Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.204.2025.2.SR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT użyczenia lokali na rzecz Gminy;

- prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości od nakładów inwestycyjnych na realizację II etapu inwestycji.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii:

- braku opodatkowania podatkiem VAT użyczenia lokali na rzecz Gminy;

- prawa do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości od nakładów inwestycyjnych na realizację II etapu inwestycji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2025 r. (wpływ 11 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wniosek dotyczy Spółki pod firmą (…) Sp. z o.o. (dalej Spółka). Podstawą utworzenia Umowa spółki została zawarta w formie aktu notarialnego z dnia (…) 2019 roku.

Spółka jest spółką komunalną działającą w oparciu o przepisy ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej.

Zgodnie z art. 1 ww. ustawy, określa ona zasady i formy gospodarki komunalnej jednostek samorządu terytorialnego, polegające na wykonywaniu przez te jednostki zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej. Gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych.

Zgodnie z art. 2 ww. ustawy, gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego.

W myśl art. 9 ustawy, jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek.

Spółka została powołana celem realizacji zadań własnych Gminy (…) (dalej również Gmina). Głównym przedmiotem działalności Spółki jest wszelka działalność polegająca na wykonywaniu zadań własnych Gminy (…) i zaspokajanie potrzeb wspólnoty samorządowej Gmina (…) m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(…) Sp. z o.o. zostało utworzone w szczególności celu realizacji dwóch inwestycji o charakterze użyteczności publicznej:

- Centrum (…),

- Budynku biurowo-usługowego przy ul. (…).

Wspólnikami Spółki są:

- X. Sp. z o.o. – 99% udziałów (również Spółka komunalna Gminy (…)),

- Gmina (…) – 1%.

Gmina (…) jest zatem wspólnikiem Spółki i także jedynym udziałowcem drugiego wspólnika – X. Sp. z o.o. Zatem między tymi podmiotami występują powiązania osobowe i kapitałowe.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT od (…) 2019 roku i nie zatrudnia pracowników. Na obecną chwilę zrealizowany został projekt Centrum (…), którego głównym użytkownikiem jest w 88,59% Gmina (…), a w pozostałej części podmioty komercyjne. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydano na rzecz Gminy (…), w trakcie realizacji procesu inwestycyjnego przeniesiono ją na Spółkę. Pozwolenie na użytkowanie inwestycji zostało udzielone dnia (…) 2024 r. decyzją nr (…) dla Spółki (…).

W celu realizacji tej inwestycji Gmina i Spółka zawarły umowę inwestycyjną (…) 2022 r. Na mocy tej umowy strony określiły zasady realizacji przez Strony Inwestycji oraz zasad używania przez Strony Inwestycji po jej zrealizowaniu i oddaniu do użytkowania. Inwestycja została podzielona na dwa etapy. Strony ustaliły, że I etap prac wykona Gmina (…) częściowo na podstawie środków w wysokości (…) zł otrzymanych w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład, a w pozostałej z środków własnych. Gmina nie odliczała podatku VAT od wydatków poniesionych na realizację I etapu inwestycji. Na Gminę jako realizatora etapu I były wystawiane faktury VAT, nakłady I etapu prac pozostają w majątku Gminy. Gmina amortyzuje nakłady jako inwestycję w obcy środek trwały. Zakres prac, które zostały wykonane przez Gminę obejmował stan deweloperski całego budynku.

Etap I obejmował w szczególności:

- roboty przygotowawcze (zagospodarowanie placu budowy),

- stan surowy zamknięty (fundamenty, montaż modułów),

- wykończone elewacja i dach,

- stolarkę zewnętrzną do zamontowania,

- stolarkę wewnętrzną do zamontowania,

- ściany wewnętrzne wyszpachlowane, przygotowane do malowania (zagruntowane),

- podłogi przygotowane do ułożenia finalnego wykończenia,

- instalacje wewnętrzne (elektryczne, wod.-kan., gaz, c.o., rozprowadzone (osadzone puszki podtynkowe instalacji elektrycznych, podejścia dopływowe i odpływowe instalacji wod.-kan.),

- bez sufitów podwieszonych systemowych,

- instalacje c.o.,

- instalacje wentylacji i klimatyzacji,

- instalacje systemu p.poż.

W zakres prac do wykonania wchodziły również:

- przyłącz wody,

- instalacja hydrantowa w pełnym zakresie,

- przyłącz kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem,

- przyłącz gazu do budynku,

- przyłącz energetyczny do budynku od punktu dystrybucyjnego dostawcy.

Po wykonaniu etapu I prac inwestycja została protokolarnie przekazana Spółce.

Zgodnie z ustaleniami stron, etap II prac obejmujący również cały budynek realizowała Spółka, a w skład tych prac wchodziło:

1. Zagospodarowanie terenu, w tym:

- ogrodzenie,

- droga wewnętrzna i sięgacz,

- zjazd,

- miejsca postojowe,

- chodniki,

- pobocze z kruszywa,

- zieleń.

2. Kanalizacja deszczowa ze zbiornikiem retencyjnym.

3. Prace budowlane wykończeniowe:

- płytki ceramiczne,

- wykładziny PCV,

- malowanie ścian farbami sylikatowymi o podwyższonej odporności,

- sufity podwieszane systemowe,

- drzwi wewnętrzne płycinowe.

4. Instalacja elektryczna w zakresie:

- gniazd i wyłączników,

- opraw oświetleniowych,

a. System telewizji dozorowej CCTV

- rejestrator/server,

- switch port,

- konwerter sygnału HDMI,

- monitor,

- ups,

- oprogramowanie,

- system kamer.

b. Instalacja RTV/SAT/KTV:

- anteny z wysięgnikami.

c. System przyzywowy:

- montaż elementów SAP i adapteru napięcia,

- gniazda instalacyjne.

d. Instalacja videodomofonu:

- domofon,

- stacja bramowa,

- gniazda,

- centrale,

- sygnalizatory,

- zaprogramowanie i uruchomienie systemu.

5. Instalacje sanitarne:

a. Instalacja gazowa (kotłownia):

- kotły gazowe kondensacyjne,

- system powietrzno-spalinowy,

- neutralizator skroplin,

- zestaw sterowniczy kotłów gazowych i regulator kotłowy,

- układ pomiarowy temperatury,

- pompy,

- naczynia wzbiorcze przeponowe,

- sprzęgło hydrauliczne,

- zawory,

- rozdzielacze,

- osadniki,

- filtry,

- separatory powietrza i zanieczyszczeń,

- zasobnik ciepła.

b. Instalacja centralnego ogrzewania:

- grzejniki,

- głowice termostatyczne.

c. Instalacja ciepła technologicznego:

- kurtyny powietrzne.

d. Wentylacja:

- centrale wentylacyjne,

- agregaty chłodnicze,

- wentylatory dachowe.

e. Klimatyzacja:

- centrale klimatyzacyjne.

f. Biały osprzęt:

- umywalki,

- miski ustępowe,

- kabiny natryskowe,

- baterie,

- przyciski do spłuczek,

- uchwyty dla niepełnosprawnych.

6. Wyposażenie w meble i pomoce dydaktyczne:

- kuchnia,

- korytarze,

- sale dydaktyczne.

Realizacja II etapu projektu została sfinansowana ze środków pochodzących z finansowania zewnętrznego w postaci kredytu bankowego. Spółka pozyskała następujące finansowanie: Kredyt inwestycyjny został zaciągnięty w całości w 2021 r. na kwotę (…) PLN na okres od (…) 2021 r. do dnia (…) 2032 r. (została uruchomiona transza w wysokości (…)), w dniu (…) 2023 r. sporządzono aneks do umowy kredytu inwestycyjnego, zmieniono w nim wysokość kredytu na (…) PLN na okres od (…) 2021 r. do (…) 2033 r. Kredyt obrotowy nieodnawialny został zaciągnięty w całości w 2023 r. na kwotę (…) PLN na okres od (…) 2023 r. do dnia (…) 2024 r.

W VAT-7 za 9/2024 miała zostać rozliczona kwota (…) zł stanowiąca podatek naliczony z tyt. zakupów dokonanych w poprzednich miesiącach. Finalnie okres spłaty został wydłużony do (…) 2025 r. i wtedy spłacono kredyt obrotowy nieodnawialny w kwocie (…) złotych plus odsetki (…) złotych, to jest razem (…) złotych.

Przedmiot zakupów w poprzednich miesiącach stanowiły: zagospodarowanie terenu (zbiornik retencyjny, ogrodzenie, chodnik droga z miejscami parkingowymi), prace wykończeniowe, montaż osprzętu do klimatyzacji, wentylacji elektrycznej, instalacji wod.-kan., wyposażenie żłobka i przedszkola w meble i sprzęt elektroniczny.

Wydatki z II etapu mają też ścisły związek z zadaniami własnymi Gmina, bo lokal przedszkola pozostający w użyczeniu został wykończony w ramach tego etapu w stanie pod klucz. Lokal Żłobka Gmina doposażała we własnym zakresie. Wartość etapu I prac wyniosła (…) złotych, a etapu II (…) złotych.

W umowie inwestycyjnej strony ustaliły również zasady korzystania z budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z umową po zakończeniu realizacji drugiej fazy Inwestycji Spółka na mocy odrębnej umowy użyczenia miała oddać w bezpłatne używanie Gminie część lokali w Inwestycji. Strony ustaliły, że umowa użyczenia zostanie zawarta na okres wskazany przez Gminę, nie krótszy jednak niż 10 lat od dnia zakończenia realizacji Inwestycji lub do dnia ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności na rzecz Gminy. Zgodnie z ww. umową powierzchnia części lokali w Inwestycji oddana Gminie na bezpłatne używanie oraz powierzchnia lokali pozostawiona do zarządzania (…) zostanie proporcjonalnie określona w stosunku do kosztów poniesionych przez każdą ze Stron na realizację Inwestycji. Strony zastrzegły również na rzecz Gminy prawo pierwszeństwa najmu/dzierżawy lokali w Inwestycji, które nie zostały oddane Gminie w użyczenie oraz, co do których nie została ustanowiona odrębna własność lokali.

Strony wykonały powyższe ustalenia. Zatem Budynek wykonany w ramach ww. umowy jest własnością Spółki, gdyż jest posadowiony na stanowiącej własność Spółki nieruchomości, objętej księgą wieczystą nr (…). Natomiast na podstawie ww. postanowień umownych strony określiły sposób jego wykorzystania. Lokale w budynku przeznaczone są m.in. na: żłobek, przedszkole, świetlicę i bibliotekę oraz na wynajem. Na kondygnacji parteru w części południowo-zachodniej zlokalizowano: dwie sale przedszkolne wraz z łazienkami, dwie sale żłobka wraz z łazienkami, szatnie dla przedszkola i żłobka, kuchnię zaplecze biurowe i socjalne, kotłownię, zaplecze techniczne i porządkowe oraz strefę lokali na wynajem. W drugiej części obiektu zlokalizowano bibliotekę i świetlicę wraz z zapleczem i węzłem sanitarnym. Obie części połączone są przeszklonym foyer.

Część lokali w Centrum (…) Gmina (…) używa do wykonywania zadań własnych: wskazanych w ustawie z dn. 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Art. 7. ust. 1 wskazuje, że „Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy m.in: edukacji (pkt 8), kultury (pkt 9), wspierania i upowszechniania idei samorządowej, w tym tworzenia warunków do działania i rozwoju jednostek pomocniczych i wdrażania programów pobudzania aktywności obywatelskiej (pkt 17); współpracy i działalności na rzecz organizacji pozarządowych (pkt 19)”.

Gmina używa w zamian za nakład w postaci realizacji etapu I część budynku na podstawie następujących dokumentów i następujących celów: na podstawie umowy użyczenia (…) z dnia (…) 2024 r. oraz Aneksu nr 1 z dnia (…) 2024 r. lokale użytkowe z wyposażeniem o powierzchni łącznej 526,15 m² oraz teren otoczenia bezpośrednio przylegający do pomieszczeń żłobka i przedszkola – na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola.

Zatem w niniejszej sytuacji nie mamy do czynienia z typową umową użyczenia, bo jest ona konsekwencją nakładu w postaci realizacji i sfinansowania budowy etapu I budynku przez Gminę.

Nadto na podstawie umowy najmu nr (…) z dnia (…) 2024 r. oraz umowy użyczenia nr (…) z dnia (…) 2024 r. Gmina korzysta z pomieszczeń pod funkcjonowanie Centrum (…) o łącznej powierzchni 223,99 m². Gmina płaci czynsz w wysokości rynkowej z tego tytułu, dostosowany do popytu dla tego typu lokali w (…). Nadto w budynku znajdują się jeszcze trzy lokale usługowo-biurowe o łącznej powierzchni 103,75 m². Lokale są wynajmowane według stawek rynkowych dostoswanych do popytu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie: „Z opisu sprawy wynika, że Gmina poniosła nakłady na realizację I etapu Inwestycji obejmującego budowę budynku (stan deweloperski) na gruncie Spółki. Nakłady I etapu prac pozostają w majątku Gminy. Gmina amortyzuje nakłady jako inwestycję w obcy środek trwały. Jednocześnie w opisie sprawy wskazali Państwo, że po wykonaniu etapu I prac inwestycja została protokolarnie przekazana Spółce i – jak wynika z opisu sprawy – to Spółka jest właścicielem budynku oraz posiada władztwo ekonomiczne nad budynkiem, tj. dokonuje jego wynajmu, użyczenia na rzecz Gminy i innych podmiotów. Proszę zatem o wyjaśnienie powyższych rozbieżności i wskazanie na jakiej podstawie nakłady I etapu prac pozostają w majątku Gminy, skoro z opisu sprawy wynika, że rozporządza nimi jak właściciel Spółka?”, odpowiedzieli Państwo, że „Zgodnie z zapisami umowy inwestycyjnej, cytuje: „Po zakończeniu pierwszej fazy inwestycji Gmina protokolarnie przekaże (…) nieruchomość wraz z dokumentacją powykonawczą pierwszej fazy inwestycji”. Protokolarnie po wykonaniu I etapu przekazano władztwo nad obiektem, plac budowy, dokumentację powykonawczą pierwszej fazy inwestycji, a nie obiekt w sensie księgowym. Formalnie nakłady w postaci etapu I prac nie zostały przekazane Spółce, gdyż Gmina prace częściowo sfinansowała na podstawie środków otrzymanych w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład i jest zobowiązania do utrzymania trwałości projektu. Prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie objętym użyczeniem Gmina zagwarantowała sobie na podstawie umowy inwestycyjnej, a później umowy użyczenia. W nin. sprawie nakłady zostały wykonane na budynek trwale związany z nieruchomością Spółki objętej księgą wieczystą nr (…). Dlatego budynek, powstały częściowo z nakładów Gminy z mocy prawa stanowi własność Spółki zgodnie z art. 191 kodeksu cywilnego w myśl, którego własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.”

Na pytanie: „W opisie sprawy podali Państwo, że „Gmina używa w zamian za nakład w postaci realizacji etapu I część budynku na podstawie następujących dokumentów i następujących celów: na podstawie umowy użyczenia (…) z dnia (…) 2024 r. oraz Aneksu nr 1 z dnia (…) 2024 r. lokale użytkowe z wyposażeniem o powierzchni łącznej 526,15 m² oraz teren otoczenia bezpośrednio przylegający do pomieszczeń żłobka i przedszkola – na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola. (…) Nadto na podstawie umowy najmu nr (…) z dnia (…) 2024 r. oraz umowy użyczenia nr (…) z dnia (…) 2024 r. Gmina korzysta z pomieszczeń pod funkcjonowanie Centrum (…) o łącznej powierzchni 223,99 m².” Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie czy oprócz powierzchni budynku (lokali) będącej przedmiotem użyczenia na rzecz Gminy w zamian za nakład w postaci realizacji etapu I Inwestycji, wykorzystywanej przez Gminę na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola (526,15 m²), Spółka oddała w użyczenie Gminie jeszcze inną powierzchnię budynku (pomieszczenia)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) Jaka to powierzchnia (czy jest to powierzchnia zawierająca się w podanych przez Państwa we wniosku 223,99 m², czy też jest to odrębna powierzchnia niezawierająca się w podanych przez Państwa we wniosku 223,99 m², a cała powierzchnia 223,99 m² jest wyłącznie przedmiotem najmu)?

b) Czy użyczenie tej powierzchni (pomieszczeń) nastąpiło również w zamian za nakład w postaci realizacji etapu I Inwestycji? Jeżeli nie, jaka jest przyczyna nieodpłatnego użyczenia przez Spółkę tej powierzchni (pomieszczeń) Gminie?

c) W jaki sposób jest przez Gminę wykorzystywana ta powierzchnia (pomieszczenia)?”,

wskazali Państwo, że „Przedmiotem umowy użyczenia z dnia (…) 2024 roku są niewyodrębnione lokale użytkowe o powierzchni łącznej 526,15 m² oraz teren otoczenia bezpośrednio przylegający do pomieszczeń żłobka i przedszkola. Lokale te są wykorzystywane na cele żłobka i przedszkola. Jest to całość lokali objętych użyczeniem. Dodatkowo na podstawie umowy najmu z dnia (…) 2024 r. Gmina korzysta z pomieszczeń pod funkcjonowanie Centrum (…) o łącznej powierzchni 223,99 m². Zatem Gmina użycza lokal o powierzchni 526,15 m² i wynajmuje drugi lokal o powierzchni 223,99 m².”

Na pytanie: „Czy użyczenie lokali/pomieszczeń na rzecz Gminy wpisuje się w cel prowadzonej działalności gospodarczej Spółki, czy służy do celów innych niż działalność gospodarcza Spółki? Proszę tę kwestię szczegółowo wyjaśnić.”, podali Państwo, że „Zgodnie z umową spółki z dnia (…) 2019 r. w ramach prowadzonej działalności Spółka zajmuje się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Wskutek umowy inwestycyjnej z Gminą, doszło do wybudowania na nieruchomości Spółki budynku, który po upływie okresu na jaki została zawarta umowa użyczenia (tj. 10 lat), Spółka będzie mogła wynajmować w całości na wolnym rynku. Poprzez umowę użyczenia możliwe było sfinansowanie części kosztów budowy budynku. Zdaniem Spółki zatem to użyczenie wpisuje się w działalność gospodarczą Spółki.”

Na pytanie: „Na jaki okres zostały zawarte umowy użyczenia lokali/pomieszczeń w ww. budynku?”, wskazali Państwo, że „Umowa użyczenia została zawarta na okres od dnia (…) 2024 r. do dnia (…) 2035 r. tj. okres dziesięciu lat.”

Na pytanie: „Czy po zakończeniu okresu na jaki zostały zawarte umowy użyczenia z Gminą, powierzchnie będące obecnie oddane w użyczenie na rzecz Gminy, będą wynajmowane na rzecz Gminy?”, odpowiedzieli Państwo, że „Po upływie okresu użyczenia powierzchnie objęte tą umową będą wynajmowane odpłatnie na rzecz Gminy.”

Na pytanie: „Czy cała pozostała powierzchnia budynku (niebędąca przedmiotem użyczenia na rzecz Gminy) jest wynajmowana przez Spółkę na rzecz Gminy oraz podmiotów komercyjnych?”, odpowiedzieli Państwo, że „Pozostała powierzchnia budynku (niebędąca przedmiotem użyczenia na rzecz Gminy) jest wynajmowana w całości przez Spółkę na rzecz Gminy oraz podmiotów komercyjnych.”

Na pytanie: „Czy najem powierzchni budynku stanowi po stronie Spółki czynność opodatkowaną podatkiem VAT?”, wskazali Państwo, że „Najem powierzchni budynku stanowi po stronie Spółki czynność opodatkowaną podatkiem VAT.”

Na pytanie: „Czy wysokość czynszu najmu jest ustalana na takich samych warunkach zarówno dla Gminy jak i dla podmiotów komercyjnych?”, podali Państwo, że „Gmina płaci za lokal Centrum (…) czynsz w kwocie 30 złotych netto za 1 m² powierzchni. Jeden lokal użytkowy znajdujący się w budynku, jest wynajmowany komercyjnie za 50 złotych netto za 1 m², drugi lokal biurowy jest wynajmowany innemu podmiotowi za stawkę 30 złotych netto za 1 m² powierzchni, trzeci lokal na obecną chwilę nie jest wynajęty. Stawki przyjęte stanowią stawki rynkowe, a ich wysokość zależy od powierzchni i „atrakcyjności” lokali dla potencjalnych najemców.”

Na pytanie: „Czy podana przez Państwa wartość etapu II Inwestycji, tj. (…) złotych jest kwotą netto czy brutto?”, wskazali Państwo, że „Podana przez Spółkę wartość etapu II Inwestycji, tj. (…) złotych jest kwotą brutto.”

Na pytanie: „W jakiej wysokości Spółka pobiera kwotę czynszu z tytułu najmu poszczególnych lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku? Proszę wskazać kwotę netto i brutto tego czynszu.”, odpowiedzieli Państwo, że „Lokal wynajmowany na rzecz Gminy, powierzchnia 223,99 m² w łącznej kwocie (…) złotych netto, to jest (…) złotych brutto. Lokal użytkowany o powierzchni 21,94 m² w łącznej kwocie (…) złotych netto, to jest (…) złotych brutto. Lokal biurowy o powierzchni 42,25 w łącznej kwocie (…) złotych netto, to jest (…) złotych brutto. Lokal użytkowy o powierzchni 42,25 m² nie ma najemcy na obecną chwilę.”

Na pytanie: „Jakie są inne niż wysokość czynszu warunki najmu lokali/pomieszczeń, (np. czy najemcy ponoszą/będą ponosili jeszcze inne koszty związane z utrzymaniem lokali/pomieszczeń, budynku, itp.)?”, podali Państwo, że „Poza czynszem najmu, najemcy ponoszą koszty mediów, a to

a) woda i odprowadzenie ścieków – wg wskazań stanu liczników,

b) centralne ogrzewanie – płatne proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni na podstawie faktur wystawionych przez dostawcę,

c) wywóz nieczystości – płatne miesięcznie wg stawek obowiązujących w Gminie (…),

d) energia elektryczna – wg wskazań stanu licznika,

e) Internet – we własnym zakresie.”

Na pytanie: „Czy świadczenie pomiędzy Spółką a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku jest/będzie ekwiwalentne?”, odpowiedzieli Państwo, że „Świadczenia pomiędzy Spółką a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku są ekwiwalentne.”

Na pytanie: „Przy uwzględnieniu jakich czynników została dokonana kalkulacja czynszu lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku? Należy szczegółowo je wymienić.”, wskazali Państwo, że „Kalkulacja czynszu najmu była przeprowadzona na podstawie takich czynników jak: lokalizacja, standard wykończenia, udogodnienia (miejsca parkingowe), przeznaczenie lokalu i opłaty eksploatacyjne.”

Na pytanie: „Czy wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych?”, wskazali Państwo, że „Tak wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych.”

Na pytanie: „Czy wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem poniesionych nakładów na ww. Inwestycję?”, podali Państwo, że „Tak wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem standardu wynajmowanych pomieszczeń, a zatem i z uwzględnieniem poniesionych nakładów na ww. inwestycję.”

Na pytanie: „Czy ustalona kwota czynszu jest/będzie stała, czy zmienna? Jeżeli ustalona kwota ww. czynszu jest/będzie zmienna, to proszę wskazać w wyniku zaistnienia jakich czynników może dojść do zmiany kwoty czynszu?”, odpowiedzieli Państwo, że „Wysokość czynszu zgodnie z umowami będzie waloryzowana w każdym następnym roku kalendarzowym o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w roku poprzednim ogłaszanym przez GUS. Drugim czynnikiem uprawniającym Spółkę do zmiany stawki czynszu najmu jest zmiana wysokości podatku VAT.”

Na pytanie: „Na jaki okres są zawarte umowy najmu lokali/pomieszczeń w ww. budynku? Czy umowy najmu lokali/pomieszczeń, będą przedłużane? Jeżeli tak, to na jaki okres?”, podali Państwo, że „Umowa najmu z Gminą jest zawarta na okres trzech lat. Umowa z podmiotem komercyjnym została zawarta na okres jednego roku. Lokal biurowy jest wynajęty (…) na okres pełnienia kadencji.”

Na pytanie: „Jaka będzie łączna roczna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, wskazali Państwo, że „Łączna roczna wartość czynszu z tytułu najmu obecnie wynajętych lokali w budynku wynosi (…) złotych netto, tj. (…) złotych brutto. W przypadku wynajęcia wszystkich lokali komercyjnych w budynku będzie wynosić (…) złotych netto, tj. (…) złotych brutto. Łączna roczna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali znajdujących się w budynku po zakończeniu umowy użyczenia będzie wynosić (…) złotych netto, tj. (…) złotych brutto.”

Na pytanie: „W jakiej relacji będzie pozostawała łączna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku za rok z nakładami poniesionymi przez Spółkę na ww. inwestycję? Proszę podać wielkość procentową udziału.”, odpowiedzieli Państwo, że „Na obecną chwilę wartość procentowa udziału to 2,86%, ponieważ jeden z lokali komercyjnych nie został jeszcze wynajęty. W przypadku wynajmu wszystkich lokali komercyjnych wartość procentowa udziału będzie wynosić 3,52%. Wartość procentowa po zakończeniu umowy użyczenia będzie wynosiła 11,80%.”

Na pytanie: „Czy łączna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku umożliwi zwrot poniesionych przez Spółkę nakładów na ww. inwestycję? Jeżeli tak, to w jakim okresie czasu?”, wskazali Państwo, że „Tak, łączna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w budynku umożliwi zwrot poniesionych nakładów przez Spółkę na ww. inwestycję. Okres zwrotu to 8,5 roku.”

Na pytanie: „Czy na fakturach dokumentujących zakup towarów i usług w celu realizacji II etapu inwestycji pn. „(…)”, jako nabywca była wskazana Spółka?”, podali Państwo, że „Na fakturach dokumentujących zakup towarów i usług w celu realizacji II etapu inwestycji pn. „(…)”, jako nabywca była wskazana Spółka.”

Pytania

1. Czy Spółka powinna opodatkować podatkiem VAT użyczenie lokali dla Gminy (…) dokonane w oparciu o zawartą między stronami umowę inwestycyjną?

2. Czy Spółka może odliczyć podatek VAT w pełnej wysokości naliczony od nakładów inwestycyjnych na realizację II etapu inwestycji?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Według stanowiska Spółki, nie jest ona zobowiązana naliczać podatku VAT od użyczenia lokali Gminie (…).

2. Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku VAT w całości od poniesionych przez Spółkę nakładów na budowę II etapu inwestycji, ponieważ Gmina (…) sfinansowała I etap inwestycji i w zamian za to świadczenie jest uprawniona do bezpłatnego korzystania z użyczonych Gminie lokali przez okres 10 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT użyczenia lokali na rzecz Gminy;

- prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości od nakładów inwestycyjnych na realizację II etapu inwestycji.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 2 ustawy:

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 2 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie, z pewnymi wyjątkami dotyczącymi nieodpłatnych świadczeń zrównanych z czynnościami świadczonymi odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

I tak, w wyroku z 15 lipca 1982 r. w sprawie C-89/91 Hong-Kong Trade Development Council, TSUE stwierdził, że wskazane w sprawie czynności podlegają opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy zostały wykonane odpłatnie. Analizując głębiej ten problem TSUE w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council stwierdził, że czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem.

Pojęcie „odpłatności” pojawiło się również w orzeczeniu z 5 lutego 1981 r. C-154/80, które zapadło na tle przepisów I Dyrektywy VAT z 11 kwietnia 1967 r. w sprawie harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych (67/227/EWEC). Trybunał wskazał, że termin „zapłata” stanowi integralną część przepisów prawa wspólnotowego, które nie odwołuje się do prawa państw członkowskich dla ustalenia jego znaczenia i zakresu. Stąd też wykładnia tego wyrażenia nie może być pozostawiona dyskrecjonalnemu władztwu każdego państwa członkowskiego. Ponadto, TSUE przypomniał, że świadczenie podlega opodatkowaniu jedynie w wypadku, gdy podstawę opodatkowania stanowi świadczenie wzajemne otrzymane przez świadczącego usługę. Musi również istnieć możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego. W końcu – jak wskazał Trybunał – świadczenie wzajemne musi stanowić pewną wartość subiektywną, gdyż podstawą opodatkowania jest świadczenie wzajemne rzeczywiście otrzymane, nie zaś wartość otrzymana według kryteriów obiektywnych.

Na uwagę zasługuje tutaj także orzeczenie z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 pomiędzy R. J. Tolsma a Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden (Holandia), gdzie podkreślono, że dla wystąpienia opodatkowania podatkiem od towarów i usług konieczne staje się zaistnienie bezpośredniego związku płatności z konkretną czynnością oraz istnienie konsumenta tej czynności.

Zatem, pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu świadczącego usługę do żądania od odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub jej ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Jak wynika z powyższej analizy art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie stanowi, co do zasady, usługę. Muszą być jednak przy tym spełnione następujące warunki:

- istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

- wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługę świadczoną na rzecz usługobiorcy,

- istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy usługi,

- odpłatność za otrzymane świadczenie (usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

- istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i w powołanym orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44).

Zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to odpłatne świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem VAT. Są Państwo spółką komunalną działającą w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce komunalnej. Spółka została powołana celem realizacji zadań własnych Gminy. Głównym przedmiotem Państwa działalności jest wszelka działalność polegająca na wykonywaniu zadań własnych Gminy i zaspokajanie potrzeb wspólnoty samorządowej Gminy m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Spółka została utworzona m.in. w celu realizacji inwestycji Centrum (…). W celu realizacji tej inwestycji Gmina i Państwo zawarli umowę inwestycyjną, na mocy której określili Państwo zasady realizacji przez Strony Inwestycji oraz zasad używania przez Strony Inwestycji po jej zrealizowaniu i oddaniu do użytkowania. Inwestycja została podzielona na dwa etapy. I etap prac wykonała Gmina. Zakres prac, które zostały wykonane przez Gminę obejmował stan deweloperski całego budynku. Natomiast II etap prac, obejmujący również cały budynek, realizowali Państwo. Budynek wykonany w ramach ww. umowy jest Państwa własnością, gdyż jest posadowiony na stanowiącej Państwa własność nieruchomości. Lokale w budynku przeznaczone są m.in. na żłobek, przedszkole, świetlicę i bibliotekę oraz wynajem. Gmina używa w zamian za nakład w postaci realizacji etapu I część budynku na podstawie następujących dokumentów i następujących celów: na podstawie umowy użyczenia z dnia (…) 2024 r. oraz Aneksu nr 1 z dnia (…) 2024 r. lokale użytkowe z wyposażeniem o powierzchni łącznej 526,15 m2 oraz teren otoczenia bezpośrednio przylegający do pomieszczeń żłobka i przedszkola – na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola. Nadto na podstawie umowy najmu z dnia (…) 2024 r. Gmina korzysta z pomieszczeń pod funkcjonowanie Centrum (…) o łącznej powierzchni 223,99 m2. Ponadto w budynku znajdują się jeszcze trzy lokale usługowo-biurowe o łącznej powierzchni 103,75 m2, które są wynajmowane.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą opodatkowania podatkiem VAT użyczenia lokali na rzecz Gminy.

W odniesieniu do przedstawionych przez Państwa wątpliwości powtórzyć należy, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa towarów bądź świadczenie usług podlegają opodatkowaniu co do zasady, gdy mają charakter odpłatny, z pewnymi wyjątkami dotyczącymi nieodpłatnych świadczeń zrównanych z czynnościami świadczonymi odpłatnie. Przy czym, ustawa o podatku od towarów i usług nie wskazuje na formę odpłatności, jak również nie definiuje tego pojęcia.

Orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazuje, że odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Wynagrodzenie (zapłata) może mieć postać zarówno świadczenia pieniężnego, jak i rzeczowego (określonego w naturze), np. w przypadku dostawy towaru w zamian za świadczenie usługi czy też w sytuacji zamiany towarów bądź usług.

Przepisy podatkowe nie zawierają jakichkolwiek ograniczeń, co do formy zapłaty. Wynagrodzenie (zapłata) nie musi nastąpić w formie świadczenia pieniężnego. Może to być również świadczenie rzeczowe.

Ponadto, świadczenia rzeczowe mogą również zostać uznane za transakcje barterowe. Barter w polskim prawie uważa się za jeden z rodzajów umowy zamiany. Celem umów barterowych jest niedokonywanie dodatkowych rozliczeń pieniężnych pomiędzy kontrahentami, a w konsekwencji maksymalne uproszczenie obrotu gospodarczego, w tym oczywiście rozliczeń podatkowych. Należy podkreślić, że barter polega nie tylko na równoważącej się wartościowo transakcji towar za towar, lecz również: usługa za usługę, towar za usługę, lub usługa za towar. Podstawowym założeniem i istotą umów barteru jest brak konieczności ponoszenia dodatkowych świadczeń, a to, czy strony umówią się na wymianę towaru za towar, usługi za usługę czy też towaru za usługę nie ma istotnego znaczenia.

Barter jest więc pojęciem szerszym, obejmującym swoim zakresem zamianę usług, zamianę towaru na usługę i usługi na towar. Z punktu widzenia polskiego prawa cywilnego barter jest rodzajem umowy zamiany, polegającej na równoważącej się wartościowo wymianie towaru na towar lub usługi na usługę (ewentualnie usługi na towar lub towaru na usługę), gdzie nie wchodzą w grę dodatkowe rozliczenia pieniężne między kontrahentami.

W rozpatrywanej sprawie w pierwszej kolejności należy zatem przeanalizować, czy udostępnianie lokali Gminie w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji, jest świadczeniem nieodpłatnym odpowiadającym umowie użyczenia.

W kontekście niniejszej sprawy należy wskazać, że w art. 353¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) określona została zasada swobody umów, w świetle której:

Należy zauważyć, że umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, obok umowy najmu i dzierżawy, regulujących zasady używania rzeczy. Umowa użyczenia jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno użyczającego, jak i biorącego w użyczenie – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z przepisu art. 710 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 713 Kodeksu cywilnego:

Odnośnie umowy użyczenia, należy wskazać, że istotnymi cechami takiej umowy są dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność. Jednakże jeśli pojawia się jakakolwiek płatność związana z użytkowaniem rzeczy oddanej w używanie, to na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług umowa ta przestaje być umową nieodpłatną i staje się czynnością odpłatną, a więc jako taka podlega opodatkowaniu.

Zatem należy przeanalizować czy faktycznie udostępniają Państwo opisane we wniosku lokale Gminie w sposób nieodpłatny.

Jak wynika z opisu sprawy, Gmina używa opisane we wniosku lokale w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji obejmującego budowę budynku (stan deweloperski) na gruncie należącym do Państwa. Wskazali Państwo, że w niniejszej sytuacji nie mamy do czynienia z typową umową użyczenia, bo jest ona konsekwencją nakładu w postaci realizacji i sfinansowania budowy etapu I budynku przez Gminę. Po upływie okresu użyczenia powierzchnie objęte tą umową będą wynajmowane odpłatnie na rzecz Gminy. Poprzez umowę użyczenia możliwe było sfinansowanie części kosztów budowy ww. budynku.

Ponadto wskazali Państwo, że budynek wykonany w ramach ww. umowy jest Państwa własnością, gdyż jest posadowiony na stanowiącej Państwa własność nieruchomości. Po wykonaniu przez Gminę etapu I prac, inwestycja (władztwo nad obiektem, plac budowy, dokumentacja powykonawcza pierwszej fazy inwestycji) została protokolarnie przekazana Państwu. W trakcie realizacji procesu inwestycyjnego przeniesiono również na Państwa decyzję o pozwoleniu na budowę. Także pozwolenie na użytkowanie inwestycji zostało udzielone dla Państwa.

Jednocześnie z uwagi na fakt, że to Państwo rozporządzają ww. budynkiem jak właściciel, tj. dokonują Państwo jego wynajmu i udostępniania na rzecz Gminy i innych podmiotów, należy stwierdzić, że nie tylko są Państwo właścicielem ww. budynku w ujęciu cywilistycznym, ale również posiadają Państwo władztwo ekonomiczne nad ww. budynkiem, pomimo, że nakłady w postaci realizacji I etapu Inwestycji obejmującego budowę budynku (stan deweloperski) poniosła Gmina.

Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku opisane we wniosku czynności udostępniania lokali Gminie na podstawie zawartej umowy użyczenia w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji, stanowią odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy czym, forma odpłatności w rozpatrywanej sprawie (usługa za usługę) wskazuje, że mamy w tej sprawie do czynienia z transakcjami o charakterze barterowym. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że w zamian za usługę, którą wykonała Gmina, tj. nakłady w postaci realizacji I etapu Inwestycji obejmującego budowę budynku (stan deweloperski) na gruncie należącym do Państwa, realizują Państwo na rzecz Gminy usługi polegające na udostępnianiu lokali Gminie na podstawie zawartej umowy użyczenia.

Zatem w analizowanej sprawie usługi świadczone przez Państwa na rzecz Gminy (udostępnianie lokali Gminie na podstawie zawartej umowy użyczenia), w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji, stanowią usługi świadczone odpłatnie, a wynagrodzeniem za te usługi są nakłady w postaci budynku (stan deweloperski).

W konsekwencji, udostępnianie lokali Gminie na podstawie zawartej umowy użyczenia - w ramach transakcji o charakterze barterowym - stanowi odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazano, że:

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego budynku/lokalu (budynek/lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego budynku/lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec tego, usługi udostępniania Gminie lokali na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola, z uwagi na fakt, że nie zostały wymienione jako zwolnione, są opodatkowane podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zatem, odpowiadając na Państwa pytanie, należy stwierdzić, że powinni Państwo opodatkować podatkiem VAT użyczenie lokali dla Gminy dokonane w oparciu o zawartą między stronami umowę inwestycyjną.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości od nakładów inwestycyjnych na realizację II etapu inwestycji.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że II etap inwestycji dotyczył całego budynku. Budynek jest w części przedmiotem umowy użyczenia na rzecz Gminy w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji, a w pozostałej części przedmiotem umów najmu.

Przy czym jak rozstrzygnięto powyżej, usługi udostępniania Gminie lokali na podstawie umowy użyczenia w zamian za nakład w postaci realizacji I etapu Inwestycji, na potrzeby prowadzenia żłobka i przedszkola są opodatkowane podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Również najem powierzchni budynku – jak Państwo wskazali – stanowi po Państwa stronie czynność opodatkowaną podatkiem VAT. Świadczenia pomiędzy Państwem a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku są ekwiwalentne. Kalkulacja czynszu najmu była przeprowadzona na podstawie takich czynników jak: lokalizacja, standard wykończenia, udogodnienia (miejsca parkingowe), przeznaczenie lokalu i opłaty eksploatacyjne. Wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem standardu wynajmowanych pomieszczeń, a zatem i z uwzględnieniem poniesionych nakładów na ww. inwestycję. Wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, są spełnione, ponieważ – jak wynika z okoliczności sprawy – ww. budynek, na który ponieśli Państwo nakłady inwestycyjne w ramach realizacji II etapu Inwestycji, jest wykorzystywany przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości od nakładów inwestycyjnych poniesionych na realizację II etapu Inwestycji.

Prawo to przysługuje Państwu pod warunkiem niewystąpienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.