Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.132.2026.2.DK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

 

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

19 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami, które wpłynęły 9 kwietnia 2026 r. i 10 kwietnia 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych numer (...) w dziale II „Własność" wpisani są (...) jako współwłaścicielka w udziale wynoszącym 1/2 części, (...) i (...) jako współwłaściciele w udziałach wynoszących po 1/4 części każdy z nich, nieruchomości położonej w miejscowości  (...) , obręb (...) , gmina  (...) , powiat  (...) , województwo  (...) , składającej się z działki ewidencyjnej numer A ( (...) ) o obszarze (...) ha. (...) zmarła dnia (...) 2023 roku w (...) a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli  (...) ,  (...)  i  (...) , co do dzisiaj nie zostało stwierdzono prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w sprawie o nabycie spadku, ani aktem poświadczenia dziedziczenia. Działka została nabyta:  (...) - na podstawie umowy darowizny zawartej dnia (...) 1997 roku przed notariuszem w (...) - (...), za Repertorium (...), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu, a obecnie będąca wdową,  (...)  - na podstawie dziedziczenia po matce, będąca rozwiedziona i nadal pozostająca w tym stanie,  (...) - na podstawie dziedziczenia, będący wdowcem i nadal pozostający w tym stanie, (...)  - na podstawie dziedziczenia, będąca w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, niezmieniony żadną umową ani orzeczeniem sądu, i nadal pozostająca w tym stanie, (...) - udział wynoszący 1/4 części, na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...), (...) Wydział Cywilny, wydanego w dniu (...) 2017 roku, sygn. akt (...), o stwierdzeniu nabycia spadku po (...), będący kawalerem i nadal pozostający w tym stanie.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest aktualnie wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa.

 

Działka ewidencyjna numer A jest zabudowana:

a) jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)),

b) jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym - usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)),

c) jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym - usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)),

d) jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym - usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)),

e) jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym - usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)),

 f) jednokondygnacyjnym budynkiem produkcyjnym - usługowym i gospodarczym o powierzchni zabudowy (...) m² (identyfikator budynku: (...)).

Planowany jest podział działki ewidencyjnej numer A, w wyniku którego powstanie stanowiąca przedmiot wniosku, działka gruntu o powierzchni około (...) ha.

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (...) działka ewidencyjna numer A, o obszarze (...) ha położona jest w województwie (...), powiecie  (...), jednostce ewidencyjnej (...) , obrębie (...) , oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane (Br-RV), pastwiska trwałe (PsV), grunty orne (RV, RVI) i grunty pod rowami (W-RV). Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy  (...)  Nr (...) z dnia (...) 2005 roku działka ewidencyjna numer A jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczona jest symbolami „5.18.KD-L” - tereny dróg publicznych - droga (ulica) lokalna oraz „5.27.RMu” - tereny zabudowy zagrodowej z mieszkaniowo-usługową, ponadto nie leży na obszarze rewitalizacji, obszarze zdegradowanym, ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, Ponadto działki nie leżą w obszarach rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji oraz dla działek nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Działka numer A nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz decyzją wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasu.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do nieruchomości w udziale 1/4 do wydzielonej działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A.

Co ważne działki te obecnie są wydzierżawione spółce mającej dokonać ich zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. (1/ (...) /2025 z dnia (...) 2025 r. zawarta na czas 3 miesięcy, co potwierdza aneks).

 

Kupująca spółka planuje na działce (...) ha, która powstanie z działki A wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym nr (...) z dnia (...) 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest spółka zobowiązuje się do :

   1. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;

   2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

   3. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości;

   4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie odpowiednich nasadzeń zamiennych;

   5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;

   6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

   7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

   8. Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

   9. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

               10. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania dla działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A, zgodnie z którym Kupująca Spółka będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o pow. użytkowej (...) m² w tym salą sprzedaży o pow. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu cały przysługujący udział do działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A.

 

Na zakończenie należy podkreślić, że:

   1. W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

   2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

   3. Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

   4. Działka nr A, która ma być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana.

   5. Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki nr A spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Ponadto Sprzedawcy oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnią Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Pismem, które, w odpowiedzi na wezwanie, wpłynęło 9 kwietnia 2026 r. uzupełnił Pan opis sprawy następująco:

Wnioskodawca oświadcza, że nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca oświadcza, że udział w działce nie był wykorzystywany przez niego osobiście, gdyż na nieruchomości zamieszkuje inny współwłaściciel. Udział ten nie był wykorzystywany do celów prywatnych przez Wnioskodawcę, ani do działalności gospodarczej czy rolniczej. Udział stanowił formę zabezpieczenia majątkowego.

Wnioskodawca oświadcza, że zgodnie z umową przedwstępną, przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość o powierzchni około (...) ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki nr A. Działka nie została jeszcze wydzielona.

 

Wnioskodawca oświadcza, że na działce będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się:

- Murowany budynek mieszkalny,

- Murowany budynek gospodarczy.

Wnioskodawca oświadcza, że zarówno budynek mieszkalny, jak i budynek gospodarczy nie były przez niego wykorzystywane, ponieważ w nieruchomości zamieszkuje inny współwłaściciel.

Wnioskodawca oświadcza, że budynki nie były i nie są wykorzystywane w jego działalności gospodarczej.

Wnioskodawca oświadcza, że budynki nie były udostępniane osobom trzecim przez niego na podstawie umów najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze (z wyjątkiem zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane dla Kupującego zawartej w umowie przedwstępnej).

Wnioskodawca oświadcza, że poza udostępnieniem nieruchomości Kupującemu w celu przeprowadzenia badań i dysponowania na cele budowlane, działka nie była udostępniana osobom trzecim przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca oświadcza, że nie wykorzystywał udziału w działce do żadnej działalności gospodarczej, w tym zwolnionej z opodatkowania VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca oświadcza, że nie wykorzystywał udziału w działce do działalności rolniczej, nie dokonywał zbiorów ani sprzedaży produktów rolnych z tej działki.

Wnioskodawca oświadcza, że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne.

Wnioskodawca oświadcza, że zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, ryzyko i koszty związane z procesem przygotowania inwestycji (w tym badania gruntu, uzyskanie decyzji) ponosi Kupujący, jednak ostateczne ryzyko niepowodzenia sprzedaży (brak zawarcia umowy przyrzeczonej) obciąża obie strony zgodnie z przepisami o zadatku i karach umownych.

Wnioskodawca oświadcza, że posiada jeszcze inne działki (m.in. dz. nr 174 o pow. 0,69 ha), jednak na obecny moment nie są one przeznaczone do sprzedaży w najbliższej przyszłości poza przedmiotem wniosku.

 

Wnioskodawca oświadcza, że:

- W 2018 roku dokonał sprzedaży ziemi rolnej.

- Nieruchomość została nabyta w drodze spadku.

- Była wykorzystywana jako ziemia rolna.

- Przyczyną sprzedaży była chęć zbycia pozostałej części majątku spadkowego.

- Z tytułu tej sprzedaży nie odprowadzano podatku VAT ani nie składano deklaracji VAT-7/VAT-R, ponieważ sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Wnioskodawca oświadcza, że budynki zostały nabyte w drodze spadku jako już istniejące i zasiedlone/użytkowane. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad dwa lata temu.

Wnioskodawca oświadcza, że dla obu budynków (mieszkalnego i gospodarczego) okres ten będzie dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca oświadcza, że budynki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca oświadcza, że nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i nie odliczał z tego tytułu podatku VAT.

Wnioskodawca oświadcza, że nie dokonywał ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynków.

Wnioskodawca oświadcza, że nie dokonywał ulepszeń budynków.

Wnioskodawca oświadcza, że nie dotyczy, ponieważ nie dokonywano ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca oświadcza, że budynki nie były przez niego wykorzystywane do żadnej działalności gospodarczej, w tym zwolnionej z podatku VAT.

 

Pytanie

 

Czy sprzedaż udziału do zabudowanej działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A jest  zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ?

 

Pana stanowisko w sprawie 

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż wydzielonej działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

 

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynku posadowionego na działce o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A, doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pana ocenie dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A, z opodatkowania podatkiem VAT.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

 

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału w zabudowanej działce, która powstanie z działki nr A jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać Spółce udział w zabudowanej działce o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki nr A. Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Udział w działce nr A nabył Pan w ramach spadku. Działka nr A jest zabudowana jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz pięcioma jednokondygnacyjnymi budynkami produkcyjnymi - usługowymi i gospodarczymi. W stosunku do ww. działki nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał Pan sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał Pan sprzedaży w internecie, prasie, radiu. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka nie była przez Pana wykorzystywana, gdyż nieruchomość zamieszkuje - jak Pan wskazał - inny współwłaściciel. Udział w działce A stanowił dla Pana formę zabezpieczenia majątkowego.

Budynki znajdujące się na działce nie były wykorzystywane przez Pana do działalności. Budynki nie były udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Działka nr A poza dzierżawą Kupującemu, o której mowa we wniosku nie była udostępniona przez Pana osobom trzecim. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla działki będącej przedmiotem wniosku. Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr A. O decyzję o warunkach zabudowy wniosła spółka.

W 2018 roku dokonał sprzedaży ziemi rolnej, którą otrzymał Pan spadku. Przyczyną sprzedaży była chęć zbycia pozostałej części majątku spadkowego. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Posiada Pan jeszcze inne działki, jednak na obecny moment nie są one przeznaczone do sprzedaży w najbliższej przyszłości.

Środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży udziału w działce przeznaczone będą na Pana cele prywatne. Obecnie dzierżawi Pan działkę nr A spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń. Kupująca spółka planuje na działce o powierzchni (...) ha, która powstanie z działki A, wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W akcie notarialnym z dnia (...) 2025 r. - umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do oraz sieci kanalizacji deszczowej sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zatem mając powyższe na uwadze więc stwierdzić należy, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone kupującej spółce miało na celu uzyskanie przez nią niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z wniosku wynika również, że przedmiotowa umowa dzierżawy na rzecz Spółki Kupującej została zawarta w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującą Spółkę planowanej inwestycji.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży zabudowanej działki o powierzchni (...) ha, utworzonej z działki nr A, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży zabudowanej działki o powierzchni (...) ha utworzonej z działki nr A będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w zabudowanej działce o powierzchni (...) ha utworzonej z działki nr A, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanej działce o powierzchni (...) ha utworzonej z działki nr A nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem przedstawione przez Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli działki.

Zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Pana pytanie. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.