Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.937.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – opis sprawy pismem z 10 stycznia 2026 r. (data wpływu 10 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Syndyk masy upadłości X w upadłości (dalej: Wnioskodawca) uprzejmie prosi o pilne rozpoznanie wniosku w jak najkrótszym możliwym terminie. Niniejsza sprawa jest kluczowa dla postępowania upadłościowego X w upadłości, ponieważ uzyskanie interpretacji indywidualnej jest warunkiem koniecznym przeprowadzenia omawianej w tym wniosku transakcji.

Od transakcji (a zatem i od wydania interpretacji) zależy zaś możliwość i termin zakończenia budowy mieszkań oraz finalnego wyodrębnienia lokali i przeniesienia ich własności na nabywców. Omawiana we wniosku nieruchomość z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim stanowi bowiem jedyny istotny składnik masy upadłości i jej sprzedaż jest kluczowa dla osiągnięcia celów postępowania upadłościowego.

Wnioskodawca jest spółką celową, która prowadziła działalność opisaną poniżej w branży deweloperskiej. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Przedsięwzięcie, które prowadził Wnioskodawca to budowa (…) budynków mieszkalnych wielorodzinnych (budynki oznaczone (…)) wraz z garażami podziemnymi. Było ono prowadzone przez kilka ostatnich lat. Docelowo inwestycja miała obejmować wybudowanie i sprzedaż (…) lokali mieszkalnych i (…) lokali usługowych, miejsc parkingowych w garażu podziemnym, naziemnych miejsc postojowych oraz komórek lokatorskich. Inwestycja obejmowała również budowę dróg wewnętrznych. Budowa tych budynków była realizowana na nieruchomości gruntowej położonej w (…) o powierzchni (…) m². W ewidencji gruntów i budynków jest to działka o jednym określonym numerze ewidencyjnym. Nieruchomość gruntowa, na której realizowana była ww. inwestycja deweloperska, jest objęta jedną księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd (…), (…) Wydział (…), o numerze (…).

Inwestycja realizowana była na podstawie prawomocnej decyzji wydanej przez (…), zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Wnioskodawcy. Nieruchomość gruntowa zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego jest działką przeznaczoną pod zabudowę.

Opisana powyżej inwestycja nie została ukończona. Budynek (…) został ukończony w ok. (…)%, budynek (…) w ok. (…)%, a budynek (…) w ok. (…)%. Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia dalszych prac budowlanych najpóźniej w (…) roku. Rozpoczęte zostały procedury zmierzające do rozpoczęcia postępowania sanacyjnego. Postanowieniem z dnia (…) 2025 r. Sąd (…) w (…), (…), przejął wniosek o ogłoszenie upadłości i wniosek restrukturyzacyjny do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Postanowieniem z dnia (…) 2025 r. Sąd oddalił wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego, ogłosił upadłość Wnioskodawcy oraz wyznaczył syndyka masy upadłości. Obecnie postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem (…), (…) pod sygnaturą (…).

W toku postępowania upadłościowego ustalono, że głównym majątkiem Wnioskodawcy jest ww. nieruchomość, na której realizowana była ww. inwestycja. Ustalono, że co do zasady Wnioskodawca nie posiada innych istotnych aktywów.

Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia (…) 2025 r., uzyskanym w postępowaniu upadłościowym na potrzeby sporządzenia spisu inwentarza masy upadłości, „wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wg stanu aktualnego na dzień oględzin” ((…)2025 r.) wynosi ok. (…). Operat taki z racji swojej natury nie uwzględnia obciążeń majątku, jak również całej sytuacji prawnej i majątkowej tutaj opisanej oraz sprzedaży na podstawie art. 425l Prawa Upadłościowego (o którym to trybie sprzedaży więcej poniżej).

Ponieważ Wnioskodawca prowadził działalność deweloperską, w postępowaniu upadłościowym zastosowanie mają przepisy art. 425a – art. 425s Prawa upadłościowego, które regulują postępowanie upadłościowe wobec deweloperów.

Zgodnie z art. 425l Prawa upadłościowego, na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Syndyk masy upadłości, działając za Wnioskodawcę, aby osiągnąć cele postępowania upadłościowego, a w tym, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, zamierza sprzedać nieruchomość z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim w tym właśnie trybie – tj. w trybie art. 425l Prawa upadłościowego po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza.

Zastosowanie tego trybu (sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim) oznacza, że:

-   sprzedaż ww. nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim będzie skutkować zobowiązaniem nabywcy do kontynuowania tego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 425l ust. 1 Prawa upadłościowego);

-   przedsiębiorca nabywający nieruchomość odpowiada solidarnie z upadłym za jego zobowiązania z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości, jak również za zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego lub z odstąpienia od takich umów (art. 425l ust. 2 Prawa upadłościowego);

-   przedsiębiorca nabywający nieruchomość wraz z przedsięwzięciem deweloperskim nabywa przysługujące upadłemu prawa wynikające z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości (art. 425l ust. 3 Prawa upadłościowego);

-   sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nie spowoduje skutku egzekucyjnego, przewidzianego w art. 313 Prawa upadłościowego (to oznacza, że przyszły nabywca nabędzie nieruchomość obciążoną zgodnie z treścią księgi wieczystej (w tym obciążoną hipotekami) (art. 425l ust. 4 Prawa upadłościowego).

W związku z realizacją ww. inwestycji, Wnioskodawca zawarł liczne umowy, z których wynikają jego określone prawa i zobowiązania. Są one omówione poniżej.

Po pierwsze, są to prawa (roszczenia) dot. wpłat na poczet przyszłych lokali z tytułu umów deweloperskich. Wnioskodawca zawierał umowy deweloperskie dotyczące konkretnych, docelowych lokali w opisywanej inwestycji. Poszczególni inwestorzy dokonywali wpłat do Wnioskodawcy z tytułu ww. umów deweloperskich na poczet realizacji inwestycji na rachunki powiernicze. Wpłaty te przekroczyły łącznie kwotę co najmniej (…). Aktualnie nie zostało jeszcze ustalone z całą pewnością, czy poszczególni inwestorzy na podstawie zawartych umów deweloperskich są lub mogą być zobowiązani do dalszych wpłat na poczet inwestycji, ani w jakiej kwocie – jednak ze wstępnych szacunków oraz danych otrzymanych od zarządu wynika, że wysokość takich wpłat może wynieść ok. (…).

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów – te prawa przejdą na nabywcę nieruchomości wraz z nieruchomością z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim.

Po drugie, są to zobowiązania z umów deweloperskich zawartych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim realizowanym na nieruchomości, jak również ewentualnie zobowiązania wobec nabywców wynikające z przekształcenia roszczeń z takich umów.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów – zobowiązania te (roszczenia te) nie przejdą na nabywcę nieruchomości wraz z przedsięwzięciem deweloperskim – jednak nabywca będzie solidarnie zobowiązany ze zbywcą z tytułu tych zobowiązań.

Po trzecie, są to zobowiązania wynikające z innych źródeł, a to:

- zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu zawartych umów pożyczek względem (…) oraz (…);

- zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu umów o roboty budowlane oraz z tytułu ugody z (…);

- zobowiązania za zaległości podatkowe względem organów podatkowych (np. z tytułu (…)).

Zobowiązania te nie przejdą na nabywcę – jednak nabywca będzie faktycznie zobowiązany do ich zaspokojenia (z racji zabezpieczenia ich hipotekami na przenoszonej nieruchomości – więcej na ten temat poniżej).

Po czwarte, ww. nieruchomość została obciążona hipotekami. Zostały one ujawnione w dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości. Są to:

- hipoteka (…) na rzecz (…);

- hipoteka (…) na rzecz (…);

- hipoteka (…) na rzecz (…).

Z racji, że hipoteki są (…), nabywca będzie odpowiadał rzeczowo wobec (…).

Ponadto, należy wskazać, że w dziale (…) księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości zostało ujawnionych łącznie (…).

Należy zauważyć, że w praktyce egzekwowanie odpowiedzialności z tytułu umów deweloperskich wobec Wnioskodawcy będzie najprawdopodobniej niemożliwe, a dalsza realizacja inwestycji (w tym jej finansowanie) będzie spoczywała na nabywcy nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim. Oznacza to, że zarówno Wnioskodawca, jak i nabywca będą solidarnie zobowiązani z tytułu tych roszczeń, ale w praktyce to nabywca nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim będzie podmiotem, względem którego kierowane będą roszczenia nabywców z tytułu zawartych umów deweloperskich – co będzie oznaczało w praktyce konieczność poniesienia przez nabywcę nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nakładów na zakończenie inwestycji, zorganizowania i prowadzenia dalszych prac. Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie da się jednoznacznie określić, jaka konkretna kwota nakładów jest konieczna do zakończenia inwestycji zgodnie z Decyzją o pozwoleniu na budowę oraz zgodnie z zawartymi umowami deweloperskimi, niemniej jednak można twierdzić, że są to nakłady wielomilionowe.

Jak to również już wskazano, nabywca nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim będzie odpowiadał rzeczowo względem wierzycieli hipotecznych. Wierzyciele hipoteczni zgłosili w postępowaniu upadłościowym roszczenia względem Wnioskodawcy.

Oznacza to z dużym prawdopodobieństwem, że w pierwszej kolejności będą starali się uzyskać zaspokojenie od nabywcy, tj. dłużnika rzeczowego.

Zobowiązania te bowiem nie wygasną wraz ze sprzedażą nieruchomości. W praktyce główny ciężar spełnienia tych zobowiązań będzie ciążył na nabywcy.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, Syndyk masy upadłości (…) przeprowadził wstępne rozeznanie rynku poprzez ogłoszenie w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim o możliwości nabycia opisanej wyżej nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim w celu jego kontynuacji na zasadach wynikających z art. 425l Prawa upadłościowego. Na takie ogłoszenie odpowiedział (…), który przedstawił cenę znacząco niższą niż wartość nieruchomości. (…)

Biorąc pod uwagę całość przedstawionej sytuacji majątkowej Wnioskodawcy oraz sytuację przedmiotowego majątku (a w tym szereg zobowiązań oraz obciążeń nabywcy, które wiążą się z nabyciem nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim oraz środki, które trzeba zaangażować, aby zrealizować projekt), jak również przeprowadzone rozeznanie rynku, przewidywana cena, jaką można będzie uzyskać od potencjalnego nabywcy, będzie najprawdopodobniej znacząco niższa, niż określona operatem szacunkowym wartość samego gruntu wraz z budynkami w trakcie budowy (cena ta może wynosić nawet mniej niż 10% wartości wynikającej z operatu szacunkowego).

Gdy cena taka zostanie ustalona pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą (a będzie to cena o spodziewanej wysokości jak wskazano powyżej), zostanie ona wskazana w umowie jako kwota netto, a zatem zostanie ona wskazana jako określona kwota pieniężna w złotówkach, która zostanie powiększona o kwotę ewentualnie należnego podatku od towarów i usług (kwota VAT). Tym samym cała kwota należna z tytułu sprzedaży będzie wynosiła równowartość kwoty netto oraz kwoty VAT (tworząc razem kwotę brutto).

Wnioskodawca i nabywca nie będą podmiotami powiązanymi.

Dodatkowo należy wskazać, że:

- Pozwolenie na budowę, które zostało wydane względem Wnioskodawcy nie przejdzie „automatycznie” na nabywcę (nabywca będzie musiał podjąć określone kroki, aby przenieść to pozwolenie na siebie);

- Spółka nie zatrudnia pracowników;

- Dokumentacja projektowa zostanie przekazana nabywcy wyłącznie w takim zakresie, w jakim została wydana syndykowi przez zarząd spółki (co oznacza, że być może będę musiała być uzupełniona przez nabywcę);

- Zobowiązania nie przejdą na nabywcę (z zastrzeżeniami dot. solidarnej odpowiedzialności, innych faktów przedstawionych w niniejszym opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego oraz z zastrzeżeniem, że większość z nich – zgodnie z powyższym opisem będzie musiał de facto spełnić nabywca);

- Należności nie przejdą na nabywcę – z zastrzeżeniem jak wynika z powyższego opisu, czyli w szczególności tym, że przejdą ewentualne należności z umów deweloperskich (należy przyjąć z dużym prawdopodobieństwem, że brak jest innych należności po stronie zbywcy);

- Spółka nie posiada środków pieniężnych, a jeżeli je posiada – są to wartości marginalne – w każdym razie nie przejdą one na nabywcę;

- Księgi rachunkowe nie zostaną przekazane – będą musiały być odtworzone przez nabywcę;

- Nabywca będzie musiał zawrzeć nowe umowy dotyczące prowadzenia dalszych prac budowlanych, finansowania, a także innych dostarczanych usług (w tym np. z biurem księgowym, usług sprzedaży, telekomunikacyjne, dostarczanych mediów), czy też umowy o pracę (jeżeli będą potrzebne);

- Nabywca nie ma do tego prawa i nie będzie posługiwać się dotychczasową nazwą handlową związaną z przedsięwzięciem deweloperskim;

- Zbywca nie dysponuje innymi aktywami lub środkami trwałymi, które mogłyby przejść na nabywcę (w tym takimi jak sprzęt biurowy, komputery, itp.);

- Zbywca nie ma pracowników, jak również nie ma aktywnych umów, które obsługiwałyby poszczególne funkcje przedsiębiorstwa (zarządzanie, IT, kierownik budowy) – takie funkcje będą musiały być zaaranżowane przez nabywcę poprzez zlecenie na zewnątrz lub zatrudnienie pracowników.

Uzupełnili Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – opis sprawy pismem z 10 stycznia 2026 r. (data wpływu 10 stycznia 2026 r.) o następujące informacje:

1. Pytanie Organu:

Wskazali Państwo we wniosku, że „(…) że co do zasady Wnioskodawca nie posiada innych istotnych aktywów”. Proszę zatem wskazać jednoznacznie, czy przedmiotem zbycia będą wszystkie aktywa posiadane przez Spółkę w upadłości?

Odpowiedź Spółki:

Tak.

Przedmiotem zbycia będą wszystkie aktywa posiadane przez Spółkę w upadłości.

Precyzując, poza wymienionymi we wniosku składnikami majątku Spółka posiada również drobne (o nieistotnej wartości) nieściągalne wierzytelności, które nie będą przedmiotem zbycia.

A zatem wszystkie aktywa posiadane przez Spółkę w upadłości będą przedmiotem zbycia – za wyjątkiem wspomnianych drobnych (o nieistotnej wartości) nieściągalnych wierzytelności.

2. Pytanie Organu:

Czy w dniu transakcji Nabywca będzie miał faktyczną możliwość nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę w upadłości w zakresie realizacji opisanego we wniosku przedsięwzięcia deweloperskiego w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji?

Odpowiedź Spółki:

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego:

- Spółka prowadziła działalność opisaną we wniosku, ale jej już nie prowadzi;

- A zatem zaprzestała ona swojej działalności opisanej we wniosku przed ogłoszeniem upadłości;

- Pozwolenie na budowę, które zostało wydane względem Wnioskodawcy nie przejdzie „automatycznie” na nabywcę (nabywca będzie musiał podjąć określone kroki, aby przenieść to pozwolenie na siebie);

- Spółka nie zatrudnia pracowników;

- Dokumentacja projektowa zostanie przekazana nabywcy wyłącznie w takim zakresie, w jakim została wydana syndykowi przez zarząd spółki (co oznacza, że być może będzie musiała być uzupełniona przez nabywcę);

- Spółka nie posiada środków pieniężnych, a jeżeli je posiada – są to wartości marginalne – w każdym razie nie przejdą one na nabywcę;

- Księgi rachunkowe nie zostaną przekazane – będą musiały być odtworzone przez nabywcę;

- Nabywca będzie musiał zawrzeć nowe umowy dotyczące prowadzenia dalszych prac budowlanych, finansowania, a także innych dostarczanych usług (w tym np. z biurem księgowym, usług sprzedaży, telekomunikacyjne, dostarczanych mediów), czy też umowy o pracę (jeżeli będą potrzebne);

- Nabywca nie ma do tego prawa i nie będzie posługiwać się dotychczasową nazwą handlową związaną z przedsięwzięciem deweloperskim;

- Zbywca nie dysponuje innymi aktywami lub środkami trwałymi, które mogłyby przejść na nabywcę (w tym takimi jak sprzęt biurowy, komputery, itp.);

- Zbywca nie ma pracowników, jak również nie ma aktywnych umów, które obsługiwałyby poszczególne funkcje przedsiębiorstwa (zarządzanie, IT, kierownik budowy) – takie funkcje będą musiały być zaaranżowane przez nabywcę poprzez zlecenie na zewnątrz lub zatrudnienie pracowników.

Z powyższych względów należy uznać, że w dniu transakcji Nabywca nie będzie miał faktycznej możliwość nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę w upadłości w zakresie realizacji opisanego we wniosku przedsięwzięcia deweloperskiego w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji.

3. Pytanie Organu:

Czy Nabywca przedsiębiorstwa ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez Spółkę w upadłości?

Odpowiedź Spółki:

Nabywca przedsiębiorstwa ma zamiar kontynuowania analogicznej działalności jak ta, która jest prowadzona dotychczas przez Spółkę w upadłości. Jak stanowi art. 425l Prawa upadłościowego (powoływany w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego), na wniosek syndyka sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. I rzeczywiście Nabywca zobowiąże się do tego. A zatem to przedsięwzięcie deweloperskie będzie kontynuowane.

Natomiast jednocześnie należy wskazać, że nie będzie to kontynuowanie dokładnie tej samej działalności gospodarczej, gdyż – jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 2 – Spółka zaprzestała prowadzenia działalności opisanej we wniosku (działalności deweloperskiej), a Nabywca będzie musiał zaangażować dodatkowe istotne środki, aby ją kontynuować.

4. Pytanie Organu:

Czy zbywany zespół składników przedsiębiorstwa Spółki w upadłości, będzie na dzień transakcji wyodrębniony w przedsiębiorstwie Spółki na płaszczyźnie:

a) organizacyjnej jako dział, oddział, wydział na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu wewnętrznego,

b) finansowej, tj. czy na podstawie prowadzonej przez Spółkę ewidencji księgowej możliwe będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności (w czym to wyodrębnienie będzie się przejawiać),

c) funkcjonalnej, tj. czy będzie miał potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze (w czym to wyodrębnienie będzie się przejawiać)?

Odpowiedź Spółki:

Jak wskazano we wniosku, zasadniczo zostaną zbyte wszystkie aktywa Spółki. A zatem nie można uznać, że zbywany zespół składników przedsiębiorstwa Spółki będzie w jakikolwiek sposób wyodrębniony w przedsiębiorstwie Spółki na dzień transakcji.

Tym samym zbywany zespół składników przedsiębiorstwa Spółki w upadłości nie będzie wyodrębniony na dzień transakcji – ani na płaszczyźnie organizacyjnej, ani na płaszczyźnie finansowej, ani na płaszczyźnie funkcjonalnej.

5. Pytanie Organu:

Co będzie stanowiło zapłatę dla Spółki z tytułu sprzedaży składników majątku, którą Spółka ma otrzymać od nabywcy?

Odpowiedź Spółki:

Zapłatę dla Spółki z tytułu sprzedaży składników majątku, którą Spółka ma otrzymać od nabywcy będzie stanowiła określona kwota pieniężna wyrażona w złotówkach. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, będzie to cena wskazana w umowie jako cena netto powiększona o kwotę należnego podatku VAT.

Dodatkowo Spółka niniejszym uzupełnia opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego o następujące okoliczności (o których Spółka powzięła informacje w ostatnich dniach):

Strony planują dodanie do umowy następujące postanowienia:

-   Syndyk będzie współdziałał z nabywcą w celu doprowadzenia do nabycia przez nabywcę przysługujących Spółce praw potrzebnych do dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym decyzji i pozwoleń (m. in. pozwolenia na budowę, zezwoleń na lokalizację zjazdów, decyzji środowiskowych), przyłączy, praw z umów związanych z prowadzeniem przedsięwzięcia deweloperskiego.

-   Syndyk wyda nabywcy wszelką uzyskaną w toku postępowania upadłościowego dokumentację (papierową oraz elektroniczną) związaną z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego.

-   Syndyk zobowiązuje się udzielić osobom wskazanym przez nabywcę pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę, potrzebnych informacji, dokumentów bądź praw.

Pytania

1. Czy opisana w stanie faktycznym/opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie podlega ona opodatkowaniu tym podatkiem?

2. Czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej sprzedaży nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim jest kwota netto z tytułu transakcji (zaoferowana przez oferenta i wskazana w umowie) tak jak została ona opisana w stanie faktycznym/opisie zdarzenia przyszłego?

Państwa stanowisko

1. Opisana w stanie faktycznym/opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nie jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem podlega ona opodatkowaniu tym podatkiem.

2. Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej sprzedaży nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim jest kwota netto z tytułu transakcji (zaoferowana przez oferenta i wskazana w umowie) tak jak została ona opisana w stanie faktycznym/opisie zdarzenia przyszłego.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia szczegółowe uzasadnienie swojego stanowiska odrębnie w odniesieniu do dwóch powyższych zagadnień.

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1

I. Przepisy prawa oraz orzecznictwo

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775 ze zmianami; dalej podatek od towarów i usług zwany jest „VAT”; dalej ustawa o podatku o towarów i usług zwana jest „ustawą o VAT”) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają w szczególności odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jej przepisów nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że:

- Jeżeli opisana sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim jest przedsiębiorstwem lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa – wówczas taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT;

- Jeżeli opisana sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nie jest przedsiębiorstwem lub zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa – wówczas taka sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT.

Ustawa o VAT zawiera definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 2 pkt 27e).

Zgodnie z tą definicją rozumie się przez to „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Jak wynika z przedstawionego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zasadniczo nie posiada innego majątku niż ten, który zostanie zbyty. Nie może być zatem mowy o żadnym wyodrębnieniu organizacyjnym i finansowym zbywanego majątku w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Dodatkowo, zbywany majątek nie był w żaden sposób wyodrębniony w postaci odrębnej jednostki organizacyjnej, nie były przypisane do niego żadne oddzielne urządzenia księgowe, odrębne umowy lub inne podobne instrumenty.

W konsekwencji należy uznać, że zbywany majątek nie jest zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.

Należy zatem zbadać, czy zbywany majątek może być przedsiębiorstwem.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa.

Pewne elementy takiej definicji można odtworzyć jednak z definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Można bowiem z tej definicji wykluczyć element dotyczący organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia (czyli element dot. zorganizowanej części). W konsekwencji przedsiębiorstwem jest „zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem majątek powinien spełniać następujące cechy, aby być uznanym za przedsiębiorstwo:

- Powinien to być zespół składników materialnych i niematerialnych;

- Zawierać zobowiązania;

- Powinien być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- Mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przy interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów VAT powszechnie powoływana jest również definicja przedsiębiorstwa zawarta w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z jej treścią:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

A zatem, jednoczesne zbycie szeregu składników wymienionych w tej definicji zawartej w Kodeksie cywilnym uprawdopodabnia, że definicja taka jest spełniona.

Ponadto, w interpretacjach organów podatkowych oraz objaśnieniach Ministerstwa Finansów wymienia się, że należy uwzględnić następujące czynniki:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Tym samym, nie ma nabycia przedsiębiorstwa, jeżeli nabywca musi angażować inne składniki majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmować dodatkowe działania, aby kontynuować działalność gospodarczą (tak dosłownie w: Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r., opodatkowanie Podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych oraz przykładowo w Interpretacji indywidualnej DKIS z 9.08.2023, 0114-KDIP1-1.4012.300.2023.2.AWY).

Powyższe założenia pokrywają się (gdyż w dużej mierze pochodzą z) orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w tym zakresie. Poniżej wymieniono najważniejsze z istotnych orzeczeń Trybunału:

- Wyrok w sprawie C-792/21:

„pojęcie „przekazania całości lub części majątku” obejmuje przeniesienie części przedsiębiorstwa (…) pod warunkiem, że całość przekazanych składników jest wystarczająca dla umożliwienia temu przedsiębiorstwu prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej”.

- Wyrok w sprawie C 444/10:

„przeniesienie własności zapasu towarów oraz wyposażenia sklepu z jednoczesnym oddaniem nabywcy w dzierżawę lokalu handlowego na podstawie umowy na czas nieoznaczony, ale możliwej do rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem krótkiego terminu wypowiedzenia, stanowi przekazanie całości lub części aktywów w rozumieniu tego przepisu, pod warunkiem, iż przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”

- Wyrok w sprawie C-497/01

„Nabywca musi jednak zamierzać prowadzić działalność gospodarczą lub część przedsiębiorstwa, które zostały przeniesione, a nie po prostu natychmiastowo zlikwidować daną działalność i sprzedać ewentualne zapasy.”

Podsumowując, kryteria zaznaczone w powyższej sekcji poprzez pogrubienie, to elementy, które należy zbadać w świetle przedstawionego stanu faktycznego/opisu zdarzenia przyszłego.

II. Zastosowanie przepisów prawa oraz orzecznictwa do przedstawionych faktów

Zdaniem Wnioskodawcy, nie sposób uznać, że w przedstawionym stanie faktycznym/opisie zdarzenia przyszłego dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa.

Większość wyżej sformułowanych przesłanek istnienia przedsiębiorstwa w rozumieniu unormowań dot. VAT nie zostanie spełniona.

Należy w szczególności zauważyć, że:

•     Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia prac budowlanych w 2023 r. Prace budowlane nie są więc kontynuowane od ponad 2 lat. Od tego czasu również nie są wykonywane żądne inne czynności lub procesy charakterystyczne dla bieżącej działalności gospodarczej (dokumentacja spółki została zatrzymana przez właściwe organy, spółka nie reguluje zobowiązań, budowa nie jest kontynuowana, zarząd nie podejmuje działań i decyzji związanych z budową; spółka nie jest de facto zarządzana od czasu zakończenia budowy – poza czynnościami wykonywanymi przez syndyka).

•     Nabywca nieruchomości będzie odpowiadał solidarnie z Wnioskodawcą za zobowiązania z umów deweloperskich – jednak zbywca formalnie nadal będzie zobowiązany z tych umów, a zatem zobowiązania z takich umów nie „przejdą” formalnie i „w pełni” na nabywcę. Zbywca pozostaje zobowiązany z ich tytułu.

•     Wnioskodawca posiada szereg zobowiązań (z umów pożyczek, z umów o roboty budowlane, z ugody, za zaległości podatkowe) i zobowiązania te nie przejdą na nabywcę (choć nabywca będzie de facto obciążony koniecznością ich wykonania z racji nabycia rzeczy obciążonej hipoteką).

•     Nabywca będzie zobowiązany rzeczowo z tego tytułu, że nabędzie nieruchomość obciążoną hipotekami (jednak nie oznacza to formalnie przejścia zobowiązań na nabywcę; zobowiązania te nie wygasną po stronie zbywcy).

•     Pozwolenie na budowę, które zostało wydane względem Wnioskodawcy nie przejdzie automatycznie na nabywcę (konieczne będą dodatkowe czynności).

•     Spółka nie zatrudnia pracowników, a zatem żadni pracownicy nie zostaną przeniesieni.

•     Poza należnościami wynikającymi z umów deweloperskich – żadne inne nie przejdą na nabywcę, gdyż Wnioskodawca takich nie posiada.

•     Spółka nie posiada środków pieniężnych, a więc nie przejdą one na nabywcę.

•     Księgi rachunkowe nie zostaną przekazane i będą musiały być odtworzone przez nabywcę.

•     Wnioskodawca nie posiada aktywnych umów ze zleceniobiorcami lub pracownikami, którzy by zabezpieczali podstawowe funkcje przedsiębiorstwa, a więc nabywca będzie musiał zawrzeć nowe umowy – w tym takie jak dotyczące prowadzenia dalszych prac budowlanych, finansowania, z biurem księgowym, usług sprzedaży, telekomunikacyjne, dostarczanych mediów, wsparcie IT, usługi teleinformatyczne jak e-mail, hosting, czy usługi chmurowe, itp.).

•    Jeżeli do prowadzenia przedsiębiorstwa będą potrzebni pracownicy – nabywca będzie musiał zawrzeć nowe umowy o pracę i przeprowadzić rekrutację „od podstaw”.

•     Wnioskodawca posługiwał się oznaczeniem handlowym realizowanego przedsięwzięcia, ale nabywca nie będzie się nim już posługiwał.

•     Wnioskodawca nie posiada sprzętu biurowego, który miałby być przeniesiony na nabywcę (sprzęt biurowy, komputery, telefony itp.).

W świetle powyższego należy uznać, że sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nie jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o VAT.

Nie jest taką transakcją, gdyż nabywany zespół składników majątkowych nie zawiera zobowiązań, nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa (konieczne jest zaangażowanie nowych zarządzający, pracowników, zleceniobiorców, dokumentacji, infrastruktury) oraz konieczne jest zaangażowanie dodatkowych istotnych składników majątku oraz podejmowanie dodatkowych nowych działań przez nabywcę, aby kontynuować działalność. Przede wszystkim zaś dotychczasowa działalność Wnioskodawcy została wstrzymana i nie jest faktycznie prowadzona od co najmniej 2 lat. Nie można mówić o kontynuacji działalności przez nabywcę – najwyżej o możliwości jej wznowienia.

III. Stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych

Powyższe stanowisko jest potwierdzane przez orzecznictwo sądów administracyjnych oraz organów podatkowych wyrażanych w interpretacjach indywidualnych. Poniżej zaprezentowano szereg z nich wraz z cytatami najbardziej relewantnymi dla przedstawionego stanu faktycznego/opisu zdarzenia przyszłego.

- Wyrok WSA w Szczecinie z 11.04.2019 r. (I SA/Sz 84/19)

„W rozpatrywanej sprawie zdaniem skarżącego przedmiotem aportu będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, jednak w ocenie sądu należy zgodzić się z interpretacją organu co do tego, że opisywany przez skarżącego zespół składników jest przedsięwzięciem deweloperskim, które stanowi w istocie nieruchomość oraz dokumentację związaną z planowaną na tej nieruchomości inwestycją. Zasadnie bowiem organ ocenił, że wymienionych we wniosku składników nie można uznać za realizujące określone zadania gospodarcze, które zarazem mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania. (…) Wraz z aportem przedmiotowych składników nie dojdzie także do przejęcia przez spółkę celową żadnych pracowników skarżącego. (…) Ze stanu faktycznego nie wynika także, aby przedmiotem aportu miały być takie jak zobowiązania finansowe typu pożyczki, kredyty itp. Słusznie zatem organ uznał, że można stwierdzić, że przedmiotowe składniki materialne umożliwiają już w chwili przeniesienia prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, gdyż to w gestii spółki celowej będzie leżało takie zorganizowanie i zaangażowanie nowych środków czy składników, aby mogły być wykorzystywane do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbywane składniki nie mogą być uznane za wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności organizowania dodatkowych środków i składników majątkowych przez spółkę celową.”

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30.11.2017 r. (I FSK 418/16)

„Nie można bowiem zgodzić się przyjętą w tej sprawie wykładnią art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w myśl której zespołem składników materialnych i niematerialnych, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych są „obiekty w budowie”. Takim „zespołem” może być przedsiębiorstwo budowlane, którego zadaniem jest budowa obiektów budowlanych, ale nie same obiekty, które są przez to przedsiębiorstwo budowane. Jeżeli zatem dostawie nieruchomości, na której prowadzone jest „przedsięwzięcie budowlane”, nie towarzyszy dostawa przedsiębiorstwa budowlanego (lub jego zorganizowanej części), to taka dostawa nie może być kwalifikowana jak dostawa „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. „Obiekty w budowie” same w sobie nie tworzą bowiem całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tymczasem z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia w żaden sposób nie wynika, aby przedmiotem dostawy (oprócz nieruchomości) była także dostawa przedsiębiorstwa budowlanego (lub jego zorganizowanej części). A tylko wówczas – jak to już powiedziano – kwestionowaną dostawę można byłoby kwalifikować jako dostawę zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25.06.2015 r. (I FSK 572/14) „Przypomnieć w tym miejscu należy, że we wniosku o interpretację wnioskodawca wskazał, że małżonkowie planują założyć spółkę komandytową i wnieść, jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nieruchomość, wraz z listami intencyjnymi, w których zobowiązują partnerów biznesowych do zawarcia umów najmu powierzchni biurowych oraz magazynowych w powstającym obiekcie. Ponadto, planują wnieść pozwolenie na budowę oraz umowę z wykonawcą, który realizuje prace budowlane. Wymieniona nieruchomość składa się z działki gruntu, na której został posadowiony budynek stanowiący lokal użytkowy, tj. halę wraz z biurowcem w stanie surowym. Po zakończeniu inwestycji budowlanej w niniejszej nieruchomości będą wynajmowane powierzchnie biurowe oraz magazynowe. Z uwagi na fakt, że budynek znajduje się w stanie surowym otwartym, zachodzi konieczność wniesienia do spółki komandytowej także pozwolenia na budowę oraz umowy z wykonawcą, zobowiązanym na podstawie umowy zawartej z zamawiającym, do wybudowania hali wraz z biurowcem.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego nie można bowiem uznać, że składniki majątkowe, które małżonkowie zamierzają wnieść do spółki spełniają warunki takiej części przedsiębiorstwa, która jest zdolna do samodzielnego wykonywania działalności gospodarczej tym bardziej, że wnoszona nieruchomość jest w stanie surowym otwartym. A zatem dopiero po zakończeniu inwestycji budowlanej - w przyszłości - nieruchomość ta będzie mogła być uznana za część spełniającą warunki do prowadzenia w niej działalności gospodarczej.

Takiego postrzegania przedmiotu wkładu nie zmienia okoliczność, że do spółki komandytowej zostanie wniesione także pozwolenie na budowę oraz umowy z wykonawcą, zobowiązanym na podstawie umowy zawartej z zamawiającym, do wybudowania hali wraz z biurowcem. Również wniesienie listów intencyjnych zobowiązujących partnerów biznesowych do zawarcia umów najmu powierzchni biurowych oraz magazynowych w powstającym obiekcie będzie miało wpływ na prowadzenie działalności gospodarczej ale dopiero w przyszłości”.

- Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4.12.2013 r. (I SA/Gd 1205/13): „przedmiotowa nieruchomość gruntowa, wraz ze znajdującymi się w budowie budynkiem, pozwoleniem na budowę, umową z jego wykonawcą oraz listami intencyjnymi nie poddają się definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zdaniem bowiem Sądu, ww. składniki nie tworzą zorganizowanego zespołu, o którym była mowa powyżej, a jedynie zbiór elementów powiązanych ze sobą kryterium podmiotowym, tj. osobami właścicieli. Odnosząc je do poszczególnych, opisanych powyżej przesłanek wskazać należy, że wymienione składniki i związane z nimi prawa materialne nie pełniły żadnej roli w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne). Dostrzec należy, że przedsiębiorstwo z zasady zmierza bowiem do realizacji określonych zadań gospodarczych, trudno natomiast wymienić jakiekolwiek zadanie ekonomiczne, do którego realizacji nadać się może będący w trakcie budowy, niewykończony składnik przedsiębiorstwa.”

- Interpretacja indywidualna z 9.08.2023 (0114-KDIP1-1.4012.300.2023.2.AWY): „Należy więc przede wszystkim zauważyć, że w analizowanym przypadku Nabywca nie ma możliwości kontynuacji działalności prowadzonej dotychczas przez Państwa, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy, Państwa Spółka prowadziła przy wykorzystaniu sprzedawanych składników majątkowych działalność gospodarczą do 2 września 2020 r. Zatem skoro obecnie nie jest prowadzona przez Państwa działalność gospodarcza, to niemożliwe jest także jej kontynuowanie przez Nabywcę (nie da się kontynuować nieprowadzonej działalności).

Nie można więc zgodzić się z Państwem, że po nabyciu przedmiotowych składników majątkowych, Nabywca będzie nieprzerwanie kontynuował opisane we wniosku przedsięwzięcie, skoro w momencie sprzedaży nie będą już Państwo wykorzystywać tych składników w prowadzonej działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie mamy więc do czynienia z sytuacją, w której Państwa działalność nie będzie kontynuowana przez Nabywcę, gdyż Państwa Spółka od prawie trzech lat nie prowadzi już działalności gospodarczej przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji sprzedaży.

Tym samym, zgodnie z uwagami poczynionymi powyżej, zbywane przez syndyka na rzecz Nabywcy opisane we wniosku składniki majątku masy upadłości nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w konsekwencji do tej transakcji nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy, a więc wyłączenie z opodatkowania podatkiem VAT”.

- Interpretacja indywidualna z 8.11.2018 r. (0115-KDIT1-2.4012.674.2018.2.KK): „Analiza przedstawionych zdarzeń przyszłych oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że wskazane we wniosku przedsięwzięcie deweloperskie nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Wnioskodawca przenosi bowiem niezabudowaną nieruchomość gruntową oraz pozostałe składniki, które nie można uznać za spełniające/realizujące określone zadania gospodarcze, które zarazem mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania. By mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa konieczne jest wyodrębnienie zespołu składników aterialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej. W przedstawionych zdarzeniach przyszłych nie dochodzi do wyodrębnienia funkcjonalnego przenoszonych składników - występuje sam zamiar przeznaczenia do realizacji konkretnego zadania gospodarczego polegającego na wybudowaniu budynku, wyodrębnieniu lokali i ich sprzedaży. Zatem samo posiadanie nieruchomości gruntowej, bez prowadzenia na niej określonej działalności nie wskazuje na rodzaj prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności.

Nieruchomość niezabudowana (przedsięwzięcie deweloperskie) nie jest również wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym i nie stanowi wyodrębnionej w jej strukturze jednostki organizacyjnej w formie oddziału, wydziału czy zakładu. Samo wyodrębnienie organizacyjne, sprowadza się jedynie do osobnego gromadzenia i przechowywania dokumentacji. Wraz z aportem przedmiotowych składników nie dojdzie także do przejęcia przez spółkę celów żadnych pracowników Wnioskodawcy. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników materialnych i niematerialnych będących przedmiotem aportu.

W analizowanej sprawie nie można wskazać także na odrębność finansową przedmiotu planowanej transakcji. Jak wynika z wniosku dla przedsięwzięcia deweloperskiego, prowadzona jest PKPiR, Wnioskodawca prowadzi także ewidencję wydatków poniesionych na każde przedsięwzięcie deweloperskie, nie jest jednak sporządzony odrębny bilans, rachunek zysków i strat, nie jest dla niej prowadzony odrębny rachunek bankowy, przedmiotem aportu nie będą także środki pieniężne Wnioskodawcy, tym samym, w rozpatrywanej sprawie nie można jednomyślnie mówić o odrębności finansowej.

Przedmiotem aportu nie będą również zobowiązania finansowe typu pożyczki, kredyty itp.

Stąd też, nie można stwierdzić, że przedmiotowe składniki materialne umożliwiają już w chwili przeniesienia prowadzenie niezależnej działalności gospodarczej, gdyż to w gestii spółki celowej będzie leżało takie zorganizowanie i zaangażowanie nowych środków/składników, aby mogły być wykorzystywane do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbywane składniki nie są wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez konieczności organizowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez spółkę celową”.

- Interpretacja indywidualna z 31.07.2015 (0111-KDIB3-3.4012.355.2025.2.JSU):

„Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazana we wniosku dostawa Nieruchomości, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością (tj. Decyzją środowiskową, Pozwoleniem na budowę i Warunkami technicznymi, a także wszelkimi umowami przyłączeniowymi i pozwoleniami wodnoprawnymi – jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, prawami autorskimi do Dokumentacji projektowej oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z Umowy drogowej), której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem dostawy) nie stanowiła oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Podali państwo również, że Sprzedająca nie zatrudniała i nie zatrudnia żadnych pracowników i tym samym nie dochodzi do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającej na Nabywcę. Zatem, nie można uznać, że przedmiot Transakcji będzie spełniał kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Analiza opisu sprawy wskazuje, że również kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełnione. Przedmiot transakcji nie będzie stanowił funkcjonalnie odrębnej całości – obejmującej elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak bowiem wynika z przedstawionego opisu sprawy, aktualnie Sprzedająca nie czerpie zysków z Nieruchomości, w szczególności nie jest ona przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca, po otrzymaniu stosownych pozwoleń i zgód rozpocznie na Nieruchomości realizację inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, a następnie przystąpi do sprzedaży wyodrębnionych w niej lokali. Z opisu sprawy wynika także, że o podjęcie Uchwały lokalizacyjnej lub Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego a także pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej występować będzie Nabywca.

Z analizy przedstawionego przez Państwa opisu zdarzenia jednoznacznie wynika, że przedmiotem transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi i prawami, związanymi z tą Nieruchomością. Z powyższego wynika, że w celu zrealizowania inwestycji deweloperskiej mieszkaniowej, Nabywca będzie musiał angażować własne środki oraz zasoby w celu zrealizowania ww. inwestycji. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr X oraz Y), Decyzja środowiskowa, Pozwolenie na budowę i Warunki techniczne, a także wszelkie umowy przyłączeniowe i pozwolenia wodnoprawne (jeżeli nie zostaną wygaszone lub uchylone do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej), prawa autorskie do Dokumentacji projektowej, prawa i obowiązki wynikające z Umowy drogowej, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy – Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona spod opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.”

W świetle przedstawionego orzecznictwa oraz stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej należy uznać, że sprzedaż nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim nie jest transakcją zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w odniesieniu do pytania nr 2

Aby określić, co jest podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim należy odwołać się do art. 29a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.”

Jednocześnie zgodnie z art. 29a ust. 6 podstawa opodatkowania nie obejmuje jednak kwoty samego podatku od towarów i usług.

Oznacza to, że podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, jednak po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku.

W przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym wszystkim, co Wnioskodawca otrzyma tytułem zapłaty za sprzedaży nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim będzie łączna kwota brutto (tj. z podatkiem VAT – jeżeli taki podatek wystąpi).

Zgodnie z powołanymi przepisami zatem taką kwotę brutto należy obniżyć o kwotę należnego podatku, aby uzyskać podstawę opodatkowania (a zatem kwotę netto).

Ten sam mechanizm można zilustrować w odmienny sposób: jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, strony transakcji określą w umowie cenę z tytułu sprzedaży nieruchomości z rozpoczętym przedsięwzięciem deweloperskim jako określoną kwotę pieniężną, która będzie kwotą netto. Ta kwota z kolei będzie powiększona o kwotę ewentualnie należnego podatku VAT.

W takiej sytuacji nie ulega wątpliwości, że podstawą opodatkowania będzie tak określona kwota netto.

Jednocześnie jednak – jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego kwota netto może wynieść nawet poniżej 10% wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego.

Ten fakt jednak nie powinien mieć żadnego wpływu na podstawę opodatkowania VAT. Zgodnie z wyraźnie utrwalonym orzecznictwem podstawa opodatkowania VAT oparta jest o tzw. wartość subiektywną, a więc taką, która zostanie ustalona jako cena pomiędzy stronami, a zatem taką, która nie podlega szacowaniu wg żadnych obiektywnych kryteriów (takich jak np. wartość rynkowa) (tak np. wyroki Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej C-89/81, C-230/87, C-126/88, C-317.94, C-249/12 i C-250/12, pkt 33; C-334/20, pkt 28).

Szczególnie w tej ostatniej sprawie (C-334/20) Trybunał wskazał, jak następuje: „Zgodnie z zasadą ogólną ustanowioną w art. 73 dyrektywy VAT dla dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74–77 tej dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takich transakcji. Chodzi zatem o wynagrodzenie ustalone pomiędzy stronami i płacone dostawcy lub usługodawcy, a nie o obiektywną wartość, taką jak wartość rynkowa, lub o wartość referencyjną określoną przez organ podatkowy.”

Tym samym wartość samej nieruchomości ustalona drogą operatu szacunkowego nie ma wpływu na podstawę opodatkowania VAT.

Szacowanie do wartości rynkowej podstawy opodatkowania może mieć miejsce na gruncie VAT wyłącznie w przypadku regulowanym przez art. 32 ustawy o VAT. Sytuacja ta w tej sprawie nie zachodzi, gdyż Wnioskodawca z nabywcą nie będą podmiotami powiązanymi.

Ocena stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

- zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.