Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.197.2025.2.AR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii braku uznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz braku wyłączenia z opodatkowania ww. czynności, opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o. („Nabywca”)

(…..)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o. („Zbywca”)

(…)

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z …..2025 r. (wpływ ….2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

X sp. z o.o. (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki Y sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), przy ul. (…), składającej się z działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (…), o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (…) (dalej: „Grunt”);

b) prawo własności budynków posadowionych na Gruncie, tj. (a) budynku biurowego o sześciu kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej o powierzchni (…) m² (dalej „Budynek Biurowy”), oraz (b) budynku magazynowego o dwóch kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej o powierzchni (…) m² (dalej „Budynek Magazynowy”);

(dalej Budynek Biurowy oraz Budynek Magazynowy łącznie jako „Budynki”);

c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli (oraz urządzeń budowalnych), tj.: (a) parkingu naziemnego i podziemnego, (b) pylonów, (c) wiaty rowerowej, (d) wiaty palarni, (e) drogi wewnętrznej, (f) chodnika, (g) zjazdu z drogi publicznej, (h) urządzeń chłodniczych (tj. jednostek chłodniczych na dachu Budynku Biurowego oraz na ścianach Budynku Magazynowego, służących do indywidualnej klimatyzacji), (i) przyłączy wody, (j) infrastruktury elektroenergetycznej (przyłącze energetyczne podstawowe składające się z dwóch transformatorów oraz jedno przyłącze rezerwowe składające się z jednego transformatora), (k) przyłącza gazowego, (l) szlabanu parkingowego, (m) ogrodzenia (dalej łącznie jako „Budowle”)

(dalej Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);

d) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego Gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, oraz prawo własności posadowionych na Gruncie Budynków i Budowli.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli zostało nabyte przez Zbywcę w 2020 r., co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej.

W chwili nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Grunt był już zabudowany Budynkami i Budowlami wybudowanymi przez poprzedników prawnych Zbywcy. Oddanie Budynków i Budowli do użytkowania i rozpoczęcie ich eksploatacji nastąpiło w latach 1997-2009. W 1997 r. oddano do użytkowania i rozpoczęto eksploatację Budynku Magazynowego, w 2000 r. oddano do użytkowania i rozpoczęto eksploatację Budynku Biurowego, a w 2009 r. oddano do użytkowania i rozpoczęto eksploatację dodatkowej powierzchni Budynku Magazynowego po rozbudowie. Wszystkie Budowle najprawdopodobniej są użytkowane co najmniej od 2009 r., a z pewnością istniały w obecnym kształcie i były eksploatowane od momentu ich nabycia przez Zbywcę w 2020 r. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę na Gruncie nie były wznoszone przez Zbywcę żadne obiekty posiadające status budynków lub budowli.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu, oraz prawo własności Budynków i Budowli, zostały zakwalifikowane dla celów podatkowych przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Budynki i Budowle były w przeszłości amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”). Budynki i Budowle nie są obecnie amortyzowane przez Zbywcę (od 2022 r.), z uwagi na wprowadzone ograniczenia na gruncie CIT w zakresie amortyzacji dla spółek nieruchomościowych. Dla celów bilansowych Zbywca traktuje Nieruchomość (w tym Budynki i Budowle) jako inwestycję.

Od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę w 2020 r., Budynki i Budowle nie były przedmiotem ulepszeń (modernizacji), których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej w rozumieniu regulacji w zakresie CIT (w Budynkach były wykonywane prace aranżacyjne – tzw. fit-out dla najemców, które jednak nie były traktowane przez Zbywcę jako modernizacje dla celów CIT ulepszające środki trwałe w postaci Budynków albo nie przekraczały łącznie ww. progu). Ponadto, do momentu sfinalizowania planowanej Transakcji (sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości), Zbywca nie zamierza i nie będzie przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z nabyciem Nieruchomości, a także (b) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynków i Budowli.

Po nabyciu tytułu prawnego do Nieruchomości przez Zbywcę (w dniu 7 grudnia 2020 r.), Budynki oraz Budowle zlokalizowane na Gruncie były i są wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe – tj. dla celów realizowanej przez Zbywcę działalności gospodarczej w postaci wynajmu Nieruchomości. Docelowo Zbywca planował na Nieruchomości realizację inwestycji - budowę nowych obiektów w postaci hotelu lub aparthotelu albo zbycie Nieruchomości z zyskiem innemu podmiotowi.

Powierzchnia w Budynkach oraz miejsca parkingowe znajdujące się na Nieruchomości są przedmiotem szeregu umów najmu zawartych przez Zbywcę (jako wynajmującego), z czego część umów najmu dotyczy pomieszczeń biurowych i magazynowych znajdujących się w Budynkach, część umów najmu dotyczy miejsc parkingowych znajdujących się na Nieruchomości, a część umów najmu dotyczy powierzchni wykorzystywanych na potrzeby infrastruktury technicznej (dalej łącznie jako „Umowy Najmu”).

Na moment sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości na rzecz Nabywcy, wspomniane powyżej Umowy Najmu nie zostaną rozwiązane tylko zgodnie z przepisami art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tych Umów Najmu z mocy prawa przejdzie na Nabywcę. Nabywca pozostanie stroną ww. Umów Najmu do czasu rozpoczęcia realizacji własnej docelowej inwestycji deweloperskiej opisanej poniżej (w zakładanym horyzoncie kliku lat po transakcji).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane w lub na Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Strony nie posiadają szczegółowych informacji i danych o tego rodzaju infrastrukturze podziemnej. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulicy (…) uchwalonym uchwałą (…) Rady (…) z dnia (…) 2009 r., zgodnie z którym znaczna jej część przeznaczona jest pod zabudowę - usługi lub usługi z zakresu inwestycji celu publicznego (teren oznaczony symbolem „14 U/U-p”). Ponadto bardzo niewielka południowo-wschodnia część Nieruchomości przeznaczona jest pod drogę dojazdową (teren oznaczony symbolem „50 KDD”). Ponadto Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego symbolem „M1.20”, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową.

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca należy do międzynarodowej deweloperskiej grupy kapitałowej Z. Nabywca jest polską spółką projektową prowadzącą działalność deweloperską.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Po Transakcji na nabytej Nieruchomości Nabywca planuje realizację inwestycji polegającej na rozbiórce Budynków i rozbiórce lub modernizacji i Budowli znajdujących się na Gruncie oraz budowie budynku lub kilku budynków mieszkalnych wielorodzinnych (z ewentualnym niewielkim udziałem usług towarzyszących) wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym (dalej „Projekt”). Jednocześnie Nabywca planuje przejściowe kontynuowanie Umów Najmu do momentu rozpoczęcia realizacji Projektu, co zgodnie z planami Nabywcy powinno nastąpić w horyzoncie czasowym kilku lat od finalizacji Transakcji.

Zbywca jest spółką prowadzącą działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości. Zbywca nabywa nieruchomości w celu ich wynajmu, realizacji projektów deweloperskich (budynki mieszkaniowe, także w modelu PRS lub hotele) lub dalszej odsprzedaży nieruchomości z zyskiem.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca obecnie wykorzystuje zbywaną Nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej w postaci wynajmu, podlegającej opodatkowaniu VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że:

a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu (chociaż wyodrębnienie kosztów i przychodów, a także zobowiązań i należności związanych z Nieruchomością byłoby potencjalnie możliwe dla Zbywcy);

c) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Właścicielem Gruntu jest Skarb Państwa.

Skarb Państwa nabył własność Gruntu w drodze wywłaszczenia, na podstawie orzeczenia (…) z dnia (…) 1956 r. nr (…), wydanego w oparciu o przepisy Dekretu o nabywaniu i przekazywaniu nieruchomości niezbędnych dla realizacji narodowych planów gospodarczych z dnia (…) 1949 r., ze skutkiem na dzień (…) 1953 roku.

Grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym, które wygasa z dniem 5 grudnia 2089 roku.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności zlokalizowanych na nim wówczas obiektów (budynków i budowli) zostało pierwotnie ustanowione z mocy prawa – na okres 99 lat – z dniem (…) 1990 r., na rzecz „A” - na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone w decyzji Wojewody (…) nr (…) z dnia (…) 1995 r.

W 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży tytuł prawny do Nieruchomości nabyła od „A” spółka B sp. z o.o.

B sp. z o.o. w 1998 r. sprzedał tytuł prawny do Nieruchomości na rzecz spółki B – B sp. z o.o.

W 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży B-B sp. z o.o. zbyła tytuł prawny do Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynków i Budowli) na rzecz spółki C sp. z o.o.

Zbywca nabył tytuł prawny do Nieruchomości – tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności obecnej zabudowy (Budynki i Budowle) – od spółki C sp. z o.o., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) 2020 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z transakcji nabycia tytułu prawnego do Nieruchomości.

Od chwili nabycia Budynków i Budowli przez Zbywcę nie były one przedmiotem istotnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej i które prowadziłyby do istotnych zmian w Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

Nabytą Nieruchomość Zbywca po jej zakupie wykorzystywał do celów działalności gospodarczej – zasadniczo pod wynajem – podlegającej opodatkowaniu VAT.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

A. W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynków oraz Budowli) - opisane szczegółowo w punktach powyżej;

2. prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i ewentualnie tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień finalizacji Transakcji);

3. prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w szczególności w formie gwarancji bankowych, kaucji najemców, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień finalizacji Transakcji;

4. prawo własności ruchomości, które na dzień finalizacji Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Nieruchomością (wyposażenie);

5. prawa z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego uzyskanej przez Zbywcę;

6. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości (w tym Budynków i Budowli) oraz Umów Najmu;

7. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej dotyczącej Budynków i Budowli, pozwoleń na rozbiórkę i innych pozwoleń i dokumentacji posiadanych przez Zbywcę;

8. prawa z gwarancji jakość/rękojmi z umów o prace projektowe dotyczących Nieruchomości (w zakresie, w jakim takie będą posiadane przez Zbywcę na moment finalizacji Transakcji).

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku, intencją Wnioskodawców jest przejściowe kontynuowanie dotychczasowych Umów Najmu z najemcami oraz częściowe utrzymanie/przejęcie przez Nabywcę od Zbywcy dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami (zawartych przez Zbywcę lub jego poprzedników prawnych) - do czasu rozpoczęcia realizacji Projektu przez Nabywcę.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

B. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. innych nieruchomości (przy czym Zbywca nie posiada nieruchomości innych niż opisane w niniejszym wniosku) i aktywów rzeczowych Zbywcy;

2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z istniejących umów pożyczek w których Zbywca jest pożyczkobiorcą) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy na podstawie Umów Najmu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

7. środków pieniężnych Zbywcy;

8. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy innych niż wymienione w części A powyżej. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych (przy czym Zbywca nie jest stroną umów o kredyt bankowy) i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca posiada umowę o zarządzanie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o zewnętrznych profesjonalnych usługodawców);

- Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest kontynuowanie po Transakcji/przejęcie przez Nabywcę zawartych przez Zbywcę części dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości, do czasu rozpoczęcia realizacji Projektu przez Nabywcę; nie wyklucza się jednak możliwości rozwiązania niektórych lub wszystkich tego typu umów zawartych przez Zbywcę i zawarcia przez Nabywcę odpowiednich nowych umów w tym zakresie;

- Brak przejścia zakładu pracy: z uwagi na brak pracowników i własnych zasobów kadrowych po stronie Zbywcy – Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Końcowo, Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z VAT - Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).

6. Opis działalności Nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej w postaci Projektu i jej przyszłej komercjalizacji (sprzedaży nowych mieszkań, lokali usługowych i miejsc postojowych). To z kolei wiąże się m.in. z docelowym zaniechaniem dotychczasowej działalności Zbywcy związanej z Nieruchomością oraz koniecznością wyburzenia i/lub istotnej modernizacji obecnej zabudowy zlokalizowanej na Nieruchomości. Przy tym przejściowo, tj. do rozpoczęcia realizacji Projektu, Nabywca będzie uzyskiwać bieżące przychody z jej wynajmu na podstawie Umów Najmu. Działalność Nabywcy związana z Nieruchomością po Transakcji (zarówno wynajem jak i sprzedaż lokali w przyszłym Projekcie) będzie zatem stanowić działalność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3) Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (zasadniczo dostawę Nieruchomości), a nie zbycie lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych (dostawę Nieruchomości), a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), z możliwością rezygnacji przez Wnioskodawców z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, przy dokonywaniu której strony złożą oświadczenie o rezygnacji od zwolnienia od VAT i wyborze opodatkowania Nieruchomości VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynków i Budowli oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością, (c) umowy zarządzania, czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ew. możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 ustawy o VAT, jeszcze większe znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. Możliwe jest utrzymywanie przez pewien czas umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa. Przed zawarciem transakcji nabywca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej." W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że "Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej.”

W sytuacji gdzie Zbywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na ich wykorzystywaniu dla celów wynajmu (niezależnie od niezrealizowanych historycznych planów Zbywcy względem Nieruchomości związanych z jej nabyciem), a Nabywca, prowadzący głównie działalność deweloperską, planuje usunięcie dotychczasowej zabudowy i realizację na nabytej Nieruchomości nowej mieszkaniowej inwestycji deweloperskiej (w celu jej komercjalizacji w formie sprzedaży) – w ocenie Wnioskodawców Nabywca jednoznacznie nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy są różne). Tym samym, w efekcie brak jest możliwości stwierdzenia że w toku rozważanej Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

Warto wskazać, że powyższej kwalifikacji dotyczącej braku kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę względem nabywanej nieruchomości komercyjnej nie stoi na przeszkodzie również ew. przejściowe (tymczasowe) realizowanie na zakupionej nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością zbywcy (np. w formie tymczasowej kontynuacji wynajmu Nieruchomości). W Objaśnieniach czytamy bowiem w tym zakresie m.in., że: „Podkreślić należy, że kontynuowanie wynajmu nieruchomości komercyjnej przez jakiś okres po zawarciu transakcji nie stanowi samoistnej okoliczności potwierdzającej zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę, jeżeli z obiektywnych okoliczności wynika, że jego zamiarem – na moment zawarcia transakcji - było wykorzystanie nieruchomości dla własnych celów gospodarczych niepolegających na wynajmie nieruchomości komercyjnych.”

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być zatem również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części – m.in. ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomość) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

III. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanego Gruntu oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków oraz Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (tj. jedna działka ewidencyjna wchodząca w jego skład) jest zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynków doszło ponad dwa lata przed datą złożenia przedmiotowego wniosku - z uwagi na fakt rozpoczęcia ich użytkowania w latach 1997-2009 r. (tj. kiedy to miało miejsce rozpoczęcie eksploatacji Budynku Magazynowego, w tym także jego rozbudowanej części, oraz Budynku Biurowego). Odnośnie poszczególnych Budowli, Wnioskodawcy nie mają dokładanych informacji dotyczących momentu ich oddania do użytkowania. Prawdopodobnie ich „pierwsze zasiedlenie” nastąpiło w latach 1997-2009 wraz z Budynkami, a z pewnością ich „pierwsze zasiedlenie” nie nastąpiło później niż w momencie nabycia Budynków i Budowli przez Zbywcę w 2020 r., gdy Budowle i Budynki stanowiące obecną zabudowę Gruntu, przedstawione w opisie zdarzenia przeszłego, istniały już na Gruncie w obecnym kształcie.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie przeprowadził ani nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do Budynku oraz wszystkich Budowli, upłynęło już więcej niż dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT (co nastąpiło zasadniczo w latach 1997-2009, a z pewnością najpóźniej do 2020 r.) - w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli, nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane Budynek oraz Budowle, nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynków i Budowli (a w konsekwencji związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego Gruntu) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. W związku z powyższym, w przypadku planowanej przez Strony rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT względem Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem, dostawa Budynków oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa użytkowania wieczystego Gruntu na którym są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.