Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.245.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 maja 2025 r. (wpływ 12 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierzać zbyć nieruchomości (dwa mieszkania), na które zawarł umowy deweloperskie (Akt notarialny: (…)) w dniu 17 lutego 2021 r. Powyższe nieruchomości będą zakupione przez Wnioskodawcę i będą stanowić element Jego majątku osobistego. Zainteresowanie zakupem nieruchomości oraz podpisanie umów deweloperskich zostało dokonane w celu potencjalnego przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i członków rodziny, na co wpływ miała pandemia COVID-19. Wnioskodawca chciał posiadać dodatkowe miejsce, gdzie może się udać, z racji, że wyjazdy za granicę były ograniczone. Ceny obydwóch nieruchomości zgodnie z aktem notarialnym przewidywały płatność w ratach. Ostateczny Akt notarialny, ww. nieruchomości ma się odbyć w tym roku, tj. 2025 r.

Wnioskodawca chce sprzedać mieszkania stanowiące jego majątek prywatny zaraz po akcie notarialnym, z racji, że zmieniły się jego plany i sytuacja życiowa.

Wnioskodawca jako osoba prywatna będzie dążył do sprzedaży Jego osobistego majątku, nie podjął i nie podejmie żadnych działań marketingowych czy handlowych w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości. Przy planowanej sprzedaży nie zamierza korzystać z usług doradców, agentów nieruchomości i innych profesjonalistów przy procesie sprzedaży Nieruchomości. Sprzedaż będzie miała charakter jednostkowy i w celu jej sfinalizowania Wnioskodawca podejmuje jedynie zwykłe czynności niewykraczające ponad zwykły zarząd prywatnym majątkiem. W przypadku planowanej sprzedaży Wnioskodawca będzie działał w charakterze osoby prywatnej, niepodlegającej rejestracji jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca w związku z zamiarem sprzedaży nieruchomości powziął wątpliwości co do kwestii podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan poniższych odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to prosimy wskazać z jakiego tytułu?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.”

Na pytanie: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jaki jest zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.”

Na pytanie: „Kiedy nabył/nabędzie Pan prawo własności nieruchomości (2 lokale mieszkalne), o których mowa we wniosku?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nabędzie prawo własności nieruchomości w czerwcu 2025 r.”

Na pytanie: „Czy nabył/nabędzie Pan nieruchomości (2 lokale mieszkalne) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan: „Lokale nie będą nabyte w ramach prowadzonej działalności.”

Na pytanie: „Czy ww. nieruchomości (2 lokale mieszkalne) zostały/będą wprowadzone przez Pana do ewidencji środków trwałych?”, odpowiedział Pan: „Lokale nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych.”

Na pytanie: „Czy ww. nieruchomości (2 lokale mieszkalne) stanowią/będą stanowiły towary handlowe?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomości nie będą stanowiły towarów handlowych.”

Na pytanie: „Czy nabycia opisanych we wniosku nieruchomości (2 lokali mieszkalnych) dokonał/dokona Pan ze środków pochodzących z majątku prywatnego czy z pieniędzy uzyskanych w ramach prowadzonej działalności?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nabycia dokona ze środków pochodzących z majątku prywatnego.”

Na pytanie: „Czy uzyskał Pan jakikolwiek kredyt, który został/zostanie wykorzystany w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości?”, odpowiedział Pan: „Nie uzyskano żadnego kredytu na nabycie przedmiotowych nieruchomości.”

Na pytanie: „Jeżeli kredyt został/zostanie przez Pana uzyskany, to czy kredyt ten został/zostanie udzielony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?”, odpowiedział Pan: „Nie dotyczy - brak kredytu.”

Na pytanie: „Czy uzyskany kredyt został/zostanie w całości wykorzystany na nabycie przedmiotowych nieruchomości? Jeżeli nie, to prosimy wskazać jaka część uzyskanego kredytu została/zostanie przeznaczona na nabycie nieruchomości.”, odpowiedział Pan: „Nie dotyczy.”

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał nieruchomości (2 lokale mieszkalne), o których mowa we wniosku od momentu nabycia do momentu sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie wykorzystywał nieruchomości będących przedmiotem wniosku w żaden sposób.”

Na pytanie: „Czy korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób będzie Pan z nich korzystał?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie korzystał z nieruchomości do celów prowadzenia działalności.”

Na pytanie: „Czy korzysta/będzie Pan korzystał z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie będzie korzystał z nich do swoich cel w osobistych.”

Na pytanie: „Czy oddaje/będzie oddawał je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to prosimy wskazać: W jakim okresie udostępnia/będzie udostępniał Pan lokale mieszkalne osobom trzecim? Czy udostępnia/będzie udostępniał Pan lokale mieszkalne odpłatnie czy bezpłatnie?”, odpowiedział Pan: „Nieruchomości nie będą oddawane w najem/dzierżawę.”

Na pytanie: „Czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży ponosi/będzie ponosił Pan jakiekolwiek wydatki na ww. lokale mieszkalne, mające na celu podniesienie wartości lokali? Jeśli tak, w jakim zakresie i czego ww. wydatki dotyczą/będą dotyczyły?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca na ten moment nie wie czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży będą ponoszone wydatki w celu podniesienia ich wartości. Nie planuje ich ponosić, jednak jeśli będą one niezbędne do sprzedaży nieruchomości to takie nakłady zostaną poniesione. Na przykład gdyby potencjalni kupcy chcieli, aby mieszkanie było w jakimś stopniu wykończone.”

Na pytanie: „Czy zawarł Pan już bądź planuje zawrzeć z potencjalnym nabywcą/nabywcami warunkową przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (2 lokali mieszkalnych), z której wynikają/będą wynikały:

- warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż lokali (proszę je wymienić),

- prawa i obowiązki dla obu stron transakcji - Pana i nabywcy (proszę je wymienić)?”,

odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie planuje zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnymi nabywcami. Jednak wskazuje, iż jest to zależne od wielu czynników , np. czy potencjalni nabywcy będą kupować za gotówkę czy będą korzystać z kredytu - Wnioskodawca nie wie komu sprzeda nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy w ramach ww. umowy/umów planuje Pan udzielić potencjalnemu nabywcy/nabywcom pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku z nabywanymi lokalami mieszkalnymi - jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie jego zakres (proszę wymienić czynności, jakich nabywca będzie mógł dokonać na jego podstawie)?”, odpowiedział Pan: „Nie będą udzielane pełnomocnictwa.”

Na pytanie: „Czy dokonywał Pan wcześniej zbycia innych nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku i czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać w przyszłości?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca około 2/3 lata temu sprzedał 5 działek (część tych działek otrzymał w darowiźnie od ojca, a reszta działek były to działki przyległe nabyte od sąsiadów. Nabył je ponad 10, a nawet 15 lat temu). Ponadto nie posiada on innych nieruchomości do sprzedaży w przyszłości (oprócz tych wskazanych we wniosku).”

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy będzie opodatkowana VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ nie będzie on działał w ramach przedmiotowej transakcji jako czynny podatnik VAT i czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W związku z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15. ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiot w pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Elementy odnoszące się do zarobków i ciągłości w tym przypadku nie zostaną spełnione. W przypadku gdy osoby fizyczne dokonują sprzedaży majątku osobistego, czyli majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży w ramach działalności gospodarczej, osoby takie nie powinny być uznane za podatników VAT podczas takiej transakcji.

W interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe, wskazują one, że „nie jest podatnikiem VAT, ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że nie będzie on działał w charakterze czynnego podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą, sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan działalności, nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. 17 lutego 2021 r. zawarł Pan umowy deweloperskie na zakup nieruchomości – dwóch mieszkań. Akt notarialny, na podstawie którego nabędzie Pan ww. mieszkania zostanie podpisany w czerwcu 2025 r. Zainteresowanie zakupem nieruchomości oraz podpisanie umów deweloperskich zostało dokonane w celu potencjalnego przyszłego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana i członków rodziny, na co wpływ miała pandemia COVID-19. Chciał Pan posiadać dodatkowe miejsce, gdzie może się udać, z racji, że wyjazdy za granicę były ograniczone. Z racji, że zmieniły się Pana plany i sytuacja życiowa, chce Pan sprzedać mieszkania stanowiące majątek prywatny zaraz po akcie notarialnym.

Biorąc pod uwagę opis sprawy należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży ww. mieszkań będzie działał Pan w charakterze podatnika podatku VAT. W przedmiotowej sprawie pomimo, że mieszkania początkowo miały zostać nabyte na własne potrzeby, to jednak – jak wynika z opisu sprawy – zamiar ten uległ zmianie. Planuje Pan sprzedaż obu mieszkań bezpośrednio po ich nabyciu. Nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości będących przedmiotem wniosku w żaden sposób, w szczególności nie będzie Pan korzystał z nich do swoich celów osobistych.

Z uwagi na powyższe, w opisanej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego. Dokonując sprzedaży poszczególnych mieszkań nie będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W opisie sprawy wskazał Pan, że nie będzie wykorzystywał ww. nieruchomości do celów osobistych (prywatnych).

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Nie bez znaczenia dla sprawy pozostaje również fakt, że – jak Pan wskazał – jeśli do sprzedaży nieruchomości, będzie niezbędne poniesienie wydatków w celu podniesienia wartości ww. mieszkań, to takie nakłady zostaną poniesione. Na przykład gdyby potencjalni kupcy chcieli, aby mieszkanie było w jakimś stopniu wykończone.

Ponadto należy zauważyć, że dokonywał już Pan sprzedaży innych nieruchomości. Około 2/3 lata temu sprzedał Pan 5 działek (część tych działek otrzymał Pan w darowiźnie od ojca, a reszta działek były to działki przyległe nabyte od sąsiadów).

W konsekwencji należy uznać, że sprzedaż przez Pana nabytych mieszkań, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.

Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Aby ustalić, czy dla dostawy ww. mieszkań, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. mieszkań przed sprzedażą będzie miało miejsce pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych mieszkań.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan zbyć dwa mieszkania, na które zawarł Pan umowy deweloperskie. Nabędzie Pan prawo własności nieruchomości w czerwcu 2025 r. i chce Pan sprzedać ww. mieszkania zaraz po ich nabyciu.

W konsekwencji, nie zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy ww. mieszkań, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, zbycie ww. mieszkań nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby dostawa mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie.

Zatem celem ustalenia, czy sprzedaż ww. mieszkań będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy w pierwszej kolejności dokonać rozstrzygnięcia, czy przysługuje Panu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu ww. nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi odliczenie podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak już wyżej dowiedziono, nabycie ww. mieszkań nie nastąpi do majątku prywatnego, tylko w ramach działalności gospodarczej. Zatem dostawa ww. mieszkań nabytych przez Pana w ramach działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.

Tym samym, w analizowanej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. mieszkań będą spełnione.

Wobec tego należy uznać, że – po dokonaniu czynności rejestracyjnych, o których mowa w art. 96 ust. 4 oraz spełnieniu innych wymogów zawartych w ustawie o VAT – będzie posiadał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. mieszkań, gdyż działa Pan jako podatnik VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co podlega opodatkowaniu z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku. Zatem dla dostawy ww. mieszkań nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Dostawa ww. mieszkań nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania ww. zwolnienia, wynikające z tego przepisu. Jak wynika z opisu sprawy, ww. mieszkania nie będą wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wskazał Pan, że nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości w żaden sposób. Ponadto, jak rozstrzygnięto powyżej, przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. mieszkań.

W konsekwencji zbycie przez Pana nabytych mieszkań będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Odpowiadając zatem na Pana pytanie, należy stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości (dwóch mieszkań) będzie opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.