budynku mieszkalnego oraz te, które dotyczą budowy garaży. W szczególności, w ramach prowadzonej inwestycji, będzie możliwe wydzielenie zakupu towarów i usług nabywanych na potrzeby wybudowania budynku mieszkalnego osobno oraz osobno zakupu towarów i usług nabywanych na potrzeby wybudowania garaży, w szczególności koszty projektu, materiałów i usług budowlanych.

W odpowiedzi na wezwanie, pismem z 8 stycznia 2026 r. (data wpływu 15 stycznia 2026 r.) wskazali Państwo:

W uzupełnieniu do wniosku informuję, że kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług, którą zaliczamy do kosztów uzyskania przychodu wynika wyłącznie z tego, że zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług nie przysługuje nam prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrot różnicy podatku od towarów i usług.

Kwota nieodliczonego podatku od towarów i usług dotyczy wydatków związanych z wytworzeniem środka trwałego w postaci opisanego we wniosku budynku mieszkalnego, a wydatki poniesione na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego zostaną w całości udokumentowane fakturami wystawionymi na rzecz Spółki.

W stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…) mieszkania będą sprzedane, a pozostałe (…) będą wynajmowane, nie Spółka nie będzie miała możliwości wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Spółce przysługiwało. Spółka jest w stanie wyodrębnić jedynie kwoty podatku dotyczące osobno budowy budynku mieszkalnego i osobno budynku garaży. Spółka zamierza dokonywać odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków objętych zakresem wniosku, których nie ma możliwości bezpośrednio przyporządkować wyłącznie do czynności opodatkowanych bądź wyłącznie do czynności zwolnionych na podstawie wskaźnika stosowanego w 2025 roku i wynoszącego 15%.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone jak we wniosku

1. Czy w związku z tym, że część lokali mieszkalnych Spółka przeznaczy na wynajem na cele mieszkaniowe a w konsekwencji będzie to czynność zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36, a część będzie sprzedana i opodatkowana stawką VAT 8% zgodnie z art. 41 ust 12 ustawy o VAT, spółka winna odliczać VAT z tytułu nabywanych towarów i usług w ramach budowy budynku mieszkalnego zgodnie z ustaloną proporcją, wyliczoną zgodnie z przepisami określonymi w art. 90 i 91 ustawą o VAT?

3. Czy Spółka ma prawo do odliczenia 100% VAT, bez stosowania proporcji o której mowa w art. 90 i 91 ustawy o VAT, z tytułu nabywanych towarów i usług niezbędnych do wybudowania garaży, skoro, jak wskazano wcześniej, Spółka jest w stanie wyodrębnić nakłady ponoszone tylko na wybudowanie garaży?

4. (…)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3

ad 1 Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z treści tego przepisu wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie natomiast z art. 90 ust 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust.

Mieszkania wybudowane w ramach realizacji wskazanego na wstępie projektu polegającego na wybudowaniu budynku mieszkalnego będą w części (… mieszkania) przeznaczone na wynajem na podstawie umowy najmu osobom fizycznym, a w pozostałym zakresie przeznaczone na sprzedaż i opodatkowane stawką VAT 8% zgodnie z art. 41 ust 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

Czynsz najmu lokali o charakterze mieszkalnym jest zwolniony z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, w związku z tym w powyższym zakresie inwestycja nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zdaniem Spółki właściwe jest stanowisko, które potwierdza konieczność stosowania odliczenia VAT proporcjonalnego od nabycia towarów i usług dotyczących budowy budynku mieszkalnego.

ad 3 – Zdaniem spółki posiada ona prawo do odliczenia 100% VAT naliczonego z tytułu nabywanych towarów i usług niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie garaży.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania 1, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z treści tego przepisu wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Skoro więc wszystkie garaże będą przeznaczone na sprzedaż, w konsekwencji czego będą przedmiotem odpłatnej dostawy towarów, nie znajdzie w tym przypadku zastosowania przepis art. 90 i 91 ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego spółka zachowa prawo do odliczenia 100% VAT od nabywanych towarów i usług wykorzystywanych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie garaży.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług oznaczonych nr 1 i 3, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powołanego art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Wyrażoną w cytowanym wyżej art. 86 ust. 1 ustawy generalną zasadę uprawniającą do odliczenia podatku naliczonego, uzupełniają regulacje zawarte w art. 90 ustawy.

Zgodnie z art. 90 ust. 1-10 ustawy:

1.  W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

2.  Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10.

3.  Proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

4.  Proporcję, o której mowa w ust. 3, określa się procentowo w stosunku rocznym na podstawie obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok podatkowy, w odniesieniu do którego jest ustalana proporcja. Proporcję tę zaokrągla się w górę do najbliższej liczby całkowitej.

5.  Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane do środków trwałych podatnika – używanych przez podatnika na potrzeby jego działalności.

6.  Do obrotu, o którym mowa w ust. 3, nie wlicza się obrotu uzyskanego z tytułu transakcji dotyczących: 1) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych; 2) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

7.  (uchylony)

8.  Podatnicy, którzy w poprzednim roku podatkowym nie osiągnęli obrotu, o którym mowa w ust. 3, lub u których obrót ten w poprzednim roku podatkowym był niższy niż 30 000 zł, do obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającej odliczeniu od kwoty podatku należnego przyjmują proporcję wyliczoną szacunkowo. Podatnicy są obowiązani zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o przyjętej proporcji w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ta proporcja została zastosowana po raz pierwszy, nie później jednak niż w dniu przesłania ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3.

9.  Przepis ust. 8, stosuje się również, gdy podatnik uzna, że w odniesieniu do niego kwota obrotu, o której mowa w tym przepisie, byłaby niereprezentatywna.

9a. Przy ustalaniu proporcji zgodnie z ust. 2-6 do obrotu nie wlicza się kwoty podatku.

10. W przypadku gdy proporcja określona zgodnie z ust. 2-8: 1) przekroczyła 98% oraz kwota podatku naliczonego niepodlegająca odliczeniu, wynikająca z zastosowania tej proporcji, w skali roku, była mniejsza niż 500 zł – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 100%; 2) nie przekroczyła 2% – podatnik ma prawo uznać, że proporcja ta wynosi 0%.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że na podstawie art. 90 ust. 1 ustawy, występuje obowiązek wyodrębnienia podatku naliczonego związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje. Z tym, że przez „czynności, w związku z którymi nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego” należy rozumieć czynności zwolnione od podatku.

Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot podatku związanego z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego oraz kwot podatku naliczonego związanego z czynnościami, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do proporcjonalnego rozliczenia podatku naliczonego, zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy.

Kwota podatku naliczonego do odliczenia, ustalona na podstawie proporcji wyliczonej przy zastosowaniu art. 90 ustawy nie jest ostateczna. Po zakończeniu danego roku podatkowego podatnik wykonujący czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, obowiązany jest do obliczenia realnej proporcji sprzedaży dla tego roku. Wskaźnik ten posłuży w kolejnym roku m.in. do bieżącego wstępnego rozliczania podatku wynikającego z faktur dokumentujących zakupy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach działalności wykonują Państwo czynności, które należą zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych.

Zamierzacie Państwo rozpocząć inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego składającego się z (…) lokali. Jak Państwo wskazali we wniosku, lokale te zaliczone będą do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Planujecie Państwo sprzedaż (…) lokali mieszkalnych. Pozostałe (…) lokale planujecie Państwo przeznaczyć na wynajem. Najemcami lokali będą wyłącznie osoby fizyczne, a zgodnie z zapisami umowy najmu lokale te będą wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. W ramach tej inwestycji planujecie Państwo również wybudowanie (…) garaży. Przedmiotowe obiekty nie będą połączone z budynkiem mieszkalnym. Przewidujecie Państwo również możliwość sprzedaży garaży samodzielnie w sytuacji, gdy Inwestorzy zdecydują się nabyć sam lokal mieszkalny, bez przynależnego im garażu.

Jak Państwo wskazali, jesteście w stanie wyodrębnić wydatki bezpośrednio związane z inwestycją i rozdzielić je na te dotyczące budowy budynku mieszkalnego oraz te, które dotyczą budowy garaży. W stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…) mieszkania będą sprzedane, a pozostałe (…) będą wynajmowane, nie będziecie Państwo mieli możliwości wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Państwu przysługiwało. Wskaźnik w 2025 roku wynosił u Państwa 15%.

Wydatki poniesione na realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego zostaną w całości udokumentowane fakturami wystawionymi na Państwa rzecz.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabywanych towarów i usług w ramach budowy budynku mieszkalnego zgodnie z ustaloną proporcją, wyliczoną zgodnie z przepisami określonymi w art. 90 i 91 ustawą o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz prawa do odliczenia 100% VAT, z tytułu nabywanych towarów i usług niezbędnych do wybudowania garaży, gdy będą Państwo w stanie wyodrębnić nakłady ponoszone tylko na wybudowanie garaży (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, najistotniejszym warunkiem umożliwiającym czynnemu podatnikowi VAT realizację prawa do odliczenia jest związek dokonanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Jednocześnie oceny, czy związek ten istnieje lub będzie istniał w przyszłości, należy dokonać w momencie realizowania zakupów zgodnie z zasadą niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik – aby mógł skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego – nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Odnosząc się do wskazanej kwestii należy zauważyć, że obowiązkiem podatnika w pierwszej kolejności jest przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane. Podatnik ma zatem obowiązek odrębnego określenia, z jakim rodzajem działalności będzie związany podatek wynikający z otrzymanych faktur zakupu, czyli dokonania tzw. bezpośredniej alokacji. Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną, brak jest natomiast takiego prawa w stosunku do towarów i usług wykorzystywanych do wykonywania czynności niepodlegających temu podatkowi oraz zwolnionych od podatku.

Jak Państwo wskazali we wniosku, w stosunku do nabywanych towarów i usług związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym (…) mieszkania będą sprzedane, a pozostałe (…) będą wynajmowane, nie będą Państwo mieli możliwości wyodrębnienia kwot podatku od zakupów, które będą wykorzystywane do czynności, w związku z którymi będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie będzie Państwu przysługiwało. Innymi słowy nie mają Państwo możliwości wskazania jaka część z ponoszonych wydatków będzie wykorzystana wyłącznie do czynności opodatkowanych, a jaka część do czynności zwolnionych.

W konsekwencji powyższego, w sytuacji, gdy podatnik nie ma możliwości przypisania wydatków wyłącznie do czynności opodatkowanych, czy wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku, wtedy – z uwagi na wykorzystywanie nabytych towarów i usług do tzw. „celów mieszanych” – zastosowanie mają przepisy art. 90 ustawy.

W przywołanych uregulowaniach ustawodawca nie dał podatnikom możliwości wyboru kryterium, według którego będą dokonywać odliczeń podatku naliczonego. W art. 90 ust. 3 ustawy jednoznacznie określił, w jaki sposób należy ustalić proporcję, według której następnie należy dokonywać odliczeń. Proporcja ta opiera się wyłącznie na kwotach obrotów osiągniętych, bądź szacowanych. Zatem w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, które będą wykorzystywane zarówno do czynności opodatkowanych VAT, jak i czynności zwolnionych od tego podatku, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy brak będzie obiektywnej możliwości wyodrębnienia całości lub części kwot podatku naliczonego związanego z poszczególnymi czynnościami, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego według proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 3 ustawy.

W opisanym przez Państwa zdarzeniu, w przypadku ponoszenia wydatków na realizację inwestycji dotyczących budowy budynku, w którym (…) mieszkania będą sprzedane z właściwą stawką podatku VAT, a pozostałe (…) będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, które to usługi podlegają zwolnieniu z tego podatku i nie będą mieli Państwo możliwości odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego – będą Państwo zobowiązani do proporcjonalnego rozliczenia podatku, z art. 90 ust. 2 i ust. 3 ustawy na podstawie faktycznie obliczonego wskaźnika proporcji obliczonego za rok poprzedni. Prawo do odliczenia podatku naliczonego będzie przysługiwało w przypadku niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia 100% VAT, z tytułu nabywanych towarów i usług niezbędnych wyłącznie do wybudowania garaży, należy wskazać, że skoro – jak wynika z opisu sprawy – garaże będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT oraz będą Państwo w stanie wyodrębnić i przypisać wydatki do budowy tych obiektów, to będą Państwo mieli prawo do odliczenia pełnej kwoty podatku VAT w tym zakresie. Przy czym, powyższe prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje w przypadku niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Podsumowując:

-    w ramach budowy budynku mieszkalnego, w którym część lokali mieszkalnych przeznaczą Państwo na wynajem na cele mieszkaniowe (czynność zwolniona z podatku VAT), a część będzie sprzedana i opodatkowana właściwą stawką dla tej dostawy, będą mieli Państwo prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 90 ust. 2 i ust. 3 ustawy według proporcji wstępnej, tj. na podstawie wskaźnika proporcji obliczonego za rok poprzedni, z uwzględnieniem przepisów art. 91 ust. 1 i następne ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-    będą Państwo mieli prawo do odliczenia 100% VAT z tytułu nabywanych towarów i usług niezbędnych do wybudowania garaży, skoro, jak wskazali Państwo, są Państwo w stanie wyodrębnić nakłady ponoszone tylko na ich wybudowanie (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług oznaczonych we wniosku nr 1 i 3. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 4 oraz w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (pytanie nr 2), zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.