Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.185.2026.3.SR

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

3 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem z 8 kwietnia 2026 r. (wpływ 8 kwietnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

  X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

  Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.

 

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa („Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w (...), w dzielnicy (...), przy ulicy (...), stanowiącej zabudowaną działkę ewidencyjną numer 1 oraz zabudowaną działkę ewidencyjną numer 2, z obrębu (...), o łącznym obszarze 2.017 m², dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej: „Nieruchomość” - szczegółowo opisana poniżej).

Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w sektorze nieruchomościowym obejmującą, w szczególności, nabywanie i zbywanie nieruchomości na własny rachunek, działalność w zakresie przygotowania i realizacji projektów deweloperskich, jak również w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni posiadanych nieruchomości. Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) zamierza nabyć od Zbywcy Nieruchomość oraz prawa niematerialne związane z inwestycją planowaną na Nieruchomości. Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza zrealizować na niej niżej opisaną inwestycję, a następnie dokonać sprzedaży lokali mieszkalnych lub użytkowych zrealizowanych na Nieruchomości, ewentualnie będzie prowadził na Nieruchomości opodatkowaną podatkiem VAT działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców (szczegółowy opis planowanych działań Nabywcy został zamieszczony poniżej).

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, jak również sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nakładów poniesionych na inwestycję planowaną na Nieruchomości, dotyczących, w szczególności, uzyskania niżej opisanych pozwoleń i decyzji administracyjnych, projektów, planów i analiz dotyczących przedmiotowej inwestycji (dalej: „Transakcja”).

Zbywca i Nabywca są łącznie określani w niniejszym wniosku jako „Wnioskodawcy” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

 a) Dwie działki gruntu położone w (...), przy ulicy (...), a mianowicie:

 (i) działka ewidencyjna numer 1 o powierzchni 1.978 m.kw. (dalej: „Grunt 1”), oraz

(ii) działka ewidencyjna numer 2 o powierzchni 39 m.kw. (dalej: „Grunt 2”).

Grunt 1 i Grunt 2 będą dalej zwane łącznie: „Grunt”.

 b) Położony na Gruncie 1 budynek niemieszkalny, posiadający kilka kondygnacji, o powierzchni użytkowej wynoszącej 1.530,35 m², wpisany do rejestru zabytków prowadzonego przez (...) pod numerem (...), jak również w gminnej ewidencji zabytków (...) (dalej: „Budynek” - dalszy szczegółowy opis został zamieszczony poniżej);

 c) Budowle znajdujące się na Gruncie, a mianowicie:

 (i) znajdujący się na Gruncie 1 utwardzony parking oraz blaszany magazyn o powierzchni ok. 4 m.kw. (dalej: „Budowle 1”);

(ii) znajdujące się na Gruncie 2 murowane pomieszczenie o powierzchni użytkowej 11,29 m.kw., częściowe ogrodzenie i utwardzenie terenu (dalej: „Budowle 2”).

Budowle 1 i Budowle 2 będą dalej zwane łącznie: „Budowle”.

Grunt, Budynek i Budowle dalej będą łącznie określane jako: „Nieruchomość”.

W momencie nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla niżej opisanej inwestycji, dla Gruntu nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obecnie, dla Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...) z (...), zgodnie z którym Grunt stanowi teren zabudowy mieszkaniowej, usług handlu, biur lub turystyki. Pozwolenie na budowę uzyskane dla inwestycji planowanej na Gruncie jest zgodne z zapisami ww. planu zagospodarowania.

Budynek i Budowle, jak również wszelkie ich podziemne lub nadziemne części lub inne elementy związane z budową lub eksploatacją Budynku i Budowli zlokalizowane są na terenie Gruntu i nie wykraczają poza jego granice. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

(iii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Zbywca nabył Grunt 1 wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami 1 od (...) na podstawie umowy przeniesienia własności udokumentowanej aktem notarialnym zawartym w dniu (...) 2024 r. (wcześniej, w dniu (...) 2024 r. zawarta została umowa warunkowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pod warunkiem, iż właściwe organy nie skorzystają z przysługującego im prawa pierwokupu). Budynek był w przeszłości wykorzystywany na cele dydaktyczne - był to budynek szkoły, który wcześniej należał do (…). Zgodnie z wpisem w rejestrze zabytków prowadzonym przez (...), budynek ten został wybudowany w latach 1816-1819 i odbudowany w roku 1949. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez (...) w umowie sprzedaży, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nie dokonywano też jego ulepszeń o wartości wynoszącej 30% wartości początkowej. Z uwagi na powyższe, nabycie przez Zbywcę wyżej wskazanego Gruntu 1 wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami 1, było zwolnione z podatku VAT.

Grunt 2 został nabyty przez Zbywcę w dniu 27 marca 2025 r. od Miasta (...). Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Miasto w umowie sprzedaży, transakcja ta stanowiła dostawę Budowli 2 znajdujących się na Gruncie 2, dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, przez co do dostawy tej nie miało zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT. Zgodnie z oświadczeniem Miasta, do transakcji tej nie miało również zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2) i pkt 10a) ustawy o VAT, przez co transakcja ta została opodatkowana podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość ta została nabyta przez Zbywcę celem wykorzystania jej w działalności opodatkowanej VAT, Zbywcy przysługiwało odliczenie podatku VAT naliczonego na tej transakcji i Zbywca podatek ten odliczył.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest, między innymi, nabywanie i zbywanie nieruchomości na własny rachunek, a także działalność w zakresie przygotowania i realizacji projektów deweloperskich. Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę celem przygotowania jej do realizacji na niej inwestycji polegającej na zaadaptowaniu Budynku do funkcji hotelowych lub do przekształcenia tego budynku w budynek wielorodzinny (apartamentowiec) z funkcjami usługowymi. W związku z planowaną inwestycją, Zbywca podjął starania w kierunku uzyskania odpowiednich pozwoleń i zezwoleń, przygotowania projektów budowlanych, zawarcia stosownych umów przyłączeniowych, itd.

Zbywca uzyskał do tej pory następujące pozwolenia, decyzje administracyjne oraz uzgodnienia w stosunku do Nieruchomości w związku z przygotowaniem inwestycji:

     (i) decyzja ((...)) wydana przez (...) w (...) dnia (...) 2025 r. w przedmiocie zezwolenia na zmianę sposobu użytkowania Nieruchomości (dalej: „Pozwolenie Konserwatorskie 1”),

     (ii) decyzja ((...)) wydana przez (...) w (...) dnia (...) 2025 r. w przedmiocie prac rozbiórkowych poza historycznym budynkiem (dalej: „Pozwolenie Konserwatorskie 2”),

    (iii) decyzja ((...)) wydana przez (...) w (...) dnia (...) 2025 r. w przedmiocie prowadzenia badań archeologicznych (dalej: „Pozwolenie na Prace Archeologiczne”),

    (iv) decyzja o warunkach zabudowy ((...)) wydana przez Urząd Miasta (...) dnia (...) 2023 r. w odniesieniu do zabudowy obejmującej budynek hotelu wraz z parkingiem podziemnym (dalej: „Decyzja WZ 1”),

     (v) decyzja o warunkach zabudowy ((...)) wydana przez Urząd Miasta (...) dnia (...) 2023 r. w odniesieniu do inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku oraz przeznaczeniu go na budynek wielorodzinny z usługami (dalej: „Decyzja WZ 2”),

     (vi) pozwolenie na budowę ((...)) wydane przez Prezydenta (...) w dniu (...) 2025 r. w odniesieniu do Nieruchomości w celu realizacji zamierzonej inwestycji polegającej na przebudowie Budynku z przeznaczeniem go na budynek wielorodzinny z funkcjami usługowymi, na podstawie wniosku z dnia (...) 2024 roku zarejestrowanego w Urzędzie Miasta (...) pod sygn. akt: (...) (dalej: „Pozwolenie na Budowę”).

Zbywca zawarł również umowę w zakresie ustalenia warunków przyłączeniowych (dalej: „Warunki Przyłączeniowe”).

Zbywca zawarł także umowę o prace projektowe w odniesieniu do Nieruchomości, w zakresie przygotowania projektu będącego podstawą Pozwolenia na Budowę (dalej: „Umowa Projektowa”) i na mocy tej umowy nabył majątkowe prawa autorskie do projektu będącego podstawą Pozwolenia na Budowę.

Jak wyżej wskazano, działania Zbywcy w odniesieniu do Nieruchomości koncentrują się na jej przygotowaniu do sprzedaży - w sensie organizacyjnym i formalnym, poprzez uzyskanie odpowiednich pozwoleń, decyzji, pozyskanie planów i projektów dla celów inwestycji oraz przeprowadzenie analiz dotyczących optymalnej funkcji dla Nieruchomości. W Budynku nie trwają żadne prace adaptacyjne, a budynek ten nie jest obecnie użytkowany, ani nie jest też wynajmowany przez Zbywcę (jest to dawny budynek (...) wymagający istotnych prac adaptacyjnych po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń). Zbywca wynajmuje jedynie miejsca parkingowe znajdujące się na Gruncie 1 i z tego tytułu wykazuje obrót opodatkowany podatkiem VAT. Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla niego prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat (księgi rachunkowe są prowadzone dla Zbywcy, jako całego podmiotu). Poza Nieruchomością, Zbywca nie posiada obecnie innych aktywów o istotnej wartości.

Po dokonaniu niżej opisanej Transakcji Zbywca będzie w dalszym ciągu prowadził działalność w sektorze nieruchomości (np. obrót nieruchomościami, przygotowywanie i realizowanie inwestycji, wynajem powierzchni). Możliwe jest również, iż po dokonaniu przedmiotowej Transakcji wspólnicy Zbywcy podejmą decyzję o likwidacji Zbywcy.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Mając na uwadze powyższe, celem Transakcji jest dokonanie odpłatnego zbycia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zarówno Nieruchomości, jak i określonych praw niematerialnych pozyskanych przez Zbywcę w wyniku poniesionych przez siebie nakładów (tj. nabytych lub wytworzonych we własnym zakresie) w związku z przygotowaniem inwestycji deweloperskiej na Nieruchomości.

Dlatego też, w skład całościowej Transakcji wchodzić będzie zarówno sprzedaż na rzecz Nabywcy wyżej opisanej Nieruchomości, jak również:   

       (i) zbycie na rzecz Nabywcy autorskich praw majątkowych, wyłącznego prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań, oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych do utworów objętych ochroną prawnoautorską, w tym między innymi, projektów, fotografii, materiałów marketingowych, przygotowanych dla, doręczonych lub nabytych przez Zbywcę na podstawie Umowy Projektowej, na polach eksploatacji w niej wskazanych, wraz z własnością wszelkich nośników w posiadaniu Zbywcy, na których utwory objęte ochroną zostały zapisane;

      (ii) przeniesienie (w zakresie, w jakim jest to prawnie możliwe) na Nabywcę w odpowiednim trybie administracyjno-prawnym pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów uzyskanych w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: Pozwolenia na Budowę, Pozwolenia Konserwatorskiego 1, Pozwolenia Konserwatorskiego 2, Pozwolenia na Prace Archeologiczne, Decyzji WZ 1, Decyzji WZ 2 oraz Warunków Przyłączeniowych; dodatkowo, Zbywca zobowiąże się również do współpracy z Nabywcą w celu przeniesienia powyższych pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów związanych z inwestycją na Nieruchomości na Nabywcę we właściwym postępowaniu administracyjnym, w tym do złożenia właściwych oświadczeń wobec organów administracyjnych potwierdzających tę zgodę;

     (iii) wydanie Nabywcy przez Zbywcę wszelkiej dokumentacji uzyskanej w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: projekt zrealizowany na podstawie Umowy Projektowej, pozwolenia, decyzje, warunki techniczne i inne dokumenty wydane dla Nieruchomości, będące w posiadaniu Zbywcy;

     (iv) zbycie na rzecz Nabywcy przygotowanych przez Zbywcę we własnym zakresie lub nabytych analiz dotyczących optymalnego przeznaczenia Nieruchomości celem podjęcia decyzji o docelowej funkcji Nieruchomości (tj. funkcji hotelowej lub mieszkalno-usługowej), w kierunku której zmierzać powinna inwestycja deweloperska na Nieruchomości;

(dalej łącznie: „Prawa Niematerialne”).

Przeniesienie wyżej opisanych Praw Niematerialnych nastąpi w zamian za zapłatę przez Kupującego na rzecz Sprzedającego uzgodnionego wynagrodzenia.

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej, w tym druga strona danej umowy udzieli zgody na takie przeniesienie, o ile zgoda jest wymagana) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. W przypadku występowania ograniczeń w przenoszalności danego składnika na dzień Transakcji, dokumentacja transakcyjna będzie zawierała stosowne mechanizmy zobowiązujące Zbywcę do spowodowania przeniesienia takiego składnika na Nabywcę po uzyskaniu odpowiedniej zgody.

Sprzedaż Nieruchomości i zbycie Praw Niematerialnych zostanie dokonane w jednej umowie lub też w odrębnych umowach. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości i Praw Niematerialnych do Nabywcy nastąpi do końca 2026 r.

Przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, wydatki Zbywcy na ewentualne ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w żadnym przypadku nie osiągną do dnia Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio poszczególnych Budynku/Budowli.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Zbywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu miejsc parkingowych znajdujących się na Gruncie 1 - w takim przypadku Zbywca przekaże Nabywcy umowy najmu zawarte z najemcami oraz ewentualne zabezpieczenia udzielone przez najemców. Możliwe jest również, iż przed Transakcją przedmiotowe umowy najmu zostaną rozwiązane.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione, w szczególności, żadne prawa i zobowiązania z umów dotyczących finansowania Zbywcy. Celem nabycia Nieruchomości Nabywca samodzielnie pozyska odpowiednie finansowanie.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, itp.) zostaną rozwiązane przez Zbywcę przed zawarciem Transakcji lub niezwłocznie po jej zawarciu.

Po Transakcji Nabywca, w razie istnienia takiej konieczności, zawrze we własnym zakresie powyższe umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług.

Wnioskodawcy nie wykluczają również tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami. Może to mieć miejsce, w szczególności, wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

W ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych, niż wskazane wyżej. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

  - prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

  - prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami;

  - prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy;

  - umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

  - prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej);

  - prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem Praw Niematerialnych opisanych powyżej;

  - środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

  - prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

  - zobowiązania Zbywcy, w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

  - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

  - środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

  - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

  - nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

  - należności podatkowe Zbywcy;

  - firma Zbywcy;

  - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;

  - zakład pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu pracy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości i Praw Niematerialnych, Nabywca będzie realizował na Nieruchomości zamierzoną inwestycję deweloperską w zakresie adaptacji Budynku do budynku wielorodzinnego z funkcjami usługowymi, ewentualnie także wybudowania na Gruncie nowych budynków. Zgodnie z zamierzeniem Nabywcy, Budynek zostanie przebudowany w taki sposób, aby w budynku tym zostały wyodrębnione wysokiej klasy apartamenty, jak również lokale usługowe, które następnie zostaną sprzedane nabywcom. Możliwe jest również, iż budynek ten zostanie dostosowany do realizacji funkcji hotelowych. Nabywca dopuszcza także możliwość wynajmu części lub wszystkich lokali po przeprowadzeniu inwestycji, ewentualnie sprzedaż całej Nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji lub w trakcie jej realizacji. Nabywca nie przewiduje wykorzystywania Nieruchomości w celu świadczenia usług wynajmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, która to działalność byłaby zwolniona z podatku VAT. Nabywca nie zamierza również wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT. Budowle będą pełniły funkcje pomocnicze, ściśle powiązane z realizacją planowanej inwestycji deweloperskiej.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

(vi) Inne okoliczności dotyczące Transakcji

Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, ewentualnych czynszów najmu za miejsca parkingowe) w tym za miesiąc, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości, według ustalonych zasad.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT, na której zostanie naliczony stosowny podatek VAT, ewentualnie wykazana zostanie sprzedaż zwolniona z VAT (zgodnie z uzyskaną interpretacją). Strony dopuszczają możliwość podziału całościowego wynagrodzenia za Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunt, Budynek, Budowle.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie „Czy znajdujące się na Gruncie 1 obiekty, tj. budynek niemieszkalny (Budynek), utwardzony parking oraz blaszany magazyn o powierzchni ok. 4 m² (Budowle 1) oraz znajdujące się na Gruncie 2 obiekty, tj. murowane pomieszczenie o powierzchni użytkowej 11,29 m², częściowe ogrodzenie i utwardzenie terenu (Budowle 2) stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli któreś z ww. obiektów nie stanowi budynku/budowli, to proszę wskazać czy stanowi urządzenie budowlane lub obiekt małej architektury lub tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Proszę odnieść się do każdego obiektu będącego przedmiotem sprzedaży.”, odpowiedzieli Państwo, że:

„Znajdujące się na Gruncie 1 obiekty stanowią:

a) budynek niemieszkalny - stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane („Prawo budowlane”);

b) utwardzony parking - stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego;

c) blaszany magazyn o powierzchni ok. 4 m² - stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego;

Znajdujące się na Gruncie 2 obiekty stanowią:

a) murowane pomieszczenie o powierzchni użytkowej 11,29 m² - stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego;

b) częściowe ogrodzenie i utwardzenie terenu - stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.”

Na pytanie „Czy przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 doszło do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdujących się na Gruncie 1? Proszę odnieść się do każdej budowli będącej przedmiotem sprzedaży znajdującej się na Gruncie 1.”, wskazali Państwo, że „Przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 doszło do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budowli znajdujących się na Gruncie 1, czyli utwardzonego parkingu i blaszanego magazynu. Zarówno Budynek, jak i budowle znajdujące się na Gruncie 1 były bowiem wykorzystywane przez (...) przed sprzedażą tej nieruchomości Zbywcy.”

Na pytanie „Czy na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdujących się na Gruncie 1? Proszę odnieść się do każdej budowli będącej przedmiotem sprzedaży znajdującej się na Gruncie 1.”, podali Państwo, że „Na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdujących się na Gruncie 1, a mianowicie utwardzonego parkingu i blaszanego magazynu.”

Na pytanie „Czy przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 poprzedni właściciel ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej budowli odrębnie? Jeśli tak należy wskazać odrębnie do każdej ulepszonej budowli:

 a) Kiedy takie wydatki były ponoszone? 

 b) Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budowli lub ich części, tj. oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne?

 c) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli lub ich części po ulepszeniu a planowaną Transakcją upłynie okres co najmniej 2 lat?”,

odpowiedzieli Państwo, że „Przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 poprzedni właściciel nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdej budowli odrębnie.”

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 

 1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

 2. Czy sprzedaż Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

 3. Czy sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku?

 4. Czy sprzedaż Praw Niematerialnych będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako świadczenie usług, i nie będzie zwolniona z tego podatku?

 5. Czy Nabywca będzie uprawniony do:

   - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 oraz sprzedaż Praw Niematerialnych, oraz

   - uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

 1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

 2. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 3. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

 4. Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Praw Niematerialnych będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako świadczenie usług, i nie będzie zwolniona z tego podatku.

 5. Zdaniem Zainteresowanych, Nabywca będzie uprawniony do:

   - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 oraz Praw Niematerialnych, oraz

   - uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

 

Uzasadnienie

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie opodatkowana VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast art. 8 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, iż sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie bowiem z definicją przewidzianą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem „towarów” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Odpłatne zbycie Praw Niematerialnych powinno natomiast zostać zakwalifikowane, jako świadczenie usługi przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, świadczeniem usługi jest każde świadczenie wykonane na rzecz innego podmiotu, które nie stanowi dostawy towarów.

Uznanie sprzedaży Nieruchomości za dostawę towarów, a sprzedaż Praw Niematerialnych za świadczenie usług jest w pełni zasadne w świetle obowiązującej zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Pomimo tego, że Objaśnienia odnoszą się bezpośrednio do zbywania nieruchomości komercyjnych rozumianych jako nieruchomości, których powierzchnia jest przedmiotem umów najmu, w które wstępuje nabywca, stanowisko Ministerstwa zawarte w tych Objaśnieniach jest pomocne przy analizie także transakcji zbycia nieruchomości o innym charakterze.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok NSA z 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 116/09) oraz stanowiskiem organów podatkowych prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 maja 2018 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz z 8 listopada 2019 r. nr 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU), do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ocena planowanej Transakcji z perspektywy powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż przedmiot Transakcji nie będzie przedsiębiorstwem w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Transakcja będzie dotyczyć jedynie zbycia poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Zbywcy. Przedmiotem Transakcji nie będzie zatem przedsiębiorstwo Zbywcy, rozumiane jako przedsiębiorstwo podmiotu zajmującego się działalnością deweloperską oraz obrotem nieruchomościami.

Istotne jest również, iż wraz z Nieruchomością oraz Prawami Niematerialnymi nie zostaną zbyte kluczowe składniki majątku stanowiącego przedsiębiorstwo Zbywcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności, prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych, czy też prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy, umowy o zarządzanie aktywami, czy też umowy o zarządzanie nieruchomością.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych,

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla niego prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat (księgi rachunkowe są prowadzone dla Zbywcy, jako całego podmiotu).

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień wydanych przez Ministra Finansów dotyczących opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych.

Zgodnie z Objaśnieniami: „[…] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Objaśnienia wskazują, iż „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

        i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

       ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

 

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

 

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

        i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

       ii. umowy o zarządzanie nieruchomością; 

      iii. umowy zarządzania aktywami;

      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)”

Jak wynika z powyższego, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W świetle powyższych Objaśnień, należy wskazać, iż zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie jedynie Nieruchomość, a także określone Prawa Niematerialne. Natomiast Transakcją nie będą objęte żadne inne składniki majątkowe Zbywcy. W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania, ponieważ Nabywca samodzielnie pozyska finansowanie celem nabycia przedmiotu Transakcji. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione także prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami, czy też umowy o zarządzanie nieruchomością.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej.

Po nabyciu Nieruchomości i Praw Niematerialnych Nabywca będzie musiał podjąć się realizacji całego procesu inwestycyjnego w związku z przebudową Nieruchomości i stworzeniem na niej budynku apartamentowego z funkcjami usługowymi. Zatem sama Nieruchomość i Prawa Niematerialne w żadnym wypadku nie będą dawały Nabywcy możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu jedynie o same te składniki. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy umożliwiające realizację inwestycji budowlanej, a następnie jej komercjalizację poprzez wynajem lub sprzedaż lokali, możliwe będzie prowadzenie faktycznej działalności gospodarczej przez Nabywcę.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 listopada 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, z 14 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.71.2018.3.KBR, z 10 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z 10 stycznia 2019 r. nr 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, z 29 czerwca 2020 r., nr 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, z 3 sierpnia 201 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.220.201.3.MM, z 10 sierpnia 201 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.322.201.2.IG, z 14 września 201 r. nr 0114-KDIP4-3.4012.528.201.3.DS, z 24 września 201 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.490.201.3.EW, z 1 października 201 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.647.201.3.MN, z 6 maja 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.71.2022.3.RMA).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W konsekwencji, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji nastąpi zatem w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów. Natomiast sprzedaż Praw Niematerialnych stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

 

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

 a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

 b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nabył Grunt 1 wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami 1 od (...) na podstawie umowy przeniesienia własności udokumentowanej aktem notarialnym zawartym w dniu 30 października 2024 r. Budynek był w przeszłości wykorzystywany na cele dydaktyczne - jest to budynek szkoły, który wcześniej należał do (…). Zgodnie z wpisem w rejestrze zabytków prowadzonym przez (...), budynek ten został wybudowany w latach 1816-1819 i odbudowany w roku 1949. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez (...) w umowie sprzedaży, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nie dokonywano też jego ulepszeń o wartości wynoszącej 30% wartości początkowej, przez co nabycie tej nieruchomości przez Zbywcę było zwolnione z VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, do daty Transakcji Zbywca nie poniesie wydatków na ewentualne ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku/Budowli. W konsekwencji, nie dojdzie do powtórnego pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli 1, a zatem sprzedaż Budynku i Budowli 1 na rzecz Nabywcy nastąpi po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż Budynku i Budowli 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia ww. budynków i budowli.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż Gruntu 1, na którym położony jest Budynek i Budowle 1 będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budynku i Budowli 1, tj. będzie zwolniona z podatku VAT.

Reasumując, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

 

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt 2 został nabyty przez Zbywcę w dniu 27 marca 2025 r. od Miasta (...). Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Miasto w umowie sprzedaży, transakcja ta stanowiła dostawę Budowli 2 znajdujących się na Gruncie 2, dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Do dostawy tej nie miało zastosowanie także zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2) i pkt 10a) ustawy o VAT, przez co nabycie tej nieruchomości było opodatkowane VAT, a Zbywca odliczył podatek VAT naliczony na tej transakcji.

W opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy wskazali, iż do daty Transakcji Zbywca nie poniesie wydatków na ewentualne ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Mając pod uwagę powyższe, do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Budowli 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nastąpi przed upływem 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie Budowli 2 miało bowiem miejsce w dniu nabycia Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 od Miasta (...), a mianowicie w dniu 27 marca 2025 r. Planowana Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości do Zbywcy, zgodnie z założeniami Wnioskodawców, ma nastąpić do końca 2026 r. W konsekwencji, sprzedaż ta nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budowli 2.

Kolejno należy przeanalizować, czy do omawianej sprzedaży zastosowanie będzie miało zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

  - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało odliczenie podatku VAT naliczonego na nabyciu ww. nieruchomości od Miasta (...) i Zbywca podatek ten odliczył. W konsekwencji, do dostawy Budowli 2 na rzecz Nabywcy nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT.

Do przedmiotowej transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

  - towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

  - dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę, iż do sprzedaży Budowli 2 nie będzie miało zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w przepisach ustawy o VAT, sprzedaż tych Budowli na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, sprzedaż Gruntu 2, wchodzącego w skład Nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Budowli 2, znajdujących się na tym Gruncie, tj. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez świadczenie usług, stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład całościowej Transakcji wchodzić będzie zarówno sprzedaż na rzecz Nabywcy wyżej opisanej Nieruchomości, jak również odpłatne zbycie do Nabywcy określonych Praw Niematerialnych szczegółowo opisanych powyżej. W skład Praw Niematerialnych wejdą, w szczególności, prawa autorskie do opracowań, projektów, planów związanych z inwestycją na Nieruchomości, prawa i obowiązki wynikające z pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów uzyskanych w związku z planowaną inwestycją, dokumentacja dotycząca inwestycji, analizy i opracowania dotyczące optymalnej docelowej funkcji Nieruchomości mającej na celu maksymalizację zysku z przeprowadzonej inwestycji.

Prawa Niematerialne nie spełniają definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zatem sprzedaż Praw Niematerialnych nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Sprzedaż Praw Niematerialnych będzie natomiast stanowić świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż obejmować będzie przeniesienie praw do różnorodnych wartości niematerialnych.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż Praw Niematerialnych będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako świadczenie usług, i nie będzie zwolniona z tego podatku.

5. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 5

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi, m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT).

Art. 87 ust. 1 ustawy o VAT stanowi z kolei, iż w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak wynika z powyższych przepisów podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości i Praw Niematerialnych, Nabywca będzie realizował na Nieruchomości zamierzoną inwestycję deweloperską w zakresie adaptacji Budynku do budynku wielorodzinnego z funkcjami usługowymi. Zgodnie z zamierzeniem Nabywcy, Budynek zostanie przebudowany w taki sposób, aby w budynku tym zostały wyodrębnione wysokiej klasy apartamenty, jak również lokale usługowe, które następnie zostaną sprzedane nabywcom. Ewentualnie, budynek ten zostanie dostosowany do realizacji funkcji hotelowych. Nabywca dopuszcza również możliwość wynajmu części lub wszystkich lokali po przeprowadzeniu inwestycji, ewentualnie sprzedaż całej Nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji lub w trakcie jej realizacji. Nabywca nie przewiduje wykorzystywania Nieruchomości w celu świadczenia usług wynajmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, która to działalność byłaby zwolniona z podatku VAT. Nabywca nie zamierza również wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT. Budowle będą pełniły funkcje pomocnicze, ściśle powiązane z realizacją planowanej inwestycji deweloperskiej.

Mając na uwadze powyższe, Nieruchomość i Prawa Niematerialne nabyte od Zbywcy będą służyły Nabywcy do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT, która nie będzie zwolniona z tego podatku.

W konsekwencji, po nabyciu Nieruchomości oraz Praw Niematerialnych, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do:

  - obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 oraz Praw Niematerialnych, oraz

 - uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy nieruchomość oraz prawa niematerialne związane z inwestycją planowaną na nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje dwie działki gruntu, tj. działkę nr 1 (Grunt 1) wraz z położonym na Gruncie 1 budynkiem niemieszkalnym (Budynek) i znajdującym się na Gruncie 1 utwardzonym parkingiem i blaszanym magazynem (Budowle 1) oraz działkę nr 2 (Grunt 2) wraz ze znajdującym się na Gruncie 2 murowanym pomieszczeniem, częściowym ogrodzeniem i utwardzeniem terenu (Budowle 2).

W skład całościowej Transakcji wchodzić będzie zarówno sprzedaż na rzecz Nabywcy wyżej opisanej Nieruchomości, jak również:

       (i) zbycie na rzecz Nabywcy autorskich praw majątkowych, wyłącznego prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań, oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych do utworów objętych ochroną prawnoautorską, w tym między innymi, projektów, fotografii, materiałów marketingowych, przygotowanych dla, doręczonych lub nabytych przez Zbywcę na podstawie Umowy Projektowej, na polach eksploatacji w niej wskazanych, wraz z własnością wszelkich nośników w posiadaniu Zbywcy, na których utwory objęte ochroną zostały zapisane;

      (ii) przeniesienie (w zakresie, w jakim jest to prawnie możliwe) na Nabywcę w odpowiednim trybie administracyjno-prawnym pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów uzyskanych w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: Pozwolenia na Budowę, Pozwolenia Konserwatorskiego 1, Pozwolenia Konserwatorskiego 2, Pozwolenia na Prace Archeologiczne, Decyzji WZ 1, Decyzji WZ 2 oraz Warunków Przyłączeniowych; dodatkowo, Zbywca zobowiąże się również do współpracy z Nabywcą w celu przeniesienia powyższych pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów związanych z inwestycją na Nieruchomości na Nabywcę we właściwym postępowaniu administracyjnym, w tym do złożenia właściwych oświadczeń wobec organów administracyjnych potwierdzających tę zgodę;

     (iii) wydanie Nabywcy przez Zbywcę wszelkiej dokumentacji uzyskanej w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: projekt zrealizowany na podstawie Umowy Projektowej, pozwolenia, decyzje, warunki techniczne i inne dokumenty wydane dla Nieruchomości, będące w posiadaniu Zbywcy;

     (iv) zbycie na rzecz Nabywcy przygotowanych przez Zbywcę we własnym zakresie lub nabytych analiz dotyczących optymalnego przeznaczenia Nieruchomości celem podjęcia decyzji o docelowej funkcji Nieruchomości (tj. funkcji hotelowej lub mieszkalno-usługowej), w kierunku której zmierzać powinna inwestycja deweloperska na Nieruchomości;

(Prawa Niematerialne).

 

Natomiast w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych, niż wskazane wyżej. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

  - prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

  - prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie aktywami;

  - prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania Zbywcy;

  - umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);

  - prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem wskazanym powyżej);

  - prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem Praw Niematerialnych opisanych powyżej;

  - środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;

  - prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości;

  - zobowiązania Zbywcy, w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, np. związane z rozliczeniami publicznoprawnymi, zobowiązania cywilnoprawne;

  - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

  - środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;

  - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

  - nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

  - należności podatkowe Zbywcy;

  - firma Zbywcy;

  - tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy;

  - zakład pracy zgodnie z art. 23(1) Kodeksu pracy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość oraz Prawa Niematerialne związane z inwestycją planowaną na Nieruchomości, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla niego prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat (księgi rachunkowe są prowadzone dla Zbywcy, jako całego podmiotu). Poza Nieruchomością, Zbywca nie posiada obecnie innych aktywów o istotnej wartości.

Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Na Nabywcę nie zostaną przeniesione, w szczególności, żadne prawa i zobowiązania z umów dotyczących finansowania Zbywcy. Celem nabycia Nieruchomości Nabywca samodzielnie pozyska odpowiednie finansowanie.

Zgodnie z intencją Stron, umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, itp.) zostaną rozwiązane przez Zbywcę przed zawarciem Transakcji lub niezwłocznie po jej zawarciu. Po Transakcji Nabywca, w razie istnienia takiej konieczności, zawrze we własnym zakresie powyższe umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Gruntu 2 wraz z Budowlami 2.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania  z budynku/budowli.

Ponadto na mocy z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów 

     - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 (Grunt 1) jest położony budynek niemieszkalny (Budynek) oraz utwardzony parking i blaszany magazyn (Budowle 1). Utwardzony parking, blaszany magazyn stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Natomiast na działce nr 2 (Grunt 2) znajduje się murowane pomieszczenie, częściowe ogrodzenie i utwardzenie terenu (Budowle 2). Murowane pomieszczenie oraz częściowe ogrodzenie i utwardzenie terenu stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ponadto przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich.

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Zatem w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynku i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywca nabył Grunt 1 wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami 1 od (...) na podstawie umowy przeniesienia własności udokumentowanej aktem notarialnym zawartym w dniu 30 października 2024 r. Budynek był w przeszłości wykorzystywany na cele dydaktyczne - był to budynek szkoły, który wcześniej należał do (…). Zgodnie z wpisem w rejestrze zabytków prowadzonym przez (...), budynek ten został wybudowany w latach 1816-1819 i odbudowany w roku 1949. Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez (...) w umowie sprzedaży, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, nie dokonywano też jego ulepszeń o wartości wynoszącej 30% wartości początkowej. Przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 doszło również do pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budowli znajdujących się na Gruncie 1, czyli utwardzonego parkingu i blaszanego magazynu. Zarówno Budynek, jak i budowle znajdujące się na Gruncie 1 były bowiem wykorzystywane przez (...) przed sprzedażą tej nieruchomości Zbywcy. Przed nabyciem przez Zbywcę Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 poprzedni właściciel nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej każdej budowli odrębnie. Na dzień Transakcji minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia budowli w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdujących się na Gruncie 1, a mianowicie utwardzonego parkingu i blaszanego magazynu. Ponadto przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, wydatki Zbywcy na ewentualne ulepszenie Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w żadnym przypadku nie osiągną do dnia Transakcji co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio poszczególnych Budynku/Budowli. Zgodnie z zamierzeniami Stron sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nastąpi do końca 2026 r.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - Budynek i Budowle 1 zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Budowli 1 a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku jak i Budowli 1 zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu 1 (działki nr 1), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle 1 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast odnosząc się do Gruntu 2 należy zauważyć, że - jak Państwo wskazali - Grunt 2 został nabyty przez Zbywcę w dniu 27 marca 2025 r. od Miasta (...). Zgodnie z oświadczeniem złożonym przez Miasto w umowie sprzedaży, transakcja ta stanowiła dostawę Budowli 2 znajdujących się na Gruncie 2, dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia. Strony zamierzają dokonać sprzedaży Nieruchomości do końca 2026 r.

Zatem w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Budowli 2 nie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budowli 2, dokonanym - jak Państwo wskazali - w momencie nabycia przez Zbywcę Budowli 2, a planową sprzedażą upłynie bowiem okres krótszy niż 2 lata.

Wobec powyższego należy przeanalizować, czy dostawa Budowli 2 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano, z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu, oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Z treści wniosku wynika, że Grunt 2 wraz z Budowlami 2 został nabyty przez Zbywcę celem wykorzystania go w działalności opodatkowanej VAT. Zbywcy przysługiwało odliczenie podatku VAT naliczonego na tej transakcji i Zbywca podatek ten odliczył.

Zatem dostawa Budowli 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tych budowli, dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa Budowli 2 nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do Budowli 2 Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, Budowle 2 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym dostawa Budowli 2 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu 2 (działki nr 2), na którym posadowione są Budowle 2 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, sprzedaż Gruntu 1 wraz z Budynkiem i Budowlami 1 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona od tego podatku.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 3 jest prawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości czy sprzedaż Praw Niematerialnych będzie opodatkowana podatkiem VAT, jako świadczenie usług, i nie będzie zwolniona z tego podatku.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy, w tym przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych.

W niniejszym przypadku będzie miała miejsce zarówno sprzedaż na rzecz Nabywcy wyżej opisanej Nieruchomości jak i Praw Niematerialnych, obejmujących:

      (i) zbycie na rzecz Nabywcy autorskich praw majątkowych, wyłącznego prawa do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań, oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych do utworów objętych ochroną prawnoautorską, w tym między innymi, projektów, fotografii, materiałów marketingowych, przygotowanych dla, doręczonych lub nabytych przez Zbywcę na podstawie Umowy Projektowej, na polach eksploatacji w niej wskazanych, wraz z własnością wszelkich nośników w posiadaniu Zbywcy, na których utwory objęte ochroną zostały zapisane;

      (ii) przeniesienie (w zakresie, w jakim jest to prawnie możliwe) na Nabywcę w odpowiednim trybie administracyjno-prawnym pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów uzyskanych w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: Pozwolenia na Budowę, Pozwolenia Konserwatorskiego 1, Pozwolenia Konserwatorskiego 2, Pozwolenia na Prace Archeologiczne, Decyzji WZ 1, Decyzji WZ 2 oraz Warunków Przyłączeniowych; dodatkowo, Zbywca zobowiąże się również do współpracy z Nabywcą w celu przeniesienia powyższych pozwoleń, decyzji, warunków i innych dokumentów związanych z inwestycją na Nieruchomości na Nabywcę we właściwym postępowaniu administracyjnym, w tym do złożenia właściwych oświadczeń wobec organów administracyjnych potwierdzających tę zgodę;

     (iii) wydanie Nabywcy przez Zbywcę wszelkiej dokumentacji uzyskanej w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości, w tym: projekt zrealizowany na podstawie Umowy Projektowej, pozwolenia, decyzje, warunki techniczne i inne dokumenty wydane dla Nieruchomości, będące w posiadaniu Zbywcy;

     (iv) zbycie na rzecz Nabywcy przygotowanych przez Zbywcę we własnym zakresie lub nabytych analiz dotyczących optymalnego przeznaczenia Nieruchomości celem podjęcia decyzji o docelowej funkcji Nieruchomości (tj. funkcji hotelowej lub mieszkalno-usługowej), w kierunku której zmierzać powinna inwestycja deweloperska na Nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości i zbycie Praw Niematerialnych zostanie dokonane w jednej umowie lub też w odrębnych umowach. Przeniesienie wyżej opisanych Praw Niematerialnych nastąpi w zamian za zapłatę przez Kupującego na rzecz Sprzedającego uzgodnionego wynagrodzenia.

W celu zastosowania właściwych regulacji prawnych w rozpatrywanej sprawie należy rozstrzygnąć, jak dla celów podatku VAT zakwalifikować opisane świadczenie, w skład którego wchodzi dostawa towarów i świadczenie usług.

Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze - tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia. Zatem należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 105/13).

W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.

W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości należy zauważyć, że w analizowanej sprawie przedmiotem Transakcji będą m.in. Prawa Niematerialne związane z inwestycją planowaną na Nieruchomości. Zarówno sprzedaż ww. Praw Niematerialnych, jak i sprzedaż Nieruchomości, są rodzajem świadczeń, które Nabywca może kupić oddzielnie. W konsekwencji, w analizowanej sprawie, bez względu na to czy sprzedaż Nieruchomości i Praw Niematerialnych nastąpi w ramach jednej umowy czy w odrębnych umowach, należy zakwalifikować je jako dwa odrębne, niezależne świadczenia.

Zatem sprzedaż Praw Niematerialnych będzie stanowić odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują dla czynności przeniesienia Praw Niematerialnych zwolnienia od podatku. Tym samym, sprzedaż ww. Praw Niematerialnych nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, a będzie podlegała opodatkowaniu stawką właściwą dla przedmiotu usługi.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 oraz sprzedaż Praw Niematerialnych, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca w momencie zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Po nabyciu Nieruchomości i Praw Niematerialnych, Nabywca będzie realizował na Nieruchomości zamierzoną inwestycję deweloperską w zakresie adaptacji Budynku do budynku wielorodzinnego z funkcjami usługowymi, ewentualnie także wybudowania na Gruncie nowych budynków. Zgodnie z zamierzeniem Nabywcy, Budynek zostanie przebudowany w taki sposób, aby w budynku tym zostały wyodrębnione wysokiej klasy apartamenty, jak również lokale usługowe, które następnie zostaną sprzedane nabywcom. Możliwe jest również, iż budynek ten zostanie dostosowany do realizacji funkcji hotelowych. Nabywca dopuszcza także możliwość wynajmu części lub wszystkich lokali po przeprowadzeniu inwestycji, ewentualnie sprzedaż całej Nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji lub w trakcie jej realizacji. Nabywca nie przewiduje wykorzystywania Nieruchomości w celu świadczenia usług wynajmu lub dzierżawy lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, która to działalność byłaby zwolniona z podatku VAT. Nabywca nie zamierza również wykorzystywać Nieruchomości do innej działalności zwolnionej z VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku. Również sprzedaż Praw Niematerialnych będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z otrzymanej od Zbywcy faktury dokumentującej sprzedaż Gruntu 2 wraz z Budowlami 2 oraz sprzedaż Praw Niematerialnych.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.