Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.229.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania sprzedaży zabudowanej działki nr x.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 kwietnia 2025 r.
(wpływ 5 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Powiat jako jednostka samorządu terytorialnego posiada osobowość prawną i sporządza scentralizowaną deklarację podatku od towarów i usług VAT-7.

W imieniu Powiatu jako „Sprzedawcy” i podatnika podatku VAT wystawiają poszczególne jednostki organizacyjne jako „Wystawca faktury” z NIP-em Powiatu. Obsługę scentralizowanych rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług VAT prowadzi Starostwo Powiatowe w W.

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 32 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym organem reprezentującym Powiat jest Zarząd Powiatu w W. Powiat W jako jednostka samorządu terytorialnego wyposażona jest w osobowość prawną jej przepisem art. 2 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym i samodzielnie wykonuje określone ustawami zadania.

Planuje się przeznaczyć do zbycia nieruchomość o nr ewid. działki x położonej w J. Na podstawie operatu ewidencji gruntów i budynków, obejmującego działkę nr x, ustalono, iż:

- działka nr x o pow. 0,0584 ha, położona w J, jest zgodnie z ewidencją gruntów i budynków własnością Skarbu Państwa;

- dla działki tej Sąd Rejonowy w W prowadzi księgę wieczystą nr XXX;

- działka ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w W Wydziału I Cywilnego z dnia 20 lutego 2006 r. sygn. akt Xx spadek po D A zmarłym w dniu 29 czerwca 1991 r. w J i tam ostatnio na stałe przed śmiercią zamieszkałym, na mocy ustawy nabył w całości Skarb Państwa wraz z wchodzącym w skład spadku gospodarstwem rolnym – z dobrodziejstwem inwentarza.

Wskazać należy, że co najmniej już w tej dacie (1991 r.), budynek mieszkalny był zamieszkiwany przez rodzinę zmarłego (i jego samego), co potwierdza pismo ww. w którym zwracają się do Skarbu Państwa o dalszą możliwość korzystania z budynku. Jednocześnie, na przestrzeni tych lat doszło do poczynienia nakładów finansowych na przedmiotowy budynek przez wynajmujących (a obecnie zainteresowanych zakupem nieruchomości). Ostatnia większa inwestycja wykonana w całości ze środków wynajmujących miała miejsce w 2009 r.

Następnie decyzją Wójta Gminy J z dnia 29 stycznia 2021 r. znak: XXX działka nr a o pow. 0,1429 ha, położona w J, została podzielona na działki nr x o pow. 0,0584 ha i (...) o pow. 0,0845 ha. Jak wynika z treści powyższej decyzji - celem projektu podziału jest wydzielenie z nieruchomości oznaczonej nr a działki oznaczonej nr x o pow. 0,0584 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym nr 1 przy ul. P oraz działki nr b o pow. 0,0845 ha, spełniającej wymogi minimalnej powierzchni działki budowlanej. Tak nowo wydzielone działki docelowo będą funkcjonować jako samodzielne i niezależne nieruchomości. W toku prowadzonego postępowania Starosta W zlecił wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową przedmiotowej działki, który wykazał, że aktualna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wynosi 212.400,00 zł netto.

Do ceny określonej w operacie szacunkowym zostały doliczone wszelkie koszty, jakie Skarb Państwa poniesie na przygotowanie do sprzedaży działki nr x, położonej w J. Wobec tego cena wyjściowa (wraz z tymi kosztami) wynosi: 216.650,00 zł netto.

Starosta W wnioskiem z dnia 14 stycznia 2025 r. znak: XXX wystąpił do Wojewody Xxx o wyrażenie zgody na zbycie zabudowanej działki nr x, położonej w J, w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Po uzyskaniu zgody od Wojewody Xxx Starosta W sporządzi do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości Skarbu Państwa przeznaczonej do zbycia, który obejmował będzie przedmiotową nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Działka objęta wnioskiem nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Znajdujący się na przedmiotowej działce budynek mieszkalny jednorodzinny, stanowi budynek w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
(t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ).

Skarb Państwa do dnia dostawy nie ponosił nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wyższych niż 30% wartości początkowej budynku.

Wynajmujący do dnia dostawy ponosili nakłady na ulepszenia budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym :

a) wydatki te były ponoszone w okresie od 1991 r. do 2009 r.,

b) w stosunku do ww. wydatków wynajmującym nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

c) budynek był cały czas użytkowany – zamieszkany, również w czasie dokonywania nakładów,

d) budynek jest 100-letni, pierwsze zasiedlenie miało miejsce według dostępnej dokumentacji w dniu 29 czerwca 1991 r.,

e) między pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

f) budynek był cały czas wykorzystywany w celach mieszkalnych.

Pomiędzy Skarbem Państwa z wynajmującym nie dojdzie przed dostawą nieruchomości do rozliczenia nakładów poniesionych na ulepszenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Pytania

1. Czy planowana sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa będzie podległa opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy nie?

2. Jeżeli planowana sprzedaż prawa własności nieruchomości o nr ewid. x podlega opodatkowaniu, to czy Wnioskodawca ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.) zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Artykuł 7 ust. 1 ustawy stanowi: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Odpłatna dostawa lokali oraz gruntów stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przedmiotem sprzedaży, w przedstawionym w pytaniu stanie faktycznym jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawcy, towarem jest budynek lub budowla, a także prawo własności gruntu. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy: Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo- przedmiotowy. Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

- podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

- podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Planowana jest sprzedaż nieruchomości gruntowej nr x zabudowanej budynkiem jednorodzinnym mieszkalnym. Dostawa prawa własności nieruchomości i składnika budowlanego będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności Skarb Państwa wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, zdaniem Wnioskodawcy powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy nr 2

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z posiadanej dokumentacji wynika, że przedmiotowy budynek powstał około sto lat temu, co za tym idzie można domniemywać, że pierwsze zajęcie nastąpiło także w tym okresie. Ponadto z pozostałych ustaleń wynika, że spadkodawca (zmarły 29 czerwca 1991 r.) mieszkał właśnie w tym budynku do swej śmierci, wraz z dalszą rodziną.

Powyższe informacje zdaniem opiniującego spełniają warunek art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie którego zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części – z posiadanej wiedzy wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynął okres znacznie przekraczający 2 lata. W tym miejscu podkreślić jedynie należy, że wydatków na ulepszenie nie należy utożsamiać z wydatkami na remont. Remont nie stanowi ulepszenia, stąd wydatków remontowych do przedmiotowego limitu się nie wlicza, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b. Zasadnicza różnica między remontem a ulepszeniem polega na tym, że przesłanką rozpoczęcia remontu jest zużycie środków trwałych lub ich części składowych w trakcie ich eksploatacji. Remont ma na celu przywrócenie pierwotnej wartości użytkowej (nawet przy użyciu nowocześniejszych materiałów i technologii), natomiast ulepszenie ma na celu zwiększenie wartości użytkowej obiektu. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że remonty i ulepszenia nieruchomości miały ostatni raz miejsce w 2009 r., przesłanką rozpoczęcia remontu był zły stan techniczny budynku.

Biorąc pod uwagę fakt, że m.in. wymiana stolarki okiennej i podłogi nastąpiła ze względu na zużycie techniczne, wymiana ta przywracała jedynie stan pierwotny, nie wystąpił przypadek ulepszenia środka trwałego w rozumieniu przepisów podatkowych, zatem poniesione wydatki można zakwalifikować jako remont. Dlatego też w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z zasiedleniem po ulepszeniu budynku czyli po 2009 r., bowiem w sprawie nie mamy do czynienia z ulepszeniem budynku, od dnia ulepszeń (2009 r.) do dnia sprzedaży minęły więcej niż dwa lata.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 2 ww. ustawy – Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek mieszkalny stanowi budynek w rozumieniu ustawy prawo budowlane, trwale związany z gruntem.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budynek, korzysta ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, transakcja sprzedaży przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości o nr ewid. x, zabudowanej budynkiem, zdaniem Wnioskodawcy korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Skarb Państwa nie będzie zobowiązany do naliczania podatku od towarów i usług z tytułu ww. sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powyższego budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Z przepisu art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Jak wyżej wskazano, rozpatrując w zakresie podatku VAT kwestie uprawnień i obowiązków podmiotów takich jak jednostki samorządu terytorialnego (np. powiaty) należy mieć na względzie okoliczność, że podmioty te w odniesieniu do niektórych czynności występują jako organ władzy publicznej i nie są uznawane za podatników stosownie do ww. art. 15 ust. 6 ustawy.

Jednostki samorządu terytorialnego występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług wyłącznie w zakresie, w jakim działają w ramach stosunku cywilnoprawnego. W przedmiotowej sprawie warunek ten jest spełniony, ponieważ sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ma charakter cywilnoprawny.

Analiza powyższego prowadzi zatem do stwierdzenia, że dokonując sprzedaży nieruchomości (tj. czynności, która ma charakter cywilnoprawny), wystąpią Państwo dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i nie będą Państwo mogli korzystać z wyłączenia, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.

Tym samym, powyższa czynność zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż zabudowanej nieruchomości, tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących ww. prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku, budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
(t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia czy dla budynku mieszkalnego posadowionego na działce x, będącej przedmiotem wniosku, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tego budynku, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano powyżej, pierwsze zasiedlenie to zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania po jego wybudowaniu lub ulepszeniu.

Podkreślenia wymaga, że wartość początkowa budynku, budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika, a nie przez podmiot korzystający z tych nieruchomości na podstawie określonego tytułu prawnego, np. umowy najmu.

Zgodnie z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel budynku/lokalu oddanego w najem, dzierżawę, użyczenie, jest również właścicielem dokonanych ulepszeń tego obiektu. Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu/dzierżawy/użyczenia w związku z ulepszeniami poczynionymi przez użytkownika, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku umowy najmu/dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z brzmienia z powyższego przepisu.

W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego:

Co istotne, wartość początkowa budynków/budowli lub ich części ulega zwiększeniu o poniesione nakłady na ich ulepszenie jedynie w sytuacji, gdy są one poniesione bezpośrednio przez podatnika (dokonującego dostawy budynku, budowli lub ich części).

Zatem, w przedstawionych okolicznościach sprawy wydatki poniesione przez wynajmujących (a obecnie zainteresowanych zakupem nieruchomości) nie mogą stanowić wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Nie mogą one zatem wpływać na ocenę kwestii pierwszego zasiedlenia budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Z okoliczności sprawy przedstawionych przez Państwa wynika, że w odniesieniu do budynku mającego być przedmiotem sprzedaży nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, bowiem jak Państwo wskazali, co najmniej już w 1991 r., budynek mieszkalny był zamieszkiwany. Wobec tego transakcja zbycia ww. budynku posadowionego na działce nr x, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Podsumowując, planowana sprzedaż prawa własności nieruchomości o nr ewidencyjnym x zabudowanej ww. budynkiem, z uwagi na spełnienie warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.