Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.926.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 1, 2, 3 i 4 jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

2 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem, które wpłynęło 19 stycznia 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Głównym profilem działalności jest (…). Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza nabyć nieruchomość gruntową składającą się z czterech działek sąsiadujących ze sobą w linii prostopadłej do głównej drogi publicznej (jedna za drugą) i przylegające po całej linii długości do lokalnej rzeki (…). Wnioskodawca (Nabywca) i Sprzedający są podmiotami gospodarczymi prowadzącymi działalność gospodarczą i są zarejestrowani jak podatnicy podatku VAT czynni. Działki o łącznej powierzchni ponad 2 ha położone są (…).

 1. Działka nr 1 (…)zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym oddanym do użytku w maju 2000 r., z wybudowanymi w 2011-2012 roku z kostki brukowo-betonowej drogami wewnętrznymi, parkingiem, ogrodzona, w pełni uzbrojona, z dostępem do drogi publicznej. Działka według wypisu z rejestru gruntów (…) klasyfikowana jest w rubrykach U żytek i klasa bonitacyjna w całości jako Tereny przemysłowe (symbol Ba), natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (…) w dużej części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod obiekty produkcyjno- usługowe (symbol PU23), oraz w mniejszej części jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118).

 2. Działka nr 2 (…) zabudowana w 2011-2012 placem składowo-manewrowym z kostki brukowo-betonowej, ogrodzona, w pełni uzbrojona, posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 1 i również graniczy z drogą publiczną, brak wykonanego wjazdu. Działka według wypisu z rejestru z rejestru gruntów (…)klasyfikowana jest w rubrykach U żytek i klasa bonitacyjna" w całości jako Tereny przemysłowe (symbol Ba), natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego (…) w dużej części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod obiekty produkcyjno - usługowe (symbol PU23) oraz w mniejszej części jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118).

 3. Działka nr 3, (…) niezabudowana, z pośrednim dostępem do drogi publicznej przez działkę nr 1 i działkę nr 2. Działka według wypisu z rejestru gruntów (…) w całości stanowi „Grunty orne", „pastwiska trwałe” oraz „grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych”, oznaczone symbolem odpowiednio „RIIIb” i „RIVa”, „PsIV”, „Lzr-RIVa” pastwiska stałe, natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego (…) w części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno - usługową (symbol PU23) oraz częściowo jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118).

 4. Działka nr 4, (…) niezabudowana, z pośrednim dostępem do drogi publicznej przez działkę nr 1, działkę nr 2 i działkę nr 3. Działka według wypisu z rejestru gruntów (…) w całości stanowi „Grunty orne" oznaczone symbolem odpowiednio „RIIIb” i „RIVa”, natomiast w planie zagospodarowania przestrzennego (…) w dużej części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno - usługową (symbol PU23), oraz częściowo jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118).

Wnioskodawca ze względu widniejącą w księgach wieczystych obejmujących ww. działki łączną hipotekę ustanowioną na wszystkich czterech opisanych powyżej działkach, zamierza zawrzeć umowę przedwstępną w formie Aktu Notarialnego, wpłacić zadatek i zaliczkę w wartości pozostałego zobowiązania hipotecznego ciążącego na sprzedającym w celu wykreślenia hipoteki i następnie dokonać transakcji kupna realizując ostatecznie umowę kupna - sprzedaży (umowę przyrzeczoną) w późniejszym terminie.

Wskazany w umowie zadatek i zaliczka zostanie zaliczony na poczet ceny każdej z działek i zostanie udokumentowany przez sprzedawcę fakturą zaliczkową. Strony ustaliły ceny za każdą działkę odrębnie (w akcie nie ma łącznej kwoty za zakup całej nieruchomości, tylko za poszczególne działki). W zakresie podatku VAT dotyczących zakupu działek nr 1 i nr 2 Wnioskodawca i Sprzedający złożyli we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym zgodne Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku/budowli i jednocześnie rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Zapis o w/w Oświadczeniu będzie również umieszczony w Aktach Notarialnych (umowie przedwstępnej i umowie ostatecznej).

Zgodnie z danymi uzyskanymi od sprzedawcy od momentu wybudowania na działce nr 1 i działce nr 2 obiektów budowlanych nie ponosił kosztów związanych z ich ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, w tym kosztów przekraczających wartość 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów. Przedmiotowe budynki i budowle zostały ujawnione przez niego w prowadzonej ewidencji środków trwałych. Sprzedawca użytkował przedmiotowe obiekty budowlane w prowadzonej działalności gospodarczej od samego początku. Obiekty znajdujące się na działce nr 2 służyły obsłudze budynku znajdującego się na działce nr 1. Plac składowy znajdujący się na działce nr 2 wykorzystywany był do składowania towarów a także służył jako plac manewrowy dla dostawców. Pozostałe dwie działki nr 3 i 4 pozostają niezabudowane, ale jak wynika z postanowień planu zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone w części pod zabudowę. Wszystkie cztery działki stanowią kompleks nieruchomości i będą służyć działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

    1. Czy obiekty znajdujące się na działce nr 1 w postaci dróg wewnętrznych z kostki brukowej parkingu ogrodzenia oraz uzbrojenie stanowią budowle lub obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego ^[2] trwale z gruntem związane?

Odpowiedź:

   - działka 1, zabudowana budynkiem biurowo - magazynowym i budowlami - parking, drogi wew. - powierzchnie utwardzone z kostki brukowej; ogrodzenie - płot z siatki stalowej plecionej na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym - budowle trwale zw. z gruntem, działka w pełni uzbrojona: przyłącza wody, energii elektrycznej. Budowle stanowią budowle i obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

    2. W odniesieniu do każdej budowli/obiektu liniowego znajdującej/go się na działce nr 1 tj. dróg wewnętrznych z kostki brukowej parkingu ogrodzenia oraz uzbrojenia należy wskazać:

   a) Czy przy wytworzeniu/nabyciu poszczególnych budowli/obiektu liniowego przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i skorzystał z przysługującego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wszystkich budowli/obiektów liniowych wytworzonych/nabytych na działce nr 1.

   b) Kiedy (w jakim dniu miesiącu roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych ww. budowli/obiektu liniowego?

Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich przedmiotowych budowli przez Sprzedającego nastąpiło w maju 2009 r. (użytek dla celów własnych Sprzedającego).

   c) Czy od pierwszego zajęcia (używania) ww. budowli/obiektu liniowego do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak od pierwszego zajęcia (użytkowania) wszystkich budowli/obiektów liniowych na tej działce do dnia sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata

   d) Czy poszczególne budowle/obiekty liniowe były lub są przedmiotem najmu dzierżawy lub umów o podobnym charakterze jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Tak obecnie znajdujące się na działce nr 1 budowle/obiekty liniowe są one przedmiotem najmu od maja 2025 r.

   e) Czy poszczególne budowle/ obiekty liniowe były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał Sprzedający w odniesieniu do przedmiotowych budowli/obiektów liniowych - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Spółka sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi czynności zwolnionych z VAT, w związku z czym obiekty służyły do celów wyłącznie działalności opodatkowanej.

    3. Czy obiekty znajdujące się na działce nr 2 w postaci placu składowo-manewrowego z kostki brukowo-betonowej ogrodzenia i uzbrojona stanowią budowle lub obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego ^[2] trwale z gruntem związane?

Działka 2, zabudowana, w pełni zagospodarowana - plac składowy (służący również za parking i drogę wew.) wykonany z kostki brukowej betonowej na podbudowie z kruszywa - tłuczenia kamiennego podbudowie z betonu cementowego na podłożu profilowanym i zagęszczonym, przystosowany do obsług samochodów o dużym tonażu, jest bezpośrednio połączony z placem i komunikacją wewnętrzną na działce 1; ogrodzenie płotem z siatki plecionej na słupkach stalowych osadzonych w fundamencie i cokole betonowym. Budowle stanowią budowle i obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

    4. W odniesieniu do każdej budowli/obiektu liniowego znajdującej/go się na działce nr 2 tj. placu składowo-manewrowego z koski brukowo-betonowej ogrodzenia i uzbrojona należy wskazać:

   a) Czy przy wytworzeniu/nabyciu poszczególnych budowli/obiektu liniowego przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Spółka (sprzedawca) będąca czynnym podatnikiem podatku VAT skorzystała z przysługującego jej prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wytworzenia/nabycia budowli/obiektów liniowych znajdujących się na działce 2.

   b) Kiedy (w jakim dniu miesiącu roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych ww. budowli/obiektu liniowego?

Pierwsze zajęcie (używanie przez sprzedawcę) przedmiotowych budowli nastąpiło we wrześniu 2010 roku.

   c) Czy od pierwszego zajęcia (używania) ww. budowli/obiektu liniowego do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak od pierwszego zajęcia (użytkowania) do dnia sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata.

   d) Czy poszczególne budowle/obiekty liniowe były lub są przedmiotem najmu dzierżawy lub umów o podobnym charakterze jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Tak, obecnie budowle/obiekty liniowe znajdujące się na działce 2 są przedmiotem najmu od maja 2025 r.

   e) Czy poszczególne budowle/ obiekty liniowe były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT wykonywał Sprzedający w odniesieniu do przedmiotowych budowli/obiektów liniowych - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Spółka sprzedająca nie prowadziła i nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT, w związku z czym obiekty służą do celów wyłącznie działalności opodatkowanej.

    5. Odnośnie działki nr 3 należy wskazać:

   a) Jednoznaczne wskazanie w ramach jakich czynności została nabyta przez Sprzedającego działka nr 3:

- Opodatkowanych podatkiem od towarów i usług

- Zwolnionych od podatku od towarów i usług

- Niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Działka nr 3 została nabyta przez spółkę sprzedającą od rolnika nie będącego podatnikiem vat, zatem nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

   b) Czy przy nabyciu działki nr 3 przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie, takie prawo nie przysługiwało.

   c) Czy działka nr 3 była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku? Jeżeli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT do której wykorzystywane były ww. działka wykonywał Sprzedający - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Nie dotyczy, ponieważ sprzedający prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną.

   d) Jednoznaczne wskazanie czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego część działki oznaczonej jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118) jest przeznaczona zabudowę oraz czy istnieją zapisy o funkcji uzupełniającej dla tej części, z których wynika możliwość jakiejkolwiek dodatkowej zabudowy? Jeśli tak to należy wskazać co wynika z dopuszczalnego przeznaczenia terenu dla tej z części działki.

W uzupełnieniu informuję, że Wnioskodawca prowadzi również działalność gastronomiczną, czynnie działająca restaurację na własnym terenie sąsiadującym z działkami, które zamierza nabyć i które zamierza zagospodarować w związku z tą działalnością.

Podstawą prawną udzielanej odpowiedzi jest Uchwała Rady Gminy (…) w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…).

Treść uchwały z 2015 r.:

§ 38. 1. Wyznacza się tereny wydzielone liniami rozgraniczającymi i oznaczone symbolami „ZW1÷151” z podstawowym przeznaczeniem dla zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej lokalne korytarze ekologiczne oraz pełniącej funkcję otuliny biologicznej wód powierzchniowych.

2. W terenach ustala się:

     5) możliwość realizacji zieleni urządzonej oraz obiektów małej architektury i urządzeń dla turystyki, sportu i rekreacji przywodnej.

Jak wynika zatem z zapisów uchwały dla przedmiotowego terenu jest możliwość zabudowy ww. zakresie.

   e) Czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na działce nr 3 znajdują się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?

Tak istnieją linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, ale nie są precyzyjnie określone.

    f) Czy działka nr 3 na dzień sprzedaży objęta będzie aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Warunki zabudowy nie są wydawane przez gminę (…), ponieważ cały obszar gminy (…)  objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Dla przedmiotowej działki brak takiej decyzji.

Działka nr 3 nie jest objęta decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

6. Odnośnie działki nr 4 należy wskazać:

    a) Jednoznaczne wskazanie w ramach jakich czynności została nabyta przez Sprzedającego działka nr 4:

- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług

- zwolnionych od podatku i usług

- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Działka nr 4 została nabyta przez spółkę sprzedającą od rolnika nie będącego podatnikiem vat, zatem nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie nie było opodatkowane VAT.

   b) Czy przy nabyciu działki nr 4 przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź udzielona pisemnie przez firmę sprzedającą nieruchomość:

Nie dotyczy

   c) Czy działka nr 4 była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeśli tak to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT do której wykorzystywane były ww. działka wykonywał Sprzedający - należy podać podstawę prawną zwolnienia.

Nie, ponieważ sprzedający prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną.

   d) Jednoznaczne wskazanie czy zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego część działki oznaczonej jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzące korytarze ekologiczne (symbol ZW118) jest przeznaczona zabudowę oraz czy istnieją zapisy o funkcji uzupełniającej dla tej części z których wynika możliwość jakiejkolwiek dodatkowej zabudowy? Jeśli tak to należy wskazać co wynika z dopuszczalnego przeznaczenia terenu dla tej części działki. 

W uzupełnieniu Wnioskodawca informuje, że prowadzi również działalność gastronomiczną, czynnie działająca restaurację na własnym terenie sąsiadującym z działkami, które zamierza nabyć i które zamierza zagospodarować w związku z tą działalnością.

Podstawą prawną udzielanej odpowiedzi jest Uchwała Rady Gminy (…) w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (…)

Część z treści uchwały z 2015 r.:

§ 38. 1. Wyznacza się tereny wydzielone liniami rozgraniczającymi i oznaczone symbolami „ZW1÷151” z podstawowym przeznaczeniem dla zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej lokalne korytarze ekologiczne oraz pełniącej funkcję otuliny biologicznej wód powierzchniowych.

2. W terenach ustala się:

   5) możliwość realizacji zieleni urządzonej oraz obiektów małej architektury i urządzeń dla turystyki, sportu i rekreacji przywodnej.

Jak wynika zatem z zapisów uchwały dla przedmiotowego terenu jest możliwość zabudowy ww. zakresie.

   e) Czy w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na działce nr 4 znajdują się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?

Tak istnieją linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, ale nie są one precyzyjnie określone.

    f) Czy działka nr 4 na dzień sprzedaży objęta będzie aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Warunki zabudowy nie są wydawane przez gminę (…), ponieważ cały obszar gminy (…) objęty jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Dla przedmiotowej działki nie wydano takiej decyzji. Działka nr 4 nie jest objęta decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

 

Pytania

 

   1) Czy w świetle opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 1?

   2) Czy w świetle opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 2?

   3) Czy w świetle opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 3?

   4) Czy w świetle opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 4?

Państwa stanowisko

Ad 1.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a następnie z faktury końcowej dokumentującej nabycie Działki nr 1.

Ad 2.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a następnie z faktury końcowej dokumentującej nabycie Działki nr 2.

Ad 3.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a następnie z faktury końcowej dokumentującej nabycie Działki nr 3.

Ad 4.

Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a następnie z faktury końcowej dokumentującej nabycie Działki nr 4.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki:

 1) Odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług (Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT)

 2) Towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (Wnioskodawca wskazał, że nabywane nieruchomości będą służyć prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT).

Jednocześnie, ustawodawca w art. 88 ustawy o VAT przewidział wyłączenia z prawa do odliczenia. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W związku z powyższym, kluczowe dla ustalenia prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT jest potwierdzenie, że dostawa przedmiotowych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Uzasadnienie dla Działki nr 1 i Działki nr 2 (Nieruchomości zabudowane)

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli dostawa ta jest dokonywana po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. W przedstawionym stanie faktycznym doszło do pierwszego zasiedlenia (budynek na Działce nr 1 w 2000 r., budowle na Działce nr 2 w latach 2011-2012).

Jednakże, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

   2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca i Sprzedający są czynnymi podatnikami VAT oraz złożyli we właściwym Urzędzie Skarbowym skuteczne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia. W konsekwencji dostawa Działki nr 1 oraz Działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT (23%). Ponieważ nabycie tych nieruchomości związane jest z czynnościami opodatkowanymi Wnioskodawcy, a transakcja sprzedaży nie korzysta ze zwolnienia, Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego, zarówno z faktur zaliczkowych (zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o VAT), jak i faktury końcowej.

Uzasadnienie dla Działki nr 3 i Działki nr 4 (Nieruchomości niezabudowane)

W przypadku terenów niezabudowanych, o opodatkowaniu lub zwolnieniu z VAT decyduje ich przeznaczenie. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicję terenów budowlanych zawiera art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego:

- Działka nr 3 w MPZP przeznaczona jest w części pod zabudowę produkcyjno-usługową (symbol PU23).

- Działka nr 4 w MPZP przeznaczona jest w dużej części pod zabudowę produkcyjno-usługową (symbol PU23).

Bez znaczenia dla klasyfikacji podatkowej na gruncie VAT pozostaje fakt, że w ewidencji gruntów działki te sklasyfikowane są jako grunty orne czy pastwiska. Decydujące znaczenie ma zapis w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Skoro działki te przeznaczone są pod zabudowę, stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Oznacza to, że ich dostawa nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Sprzedaż ta będzie zatem opodatkowana podstawową stawką podatku VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca jako czynny podatnik VAT, nabywając te tereny w celu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej, nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie (w tym faktur zaliczkowych).

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek a potem również z faktury końcowej dotyczącej zakupu działki nr 1, 2, 3 i 4 jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

 

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na mocy art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w najbliższym czasie zamierzają Państwo nabyć nieruchomość gruntową składającą się z czterech działek sąsiadujących ze sobą tj. działki nr 1 zabudowanej budynkiem i budowlami, działki nr  2 zabudowanej budowlami, działki niezabudowanej nr 3 oraz działki niezabudowanej nr 4.

Mają Państwo  wątpliwości czy będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek, a następnie z faktury końcowej dokumentującej nabycie ww. działek.

Aby przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, transakcja musi być czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Zatem, aby odpowiedzieć na pytania zawarte we wniosku, konieczne jest, rozstrzygnięcie, czy dostawa ww. działek podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też korzystała ze zwolnienia.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Stosowanie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć od Sprzedającego działkę nr 1, która zabudowana jest  budynkiem biurowo - magazynowym oddanym do użytku w maju 2000 r. oraz budowlami - parking, drogi wewnętrzne - powierzchnie utwardzone z kostki brukowej; ogrodzenie - płot z siatki stalowej plecionej na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym - budowle są trwale związane z gruntem, działka w pełni uzbrojona: przyłącza wody, energii elektrycznej. Budowle stanowią budowle i obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem. Pierwsze zajęcie (używanie) wszystkich przedmiotowych budowli przez Sprzedającego nastąpiło w maju 2009 r. (użytek dla celów własnych Sprzedającego). Od pierwszego zajęcia (użytkowania) wszystkich budowli/obiektów liniowych na tej działce do dnia sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata. Ponadto zamierzają Państwo nabyć działkę nr 2 zabudowaną, w pełni zagospodarowaną w plac składowy (służący również za parking i drogę wew.) wykonany z kostki brukowej betonowej na podbudowie z kruszywa - tłuczenia kamiennego podbudowie z betonu cementowego na podłożu profilowanym i zagęszczonym, ogrodzenie płotem z siatki plecionej na słupkach stalowych osadzonych w fundamencie i cokole betonowym. Budowle stanowią budowle i obiekty liniowe w myśl art. 3 pkt 3 i 3a Prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem. Pierwsze zajęcie (używanie przez sprzedawcę) przedmiotowych budowli nastąpiło we wrześniu 2010 roku. Od pierwszego zajęcia (użytkowania) do dnia sprzedaży upłynęło więcej niż 2 lata. Zgodnie z danymi uzyskanymi od sprzedawcy od momentu wybudowania na działce nr 1 i działce nr 2 obiektów budowlanych nie ponosił kosztów związanych z ich ulepszeniem w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, w tym kosztów przekraczających wartość 30% wartości początkowej każdego z tych obiektów.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż opisanych obiektów tj. budynku i budowli znajdujących się na działce nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres ponad 2 lat.

Zatem dostawa budynku i budowli znajdujących się na działce nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostały spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

 

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku podali Państwo, że zakresie podatku VAT dotyczących zakupu działek nr 1 i nr 2 Państwo i Sprzedający złożyli we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym zgodne Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku/budowli i jednocześnie rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, zapis o w/w oświadczeniu będzie również umieszczony w Aktach Notarialnych (umowie przedwstępnej i  umowie ostatecznej).

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynku i budowli znajdujących się na działce nr 1 oraz budowli znajdujących się na działce nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa działki nr 1 i nr 2, na których posadowiony jest budynek i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do zbycia działek niezabudowanych nr 3 oraz nr 4 należy zauważyć co następuje:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

 

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

 1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

   6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, maksymalny udział powierzchni zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;

   9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedającego będzie również działka niezabudowana nr 3 oraz nr 4. Działka nr 3 jest niezabudowana, w planie zagospodarowania przestrzennego gminy w części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno- usługową (symbol PU23) oraz częściowo jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118), a w terenach tych ustala się: możliwość realizacji zieleni urządzonej oraz obiektów małej architektury i urządzeń dla turystyki, sportu i rekreacji przywodnej. Jak wynika zatem z zapisów uchwały dla przedmiotowego terenu jest możliwość zabudowy ww. zakresie. Działka nr 4 jest niezabudowana, w planie zagospodarowania przestrzennego gminy w dużej części powierzchni z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjno - usługową (symbol PU23), oraz częściowo jako tereny zadrzewień i zieleni nadrzecznej tworzącej korytarze ekologiczne (symbol ZW118), a w terenach tych ustala się: możliwość realizacji zieleni urządzonej oraz obiektów małej architektury i urządzeń dla turystyki, sportu i rekreacji przywodnej. Jak wynika zatem z zapisów uchwały dla przedmiotowego terenu jest możliwość zabudowy ww. zakresie.

Zatem dostawa niezabudowanej działki nr 3 oraz nr 4, które zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczone są w całości przeznaczone pod zabudowę, stanowią teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że działki nr 3 oraz nr 4 nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku działka nr 3 oraz nr 4 zostały nabyte od rolnika w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie działki nr 3 oraz nr 4 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, dostawa działki nr 3 oraz nr 4, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako działki budowlane nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zatem dostawa działki nr 3 oraz działki nr 4 będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu ww. nieruchomości, należy zauważyć, że zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy, uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto art. 88 ust. 4 ustawy wyklucza odliczenie w odniesieniu do podmiotów niebędących zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT.

Z wniosku wynika, że Nabywca jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. Wszystkie cztery działki stanowią kompleks nieruchomości i będą służyć Państwa opodatkowanej działalności gospodarczej. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa przedmiotowych działek będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto, w sytuacji gdy strony Transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Działek nr 1 i nr 2 wraz z zabudowaniami nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT. dostawa Działek niezabudowanych nr 3 i 4 również będzie opodatkowana stawka podatku od towarów i usług właściwą dla przedmiotu sprzedaży.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będą Państwo uprawnieni do odliczenia podatku naliczonego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących zaliczkę/zadatek jak i z końcowej faktury dotyczącej zakupu działki nr 1, działki nr 2, działki nr 3, działki nr 4.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem ww. działek jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanych pytań. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jeżeli chcą Państwo otrzymać informację o prawidłowej wysokości stawki dla opisanej transakcji, można wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS)

Przy czym wniosek o WIS może dotyczyć:

- stanu prawnego, który obowiązuje od dnia 1 lipca 2020 r. oraz

- czynności będących w realizacji na dzień złożenia wniosku o wydanie WIS lub czynności dopiero planowanych.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.