Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.961.2025.3.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 9 stycznia 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

-  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

-  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Zgodnie ze stanem na dzień złożenia niniejszego wniosku Spółka (...) Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz Spółka (...) Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający 2”) – łącznie jako „Sprzedający” – są:

1) użytkownikami wieczystymi (w udziale 25/100 części na rzecz Sprzedającego 1 oraz w udziale 75/100 części na rzecz Sprzedającego 2) zabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6, położonej w (...), obręb (...), (...), o łącznej powierzchni 2,2755 ha uregulowanej w księdze wieczystej nr (...) (dalej: „Nieruchomość 1”).

2) właścicielami wzniesionych na Nieruchomości 1 budynków stanowiących odrębną nieruchomość, uregulowanych w księdze wieczystej numer (...).

1. Działania związane z Nieruchomością 1

1.1. Etap 1 – Nabycie 100% Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1

Nieruchomość 1 (w tym tereny oznaczone jako działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6) została nabyta przez Sprzedającego 1 dnia 27 grudnia 2018 r.

W tym dniu zawarty został akt notarialny (Rep. A nr (...)) w drodze którego Sprzedający 1 nabył od Spółki (...) S.A. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych wówczas numerami: nr 7 oraz nr 8 o łącznej powierzchni 13,4086 ha wraz z prawem własności posadowionych na działce o nr 8 budynków i urządzeń stanowiących odrębną nieruchomość.

Transakcja ta korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatkiem VAT”).

W wyniku podziału działek nr 7 oraz nr 8 powstały m.in.:

a) działki nr 1, 2;

b) działki nr 9, nr 10, nr 11, nr 12, nr 13, nr 14, które następnie zostały połączone w działkę oznaczaną nr 6.

1.2. Etap 2 – Nabycie 75% Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2

Po nabyciu Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1, jej części były przedmiotem dwóch transakcji sprzedaży na rzecz Sprzedającego 2.

Wynoszący 75% udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz w prawie własności zlokalizowanych na niej budynków i urządzeń został zbyty przez Sprzedającego 1 na rzecz Sprzedającego 2 na podstawie:

a) umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynków i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności z 20 grudnia 2022 r., Rep A nr (…) wraz z aneksem z 25 stycznia 2023 r., Rep. A nr (…) oraz aneksem z 21 stycznia 2025 r., Rep. A nr (…);

b) umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynków i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności z 15 listopada 2023 r., Rep. A nr (…) wraz z aneksem z 24 stycznia 2024 r., Rep. A nr (…) oraz aneksem z 21 stycznia 2025 r., Rep. A nr (…).

Powyższe transakcje podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym Sprzedającemu 2 przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu transakcji udokumentowanych ww. aktami notarialnymi z dnia 20 grudnia 2022 r. oraz z dnia 15 listopada 2023 r.

1.3. Etap 3 – Podział Nieruchomości 1

Sprzedający przed złożeniem niniejszego wniosku zainicjowali procedurę podziału geodezyjnego Nieruchomości 1 w celu wydzielenia z niej Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C. W związku z tym została wydana Decyzja (Y) w (...) z dnia (...) 2025 r. nr (…), zgodnie z którą Nieruchomość 1 została podzielona na mniejsze działki gruntu.

W związku z powyższym, przedmiotem sprzedaży będą:

a) działka o numerze 1 o powierzchni 87 m² – dalej „Nieruchomość A”,

b) działka o numerze 15 o powierzchni 97 m² powstała w wyniku podziału działki nr 2 (zgodnie z decyzją (Y) w (...) z dnia (...) 2025 r. nr (…)) – dalej „Nieruchomość B” oraz

c) działka o numerze 15 o powierzchni 9780 m² powstała w wyniku podziału działki nr 12 (zgodnie z decyzją (Y) w (...) z dnia (...) 2025 r. nr (…)) – dalej „Nieruchomość C”.

Zatem w ramach planowanej transakcji dojdzie do sprzedaży Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C, których łączna powierzchnia wynosi 9 964 m².

Ww. procedura podziału Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będzie zakończona przed dniem przeprowadzenia planowanej transakcji sprzedaży. Przed dniem przeprowadzenia transakcji nie nastąpi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

2. Transakcja objęta niniejszym wnioskiem

Przedmiotem niniejszego wniosku są skutki podatkowe transakcji nabycia przez Spółkę (...) Sp. z o.o. (dalej: „Kupującego”):

1) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C wraz z prawem własności do zlokalizowanych na poszczególnych działkach budowli od Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2

2) wraz z autorskimi prawami majątkowymi i autorskimi prawami zależnymi dotyczącymi wszelkich projektów, na podstawie których zostały lub zostaną wydane na rzecz Sprzedających pozwolenia (w tym pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa) dotyczące inwestycji deweloperskiej (dalej „prawa autorskie”), którą ma zrealizować Kupujący na Nieruchomościach A-C, które zostaną nabyte od Sprzedającego 2 (dalej: „Transakcja”).

Wnioskodawcy ustalili, że Sprzedający 2 przeniesie na Kupującego prawa autorskie w umowie przenoszącej i z tego tytułu, Kupujący zapłaci Sprzedającemu 2 odrębne wynagrodzenie dodatkowe, które zostanie zapłacone przez Kupującego na rzecz Sprzedającego 2 w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy przenoszącej. Wnioskodawcy wskazują jednak, że przeniesienie praw autorskich jest elementem opisu zdarzenia przyszłego, lecz Wnioskodawcy nie wnoszą zapytania o kwestię opodatkowania tej czynności w ramach Transakcji.

Kupujący, oraz Sprzedający w dniu 15 kwietnia 2025 r. podpisali „(…) dotyczący umowy sprzedaży nieruchomości w celu realizacji projektu mieszkaniowego w ramach etapu (...) w (...)”. Jest to dokument wskazujący na ogólne ramy planowanej transakcji.

Dnia 21 października 2025 r. Kupujący, Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 podpisali przedwstępną warunkową umowę sprzedaży m.in. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C. Zgodnie z jej zapisami, jednym z warunków zawieszających do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży jest uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przez Sprzedającego 1, przy czym, wyłącznie pozwolenie na budowę uzyskane z wniosku podpisanego przez 2 pełnomocników działających łącznie (1 pełnomocnika wskazanego przez Kupującego i 1 pełnomocnika wskazanego przez Sprzedających) będzie uznane za spełniające warunek zawieszający oraz zostanie wydana prawomocna decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę na Kupującego.

3. Stan faktyczny Nieruchomości A

Nieruchomość A, która składa się z działki oznaczonej nr 1, nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji znajdować się będzie jednak sieć trwale związana z gruntem, będąca budowlą w rozumieniu art. 3 ust. 3 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”) – sieć wodociągowa.

Ponadto, na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się także betonowe ogrodzenie, które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Na moment złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość A nie jest przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

4. Stan faktyczny Nieruchomości B

Nieruchomość B, która składa się z działki oznaczonej nr 15 nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości B, zarówno obecnie, jak i w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się również żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego. Na Nieruchomości B będzie znajdować się wyłącznie ogrodzenie betonowe, będące urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Na moment złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość B nie jest przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

5. Stan faktyczny Nieruchomości C

Teren Nieruchomości C jest utwardzony płytami betonowymi, betonem oraz kostką brukową typu kość - ich pierwsze użycie nastąpiło w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do utwardzenia Sprzedający nie ponosił wydatków przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Znajdujące się na terenie Nieruchomości C utwardzenie pełni funkcję placu postojowego i nie będzie stanowić na moment sprzedaży budowli lub jej części. Będzie natomiast stanowić urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Wydatki na ulepszenie utwardzenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej) nie były, nie są i nie będą ponoszone do dnia planowanej transakcji.

Na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się żadne budynki.

Na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji znajdować się będą jednak sieci trwale związane z gruntem, będące budowlami w rozumieniu art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego – sieć wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna. Elementami sieci kanalizacyjnych, które znajdują się na Nieruchomości C są studzienki oraz kratki do wody deszczowej.

Ponadto, na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się także ogrodzenie z siatki na betonowej podmurówce oraz ogrodzenie betonowe, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Oprócz powyższych obiektów, na Nieruchomości C znajdują się także pozostałości po wyburzonym budynku biurowo-warsztatowym (pojedyncze fragmenty wyburzonych ścian i fundamentów o nieznacznej wielkości) oraz pozostałe po budynku elementy instalacji wentylacyjnej, przy czym nie spełniają one i nie będą one spełniać na dzień transakcji definicji budynku lub budowli.

Na moment złożenia niniejszego wniosku część Nieruchomości C jest wynajmowana na rzecz kilku podmiotów trzecich. Świadczone usługi najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie ma więc wątpliwości, że ich wykorzystanie związane jest z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Na moment przeprowadzenia Transakcji żadna z umów najmu/dzierżawy zawartych z ww. podmiotami trzecimi nie będzie obowiązywać – zostaną one rozwiązane przed dniem przeprowadzenia Transakcji, a teren zostanie opuszczony przez najemców.

6. Okoliczności dotyczące łącznego zagospodarowania nieruchomości A-C

Współwłaścicielami wszystkich wskazanych w pytaniu i znajdujących się na Nieruchomościach A-C obiektów są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2, w proporcjach 25% Sprzedający 1 oraz 75% Sprzedający 2.

Wskazane powyżej wszystkie znajdujące się na Nieruchomościach A-C obiekty zostały po raz pierwszy użyte w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do nich Sprzedający nie ponosił wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający 2 (zgodnie ze stanem na dzień złożenia niniejszego wniosku) współfinansował działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości A-C. Działania takie były podejmowane przez Sprzedającego 1. W ramach takowych czynności staraniem Sprzedającego 1 m.in. została wydana omówiona w dalszej części Uchwała nr (…) Rady Miejskiej (...).

Na koszt i staraniem Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 zostało dodatkowo dokonane ww. wydzielenie części Nieruchomości 1, w wyniku których powstały będące przedmiotem Transakcji Nieruchomości A-C.

Nieruchomości A-C są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) uregulowanym w Uchwale nr (...) Rady Miejskiej (...) z 15 maja 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) i (...), przy czym Nieruchomości A-C są położone na terenie oznaczonym symbolem 1AG (tereny aktywności gospodarczej), a ich podstawowe przeznaczenie to aktywność gospodarcza, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, infrastruktura drogowa, zieleń parkowa, skwery.

Niezależnie od powyższego na wniosek Sprzedającego 1 w trybie Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.) została podjęta Uchwała nr (…) Rady Miejskiej (...) z 21 grudnia 2023 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w rejonie ulicy (...) („(...) – (...)”) oraz ulicy (...) w (...) (Dz. U. Woj. (…) z 2023 r. poz. (...)).

Uchwała wskazana powyżej ustala lokalizację inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w postaci m.in inwestycji mieszkaniowej (polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami, zagospodarowaniem terenu, niezbędną infrastrukturą techniczną) na działkach ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 obręb (...) oraz częściach działek ewidencyjnych o numerach: 4, 16, 6, obręb (...).

W oparciu o powyższą Uchwałę inwestor pozostaje uprawniony do realizacji ww. inwestycji mieszkaniowej niezależnie od istnienia lub ustaleń MPZP oraz bez wymogu zachowania warunku niesprzeczności z postanowieniami właściwego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest znana data dokonania dostaw Nieruchomości A-C na rzecz Kupującego. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 są i będą na dzień przeprowadzenia Transakcji czynnymi podatnikami podatku VAT.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 złożą przed dniem dokonania Transakcji opisanej we wniosku wspólnym, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „Ustawy o VAT”), w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości A, B oraz C.

Nieruchomości A, B oraz C, które będą przedmiotem Transakcji, nie są w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Nieruchomości te, zarówno łącznie, jak i każda z osobna, nie tworzą w strukturze żadnego ze Sprzedających odrębnej jednostki organizacyjnej, nie zostały objęte regulaminem, statutem ani innym aktem wewnętrznym, który wskazywałby na ich odrębną rolę gospodarczą. Składniki te nie są także przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego i nie są wykorzystywane jako samodzielny zespół zasobów służących prowadzeniu niezależnej działalności gospodarczej.

W przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 prowadzona jest ewidencja księgowa obejmująca Nieruchomości A, B i C wyłącznie w zakresie wymaganym przepisami prawa rachunkowego i podatkowego. Dane dotyczące tych nieruchomości są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstwa, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej. Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości A, B lub C - ani ich łącznego zestawu – jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności, lecz stanowi zwykłe ujęcie zdarzeń gospodarczych związanych z posiadanymi aktywami.

Przedmiotowe nieruchomości oraz powiązane z nimi autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej nie są traktowane jako odrębny, finansowo wyodrębniony zespół składników. Mają one charakter pasywnych aktywów i nie są wykorzystywane do realizacji żadnej wydzielonej działalności operacyjnej.

Nieruchomości A, B i C wraz z prawami autorskimi nie stanowią także funkcjonalnie odrębnej całości. Nie obejmują elementów pozwalających na ich samodzielne wykorzystanie do prowadzenia działalności gospodarczej i nie mogą, w istniejącej formie, funkcjonować jako niezależny podmiot realizujący określone zadania.

Dotyczy to również Nieruchomości C, która w okresie poprzedzającym Transakcję będzie przedmiotem najmu - okoliczność ta nie powoduje jej wyodrębnienia jako samodzielnej jednostki w strukturze któregokolwiek ze Sprzedających. Jak wskazano powyżej – przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość C, a w dacie sprzedaży dotyczące jej umowy najmu/dzierżawy nie będą obowiązywać.

Opisując charakter Nieruchomości A-C oraz praw autorskich w majątkach przedsiębiorstw Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 należy także wskazać, iż:

a) sprzedawane nieruchomości stanowią aktywa charakterze pasywnym, które zarówno łącznie, jak i rozłącznie nie tworzą zdolności do prowadzenia działalności gospodarczej,

b) pozwolenie na budowę ani projekt architektoniczny wchodzące w skład przenoszonych na Kupującego praw autorskich nie stanowią elementu działalności gospodarczej brakuje jakiegokolwiek zaplecza kadrowego i sprzętowego, związanego z Nieruchomościami A-C,

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości A-C oraz praw autorskich na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia żadnych:

a) zasobów ludzkich,

b) umów, relacji handlowych,

c) know-how operacyjnego,

d) systemów, procedur,

e) kontraktów z podwykonawcami, dostawcami, odbiorcami, zobowiązań i należności.

Przedmiotem sprzedaży będą jedynie Nieruchomości A-C, prawa autorskie oraz związane z nimi pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, które nie są samodzielnym przedsiębiorstwem ani jego częścią, lecz jedynie zbiorem praw majątkowych i rzeczy.

W rezultacie Nieruchomości A, B i C, wraz ze związanymi z nimi prawami autorskimi, nie tworzą w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 zespołu składników organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębnionego, który mógłby samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze.

W tym miejscu należy także wskazać, że Nieruchomość A, Nieruchomość B oraz Nieruchomość C nie były nigdy wykorzystywane przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 do celów wykonywania działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nabyte składniki majątkowe opisane w zdarzeniu przyszłym będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem. Po zakupie Nieruchomości A-C (wraz z innymi składnikami majątkowymi), Kupujący rozpocznie realizację własnych zamierzeń biznesowych z nią związanych, tj. wykorzystując nabyte prawa autorskie oraz Nieruchomości A-C planuje zrealizować własną inwestycję deweloperską, w ramach której będzie dokonywał sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych w ramach wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nie jest obecnie znana dokładna data rozpoczęcia tej inwestycji przez Kupującego.

Pismem z 9 stycznia 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

1. Jednoznaczne wskazanie, czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość B jest przeznaczona pod zabudowę?

Tak, zgodnie z obowiązującym MPZP (UCHWAŁA NR (...) RADY MIEJSKIEJ (...) z dnia 15 maja 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) i (...)) Nieruchomość B położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę, oznaczonym na rysunku planu symbolem 1AG, dla którego ustala się przeznaczenie:

1) podstawowe:

a) aktywność gospodarcza,

b) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

c) infrastruktura drogowa,

d) zieleń parkowa,

e) skwery;

2) uzupełniające:

a) wody powierzchniowe,

b) terenowe urządzenia sportowe,

c) kryte urządzenia sportowe,

d) obiekty lecznictwa zwierząt,

e) urządzenia infrastruktury technicznej,

f) wytwarzanie energii cieplnej,

g) wytwarzanie energii elektrycznej,

h) telekomunikacja,

i) bazy logistyczne, z zastrzeżeniem ust. 2,

j) bocznice kolejowe,

k) lądowiska, z zastrzeżeniem ust. 4.

2. Czy Nieruchomość B na moment jej sprzedaży objęta będzie aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Nie, z uwagi na obowiązujący dla tego terenu MPZP nie ma dla niego wydanej aktualnej decyzji o warunkach zabudowy, ani decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

3. Jednoznaczne wskazanie, kto jest właścicielem sieci wodociągowej znajdującej się na Nieruchomości A, Sprzedający czy podmiot trzeci (należy wskazać ten podmiot)?

Sieci i instalacje zewnętrzne znajdujące się na Nieruchomości A stanowią własność Sprzedającego.

4. Czy urządzenie budowlane (betonowe ogrodzenie) znajdujące się na Nieruchomości A powiązane jest z budowlą tj. z siecią wodociągową posadowioną na Nieruchomości A? Jeśli tak to w jaki sposób służy przedmiotowej budowli?

Nie, urządzenie budowlane nie jest powiązane z siecią wodociągową posadowioną na Nieruchomości A i nie służy sieci wodociągowej.

5. Jednoznaczne wskazanie, kto jest właścicielem sieci wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetycznej znajdujących się na Nieruchomości C Sprzedający czy podmiot trzeci (należy wskazać ten podmiot) (należy odnieść się do każdej ww. sieci osobno)?

Sieci i instalacje zewnętrzne znajdujące się na Nieruchomości C stanowią własność Sprzedającego.

6. Czy poszczególne urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości C powiązane są z budowlami znajdującymi się na Nieruchomości C? Jeżeli tak to należy wskazać, jednoznacznie, które urządzenie budowlane powiązane jest z konkretną budowlą posadowioną na Nieruchomości C i w jaki sposób służą poszczególnej budowli?

Nie, urządzenia budowlane (utwardzenia ogrodzenia) nie są powiązane z budowlami (sieci).

7. Czy wskazana we wniosku sieć wodociągowa znajdująca się na Nieruchomości A jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego?

Nie, stanowi ona własność Sprzedającego.

8. Czy znajdujące się na Nieruchomości C: sieć wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego?

Nie, stanowią one własność Sprzedającego.

9. Czy w kontekście pytań nr 7 i 8 Sprzedający są właścicielami wszystkich naniesień, w rozumieniu określonym przepisami ustawy Kodeks cywilny (bez znaczenia bowiem pozostaje faktyczne władztwo ekonomiczne)?

Tak.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy dostawy Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będą stanowiły dostawy towarów podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. jako dostawy niestanowiące sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT?

2) Czy w związku z planowaną przez Sprzedających oraz Kupującego rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości A, dostawa tej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

3) Czy w związku z planowaną przez Sprzedających oraz Kupującego rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości C, dostawa tej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

4) Czy dostawa Nieruchomości B nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT i przez to będzie podlegać opodatkowaniu jako odpłatna dostaw towarów według stawki VAT w zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT?

5) Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 2, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości A Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości A, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

6) Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 3, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości C Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości C, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

7) Czy w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 4, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości B Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości B, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych dostawy Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będą stanowiły dostawy towarów podlegające opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawy niestanowiące sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Zainteresowanych w związku z planowaną przez Sprzedających oraz Kupującego rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości A, dostawa tej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Ad. 3

W związku z planowaną przez Sprzedających oraz Kupującego rezygnacją z zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości C, dostawa tej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Ad. 4

W ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości B nie będzie objęta żadnym ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10-10a Ustawy o VAT i zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Ad. 5

W ocenie Zainteresowanych w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 2, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości A Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości A, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 6

W ocenie Zainteresowanych w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 3, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości C Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości C, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ad. 7

W ocenie Zainteresowanych w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 4, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie dostawy Nieruchomości B Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości B, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 1)

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT nie podlega m.in. transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak natomiast wskazuje art. 2 pkt 27e ww. Ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze przytoczoną powyżej definicję ZCP, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C nie będzie stanowić sprzedaży odrębnych zorganizowanych części przedsiębiorstwa. Zdaniem Zainteresowanych nie można również przyjąć, iż łącznie Nieruchomości A-C będą stanowiły jedną zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przytoczoną powyżej definicją zawartą w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, aby uznać, że zespół składników materialnych i niematerialnych stanowi ZCP konieczne jest jego wyodrębnienie organizacyjne, finansowe oraz funkcjonalne.

Jak wskazują organy podatkowe, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy składniki tworzące określoną część przedsiębiorstwa posiadają pewną cechę zorganizowania. Ponadto organizacyjne wyodrębnienie jest dokonywane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze (np. interpretacja indywidualna DKIS z dnia 19 listopada 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.701.2025.1.IK.

Wyodrębnienie finansowe to z kolei sytuacja, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa umożliwia przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nie zadań gospodarczych (np. interpretacja indywidualna DKIS z dnia 8 lipca 2021 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.160.2021.3.AW)

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Jak wskazuje Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 3 listopada 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-1.4010.393.2025.2.AG, ZCP musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, a więc obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

ZCP powinno zatem być zdolne do funkcjonowania, jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze. Aby określony zespół składników przedsiębiorstwa mógł być uznany za ZCP, musi posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego, jako samodzielny podmiot gospodarczy, realizujący zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. W związku z powyższym, istotne jest, aby ZCP obejmowało elementy niezbędne do dalszego, samodzielnego wykonywania działań gospodarczych, które realizowane są w obecnej strukturze przez przedsiębiorstwo.

Przekładając powyższe na przedstawioną w opisie zdarzenia przyszłego charakterystykę Transakcji sprzedaży Nieruchomości A-C, należy zauważyć, iż nie będzie miała miejsce sprzedaż ZCP. Żadna z Nieruchomości A-C nie stanowi odrębnego, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego 1 lub Sprzedającego 2 zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Nie można także uznać, że Nieruchomości A-C łącznie stanowią takowy zespół składników.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w wyniku Transakcji Sprzedający 1 i Sprzedający 2 przeniosą na Kupującego prawa autorskie dotyczące wszystkich utworów składających się na dokumentację projektową.

Zatem przedmiotem transakcji sprzedaży oprócz Nieruchomości A-C będą również prawa autorskie, a więc zasadnym byłoby stwierdzenie, iż dojdzie do dostawy pewnego zespołu składników materialnych i niematerialnych.

Mimo powyższego, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że będzie miała miejsce sprzedaż ZCP. Nie zostanie bowiem spełniony szereg powołanych powyżej przesłanek, tj. nie będzie miało miejsca:

a) wyodrębnienie organizacyjne – zbywane Nieruchomości A-C oraz związane z nimi prawa majątkowe dotyczące dokumentacji projektowej nie będą wyodrębnione na podstawie odrębnej dokumentacji, takiej jak statut czy regulamin. Ponadto zarówno zbywane Nieruchomości A-C, jak i prawa majątkowe nie stanowią składników majątkowych przypisanych do realizacji danej działalności Sprzedającego 1 lub Sprzedającego 2, lecz stanowią jedynie aktywa, niewyodrębnione w strukturach organizacyjnych Sprzedających i niewykorzystywane do samodzielnego prowadzenia określonej działalności gospodarczej.

b) wyodrębnienie finansowe – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, dane dotyczące Nieruchomości A-C są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstw Sprzedających, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej. Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości A, B lub C – ani ich łącznego zestawu – jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności, lecz stanowi zwykłe ujęcie zdarzeń gospodarczych związanych z posiadanymi aktywami. Jak wskazano powyżej – te składniki majątkowe nie są wykorzystywane do realizacji żadnych zadań gospodarczych w bieżącej działalności przedsiębiorstw Sprzedającego 1 lub Sprzedającego 2.

c) wyodrębnienie funkcjonalne – zbywane wraz z opisanymi powyżej prawami autorskimi Nieruchomości A-C nie stanowią funkcjonalnie odrębnej całości, ani nie stanowią elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służyłyby w strukturach przedsiębiorstw Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2.

W ocenie Zainteresowanych na możliwość uznania zbywanej Nieruchomości C za ZCP bez wpływu pozostaje także fakt, iż w okresie poprzedzającym zawarcie Transakcji będzie ona przedmiotem najmu. Jak bowiem wskazał NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15 – nieruchomości nie stanowią same w sobie ZCP, nawet jeśli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

Mając na uwadze przedstawiony powyżej brak wyodrębnienia na żadnej płaszczyźnie składników majątkowych w postaci Nieruchomości A-C oraz praw majątkowych, Zainteresowani wskazują, że w ich ocenie nie będą one stanowić zarówno zbycia przedsiębiorstwa, jak i jego zorganizowanej części (ZCP).

Ponadto należy podkreślić, iż nabyte przez Kupującego składniki majątkowe, tj. opisane powyżej nieruchomości wraz z prawami autorskimi, same w sobie nie będą wystarczające do jakiejkolwiek kontynuacji działalności Sprzedających. Kupujący, własnym sumptem i staraniem będzie zobowiązany do dalszego zorganizowania prac i procesów gospodarczych pozwalających na realizację inwestycji deweloperskiej, w związku z którą nabywa składniki majątkowe będące przedmiotem niniejszego wniosku.

Podsumowując powyższe uzasadnienie w zakresie stanowiska nr 1, w ocenie Zainteresowanych dostawy Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będą stanowiły dostawy towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawy niestanowiące sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Ponadto, niewątpliwie planowana Transakcja, wypełniająca określoną w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT definicję dostawy towarów będzie wskazywać na podejmowanie przez Sprzedających czynności polegających na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oprócz transakcji sprzedaży Nieruchomości A-C będących przedmiotem niniejszego wniosku Sprzedający w sposób ciągły dokonują także sprzedaży innych posiadanych przez nich nieruchomości, których sprzedaż także była przedmiotem odrębnych interpretacji indywidualnych Dyrektora KIS, m.in. interpretacji indywidualnej z dnia 12 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.420.2025.2.DM.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych nie ma wątpliwości, iż wskazana w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 2 i 3)

Pośród czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT Ustawodawca przewidział szereg czynności zwolnionych od podatku. Jako jedną z nich należy wskazać określoną w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Planowana transakcja będzie miała miejsce po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia każdej będącej przedmiotem dostawy budowli znajdującej się na Nieruchomości A oraz Nieruchomości C. W związku z tym faktem ich dostawa, w ocenie Zainteresowanych, będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Analogicznie, z racji na brzmienie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, zwolnieniem tym będzie objęta także dostawa prawa własności gruntu, na którym posadowione są ww. budowle.

Mając na uwadze powyższe Zainteresowani stoją na stanowisku, iż sprzedaż Nieruchomości A oraz Nieruchomości C będzie objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną przy tym podkreślić, że wobec Transakcji niemożliwe jest zastosowanie zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W niniejszym przypadku zwolnienie to nie może zostać zastosowane z dwóch powodów. Po pierwsze - zarówno na terenie Nieruchomości A, jak i Nieruchomości C znajdują się wskazane w opisie zdarzenia przyszłego sieci (w przypadku Nieruchomości A jest to sieć wodociągowa, a w przypadku Nieruchomości C - sieci: wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna) stanowiące budowle w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego. Tereny te nie mają więc charakteru terenu niezabudowanego, który mógłby korzystać z tego zwolnienia.

Po drugie - niezależnie od powyższego należy wskazać, że sprzedawane tereny można określić jako tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP.

Jak już wyżej wspomniano – działki składające się na Nieruchomość A oraz Nieruchomość C objęte są MPZP uregulowanym w uchwale nr (...) Rady Miejskiej (...) z 15 maja 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) i (...).

Podstawowe przeznaczenia dla nieruchomości to aktywność gospodarcza, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, infrastruktura drogowa, zieleń parkowa, skwery.

MPZP przewiduje także tzw. nieprzekraczalną linię zabudowy, tj. linię ograniczającą część terenu, na której dopuszcza się wznoszenie nadziemnych części budynków.

Niezależnie od powyższego na wniosek Sprzedającego 1 w trybie Ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.) została podjęta Uchwała nr (...) Rady Miejskiej (...) z 21 grudnia 2023 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w rejonie ulicy (...) („(...) – (...)”) oraz ulicy (...) w (...) (Dz. U. Woj. (…) z 2023 r. poz. (...)).

Uchwała wskazana powyżej ustala lokalizację inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w postaci m.in inwestycji mieszkaniowej (polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami, zagospodarowaniem terenu, niezbędną infrastrukturą techniczną) na działkach ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3 obręb (...) oraz częściach działek ewidencyjnych o numerach: 4, 16, 12, obręb (...).

W oparciu o powyższą Uchwałę inwestor pozostaje uprawniony do realizacji ww. inwestycji mieszkaniowej niezależnie od istnienia lub ustaleń MPZP oraz bez wymogu zachowania warunku niesprzeczności z postanowieniami właściwego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zgodnie m.in. z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Wobec powyższego Nieruchomość A oraz Nieruchomość C niewątpliwie stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę, co więc za tym idzie są terenami budowlanymi w rozumieniu Ustawy o VAT.

W związku z powyższym niemożliwe jest zastosowanie do ich dostawy zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, które dotyczy wyłącznie terenów niebędących terenami budowlanymi.

Zainteresowani wskazują także, iż w związku z faktem, że Nieruchomość A oraz Nieruchomość C nie stanowiły dla Sprzedających towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, do ich dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, iż dostawy Nieruchomości a oraz Nieruchomości C będą spełniać przesłanki do objęcia ich zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych strony Transakcji będą jednak mogły skutecznie (na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT) zrezygnować ze zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i w konsekwencji – opodatkować Transakcję podatkiem VAT.

Skorzystanie ze zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie jest obligatoryjne. Spełnienie przez Kupującego oraz Sprzedających warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT (w tym złożenie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dokonywanej dostawy podatkiem od towarów i usług) pozwala na zrezygnowanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Obie strony transakcji są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz planują złożenie ww. oświadczenia w akcie notarialnym.

W związku z powyższym transakcja dostawy posadowionych na Nieruchomości A oraz Nieruchomości C budowli (oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym są posadowione) będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT pomimo tego, że wypełniają one przesłanki pozwalające na ich zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Co za tym idzie, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości A oraz Nieruchomości C będzie mogła zostać objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak w związku ze złożeniem w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia Kupującego i Sprzedającego o wyborze opodatkowania dokonywanej dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, całość planowanej Transakcji w zakresie Nieruchomości A oraz Nieruchomości C będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z wykorzystaniem podstawowej, 23% stawki VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania 4)

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość B nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości B, zarówno obecnie, jak i w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się również żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego. Jedynym obiektem, który w dacie zawierania Transakcji będzie znajdował się na terenie Nieruchomości B będzie betonowe ogrodzenie, które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych dostawa Nieruchomości B nie będzie mogła zostać objęta żadnym ze zwolnień określonym w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. W szczególności zastosowania nie znajdą zastosowania zwolnienia określone w:

a) art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT – Nieruchomość B nie była bowiem wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku;

b) art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość B objęta jest MPZP uregulowanym w uchwale nr (...) Rady Miejskiej (...) z 15 maja 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (...) i (...).

c) art. 43 ust. 1 pkt 10-10a Ustawy o VAT – jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na terenie Nieruchomości B nie znajdują się budynki, budowle, ani ich części.

Zgodnie z opisaną powyżej Uchwałą nr (...) Rady Miejskiej (...) z 21 grudnia 2023 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w rejonie ulicy (...) („(...) – (...)”) oraz ulicy (...) w (...) (Dz. U. Woj. (…) z 2023 r. poz. (...)) na terenie Nieruchomości B przewidziano lokalizację inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących. Co za tym idzie należy uznać, że Nieruchomość B, jako grunt przeznaczony pod zabudowę stanowi teren budowlany w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, wobec czego nie może zostać objęty omawianym zwolnieniem;

W związku z powyższym, Zainteresowani stoją na stanowisku, iż dostawa Nieruchomości B nie będzie objęta żadnym ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, w tym w szczególności określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10-10a Ustawy o VAT i zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów według stawki podstawowej.

Wnioskodawcy wskazują również, że nawet gdyby zasadnym było uznanie, iż betonowe ogrodzenie stanowi budowlę (Wnioskodawcy przedstawiają to twierdzenie wyłącznie hipotetycznie), to z uwagi na złożenie oświadczenia w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomościach, dostawa Nieruchomości B podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytań 5-7)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Co z tej perspektywy najistotniejsze – wszystkie strony Transakcji (tj. zarówno Sprzedający 1 i Sprzedający 2, jak i Kupujący) będą w momencie jej przeprowadzania czynnymi podatnikami VAT, będą działały w charakterze podatników tego podatku, transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, a przedmiotowe nieruchomości po ich nabyciu będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Transakcje będą także udokumentowane prawidłowo wystawionymi fakturami VAT.

W świetle powyższego i na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT nie ma więc wątpliwości, że Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego w związku z przeprowadzeniem Transakcji.

Co także istotne - w niniejszym przypadku nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tak jak wskazano wyżej – strony Transakcji planują skutecznie zrezygnować z zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkować podatkiem VAT całość zawieranej transakcji.

Przeprowadzana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która podlega wyłączeniu spod opodatkowania podatkiem VAT.

A zatem, z uwagi na fakt, iż Nieruchomości A-C będą wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości A od Sprzedających.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedających będą: działka zabudowana o numerze 1 - „Nieruchomość A”, działka niezabudowana o numerze 15 - „Nieruchomość B” oraz działka zabudowana o numerze 15 - „Nieruchomość C”. Nieruchomości A, B oraz C, które będą przedmiotem Transakcji, nie są w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Nieruchomości te, zarówno łącznie, jak i każda z osobna, nie tworzą w strukturze żadnego ze Sprzedających odrębnej jednostki organizacyjnej, nie zostały objęte regulaminem, statutem ani innym aktem wewnętrznym, który wskazywałby na ich odrębną rolę gospodarczą. Składniki te nie są także przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego i nie są wykorzystywane jako samodzielny zespół zasobów służących prowadzeniu niezależnej działalności gospodarczej.

W przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 prowadzona jest ewidencja księgowa obejmująca Nieruchomości A, B i C wyłącznie w zakresie wymaganym przepisami prawa rachunkowego i podatkowego. Dane dotyczące tych nieruchomości są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstwa, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej. Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości A, B lub C – ani ich łącznego zestawu – jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności, lecz stanowi zwykłe ujęcie zdarzeń gospodarczych związanych z posiadanymi aktywami.

Przedmiotowe nieruchomości oraz powiązane z nimi autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej nie są traktowane jako odrębny, finansowo wyodrębniony zespół składników. Mają one charakter pasywnych aktywów i nie są wykorzystywane do realizacji żadnej wydzielonej działalności operacyjnej.

Nieruchomości A, B i C wraz z prawami autorskimi nie stanowią także funkcjonalnie odrębnej całości. Nie obejmują elementów pozwalających na ich samodzielne wykorzystanie do prowadzenia działalności gospodarczej i nie mogą, w istniejącej formie, funkcjonować jako niezależny podmiot realizujący określone zadania.

Dotyczy to również Nieruchomości C, która w okresie poprzedzającym Transakcję będzie przedmiotem najmu - okoliczność ta nie powoduje jej wyodrębnienia jako samodzielnej jednostki w strukturze któregokolwiek ze Sprzedających. Jak wskazano powyżej – przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość C, a w dacie sprzedaży dotyczące jej umowy najmu/dzierżawy nie będą obowiązywać.

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości A-C oraz praw autorskich na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia żadnych zasobów ludzkich, umów, relacji handlowych, know-how operacyjnego, systemów, procedur, kontraktów z podwykonawcami, dostawcami, odbiorcami, zobowiązań i należności.

Przedmiotem sprzedaży będą jedynie Nieruchomości A-C, prawa autorskie oraz związane z nimi pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, które nie są samodzielnym przedsiębiorstwem ani jego częścią, lecz jedynie zbiorem praw majątkowych i rzeczy.

W rezultacie Nieruchomości A, B i C, wraz ze związanymi z nimi prawami autorskimi, nie tworzą w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 zespołu składników organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębnionego, który mógłby samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomości będące przedmiotem transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość A, B i C  prawa autorskie oraz związane z nimi pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, które nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość A, B i C będące przedmiotem Transakcji, nie są w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie. Nieruchomości te, zarówno łącznie, jak i każda z osobna, nie tworzą w strukturze żadnego ze Sprzedających odrębnej jednostki organizacyjnej, nie zostały objęte regulaminem, statutem ani innym aktem wewnętrznym, który wskazywałby na ich odrębną rolę gospodarczą. Składniki te nie są także przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego i nie są wykorzystywane jako samodzielny zespół zasobów służących prowadzeniu niezależnej działalności gospodarczej.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie zbycie Nieruchomości A, B i C nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Zbycie ww. Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości A i C, a następnie możliwości rezygnacji z zastosowania tego zwolnienia (pytania nr 2 i 3).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025, poz. 418, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość A, która składa się z działki oznaczonej nr 1, nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji znajdować się będzie jednak sieć wodociągowa trwale związana z gruntem, będąca budowlą w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy Prawo budowlane. Ponadto, na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się także betonowe ogrodzenie, które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego. Sieci i instalacje zewnętrzne znajdujące się na Nieruchomości A stanowią własność Sprzedającego. Urządzenie budowlane nie jest powiązane z siecią wodociągową posadowioną na Nieruchomości A i nie służy sieci wodociągowej.

Na Nieruchomości C, która składa się z działki oznaczonej nr 15, w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się żadne budynki. Na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji znajdować się będą sieci trwale związane z gruntem, będące budowlami w rozumieniu art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego – sieć wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna. Sieci i instalacje zewnętrzne znajdujące się na Nieruchomości C stanowią własność Sprzedającego. Elementami sieci kanalizacyjnych, które znajdują się na Nieruchomości C są studzienki oraz kratki do wody deszczowej. Nieruchomość C utwardzona jest płytami betonowymi, betonem oraz kostką brukową typu kość, a utwardzenie to pełni funkcję placu postojowego i nie będzie stanowić na moment sprzedaży budowli lub jej części. Będzie natomiast stanowić urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego. Ponadto, na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się ogrodzenie z siatki na betonowej podmurówce oraz ogrodzenie betonowe, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego. Oprócz powyższych obiektów, na Nieruchomości C znajdują się także pozostałości po wyburzonym budynku biurowo-warsztatowym oraz pozostałe po budynku elementy instalacji wentylacyjnej, przy czym nie spełniają one i nie będą one spełniać na dzień transakcji definicji budynku lub budowli. Urządzenia budowlane (utwardzenia, ogrodzenia) nie są powiązane z budowlami (sieci).

Wskazane powyżej wszystkie znajdujące się na Nieruchomościach A-C obiekty zostały po raz pierwszy użyte w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do nich Sprzedający nie ponosili wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości A i Nieruchomości C będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż ww. budowle zostały po raz pierwszy użyte w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do nich Sprzedający nie ponosili wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są i będą na dzień przeprowadzenia Transakcji czynnymi podatnikami podatku VAT oraz złożą przed dniem dokonania Transakcji oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości A i C.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budowli znajdujących się na Nieruchomości A i C, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, dostawa gruntu, prawa użytkowania wieczystego (działek nr 1 i nr 15), na których są posadowione ww. budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast odnosząc się do urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości A i C, które nie są powiązane z budowlami należy stwierdzić co następuje.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Do urządzeń budowlanych nie będą miały zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ urządzenia budowlane posadowione na Nieruchomości A i C nie są powiązane z budowlami znajdującymi się na tej nieruchomości.

W związku z powyższym należy przeanalizować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa urządzeń budowlanych nie będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z wniosku Nieruchomość A i C nie były nigdy wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Zatem dostawa urządzeń będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości A i C będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do braku możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy dostawie Nieruchomości B tj. działki nr 15 (pytanie nr 4) należy zauważyć co następuje:

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy Nieruchomość B, która składa się z działki oznaczonej nr 15 nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości B, zarówno obecnie, jak i w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się również żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego. Na Nieruchomości B będzie znajdować się wyłącznie ogrodzenie betonowe, będące urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego.

Jak już wcześniej wyjaśniono, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia lub właściwej stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że skoro na przedmiotowej działce nie znajdują się budynki lub budowle, a ogrodzenie betonowe jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego, to co do zasady, przedmiotem opodatkowania jest działka niezabudowana. Tym samym w odniesieniu do sprzedaży działki nr 15 (Nieruchomość B) nie będą miały zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedających będzie działka niezabudowana nr 15 (Nieruchomość B). Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość B położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę.

Zatem dostawa prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 15 (Nieruchomość B), która zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczona pod zabudowę, stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a zatem dostawa tej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa działki nr 15 (Nieruchomość B) nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem powołać należy ponownie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-            towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-            brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku działka nr 15 (Nieruchomość B) nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie prawa użytkowania wieczystego działki nr 15 (Nieruchomość B) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 15 (Nieruchomość B), objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 15 (Nieruchomość B) będzie opodatkowane właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że dostawa urządzenia budowlanego - ogrodzenia posadowionego na Nieruchomości B nie będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z wniosku Nieruchomość B nie była nigdy wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Zatem dostawa urządzenie budowlanego będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego (pytania 5 – 7), należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że nabyte składniki majątkowe opisane w zdarzeniu przyszłym będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem. Po zakupie Nieruchomości A, B i C, Kupujący rozpocznie realizację własnych zamierzeń biznesowych z nią związanych, tj. planuje zrealizować własną inwestycję deweloperską, w ramach której będzie dokonywał sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych w ramach wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, zbycie Nieruchomości A, B i C nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości A, B i C będzie w całości opodatkowane właściwą stawką VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Sprzedających faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości A i C wraz z Zabudowaniami oraz niezabudowanej Nieruchomości B.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytań 5-7 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wydana interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanych pytań. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jeżeli chcą Państwo otrzymać informację o prawidłowej wysokości stawki dla opisanej transakcji, można wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS)

Przy czym wniosek o WIS może dotyczyć:

-          stanu prawnego, który obowiązuje od dnia 1 lipca 2020 r. oraz

-          czynności będących w realizacji na dzień złożenia wniosku o wydanie WIS lub czynności dopiero planowanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z o.o.(Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.