Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.965.2025.5.KO

01 kwietnia 2026 · Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Streszczenie

Dwie spółki z o.o. planują transakcję, w której jedna sprzeda drugiej kompleks nieruchomości zabudowanych obiektami przemysłowymi. Nieruchomości zostały sklasyfikowane na trzy kategorie w zależności od czasu od ich oddania do użytku oraz poniesionych nakładów na ulepszenia. Transakcja ma charakter sprzedaży wybranych składników majątkowych, bez przenoszenia zobowiązań, personelu czy innych elementów przedsiębiorstwa. Po sprzedaży…

strony zawrą długoterminową umowę najmu, w której nabywca stanie się wynajmującym, a sprzedawca najemcą, kontynuującym działalność w obiektach. Strony złożą też oświadczenie o rezygnacji z ewentualnego zwolnienia z VAT dla części nieruchomości. Podatnik pyta, czy planowana sprzedaż nieruchomości wraz z zabudowaniami będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie skorzysta ze zwolnienia, czy nabywca będzie miał prawo do odliczenia VAT z faktury za tę sprzedaż, oraz czy sprzedawca będzie mógł odliczyć VAT z faktur za najem tych nieruchomości po transakcji. Organ podatkowy uznał stanowisko podatnika za prawidłowe. Wyjaśnił, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, więc podlega VAT. Część budynków mogłaby być zwolniona, ale strony mogą zrezygnować ze zwolnienia. Pozostałe budynkie nie kwalifikują się do zwolnienia. W konsekwencji sprzedaż jest opodatkowana VAT, nabywca może odliczyć podatek, a sprzedawca może odliczyć VAT z faktur za najem.

jeszcze 136 słów

Pełne streszczenie po zalogowaniu

Streszczenie AI to nasza wartość dodana — zaloguj się lub załóż konto, aby zobaczyć pełną analizę.

Zaloguj się Wypróbuj za darmo

Treść interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 23 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej wpłynął 23 grudnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 lutego 2026 r. (data wpływu 2 luty 2026 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego (w brzmieniu przedstawionym w piśmie z 2 lutego 2026 r. uzupełnionym pismem z 3 marca 2026 r.)

B sp. z o.o. („Sprzedający” lub „Zbywca”) jest polską spółką kapitałową i polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą m.in. (…). A sp. z o.o. („Kupujący” lub „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest (…). Kupujący specjalizuje się w (…)

W dalszej części wniosku Kupujący i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie od Sprzedającego nieruchomości położone znajdujące w C oraz D, zabudowane m.in. halami produkcyjnymi i innymi budynkami, wraz ze wszystkimi pozostałymi obiektami znajdującymi się na ww. nieruchomościach („Działki”) będących przedmiotem Umowy Sprzedaży („Umowa Sprzedaży”).

Po zawarciu Umowy Sprzedaży, Strony planują zawarcie długoterminowej umowy najmu typu fully triple net lease Nieruchomości (opisanej poniżej) („Umowa Najmu”), ze Sprzedającym jako wynajmującym, a Kupującym jako najemcą.

Umowa Sprzedaży będzie obejmować:

1. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w C., składających się z:

i. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”), przy czym udział Sprzedającego w użytkowaniu wieczystym wynosi (…);

ii. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

iii. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

iv. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

v. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

vi. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

vii. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

viii. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

2. prawa własności nieruchomości położonej w C, składającej się z:

i. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”).

W dalszej części wniosku wszystkie nieruchomości położone w C będą łącznie określane jako „Nieruchomości C”.

3. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w D składających się z:

i. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („”) – Sprzedający wyjaśnia przy tym, że w sierpniu 2025 r., w wykonaniu (…), doszło do zmiany numeracji działek, która na dzień niniejszego wniosku nie została jeszcze ujawniona we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości położonych w D, będących przedmiotem Umowy Sprzedaży; numery w nawiasie oznaczają numery działek obowiązujące przed zmianą numeracji;

iii. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

iv. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

v. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…) dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

vi. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…) dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

vii. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…) dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”);

viii. działki gruntu oznaczonej numerami ewidencyjnymi (…), z obrębu ewidencyjnego (…) dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („…”).

W dalszej części wniosku wszystkie nieruchomości położone w D będą łącznie określane jako „Nieruchomości D”.

Nieruchomości C oraz Nieruchomości D będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość” bądź „Nieruchomości”.

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach w C: (…)

Umowa Sprzedaży nie obejmuje następujących fragmentów naniesień, które stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego: sieci wodociągowej, sieci energetycznej, sieci doprowadzająca gaz, sieci telefonicznej oraz sieci telekomunikacyjnej.

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach w D: (…).

Umowa Sprzedaży nie obejmuje następujących naniesień, które stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego: sieci wodociągowej, sieci kanalizacji burzowej, sieci kanalizacji sanitarnej, sieci średniego napięcia, sieci niskiego napięcia, sieci gazowej / instalacji gazowej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej.

Wnioskodawca na podstawie dostępnych informacji, w celu usystematyzowania analizy zabudowań znajdujących się na Działkach, dokonał przypisania wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach do następujących kategorii:

a) Zabudowania Kategorii A – obejmują budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość mogłaby wynieść co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

c. Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm., „ustawa o VAT”) obejmujące wskazane budynki, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

b) Zabudowania Kategorii B – obejmują budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

c. w stosunku do budynków lub budowli Sprzedającego przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu lub budowie, a także w zakresie wydatków poniesionych na ich ulepszenie,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

Powyższe kategorie zabudowań są dalej określane łącznie jako „Zabudowania”.

Po przeprowadzeniu powyższej kategoryzacji wszystkich budynków i budowli lub ich części znajdujących się na Działkach, Wnioskodawca dokonał identyfikacji tych budynków i budowli, które będą objęte zakresem Umowy Sprzedaży a następnie przypisał je do poszczególnych Działek, zgodnie ze Szczegółowym opisem poszczególnych Działek przedstawionym poniżej.

Szczegółowy opis poszczególnych Działek C

(…)

Szczegółowy opis poszczególnych Działek D

(…)

Sprzedający jest właścicielem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach C oraz Nieruchomościach D.

W poniższej tabeli Wnioskodawca dokonał klasyfikacji naniesień opisanych powyżej, dla każdego naniesienia wskazał działkę lub działki, na których znajduje się dane naniesienie, wskazał czy naniesienia stanowią jego własność oraz czy powinny być klasyfikowane jako ruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo naniesienia będące budowlami lub budynkami zostały przyporządkowane do odpowiednich kategorii zabudowań zdefiniowanych we Wniosku:

(…)

Ze względu na liczbę działek objętych Transakcją, Wnioskodawca w celu ułatwienia analizy przedstawia dodatkowo powyższe informacje w układzie alternatywnym:

(…)

Ze względu na liczbę działek objętych Transakcją, Wnioskodawca w celu ułatwienia analizy przedstawia dodatkowo powyższe informacje w układzie alternatywnym:

(…)

Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do urządzeń budowlanych oraz instalacji i urządzeń wewnątrz budynków wymienionych powyżej przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego i jednocześnie takie obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT.

Oświadczenie w Umowie Sprzedaży

Wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz Zabudowaniami, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dalej: „Oświadczenie”). Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Nabycie oraz wykorzystanie Nieruchomości C oraz Nieruchomości D przez Sprzedającego

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Przy nabyciu albo budowie wszystkich budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach C oraz Nieruchomościach D, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego, z wyjątkiem położonych na Nieruchomościach D: sieć wody pitnej, kanalizacja sanitarna i deszczowa, ulice i place, sieć elektryczna niskiego napięcia, pomieszczenie socjalne, stacja transformatorowa, stacja transformatorowa, budynek pakowni – magazynu, hala produkcyjna, wydział tworzyw sztucznych, magazyn zasobów, które zostały nabyte lub wybudowane przez Sprzedającego w dniu 1 marca 1993 r. tj. przed wejściem w życie pierwszych przepisów dotyczących VAT.

Zakres Umowy Sprzedaży

Przedmiot Umowy Sprzedaży będzie obejmował wskazane powyżej Działki oraz naniesienia znajdujące się na Działkach (nie istnieją urządzenia i instalacje zlokalizowane poza granicami Działek a służące obsłudze Nieruchomości, które stanowią własność Zbywcy i miałyby zostać przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji). Powyższe obiekty były wykorzystywane w działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przez Zbywcę, tj. nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia należności i zobowiązań związanych z Nieruchomościami na Nabywcę, w szczególności na Nabywcę nie będą przenoszone zobowiązania bilansowe i pozabilansowe (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa). Ponadto, w ramach Umowy Sprzedaży co do zasady nie dojdzie do przeniesienia wyposażenia i maszyn, będących rzeczami ruchomymi (poza przynależnościami Nieruchomości). Zbywca nie będzie również przenosić na Nabywcę praw i obowiązków z dotychczasowych umów najmu dotyczących Nieruchomości (umowy te zostaną wypowiedziane ze skutkiem na dzień sprzedaży Zbywcy), zobowiązań z tytułu nieuregulowanych na dzień Transakcji faktur dokumentujących wydatki związane z Nieruchomościami. Na Nabywcę nie przejdą również należności pieniężne Zbywcy, w tym z tytułu czynszu przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji.

Zbywca nie będzie przenosić na Nabywcę personelu, w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne umowy o pracę, jak i nie wystąpi przejście tzw. zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy.

Zakres Transakcji nie będzie również obejmował:

a) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych Zbywcy,

b) środków pieniężnych należących do Zbywcy,

c) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych,

d) firmy, nazwy, czy też oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy,

e) tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,

f) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości,

g) praw i obowiązków z umów dotyczących finansowania Nieruchomości,

h) ksiąg rachunkowych i podatkowych Zbywcy i innych niż związane z Nieruchomościami dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

i) koncesji, licencji i zezwoleń, za wyjątkiem niektórych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, jak na przykład decyzje wodno-prawne, decyzje zezwalające na umieszczenie urządzeń i infrastruktury w pasie drogowym, o ile ich stroną na moment Transakcji będzie Zbywca.

Zbywca nie jest stroną umowy o zarządzanie aktywami i w związku z tym taka umowa nie może zostać na Nabywcę przeniesiona. Niezależnie od tego, Strony w ramach Transakcji nie mają zamiaru przenosić i nie dokonają przeniesienia jakichkolwiek umów na Nabywcę związanych z zarządzaniem lub obsługą Nieruchomości (w tym umów property management , asset management czy też facility management). Na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, umowy serwisu instalacji, umów dostawy mediów.

Zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Nabywcy, w ramach planowanej Transakcji Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy następujących dokumentów znajdujących się w posiadaniu Zbywcy, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży:

1) dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. dokumentów zabezpieczenia);

2) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania budynków i budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3) dokumentów gwarancji budowlanych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

4) dokumentów gwarancji projektowych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

5) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Alternatywnie, w zależności od negocjacji, możliwe jest również pozostawienie części ww. dokumentów w posiadaniu Zbywcy jako Najemcy w okresie po Transakcji w celu prawidłowego użytkowania i zarządzania Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Umowy Sprzedaży:

1) majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Zbywcę – w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

2) prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

3) prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z budynkami i budowlami określone w pkt 1 powyżej;

4) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące budynków i budowli, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości oraz w zakresie, w jakim będą obowiązywały na dzień Transakcji;

5) wybrane licencje do oprogramowania związanego z Nieruchomościami, o ile będą one przenaszalne;

6) prawa i obowiązki wynikające z licencji dotyczących systemów zainstalowanych w budynkach (o ile systemy te są trwale związane z budynkami i będą przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji) oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynków, w zakresie w jakim zostały nabyte przez Zbywcę i są przenoszalne oraz w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży;

7) przekazanie przez Zbywcę Nabywcy kaucji pieniężnych wpłaconych przez wykonawców, w odniesieniu do gwarancji i rękojmi, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

8) prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych przekazanych przez wykonawców, zabezpieczających roszczenia w zakresie gwarancji i rękojmi względem tych wykonawców określone w pkt 4 powyżej, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

9) prawa i obowiązki związane z certyfikatami budynkowymi, o ile zostały wydane – w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży

Wykorzystywanie przedmiotu Umowy Sprzedaży przez Kupującego

Kupujący nie prowadzi działalności gospodarczej takiej samej jak Sprzedający oraz nie zamierza prowadzić takiej działalności w oparciu o nabytą od Sprzedającego Nieruchomość.

Jak wskazano wyżej, po zawarciu Umowy Sprzedaży, Strony zawrą Umowę Najmu. Oznacza to, że po nabyciu Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości (działalność podlegająca opodatkowaniu według stawki 23% VAT). Kupujący będzie wystawiał Sprzedającemu faktury obejmujące czynsz najmu.

Na podstawie Umowy Najmu Kupujący udostępni Sprzedającemu Nieruchomość w celu prowadzenia przez Sprzedającego jego dotychczasowej działalności. W trakcie trwania najmu, Strony będą posiadać status podatników VAT czynnych, a usługa te będzie udokumentowana fakturami VAT.

Zgodnie z Umową Najmu, Sprzedający będzie ponosił pełną odpowiedzialność za utrzymanie i ubezpieczenie Nieruchomości. Sprzedający będzie również odpowiedzialny za zapłatę podatku od nieruchomości oraz innych opłat np. media, koszty napraw.

Umowa Najmu ma obowiązywać dwadzieścia lat, z możliwością jednorazowego przedłużenia o dziesięć lat. Umowa Najmu zostanie przedłużona o wskazany okres automatycznie, chyba że Sprzedający, co najmniej dwadzieścia cztery miesiące przed zakończeniem początkowego okresu najmu, poinformuje Kupującego o zamiarze wypowiedzenia Umowy Najmu.

Po zawarciu Umowy Najmu, Sprzedający będzie wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. Sprzedający pozostanie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Pozostałe okoliczności będące przedmiotem transakcji

Strony nie są i na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości osobnych ksiąg rachunkowych ani nie sporządza dla nich odrębnych sprawozdań finansowych. Co prawda dane ewidencyjne Sprzedającego pozwalają na ustalenie przychodów i kosztów w sposób umożliwiający orientacyjną ocenę wyników działalności związanej z Nieruchomościami, jednakże nie prowadzi się dla nich samodzielnej rachunkowości ani nie dokonuje formalnego przypisania należności czy zobowiązań. W przedsiębiorstwie Sprzedającego nie ma miejsca także faktyczne, lecz nieformalne (bez odzwierciedla formalnego w dokumentach lub księgach rachunkowych Sprzedającego), wyodrębnienie przedmiotu sprzedaży jako samodzielnej jednostki.

Pismem z 3 marca 2026 r. uzupełniono opis zdarzenia przyszłego następująco.

Wnioskodawca niniejszym dokonuje następujących zmian w zakresie opisu zdarzenia przyszłego:

1. Zakres naniesień na Działkach w C będących przedmiotem Umowy Sprzedaży, oprócz wskazanych już we Wniosku z uwzględnieniem Odpowiedzi na wezwanie, będzie obejmował także dodatkowe naniesienia wymienione w pkt 6 lit. b poniżej.

2. Umowa Sprzedaży obejmować będzie także Stację Trafo wraz z infrastrukturą towarzyszącą (instalacja kanalizacyjna odwadniająca, droga wewnętrzna, kanalizacja kablowa), obsługującą Nieruchomość w C, położoną na sąsiedniej działce (…), której grunt jest własnością osoby trzeciej (przedsiębiorstwa przesyłowego) i jest poza zakresem transakcji, jednakże sama Stacja Trafo wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą położona na obcym gruncie jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem Umowy Sprzedaży.

3. Zakres Umowy Sprzedaży w zakresie naniesień na Działkach w D będzie obejmował także dodatkowe naniesienia wymienione w pkt 6 lit. c poniżej.

4. Zostaje dodana definicja Zabudowań Kategorii C a definicja Zabudowań Kategorii A i Zabudowań Kategorii B zostaje doprecyzowana poprzez:

- spójne sprecyzowanie, że zabudowania w ramach definicji obejmują „budynki lub budowle, lub ich części” oraz

- dodanie informacji, w zakresie definicji Zabudowań Kategorii B, pkt b, że Sprzedający kontynuował po ulepszeniu użytkowanie przedmiotowych budynków lub budowli, lub ich części, w ciągu ostatnich 2 lat,

przyjmując następujące brzmienie:

a) Zabudowania Kategorii A – obejmują budynki lub budowle, lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków, budowli, lub ich części, do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków lub budowli, lub ich części, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość mogłaby wynieść co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

c. Sprzedający i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm., „ustawa o VAT”) obejmujące wskazane budynki, budowle, lub ich części, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

b) Zabudowania Kategorii B – obejmują budynki lub budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków, budowli, lub ich części, do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży były ponoszone wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków lub budowli, lub ich części, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych, natomiast Sprzedający kontynuował użytkowanie tych budynków lub budowli lub ich części, w ciągu ostatnich 2 lat,

c. w stosunku do budynków lub budowli lub ich części Sprzedającego przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu lub budowie, a także w zakresie wydatków poniesionych na ich ulepszenie,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

c) Zabudowania Kategorii C – obejmują budynki lub budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków, budowli, lub ich części, do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nie minął (do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży nie minie) okres przekraczający 2 lata,

b. przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków lub budowli, lub ich części, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość mogłaby wynieść co najmniej 30% wartości początkowej tych budynków lub budowli, lub ich części określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Powyższe kategorie zabudowań są dalej określane łącznie jako „Zabudowania”.

W odniesieniu do pytań zawartych w Wezwaniu II z dnia 20 lutego 2026 r, dotyczących tego, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków, budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, względnie czy miało miejsce ponowne pierwsze zasiedlenie po istotnym ulepszeniu w rozumieniu ww. przepisu, a co za tym idzie, czy od ostatniego pierwszego zasiedlenia upłynie do momentu Transakcji ponad 2 lata, Wnioskodawca pragnie zauważyć, że jest to kwestia oceny prawnej, która stanowi jeden z elementów, który Wnioskodawca chciałby poddać interpretacji tut. Organu (nie zaś element opisu zdarzenia przyszłego). Jeżeli jednak wydanie interpretacji bez takiego uzupełnienia nie byłoby możliwe, w celu wyjścia naprzeciw wezwaniu, Wnioskodawca wnosi w takim przypadku o przyjęcie w ramach opisu zdarzenia przyszłego, że w przypadku:

- Zabudowań Kategorii A – pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków, budowli, lub ich części, miało miejsce i od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT upłynie do zawarcia Umowy Sprzedaży okres przekraczający 2 lata,

- Zabudowań Kategorii B – pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków, budowli, lub ich części, miało miejsce, jak również miało miejsce ich ponowne pierwsze zasiedlenie po ich ulepszeniu na ponad 30% wartości początkowej, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, i od ostatniego pierwszego zasiedlenia upłynie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży okres przekraczający 2 lata,

- Zabudowań Kategorii C – pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków, budowli, lub ich części, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, miało miejsce, jednakże od tego pierwszego zasiedlenia upłynie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży okres krótszy niż 2 lata.

Po przeprowadzeniu powyższej kategoryzacji wszystkich budynków lub budowli lub ich części znajdujących się na Działkach, Wnioskodawca dokonał identyfikacji tych budynków i budowli, które będą objęte zakresem Umowy Sprzedaży a następnie przypisał je do poszczególnych Działek, zgodnie ze Szczegółowym opisem poszczególnych Działek.

5. W częściach opisu zdarzenia przyszłego zatytułowanych „Szczegółowy opis poszczególnych Działek (C)” oraz „Szczegółowy opis poszczególnych Działek (D)”:

(…)

W pozostałym zakresie części opisu zdarzenia przyszłego zatytułowane „Szczegółowy opis poszczególnych Działek (C)” i „Szczegółowy opis poszczególnych Działek (D)” nie ulegają zmianie.

6. W zakresie części opisu zdarzenia przyszłego zawierającego tabele z listami naniesień dotyczących w C i D Wnioskodawca dokonuje następujących zmian:

a. zdanie wprowadzające przyjmuje następujące brzmienie, doprecyzowujące, że naniesienia obejmują „budynki lub budowle, lub ich części”:

W poniższej tabeli Wnioskodawca dokonał klasyfikacji naniesień opisanych powyżej, dla każdego naniesienia wskazał działkę lub działki, na których znajduje się dane naniesienie, wskazał czy naniesienia stanowią jego własność oraz czy powinny być klasyfikowane jako ruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo naniesienia będące budowlami lub budynkami, lub ich częściami, zostały przyporządkowane do odpowiednich kategorii zabudowań zdefiniowanych we Wniosku.

b. C:

W tabeli opisującej naniesienia zlokalizowane w C, z przypisaniem działek ewidencyjnych, zostały wprowadzone następujące zmiany:

(…)

Poniżej przedstawione zostały pozycje tabeli zmienione jak wyżej (w tym pozycje zmienione jedynie w zakresie numeracji); pozostałe pozycje tabeli przedstawione we Wniosku z uwzględnieniem Odpowiedzi na Wezwanie - bez zmian:

(…)

W tabeli zawierającej powyższe informacje w układzie alternatywnym zostały wprowadzone następujące zmiany (doprecyzowane w tytule każdej działki) i korekty omyłek pisarskich (tzw. literówek) w stosunku do Wniosku z uwzględnieniem Odpowiedzi na Wezwanie (działki (…) pozostają bez zmian, dlatego nie zostały poniżej ponownie zaprezentowane):

(…)

c. Rybnik:

W tabeli opisującej naniesienia zlokalizowane w D, z przypisaniem działek ewidencyjnych, zostały wprowadzone następujące zmiany:

(…)

7. W zakresie części opisu zdarzenia przyszłego Oświadczenie w Umowie Sprzedaży zostaje ono doprecyzowane w zakresie objęcie oświadczeniem także zabudowań, które znajdują się na gruncie obcym:

Wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz Zabudowaniami, jak również Zabudowań znajdujących się poza obrębem Działek, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach lub poza obrębem Działek, lecz będących przedmiotem Umowy Sprzedaży, budynków lub budowli, lub ich części, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dalej: „Oświadczenie”). Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek oraz Zabudowań, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

8. W zakresie części opisu zdarzenia przyszłego Nabycie oraz wykorzystanie Nieruchomości C oraz Nieruchomości D przez Sprzedającego zostaje ono doprecyzowane w zakresie objęcia nim także zabudowań, które znajdują się na gruncie obcym:

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomości oraz Stację Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą , tj. instalacją kanalizacyjną odwadniającą, drogą wewnętrzną i kanalizacją kablową) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …) do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Przy nabyciu albo budowie wszystkich budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach C, jak również Stacji Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowanej w C na gruncie obcym (działka …), oraz Nieruchomościach D, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego, z wyjątkiem położonych na Nieruchomościach D: sieć wody pitnej, kanalizacja sanitarna i deszczowa, ulice i place, sieć elektryczna niskiego napięcia, pomieszczenie socjalne, stacja transformatorowa, stacja transformatorowa, budynek pakowni – magazynu, hala produkcyjna, wydział tworzyw sztucznych, magazyn zasobów, które zostały nabyte lub wybudowane przez Sprzedającego w dniu 1 marca 1993 r.tj. przed wejściem w życie pierwszych przepisów dotyczących VAT.

9. W zakresie części opisu zdarzenia przyszłego Zakres Umowy Sprzedaży zmianie podlega pierwszy akapit tej części, przez doprecyzowanie, że przedmiot Umowy Sprzedaży obejmuje także Stację Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …); akapit ten otrzymuje następujące brzmienie:

Przedmiot Umowy Sprzedaży będzie obejmował wskazane powyżej Działki oraz naniesienia znajdujące się na Działkach, jak również Stacja Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą , tj. instalacją kanalizacyjną odwadniającą, drogą wewnętrzną i kanalizacją kablową) zlokalizowana w C na gruncie obcym (działka …); poza ww. Stacją Trafo wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą nie istnieją urządzenia i instalacje zlokalizowane poza granicami Działek a służące obsłudze Nieruchomości, które stanowią własność Zbywcy i miałyby zostać przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji. Powyższe obiekty były wykorzystywane w działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przez Zbywcę, tj. nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Pozostały fragment części opisu zdarzenia przyszłego zatytułowany Zakres Umowy Sprzedaży nie ulega zmianie.

10. Część opisu zdarzenia przyszłego zatytułowana Wykorzystywanie przedmiotu Umowy Sprzedaży przez Kupującego ulega zmianie przez doprecyzowanie, że przedmiot Umowy Sprzedaży obejmuje również Stację Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …); fragment ten otrzymuje następujące brzmienie:

Kupujący nie prowadzi działalności gospodarczej takiej samej jak Sprzedający oraz nie zamierza prowadzić takiej działalności w oparciu o nabytą od Sprzedającego Nieruchomość oraz Stację Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą , tj. instalacją kanalizacyjną odwadniającą, drogą wewnętrzną i kanalizacją kablową) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …).

Jak wskazano wyżej, po zawarciu Umowy Sprzedaży, Strony zawrą Umowę Najmu. Oznacza to, że po nabyciu Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości oraz Stacji Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowanej w C na gruncie obcym (działka …) (działalność podlegająca opodatkowaniu według stawki 23% VAT). Kupujący będzie wystawiał Sprzedającemu faktury obejmujące czynsz najmu.

Na podstawie Umowy Najmu Kupujący udostępni Sprzedającemu Nieruchomość oraz Stację Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …) w celu prowadzenia przez Sprzedającego jego dotychczasowej działalności. W trakcie trwania najmu, Strony będą posiadać status podatników VAT czynnych, a usługa te będzie udokumentowana fakturami VAT.

Zgodnie z Umową Najmu, Sprzedający będzie ponosił pełną odpowiedzialność za utrzymanie i ubezpieczenie Nieruchomości oraz Stację Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowanej w C na gruncie obcym (działka …). Sprzedający będzie również odpowiedzialny za zapłatę podatku od nieruchomości oraz innych opłat np. media, koszty napraw.

Po zawarciu Umowy Najmu, Sprzedający będzie wykorzystywał Nieruchomość oraz Stację Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …) do działalności opodatkowanej VAT. Sprzedający pozostanie również zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

11. Część opisu zdarzenia przyszłego zatytułowana Pozostałe okoliczności będące przedmiotem transakcji ulega zmianie przez doprecyzowanie, że przedmiot Umowy Sprzedaży obejmuje również Stację Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …); fragment ten otrzymuje następujące brzmienie:

Strony nie są i na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W strukturze organizacyjnej Sprzedającego nie została wyodrębniona żadna samodzielna jednostka (np. dział, wydział, oddział), która odpowiadałaby za prowadzenie działalności w oparciu o Nieruchomości. Brak jest również uchwał zarządu, regulaminów wewnętrznych czy innych dokumentów o podobnym charakterze, które odnosiłyby się wyłącznie do Nieruchomości oraz Stacji Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą , tj. instalacją kanalizacyjną odwadniającą, drogą wewnętrzną i kanalizacją kablową) zlokalizowanej w C na gruncie obcym (działka …).

Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości oraz Stacji Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowanej w C na gruncie obcym (działka …) osobnych ksiąg rachunkowych ani nie sporządza dla nich odrębnych sprawozdań finansowych. Co prawda dane ewidencyjne Sprzedającego pozwalają na ustalenie przychodów i kosztów w sposób umożliwiający orientacyjną ocenę wyników działalności związanej z Nieruchomościami oraz Stacją Trafo (wraz z ww. infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym (działka …), jednakże nie prowadzi się dla nich samodzielnej rachunkowości ani nie dokonuje formalnego przypisania należności czy zobowiązań. W przedsiębiorstwie Sprzedającego nie ma miejsca także faktyczne, lecz nieformalne (bez odzwierciedla formalnego w dokumentach lub księgach rachunkowych Sprzedającego), wyodrębnienie przedmiotu sprzedaży jako samodzielnej jednostki.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT?

2. Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym?

4. Czy Sprzedający będzie uprawniony do obniżania VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawianych faktur dokumentujących Umowę Najmu?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

Ad. 1

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT.

Ad. 2

W ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w tym do wynikającego z takiego pomniejszenia zwrotu różnicy podatku w terminie 60 dni na podstawie art. 87 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 4

W ocenie Zainteresowanych, Sprzedający będzie miał prawo do obniżania VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawianych faktur dokumentujących Umowę Najmu.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych

Ad. 1

I. Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Od tej generalnej zasady ustawodawca określił wyjątek, który przedstawiony jest w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i który wskazuje, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z uwagi, że przepis ten stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania VAT, przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco.

Dla celów weryfikacji czy dana transakcja podlega opodatkowaniu w pierwszej kolejności należy więc zweryfikować czy może być ona uznana za zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Mając na uwadze, że ustawa ta nie definiuje pojęcia „przedsiębiorstwa”, ugruntowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych wskazuje, że przy wykładni terminu „przedsiębiorstwo” użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny („KC”). W sposób jednoznaczny potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Kielcach z 29 stycznia 2009 r., sygn. I SA/Ke 465/08, który wskazuje, że: „Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie zawiera definicji przedsiębiorstwa mimo, że pojęciem tym posługuje się w art. 6. Spowodowało to konieczność wypracowania takiej definicji, gdyż pojęcie to zakreśla ramy podmiotowe przepisu. A zatem brak definicji uniemożliwiał prawidłowe rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego w zwolnieniu od podatku VAT przyznanego tym przepisem. Tak doktryna jak i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało jednolity pogląd, iż na potrzeby przepisów VATU (ale też innych ustaw podatkowych) należy stosować definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 55(1) KC. Taki pogląd zaprezentował np. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach: I FSK 267/06 (niepublikowane), I FSK 688/07, III SA 1492/01, II FSK 1022/06 czy WSA w Poznaniu I SA/Po 638/08 - dostępne na stronie internetowej NSA. Pogląd taki zaprezentował też Tomasz Michalik w publikacji „VAT Komentarz” Rok 2007, wydawnictwo Beck, czy też Komentarz „Ustawa o VAT” autorstwa Zdzisława Modzelewskiego i Grzegorza Mularczyka, wydawnictwa LexisNexis.

Pogląd ten stał się tak powszechny, że również organy podatkowe definiując na potrzeby VATU definicję przedsiębiorstwa posługiwały się przepisem kodeksu cywilnego. Co istotne zastosowanie tej definicji do zinterpretowania dyspozycji art. 6 VATU było oczywiste również dla organu orzekającego w sprawie niniejszej. Udzielając bowiem interpretacji na pozostałe pytania zadane przez skarżącą Spółkę w szczególności w zakresie skutków podatkowych wniesienia aportem przedsiębiorstwa do Spółki odpowiedziały, że jeśli zakład spełniał wymogi przedsiębiorstwa o jakich mowa w art. 55(1) KC, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 VATU.

Okoliczności te świadczą zdaniem Sądu o tym, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 55(1) KC stał się przepisem prawa podatkowego mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 OrdPU.”

Biorąc powyższe pod uwagę, w celu wyjaśnienia znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwa” na gruncie ustawy o VAT zasadnym jest zdaniem Wnioskodawcy, posłużenie się definicją zawartą w art. 55(1) KC, zgodnie z którą termin ten należy rozumieć jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej; przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

c) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

e) koncesje, licencje i zezwolenia, za wyjątkiem decyzji środowiskowych;

f) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

h) tajemnice przedsiębiorstwa;

i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako nabycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Wnioskodawca uważa, iż transakcja zbycia Działek wraz Zabudowaniami wraz z pozostałymi instalacjami i urządzeniami związanymi z Zabudowaniami oraz wybranych innych nieruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego (przy jednoczesnym pozostawieniu innych nieruchomości w majątku Spółki), nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, Wnioskodawca nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, w ramach planowanej Transakcji strony Umowy Sprzedaży nie przewidują możliwości transferu takich elementów składających się na przedsiębiorstwo jak: jego nazwy, wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, zobowiązań, jak i nieruchomości położonych w innych lokalizacjach niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Ponadto, w ramach Transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Spółki.

Z perspektywy Zainteresowanego przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Umowy Sprzedaży nie może być uznany za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy.

II. Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala, z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny.

Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Innymi słowy wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne powinno nastąpić jeszcze przed zbyciem składników majątkowych uznawanych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Ponadto cechy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postaci wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego powinny wystąpić łącznie, na co wskazuje użycie w redakcji przepisu spójnika „i” pomiędzy wymienianymi cechami wyodrębnienia.

Brak przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Jak zostało to wskazane powyżej, podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Tymczasem w rozważanym zdarzeniu przyszłym, zawarciu Umowy Sprzedaży nie będzie towarzyszyć przeniesienie przykładowo:

a) zobowiązań Zbywcy;

b) należności Zbywcy;

c) środków pieniężnych Zbywcy;

d) umów o dostawę mediów;

e) praw i obowiązków z umów zawartych przez Zbywcę, w tym umów najmu zawartych z Najemcą (oraz pozostałymi najemcami) stanowiących istotę działalności Spółki.

Ponadto, w celu kontynuacji działalności gospodarczej w oparciu o przejęty majątek, Nabywca będzie musiał po Transakcji zawrzeć umowy na prowadzenie swojej działalności (takie jak umowy na obsługę strategiczną jego działalności i obsługę administracyjną).

W związku z faktem, iż przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania, jak i biorąc pod uwagę, iż Transakcja nie będzie obejmować należności, czy też środków pieniężnych, w opinii Spółki, w rozważanej sytuacji nie będzie spełniony zasadniczy wymóg do uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem nabycia nie będzie kompletny zespół składników materialnych, w tym zobowiązań.

Brak wyodrębnienia finansowego

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa (taki pogląd został zaprezentowany m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 293/17). Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Pogląd powyższy jest powszechnie akceptowany w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych i był prezentowany m.in. przez DKIS w interpretacji z 29 listopada 2019 r., znak 0112-KDIL4.4012.426.2019.1.TKU, w której organ podatkowy niemal powielił cytowane powyżej stanowisko NSA i stwierdził, że: „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Wskazuje się również na celowość posiadania przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rachunku bankowego obsługującego działalność prowadzoną przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 11 lutego 2008 r., nr IPPB3-423-418/07-2/MB).

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy zatem rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

W tym miejscu należy podkreślić, że:

a) Spółka nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości i pozostałych nieruchomości, innych niż dla całej Spółki, w szczególności Spółka nie opracowuje odrębnego bilansu dla działalności dotyczącej najmu nieruchomości, czy też innych form komercjalizacji nieruchomości;

b) Spółka nie wyodrębnia dla Nieruchomości, jak i pozostałych nieruchomości, aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań (Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne od całej Spółki, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań dla majątku w postaci Nieruchomości i pozostałych nieruchomości);

c) dla rozliczeń dotyczących Nieruchomości i pozostałych nieruchomości nie utworzono odrębnych rachunków bankowych ani subkont innych niż dla całej Spółki; Do działalności związanej z Nieruchomościami nie są formalnie przypisane odrębne środki pieniężne;

d) nabyciu przez Zainteresowanego Działek wraz z Zabudowaniami nie będzie towarzyszyć przeniesienie środków pieniężnych i rachunków bankowych Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie posiadać przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie spełniać kryterium wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Brak wyodrębnienia organizacyjnego

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Na temat rozumienia pojęcia „wyodrębnienia organizacyjnego” wypowiadał się m.in. DKIS w interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2018 r., znak: 0112-KDIL2-1.4012.450.2018.2.MC, w której organ ten stwierdził m.in.: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zaznaczenia wymaga jednak, że samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym”.

Biorąc więc pod uwagę, iż Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, jak i pozostałe nieruchomości, nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę na podstawie formalnej uchwały, czy też innego formalnego aktu korporacyjnego, jak i uwzględniając fakt, że Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu działalności w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości, czy też komercjalizacji nieruchomości, należy uznać, iż przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej u Zbywcy.

Brak możliwość stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania

Ponadto, należy podkreślić, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zespół ten musi cechować się również wyodrębnieniem funkcjonalnym, przez które rozumie się fakt objęcia przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa elementów posiadających potencjalną zdolność do samodzielnego działania.

W objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. pt. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, opublikowanych przez Ministra Finansów (https://mf- arch2.mf.qov.pi/c/document_library/get_file?uuid=cc7e5cfa-1107-4738-be83-655b242e2248&qroupld=764034):

Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem; dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Podobne zdanie w tej materii prezentuje również orzecznictwo, przykładowo NSA w wyroku z 30 listopada 2017 r., sygn. akt. I FSK 418/16, w którym sąd stwierdził m.in.: „Zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia samodzielnej działalności w sytuacji, gdy sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa”.

Ponadto, majątek będący przedmiotem sprzedaży, powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że nie można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa takich składników majątkowych, które dopiero w przyszłości mają stać się działającym przedsiębiorstwem, zaś w momencie zawierania transakcji wymagają jeszcze ponoszenia przez nabywcę dalszych nakładów, po zakończeniu których dopiero staną się przedsiębiorstwem.

Przenosząc powyższe na grunt zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, wskazać należy, że składniki majątkowe, które planuje sprzedać Zbywca nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań przez Kupującego. Nabywca będzie musiał samodzielnie ponieść nakłady, które zapewnią Kupującemu przykładowo obsługę strategiczną Nieruchomością (jej zarządzenie strategiczne), obsługę księgową, obsługę administracyjną, obsługę nowej umowy najmu. Nabywca będzie musiał także zawrzeć nową umowę najmu z Najemcą. Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać środki pieniężne w celu rozpoczęcia i finansowania działalności, w szczególności na sfinansowanie nabycia Nieruchomości.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie ze stanowiskiem wynikającym z wypowiedzi organów podatkowych (w tym zaprezentowanym w Objaśnieniach), czy to prezentowanym w orzecznictwie sądów administracyjnych, art. 6 pkt 1 ustawy o VAT znajduje zastosowanie do takiego zespołu składników materialnych i niematerialnych, który umożliwia kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez zbywcę w oparciu o te składniki. W przypadku Wnioskodawcy trudno natomiast mówić, by taka sytuacja faktycznie miała miejsce.

W szczególności, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do świadczenia usług najmu, natomiast główna przedmiot działalności Sprzedającego to działalność produkcyjna (wynajem części powierzchni innym podmiotom ma charakter poboczny). Sprzedający dokona zbycia Nieruchomość na rzecz Wnioskodawcy z zamiarem dalszego jej wykorzystywania w ramach umowy najmu. Nie będziemy mieli zatem do czynienia z jakąkolwiek kontynuacją działalności Sprzedającego przez Spółkę.

Kierując się więc zasadą, iż w celu uznania przedmiotu transakcji za wyodrębniony funkcjonalnie, przedmiot transakcji powinien obejmować wszystkie elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, jak i zobowiązania, należy uznać, że już na podstawie tylko tych przesłanek przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie jest wyodrębniony funkcjonalnie i Nabywca nie może być uznany za kontynuatora działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego.

Podsumowując, przedmiot Umowy Sprzedaży nie powinien być kwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

III. Opodatkowanie VAT dostawy Zabudowań

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów, będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli dla celów podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują.

W świetle powyższego, w celu określenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Działek, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dostawa Zabudowań znajdujących się na Działkach podlega opodatkowaniu VAT, czy też korzysta ze zwolnienia z VAT, z uwzględnieniem faktu, że strony Umowy Sprzedaży złożą Oświadczenie. Jeżeli okaże się, że wszystkie kategorie Zabudowań zidentyfikowane przez Wnioskodawcą nie korzystają ze zwolnienia z VAT, wówczas również dostawa Działek, na których znajdują się te Zabudowania nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku może przysługiwać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto, zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania jeżeli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (tj. o rezygnacji ze zwolnienia z VAT), co będzie miało miejsce w niniejszej sprawie – Wnioskodawca oraz Sprzedający złożą wspólnie Oświadczenie. Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 tego przepisu, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższego, wystarczy, żeby Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od nakładów ulepszeniowych równych lub przekraczających 30% historycznej wartości początkowej danego budynku lub budowli, żeby wykluczyć możliwość zwolnienia z VAT dostawy takiego budynku lub budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W tym wypadku to czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu danego budynku lub budowli nie będzie miało już znaczenia.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie nie będzie mieć jednak zastosowania w niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, iż Działki oraz Zabudowania nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Odnosząc powyższe przepisy do poszczególnych kategorii Zabudowań znajdujących się na Działkach, należy wskazać, że dostawa wszystkich zidentyfikowanych kategorii Zabudowań podlegać będzie opodatkowaniu VAT, co wynika z poniższych okoliczności:

Zabudowania Kategorii A – obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje budynki lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata,

b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

c. Spółka i Nabywca złożą zgodne Oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące również takie budynki lub ich części.

Dostawa powyższych zabudowań mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, dostawa Zabudowań Kategorii A podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zabudowania Kategorii B – obejmują budynki, budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

c. w stosunku do budynków lub budowli Sprzedającego przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu lub budowie, a także w zakresie wydatków poniesionych na ich ulepszenie,

d. obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

Dostawa powyższych zabudowań będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków, budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość wyniosła co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Jednocześnie w przypadku dostawy powyższych zabudowań należy wykluczyć zwolnienie z VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż w stosunku do budynków, budowli lub ich części Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu. W konsekwencji, dostawa powyższych budynków, budowli lub ich części nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

IV. Opodatkowanie VAT dostawy Działek

Jak już zostało to wskazane powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych zawarta jest w art. 2 pkt 33 tej ustawy. Są nimi grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc powyższe zasady do poszczególnych Działek oraz uwzględniając przedstawione powyżej konkluzje w zakresie opodatkowania VAT dostawy poszczególnych kategorii Zabudowań, należy wskazać, że dostawa wszystkich Działek będzie opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z VAT, co wynika z poniższych okoliczności:

Nieruchomość Drogowa C

(…)

Nieruchomość D

(…)

Podsumowując, Wnioskodawca uważa, iż dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT.

Pismem z 3 marca 2026 r. uzupełniono własne stanowisko w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1.

W związku z dodaniem w opisie zdarzenia przyszłego Zabudowań Kategorii C, Wnioskodawca niniejszym dokonuje następujących zmian w zakresie uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych w zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1:

1) W pkt III „Opodatkowanie VAT dostawy Zabudowań” - zostaje dodany na końcu następujący fragment:

Zabudowania Kategorii C – obejmują budynki lub budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a) od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nie minął (do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży nie minie) okres przekraczający 2 lata,

b) przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub budowli, lub ich części, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość mogłaby wynieść co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych,

c) w stosunku do budynków lub budowli lub ich części Sprzedającego przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu lub budowie, a także w zakresie wydatków poniesionych na ich ulepszenie,

d) obiekty nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Dostawa powyższych zabudowań będzie dokonywana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nie minął (do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży nie minie) okres przekraczający 2 lata. Jednocześnie w przypadku dostawy powyższych zabudowań należy wykluczyć zwolnienie z VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż w stosunku do budynków, budowli lub ich części Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich nabyciu. W konsekwencji, dostawa powyższych budynków, budowli lub ich części nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

W pkt IV „Opodatkowanie VAT dostawy Działek” uzasadnienie w zakresie działek, na których znajdują się Zabudowania Kategorii C, przybiera następujące brzmienie przez uwzględnienie Zabudowań Kategorii C w uzasadnieniu:

(…)

Ad. 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom VAT w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy przy tym zaznaczyć, iż powyższe uwarunkowane jest niezaistnieniem m.in. przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy o VAT.

Stosowanie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nabywca na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, po nabyciu Działek wraz z Zabudowaniami intencją Nabywcy jest zaś wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie jak wykazano w uzasadnieniu do pytania pierwszego, planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto, dostawa Działek wraz z Zabudowaniami nie będzie zwolniona z VAT. W rozważanym zdarzeniu przyszłym u Zainteresowanego nie znajdzie zatem zastosowania cytowane wyłączenie prawa do odliczenia zawarte w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami.

Ad. 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

- nabycia towarów i usług,

- dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z kolei, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony posiadają i będą posiadać w trakcie świadczenia usług na podstawie Umowy Najmu status podatników VAT czynnych, a usługi będą dokumentowane fakturami VAT. Dodatkowo, Wnioskodawca będzie nabywał usługi najmu w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że w zakresie, w jakim zakupione usługi na podstawie Umowy Najmu będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawianych faktur dokumentujących Umowę Najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia czy dostawa Działek wraz z Zabudowaniami, podlegać będzie opodatkowaniu oraz nie będzie zwolniona z podatku VAT, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiot Umowy Sprzedaży będzie obejmował ww. Działki oraz naniesienia znajdujące się na Działkach, jak również Stacje Trafo (wraz z infrastrukturą towarzyszącą) zlokalizowaną w C na gruncie obcym.

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach w C: (…)

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach w D: (…)

Umowa Sprzedaży nie obejmuje naniesień, które stanowią własność przedsiębiorstwa przesyłowego: sieci wodociągowej, sieci kanalizacji burzowej, sieci kanalizacji sanitarnej, sieci średniego napięcia, sieci niskiego napięcia, sieci gazowej / instalacji gazowej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej.