Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.180.2025.2.EJU

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii uznania, że:

- przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;

- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT;

- w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący jest upoważniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa („Sprzedający”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) spółka komandytowa z siedzibą w (…) jako sprzedający (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) oraz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem (…) jako kupujący (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem magazynowym wraz z infrastrukturą towarzyszącą zlokalizowanym w (…) oraz pozostałych składników majątkowych wskazanych w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący będzie prowadził po Transakcji oraz (pkt 7) inne zagadnienia związane z planowaną Transakcją.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

a) prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu położonych (…) o numerach ewidencyjnych (…) o łącznej powierzchni 2 313 m², dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt 1”) oraz;

b) prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu położonych w (…) o numerach ewidencyjnych (…), o łącznej powierzchni 280 722 m², dla których Sąd Rejonowy (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt 2”).

(dalej Grunt 1 i Grunt 2 łącznie jako: „Grunt”);

Wnioskodawcy wskazują, że Grunt jest zabudowany i będzie zabudowany na datę planowanej Transakcji.

c) prawo własności:

i. budynku składającego się z części magazynowo-składowej podzielonej na dwie główne hale z łącznikiem wraz z pomieszczeniami socjalnymi i częściami biurowymi,

d) wiaty magazynowej przylegającej do budynku wskazanego w pkt (i), (dalej (i) oraz (ii) łącznie jako „Budynek”); (przy czym Budynek zlokalizowany jest na działkach nr (…) prawo własności budynków towarzyszących, tj. budynku wartowni (zlokalizowanego na działkach nr (…)), budynku z agregatem prądotwórczym (zlokalizowanego na działce (…)) oraz budynku z pompami wody „pompownia” (zlokalizowanego na działce (…)), dalej łącznie jako „Budynki towarzyszące”;

e) prawo własności budowli (w rozumieniu Prawa budowlanego ) lub ich części wspierających funkcjonalnie przedmiotową nieruchomość i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”; szczegółowy opis Budowli oraz ich lokalizacji na Gruncie został przedstawiony poniżej);

f) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynek, Budynki towarzyszące oraz Budowle nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Szczegółowy opis Budowli oraz ich lokalizacji na poszczególnych działkach, które składają się na Nieruchomość został przedstawiony poniżej:

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajduje się droga wewnętrzna, sieć elektroenergetyczna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajduje się droga wewnętrzna, sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajduje się parking, droga wewnętrzna, chodnik, ogrodzenie, lampy, beton pod szlabany, szlabany z kontrolą dostępu, sieć wodociągowa, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajduje się parking, droga wewnętrzna (droga pożarowa), droga dojazdowa, chodnik, ogrodzenie, mur oporowy oraz lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (w tym droga pożarowa), plac manewrowy, parking, ogrodzenie, mur oporowy oraz lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (w tym droga pożarowa), ogrodzenie oraz brama, sieć wodociągowa, sieci kanalizacyjne (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne (droga pożarowa), ogrodzenie, lampy, sieci wodociągowe, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa, częściowo oznaczona jako nieczynna), sieć elektroenergetyczna;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne, parking, chodnik, wiata przystankowa, pylon reklamowy, ogrodzenie wraz z bramą, lampy, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza;

- Działki nr ewidencyjny (…) - na działkach obecnie znajduje się droga wewnętrzna i lampy, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna (kanalizacja deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się place składowe, parkingi, place manewrowe, drogi wewnętrzne (droga pożarowa), fragment drogi wewnętrznej (zjazd z (…)), ogrodzenie, ogrodzenie placu składowego, brama placu składowego, dwa zbiorniki ppoż., schody zewnętrzne, lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć ciepłownicza;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się parkingi, plac manewrowy, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, chodniki, schody zewnętrzne, lampy, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne oraz słup sieci elektroenergetycznej wysokiego napięcia;

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się parkingi, place manewrowe, drogi wewnętrzne (droga pożarowa), chodnik, ogrodzenie, lampy, wiata przyległa do budynku wartowni, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne, sieć telekomunikacyjna studnie kanalizacji deszczowej (fragmenty kanalizacji przeznaczonej do rozbiórki);

- Działka nr ewidencyjny (…) - na działce obecnie znajdują się drogi wewnętrzne, plac manewrowy, place składowe, parking, plac składowy chodniki, ogrodzenie, brama, lampy, szlabany, obiekt pełniący funkcję zimowiska dla nietoperzy wraz z oczkiem wodnym, sieci wodociągowe, sieci kanalizacyjne (kanalizacja sanitarna i deszczowa), sieci elektroenergetyczne oraz stacja transformatorowa, sieci telekomunikacyjne, sieć ciepłownicza, studnie kanalizacji deszczowej (fragmenty kanalizacji przeznaczonej do rozbiórki).

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale nie będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą lub znajdować mogą się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji i jako takie nie zostały wymienione powyżej.

Na Gruncie ustanowione zostały również ograniczone prawa rzeczowe na rzecz kilku podmiotów (w tym dla przedsiębiorstw przesyłowych) w postaci odpłatnych służebności gruntowych wynikających z praw ujawnionych w dziale III innych Ksiąg Wieczystych, tj., służebność (i) przejazdu i przechodu dla ruchu pieszego i kołowego oraz (ii) służebność przejazdu i przechodu.

Podsumowując, Nieruchomość jest zabudowana (i będzie zabudowana na dzień Transakcji) Budynkiem, Budynkami towarzyszącymi oraz Budowlami. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, Budynek oraz Budynki towarzyszące są objęte zakresem oznaczenia 12 („Budynki niemieszkalne”).

Wszystkie opisane we wniosku naniesienia znajdujące się na Gruncie stanowią część składową Budynku i/lub Gruntu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Opisane we wniosku naniesienia nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający jest stroną umowy najmu działki o numerze ewidencyjnym (…) obręb (…) (umowa najmu (…)”). Na przedmiotowej działce Sprzedający wybudował drogę dojazdową do Nieruchomości. Droga ta wykorzystywana jest wyłącznie jako droga dojazdowa z drogi publicznej do Nieruchomości oraz w celu udostępnienia przejazdu podmiotom trzecim, właścicielowi terenu (…) oraz kontrahentom i klientom Sprzedającego i innym podmiotom trzecim związanym ze Sprzedającym, w tym odpowiednim służbom, strażom, na zasadzie ogólnej dostępności.

Wnioskodawcy wskazują, że (…) posiada tytuł prawny do działki gruntu stanowiącej przedmiot ww. najmu, a nie Sprzedający, w związku z czym działka ta nie będzie przedmiotem Transakcji.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT polegającą głównie na realizacji inwestycji w obiekty, które następnie są przez Sprzedającego wynajmowane lub sprzedawane do podmiotów trzecich. Sprzedający prowadzi swoją działalność na terytorium Polski. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na dzień planowanej Transakcji Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomości do celów zwolnionych z opodatkowania VAT.

Sprzedający nie zatrudniał i nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie do Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Na moment złożenia niniejszego wniosku, Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego, zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego (tj. Zbywca posiadał także drugą nieruchomość w miejscowości (…), jednak została ona sprzedana przed dniem złożenia niniejszego wniosku).

Sprzedający pragnie wskazać, że również działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący prowadzić będzie działalność gospodarczą, obejmującą wynajem wyłącznie na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Budowle, Budynki towarzyszące), podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT, niepodlegającej VAT czy na cele mieszkaniowe. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a Ustawy CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie zawartej w dniu (...) 2016 r. umowy sprzedaży (akt notarialny (…) dalej: „Umowa Sprzedaży”) zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz (…) sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Umowa Sprzedaży obejmowała zakup działek (…) oraz (…) (działka (…) została w późniejszym okresie podzielona na działki (…) i (…)).

Zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela był opodatkowany podatkiem VAT według stawki 23% (tj. podstawowej stawki VAT obowiązującej w dniu dostawy Nieruchomości) - strony tamtej transakcji (tj. Sprzedający oraz Poprzedni Właściciel) zrezygnowały ze zwolnienia z VAT i złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Sprzedający był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela.

Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności magazynowej przez Poprzedniego Właściciela. Wnioskodawcy nie są w stanie określić kiedy dokładnie Budynek został oddany do użytkowania po raz pierwszy i od kiedy był wykorzystywany do prowadzenia działalności opodatkowanej. Poprzedni Właściciel nabył grunt z istniejącą częścią zabudowań (w tym z Budynkiem) oraz innych naniesień, a następnie dokonywał budowy nowych obiektów, a także rozbudowy i przebudowy zarówno istniejących jak i nowo pobudowanych przez Poprzedniego Właściciela obiektów. Tym samym, Poprzedni Właściciel dokonywał ich ulepszeń, w tym takich których wartość przekraczała 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych. Wszystkie takie czynności były jednak dokonane przed dniem zakupu Nieruchomości przez Zbywcę od Poprzedniego Właściciela. Z informacji uzyskanych przez Zbywcę, Nieruchomość była w całości wynajmowana przez Poprzedniego Właściciela.

Na mocy wspomnianej powyżej Umowy Sprzedaży Strony zwróciły się do wybranego niezależnego eksperta o przygotowanie opinii odnośnie spełnienia w części Budynku (dotyczy budynku starej hali) wymogów ochrony przeciwpożarowej w stopniu umożliwiającym prawidłowe i zgodne z przepisami praw dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej korzystanie z Budynku. Opinia została wydana dnia 13 kwietnia 2016 r. i wskazywała na konieczność wykonania dodatkowych prac w Budynku. Z tego powodu Poprzedni Właściciel był zobowiązany do zwrotu części kwoty Sprzedającemu i w tym zakresie została sporządzona zmiana umowy sprzedaży, objęta aktem notarialnym nr (…) z dnia (...) 2016 r. Sprzedający odpowiednio pomniejszył odliczony podatek VAT z tytułu korekty ceny nabycia Nieruchomości. Wówczas Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi umowy na wykonanie prac budowlanych, polegających w szczególności na: (i) przebudowie części Budynku (w tzw. starej części hali magazynowej) w zakresie dostosowania do wymogów przeciwpożarowych wynikających z odrębnych przepisów, (ii) pracach modernizacyjnych, renowacyjnych i naprawczych w innych częściach Budynku, (iii) pracach dotyczących terenów zewnętrznych, w tym Budowli i Budynków towarzyszących (takich jak wymiana ogrodzenia, remont portierni), (iv) rozbiórce części elementów (v) budowie zjazdu. Łączna wartość wszystkich prac przekroczyła 30% wartości nabytej Nieruchomości po wyłączeniu wartości Gruntów.

W dniach 3 sierpnia 2016 r. oraz 5 września 2016 r. Sprzedający uzyskał decyzje w zakresie pozwolenia na użytkowanie przebudowanej hali magazynowo-składowej wraz z przyległym wejściem do budynku i sanitariatem, wraz z rozbiórką części elementów obiektu. Nieruchomość wraz z pracami budowlanymi opisanymi w poprzednim akapicie, została przekazana do używania i wprowadzona do Ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych (dalej: „EŚT”) w miesiącu wrześniu 2016 r.

Jednocześnie od momentu wprowadzenia Nieruchomości do EŚT we wrześniu 2016 r. Zbywca ponosił dalsze wydatki na modernizację oraz remonty (np. renowacja dachu, wykonanie renowacja posadzki, modernizacja pompy przeciwpożarowej, wymiana oświetlenia), a także ponosił wydatki związane z pracami wykończeniowymi na rzecz poszczególnych najemców powierzchni w Budynku, jednakże w żadnym okresie wartość takich prac nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej któregokolwiek z naniesień.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z wszelkimi pracami budowlanymi, które nastąpiły po dacie nabycia Nieruchomości (o ile były opodatkowane podatkiem VAT).

Budynek, Budynki towarzyszące oraz wszystkie Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione bądź ulepszone ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku. Ponadto od momentu uzyskania ostatniego pozwolenia na użytkowanie we wrześniu 2016 r. - powierzchnia Budynku, Budynki towarzyszące oraz Budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były sukcesywnie wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego. Pierwszy najemca otrzymał dostęp do całej wynajmowanej przez niego powierzchni w dniu 8 września 2016 r. (chociaż do części powierzchni uzyskał dostęp już 15 sierpnia 2016 r.).

Kolejne powierzchnie Budynku (a tym samym Budynki towarzyszące, a także Budowle jako infrastruktura towarzysząca dla Budynku) były oddawane najemcom do użytkowania i wydawane najemcom etapami, gdzie ostatnia powierzchnia wcześniej niewynajmowana została wynajęta w maju 2021 r. Przez cały okres od nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku trwa aktywny proces pozyskiwania najemców, którzy zmieniali się w tym okresie, jak również zmianie ulegały części powierzchni jakie były wynajmowane.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowej podmiotom gospodarczym. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i obecnie nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod bezpośredni wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku - stanowią jego integralną część i tym samym służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Ponadto, najemcy korzystają z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę. Powierzchnie wspólne obejmują np. hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, co do zasady, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na rzecz najemców.

Z kolei w odniesieniu do Budynków towarzyszących oraz Budowli to były i są one elementami służącymi prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i - odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów cywilnoprawnych, najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te obiekty). Jednocześnie, najemcy powierzchni w Budynku bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z Budynków towarzyszących oraz Budowli, które pełnią rolę pomocniczą względem najmu Budynku (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT) i tym samym zaczęły być i są wykorzystywane w związku z najmem powierzchni w momencie pierwszego przekazania powierzchni Budynku do użytkowania na podstawie umowy najmu.

Co więcej, pewne powierzchnie Budynku mogły być zajmowane i wykorzystywane przez Zbywcę lub też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług na rzecz Zbywcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, w Budynku nie ma powierzchni przeznaczonej na wynajem, która po oddaniu Budynku do użytkowania nigdy nie była przedmiotem umowy najmu lub nie była wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej VAT działalności gospodarczej przez Sprzedającego, i jak wykazano powyżej, w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w chwili rozpoczęcia odpłatnego wynajmu powierzchni magazynowej i biurowej Budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, gdzie łącznie te dwa warunki zostały spełnione we wrześniu 2016 r (pierwszy najem dotyczył części Budynku). Nawet gdyby przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia mogło dojść w innej dacie to najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w maju 2021 r. kiedy to Sprzedający wynajął ostatnią powierzchnię niebędącą do tego momentu przedmiotem najmu. W okresie dwóch lat przed planowaną Transakcją Sprzedający nie dokonywał ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości Budynku i/lub Budynków towarzyszących i/lub Budowli. Ponadto pierwsze zasiedlenie poszczególnych Budynków towarzyszących jak i Budowli, nastąpiło w tym samym okresie, gdyż naniesienia te nie są elementem odrębnych umów najmu, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku i bez ich istnienia nie byłoby możliwości wynajęcia Budynku (tj. Budynek, Budynki towarzyszące i Budowle stanowią funkcjonalną całość).

Zatem w momencie zawarcia planowanej Transakcji z całą pewnością upłyną dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

Dodatkowo należy wskazać, że Sprzedający uzyskał pozwolenia (decyzja nr (…) z dnia (...) 2020 r.) na wybudowanie zespołu trzech hal magazynowych z częściami socjalno-biurowymi wraz z obiektami towarzyszącymi, układem komunikacji wewnętrznej oraz infrastrukturą. Jednakże, żadne prace budowlane w tym zakresie nie zostały rozpoczęte, ale były prowadzone prace przygotowawcze. Na przedmiotowej Nieruchomości znajdowało się siedlisko nietoperzy, w związku z czym Zbywca był zobowiązany do wykonania szeregu prac zleconych podmiotom trzecim, w celu przesiedlenia z Nieruchomości nietoperzy (siedlisko nietoperzy uniemożliwiałoby rozpoczęcie inwestycji). Nowe zimowisko dla nietoperzy zostało wybudowane w maju 2021 r. w zachodniej części działki nr (…). Dodatkowo, Zbywca poniósł szereg kosztów niezbędnych do przygotowania rozpoczęcia prowadzenia ww. inwestycji (np. w zakresie pozyskania decyzji, pozwoleń, pozyskania wymaganej dokumentacji, przeprowadzenia audytów i badań, prac projektowych, wycinki drzew, itp.), a także kosztów związanych z nadzorem nad siedliskiem nietoperzy, jednak żadne prace budowlane związane z budową budynków i infrastruktury towarzyszącej na podstawie opisanego wyżej pozwolenia dotychczas nie zostały dokonane na Gruncie, a tym samym nie powstały żadne nowe naniesienia na Nieruchomości. Pozwolenia na budowę nowych naniesień zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Za dotychczas poniesione koszty związane z planowaną inwestycją, Sprzedający nie uzyska żadnego dodatkowego wynagrodzenia, poza cenę za sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym, na moment złożenia niniejszego wniosku ani na dzień Transakcji nie będą toczyły się na Nieruchomości żadne prace budowlane, które miałyby na celu ulepszenie Budynku lub Budynków towarzyszących lub Budowli lub wybudowania jakichkolwiek nowych naniesień.

5. Zakres Transakcji

W ramach planowanej Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

a) Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli);

b) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem, Budynkami towarzyszącymi lub Budowlami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku, Budynków towarzyszących czy też Budowli);

c) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku, zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji;

d) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), kaucji zdeponowanych przez najemców (o ile zostaną wpłacone do dnia Transakcji), w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

e) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynku z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

f) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;

g) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna obejmująca w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

h) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (w tym projekty budowlane, projekt wykonawcze i projekty branżowe)) powstałych w związku z realizacją (i) Budynku (wraz z Budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegającą na budowie trzech hal magazynowych na Gruncie na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2020 wydanej przez (…) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

i) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, (w tym projekty budowlane, projekty wykonawcze i projekty branżowe) powstałych w związku z realizacją (i) Budynku (wraz z Budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegająca na budowie trzech hal magazynowych na Gruncie na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2020 wydanej przez (…) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

j) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”);

2) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem

Nieruchomości (w tym umów: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”);

3) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

4) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);

5) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

6) należności i zobowiązań Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami o roboty budowlane;

7) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy Budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

8) dokumentacji prawnej i księgowej Sprzedającego innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

9) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego lub przedmiotu Transakcji (któregokolwiek z jej elementów);

10) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

b. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością, która zgodnie z powyższym opisem zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach planowanej Transakcji);

d. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

e. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

f. środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

g. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej, w tym zobowiązania.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji. Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i/lub umów pożyczek służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, oraz Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego z preferowanymi przez niego dostawcami mediów i usług (nie można przy tym wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami - Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty związane z utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić nieprzerwane dostawy mediów i usług, jednak Zbywca będzie kontynuował takie umowy nie dłużej niż trzy miesiące od daty Transakcji. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. Ponadto, intencją Stron jest rozwiązanie Umowy Najmu (…) z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie po dacie Transakcji nowej umowy najmu, o treści zasadniczo zgodnej z Umową Najmu (…) przez Kupującego alternatywnie, prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu zostaną przeniesione w ramach Transakcji na rzecz Kupującego.

W ramach Transakcji Sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego decyzji oraz pozwoleń wydanych na potrzeby zrealizowania zespołu trzech hal magazynowych z częściami socjalno-biurowymi wraz z obiektami towarzyszącymi, układem komunikacji wewnętrznej oraz infrastrukturą.

Z uwagi na brak pracowników w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zakładu pracy.

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji

W wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności zawarcia odpowiednich umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący będzie realizował pozwolenie na budowę objęte decyzja nr (…) z dnia (...) 2020 r, w zakresie budowy trzech nowoczesnych budynków magazynowych (budynek A, B1 oraz B2), które będą budowane etapami.

7. Inne zagadnienia związane z Transakcją

W umowie sprzedaży Nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego, Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT.

Na datę złożenia wspomnianego oświadczenia, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest do końca pierwszej połowy 2025 roku.

Wnioskodawcy pragną także wskazać, że skutki podatkowe po stronie Sprzedającego związane ze sprzedażą Nieruchomości były już przedmiotem zapytania, w odpowiedzi na które zostały wydane interpretacje indywidualne z dnia 4 listopada 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.343.2024.3.MW, 0111-KDIB2-3.4014.375.2024.4.BZ). W przedmiotowych interpretacjach Organ uznał stanowisko za prawidłowe. Natomiast, obecna planowana Transakcja ma zostać dokonana z innym podmiotem, a także w pewnym zakresie odmienny jest stan faktyczny.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2) Czy, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, a jeśli tak to czy w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT?

3) Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący jest upoważniony do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W ocenie Zainteresowanych:

1) Przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2) W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 pkt. 1 ust. 10 [winno być art. 43 ust. 1 pkt 10 - przypis Organu] ustawy o VAT, przy czym Zainteresowani złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego lub w treści aktu notarialnego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT i w konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

3) W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie Kupujący będzie uprawniony do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji w odniesieniu do dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT).

Uzasadnienie wystąpienia z wnioskiem wspólnym o interpretację

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 111) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na (i) wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), (ii) prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz (iii) obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Zdaniem Zainteresowanych wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednak zarówno w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.2019.2.AM) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 482/18) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,f

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż - w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo - muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Okolicznością determinującą możliwość uznania określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych za przedsiębiorstwo jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa. Ponadto, zespół składników tworzących przedsiębiorstwo musi być zorganizowany, musi funkcjonować w określonym otoczeniu i musi być naznaczony pewnymi elementami, które zadecydują o tym, że będziemy mieli do czynienia z przedsiębiorstwem, a nie luźnym zbiorem składników niematerialnych i materialnych.

Kluczowym jest, aby przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.657.2018.2.SM).

Na kwestię, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem niejednokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95; wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn.: I FSK 572/14).

W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że przedmiot transakcji będzie ograniczony zasadniczo do zbycia samej Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będzie bowiem zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, pozostających ze sobą w takim związku funkcjonalnym, by być zdolnym do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia działalności w zakresie najmu w sposób niezakłócony, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”), z wyjątkiem umowy nr (…) z dnia (...) 2021 r. zawartej przez Sprzedającego z dostawcą energii elektrycznej (…) S.A. Wnioskodawca pragnie jednak podkreślić, że zgodnie z ustaleniami pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, jeżeli prawa i obowiązki wynikające z powyższej umowy nie zostaną przeniesione na Kupującego w ciągu 1 miesiąca od dnia zawarcia Transakcji, to zawarta przez Sprzedającego umowa z (…) S.A. zostanie rozwiązana przez Sprzedającego, a Kupujący we własnym zakresie zawrze nową umowę na dostawę energii elektrycznej z wybranym przez siebie dostawcą (może to przy tym być również (…)

2) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”);

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

4) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”);

5) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

6) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami o roboty budowlane;

7) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

8) dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

9) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;

10) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

W ocenie Zainteresowanych, brak transferu szeregu kluczowych składników składających się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego należy uznać za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego).

W szczególności Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, oraz innych umów niezbędnych do zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, ubezpieczenia majątkowego Nieruchomości itp.

Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają między innymi objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), w których podkreślono, że: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

b) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością, która zgodnie z powyższym opisem zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach planowanej Transakcji);

d) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

e) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

f) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej, w tym zobowiązania.

Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego nie przejdą na Nabywcę w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy, tj. w szczególności zawrzeć nowe umowy z dostawcami wybranych usług serwisowych i mediów oraz zarządcą Nieruchomości. Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie podjęcia dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie przedsiębiorstwo.

Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze
0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w ramach planowanej Transakcji, nie stanowią również ZCP.

Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

a) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.

W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji, który będzie zbyty w ramach planowanej Transakcji przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (w formie umowy sprzedaży) nie stanowi ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek.

Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/Igo.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji, bez środków na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców).

W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o zarządzanie ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Sprzedający taką umowę zawarł z podmiotem trzecim, niemniej jednak nie jest ona jednym z elementów Transakcji - Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie i wyznaczenia zarządcy Nieruchomości w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego została wskazana w stanie faktycznym, a także została przytoczona w poprzedniej części Uzasadnienia „Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwo”.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu, tym samym przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełniona. Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zainteresowanych nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.

Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze podnoszone już okoliczności, że na Kupującego w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów w zakresie m.in.: dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości, umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością Należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości. Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Sprzedającego (przede wszystkim Nieruchomość) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym wynajmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego.

Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość, dla której Kupujący nie zapewni we własnym zakresie umowy w zakresie zarządzania, czy dostawy mediów od podmiotów trzecich, będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni.

Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów.

Biorąc powyższe pod uwagę (w szczególności okoliczność braku wyodrębnienia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, jak też okoliczność, że przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości, a Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie), w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Uwagi o charakterze ogólnym

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT

Dostawa Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji, będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu. W konsekwencji, dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana (jako „nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” ze względu na jej dokonywanie przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem dostawy.

Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”.

Zgodnie z definicją legalną z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT obowiązującą od 1 września 2019 r., pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu (bądź gruntownym ulepszeniu) zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu lub gdy podatnik będący właścicielem nieruchomości zacznie jej używać do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zmiana definicji legalnej pierwszego zasiedlenia była skutkiem wydania przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-308/16), TSUE wskazał, że: „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Wobec powyższej definicji pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu lub gdy będzie używana przez właściciela nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Z przywołanych powyżej przepisów wynika co do zasady, że dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wyjątek następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Kluczowym zatem dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez Zainteresowanych, dostawy Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli zlokalizowanych na Gruncie jest określenie, kiedy nastąpiło pierwsze ich zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający nabył Nieruchomość w styczniu 2016 r. Nabycie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela było opodatkowane VAT. Sprzedający miał również prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego od kwoty podatku należnego wynikającego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku. Jednocześnie z uwagi na niespełnienie wymogów ochrony przeciwpożarowej w stopniu umożliwiającym prawidłowe i zgodne z przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej korzystanie z części Budynku, Zbywca dokonał (i) przebudowy części Budynku (w tzw. starej części hali magazynowej) w zakresie dostosowania do wymogów przeciwpożarowych wynikających z odrębnych przepisów, (ii) prac modernizacyjnych, renowacyjnych i naprawczych w pozostałych częściach Budynku, (iii) prac dotyczących terenów zewnętrznych, w tym Budowli i Budynków towarzyszących (takich jak wymiana ogrodzenia, remont portierni), (iv) rozbiórki części elementów obiektu, (v) budowy zjazdu, itp. Łączna wartość wszystkich prac (ulepszeń) przekroczyła 30% wartości nabytej Nieruchomości po wyłączeniu wartości Gruntów.

W dniach 3 sierpnia 2016 r. oraz 5 września 2016 r. Sprzedający uzyskał decyzje w zakresie pozwolenia na użytkowanie przebudowanej hali magazynowo-składowej wraz z przyległym wejściem do budynku i sanitariatem. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynek podlegający wynajmowi na rzecz najemców, zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy CIT. Nieruchomość wraz z pracami budowlanymi opisanymi w poprzednim akapicie, została wprowadzona do EŚT w miesiącu wrześniu 2016.

W ocenie Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w chwili rozpoczęcia odpłatnego wynajmu powierzchni magazynowej i biurowej Budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, gdzie łącznie te dwa warunki zostały spełnione 8 września 2016 r (pierwszy najem dotyczył części Budynku). Kolejne powierzchnie Nieruchomości były oddawane do użytkowania i wydawane najemcom etapami, gdzie ostatnia powierzchnia wcześniej nie wynajmowana została wynajęta w maju 2021 r. Tym samym, nawet gdyby przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia mogło dojść w innej dacie to najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Budynku (a tym samym Budynków towarzyszących i Budowli jako infrastruktura towarzysząca) doszło w maju 2021 r., kiedy to Sprzedający wynajął ostatnią powierzchnię niebędącą do tego momentu przedmiotem najmu. Od tamtej chwili Sprzedający nie dokonywał ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości Budynku i/lub Budynków towarzyszących i/lub Budowli. Zatem w momencie zawarcia Transakcji z całą pewnością upłynie dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Sprzedający wykorzystuje ją wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynku.

Jak było również wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Budynki towarzyszące oraz Budowle zlokalizowane na Gruncie chociaż nie były bezpośrednio wynajęte to od momentu kiedy Budynek został wynajęty po raz pierwszy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (gdzie warunki zostały spełnione łącznie po raz pierwszy we wrześniu 2016 r.) Budynki towarzyszące oraz Budowle służyły pośrednio pierwszemu najemcy (zapewniały prawidłowe zgodne z jego gospodarczym przeznaczeniem funkcjonowanie Budynku jako całości). Zatem pierwsze zasiedlenie Budynków towarzyszących i Budowli nastąpiło w tym samym momencie co pierwsze zasiedlenie Budynku tj. we wrześniu 2016 r. (lub najpóźniej w maju 2021 r. - przyjmując termin wynajmu ostatniej powierzchni budynku).

Należy zatem przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na Gruncie Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli a planowaną dostawą Nieruchomości w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku i/lub Budynków towarzyszących i/lub Budowli, z wyjątkiem przebudowy hali która miała miejsce w 2016 r.

Mając powyższe na uwadze, planowana dostawa Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dostawa Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli, w przypadku której doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Jednocześnie, Zainteresowani pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W orzecznictwie jest ugruntowany pogląd, że zwolnienie z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy o VAT może mieć zastosowanie tylko w sytuacji, gdy w danej transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem skoro w niniejszej Transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie fakultatywne z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, co zostało szczegółowo uzasadnione powyżej, to bezprzedmiotowym jest badanie czy zastosowanie znajdzie zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Niemniej jednak Wnioskodawcy dla kompletności wniosku wskazują, że przesłanki zwolnienia z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie zostaną spełnione, gdyż:

a) dostawa części Budynku i części Budowli, w stosunku do których pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata przed Transakcją, podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - Transakcja będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

b) Transakcja zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela była opodatkowana VAT oraz Sprzedającemu przysługiwało prawo pomniejszenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela.

W związku z powyższym należy zatem uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku łącznie spełnione, tym samym Transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwać będzie dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu stanu faktycznego, Nieruchomość nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu oraz wytworzeniu Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy zwolnienia z VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wszystkie działki gruntu objęte Transakcją są i na moment planowanej Transakcji będą zabudowane Budynkiem i/lub Budynkami towarzyszącymi i/lub Budowlami, w związku z czym powyższe zwolnienie nie może znaleźć zastosowania do Transakcji, a dostawa Gruntu zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku w którym Wnioskodawcy złożą w przewidziany prawem sposób oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki, a Zbywca będzie zobowiązany do jej udokumentowania fakturą VAT i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, iż:

1) planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części),

2) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, ich dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT

- wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT w odniesieniu do nabycia Nieruchomości nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości i wykazanego na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony był warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) dostawę Nieruchomości.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) przewyższy wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

- prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (…) („Grunty”);

- prawo własności budynku składającego się z części magazynowo-składowej podzielonej na dwie główne hale z łącznikiem wraz z pomieszczeniami socjalnymi i częściami biurowymi oraz wiaty magazynowej przylegającej do ww. budynku zlokalizowanego na działkach nr (…) oraz (…) („Budynek”);

- prawo własności budynków towarzyszących, tj. budynku wartowni zlokalizowanego na działkach nr (…), budynku z agregatem prądotwórczym zlokalizowanego na działce nr (…) oraz budynku z pompami wody „pompownia” zlokalizowanego na działce nr (…) („Budynki towarzyszące”);

- prawo własności budowli (w rozumieniu Prawa budowlanego) lub ich części wspierających funkcjonalnie przedmiotową nieruchomość („Budowle”).

Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione:

a) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem, Budynkami towarzyszącymi lub Budowlami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku, Budynków towarzyszących czy też Budowli);

b) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku, zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji;

c) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), kaucji zdeponowanych przez najemców (o ile zostaną wpłacone do dnia Transakcji), w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

d) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynku i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynku z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

e) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości;

f) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna obejmująca w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

g) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (w tym projekty budowlane, projekt wykonawcze i projekty branżowe)) powstałych w związku z realizacją (i) Budynku (wraz z Budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegająca na budowie trzech hal magazynowych na Gruncie na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2020 wydanej przez (…) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

h) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej, (w tym projekty budowlane, projekt wykonawcze i projekty branżowe) powstałych w związku z realizacją (i) Budynku (wraz z Budowlami i innymi przynależnościami) oraz (ii) planowaną inwestycją polegająca na budowie trzech hal magazynowych na Gruncie na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2020 wydanej przez (…) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

i) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową.

Natomiast w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”);

2) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem

Nieruchomości (w tym umów: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) („Umowy Serwisowe”);

3) praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

4) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) („Umowa o Zarządzanie”);

5) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

6) należności i zobowiązań Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami o roboty budowlane;

7) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy Budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

8) dokumentacji prawnej i księgowej Sprzedającego innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

9) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego lub przedmiotu Transakcji (któregokolwiek z jej elementów);

10) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

b. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością, która zgodnie z powyższym opisem zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach planowanej Transakcji);

d. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

e. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

f. środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

g. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej, w tym zobowiązania.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji. Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i/lub umów pożyczek służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Ponadto wskazali Państwo, że Sprzedający nie zatrudniał i nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie do Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedaży podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Wskazali Państwo również, że działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Ponadto wskazali Państwo, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością. Sprzedający nie przeniesie również praw i obowiązków wynikających z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy Budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa własności działek nr (…), zabudowanych Budynkiem, Budynkami towarzyszącymi i Budowlami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, zamierzają Państwo dokonać transakcji, w skład której wejdzie”

- Budynek, tj. budynek składający się z części magazynowo-składowej podzielonej na dwie główne hale z łącznikiem wraz z pomieszczeniami socjalnymi i częściami biurowymi oraz wiata magazynowa przylegająca do ww. budynku zlokalizowanego na działkach nr (…), (…) oraz (…). Budynki towarzyszące, tj. budynek wartowni zlokalizowany na działkach nr (…); budynek z agregatem prądotwórczym zlokalizowany na działce nr (…); budynek z pompami wody „pompownia” zlokalizowany na działce nr (…);

- Budowle posadowione na działkach nr (…). W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy zabudowanych działek nr (…), zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli posadowionych na tych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość w styczniu 2016 r. Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi umowy na wykonanie prac budowlanych, polegających w szczególności na: (i) przebudowie części Budynku (w tzw. starej części hali magazynowej) w zakresie dostosowania do wymogów przeciwpożarowych wynikających z odrębnych przepisów, (ii) pracach modernizacyjnych, renowacyjnych i naprawczych w innych częściach Budynku, (iii) pracach dotyczących terenów zewnętrznych, w tym Budowli i Budynków towarzyszących (takich jak wymiana ogrodzenia, remont portierni), (iv) rozbiórce części elementów (v) budowie zjazdu. Łączna wartość wszystkich prac przekroczyła 30% wartości nabytej Nieruchomości po wyłączeniu wartości Gruntów.

W dniach 3 sierpnia 2016 r. oraz 5 września 2016 r. Sprzedający uzyskał decyzje w zakresie pozwolenia na użytkowanie przebudowanej hali magazynowo-składowej wraz z przyległym wejściem do budynku i sanitariatem, wraz z rozbiórką części elementów obiektu. Nieruchomość wraz z pracami budowlanymi, została przekazana do używania i wprowadzona do Ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych w miesiącu wrześniu 2016 r.

Jednocześnie od momentu wprowadzenia Nieruchomości do EŚT we wrześniu 2016 r. Zbywca ponosił dalsze wydatki na modernizację oraz remonty (np. renowacja dachu, wykonanie renowacja posadzki, modernizacja pompy przeciwpożarowej, wymiana oświetlenia), a także ponosił wydatki związane z pracami wykończeniowymi na rzecz poszczególnych najemców powierzchni w Budynku, jednakże w żadnym okresie wartość takich prac nie była równa lub nie przekroczyła 30% wartości początkowej któregokolwiek z naniesień.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Budynek, Budynki towarzyszące oraz wszystkie Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione bądź ulepszone ponad dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku.

Ponadto od momentu uzyskania ostatniego pozwolenia na użytkowanie we wrześniu 2016 r. - powierzchnia Budynku, Budynki towarzyszące oraz Budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były sukcesywnie wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego. Pierwszy najemca otrzymał dostęp do całej wynajmowanej przez niego powierzchni w dniu 8 września 2016 r. (chociaż do części powierzchni uzyskał dostęp już 15 sierpnia 2016 r.).

Kolejne powierzchnie Budynku (a tym samym Budynki towarzyszące, a także Budowle jako infrastruktura towarzysząca dla Budynku) były oddawane najemcom do użytkowania i wydawane najemcom etapami, gdzie ostatnia powierzchnia wcześniej niewynajmowana została wynajęta w maju 2021 r. Przez cały okres od nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku trwa aktywny proces pozyskiwania najemców, którzy zmieniali się w tym okresie, jak również zmianie ulegały części powierzchni jakie były wynajmowane.

Analizując podane przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku nabyty przez Sprzedającego Budynek jest przeznaczony na wynajem. A zatem należy stwierdzić, że względem tych powierzchni Budynku, które są przeznaczone pod najem, pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynku w najem.

Jednocześnie odnośnie Budynków towarzyszących oraz Budowli, należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z ww. Budynkiem, w momencie kiedy dochodzi do używania ww. Budynku (budynku składającego się z części magazynowo-składowej podzielonej na dwie główne hale z łącznikiem wraz z pomieszczeniami socjalnymi i częściami biurowymi oraz wiaty magazynowej przylegającej do budynku) przez Zbywcę w ramach działalności gospodarczej - tj. wynajmu, to także dochodzi do używania w ramach działalności gospodarczej Budynków towarzyszących oraz Budowli, a zatem dochodzi do ich pierwszego zasiedlenia.

Przenosząc powyższe ustalenia na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że planowana dostawa Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynek, Budynki towarzyszące oraz Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli a ich dostawą nie upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Jak bowiem Państwo wskazali, od września 2016 r. powierzchnia Budynku, Budynki towarzyszące oraz Budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były sukcesywnie wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego. Ostatnie powierzchnie Budynku zostały oddane w najem w maju 2021 r. Ponadto od momentu wprowadzenia Nieruchomości do ewidencji środków trwałych we wrześniu 2016 r. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie, które byłyby równe lub przekroczyły 30% wartości początkowej któregokolwiek z naniesień.

Zatem dostawa ww. Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Skoro planowana sprzedaż Budynku, Budynków towarzyszących oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

Wskazali Państwo, że Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy ww. budynków oraz budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. Budynku, Budynków towarzyszących i Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr (…)), na którym posadowione są ww. Budynek, Budynki towarzyszące i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących tego czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wskazali Państwo również, że po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości prowadzić będzie działalność gospodarczą, obejmującą wynajem wyłącznie na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Budowle, Budynki towarzyszące), podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT, niepodlegającej VAT czy na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.