Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.113.2026.3.SR

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

12 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismami z 13 lutego 2026 r. (wpływ 13 lutego 2026 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 30 marca 2026 r. (wpływ30 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

 

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje dotyczące Zainteresowanych

A. (dalej jako „Nabywca”) jest spółką prawa brytyjskiego posiadającą siedzibę i miejsce zarządu w Wielkiej Brytanii. Nabywca jest członkiem międzynarodowej grupy (...) specjalizującej się w inwestycjach alternatywnych, w tym w nieruchomości komercyjne.

Nabywca zamierza podjąć działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału przedsiębiorcy zagranicznego. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie długoterminowa inwestycja w polskie aktywa nieruchomościowe oraz ich wynajem. Działalność będzie prowadzona przez Nabywcę w charakterze czynnego podatnika podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) w Polsce. Działalność będzie prowadzona w formie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

B. sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą siedzibę oraz miejsce zarządu w Polsce. Zbywca wchodzi w skład grupy (...) - (…) producenta (…).

Przedmiotem działalności Zbywcy jest produkcja (…) na terytorium Polski. Zbywca prowadzi działalność w charakterze czynnego podatnika VAT w Polsce.

Planowana Transakcja

W ramach planowanego rozpoczęcia działalności w Polsce, Nabywca zamierza kupić od Zbywcy opisaną poniżej nieruchomość zabudowaną wraz z przynależną infrastrukturą (dalej: „Nieruchomość”) oraz innymi prawami majątkowymi powiązanymi z nabywaną nieruchomością od Zbywcy (dalej: „Transakcja”). Pod warunkiem skutecznego dokonania Transakcji, Nabywca wynajmie nabyte aktywa z powrotem do Zbywcy.

Przedmiotem Transakcji są:

 1. działka gruntu nr 1 położona w (...) i stanowiąca nieruchomość gruntową znajdującą się pod adresem (...), (...), nr księgi wieczystej: (...), a także prawo własności do posadowionych na niej budynków oraz budowli wraz ze związanymi z nimi przynależnościami (innymi niż ruchomości znajdujące się na nieruchomości na dzień Transakcji, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy w ramach umowy najmu), to jest infrastrukturą zlokalizowaną na nieruchomości gruntowej, z wyjątkiem elementów infrastruktury będących własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dostawców usług, a także znajdujące się poza nieruchomością gruntową, lecz będące własnością Zbywcy i obsługujące zakład produkcyjno‑biurowy położony na nieruchomości gruntowej, na które składają się:

 1) działka gruntu nr 1 położona w (...), nr księgi wieczystej: (...) prowadzona przez Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych,

 2) jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym, wybudowana w 2006 roku i rozbudowana w 2017 roku poprzez dodanie jednokondygnacyjnej części magazynowej,

 3) plac manewrowy/parking,

 4) sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna,

 5) lampy zewnętrzne na słupach -15 szt. (w tym 3 lampy podwójne; w liczbę tą nie są wliczone reflektory umieszczone bezpośrednio na budynkach),

 6) maszty telekomunikacyjne - 3 szt.,

 7) wiata rowerowa -1 szt.,

 8) zewnętrzna jednostka wentylacyjna -1 szt.,

 9) zewnętrzna stacja chłodzenia wody obiegowej -1 szt. (oraz 3 zewnętrzne agregaty chłodnicze),

10) otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe -1 szt.,

11) zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne (składowane w pojemnikach i zamykanych mauzerach) -1 szt.,

12) budka na narzędzia ogrodnicze -1 szt.,

13) stróżówka (pomieszczenie dla ochrony) -1 szt.

         - (dalej jako „Nieruchomość”),

 2. prawa autorskie majątkowe i prawa zależne, jak również wszelkie upoważnienia do wykonywania praw osobistych do projektów (dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, w tym projektów budowlanych i projektów zamiennych, projektów wykonawczych i projektów branżowych, sporządzonej na potrzeby budowy budynków wchodzących w skład Nieruchomości lub robót budowlanych w takich budynkach, w tym jakiejkolwiek przebudowy lub rozbudowy na podstawie umów projektowych lub umów budowlanych) udzielone przez autorów utworów chronionych prawem autorskim, w zakresie oraz na polach eksploatacji określonych w umowach projektowych dotyczących prac projektowych w odniesieniu do Nieruchomości lub umowach budowlanych dotyczących Nieruchomości, w zakresie, w jakim przysługują one Zbywcy oraz są wymagane przez Nabywcę (jako przyszłego wynajmującego) do prawidłowego wykonywania jego obowiązków wynikających z umowy najmu, na które składają się prace projektowe (obejmujące między innymi projekt budowlany) dotyczące rozbudowy obiektu produkcyjno‑magazynowego, realizowane na podstawie kompleksowej umowy o roboty budowlane zawartej w dniu (...) 2016 r. w (...) pomiędzy (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) (obecnie: B. sp. z o.o., [Zbywca]) a (...) sp. j. z siedzibą w (...). Wykonawca oświadczył, że z chwilą ostatecznego odbioru robót przeniósł na Zbywcę, w ramach wynagrodzenia wypłaconego przez Zbywcę, autorskie prawa majątkowe do wszelkich utworów - w tym utworów zależnych - wykonanych przez niego w toku realizacji umowy, w zakresie ich wykorzystania w polach eksploatacji określonych w art. 50 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Wykonawca wyraził nieodwołalną zgodę na wykonywanie przez Zbywcę lub osoby trzecie działające na rzecz i w imieniu Zbywcy, na podstawie umowy, utworów zależnych powstałych na bazie utworów przekazanych przez Zbywcę na podstawie umowy, poprzez wprowadzanie do nich zmian uzgodnionych ze Sprzedającym i zgodnych z obowiązującymi przepisami prawa oraz odpowiednimi normami techniczno‑budowlanymi, a także na korzystanie i zarządzanie przez Zbywcę utworami we wszystkich polach eksploatacji (dalej jako „Prawa Autorskie”)

          - (łącznie jako: „Przedmiot Transakcji”).

Transakcja oraz dalszy wynajem Nieruchomości z powrotem Zbywcy ma na celu efekt zbliżony do transakcji typu leasingu zwrotnego („sale and leaseback”), czyli sprzedaży aktywa wraz z jednoczesnym wynajęciem sprzedanego aktywa z powrotem sprzedającemu. W wyniku Transakcji, Nabywca stanie się prawnym właścicielem Przedmiotu Transakcji, ponosząc wynikające z tego tytułu ryzyka i korzyści. Z kolei, Zbywca uzyska środki pieniężne ze sprzedaży Przedmiotu Transakcji, jednocześnie - w wyniku oddania Nieruchomości Zbywcy w najem - zostając posiadaczem zależnym Nieruchomości z prawem do wykorzystania jej w swojej działalności gospodarczej za regularnie uiszczany czynsz najmu.

Zainteresowani podkreślają, że celem Transakcji nie jest przeniesienie działalności prowadzonej przez Zbywcę na Nabywcę, a Nabywca nie zamierza prowadzić działalności o charakterze produkcyjnym na Nieruchomości. Nabywca wskazuje, że przedmiot jego działalności - długoterminowa inwestycja w nieruchomości komercyjne oraz ich wynajem - różni się od przedmiotu działalności Zbywcy, jakim jest działalność produkcyjna. W szczególności, wskutek Transakcji nie nastąpi przeniesienia na Nabywcę:

- zapasów;

- rachunków bankowych oraz środków na nich zgromadzonych;

- ksiąg rachunkowych;

- pracowników (w szczególności, w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy);

- wartości niematerialnych i prawnych (innych niż Prawa Autorskie), takie jak np. znaki towarowe, patenty, wzory przemysłowe;

- należności i zobowiązań Zbywcy;

- kontraktów i relacji Zbywcy z klientami i dostawcami;

- itd.

 

Nabywca nabędzie Nieruchomość wolną od obciążeń, czyli wszystkich prawnych, ustawowych lub umownych ograniczeń własności Nieruchomości, w tym m.in. hipotekę, służebność, zastaw, najem, prawo użytkowania, opcję, ograniczenie, zastrzeżenie prawa własności, prawo pierwokupu, prawo pierwszeństwa lub jakiekolwiek inne prawo lub roszczenie osoby trzeciej, jakiekolwiek inne obciążenie lub zabezpieczenie dowolnego rodzaju lub inny rodzaj uzgodnienia (w tym m.in. uzgodnienia dotyczące przeniesienia lub zastrzeżenia tytułu własności) o podobnym skutku, lub jakąkolwiek umowę dotyczącą ich ustanowienia, niezależnie od tego, czy zostanie zarejestrowana w księdze wieczystej (...) lub innym rejestrze publicznym, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń, czyli:

 1. wszystkich obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej (...) według stanu na dzień Transakcji,

 2. prawa pierwokupu przysługującego (...) na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy z dnia 20 października 1994 roku o specjalnych strefach ekonomicznych,

 3. umów o świadczenie usług i umów o dostawy mediów zawartych przez Zbywcę i związanych z eksploatacją Nieruchomości, w tym również obciążeń ustanowionych na korzyść stron takich umów, które zostały ujawnione Nabywcy,

 4. wszelkich obciążeń ujawnionych Nabywcy do (…) 2026 r.,

 5. wszelkich obciążeń ustanowionych zgodnie z Transakcją lub w inny sposób uzgodnione przez Nabywcę.

Zainteresowani wskazują, że Transakcja oraz wynajem Nieruchomości są uregulowane odrębnymi umowami (niemniej jednak, umowy są związane ze sobą w ten sposób, że rozpoczęcie najmu Nieruchomości przez Zbywcę jest uwarunkowane zawarciem umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji na rzecz Nabywcy). Zainteresowani również wskazują, że w ramach Transakcji oraz umowy najmu nie przewiduje się przyznania Zbywcy prawa lub obowiązku do wykupu za określoną cenę Przedmiotu Transakcji po zakończeniu okresu najmu. Niemniej jednak, Zainteresowani nie wykluczają, że w przyszłości Zbywca będzie mógł wykupić Przedmiot Transakcji od Nabywcy w toku normalnego procesu dywestycji i w ramach odrębnego porozumienia. Dodatkowo, zgodnie z postanowieniami umowy najmu, Zbywcy przysługiwać będzie prawo pierwszeństwa nabycia Nieruchomości, które może doprowadzić do odkupu Nieruchomości przez Zbywcę w przypadku planowanego zbycia Nieruchomości przez Nabywcę na rzecz osoby trzeciej.

Zainteresowani wskazują, że, nieruchomość gruntowa wchodząca w skład Nieruchomości została zabudowana w 2006 r. (poprzez wybudowanie hali produkcyjnej i budynku biurowego), a ostatnia znacząca rozbudowa Nieruchomości odbyła się w 2017 r. (poprzez dodanie części magazynowej). W związku z powyższym, Transakcja nastąpi po upływie co najmniej 2 lat od dnia oddania do używania budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości lub od dnia poniesienia wydatków na ich ulepszenie, które mogły przekroczyć 30% ich wartości początkowej. Zainteresowani również wskazują, że Zbywcy przysługiwało dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Przedmiotu Transakcji.

Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm., dalej „ustawa o CIT”). Nabywca nabywa Przedmiot Transakcji na potrzeby własnej działalności gospodarczej (czyli długoterminowego wynajmu nieruchomości, która będzie opodatkowana podatkiem VAT w Polsce) prowadzonej w formie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Dla kompletności, Zainteresowani również wskazują, że Zbywca również będzie wykorzystywał Nieruchomość (jako przedmiot najmu) do działalności opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce i nie będzie jej wykorzystywał wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Zainteresowani jednocześnie wskazują, że przedmiot działalności Nabywcy - długoterminowa inwestycja w nieruchomości komercyjne oraz wynajem - różni się od przedmiotu działalności Zbywcy, jakim jest działalność produkcyjna.

Na moment Transakcji, Zainteresowani będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jeśli interpretacja indywidualna, której dotyczy niniejszy wniosek potwierdzi, że Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, Zbywca udokumentuje sprzedaż Przedmiotu Transakcji fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie „Czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić na moment sprzedaży zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy? Jeżeli tak, to należy dokładnie wskazać, w czym to wyodrębnienie organizacyjne będzie się przejawiało, czy przedmiot podlegający sprzedaży będzie stanowił dział, oddział, wydział w strukturze organizacyjnej Zbywcy? Jakie czynności i dokumenty będą potwierdzały to wyodrębnienie?”, odpowiedzieli Państwo, że „Przedmiot Transakcji (Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią prawami) nie jest wyodrębniony jako odrębna jednostka (np. dział, wydział, oddział) w strukturze organizacyjnej Zbywcy. W szczególności, w skład Przedmiotu Transakcji nie wchodzą jakiekolwiek odrębne zasoby organizacyjne Zbywcy (np. pracownicy, wydzielona komórka organizacyjna), które mogłyby świadczyć o wyodrębnieniu organizacyjnym tego zespołu składników. Sprzedawane aktywa stanowią część majątku wykorzystywanego przez Zbywcę w prowadzeniu bieżącej działalności produkcyjnej i nie zostały wyodrębnione ani formalnie powołane w strukturze przedsiębiorstwa jako samodzielna jednostka. W związku z tym brak jest czynności lub dokumentów wewnętrznych, które potwierdzałyby istnienie takiego wyodrębnienia. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy.”

Na pytanie „Czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić na moment sprzedaży zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy? Czy przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych będzie możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mającego być przedmiotem sprzedaży zespołu składników? Proszę wskazać przesłanki, decydujące o tym, że mający być przedmiotem planowanej transakcji zespół składników będzie wyodrębniony finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy?”, wskazali Państwo, że „Zbywca nie prowadzi osobnych rachunków ani ewidencji finansowej, które pozwalałyby przyporządkować oddzielnie przychody, koszty, należności i zobowiązania do sprzedawanego zespołu składników majątkowych. Nieruchomość (działka wraz z budynkami i infrastrukturą) nie stanowi u Zbywcy samodzielnego centrum zysków - służy ona prowadzeniu podstawowej działalności gospodarczej, lecz nie generuje odrębnych przychodów poza ogólną działalnością przedsiębiorstwa Zbywcy. Ponadto, w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne księgi rachunkowe ani wyodrębnione konta, a także żadne należności czy zobowiązania Zbywcy związane z tymi składnikami majątku. Wszystkie powyższe okoliczności przesądzają o braku samodzielnego wyodrębnienia finansowego przedmiotowych składników w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy oraz z perspektywy Sprzedającego nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mającego być przedmiotem sprzedaży zespołu składników.”

Na pytanie „Czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić na moment sprzedaży zespół składników materialnych i niematerialnych wyodrębniony funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy? Jeżeli tak, to należy dokładnie wskazać, w czym to wyodrębnienie funkcjonalne będzie się przejawiało, jakie okoliczności będą to potwierdzać?”, podali Państwo, że „Choć Nieruchomość (zakład produkcyjno-biurowy) jest niewątpliwie istotna dla działalności Zbywcy, nie tworzy ona samodzielnego segmentu działalności zdolnego do odrębnego funkcjonowania. Po planowanej sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie nadal prowadził na niej swoją dotychczasową działalność produkcyjną jako najemca, natomiast Nabywca nie będzie kontynuował działalności Zbywcy ani przejmował od niego funkcji produkcyjnych. Celem Transakcji typu sale and leaseback nie jest przeniesienie przedsiębiorstwa lub jakiejkolwiek jego zorganizowanej części, lecz zapewnienie Zbywcy środków finansowych przy jednoczesnym pozostawieniu możliwości dalszego korzystania z obiektu na podstawie umowy najmu. Potwierdza to m.in., że żadne funkcje biznesowe Zbywcy nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a zespół sprzedawanych składników nie będzie pełnić u Nabywcy samodzielnej roli gospodarczej - posłuży jedynie Nabywcy jako inwestycja polegająca na wynajmie nieruchomości Zbywcy. W konsekwencji, sprzedawane składniki majątkowe nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy, wyodrębnioną na płaszczyźnie funkcjonalnej. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy.”

Na pytanie „Czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić na moment sprzedaży zespół składników materialnych i niematerialnych zdolny do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy i nie będzie wymagał zaangażowania innych środków materialnych lub niematerialnych, a także struktur działalności Zbywcy lub podjęcia dodatkowych działań przez Nabywcę?”, odpowiedzieli Państwo, że „Jak wykazano powyżej, sprzedawany zespół składników nie obejmuje kluczowych elementów koniecznych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy (takich jak m.in. pracownicy, wyposażenie produkcyjne, należności, zobowiązania, majątkowe prawa niematerialne, bazy klientów czy dostawców itp.). Po Transakcji Nabywca stanie się formalnie właścicielem Nieruchomości, lecz nie przejmie od Zbywcy działalności produkcyjnej ani nie będzie zaangażowany w prowadzenie tej działalności, która nadal będzie wykonywana przez Zbywcę - dotychczasowego właściciela Nieruchomości - na podstawie umowy najmu. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe pozbawione są cechy niezależności organizacyjnej i funkcjonalnej, a także nie mają przypisanej odrębnej zdolności do realizacji zadań gospodarczych. Zespół tych składników stanowi jedynie majątek o charakterze inwestycyjnym (nieruchomość z infrastrukturą), a nie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych zdolnych do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy bez podjęcia dodatkowych działań przez Nabywcę.”

Na pytanie „W opisie sprawy wskazali Państwo, że „Przedmiotem Transakcji są: działka gruntu nr 1 położona w (...) i stanowiąca nieruchomość gruntową znajdującą się pod adresem (...), (...), nr księgi wieczystej: (...), a także prawo własności do posadowionych na niej budynków oraz budowli wraz ze związanymi z nimi przynależnościami (innymi niż ruchomości znajdujące się na nieruchomości na dzień Transakcji, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy w ramach umowy najmu), to jest infrastrukturą zlokalizowaną na nieruchomości gruntowej, z wyjątkiem elementów infrastruktury będących własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dostawców usług, a także znajdujące się poza nieruchomością gruntową, lecz będące własnością Zbywcy i obsługujące zakład produkcyjno‑biurowy położony na nieruchomości gruntowej”. Proszę zatem o wskazanie:

 1) Czy wymienione we wniosku obiekty, tj. jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym i jednokondygnacyjną częścią magazynową, plac manewrowy/parking, sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna, lampy zewnętrzne na słupach, maszty telekomunikacyjne, wiata rowerowa, zewnętrzna jednostka wentylacyjna, zewnętrzna stacja chłodzenia wody obiegowej (oraz 3 zewnętrzne agregaty chłodnicze), otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe, zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne (składowane w pojemnikach i zamykanych mauzerach), budka na narzędzia ogrodnicze, stróżówka (pomieszczenie dla ochrony), stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli któreś z ww. obiektów nie stanowi budynku/budowli, to proszę wskazać czy stanowi urządzenie budowlane lub obiekt małej architektury w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Proszę odnieść się do każdego obiektu będącego przedmiotem sprzedaży.

 2) Czy, a jeśli tak to kiedy, doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków i budowli lub ich części? Proszę odnieść się do każdego budynku i budowli będących przedmiotem sprzedaży.

 3) Czy na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia budynków i budowli lub ich części? Proszę odnieść się do każdego budynku i budowli będących przedmiotem sprzedaży.

 4) Czy były/będą ponoszone do momentu Transakcji wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków/budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdego budynku i budowli odrębnie? Jeśli tak należy wskazać odrębnie do każdego ulepszonego budynku i budowli:

 a) Kiedy takie wydatki były ponoszone?

 b) Czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynków i budowli, będących przedmiotem sprzedaży, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

 c) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków i budowli lub ich części, tj. oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne?

 d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli lub ich części po ulepszeniu a sprzedażą upłynie okres co najmniej 2 lat?

 5) Czy któryś budynek/budowla (proszę wskazać który/która), będący przedmiotem sprzedaży, znajduje się poza działką gruntu nr 1? Jeżeli tak, to proszę wskazać czy znajduje się on/ona na innej działce należącej do Zbywcy, czy na obcym gruncie.

 6) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem obiektów będących przedmiotem sprzedaży Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Proszę odnieść się do każdego obiektu będącego przedmiotem sprzedaży.

 7) Czy Zbywca wykorzystywał obiekty będące przedmiotem sprzedaży wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Zbywca prowadził z wykorzystaniem ww. obiektów (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)? Proszę odnieść się do każdego obiektu będącego przedmiotem sprzedaży.

 8) Co rozumieją Państwo przez zawarte we wniosku sformułowanie „przynależności” związane z budynkami i budowlami? Czy sformułowanie to dotyczy wyposażenia budynków i budowli (ruchomości innych niż te, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy w ramach umowy najmu)?

 9) W odniesieniu do przynależności (wyposażenia) związanych z budynkami i budowlami, proszę osobno wskazać:

 a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

 b) Czy Zbywca wykorzystywał ww. wyposażenie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

 c) Czy którykolwiek z elementów ww. wyposażenia został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku?

 d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

 e) Czy demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.”

odpowiedzieli Państwo, że:

„pkt 1: Wskazane we wniosku obiekty składające się na Nieruchomość (poza samą działką gruntu), kwalifikują się w świetle Prawa budowlanego następująco:

  - Jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym i dobudowaną w 2017 r. częścią magazynową - jest to budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (trwale związany z gruntem obiekt posiadający fundamenty, dach i ściany, wydzielony za pomocą przegród budowlanych);

  - Plac manewrowy/parking - jest to budowla (utwardzony teren - obiekt budowlany niebędący budynkiem, zaliczany do kategorii infrastruktury towarzyszącej);

  - Sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna - jest to budowla (zbiór urządzeń infrastruktury technicznej trwale z gruntem związanych - instalacje wodociągowe, kanalizacyjne);

  - Lampy zewnętrzne na słupach - są to urządzenia budowlane (elementy instalacji oświetleniowej terenu, służące prawidłowemu korzystaniu z obiektów budowlanych);

  - Maszty telekomunikacyjne (3 szt.) - są to budowle (wolnostojące obiekty niebędące budynkami, pełniące funkcję konstrukcyjną dla urządzeń telekomunikacyjnych);

  - Wiata rowerowa (1 szt.) - jest to budowla (lekka konstrukcja zadaszona oparta na słupach, nieposiadająca pełnych przegród ściennych, a więc niebędąca budynkiem);

  - Zewnętrzna jednostka wentylacyjna (1 szt.) - jest to urządzenie budowlane (urządzenie techniczne instalowane na zewnątrz budynku, obsługujące budynek w zakresie wentylacji);

  - Zewnętrzna stacja chłodzenia wody obiegowej (1 szt. wraz z 3 zewnętrznymi agregatami chłodniczymi) - jest to urządzenie budowlane (element zewnętrznej instalacji chłodniczej obsługującej budynki zakładu);

  - Otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe (1 szt.) - jest to budowla (zadaszona konstrukcja pozbawiona ścian pełnych, służąca do składowania odpadów i opakowań; nie jest budynkiem z uwagi na brak przegród budowlanych);

  - Zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne (1 szt.) - jest to budowla (niewielki obiekt budowlany przeznaczony do przechowywania substancji chemicznych i odpadów, posiadający zadaszenie i ściany lub osłony, lecz niebędący budynkiem przeznaczonym na pobyt ludzi - zatem traktowany jako budowla);

  - Budka na narzędzia ogrodnicze (1 szt.) - jest to budowla (mały obiekt gospodarczy służący przechowywaniu narzędzi; ze względu na trwałe związanie z gruntem i konstrukcję z dachem i ścianami może być potocznie nazywany „małym budynkiem gospodarczym”, ale w rozumieniu Prawa budowlanego jest to budowla, ponieważ nie jest obiektem przeznaczonym na pobyt osób);

  - Stróżówka (pomieszczenie dla ochrony, 1 szt.) - jest to budowla (niewielka budowla - portiernia, przeznaczona na pobyt pracownika ochrony).

pkt 2: Zainteresowany wskazuje, że wszystkie budynki i budowle będące przedmiotem Transakcji zostały już oddane do użytkowania, co oznacza, że miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W szczególności:

  - Jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Jednokondygnacyjna część magazynowa - dobudowana do hali produkcyjnej i oddana do użytkowania w 2017 r.

  - Plac manewrowy/parking - oddany do użytkowania w 2006 r.

  - Sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Lampy zewnętrzne na słupach (15 szt., w tym 3 podwójne) - oddane do użytkowania w 2006 r.

  - Maszty telekomunikacyjne (3 szt.) - oddane do użytkowania w 2006 r.

  - Wiata rowerowa (1 szt.) - oddana do użytkowania w 2014 r.

  - Zewnętrzna jednostka wentylacyjna (1 szt.) - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Zewnętrzna stacja chłodzenia wody obiegowej (1 szt.) oraz 3 zewnętrzne agregaty chłodnicze - oddane do użytkowania w 2014 r.

  - Otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe (1 szt.) - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne (1 szt.) - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Budka na narzędzia ogrodnicze (1 szt.) - oddana do użytkowania w 2006 r.

  - Stróżówka (pomieszczenie dla ochrony, 1 szt.) - oddana do użytkowania w 2012 r.

Wszystkie powyższe obiekty były wykorzystywane przez Zbywcę we własnej działalności gospodarczej, co oznacza, że pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lub oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi) nastąpiło historycznie, najpóźniej w 2017 r.

pkt 3: Zainteresowany potwierdza, że na dzień planowanej Transakcji (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia każdego z budynków i budowli (lub ich części) objętych sprzedażą. Powyższe stwierdzenie ma zastosowanie do każdego budynku oraz budowli będących przedmiotem sprzedaży (i wymienionych w pytaniu 5, pkt 1). Wszystkie obiekty były wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym, w każdym przypadku upłynął już okres znacznie przekraczający wymagane 2 lata od pierwszego zasiedlenia, co spełnia przesłankę z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

pkt 4: Spośród obiektów objętych Transakcją jedynie główny budynek (hala produkcyjno-biurowa) był przedmiotem istotnego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - rozbudowa tego budynku w latach 2016-2017 poprzez dobudowanie części magazynowej stanowiła nakłady przekraczające najprawdopodobniej 30% jego wartości początkowej. W związku z tym, w odniesieniu do hali produkcyjno-biurowej wyjaśniam:

  - rozbudowa (ulepszenie) miała miejsce w latach 2016-2017 (w 2017 r. oddano do użytkowania nowe pomieszczenia magazynowe dobudowane do hali produkcyjnej);

  - Zbywca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie (rozbudowę) hali produkcyjno-biurowej, ponieważ wydatki te były związane wyłącznie z działalnością opodatkowaną (produkcyjną) prowadzoną przez Zbywcę;

  - po ulepszeniu (rozbudowie) nastąpiło pierwsze zasiedlenie ulepszonego budynku - Zbywca zaczął użytkować rozbudowaną część hali bezpośrednio po zakończeniu jej budowy w 2017 r., co oznacza, że doszło do oddania do użytkowania ulepszonego obiektu na potrzeby własne Zbywcy;

  - pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonej części budynku (2017 r.) a planowaną sprzedażą upłynie okres przekraczający 2 lata (w momencie Transakcji w 2026 r. minie około 9 lat od oddania do użytkowania rozbudowanej części hali).

Pozostałe budynki i budowle będące przedmiotem sprzedaży nie były ulepszane w stopniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej - nie ponoszono na nie takich nakładów inwestycyjnych (poza bieżącymi remontami i konserwacją, które nie stanowią ulepszeń w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).

pkt 5: Żaden z wymienionych budynków lub budowli nie jest zlokalizowany poza granicami działki gruntu nr 1 będącej przedmiotem Transakcji. Wszystkie trwałe obiekty budowlane sprzedawane w ramach Transakcji są posadowione na tej właśnie działce w (...) (przy ul. (…)), która jest własnością Zbywcy.

pkt 6: Tak. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o podatek naliczony przy nabyciu lub wytworzeniu każdego z obiektów będących przedmiotem sprzedaży. W szczególności:

  - Hala produkcyjno-biurowa wraz z infrastrukturą towarzyszącą (place, wiaty, instalacje, urządzenia) - została wybudowana (a następnie rozbudowana) przez Zbywcę jako czynnego podatnika VAT w celu prowadzenia opodatkowanej działalności produkcyjnej, wobec czego wszelki naliczony podatek VAT od nakładów inwestycyjnych (zarówno przy budowie w 2006 r., jak i rozbudowie w 2017 r.) podlegał odliczeniu przez Zbywcę zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

  - Pozostałe obiekty (maszty telekomunikacyjne, infrastruktura techniczna itp.) będące przedmiotem Transakcji - także zostały wytworzone lub nabyte przez Zbywcę do użytku w działalności opodatkowanej, dlatego VAT naliczony przy ich budowie/zakupie również podlegał odliczeniu przez Zbywcę.

pkt 7: Nie. Żaden z obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Zbywca prowadzi na Nieruchomości działalność produkcyjną, która stanowi czynności opodatkowane VAT (…). Wszystkie budynki, budowle i ich przynależności były wykorzystywane do wykonywania tej właśnie opodatkowanej działalności - nie służyły one żadnym czynnościom zwolnionym z VAT (Zbywca nie prowadzi w oparciu o te obiekty działalności korzystającej ze zwolnienia przedmiotowego z VAT). W rezultacie, warunek z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (wykorzystywanie towarów wyłącznie do działalności zwolnionej) nie jest w przypadku tych obiektów spełniony.

pkt 8: We wniosku przez sformułowanie „przynależności związane z budynkami i budowlami” rozumiano jako rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, niebędące samodzielnymi budowlami. Wnioskodawca wyłączył z tej kategorii wszystkie ruchomości znajdujące się na nieruchomości w dniu Transakcji, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy (a więc np. maszyny i urządzenia produkcyjne, wyposażenie biurowe, materiały i towary należące do Zbywcy). Takie ruchomości nie stanowią przynależności i nie są objęte zakresem Transakcji - pozostaną one przy Zbywcy. Katalog przynależności będzie więc obejmować wyłącznie ograniczoną liczbę rzeczy ruchomych, które zostaną w ramach Transakcji przeniesione na Wnioskodawcę. Są to jednak wyłącznie rzeczy związane z korzystaniem z budynków oraz budowli, a nie służące do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę (tj. rzeczy takie jak np. klucze lub karty dostępu).

pkt 9:

 a) Tak. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu wszelkich przynależności (wyposażenia) związanych z budynkami i budowlami, które są objęte Transakcją. Każdy z tych elementów został nabyty lub zainstalowany przez Zbywcę w celu wykorzystania w jego działalności opodatkowanej, co uprawniało do pełnego odliczenia VAT naliczonego od tych nakładów.

 b) Nie. Żaden z elementów przynależności (wyposażenia) budynków i budowli nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Wszystkie te sprzęty i instalacje służyły prowadzeniu przez Zbywcę działalności opodatkowanej (produkcji towarów opodatkowanej VAT), wobec czego nie miało miejsca wykorzystywanie ich do czynności zwolnionych z VAT.

 c) Nie. Żaden z elementów wyposażenia nie został zamontowany w budynkach z wykorzystaniem w istotny sposób ich elementów konstrukcyjnych. Montaż urządzeń stanowiących przynależności (np. agregatów, jednostek wentylacyjnych, oświetlenia) nie ingerował trwale w konstrukcję budynków - urządzenia te są zamocowane do budynków lub podłoża w taki sposób, że ich instalacja nie narusza struktury nośnej (np. zamontowane są na wspornikach lub fundamentach pomocniczych).

 d) Tak. Sposób zamocowania poszczególnych elementów przynależności umożliwia ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynków - urządzenia należące do przynależności mogą zostać zdemontowane (odłączone, zdemontowane) bez powodowania jakichkolwiek zniszczeń czy naruszenia elementów konstrukcyjnych budynków (takich jak fundamenty, ściany nośne, stropy, dach itp.).

 e) Nie. Demontaż tych elementów nie spowoduje naruszenia głównych elementów konstrukcyjnych budynków (czyli elementów odpowiedzialnych za przenoszenie obciążeń, jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, dach, itp.). Urządzenia te mogą zostać usunięte, po czym budynki pozostaną w stanie kompletnym i zdatnym do dalszego użytkowania, bez uszkodzenia ich konstrukcji.”

Na pytanie „Czy wymienione we wniosku naniesienia - budowle wraz ze związanymi z nimi przynależnościami, których własność będzie przedmiotem sprzedaży są częścią składową gruntu bądź budynku - proszę wskazać które.”, wskazali Państwo, że „Wszystkie budynki oraz budowle, których własność ma zostać przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji, stanowią części składowe gruntu - tj. działki nr 1. Zostały one wzniesione przez właściciela gruntu i są trwale z nim połączone, a zatem zgodnie z art. 48 w zw. z art. 191 KC nie mogą być odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych. Dotyczy to zarówno budynków, jak i pozostałych budowli (infrastruktury towarzyszącej, wiat, masztów, instalacji zewnętrznych itp.). Stanowią one elementy składowe nieruchomości gruntowej (części składowe działki nr 1), a nie odrębne od gruntu środki trwałe. Dotyczy to także opisanych wyżej fragmentów infrastruktury zlokalizowanych fizycznie poza granicami działki - mimo że znajdują się poza obszarem działki 1, pozostają własnością Zbywcy i funkcjonalnie służą Nieruchomości położonej na tej działce, stąd są traktowane jako części składowe tejże nieruchomości. Przynależności natomiast nie będą stanowić części składowych nieruchomości, gdyż są to rzeczy ruchome, które nie są fizycznie i trwale połączone z gruntem lub zlokalizowanymi na nim naniesieniami. Ich katalog jest jednak bardzo ograniczony i znajdują się w nim wyłącznie drobne ruchomości, funkcjonalnie związane z nieruchomością, których własność zostanie przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji (takie jak klucze, karty dostępu itp.).”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

Pytanie 1

Czy sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w związku z tym sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT?

Pytanie 2

Czy po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek?

Pytanie 3

Czy po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przeznaczeniu Przedmiotu Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce oraz udokumentowaniu przez Zbywcę sprzedaży Przedmiotu Transakcji na Nabywcę fakturą VAT, po stronie Nabywcy powstanie prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Przedmiotu Transakcji, oraz w przypadku gdy kwota VAT naliczonego w okresie rozliczeniowym, w którym dojdzie do zbycia Przedmiotu Transakcji będzie wyższa od kwoty VAT należnego, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy Nabywcy w banku mającym siedzibę na terytorium Polski?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Pytanie 1

Sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w związku z tym sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Pytanie 2

Po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek.

Pytanie 3

Po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o CIT, przeznaczeniu Przedmiotu Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce oraz udokumentowaniu przez Zbywcę zbycia Przedmiotu Transakcji fakturą VAT, po stronie Nabywcy powstanie prawo odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Przedmiotu Transakcji oraz w przypadku gdy kwota VAT naliczonego w okresie rozliczeniowym, w którym dojdzie do zbycia Przedmiotu Transakcji będzie wyższa od kwoty VAT należnego, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy Nabywcy w banku mającym siedzibę na terytorium Polski.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska do Pytania 1

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

W zakresie pytania nr 1, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w związku z tym sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast sprzedaż praw traktowana jest na gruncie VAT jako podlegające opodatkowaniu świadczenie usług.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu rozstrzygnięcia, sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku podlegających opodatkowaniu VAT, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, należy w pierwszej kolejności przeanalizować czy Przedmiot Transakcji może zostać uznany przedsiębiorstwo lub zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa.

Pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

W art. 6 ust. 1 ustawy o VAT ustawodawca posłużył się pojęciem zbycia, które nie zostało zdefiniowane w tej ustawie. Ustawa o VAT nie zawiera także definicji przedsiębiorstwa. W celu analizy tego zagadnienia można więc odnieść się do regulacji z zakresu prawa cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm., dalej jako: „k.c.”) przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Katalog składników materialnych i niematerialnych zawartych w art. 55¹ k.c. nie ma charakteru zamkniętego. Mając na uwadze powyższą definicję istotne jest, aby ten zespół składników mógł samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo. Tym samym, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, żeby można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze pewnych elementów. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Wskazana kwestia ma kluczowe znaczenie przy ocenie, czy dane elementy stanowią przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, których zbycie jest wyłączone spod ustawy o VAT. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez DKIS (np. interpretacje z dnia 25 kwietnia 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.76.2025.2.JKU oraz z dnia 23 września 2024 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.320.2024.2.AKR).

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa (dalej również jako: „ZCP”) jest zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, który jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Wskazany przepis prawny stanowi również, że taki zespół składników powinien być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mieć potencjał do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania tych zadań.

W celu ustalenia wykładni wspomnianego art. 2 pkt 27e ustawy o VAT warto też odwołać się do orzecznictwa:

  - Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej jako: „NSA”) z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15: „Zgodnie z tym przepisem, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.(...) Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

  - Kwestia wyodrębnienia płaszczyzn powiązania składników występujących w ramach zorganizowanej części przedsiębiorstwa została również poruszona w wyroku NSA z 13 września 2023 r., sygn. I FSK 710/19: „Wymaga zaznaczenia, że z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wynika, że organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi zachodzić już w ramach istniejącego przedsiębiorstwa (u zbywcy), w trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Brak zaistnienia którejkolwiek z tych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu tego przepisu. Z transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT mamy do czynienia tylko wówczas, gdy nabywca kontynuuje działalność gospodarczą przy użyciu nabytego przedsiębiorstwa - zorganizowanej części przedsiębiorstwa - wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01”.

  - Przedmiotowa kwestia została poruszona również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 (Christel Schriever). We wskazanym wyroku TSUE stwierdził, że: „Jak z tego wynika, stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy, wymaga, aby całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli działalność gospodarcza nie wymaga użytkowania konkretnych pomieszczeń lub pomieszczeń wyposażonych w stałe instalacje konieczne do jej prowadzenia, przekazanie aktywów w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy może mieć miejsce również bez przekazania prawa własności nieruchomości”. Jak wynika ze stanowiska prezentowanego przez TSUE w powołanym wyroku, nie należy w kwestii sprzedaży przedsiębiorstwa opierać się na przesłance zupełności (wszystkie elementy muszą być przedmiotem transferu), lecz istotne jest to, czy elementy będące przedmiotem transferu pozwolą nabywcy na samodzielną kontynuację działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

 

W kontekście definicji ZCP, polskie sądy administracyjne oraz organy podatkowe (np. w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2024 roku, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.521.2024.4.ICZ) wykształciły pogląd, że zespół składników majątkowych może być uznany za ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje powiązany zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych,

2. zespół składników majątkowych jest wyodrębniony organizacyjnie, co oznacza, że stanowi część działalności przedsiębiorstwa w strukturze całego podmiotu (w praktyce przyjmuje się, że przesłanka ta jest spełniona, gdy na mocy statutu, regulaminu lub innego aktu wewnętrznego ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.),

3. zespół składników majątkowych jest wyodrębniony funkcjonalnie, co oznacza, że pozostaje we wzajemnych relacjach umożliwiających kontynuowanie działalności gospodarczej w formie odrębnego i samodzielnego przedsiębiorstwa,

4. zespół składników majątkowych jest wyodrębniony finansowo, co oznacza, że istnieje możliwość przypisania do niego określonych kosztów, przychodów, należności i zobowiązań na podstawie prowadzonej przez podatnika ewidencji (jednocześnie w orzecznictwie podkreśla się, że wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać pełnej samodzielności finansowej, lecz sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP),

5. zbywany zespół składników majątkowych może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, które samodzielnie realizuje przypisane mu zadania gospodarcze,

6. istnieje zamiar i możliwość kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, opierając się na składnikach majątkowych będących przedmiotem transakcji, bez konieczności zawierania dodatkowych umów i podejmowania dodatkowych działań w celu dalszego prowadzenia działalności.

W świetle powyższego stanowiska, zespół składników majątkowych może być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT pod warunkiem, że nie jest przypadkowym zbiorem aktywów, lecz w pełni niezależnym w kontekście prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, że nie wystarczy jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej; musi ona charakteryzować się pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Na koniec warto podkreślić, że pojęcia przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny być interpretowane ściśle, uwzględniając kontekst normatywny art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, który stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania. Szczególny charakter art. 6 pkt 1 ustawy o VAT sprawia, że w zakresie jego stosowania nie ma miejsca na rozszerzającą wykładnię użytych w nim pojęć. Takie rozumowanie jest zgodne z stanowiskiem zaprezentowanym przez Ministra Finansów w objaśnieniach z dnia 11 grudnia 2018 roku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), w których wskazano, że co do zasady sprzedaż nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach” dostawa nieruchomości komercyjnych może być zaklasyfikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co więcej, w kontekście pojęcia „przedsiębiorstwa”, Minister Finansów w Objaśnieniach zaprezentował pogląd, że dana transakcja powinna być klasyfikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeśli w momencie przeprowadzenia transakcji są spełnione łącznie następujące kryteria:

1. nabywca ma zamiar kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz;

2. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji.

W nawiązaniu do powyższego w Objaśnieniach podkreślono, że „w przypadku, gdy dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”. Minister Finansów również wprost wskazuje w Objaśnieniach, że transakcja typu „sale and leaseback” „…nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że zasadniczym ekonomicznym celem transakcji leasingu zwrotnego jest udzielenie przez nabywcę finansowania na rzecz zbywcy, a nie kontynuacja działalności zbywcy.”

Powyższe podejście Ministra Finansów jest zgodne z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Warto zwrócić uwagę na postanowienie TSUE z dnia 16 stycznia 2023 roku, w sprawie C-729/21, w ramach którego, na tle pytania prejudycjalnego zgłoszonego przez NSA podkreślono, że:

  - zbycie przedsiębiorstwa lub jego części w rozumieniu przepisów unijnych należy interpretować w ten sposób, iż „obejmuje ono między innymi przeniesienie samodzielnej części przedsiębiorstwa, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia samodzielnej działalności”,

  - stwierdzenie, iż nastąpiło przeniesienie części przedsiębiorstwa, wymaga, by całość przekazanych składników była wystarczająca dla umożliwienia prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, a nabywca miał zasadniczo zamiar kontynuować działalność przekazanej części przedsiębiorstwa.

Kwalifikacja Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie 1 należy zatem rozważyć, czy Przedmiot Transakcji spełnia wyżej wymienione przesłanki, w związku z czym należałoby go uznać za zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną podkreślić, że Przedmiot Transakcji składa się z Nieruchomości oraz związanymi z nimi i niezbędnymi do prawidłowego korzystania aktywami niematerialnymi. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione inne aktywa związane z prowadzoną przez Zbywcę działalnością, w szczególności pracownicy, zapasy, wierzytelności, umowy z dostawcami i klientami, itd.

Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Nabywca wynajmie ją Zbywcy, który będzie kontynuować dotychczas prowadzoną na tejże Nieruchomości działalność produkcyjną. Warto zatem podkreślić, że Nabywca nie zamierza kontynuować działalności Zbywcy (działalność produkcyjna), która dalej będzie w całości prowadzona przez Zbywcę.

Zainteresowani zaznaczają, że dla uznania zespołu składników za ZCP zdolność składników majątkowych do prowadzenia samodzielnej działalności musi istnieć od momentu przeniesienia. W przeciwnym razie nie można mówić o ZCP, a jedynie o składnikach, które będą zdolne do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych dopiero po podjęciu odpowiednich działań organizacyjnych, technicznych, administracyjnych oraz po zapewnieniu potrzebnego finansowania. W takiej sytuacji brak jest niezależności ani samodzielności przenoszonego zespołu składników, a tym bardziej zdolności do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w polskiej praktyce orzeczniczej polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyroku o sygn. I FSK 1605/18 z 21 marca 2019 r., Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) zgodził się z sądem pierwszej instancji, iż fakt, że w związku z nabyciem nieruchomości nabywca musiał samodzielnie zawrzeć umowę o zarządzanie nią, a więc musiał on podjąć dodatkowe czynności, bez których dalsze prowadzenie działalności nie byłoby możliwe, przesądza, że transakcja ta nie stanowiła transakcji zbycia ZCP.

Powyższe prowadzi do wniosku, że składniki przenoszone w ramach Transakcji nie pozwalają na samodzielne, nieprzerwane kontynuowanie działalności produkcyjnej Zbywcy przez Nabywcę na Nieruchomości. Transakcja nie może być więc uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie VAT, ponieważ nie ma możliwości niezależnego prowadzenia działalności produkcyjnej z wykorzystaniem przenoszonych składników majątkowych bez podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań (zakupu sprzętu, zatrudnienia pracowników itp.), co implikuje brak wymaganego wyodrębnienia funkcjonalnego.

Co więcej, z Przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone zobowiązania (z uwagi na brak przejścia zakładu pracy oraz zobowiązań wynikających z innych umów zawartych dotychczas przez Zbywcę w ramach jego działalności produkcyjnej), a także rachunek bankowy. Mając na uwadze definicję ZCP ujętą w ustawie o VAT, zobowiązania stanowią kluczowy element ZCP (zostały one wprost wyodrębnione we wspomnianej definicji). Jednocześnie, brak przeniesienia pracowników, należności handlowych, rachunku bankowego oraz umów na finansowanie działalności wskazuje na to, że Przedmiot Transakcji nie charakteryzuje się wyodrębnieniem finansowym. Tym samym, brak transferu zobowiązań i należności handlowych oraz umowy na finansowanie i rachunku bankowego potwierdza powyższy wniosek, że przenoszone składniki nie powinny być traktowane jako ZCP.

Powyższe rozumienie znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 29 kwietnia 2021 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.195.2021.1.EW, w której DKIS w pełni zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy odstępując od uzasadnienia prawnego. W uzasadnieniu swojego stanowiska wnioskodawca wskazał w szczególności, że:

„W wyniku Transakcji nie przejdą na Nabywcę również inne elementy charakterystyczne dla transferu przedsiębiorstwa/jego zorganizowanej części w postaci należności oraz środków pieniężnych. Bez powyższych elementów, dalsza działalność Nabywcy nie jest możliwa bez uzyskania nowego finansowania, co świadczy o tym, że w momencie transferu przedmiot Transakcji nie będzie w stanie samodzielnie realizować określonych zadań gospodarczych. Będzie to możliwe dopiero po zapewnieniu Nabywcy finansowania.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, wyłączenie z masy majątkowej należności (jak i zobowiązań), powoduje pozbawienie wydzielonego zbioru cechy funkcjonalnego powiązania składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład ZCP.

Finansowe oddzielenie składników materialnych i niematerialnych (łącznie ze zobowiązaniami) w kontekście definicji ZCP rozumiane jest jako wykonywanie działalności lub funkcji w oparciu o odrębny bilans i rachunek zysków i strat, tymczasowy bilans lub budżet, itp. O wyodrębnieniu finansowym może również świadczyć posiadanie własnego rachunku bankowego dla konkretnego przedmiotu działalności. Innymi słowy, musi istnieć wyraźna granica między finansami dotyczącymi zbywanego majątku, a finansami dotyczącymi pozostałej działalności by uznać, że dana masa majątkowa stanowi ZCP.”

Podobne konkluzje wynikają również z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przykładowo:

  - NSA w wyrokach z dnia 12 stycznia 2021 r., sygn. I FSK 324/20 oraz z dnia uznał, że transakcja nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w sytuacji, w której: „[…] sporna transakcja nie obejmowała praw i obowiązków sprzedającego wynikających z umowy o udzielenie finansowania (kredytu) związanego z inwestycją na nieruchomości, praw i obowiązków wynikających z umowy o profesjonalne zarządzanie nieruchomością, praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów, należności i zobowiązań sprzedającego, środków pieniężnych sprzedającego, budżetu nieruchomości, tajemnicy przedsiębiorstwa (know-how), oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo sprzedającego lub jego wyodrębnionej części (nazwy, znaku towarowego), ksiąg i dokumentów związanych z prowadzoną przez sprzedającego działalnością gospodarczą, praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych czy umów o marketing, praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia zbywanej nieruchomości.”

  - NSA w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. sygn. I FSK 299/20 stwierdzono, że „ W stanie faktycznym sprawy wątpliwe jest również wyodrębnienie finansowe ocenianych składników majątkowych. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwym oddzielenie finansów przedsiębiorstw od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Niesporne jest, że u zbywcy nie były wydzielone odrębne księgi rachunkowe, nie występowały oddzielne plany kont. Organ zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego niesłusznie upatruje owej samodzielności w występowaniu u zbywcy planu kont analitycznych obejmujących rozliczenia przychodów w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości. Pomija jednak okoliczność, że te konta nie odzwierciedlają wszystkich zdarzeń związanych z funkcjonowaniem przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie odnoszą się w pełni do kosztów jej finansowania, a rozliczenia z najemcami, którzy wynajmowali inne nieruchomości u zbywcy były zbiorcze, czego organ nie kwestionował.”

 

Stanowisko Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w linii interpretacyjnej organów podatkowych oraz orzecznictwie sądów administracyjnych, które wyklucza możliwość zakwalifikowania transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w sytuacji, gdy prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o przenoszone składniki wymaga podjęcia przez Nabywcę dodatkowych działań. Poniżej zaprezentowano przykładowe interpretacje indywidualne DKIS, które potwierdzają takie podejście:

  - W interpretacji indywidualnej z 11 września 2020 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.385.2020.2.EW DKIS stwierdził, iż dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne jest, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

  - W interpretacji indywidualnej z 24 czerwca 2019 r., znak 0111-KDIB3-2.4012.242.2019.1.MN DKIS zaznaczył, że na nabywcę nie przejdą składniki związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa sprzedawcy, a więc przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo czy ZCP.

  - W interpretacji indywidualnej z 15 marca 2019 r., znak 0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB podkreślono, że zespół składników majątkowych musi zawierać elementy pozwalające na kontynuowanie działalności bez angażowania dodatkowych składników majątku.

 

Jak już wspominano, analogiczne stanowisko zajmują sądy administracyjne które, wielokrotnie wypowiadały się na temat kumulatywności wymienionych kryteriów oraz konieczności samodzielnego wyodrębnienia poszczególnych części przedsiębiorstwa, przykładowo:

  - NSA w wyroku z dnia 1 lutego 2017 r. (sygn. I FSK 999/15) wskazał, że:

   - „Samo zawarcie następnych umów umożliwiających prowadzenie nawet tożsamej co do charakteru działalności nie przesądza o jej kontynuacji w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

   - Takie ustalenie pomijałoby bowiem wskazany wyżej warunek funkcjonalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa już w momencie nabycia składników majątkowych”.

  - w wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, stwierdzono, że zespół składników majątkowych musi być zdolny do prowadzenia działalności samodzielnie, bez potrzeby uzupełniania go o dodatkowe elementy.

 

Co więcej, w ocenie Zainteresowanych Przedmiot Transakcji również nie spełnia przesłanek wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego oraz finansowego; w szczególności:

 1) Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, ponieważ Przedmiot Transakcji nie obejmuje żadnych zasobów organizacyjnych (pracowników, współpracowników) wyodrębnionych w strukturze Zbywcy jako wydzielona jednostka organizacyjna;

 2) Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanki wyodrębnienia funkcjonalnego - aczkolwiek Nieruchomość wchodząca w skład Przedmiotu Transakcji jest istotna z punktu widzenia funkcjonowania Zbywcy, nie jest ona na tyle znacząca, żeby doprowadzić do przeniesienia funkcji wykonywanych w ramach działalności Zbywcy (funkcje produkcyjne i wspierające) na Nabywcę;

 3) Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanki wyodrębnienia finansowego, ponieważ Nieruchomość nie generuje wpływów pieniężnych w strukturze działalności Zbywcy, nie stanowi dla niego centrum zysku, oraz w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę ksiąg rachunkowych, rachunków pieniężnych, należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji.

 

Wszystkie te okoliczności uzasadniają konkluzję, że przenoszony w ramach Transakcji zespół składników nie będzie mógł zostać uznany za wyodrębniony organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w zakresie wymaganym dla zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w związku z czym Przedmiot Transakcji nie umożliwi prowadzenia działalności produkcyjnej w strukturze odrębnego podmiotu (Nabywcy) bez angażowania dodatkowych aktywów czy podejmowania dodatkowych działań.

 

W związku powyższym, w świetle Objaśnień Ministra Finansów oraz utrwalonej praktyki interpretacyjnej i orzeczniczej:

  - całkowita odmienność przedmiotów działalności Zbywcy (działalność produkcyjna) i Nabywcy (działalność inwestycyjna, długotrwały wynajem),

  - brak zamiaru Nabywcy do kontynuowania działalności Zbywcy w oparciu o Przedmiot Transakcji, co w szczególności wynika z charakteru Transakcji oraz dalszego najmu Nieruchomości jako transakcji typu „sale and leaseback”, której celem nie jest przeniesienie działalności z jednego podmiotu na inny, a udzielenie Zbywcy finansowania na prowadzenie przez niego działalności w oparciu o Nieruchomość wchodzącą w skład Przedmiotu Transakcji, oraz

  - brak zdolności Przedmiotu Transakcji do funkcjonowania i realizacji zadań produkcyjnych, po przeniesieniu do Nabywcy i bez konieczności angażowania dodatkowych aktywów czy podejmowania dodatkowych działań po stronie Nabywcy, w tym z uwagi na brak wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego w strukturze Zbywcy na moment Transakcji

         - jednoznacznie świadczy o braku spełnienia kryteriów uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część.

Podsumowując, sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w związku z tym sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska do Pytania 2

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 1, zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Przedmiotu Transakcji (Nieruchomości wraz z Prawami Autorskimi) na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku, a nie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w związku z tym sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

W odniesieniu do pytania nr 2, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek.

Szczególne znaczenie ma w tym kontekście Nieruchomość, gdyż ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień z VAT w przypadku dostawy gruntów, budynków i budowli lub ich części, a także możliwość rezygnacji z takiego zwolnienia, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Tym samym, ustalenie właściwego traktowania podatkowego transferu nieruchomości jest kluczowym elementem analizy skutków podatkowych związanych z transferem aktywów między podatnikami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub ich części, wartość gruntu nie jest oddzielana od podstawy opodatkowania.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z zasady dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT. Jednakże zwolnienie to nie ma zastosowania, jeśli:

- dostawa ma miejsce w okresie pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub

- upłynął okres krótszy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części.

 

Co istotne, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, termin „pierwsze zasiedlenie” odnosi się do przekazania budynków, budowli lub ich elementów do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcia ich użytkowania dla własnych potrzeb, po ich:

- wybudowaniu, lub;

- ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o CIT wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponieważ ustawa o VAT nie zawiera własnej definicji wartości początkowej środków trwałych, zgodnie z polską praktyką podatkową powinna być ona obliczana zgodnie z przepisami ustawy o CIT, a nie zasadami rachunkowości określonymi w ustawie o rachunkowości. Takie podejście potwierdzają m.in. wyrok NSA z 8 grudnia 2017 r., sygn. I FSK 567/16, oraz interpretacja podatkowa DKIS z 16 maja 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.76.2018.2.BS.

Dodatkowo warto zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik ma możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w tym przepisie. Warunkiem tej rezygnacji jest (i) aby zarówno sprzedawca, jak i nabywca byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT oraz (ii) aby złożyli - w akcie notarialnym lub przed dniem dokonania dostawy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub ich części. W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT takie oświadczenie powinno zawierać: (i) dane sprzedawcy i nabywcy nieruchomości (imię i nazwisko lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej), planowaną datę zawarcia umowy dostawy (jeśli oświadczenie jest składane do naczelnika urzędu skarbowego), a także adres nieruchomości, do której odnosi się oświadczenie.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jednocześnie wprowadza ogólne zwolnienie z VAT dla dostaw towarów:

  - jeżeli towary są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, oraz

  - jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 

Wskazać należy, iż sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie może korzystać z tego zwolnienia m.in. ze względu na fakt, iż składniki majątkowe wchodzące skład Przedmiotu Transakcji nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT.

 

Oprócz tego, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wprowadza dodatkowe zwolnienie z VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które jest dedykowane sytuacjom, gdy obiekty te nie były objęte zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 i jednocześnie:

  - sprzedawca nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego w odniesieniu do tych obiektów;

  - sprzedawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miałby prawo do odliczenia VAT naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, że w przypadku spełnienia warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 2 lub w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, strony nie mają możliwości rezygnacji z jego zastosowania i wyboru opodatkowania VAT.

W ocenie Zainteresowanych, dostawa nieruchomości wraz posadowionymi na niej budynkami, budowlami i innymi naniesieniami wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę budynków, budowli lub ich części objętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Zainteresowani mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z czym, po skorzystaniu z powyższego prawa, sprzedaż Przedmiotu Transakcji, w tym Nieruchomości będzie skutkowała powstaniem obowiązku rozpoznania VAT należnego po stronie Zbywcy.

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych, po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek.

Uzasadnienie stanowiska do Pytania 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Prawo to przysługuje, gdy spełnione są określone warunki, w tym to, że odliczenia dokonuje podatnik VAT, a towary i usługi, w związku z którymi naliczono podatek, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Zasady odliczenia wykluczają możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o VAT naliczony związany z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Jak zostało wykazane w uzasadnieniu do Pytania 2, w ocenie Zainteresowanych, po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek. Oznacza to, iż Transakcja będzie skutkowała powstaniem obowiązku rozpoznania VAT należnego po stronie Zbywcy; jednocześnie, z uwagi na przeznaczenie Przedmiotu Transakcji do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, na podstawie zasad określonych w Dziale IX Rozdziale 1 ustawy o VAT.

Nabywca nabywa aktywa, które będą wykorzystywane do prowadzenia własnej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, w związku z czym Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Zbywcę dokumentującej sprzedaż Przedmiotu Transakcji wystawionej przez Zbywcę, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Co więcej, w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, w przypadku nabyć krajowych kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Dodatkowo, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Co jednak istotne, na podstawie art. 86 ust. 10b pkt 1 i 2 ustawy o VAT, w zakresie nabyć lokalnych uprawnienie takie nie może być realizowane wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Ponadto, prawo do odliczenia przysługuje podatnikowi w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia pozytywnych przesłanek określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz braku negatywnych przesłanek wskazanych w art. 88 ustawy o VAT, który zawiera katalog wyjątków pozbawiających podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o VAT naliczony. W szczególności:

  - Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, faktury dokumentujące transakcje, które nie podlegają opodatkowaniu lub są zwolnione od podatku, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego ani zwrotu różnicy podatku.

  - W myśl art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

 

Mając na uwadze powyższe, aby obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zasadach ogólnych, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

- zakupione towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu;

- odliczenia dokonuje podatnik w rozumieniu ustawy o VAT;

- nabywca posiada fakturę, na której wskazana jest kwota podatku związanego z danym zakupem;

- nie występują sytuacje wymienione w art. 88 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści wniosku, po Transakcji Nabywca zamierza wynająć Nieruchomość Zbywcy i czerpać z tego tytułu przychody (tym samym, zamierza wykonywać czynności opodatkowane VAT). Tym samym, należy jednoznacznie stwierdzić, iż nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium Polski, a więc przedmiotowy warunek zostanie spełniony.

Dodatkowo, na moment dokonywania Transakcji zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce, a Zbywca udokumentuje przeniesienie Przedmiotu Transakcji fakturą VAT, która zostanie doręczona Nabywcy. W przedmiotowej sprawie nie wystąpią też sytuacje wyszczególnione w art. 88 ustawy o VAT.

W końcu, należy podkreślić, że prawo podatnika do odliczenia podatku zapłaconego w cenie przy nabyciu towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą stanowi jedną z fundamentalnych zasad konstrukcji podatku od towarów i usług. Podstawowa zasada wspólnego systemu VAT, jaką jest zasada neutralności podatku, jest rozumiana jako stosowanie podatku od towarów i usług na wszystkich etapach obrotu gospodarczego z równoczesnym prawem do odliczenia podatku zawartego w poprzedniej fazie obrotu. Wszelkie ograniczenia prawa do odliczenia podatku naliczonego wpływają na neutralność tego podatku i mogą wynikać jedynie z wyraźnej regulacji ustawowej.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zgodnie z treścią ust. 2, zwrot różnicy podatku, z zastrzeżeniem ust. 5b, 6, 6a i 6d, następuje w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju. […] Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego zweryfikowania, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia weryfikacji rozliczenia podatnika dokonywanej w ramach czynności sprawdzających, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej lub postępowania podatkowego. Jeżeli przeprowadzone przez organ czynności wykażą zasadność zwrotu, o którym mowa w zdaniu poprzednim, urząd skarbowy wypłaca należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty.

W związku z powyższym, w przypadku, kiedy:

- Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu zbycia Przedmiotu Transakcji, oraz

- W okresie rozliczeniowym, w którym Transakcja zostanie dokonana, kwota VAT naliczonego wykazana przez Nabywcę przewyższy wykazaną kwotę VAT należnego

   - Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy Nabywcy w banku mającym siedzibę na terytorium Polski.

 

Reasumując, w świetle przedstawionych powyżej okoliczności i regulacji prawnych, a w szczególności mając na uwadze, że:

  - Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części na gruncie ustawy o VAT, a więc jego zbycie będzie podlegać opodatkowaniu VAT;

  - Sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie opodatkowana VAT, ponieważ Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz wszystkie warunki do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Przedmiotu Transakcji zostaną spełnione, tj.:

- Na moment Transakcji zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą podmiotami zarejestrowanymi jako czynni podatnicy VAT w Polsce,

- Nabywca będzie posiadał fakturę VAT wystawioną przez Zbywcę dokumentującą dostawę aktywów składających się na Przedmiot Transakcji,

- Nabyte aktywa będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium Polski,

- W przedmiotowej sprawie nie wystąpią sytuacje wyszczególnione w art. 88 ustawy o VAT

   - zdaniem Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (lub do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy) na podstawie faktury wystawionej przez Zbywcę dokumentującej dostawę towarów lub świadczenie usług w ramach Transakcji opodatkowanych podatkiem VAT, w związku z nabyciem Przedmiotu Transakcji. Jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Transakcja zostanie dokonana, kwota VAT naliczonego wykazana przez Nabywcę przewyższy wykazaną kwotę VAT należnego, Nabywcy będzie również przysługiwało prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy Nabywcy w banku mającym siedzibę na terytorium Polski.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu.

Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. Zatem odpłatne świadczenie usług może zostać opodatkowane wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem działalności Zbywcy jest produkcja (…) na terytorium Polski. Nabywca zamierza podjąć działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału przedsiębiorcy zagranicznego. W ramach planowanego rozpoczęcia działalności w Polsce, Nabywca zamierza kupić od Zbywcy nieruchomość zabudowaną wraz z przynależną infrastrukturą oraz innymi prawami majątkowymi powiązanymi z nabywaną nieruchomością od Zbywcy.

Przedmiotem Transakcji są:

 1. działka gruntu nr 1, a także prawo własności do posadowionych na niej budynków oraz budowli wraz ze związanymi z nimi przynależnościami (innymi niż ruchomości znajdujące się na nieruchomości na dzień Transakcji, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy w ramach umowy najmu), to jest infrastrukturą zlokalizowaną na nieruchomości gruntowej, z wyjątkiem elementów infrastruktury będących własnością przedsiębiorstw przesyłowych lub dostawców usług, a także znajdujące się poza nieruchomością gruntową, lecz będące własnością Zbywcy i obsługujące zakład produkcyjno‑biurowy położony na nieruchomości gruntowej, na które składają się:

 1) działka gruntu nr 1,

 2) jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym, wybudowana w 2006 roku i rozbudowana w 2017 roku poprzez dodanie jednokondygnacyjnej części magazynowej,

 3) plac manewrowy/parking,

 4) sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna,

 5) lampy zewnętrzne na słupach - 15 szt. (w tym 3 lampy podwójne; w liczbę tą nie są wliczone reflektory umieszczone bezpośrednio na budynkach),

 6) maszty telekomunikacyjne - 3 szt.,

 7) wiata rowerowa - 1 szt.,

 8) zewnętrzna jednostka wentylacyjna - 1 szt.,

 9) zewnętrzna stacja chłodzenia wody obiegowej - 1 szt. (oraz 3 zewnętrzne agregaty chłodnicze),

10) otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe - 1 szt.,

11) zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne (składowane w pojemnikach i zamykanych mauzerach) - 1 szt.,

12) budka na narzędzia ogrodnicze - 1 szt.,

13) stróżówka (pomieszczenie dla ochrony) - 1 szt.

        - („Nieruchomość”),

 2. prawa autorskie majątkowe i prawa zależne, jak również wszelkie upoważnienia do wykonywania praw osobistych do projektów (dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, w tym projektów budowlanych i projektów zamiennych, projektów wykonawczych i projektów branżowych, sporządzonej na potrzeby budowy budynków wchodzących w skład Nieruchomości lub robót budowlanych w takich budynkach, w tym jakiejkolwiek przebudowy lub rozbudowy na podstawie umów projektowych lub umów budowlanych) udzielone przez autorów utworów chronionych prawem autorskim, w zakresie oraz na polach eksploatacji określonych w umowach projektowych dotyczących prac projektowych w odniesieniu do Nieruchomości lub umowach budowlanych dotyczących Nieruchomości, w zakresie, w jakim przysługują one Zbywcy oraz są wymagane przez Nabywcę (jako przyszłego wynajmującego) do prawidłowego wykonywania jego obowiązków wynikających z umowy najmu, na które składają się prace projektowe (obejmujące między innymi projekt budowlany) dotyczące rozbudowy obiektu produkcyjno‑magazynowego, realizowane na podstawie kompleksowej umowy o roboty budowlane zawartej w dniu (...) 2016 r. w (...) pomiędzy (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) (obecnie: B. sp. z o.o., [Zbywca]) a (...) sp. j. z siedzibą w (...). Wykonawca oświadczył, że z chwilą ostatecznego odbioru robót przeniósł na Zbywcę, w ramach wynagrodzenia wypłaconego przez Zbywcę, autorskie prawa majątkowe do wszelkich utworów – w tym utworów zależnych - wykonanych przez niego w toku realizacji umowy, w zakresie ich wykorzystania w polach eksploatacji określonych w art. 50 ust. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Wykonawca wyraził nieodwołalną zgodę na wykonywanie przez Zbywcę lub osoby trzecie działające na rzecz i w imieniu Zbywcy, na podstawie umowy, utworów zależnych powstałych na bazie utworów przekazanych przez Zbywcę na podstawie umowy, poprzez wprowadzanie do nich zmian uzgodnionych ze Sprzedającym i zgodnych z obowiązującymi przepisami prawa oraz odpowiednimi normami techniczno‑budowlanymi, a także na korzystanie i zarządzanie przez Zbywcę utworami we wszystkich polach eksploatacji („Prawa Autorskie”).

 

Celem Transakcji nie jest przeniesienie działalności prowadzonej przez Zbywcę na Nabywcę, a Nabywca nie zamierza prowadzić działalności o charakterze produkcyjnym na Nieruchomości. Nabywca wynajmie nabyte aktywa z powrotem do Zbywcy. Nabywca wskazuje, że przedmiot jego działalności - długoterminowa inwestycja w nieruchomości komercyjne oraz ich wynajem - różni się od przedmiotu działalności Zbywcy, jakim jest działalność produkcyjna. W szczególności, wskutek Transakcji nie nastąpi przeniesienie na Nabywcę:

- zapasów;

- rachunków bankowych oraz środków na nich zgromadzonych;

- ksiąg rachunkowych;

- pracowników (w szczególności, w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy);

- wartości niematerialnych i prawnych (innych niż Prawa Autorskie), takie jak np. znaki towarowe, patenty, wzory przemysłowe;

- należności i zobowiązań Zbywcy;

- kontraktów i relacji Zbywcy z klientami i dostawcami;

- itd.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z Prawami Autorskimi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem, że składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych organizacyjnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Przedmiot Transakcji (Nieruchomość wraz z powiązanymi z nią prawami) nie jest wyodrębniony jako odrębna jednostka (np. dział, wydział, oddział) w strukturze organizacyjnej Zbywcy. W szczególności, w skład Przedmiotu Transakcji nie wchodzą jakiekolwiek odrębne zasoby organizacyjne Zbywcy (np. pracownicy, wydzielona komórka organizacyjna), które mogłyby świadczyć o wyodrębnieniu organizacyjnym tego zespołu składników. Sprzedawane aktywa stanowią część majątku wykorzystywanego przez Zbywcę w prowadzeniu bieżącej działalności produkcyjnej i nie zostały wyodrębnione ani formalnie powołane w strukturze przedsiębiorstwa jako samodzielna jednostka. W związku z tym brak jest czynności lub dokumentów wewnętrznych, które potwierdzałyby istnienie takiego wyodrębnienia.

Ponadto składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy oraz z perspektywy Sprzedającego nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do mającego być przedmiotem sprzedaży zespołu składników. Zbywca nie prowadzi osobnych rachunków ani ewidencji finansowej, które pozwalałyby przyporządkować oddzielnie przychody, koszty, należności i zobowiązania do sprzedawanego zespołu składników majątkowych. Nieruchomość (działka wraz z budynkami i infrastrukturą) nie stanowi u Zbywcy samodzielnego centrum zysków - służy ona prowadzeniu podstawowej działalności gospodarczej, lecz nie generuje odrębnych przychodów poza ogólną działalnością przedsiębiorstwa Zbywcy. Ponadto, w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne księgi rachunkowe ani wyodrębnione konta, a także żadne należności czy zobowiązania Zbywcy związane z tymi składnikami majątku. Wszystkie powyższe okoliczności przesądzają o braku samodzielnego wyodrębnienia finansowego przedmiotowych składników w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy.

Składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą również stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych wyodrębnionych funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Choć Nieruchomość (zakład produkcyjno-biurowy) jest niewątpliwie istotna dla działalności Zbywcy, nie tworzy ona samodzielnego segmentu działalności zdolnego do odrębnego funkcjonowania. Po planowanej sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie nadal prowadził na niej swoją dotychczasową działalność produkcyjną jako najemca, natomiast Nabywca nie będzie kontynuował działalności Zbywcy ani przejmował od niego funkcji produkcyjnych. Celem Transakcji typu sale and leaseback nie jest przeniesienie przedsiębiorstwa lub jakiejkolwiek jego zorganizowanej części, lecz zapewnienie Zbywcy środków finansowych przy jednoczesnym pozostawieniu możliwości dalszego korzystania z obiektu na podstawie umowy najmu. Potwierdza to m.in., że żadne funkcje biznesowe Zbywcy nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a zespół sprzedawanych składników nie będzie pełnić u Nabywcy samodzielnej roli gospodarczej - posłuży jedynie Nabywcy jako inwestycja polegająca na wynajmie nieruchomości Zbywcy. W konsekwencji, sprzedawane składniki majątkowe nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy, wyodrębnioną na płaszczyźnie funkcjonalnej.

Składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą także stanowić na moment sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych zdolnych do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy bez podjęcia dodatkowych działań przez Nabywcę. Sprzedawany zespół składników nie obejmuje kluczowych elementów koniecznych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy (takich jak m.in. pracownicy, wyposażenie produkcyjne, należności, zobowiązania, majątkowe prawa niematerialne, bazy klientów czy dostawców itp.). Po Transakcji Nabywca stanie się formalnie właścicielem Nieruchomości, lecz nie przejmie od Zbywcy działalności produkcyjnej ani nie będzie zaangażowany w prowadzenie tej działalności, która nadal będzie wykonywana przez Zbywcę - dotychczasowego właściciela Nieruchomości - na podstawie umowy najmu. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe pozbawione są cechy niezależności organizacyjnej i funkcjonalnej, a także nie mają przypisanej odrębnej zdolności do realizacji zadań gospodarczych. Zespół tych składników stanowi jedynie majątek o charakterze inwestycyjnym (nieruchomość z infrastrukturą), a nie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będzie działka gruntu nr 1 zabudowana budynkiem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. jednokondygnacyjną halą produkcyjną z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym i dobudowaną w 2017 r. częścią magazynową oraz budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj. placem manewrowym/parkingiem, siecią wodociągowo-deszczowo-sanitarną, masztami telekomunikacyjnymi, wiatą rowerową, otwartą wiatą na odpady i pojemniki opakowaniowe, zamykaną wiatą na środki chemiczne oraz odpady płynne, budką na narzędzia ogrodnicze oraz stróżówką (pomieszczeniem dla ochrony). Żaden z wymienionych budynków lub budowli nie jest zlokalizowany poza granicami działki gruntu nr 1 będącej przedmiotem Transakcji. Wszystkie trwałe obiekty budowlane sprzedawane w ramach Transakcji są posadowione na tej właśnie działce, która jest własnością Zbywcy.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanej działki zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tej działce budynków i budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynku i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynek ten i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku i budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, jednokondygnacyjna hala produkcyjna z dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym została oddana do użytkowania w 2006 r., jednokondygnacyjna część magazynowa - dobudowana do hali produkcyjnej, została oddana do użytkowania w 2017 r. Natomiast plac manewrowy/parking, sieć wodociągowo-deszczowo-sanitarna, maszty telekomunikacyjne, otwarta wiata na odpady i pojemniki opakowaniowe, zamykana wiata na środki chemiczne oraz odpady płynne oraz budka na narzędzia ogrodnicze zostały oddane do użytkowania w 2006 r. Z kolei stróżówka (pomieszczenie dla ochrony) została oddana do użytkowania w 2012 r., zaś wiata rowerowa została oddana do użytkowania w 2014 r. Wszystkie powyższe obiekty były wykorzystywane przez Zbywcę we własnej działalności gospodarczej, co oznacza, że pierwsze zasiedlenie (rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne lub oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi) nastąpiło historycznie, najpóźniej w 2017 r. Spośród obiektów objętych Transakcją jedynie główny budynek (hala produkcyjno-biurowa) był przedmiotem istotnego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym - rozbudowa tego budynku w latach 2016-2017 poprzez dobudowanie części magazynowej stanowiła nakłady przekraczające najprawdopodobniej 30% jego wartości początkowej. Pozostałe budynki i budowle będące przedmiotem sprzedaży nie były ulepszane w stopniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej. Na dzień planowanej Transakcji (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia każdego z budynków i budowli (lub ich części) objętych sprzedażą.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do ww. budynku i budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynku i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Odnosząc się natomiast do lamp zewnętrznych na słupach, zewnętrznej jednostki wentylacyjnej oraz zewnętrznej stacji chłodzenia wody obiegowej (oraz 3 zewnętrznych agregatów chłodniczych), stanowiących - jak Państwo wskazali - urządzenia budowlane, należy powtórzyć, że urządzenia budowlane nie stanowią samodzielnej budowli zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Zatem urządzenia budowlane należy traktować jako element przynależny do budynków i budowli oraz opodatkować według stawek właściwych dla tych budynków i budowli.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, na moment Transakcji, Zbywca i Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Ponadto Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przy dostawie Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr 1), na którym posadowione są ww. budynek i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do przedmiotu transakcji, który obejmuje przynależności związane z budynkami i budowlami należy stwierdzić co następuje.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego - dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego:

Aby jednak uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku budynku, wyposażenie powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

- więź fizykalno-przestrzenna oraz,

- więź funkcjonalna (gospodarcza)

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wyposażenia powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy wyposażenia trwale związane z budynkiem nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem jedną całość.

Przy czym, zgodnie z art. 47 § 3 kodeksu cywilnego:

Jednocześnie stosownie do art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 51 § 3 Kodeksu cywilnego:

Pojęcie przynależności należy zatem odróżnić od pojęcia części składowej, bowiem związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą przynależną (pomocniczą) a rzeczą główną, jest luźniejszy niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną. Wprawdzie przynależności i części składowe dzielą los prawny rzeczy głównej (nadrzędnej), lecz w przypadku przynależności zasada ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Pomiędzy rzeczą główną a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności - do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej. Zatem przynależność (rzecz pomocnicza) nie traci samodzielnego bytu prawnego wskutek jej związku z rzeczą główną - pozostaje, w przeciwieństwie do części składowej, samoistną rzeczą ruchomą. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

W kontekście powyższych uwag podkreślić należy, że wszelkie elementy wyposażenia, które zostaną połączone z budynkiem w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą stanowiły nierozerwalną część sprzedawanego budynku. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia budynkiem bez przenoszenia własności jego części składowych. Czynność dostawy budynku i związanych z nim trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy, która będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pojęcia dostawy budynku nie można zatem rozszerzać na dostawę elementów, które nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją budynku. Elementy wyposażenia budynku, które nie będą w sposób trwały związane z bryłą budynku, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, będą stanowić wyposażenie niebędące częściami składowymi budynku i winny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy budynku, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa wyposażenia, które może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub też wyposażenia, które nie stanowi części składowej, winna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przez pojęcie przynależności należy rozumieć rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, niebędące samodzielnymi budowlami. Wyłączyli Państwo z tej kategorii wszystkie ruchomości znajdujące się na nieruchomości w dniu Transakcji, które pozostaną własnością Zbywcy jako najemcy (a więc np. maszyny i urządzenia produkcyjne, wyposażenie biurowe, materiały i towary należące do Zbywcy). Takie ruchomości nie stanowią przynależności i nie są objęte zakresem Transakcji. Katalog przynależności będzie więc obejmować wyłącznie ograniczoną liczbę rzeczy ruchomych, które zostaną w ramach Transakcji przeniesione na Nabywcę. Są to jednak wyłącznie rzeczy związane z korzystaniem z budynków oraz budowli, a nie służące do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę. Przynależności nie będą stanowić części składowych nieruchomości, gdyż są to rzeczy ruchome, które nie są fizycznie i trwale połączone z gruntem lub zlokalizowanymi na nim naniesieniami. Ich katalog jest jednak bardzo ograniczony i znajdują się w nim wyłącznie drobne ruchomości, funkcjonalnie związane z nieruchomością, których własność zostanie przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji. Żaden z elementów wyposażenia nie został zamontowany w budynkach z wykorzystaniem w istotny sposób ich elementów konstrukcyjnych. Sposób zamocowania poszczególnych elementów przynależności umożliwia ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynków - urządzenia należące do przynależności mogą zostać zdemontowane (odłączone, zdemontowane) bez powodowania jakichkolwiek zniszczeń czy naruszenia elementów konstrukcyjnych budynków (takich jak fundamenty, ściany nośne, stropy, dach itp.). Demontaż tych elementów nie spowoduje naruszenia głównych elementów konstrukcyjnych budynków (czyli elementów odpowiedzialnych za przenoszenie obciążeń, jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, dach, itp.). Urządzenia te mogą zostać usunięte, po czym budynki pozostaną w stanie kompletnym i zdatnym do dalszego użytkowania, bez uszkodzenia ich konstrukcji.

Zatem dostawa przynależności, tj. ruchomości, które nie są fizycznie i trwale połączone z gruntem lub zlokalizowanymi na nim naniesieniami powinna zostać opodatkowana stawką właściwą dla tych towarów.

Przechodząc z kolei do ewentualnego zwolnienia od podatku dostawy ww. przynależności, tj. ruchomości, należy odnieść się do zapisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, żaden z elementów przynależności nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu wszelkich przynależności związanych z budynkami i budowlami, które są objęte Transakcją.

W konsekwencji dostawa przynależności, tj. ruchomości, nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zatem dostawa przynależności, tj. ruchomości, będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Za element pomocniczy względem dostawy budynku i budowli, stanowiący razem z nim świadczenie kompleksowe, należy z kolei uznać Prawa Autorskie. Samo nabycie Praw Autorskich odnoszące się do konkretnego budynku czy budowli nie ma racji bytu, ani sensu ekonomicznego, bez nabycia budynku/budowli, którego Prawa Autorskie dotyczą.

Podsumowując, po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że na moment Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Ponadto Nabywca nabywa Przedmiot Transakcji na potrzeby własnej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT w Polsce (czyli długoterminowego wynajmu nieruchomości), prowadzonej w formie stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Przedmiotu Transakcji. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy prowadzony w banku mającym siedzibę na terytorium Polski.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.