Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.265.2025.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia czy z tytułu sprzedaży działki nr A będzie Pani uznana za podatnika podatku VAT, a transakcja ta za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2025 r. (wpływ 11 maja 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W (...) 2023 roku notarialnie otrzymała Pani od rodziców dużą działkę rolno-budowlaną w darowiźnie z głównym zamiarem budowy domu. Już wcześniej zostały złożone wnioski o uzbrojenie tej działki, wraz z mężem zaczęła Pani zapoznawać się z procedurami związanymi z budową. Okazało się, że z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że Państwa dom niestety nie może być taki jaki sobie Państwo wymarzyli, (...) . Przepisy te wymuszają budowę domu m.in. z poddaszem użytkowym, wysokością (...) m i garażem, zupełnie tym wszystkim dla Państwa niepotrzebnym.

Złożyli więc Państwo wniosek o zmianę PZP, ale też jednocześnie postanowili Państwo, że w razie braku zmian w PZP do czasu rozpoczęcia prac związanych z projektem domu (które de facto odkładali Państwo trochę w czasie, bo marzyli Państwo o domu parterowym) będą Państwo niestety zmuszeni sprzedać jakąś część działki, bo nie są Państwo w stanie nawet z maksymalną zdolnością kredytową wybudować i wprowadzić się do tego domu. Tak więc na początku roku 2024 roku złożyli Państwo wnioski o warunki przyłączenia do sieci elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej potencjalnych kolejnych działek, jeszcze bez podziału, którego procedurę oficjalnie rozpoczęli Państwo dopiero pod koniec roku 2024 - (...).

Jednocześnie bodajże w (...) 2024 roku mieli już Państwo projekt Państwa domu i wiedzieli Państwo z jakimi kosztami muszą się Państwo liczyć, jeśli chodzi o budowę Państwa domu. Zgodnie z wcześniejszymi założeniami wystawili Państwo ofertę sprzedaży na portalu (...) , znalazł się kupiec i podpisali Państwo umowę przedwstępną sprzedaży jednej działki. Podział działek został zatwierdzony decyzją wydaną w dniu (…) 2025 r., w dniu (…) 2025 r. sprzedali Państwo notarialnie tą działkę. Pocztą pantoflową zgłosiła się do Państwa kolejna osoba zainteresowana zakupem drugiej działki. Aby zobrazować sytuację wygląda to w ten sposób, (...) . W chwili obecnej żadna z działek nie jest nadal uzbrojona, tylko i wyłącznie zbyt długie oczekiwanie na biurokrację było powodem rozpoczęcia tych procedur dla potencjalnie przyszłych działek. Pani ani mąż nie prowadzą działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „Czy nabyła Pani opisaną we wniosku nieruchomość w ramach czynności:

- opodatkowanej podatkiem od towarów i usług,

- zwolnionej od podatku od towarów i usług,

- niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”

Odpowiedziała Pani: „Nieruchomość nabyłam w darowiźnie od moich rodziców, czyli w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Na pytanie: „Czy z tytułu nabycia opisanej we wniosku nieruchomości przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?”

Odpowiedziała Pani: „Z tytułu nabycia opisanej we wniosku nieruchomości nie przysługiwało mi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, a więc nie nastąpiło nabycie opodatkowane podatkiem VAT. Darowizna nie generuje podatku naliczonego, który mógłby podlegać odliczeniu.”

Na pytanie: „Czy była/jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak to prosimy wskazać w jakim okresie i z jakiego tytułu?”

Odpowiedziała Pani: „Nie byłam i nie jestem zarejestrowana czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.”

Na pytanie: „Czy kiedykolwiek prowadziła Pani działalność gospodarczą? Jeżeli tak, to prosimy wskazać w jakim okresie oraz jaki był zakres prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?”

Odpowiedziała Pani: „Prowadziłam działalność gospodarczą w latach (...) związaną z wykonywaniem usług (...) .”

Na pytanie: „Jaki jest numer ewidencyjny działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest oznaczona ewidencyjnie nr A.”

Na pytanie: „Z czyjej inicjatywy nastąpił podział nieruchomości oraz na ile działek została ona podzielona? Prosimy o wskazanie numerów tych działek.”

Odpowiedziała Pani: „Podział nieruchomości nastąpił ze wspólnej inicjatywy wraz z mężem. W sumie zostały wyodrębnione następujące działki:

B - gdzie obecnie budujemy nasz dom;

A - będąca przedmiotem planowanej sprzedaży;

C - została sprzedana w dniu (…) 2025 r.;

D - w planie miasta przechodzi tędy droga, działka nie może zostać zabudowana;

E - działka nie będąca przedmiotem sprzedaży, nie zostały podjęte działania zmierzające do uzbrojenia tej działki;

F - droga dojazdowa do wszystkich ww. działek.”

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani działkę będącą przedmiotem wniosku przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu planowanej sprzedaży, w szczególności:

a) czy korzystała lub korzysta Pani z niej dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

b) czy korzystała lub korzysta Pani z niej dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób z niej Pani korzystała lub korzysta?”

Odpowiedziała Pani: „Działka nie była, nie jest obecnie i nie będzie wykorzystywana w żaden sposób. Jest to typowe pole, bez upraw.”

Na pytanie: „Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?”

Odpowiedziała Pani: „Nie jestem i nie byłam rolnikiem ryczałtowym w myśl przytoczonych przepisów.”

Na pytanie: „Czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani nieruchomość (działkę) do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawała Pani płody rolne, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”

Odpowiedziała Pani: „Nie wykorzystywałam i nie wykorzystuję nieruchomości do działalności rolniczej w myśl przytoczonych przepisów.”

Na pytanie: „Czy oddawała/oddaje Pani nieruchomość (działkę) w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, prosimy o wskazanie:

a) Czy jest/była Pani stroną umowy?

b) Kto uzyskuje/uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pani?

c) Czy rozlicza się/rozliczała się Pani z umowy? Jeśli nie, kto rozlicza/rozliczał umowę?

d) Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany, prosimy wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

e) Kto i w jaki sposób dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości jest/był dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawia/wystawiał faktury?”

Odpowiedziała Pani: „Nie oddawałam i nie oddaję nieruchomości w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów.”

Na pytanie: „Czy w momencie sprzedaży działki będzie ona stanowiła teren zabudowany budynkami i/lub budowlami, czy też będzie stanowiła teren niezabudowany?”

Odpowiedziała Pani: „Nie rozmawiałam z potencjalnym przyszłym kupującym na temat jego planów związanych z nieruchomością. Plan zagospodarowania przestrzennego mówi o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej.”

Na pytanie: „Jeżeli działka, którą planuje Pani sprzedać jest/będzie zabudowana, to prosimy wskazać:

a) Jakie obiekty (budynki, budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418)) znajdują się/będą znajdowały się na moment sprzedaży na działce?

b) Czy ww. budynki, budowle są trwale związane z gruntem?

c) Czy, a jeśli tak to kiedy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ww. budynków, budowli lub ich części?

d) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, budowli lub ich części a ich sprzedażą miną co najmniej 2 lata?

e) Czy budynki/budowle znajdowały się na działce, kiedy ją Pani nabyła czy to Pani je wybudowała? Jeśli to Pani wybudowała budynki/budowle, proszę wskazać:

- Kiedy je Pani wybudowała?

- Czy miała Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania budynków/budowli?

f) W jaki sposób budynki/budowle były i są wykorzystywane?

g) Czy wykorzystywała Pani budynki/budowle wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, prowadziła Pani w budynkach/budowlach (prosimy podać podstawę prawną zwolnienia)?

h) Czy ww. budynki, budowle lub ich części były/są lub do dnia sprzedaży będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy ww. budynki, budowle lub ich części zostały oddane w najem, dzierżawę, użyczenie oraz czy to udostępnienie miało/ma charakter odpłatny czy nieodpłatny?

i) Czy ponosiła Pani wydatki na ulepszenie budynków/budowli? Jeśli tak, czy wydatki na poszczególne budynki/budowle stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków/budowli odrębnie? Jeśli tak, prosimy wskazać:

- Kiedy poniosła Pani te nakłady (proszę podać datę)?

- Czy w związku wydatkami na ulepszenie danego budynku/budowli miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

- Czy ulepszenia te były „przebudową”, tj. czy przeprowadziła Pani istotne zmiany po to, aby zmienić wykorzystanie budynku/budowli lub znacząco zmienić warunki zasiedlenia budynku/budowli?

- Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działki nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku/budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku/budowli po ulepszeniu?

Odpowiedzi na pytania prosimy udzielić odrębnie dla każdego obiektu.”

Odpowiedziała Pani: „Działka obecnie nie jest oraz nie będzie zabudowana w momencie jej sprzedaży.”

Na pytanie: „Kiedy zamierza Pani dokonać sprzedaży działki opisanej we wniosku? Jeśli to możliwe, prosimy wskazać konkretną datę.”

Odpowiedziała Pani: „Nie jest wyznaczona data sprzedaży, nie jest sporządzona żadna umowa przedwstępna. Jeśli indywidualna interpretacja podatkowa będzie dla mnie korzystna to znaczy nie będę musiała odprowadzić podatku VAT z tytułu jej sprzedaży, sprzedam ją w najszybszym możliwym terminie, a pieniądze przeznaczę na własne nowe cele mieszkaniowe.”

Na pytanie: „Czy, a jeśli tak to jakie działania prowadziła/prowadzi Pani, żeby uatrakcyjnić działkę dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a) ogrodziła Pani działkę?

b) wydzieliła Pani drogę wewnętrzną?

c) uzbroiła Pani działkę w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne?

d) podjęła Pani działania w celu jej uzbrojenia?”

Odpowiedziała Pani: „a) Działka nie jest i nie zostanie ogrodzona. b) Droga wewnętrzna (dojazdowa) została wydzielona w wyniku ogólnego podziału, co jest naturalnym działaniem. c) Działka nie jest uzbrojona w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i energetycznej. Zostały złożone wnioski o uzbrojenie działki w sieć energetyczną i zgodnie z Harmonogramem przyłączenia będącym załącznikiem do umowy o przyłączenie, planowane przyłącze energetyczne będzie zrealizowane w terminie do (…) 2026 r. Ponadto dla wszystkich działek, tj. B, A, C zostały wydane warunki, zgodnie z którymi należy wybudować sieć wodno-kanalizacyjną. Zostały podjęte działania w celu zrealizowania tej inwestycji polegające na wykonaniu mapki do celów projektowych dotyczący działki nr F, czyli drogi dojazdowej, w której będzie przebiegała ta sieć. Następnie mapkę tę będzie trzeba przedłożyć w wodociągach w (…) celem wykonania projektu sieci itd. Nie jestem w stanie przewidzieć terminu realizacji tej inwestycji, ale raczej jest mowa o przyszłym roku.”

Na pytanie: „Czy zawarła/zamierza Pani zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży działki? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umów ciążą/będą ciążyły na kupującym, a jakie na Pani?

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności ww. działki? Jeśli tak, to jakie?

c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Nie została zawarta umowa przedwstępna.”

Na pytanie: „Czy udzieliła/udzieli Pani przyszłemu nabywcy działki pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą działki? Jeśli tak proszę wskazać:

a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji, pozwoleń, uzgodnień udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa kupującemu do występowania w Pani imieniu?

b) jakie konkretnie czynności kupujący będzie wykonywał w oparciu o udzielone pełnomocnictwa?

c) kto (Pani czy kupujący) będzie pokrywał koszty tych działań?”

Odpowiedziała Pani: „Nie udzieliłam i nie udzielę przyszłemu nabywcy działki pełnomocnictwa do występowania w moim imieniu, w sprawach które dotyczą działki, gdyż nie widzę takiej potrzeby.”

Na pytanie: „Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jakie jest/będzie przeznaczenie działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży według tego planu? Czy zgodnie z tym planem jest/będzie to działka przeznaczona pod zabudowę?”

Odpowiedziała Pani: „Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mówi o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej.”

Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży działki, będącej przedmiotem wniosku?”

Odpowiedziała Pani: „Środki ze sprzedaży działki zamierzam przeznaczyć na budowę mojego domu, tak jak zresztą przeznaczam już środki ze sprzedaży pierwszej działki.”

Na pytanie: „W związku ze wskazaniem, iż dokonała Pani już sprzedaży jednej z wydzielonych działek, prosimy o doprecyzowanie:

a) W ramach jakiej czynności dokonała Pani sprzedaży tej działki, tj.

- czynności opodatkowanej podatkiem VAT,

- niepodlegającej opodatkowaniu VAT,

- zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT?

b) Czy sprzedaż działki została udokumentowana fakturą VAT?”

Odpowiedziała Pani: „Działka nr C została sprzedana przeze mnie jako osobę fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej i tym samym była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT.”

Na pytanie: „Czy oprócz sprzedaży opisanej we wniosku jednej działki powstałej z podziału nieruchomości, o której mowa we wniosku, dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości zostało sprzedanych i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

- Kiedy, w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte?

- W jaki sposób były wykorzystywane od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

- Kiedy zostały sprzedane i z jakiego powodu?

- Czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Oprócz tej jednej działki nigdy wcześniej nie sprzedałam żadnej innej nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy oprócz działek powstałych z podziału nieruchomości, o której mowa we wniosku, posiada Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

- Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

- W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

- Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

- Czy zamierza Pani sprzedać nieruchomość (działki)?”

Odpowiedziała Pani: „Nie posiadam innych nieruchomości.”

Na pytanie: „Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Nie zamierzam w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich odsprzedaży.”

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 maja 2025 r.)

Czy sprzedaż drugiej działki w tym roku będzie skutkować uznaniem Pani za podatnika VAT, a transakcja ta za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT? Czy ewentualnie sprzedaż tej działki w 2026 roku będzie skutkować uznaniem Pani za podatnika VAT, a transakcja ta za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 11 maja 2025 r.)

W Pani ocenie sprzedaż działek wydzielonych z nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny od rodziców, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie następuje w ramach działalności gospodarczej. Działania przez Panią podjęte w związku uzbrojeniem działki są tylko przygotowawcze, w żaden sposób nie podwyższają jej wartości, a do czasu sprzedaży - jeśli nastąpi ona w tym roku - najprawdopodobniej nie zostanie uzbrojona. Ponadto, o czym nie wspomniała Pani we wcześniejszym wniosku, droga dojazdowa, która jest także drogą do Pani działki, gdzie buduje Pani dom wymaga utwardzenia - na którym zależy Pani jak najszybciej - i co oczywiste nastąpi to po zakończeniu wszystkich innych prac, tj. uzbrojeniu dla pozostałych działek przebiegającym w tej drodze. Jednakże ponad wszystko chce Pani przypomnieć, że decyzja o sprzedaży działek została podjęta w związku koniecznością pozyskania środków finansowych z uwagi na realizację budowy domu zgodnie z wytycznymi wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego, a środki uzyskane ze sprzedaży są przeznaczone tylko i wyłącznie na ten cel, dokumentując to fakturami VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej ustawą lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr A, podejmowała Pani/będzie Pani podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani dokonać sprzedaży działki nr A, powstałej w wyniku podziału nieruchomości, którą nabyła Pani w drodze darowizny od swoich rodziców. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie w drodze darowizny nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie była i nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Działka nr A będąca przedmiotem sprzedaży nie była, nie jest obecnie i nie będzie wykorzystywana przez Panią w żaden sposób. Wskazała Pani, że nie oddawała działki w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów. Działka obecnie nie jest oraz nie będzie zabudowana w momencie jej sprzedaży. Nie udzieliła Pani i nie udzieli przyszłemu nabywcy działki pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą działki. Nie została zawarta umowa przedwstępna z przyszłym nabywcą działki.

W opisie sprawy wskazała Pani, że w związku z planowaną budową domu, na początku 2024 r. złożyła Pani wraz z mężem wnioski o warunki przyłączenia do sieci elektrycznej oraz wodno-kanalizacyjnej dla nieruchomości, z której w wyniku późniejszego podziału wyodrębnionych zostało sześć działek (w tym działka nr A). Dokonała Pani sprzedaży jednej działki, która nie została udokumentowana fakturą VAT, bowiem sprzedaż nastąpiła w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Oprócz tej jednej działki, nigdy wcześniej nie sprzedawała Pani żadnej innej nieruchomości. Nie zamierza Pani w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Środki ze sprzedaży działki, której już Pani dokonała oraz z przyszłej sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku zamierza Pani przeznaczyć na budowę własnego domu.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy ustalić czy planowana przez Panią transakcja sprzedaży działki nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła/podejmie Pani w odniesieniu do działki nr A, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży, aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działki nr A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku ze sprzedażą działki uznać Panią za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działki będzie Pani działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka aktywność Pani, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w działce nr A, będącej Pani własnością. Nie podjęła Pani ciągu zdarzeń, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Działka nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana w żaden sposób. Nie oddawała i nie oddaje Pani działki w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów. Nie została zawarta umowa przedwstępna z przyszłym nabywcą działki oraz nie udzieliła i nie udzieli Pani przyszłemu nabywcy działki pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą działki. Nabywca działki sam zgłosił się do Pani z zamiarem nabycia działki.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działki nr A nie będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności nie podjęła/nie podejmie Pani działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C 181/10, tj. nie wykazała/nie wykaże Pani aktywności w przedmiocie zbycia prawa własności działki nr A porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Bez znaczenia pozostaje czy sprzedaży dokona Pani w tym roku czy w 2026 roku.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku lub/oraz do uzupełnienia wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do uzupełnienia wniosku dokumenty nie mogły być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.