Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.240.2026.2.AR

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 maja 2026 r. (wpływ 6 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Gmina (dalej jako: „Gmina”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”).

Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Do zadań własnych Gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych (art. 7 ust. 1 pkt 1 i 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym).

Gmina realizuje inwestycję pn.: „…” (dalej jako: „Inwestycja”; „Zadanie”; „Projekt”) finansowaną z dwóch Programów Rządowego Funduszu Polski Ład.

Budynek przy ul. (…) (dalej jako: „Budynek”) jest własnością Gminy i mieści się w nim kilka lokali, które Gmina wynajmuje. Są to m.in. przychodnia zdrowia (…), Apteka, prywatny gabinet psychologiczny oraz Centrum (…).

Gmina otrzymała dwie Promesy: pierwszą na kwotę (…) zł, drugą na kwotę (…) zł, obie stanowią 84,70% ostatecznej wartości Inwestycji.

Przedmiotem Inwestycji jest termomodernizacja Budynku, w ramach której zaplanowano:

   - docieplenie ścian zewnętrznych nad terenem i poniżej obiektu,

   - docieplenie dachu wraz z wymianą pokrycia,

   - wymianę stolarki okiennej i drzwiowej,

   - zagospodarowanie otoczenia obiektu - przebudowa parkingu (wraz z wyznaczeniem miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych), modernizacja dojścia dla pieszych do obiektu oraz urządzenie zieleni przed budynkiem.

Wykonanie Inwestycji przyczyni się do znacznej redukcji emisji zanieczyszczeń powstających podczas eksploatacji Budynku, a tym samym wpłynie na poprawę stanu powietrza w Gminie. Kompleksowy remont obiektu, uwzględniający termomodernizację, zaplanowaną w ramach przedmiotowego zadania oraz uporządkowanie otoczenia obiektu, doprowadzi do podwyższenia standardów technicznych i dostępowych oraz zapewni mieszkańcom możliwość skorzystania z usług społecznych na odpowiednim poziomie.

Gmina wynajmuje lokale w Budynku - wystawia z tego tytułu faktury VAT ze stawką 23%. Czynsz został ustalony zgodnie z Zarządzeniem Burmistrza Miasta (…). Co roku, dla każdego najemcy następuje aktualizacja stawki czynszu o stopę inflacji. Część pomieszczeń nie jest wynajmowana obecnie, ale po zakończeniu Inwestycji będzie przeznaczone pod wynajem. Obecnie Gmina ma zawarte umowy najmu z następującymi podmiotami:

- A - umowa najmu na okres (…);

- B sp. z.o.o. - umowa najmu na okres (…);

- C - umowa najmu na okres (…);

- D - umowa najmu na okres (…);

- E- umowa najmu na okres (…);

- F - umowa najmu na okres  (…) (umowa zostanie przedłużona na kolejne okresy).

Wszystkie umowy dotyczą najmu użytkowego, najem nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Budynek jest obecnie przeznaczony wyłącznie do odpłatnego udostępniania.

Wydatki inwestycyjne związane z Inwestycją są/będą każdorazowo dokumentowane wystawionymi przez dostawców/wykonawców na Gminę fakturami VAT, na których Gmina oznaczona jest jako nabywca przedmiotowych towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu „Czy towary i usługi nabyte w związku z realizacją projektu pn. „…” są/będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?”, wskazali Państwo, że „Towary i usługi nabyte w związku z realizacją projektu pn. „…” są/będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.”

Budynek jest wynajmowany na zasadach rynkowych/komercyjnych, Gmina wystawia faktury VAT z tytułu świadczenia usług opodatkowanych VAT oraz odprowadza podatek VAT należny z tego tytułu do urzędu skarbowego.”

Na pytanie Organu „Jaka jest całkowita szacowana wartość realizowanej ww. inwestycji (wysokość nakładów na realizację inwestycji: środki zewnętrzne + środki własne Gminy)? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, wskazali Państwo, że „Zgodnie z otrzymanymi promesami łączna kwota to (…) zł - zgodnie z programem kwota ta stanowi kwotę brutto, tym samym kwota netto inwestycji to (…) zł.”

Na pytanie Organu „Jaka jest wysokość Państwa środków własnych na realizację ww. inwestycji? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, wskazali Państwo, że „Wkład własny Gminy do programu to (…)% wartości inwestycji czyli (…) zł - kwota stanowiąca wartość brutto (… zł netto).

Jednocześnie zaznaczyć należy, że Gmina w ramach inwestycji poniosła dodatkowe koszty (koszty niekwalifikowane programu - wynikające z dodatkowych robót oraz kosztów nadzoru inwestorskiego) w kwocie (…) zł brutto (… zł netto).”

Na pytanie Organu „Jaka jest wartość dofinansowania (środków zewnętrznych) na realizację ww. inwestycji? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, wskazali Państwo, że „Dofinansowanie z programu to 84,70% wartości inwestycji, czyli (…) zł stanowiące kwotę brutto (… netto).”

Na pytanie Organu „W jakiej wysokości pobierają/będą pobierali Państwo kwotę czynszu z tytułu najmu poszczególnych lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku? Proszę wskazać kwotę netto i brutto tego czynszu.”, wskazali Państwo, że „Obecne Gmina pobiera następujące kwoty czynszu miesięcznego z tytułu najmu poszczególnych lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku:

- Lokal nr 1 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 2 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 3 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal tj. (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 4 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 5 (do remontu);

- Lokal nr 6 (…) - (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 7 (…) - (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 11 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 12 do remontu - obecnie na cele magazynowe dla osoby fizycznej - do remontu (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal 13 (…) - stawka (…) zł netto/m² - obecnie trwają prace wykończeniowe - umowa będzie zawarta w miesiącu maju 2026 r.”

Na pytanie Organu „Jakie są inne niż wysokość czynszu warunki najmu lokali/pomieszczeń, (np. czy najemcy ponoszą/będą ponosili jeszcze inne koszty związane z utrzymaniem lokali/pomieszczeń, budynku, itp.)?”, wskazali państwo, że „Najemcy poza czynszem najmu lokalu ponoszą koszty ogrzewania pomieszczeń.”

Na pytanie Organu „Czy świadczenie pomiędzy Państwem a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku jest/będzie ekwiwalentne?”, wskazali Państwo, że „Świadczenie pomiędzy Gminą a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku jest/będzie ekwiwalentne. Umowy zawierane są na zasadach rynkowych w oparciu o stawki skalkulowane przez rzeczoznawcę majątkowego.”

Na pytanie Organu „Przy uwzględnieniu jakich czynników została dokonana kalkulacja czynszu lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku? Należy szczegółowo je wymienić.”, wskazali Państwo, że „Kalkulacja została dokonana przy uwzględnieniu czynników rynkowych. W roku 2022 został zlecony rzeczoznawcy majątkowemu operat szacunkowy na najem lokali w (…). Wskazane w operacie stawki stanowią minimalną podstawę do ustalenia czynszu. Stawka najmu lokali przeznaczonych na działalność medyczną wyceniona została na (…) zł netto za 1 m² miesięcznie. Tą stawką objęto lokale, których umowa najmu została zawarta po 2022 roku.

Pozostałe lokale (lokale biurowe np. (…), czy (…)), poprzez analogię również do operatu szacunkowego, to stawka czynszu minimalnie (…) zł netto za 1 m² miesięcznie.”

Na pytanie Organu „Czy wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych?”, wskazali Państwo, ze „Wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych. Stawki są równe lub wyższe od stawek rynkowych według wyceny rzeczoznawcy majątkowego.”

Na pytanie Organu „Czy wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem poniesionych nakładów na ww. Inwestycję?”, wskazali Państwo, że „Termomodernizacja przyczyniła się do podniesienia atrakcyjności lokali i zmniejszenia kosztów ogrzewania, dzięki czemu Gmina może negocjować wyższe stawki czynszu. Jednak koszt inwestycji nie został bezpośrednio wkalkulowany w wyjściowe stawki czynszów.”

Na pytanie Organu „Czy ustalona kwota czynszu jest/będzie stała, czy zmienna? Jeżeli ustalona kwota ww. czynszu jest/będzie zmienna, to proszę wskazać w wyniku zaistnienia jakich czynników może dojść do zmiany kwoty czynszu?”, wskazali Państwo, że „Przy zawarciu umowy określana jest stawka czynszu za 1 m² z zastrzeżeniem, że stawka ta będzie ulegać waloryzacji o stopień inflacji corocznie, począwszy od 1 marca każdego roku. W związku z tym faktem, kwota czynszu jest zmienna.”

Na pytanie Organu „Jaka będzie łączna roczna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, wskazali Państwo, że „Obecnie roczna wartość czynszu wynikająca z zawartych umów to (…) zł netto (… zł brutto). Wartości te mogą ulegać zmianie, w szczególności zwiększeniu poprzez zawarcie planowanej na maj 2026 umowy najmu lokalu Szkoły (…).”

Na pytanie Organu „W jakiej relacji będzie pozostawała łączna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku za rok z nakładami poniesionymi przez Państwa na ww. inwestycję? Proszę podać wielkość procentową udziału.”, wskazali Państwo, że „Obecnie wartość rocznego czynszu netto stanowi 10,38% wartości netto inwestycji.”

Na pytanie Organu „Czy łączna wartość czynszu z tytułu najmu wszystkich lokali/pomieszczeń w ww. budynku umożliwi zwrot poniesionych przez Państwa nakładów na ww. inwestycję? Jeżeli tak, to w jakim okresie czasu?”, wskazali Państwo, że „Inwestycja termomodernizacyjna (wraz z robotami towarzyszącymi) jest inwestycją długoterminową - przewidywany czas użytkowania to 40 lat, zgodnie z przyjętą stawką amortyzacji 2,5%. Inwestycja nie tylko poprawiła jakość użytkową i wartość rynkową obiektu lecz przedłużyła jego żywotność w celu gospodarczego wykorzystania. Mimo, że koszt inwestycji nie jest wliczony bezpośrednio w stawki czynszu szacuje się zwrot w ciągu 15-20 lat.”

Na pytanie Organu „Na jaki okres będą zawierane umowy najmu poszczególnych lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku, które po zakończeniu Inwestycji będą przeznaczone pod wynajem? Czy ww. umowy będą przedłużane? Jeżeli tak, to na jaki okres?”, wskazali Państwo, że „W przypadku gospodarowania mieniem Gminy okres na jaki mogą być zawierane umowy jest uzależniony od konieczności uzyskania zgody Rady Miasta. W konsekwencji takiego ograniczenia obecnie zawarte umowy nie przekraczają okresu 10-letniego, a w większości zawierane są na 3 lata. W praktyce, w przypadku upływu terminu najmu, umowy są przeważnie przedłużane dotychczasowym najemcom na kolejne okresy.”

Na pytanie Organu „Czy ww. inwestycja, będzie służyć przede wszystkim do wypełnienia zadań publicznych nałożonych na Państwa przepisami ustawy o samorządzie gminnym czy też będzie służyć realizacji celów komercyjnych?”, wskazali Państwo, że „W obiekcie zlokalizowane są szeroko rozumiane usługi dla mieszkańców i turystów (w tym szczególnie w zakresie ochrony zdrowia) co wraz z okolicznością realizacji zadania utrzymania obiektów gminnych w należytym stanie jest formą realizacji zadań publicznych nałożonych ustawą. Jednocześnie usługi świadczone w budynku mają przede wszystkim charakter komercyjny, zaś Gmina świadczy rynkowe usługi jego najmu (z pewnymi obostrzeniami ustawowymi nałożonymi na jednostki samorządu terytorialnego).”

Na pytanie Organu „Czy, niezależnie od wynajęcia modernizowanego w ramach ww. inwestycji Budynku, będą Państwo wykonywali jakiekolwiek czynności w ww. budynku lub na przynależnym gruncie? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie to będą czynności, z uwzględnieniem informacji, czy będą to czynności opodatkowane podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?”, wskazali Państwo, że „W wyniku powstałego zagospodarowania terenu przy budynku, w roku 2026, ustanowiono Strefę Parkingów Miejskich, na których świadczone są przez Gminę opodatkowane podatkiem VAT usługi parkingowe. Są to czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Na pytanie Organu „Czy najemcy są podmiotami powiązanymi z Państwem? Jeżeli tak, to w jaki sposób? Proszę szczegółowo opisać. W ramach tego pytania proszę również m.in. o wskazanie, czy Gmina posiada udziały w podmiotach wynajmujących ww. lokale/pomieszczenia. Jeżeli tak, to proszę wskazać, jaki jest udział procentowy Gminy w tych podmiotach.”, wskazali Państwo, że „Najemcy nie są podmiotami powiązanymi z Gminą. Gmina nie posiada udziałów w podmiotach wynajmujących ww. lokale/pomieszczenia.”

Na pytanie Organu „Do jakich czynności każdy z najemców wykorzystuje przedmiotowy budynek, tj. czy do czynności:

a. opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (należy wskazać jakich),

b. zwolnionych od podatku od towarów i usług (należy wskazać jakich),

c. niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (należy wskazać jakich)?”,

     wskazali Państwo, że „Status prawno-podatkowy wykonywanych czynności przez najemców pozostaje poza kompetencją Gminy jako właściciela budynku. Jednak z ostrożności procesowej należy wskazać, że większość wykonywanych w budynku usług wydaje się być czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.”

Pytanie

Czy Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn.: „…”, który został sfinansowany głównie z dwóch Programów Polskiego Ładu?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Gminy ma ona prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn.: „…”, który został sfinansowany głównie z dwóch Programów Polskiego Ładu.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2025 poz. 775 tj. z dnia 21 maja 2025 r., dalej jako: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z kolei stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również (...).

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Aby uznać dane świadczenie usług za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę, a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca usługę, w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy o VAT nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

- podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

- podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych.

Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) - tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wyłączenie z grona podatników podatku od towarów i usług organów władzy publicznej jest możliwe tylko wtedy, gdy wykonują one czynności w ramach przypisanych im specyficznych zadań i funkcji państwowych np. w zakresie administracji, sądownictwa, obrony narodowej. Wówczas wyłączenie z opodatkowania nie prowadzi do naruszenia zasad konkurencji.

Stosownie do przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2025 poz. 1153 tj. z dnia 5 sierpnia 2025 r.) gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym stanowi, że do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Katalog zadań własnych gminy został określony w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Do zadań własnych Gminy należy zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty. W szczególności zadania własne obejmują sprawy ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; utrzymania gminnych obiektów i urządzeń użyteczności publicznej oraz obiektów administracyjnych (art. 7 ust. 1 pkt 1 i 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym).

Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Realizuje Inwestycję polegającą na termomodernizacji Budynku. Budynek przeznaczony jest wyłącznie do odpłatnego udostępniania, tj. wyłącznie do działalności komercyjnej. Ponoszone wydatki są/będą dokumentowane fakturami wystawianymi na Gminę.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2025 poz. 1071 tj. z dnia 25 lipca 2025 r.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawowe kwestie dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego zostały zawarte w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Odliczyć zatem można w całości podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika. Wskazana zasada wyłącza tym samym możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych.

W zakresie świadczenia usług najmu, za które pobierane są opłaty, Gmina działa jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a czynności te stanowią świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, które zgodnie z art. 5 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Podsumowując, zatem Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn.: „…”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”. Stosownie do treści ww. przepisu:

Według art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa również pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te, będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług, w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 662):

Natomiast w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Katalog zadań własnych gminy został określony w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.

Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że Gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zatem umowa najmu jest cywilnoprawną umową, nakładającą na strony tej umowy określone przepisami obowiązki. Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest ze wzajemnym świadczeniem najemcy, polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z ww. zapisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Świadczenie usług najmu pomieszczeń na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą nie zostało przez ustawodawcę wymienione wśród usług zwolnionych od podatku, w konsekwencji jest opodatkowane według właściwej stawki podatku.

Z opisu wynika, że realizują Państwo inwestycję pn. „…” finansowaną z dwóch Programów Rządowego Funduszu Polski Ład.

Budynek przy ul. (…) jest własnością Gminy i mieści się w nim kilka lokali, które Gmina wynajmuje. Są to m.in. przychodnia zdrowia (…), Apteka, prywatny gabinet psychologiczny oraz Centrum (…). Obecne Gmina pobiera następujące kwoty czynszu miesięcznego z tytułu najmu poszczególnych lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku:

- Lokal nr 1 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 2 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 3 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal tj. (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 4 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 5 (do remontu);

- Lokal nr 6 (…) - (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 7 (…) - (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 11 (…) - stawka (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal nr 12 do remontu - obecnie na cele magazynowe dla osoby fizycznej - do remontu (…) zł netto/m² tj. za lokal (…) zł netto (… zł brutto);

- Lokal 13 (…) - stawka (…) zł netto/m² - obecnie trwają prace wykończeniowe - umowa będzie zawarta w miesiącu maju 2026 r.”

Wszystkie umowy dotyczą najmu użytkowego, najem nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. Budynek jest obecnie przeznaczony wyłącznie do odpłatnego udostępniania.

W przypadku gospodarowania mieniem Gminy okres na jaki mogą być zawierane umowy jest uzależniony od konieczności uzyskania zgody Rady Miasta. W konsekwencji takiego ograniczenia obecnie zawarte umowy nie przekraczają okresu 10-letniego, a w większości zawierane są na 3 lata. W praktyce, w przypadku upływu terminu najmu, umowy są przeważnie przedłużane dotychczasowym najemcom na kolejne okresy.

Wskazali Państwo, że świadczenie pomiędzy Gminą a najemcami lokali/pomieszczeń znajdujących się w ww. budynku jest/będzie ekwiwalentne. Umowy zawierane są na zasadach rynkowych w oparciu o stawki skalkulowane przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość czynszu jest skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych. Stawki są równe lub wyższe od stawek rynkowych według wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Przy zawarciu umowy określana jest stawka czynszu za 1 m² z zastrzeżeniem, że stawka ta będzie ulegać waloryzacji o stopień inflacji corocznie, począwszy od 1 marca każdego roku. W związku z tym faktem, kwota czynszu jest zmienna.

Obecnie wartość rocznego czynszu netto stanowi 10,38% wartości netto inwestycji.

Inwestycja termomodernizacyjna (wraz z robotami towarzyszącymi) jest inwestycją długoterminową - przewidywany czas użytkowania to 40 lat, zgodnie z przyjęta stawką amortyzacji 2,5%. Inwestycja nie tylko poprawiła jakość użytkową i wartość rynkową obiektu lecz przedłużyła jego żywotność w celu gospodarczego wykorzystania. Mimo, że koszt inwestycji nie jest wliczony bezpośrednio w stawki czynszu szacuje się zwrot w ciągu 15-20 lat.

Ponadto wskazali Państwo, że Gmina nie posiada udziałów w podmiotach wynajmujących ww. lokale/pomieszczenia.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Gmina ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn. „…”, który został sfinansowany głównie z dwóch Programów Polskiego Ładu.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że z uwagi na okoliczność, że najem jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), w związku z czynnością wynajmu ww. pomieszczeń występują Państwo w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a ww. czynność - jako usługa zdefiniowana w art. 8 ust. 1 ustawy - podlega opodatkowaniu. Jednocześnie transakcja ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku, ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług, jak również rozporządzenia wykonawcze do niej nie przewidują w takim przypadku zwolnienia od podatku.

W odniesieniu do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn. „…”, należy wskazać, że analiza treści wniosku oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że w omawianej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, są spełnione, ponieważ są Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a towary i usługi nabyte w związku z realizacją ww. projektu mają związek wyłącznie z wykonywanymi przez Państwa czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

Zatem, przysługuje Państwu prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wydatków inwestycyjnych związanych z realizacją zadania pn. „…”, który został sfinansowany głównie z dwóch Programów Polskiego Ładu. Prawo to przysługuje pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność, a Państwo ponoszą wszelkie negatywne konsekwencje przedstawienia stanu faktycznego niezgodnego z rzeczywistością.

W tym miejscu zastrzec należy, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie ustalone, że wysokość czynszu najmu odbiega od realiów rynkowych, czy też uniemożliwia zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych i jest skalkulowana na zbyt niskim poziomie lub też, że inwestycja nie jest wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych (np. służy również do realizacji zadań własnych Gminy), interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.