Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.268.2026.3.MGO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie pytania nr 1 i nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

27 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 maja 2026 r. (data wpływu 4 maja 2026 r.).

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

 

 1. Podatniczce przysługuje wyłączne prawo własności do nieruchomości gruntowej/dwóch ewidencyjnych działek budowlanych połączonych wspólną granicą, dalej łącznie „działki budowlane”/, którą nabyła w drodze umowy darowizny od rodziny. Umowa darowizny została zawarta dnia (…) 2022 roku (Repertorium A nr (…)). Wraz z własnością darowanej nieruchomości podatniczka przejęła wcześniej wydaną - w stosunku do tej nieruchomości - decyzję o rozbiórce znajdujących się na nieruchomości nakładów, pozostałych po dawnym przedsiębiorstwie przemysłowym.

 2. Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, jednakże wspomniane działki nie mają związku z tą działalnością. W szczególności, działki nie są wykorzystywane dla celów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej podatniczki, nie zostały wprowadzone do tej działalności jako środek trwały lub towar handlowy i tym samym nie zostały ujęte w żadnych ewidencjach tej działalności. Podatniczka nie rozlicza również żadnych wydatków lub kosztów związanych z tymi działkami w celu pomniejszenia swojego zobowiązania podatkowego z działalności gospodarczej, w żadnym z podatków obejmujących tą działalność.

 3. Opisane działki nie są również wykorzystywane przez podatniczkę dla celów mieszkaniowych.

 4. Od dnia otrzymania darowizny, podatniczka nie ponosiła żadnych istotnych wydatków ani dokonywała żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości otrzymanych działek, w szczególności nie dokonywała zmiany ich przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, nie dokonywała ich podziału, nie dokonywała z własnych środków ich zagospodarowania, w szczególności niwelacji lub uzbrojenia w media. Dokonała jedynie podatniczka rozbiórki nakładów, zgodnie z przejętą decyzją o ich rozbiórce; jak wskazano, decyzja ta została wydana przed dniem nabycia przez podatniczkę własności działek.

 5. Podatniczka nosi się z zamiarem zawarcia z deweloperem umowy, którego przedmiotem byłaby realizacja zamierzenia deweloperskiego/inwestycja deweloperska/ na ww. działkach budowlanych, obejmująca wzniesienie szeregu budynków mieszkalnych lub z funkcją mieszaną, obejmującą lokale mieszkalne i usługowe. Z uwagi na fakt, iż (i) deweloper pragnie inwestycję realizować z kredytu, zaś wymogiem banku jest, by deweloper był właścicielem gruntu objętego inwestycją, a także (ii) na obecnym etapie sprawy brak jest jeszcze pozwolenia na budowę i nie ma pewności co do rodzaju i rozmiaru inwestycji objętego takim pozwoleniem oraz terminu uzyskania pozwolenia, strony postanowiły, iż udostępnienie gruntu pod budowę odbędzie się w trybie zawarcia umowy przewłaszczenia przez podatniczkę na dewelopera na zabezpieczenie długu - zwrotu od podatniczki wydatków, jakie poniesie deweloper na realizację zamierzenia budowlanego na działkach podatniczki, co obejmuje zarówno koszty fazy przygotowawczej /projekt budowlany, formalności budowlane, pozwolenie na budowę/ jak i fazy realizacyjnej /zagospodarowanie terenu, wzniesienie obiektu budowlanego, odbiory, pozwolenie na użytkowanie/, wydatki te będą w dalszej części stanu faktycznego opisane zbiorczo jako „nakłady”.

 6. Przedmiotem umowy będzie przewłaszczenie działek budowlanych przez podatniczkę na dewelopera zabezpieczenie przez podatniczkę zwrotu nakładów, jakie poniesie deweloper na realizację inwestycji budowlanej w okresie trwania umowy przewłaszczenia. W umowie zostanie określony limit nakładów dewelopera, za zwrot których podatniczka będzie odpowiedzialna względem dewelopera w przyjętym umownie terminie rozliczenia, a także końcowy termin tego rozliczenia, określony na dzień wypadający najwcześniej w 2028 roku.

 7. Umowa przewłaszczenia przewiduje - w przypadku podjęcia przez dewelopera realizacji inwestycji - określone jej parametry brzegowe /rozmiar, rodzaj, parametry budowlane/, które muszą być spełnione, a także termin jej ukończenia, nie późniejszy niż termin rozliczenia umowy przewłaszczenia, opisany powyżej. Deweloper będzie wyłącznie odpowiedzialny za zaplanowanie oraz realizację inwestycji. Deweloper działa w tym zakresie wyłącznie własnym staraniem oraz na własny koszt i ryzyko, z tym zastrzeżeniem, iż w przypadku zrealizowania inwestycji w całości zgodnie z umową podatniczka będzie zobowiązania do dokonania rozliczenia zgodnie z opisanymi niżej postanowieniami umowy.

 8. W terminie rozliczenia strony będą zobowiązane do rozliczenia wydatków i nakładów z tytułu dokonanej umowy w następujący sposób, według wyboru podatniczki:

               (a). zwrot przez podatniczkę na rzecz dewelopera wartości nakładów poniesionych przez dewelopera według wartości nominalnej, za zwrotnym przeniesieniem przez dewelopera na podatniczkę działek wraz z całą zrealizowaną na gruncie inwestycją budowlaną/wszystkimi dokonanymi nakładami, pozwoleniami oraz odbiorami/ oraz bez żadnych długów, obciążeń oraz roszczeń osób trzecich, z wyłączeniem tych powstałych na podstawie umowy przewłaszczenia między podatniczką a deweloperem,

               (b). zwrot przez dewelopera na rzecz podatniczki równowartości różnicy między wartością rynkową działek podatniczki wraz ze zrealizowanym na tych działkach zamierzeniem budowlanym oraz
(i) wartością rynkową samych tych działek; strony umownie ustalą, iż równowartość ta odpowiada - według ich rozsądnych przewidywań - przejętej w umowie ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych w zrealizowanej inwestycji, w związku z tym - w przypadku takiego wyboru podatniczki - deweloper przeniesie na podatniczkę lokale mieszkalne i niemieszkalne, których łączny metraż będzie odpowiadał przyjętej w umowie ww. ilości metrów kwadratowych, z uwzględnieniem zaokrągleń zwyczajowo przyjętych; w tym przypadku roszczenie podatniczki o zwrot gruntu wraz z nakładami wygasa,

          - a wybór któregokolwiek ze sposobu rozliczenia wyczerpuje dalsze roszczenia stron.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

Na pytanie Organu „Czy i od kiedy jest Pani zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym?”, odpowiedziała Pani „Jestem zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym od września 2020 r.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „W jakim konkretnie celu i z jakim zamiarem nabyła Pani w drodze darowizny dwie działki budowlane?”, odpowiedziała Pani „Działki zostały przeze mnie nabyte w ramach następstwa prawnego z rodziców na dzieci, z uwagi na poważną chorobę mojego ojca, (A.). Rodzice dokonali dnia (…) 2022 r. darowizny na mnie ww. działek z myślą o zachowaniu majątku przeze mnie jako spadkobierczynię. Mój ojciec zmarł rok później, tj. w 2023 roku. Działki te, z uwagi na ich atrakcyjne położenie i przeznaczenie, stanowiły inwestycję rodzinną i zabezpieczenie jej dobrostanu, nie były jednak planowane jako przedmiot spekulacyjny.”

Na pytanie Organu „W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani przedmiotowe działki przez cały okres ich posiadania? W szczególności:

 a) Czy korzystała Pani z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pani z nich korzystała?

 b) Czy korzystała/korzysta Pani z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

 c) Czy oddawała je w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: w jakim okresie udostępniała Pani ww. działki osobom trzecim? Czy udostępniała je Pani odpłatnie czy bezpłatnie?

 d) Czy prowadziła/prowadzi Pani na przedmiotowych działkach gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to w jakim to było okresie, co Pani produkowała i kiedy?”, odpowiedziała Pani

„Nie, nie wykorzystywałam tych działek na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Ograniczyłam wykorzystywanie tych działek dla swoich celów osobistych wyłącznie do usunięcia nakładów objętych decyzją o rozbiórce oraz uiszczania podatków od gruntu.

Nie, nie oddawałam gruntu w najem ani w dzierżawę.

Nie, nie prowadziłam gospodarstwa rolnego.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „W jaki sposób pozyskała/pozyska Pani dewelopera w celu realizacji zamierzenia deweloperskiego na wskazanych działkach budowlanych, obejmującego wzniesienie szeregu budynków mieszkalnych lub z funkcją mieszaną obejmującą lokale mieszkalne i usługowe?”, odpowiedziała Pani „Deweloper sam nawiązał ze mną kontakt, przedstawił własną propozycję zagospodarowania działek/inwestycję deweloperską/ i wzbudził w ten sposób moje zainteresowanie. Samodzielnie nie podejmowałam czynności reklamowych ani marketingowych względem ww. działek ani nie angażowałam żadnych wyspecjalizowanych podmiotów w tym zakresie; w szczególności nie nabywałam odpłatnie usług reklamowych ani marketingowych wiążących się z tymi działkami.”

Na pytanie Organu „Czy na dzień zawarcia umowy z deweloperem działki będą zabudowane czy też niezabudowane?”, odpowiedziała Pani „Na dzień zawarcia umowy z deweloperem działki będą niezabudowane. W okresie posiadania przeze mnie spornych działek dokonałam usunięcia nakładów objętych decyzją o rozbiórce.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy w związku z przewłaszczeniem działek udzieli Pani pełnomocnictwa deweloperowi? Jeśli tak to jaki będzie zakres tego pełnomocnictwa?”, odpowiedziała Pani „Będzie wyłącznie udzielone ograniczone pełnomocnictwo na potrzeby uzyskania wstępnych pozwoleń i tylko w takim zakresie, gdzie tytuł własności działek służący deweloperowi - na podstawie umowy przewłaszczenia - okaże się niewystarczający. Wszystkie istotne czynności formalne służące realizacji inwestycji ma już dokonywać deweloper samodzielnie jako właściciel działek, na podstawie zawartej umowy przewłaszczenia.”

Na pytanie Organu „Czy w odniesieniu do opisanych we wniosku działek do dnia przewłaszczenia podejmowała/będzie Pani podejmowała jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: ogrodzenie terenu; wydzielenie drogi wewnętrznej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą czynności.”, odpowiedziała Pani „Nie dokonywałam, nie dokonuję ani nie będę dokonywała takich czynności samodzielnie. Wszystkie wymienione czynności będą - w zależności od potrzeby - dokonywane przez dewelopera /jako właściciela terenu/ już po zawarciu umowy przewłaszczenia oraz na podstawie tej umowy. Również deweloper podejmować będzie samodzielnie decyzję - czy, które czynności i w jakim zakresie mają zostać dokonane w celu realizacji inwestycji.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy w związku z przewłaszczeniem działek objętych wnioskiem ma Pani możliwość rzeczywistego dysponowania ww. działkami?”, odpowiedziała Pani „Od momentu zawarcia umowy przewłaszczenia nie mam takiej możliwości i ingerowania w decyzje dewelopera dotyczące zagospodarowania działek. Z chwilą zawarcia umowy przewłaszczenia własność działek przechodzi na dewelopera, a jedynie w dziale III księgi wieczystej tych działek zostanie wpisane roszczenie o ich zwrot na moją rzecz w sytuacjach określonych w umowie. Jedynym ograniczeniem działalności dewelopera jest rezultat z góry określony w umowie przewłaszczenia - zamiar inwestycyjny, gdzie inwestor ma zrealizować z góry określoną inwestycję i z chwilą jej realizacji /zgodnie z zapisami umowy/ służy stronom prawo rozliczenia się poprzez przydzielenie mi określonych w umowie lokali, w miejsce mojego roszczenia o zwrotne przeniesienie na mnie działek wraz ze zrealizowaną inwestycją. Tak długo, jak deweloper realizuje inwestycje zgodnie z zapisami umowy przewłaszczenia - w zakresie bieżącej realizacji inwestycji w okresie jej trwania nie mam możliwości ingerowania w decyzje dewelopera ani nie mam możliwości rzeczywistego dysponowania działkami.”

Na pytanie Organu „Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a) Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

b) W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c) Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d) Czy zamierza Pani sprzedać nieruchomość (działki)?”, odpowiedziała Pani

                „1. Zabudowana działka o powierzchni (…) m², a na niej budynek o charakterze użytkowym (…) m² po obrysie działki. Data zakupu (…) 2022 r., przeznaczona na cele użytkowe i okazjonalnego wynajmu, nabycie w celu zarządzania majątkiem prywatnym /ochrona kapitału prywatnego/.

                 2. Zabudowane działki, na których aktualnie stoi dom mieszkalny, w którym zamieszkuję /zabudowa mieszkalna-bliźniacza/ - (…), działki nabywane w 2005 r. oraz w 2020 r., zabudowa przeznaczona na cele mieszkaniowe.

                 3. Na chwilę obecną nie noszę się z zamiarem zbycia którejkolwiek z powyższych nieruchomości.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

 a) Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

 b) Kiedy je Pani sprzedała?

 c) Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”, odpowiedziała Pani „Nie sprzedawałam wcześniej żadnych nieruchomości.”

Na pytanie Organu „Jak należy rozumieć wskazanie, że:

Podatniczka nosi się z zamiarem zawarcia z deweloperem umowy, którego przedmiotem byłaby realizacja zamierzenia deweloperskiego/inwestycja deweloperska/ na ww. działkach budowlanych, obejmująca wzniesienie szeregu budynków mieszkalnych lub z funkcją mieszaną, obejmującą lokale mieszkalne i usługowe.

Czy inwestycja deweloperska jest Pani inicjatywą, a deweloper ma ją wykonać na Pani rzecz, czy też jest to przedsięwzięcie dewelopera realizowane na jego rachunek?”, odpowiedziała Pani „Inicjatywa dewelopera jest jego inicjatywą, wykonuje ją na własny rachunek, własnym staraniem i na własny koszt. Związany jest tylko rezultatem określonym w umowie jako ukończenie inwestycji deweloperskiej, na skutek której powstaną określone lokale mieszkalne i użytkowe. Po ukończeniu inwestycji nastąpi ostateczne rozliczenie i ostateczne przeniesienie przedmiotu umowy/działek/na dewelopera w ten sposób, iż - zamiast zwrotnego przeniesienia na mnie działek wraz ze zrealizowaną inwestycją - mogą zostać mi przydzielone na własność lokale mieszkalne i użytkowe w zrealizowanej inwestycji, w ilości i powierzchni określonej w umowie.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy deweloper będzie zobowiązany realizować inwestycję zgodnie z warunkami określonymi przez Panią? Czy będzie Pani uczestniczyła w procesie realizacji inwestycji (w jaki sposób?), w szczególności czy będzie Pani sprawowała jakikolwiek nadzór nad inwestycją, a jeśli tak - w jakim zakresie?”, odpowiedziała Pani „Nie będę miała nadzoru nad inwestycją ani nie będę miała wpływu na decyzje dewelopera i przebieg prac budowlanych, nie będę też uczestniczyła w procesie realizacji inwestycji. Ostateczny cel/rezultat/inwestycji jest określony w umowie przewłaszczenia co do jego zasadniczych elementów i jest wiążący dla dewelopera. Natomiast nie mam wpływu na decyzje i środki zastosowane przez dewelopera celem jej realizacji.”

Na pytanie Organu „Czy przeniesienie własności nieruchomości na dewelopera, które nazywa Pani „przewłaszczeniem”, to:

a) czynność, której celem jest zabezpieczenie wierzytelności, której Pani jest dłużnikiem, a deweloper wierzycielem, czy 

b) czynność, której celem jest powierzenie własności nieruchomości deweloperowi na czas realizacji inwestycji deweloperskiej? 

Na jakich zasadach przewidziane jest zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na Pani rzecz?”, odpowiedziała Pani „Przewłaszczenie działek na dewelopera jest dokonywane na zabezpieczenie zwrotu wierzytelności dewelopera względem mojej osoby z tytułu realizacji inwestycji /koszty formalnoprawne, koszty projektu, koszty budowlane/, bowiem w trakcie realizacji inwestycji powstaną koszty jej realizacji. Konstrukcja przewłaszczenia jest zastosowana również z tego powodu, iż deweloper realizujący inwestycję będzie finansował jej realizację między innymi z kredytu przez siebie zaciągniętego, jednakże warunkiem postawionym przez bank kredytujący dewelopera jest posiadanie przez dewelopera prawa własności dewelopera co do działek, na których inwestycja ma być zrealizowana.

W związku z powyższym omawiana umowa jest umową określoną w pkt. (a) pytania.

Po zrealizowaniu inwestycji, w ramach ostatecznego rozliczenia z deweloperem mogę zażądać, według własnego wyboru /por. pkt. 8 wniosku/zgodnie z postanowieniami umowy:

 a) albo zwrotu na moją rzecz działek ze zrealizowaną inwestycją, jednakże w takiej sytuacji będę zobowiązana zwrócić koszt inwestycji poniesiony przez dewelopera na jej realizację,

 b) albo - w miejsce mojego roszczenia o zwrotne przeniesienie własności działek - przydzielenie mi własności określonych w umowie lokali mieszkalnych i użytkowych, o orientacyjnej lokalizacji oraz o określonej powierzchni użytkowej, których wartość rynkowa odpowiada orientacyjnie wartości rynkowej działek przeniesionych na dewelopera; w umowie strony określiły zryczałtowaną wysokość tej wartości.

W tym zakresie wyjaśniam i prostuję ewentualne wątpliwości organu dotyczące treści wniosku.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Jeśli przeniesienie własności nieruchomości na dewelopera, które nazywa Pani „przewłaszczeniem”, to czynność, której celem jest zabezpieczenie wierzytelności, której Pani jest dłużnikiem, a deweloper wierzycielem:

 a) Jaka umowa pomiędzy Panią a deweloperem będzie podstawą dla powstania Pani wierzytelności względem dewelopera, której spłata ma być zabezpieczona przewłaszczeniem Pani nieruchomości na rzecz dewelopera? W szczególności, czy taką umową będzie umowa dotycząca zrealizowania przez dewelopera inwestycji na Pani rzecz, na powierzonych mu nieruchomościach?”,

odpowiedziała Pani „Umowa przedwstępna w celu otrzymania pozwoleń na budowę (już podpisana), kolejna umowa przewłaszczenia określająca, jaki zakres inwestycji (ilość metrów powierzchni) otrzymam po jej ukończeniu.

Podstawą powstania wierzytelności dewelopera względem mojej osoby, jak i moich wierzytelności względem dewelopera, będzie sama umowa przewłaszczenia, która będzie zawierała postanowienia dotyczące powstania i rozliczenia tych wierzytelności.

Konsekwentnie:

(a)  moje wierzytelności względem dewelopera będą wynikały z faktu zwrotnego przeniesienia własności działek na dewelopera i będą obejmowały albo (i) zwrot tych działek na moją rzecz wraz ze zrealizowaną na nich inwestycją mieszkaniową, jednakże za rekompensatą dla dewelopera odpowiadającą kosztom dewelopera na realizację inwestycji, albo (ii) trwałe zatrzymanie działek przez dewelopera /wraz ze zrealizowaną inwestycją/w jego majątku, jednakże za przydzieleniem mi na własność określonej ilości lokali mieszkalnych i użytkowych o ustalonej powierzchni użytkowej, bez żadnych obciążeń,

(b)  wierzytelności dewelopera względem mojej osoby będą wynikały z faktu realizacji przez dewelopera inwestycji mieszkaniowej na działkach przeniesionych na niego i poniesionych w związku z tym kosztów jej realizacji przez dewelopera; przy ostatecznym rozliczeniu, jeżeli (i) zażądam zwrotu działek wraz ze zrealizowaną inwestycją, wówczas deweloper ma prawo żądać ode mnie zwrotu kosztów inwestycji, jeżeli natomiast (ii) zażądam jedynie przydzielenia mi lokali określonych w umowie, wówczas deweloper ma prawo zatrzymać działki wraz z inwestycją w swoim majątku, za przeniesieniem na moją rzecz ww. lokali.

Wszystkie postanowienia obejmujące ww. rozliczenia, powstanie, wygaśnięcie oraz sposób ustalenia wysokości wierzytelności będzie objęta umową przewłaszczenia. Łączna powierzchnia użytkowa lokali mających mi przypaść na wypadek rozliczenia się w formie przydzielenia lokali wynosi odpowiednio - co do lokalu użytkowego 190 m.kw., co do lokali mieszkalnych - (…) m.kw. z tolerancją około (…)% powierzchni, zgodnie z normą (…) powszechnie przyjętą w budownictwie do dokonywania obmiarów lokali.”

b) „Jakie zasady zaspokojenia się dewelopera z zabezpieczonej nieruchomości będzie przewidywała umowa przewłaszczenia?”, odpowiedziała Pani

„Jeżeli (i) zażądam przeniesienia na siebie działek wraz ze zrealizowaną inwestycją budowlaną, akt powrotnego przeniesienia własności na moją osobę działek wraz z inwestycją zostanie podpisany wyłącznie za złożeniem przeze mnie do depozytu notarialnego wybranego notariusza całej sumy odpowiadającej kosztom inwestycji poniesionym przez dewelopera.

Jeżeli natomiast (ii) zażądam przydzielenia mi lokali, wówczas akt ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich przeniesienia na moją osobę zostanie zawarty wyłącznie, jeżeli w jego treści znajdzie się zrzeczenie się z mojej strony roszczenia przeciwko deweloperowi o przeniesienia na moją osobę działek wraz ze zrealizowaną inwestycją.”

Na pytanie Organu „Podstawy i cel drugiego wariantu rozliczenia:

  a) Dlaczego deweloper nie dokona zwrotu na Pani rzecz nieruchomości ze zrealizowaną inwestycją? Czy założeniem tego wariantu rozliczenia jest podzielenie się przez Panią i dewelopera zrealizowaną inwestycją (lokalami powstałymi w wyniku realizacji inwestycji) albo wynagrodzenie dewelopera za zrealizowanie inwestycji w formie pozostawienia mu własności części wybudowanych lokali?”, odpowiedziała Pani „Potwierdzam, iż deweloper zrealizuje inwestycję na moich działkach tymczasowo przewłaszczonych na niego /do dnia ostatecznego rozliczenia/ zasadniczo w celu podzielenia się wybudowanymi lokalami. Konstrukcja prawna przewłaszczenia terenu budowlanego /działek/ w celu zabezpieczenia wierzytelności dewelopera /kosztów inwestycji/ jest zastosowana z tego powodu, iż bank kredytujący dewelopera wymaga, by teren budowlany stanowił własność kredytobiorcy /dewelopera/. Orientacyjna ilość metrów powierzchni użytkowej lokali planowanych do przydzielenia na moją rzecz jest określona w umowie i została wskazana powyżej w pkt. 4 (a) powyżej.

Jedynie tytułem ostatecznego zabezpieczenia umownego, jeżeli z jakichkolwiek względów przestanę być zainteresowana przydzieleniem mi lokali /przykładowo - lokale utracą na atrakcyjności, faktyczne wykonanie inwestycji odbiegające od moich oczekiwań/, mam zastrzeżoną w umowie możliwość zwrotnego przejęcia od dewelopera całości działek wraz ze zrealizowaną inwestycją, jednakże za zwrotem ogółu kosztów i wydatków poniesionych przez dewelopera na realizację inwestycji budowlanej.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Dlaczego w wariancie drugim będzie Pani należny zwrot od dewelopera różnicy wartości rynkowej między gruntem z inwestycją a gruntem bez inwestycji, skoro Pani przekaże deweloperowi grunt bez inwestycji, a to deweloper poniesie nakłady na inwestycję, które spowodują wzrost wartości nieruchomości z inwestycją?”, odpowiedziała Pani

„W tym miejscu prostuję i wyjaśniam brzmienie pkt. (8) wniosku w ten sposób, iż moje roszczenie względem dewelopera o przydzielenie mi określonych w umowie lokali wyraża się zasadniczo rynkową wartością działek przeniesionych na dewelopera w celu realizacji inwestycji budowlanej. Jedynie dla celów kalkulacyjnych wartość ta została wskazana w umowie i ma ona co do zasady odpowiadać wartości rynkowej metrażu mi przydzielonego w ramach lokali. Wartości te są oczywiście szacunkowe według obecnych przewidywań, bowiem ostateczne rozliczenie nastąpi dopiero po realizacji inwestycji, a wtedy wartości rynkowe mogą się już różnić.

Można jednak przyjąć, iż wskaźniki zmian cen rynkowych będą zbliżone zarówno dla gruntu budowlanego, jak i metrażu lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, w związku z tym istotna dla rozliczenia elementy: (i) wartość rynkowa działek przewłaszczonych na dewelopera oraz (ii) wartość rynkowa metrażu planowanego do przydzielenia na moją rzecz, będą podobne. Jak wyżej wspomniano, wartości te będą wyliczane wyłącznie na potrzeby szacunku i oznaczenia wartości świadczeń, oba bowiem świadczenia stron umowy - z jednej strony przewłaszczenie działek na rzecz dewelopera, z drugiej strony - przydzielenie mi określonego metrażu, mają charakter niepieniężny.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Dlaczego - skoro w wariancie drugim deweloper nie zwróci Pani nieruchomości - nie będzie miał obowiązku przekazania Pani wartości rynkowej nieruchomości sprzed inwestycji (jako wynagrodzenia z tytułu przeniesienia na niego tej nieruchomości)?”, odpowiedziała Pani „Jak wskazałam wyżej, zamiarem i celem stron umowy jest wycenić wartość rynkową moich działek i ustalić odpowiednią do tego ilość metrażu, który zostanie mi przydzielony po realizacji inwestycji, według wartości rynkowej tego metrażu po ukończeniu inwestycji. W tym zakresie pkt. (8) wniosku wymagał wyjaśnienia i to też zawarłam m.in. w pkt. (b) powyżej. Wyceny te opierają się o obecne i przewidywane wyceny zarówno ceny gruntu budowlanego /gdy idzie o przewłaszczane przeze mnie działki/, jak i powierzchni użytkowej w nowo budowanej substancji mieszkaniowej /gdy idzie o zrealizowaną inwestycję dewelopera - stan deweloperski/. W oparciu o te szacunki wyliczono ilość powierzchni planowanej do przydzielenia na moją rzecz jako (…) m.kw. /lokal niemieszkalny/ oraz (…) m.kw. /lokal mieszkalny/.”

Na pytanie Organu „Jaka jest przewidywana różnica wartości nieruchomości bez inwestycji i nieruchomości z inwestycją? W efekcie, jaką szacowaną część lokali powstałych w wyniku inwestycji deweloper przeniesie na Pani własność w wyniku rozliczenia w wariancie drugim, a jaka część pozostanie jego własnością?”, odpowiedziała Pani „Nie ma jeszcze wiążących wartości i ilości, albowiem deweloper nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę, stąd też nie można ustalić precyzyjnie wartości całej powierzchni użytkowej planowanej inwestycji. W efekcie, nie jestem w stanie ustalić obecnie, jaka część /procent/ metrażu w zrealizowanej inwestycji przypadnie na moją rzecz, a jaka część pozostanie przy deweloperze.

Powyższe braki nie są jednak konieczne dla ustalenia istotnych warunków umowy. Kluczowe wartości, jakie jak: obecna i przewidywana /na dzień zakończenia inwestycji/ (i) wartość rynkowa działek oraz (ii) wartość rynkowa metra kwadratowego nowej powierzchni mieszkalnej i niemieszkalnej w rejonie inwestycji - są orientacyjnie znane i nie są uzależnione od rozmiaru przyszłej inwestycji. Z podzielenia wartości rynkowej działek oraz (i) wartości rynkowej metrażu w nowej powierzchni mieszkalnej i niemieszkalnej można wyliczyć orientacyjną ilość metrów, jaka powinna mi przypaść, przy czym należy mieć na uwadze tolerancję wynikającą z naturalnych niedokładności procesu budowlanego itp.”

Na pytanie Organu „Jak się mają zasady rozliczenia przewidziane w wariancie drugim do kwestii obowiązku zwrotu przez Panią wartości nakładów, jakie poniesie deweloper na realizację inwestycji?”, odpowiedziała Pani „Nie dostrzegam sprzeczności między wariantem drugim rozliczenia obejmującym żądanie przydzielenia mi określonego metrażu w zrealizowanej inwestycji/pkt. 8 (b) wniosku/ oraz wariantem pierwszym obowiązkiem zwrotu przeze mnie na rzecz dewelopera wartości nakładów dewelopera na realizację inwestycji, przy jednoczesnym zwrocie na moją rzecz działek wraz ze zrealizowaną inwestycją /pkt. 8 (a) wniosku/ - albowiem wybór przeze mnie jednej z metody rozliczeń powoduje utratę możliwości rozliczenia według drugiej z metod. Innymi słowy, mogę żądać albo zwrotu działek wraz z całą inwestycją, ale za zwrotem na rzecz dewelopera jego kosztów i nakładów na realizację inwestycji, albo (i) przydzielenia mi na własność określonego metrażu w wybudowanej inwestycji, ale tracę roszczenie o zwrot działek wraz ze zrealizowaną inwestycją. Nie mogę realizować obu ww. uprawnień jednocześnie, mogę jedynie dokonać wyboru jednego z nich.”

Na pytanie Organu „Czy deweloper to podmiot, z którym łączą Panią powiązania kapitałowe (jakie?) albo osobowe (jakie?)? W szczególności, czy jest dla Pani podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”, odpowiedziała Pani
„Z deweloperem nie łączą mnie żadne związki lub powiązania określone w art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy w przeszłości dokonywała Pani inwestycji budowy budynków lub lokali na sprzedaż? Jeśli tak, ile inwestycji Pani przeprowadziła i kiedy? Czy dokonała ich Pani w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej?”, odpowiedziała Pani „Nie dokonywałam w przeszłości inwestycji budowy budynków lub lokali na sprzedaż.”

Na pytanie Organu „Czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, ile nieruchomości Pani sprzedała i kiedy? Czy miało to miejsce w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej?”, odpowiedziała Pani „Nie sprzedawałam w przeszłości nieruchomości ani w ramach działalności gospodarczej, ani poza tą działalnością.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy przeniesienie własności działek budowlanych na dewelopera na podstawie umowy przewłaszczenia spowoduje po stronie podatniczki powstanie obowiązku w podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2. Czy dokonanie ostatecznego rozliczenia umowy przewłaszczenia w trybie wariantu II opisanego we wniosku, to jest ostatecznego przeniesienia własności działek podatniczki - wraz ze zrealizowaną na tych działkach inwestycją - na dewelopera i przyjęcie przez podatniczkę na własność oznaczonych w umowie przewłaszczenia lokali mieszkalnych i użytkowych w tej inwestycji, a stanowiących równowartość /ekwiwalent/ działek podatniczki przewłaszczonych na dewelopera - spowoduje po stronie podatniczki powstanie obowiązku w podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.)

Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1.

W ocenie podatniczki, przeniesienie własności działek budowlanych na dewelopera na podstawie umowy przewłaszczenia nie spowoduje po stronie podatniczki powstania obowiązku podatku od towarów i usług.

Samo tylko zawarcie umowy przewłaszczenia oraz rozporządzenie działkami na rzecz osoby trzeciej, nie spowoduje powstania u podatniczki powstania takiego obowiązku, albowiem jest to rozporządzenie pod tytułem zwrotnym. (stanowisko oznaczone we wniosku nr 3)

Ad. 2.

Dokonanie ostatecznego rozliczenia umowy przewłaszczenia w trybie wariantu II opisanego we wniosku, to jest ostatecznego przeniesienia własności działek podatniczki - wraz ze zrealizowaną na tych działkach inwestycją - na dewelopera i przyjęcie przez podatniczkę na własność oznaczonych w umowie przewłaszczenia lokali mieszkalnych i użytkowych w tej inwestycji, a stanowiących równowartość/ekwiwalent/działek podatniczki przewłaszczonych na dewelopera - nie spowoduje po stronie podatniczki powstania obowiązku w podatku od towarów i usług. Ostateczne rozliczenie umowy przewłaszczenia skutkujące trwałym /ostatecznym, definitywnym/przeniesieniem własności działek przez podatniczkę na osobę trzecią co do zasady powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, jeżeli dotyczy towarów opodatkowanych podatkiem VAT - jak w tym przypadku, działek budowlanych. Jednakże wyżej opisane ostateczne rozliczenie umowy przewłaszczenia nie następuje w wykonaniu jakiejkolwiek działalności gospodarczej podatniczki i tym samym nie stanowi przejawu działalności określonej w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż czynności podatniczki w tym zakresie stanowią przejaw zarządzania majątkiem prywatnym, a nie element prowadzenia działalności gospodarczej. (stanowisko oznaczone we wniosku nr 4 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 4 maja 2026 r.)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w zakresie pytania nr 1 i nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak  właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od  towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.
sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Pani wyłączne prawo własności do nieruchomości gruntowej /dwóch ewidencyjnych działek budowlanych połączonych wspólną granicą, dalej łącznie „działki budowlane”/, którą nabyła w drodze umowy darowizny od rodziny. Prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, jednakże wspomniane działki nie mają związku z tą działalnością. W szczególności, działki nie są wykorzystywane dla celów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej podatniczki, nie zostały wprowadzone do tej działalności jako środek trwały lub towar handlowy i tym samym nie zostały ujęte w żadnych ewidencjach tej działalności. Podatniczka nie rozlicza również żadnych wydatków lub kosztów związanych z tymi działkami w celu pomniejszenia swojego zobowiązania podatkowego z działalności gospodarczej, w żadnym z podatków obejmujących tą działalność. Opisane działki nie były wykorzystywane przez Panią na cele prowadzenia działalności gospodarczej. Ograniczyła Pani wykorzystywanie tych działek dla swoich celów osobistych wyłącznie do usunięcia nakładów objętych decyzją o rozbiórce oraz uiszczania podatków od gruntu. Nie oddawała Pani gruntu w najem ani w dzierżawę. Nie prowadziła Pani gospodarstwa rolnego.

Nosi się Pani z zamiarem zawarcia z deweloperem umowy, którego przedmiotem byłaby realizacja zamierzenia deweloperskiego /inwestycja deweloperska/ na ww. działkach budowlanych, obejmująca wzniesienie szeregu budynków mieszkalnych lub z funkcją mieszaną, obejmującą lokale mieszkalne i usługowe. Z uwagi na fakt, iż (i) deweloper pragnie inwestycję realizować z kredytu, zaś wymogiem banku jest, by deweloper był właścicielem gruntu objętego inwestycją, a także (ii) na obecnym etapie sprawy brak jest jeszcze pozwolenia na budowę i nie ma pewności co do rodzaju i rozmiaru inwestycji objętego takim pozwoleniem oraz terminu uzyskania pozwolenia, strony postanowiły, iż udostępnienie gruntu pod budowę odbędzie się w trybie zawarcia umowy przewłaszczenia przez podatniczkę na dewelopera na zabezpieczenie długu - zwrotu od podatniczki wydatków, jakie poniesie deweloper na realizację zamierzenia budowlanego na działkach podatniczki, co obejmuje zarówno koszty fazy przygotowawczej /projekt budowlany, formalności budowlane, pozwolenie na budowę/, jak i fazy realizacyjnej /zagospodarowanie terenu, wzniesienie obiektu budowlanego, odbiory, pozwolenie na użytkowanie/, wydatki te będą w dalszej części stanu faktycznego opisane zbiorczo jako „nakłady”. Przedmiotem umowy będzie przewłaszczenie działek budowlanych przez podatniczkę na dewelopera zabezpieczenie przez podatniczkę zwrotu nakładów, jakie poniesie deweloper na realizację inwestycji budowlanej w okresie trwania umowy przewłaszczenia. W umowie zostanie określony limit nakładów dewelopera, za zwrot których podatniczka będzie odpowiedzialna względem dewelopera w przyjętym umownie terminie rozliczenia, a także końcowy termin tego rozliczenia, określony na dzień wypadający najwcześniej w 2028 roku.

Umowa przewłaszczenia przewiduje - w przypadku podjęcia przez dewelopera realizacji inwestycji - określone jej parametry brzegowe /rozmiar, rodzaj, parametry budowlane/, które muszą być spełnione, a także termin jej ukończenia, nie późniejszy niż termin rozliczenia umowy przewłaszczenia, opisany powyżej. Deweloper będzie wyłącznie odpowiedzialny za zaplanowanie oraz realizację inwestycji. Deweloper działa w tym zakresie wyłącznie własnym staraniem oraz na własny koszt i ryzyko, z tym zastrzeżeniem, iż w przypadku zrealizowania inwestycji w całości zgodnie z umową podatniczka będzie zobowiązania do dokonania rozliczenia zgodnie z opisanymi niżej postanowieniami umowy.

W terminie rozliczenia strony będą zobowiązane do rozliczenia wydatków i nakładów z tytułu dokonanej umowy w następujący sposób, według wyboru podatniczki:

     (a). zwrot przez podatniczkę na rzecz dewelopera wartości nakładów poniesionych przez dewelopera według wartości nominalnej, za zwrotnym przeniesieniem przez dewelopera na podatniczkę działek wraz z całą zrealizowaną na gruncie inwestycją budowlaną/wszystkimi dokonanymi nakładami, pozwoleniami oraz odbiorami/ oraz bez żadnych długów, obciążeń oraz roszczeń osób trzecich, z wyłączeniem tych powstałych na podstawie umowy przewłaszczenia między podatniczką a deweloperem,

         (b). zwrot przez dewelopera na rzecz podatniczki równowartości różnicy między wartością rynkową działek podatniczki wraz ze zrealizowanym na tych działkach zamierzeniem budowlanym oraz
(i) wartością rynkową samych tych działek; strony umownie ustalą, iż równowartość ta odpowiada - według ich rozsądnych przewidywań - przejętej w umowie ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych w zrealizowanej inwestycji, w związku z tym - w przypadku takiego wyboru podatniczki - deweloper przeniesie na podatniczkę lokale mieszkalne i niemieszkalne, których łączny metraż będzie odpowiadał przyjętej w umowie ww. ilości metrów kwadratowych, z uwzględnieniem zaokrągleń zwyczajowo przyjętych; w tym przypadku roszczenie podatniczki o zwrot gruntu wraz z nakładami wygasa,

            - a wybór któregokolwiek ze sposób rozliczenia wyczerpuje dalsze roszczenia stron.

Pani wątpliwości w sprawie pierwszej kolejności dotyczą powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z tytułu przeniesienia własności działek budowlanych na dewelopera na podstawie umowy przewłaszczenia.

Odnosząc się do opisanego zdarzenia przyszłego i obowiązujących w tym zakresie przepisów należy wskazać, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 156 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 353 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 453 ustawy Kodeks cywilny:

Zatem dłużnik za zgodą wierzyciela może dla zwolnienia się z zobowiązania spełnić inne świadczenia. Świadczenie w miejsce wykonania może być dokonywane w ramach wszelkiego typu zobowiązań o charakterze cywilnoprawnym (tj. wynikających z czynności prawnych). Zakres modyfikacji dotychczasowego zobowiązania uzależniony jest jedynie od ogólnie obowiązujących przepisów, ale to od uznania stron zależy, jakie świadczenie zgodzi się przyjąć wierzyciel w miejsce dotychczasowego i jakie dłużnik będzie mógł wykonać.

W związku z powyższym uznać należy, że samo zawarcie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzytelności nie jest czynnością skutkującą powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT.

Jednakże w przypadku niewywiązania się z zawartej umowy np. umowy kredytu (braku spłaty kredytu) kredytodawca może zadecydować o skorzystaniu z zapisów umowy i przejęciu przedmiotów zabezpieczenia oraz swobodnie dysponować przewłaszczoną rzeczą, a dokonana dostawa nabiera odpłatnego charakteru.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt ustawy o podatku od towarów i usług, należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdza się, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy, pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy. Jednocześnie należy podkreślić, że dla celów powstania obowiązku podatkowego dokonanie czynności następuje z chwilą jej faktycznego dokonania, za wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten moment. W konsekwencji postanowienia umów cywilnoprawnych o uznaniu dostawy towarów za dokonaną pozostają bez znaczenia dla celów powstania obowiązku podatkowego, mogą pełnić jedynie funkcję pomocniczą w przypadku zaistnienia wątpliwości.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych pytaniem nr 1 wniosku, należy wskazać, że - jak Pani wskazała - przewłaszczenie działek na dewelopera jest dokonywane na zabezpieczenie zwrotu wierzytelności dewelopera względem Pani z tytułu realizacji inwestycji /koszty formalnoprawne, koszty projektu, koszty budowlane/, bowiem w trakcie realizacji inwestycji powstaną koszty jej realizacji. Konstrukcja przewłaszczenia jest zastosowana również z tego powodu, iż deweloper realizujący inwestycję będzie finansował jej realizację między innymi z kredytu przez siebie zaciągniętego, jednakże warunkiem postawionym przez bank kredytujący dewelopera jest posiadanie przez dewelopera prawa własności dewelopera co do działek, na których inwestycja ma być zrealizowana. Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dalsze Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii powstania obowiązku w podatku od towarów i usług w zakresie ostatecznego rozliczenia umowy przewłaszczenia w trybie wariantu II opisanego we wniosku, to jest ostatecznego przeniesienia własności działek podatniczki - wraz ze zrealizowaną na tych działkach inwestycją - na dewelopera i przyjęcie przez podatniczkę na własność oznaczonych w umowie przewłaszczenia lokali mieszkalnych i użytkowych w tej inwestycji, a stanowiących równowartość /ekwiwalent/ działek podatniczki przewłaszczonych na dewelopera.

Odnosząc się do Pani wątpliwości należy wskazać, że w przypadku realizacji wariantu II opisanego we wniosku, tj. definitywnego pozostawienia działek w majątku dewelopera wraz z wybudowaną na nich inwestycją oraz przeniesienia na rzecz Pani określonych w umowie lokali mieszkalnych i użytkowych, sytuacja prawna stron ulega zasadniczej zmianie. Na tym etapie dochodzi bowiem do ostatecznego wykonania umowy przewłaszczenia oraz definitywnego rozliczenia wzajemnych świadczeń stron.

W odróżnieniu od samego przewłaszczenia na zabezpieczenie, które ma charakter jedynie czasowy i zabezpieczający, realizacja wariantu II prowadzi do trwałego przeniesienia prawa do rozporządzania działkami jak właściciel na rzecz dewelopera. Jednocześnie Pani uzyskuje uzgodnione w umowie świadczenie wzajemne w postaci prawa własności określonych lokali mieszkalnych i użytkowych. Tym samym dochodzi do definitywnego przeniesienia własności działek za ekwiwalentnym świadczeniem wzajemnym.

Oznacza to, że pomiędzy ostatecznym przeniesieniem własności działek a otrzymaniem lokali istnieje bezpośredni i wzajemny związek o charakterze ekwiwalentnym. Lokale stanowią bowiem wynagrodzenie należne Pani za definitywne pozostawienie działek w majątku dewelopera. Okoliczność, że wynagrodzenie nie ma postaci pieniężnej, lecz rzeczową, nie wyłącza opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług dopuszczalne jest bowiem, aby wynagrodzenie za dostawę towarów przybrało postać świadczenia niepieniężnego. W analizowanej sprawie mamy do czynienia z rozliczeniem o charakterze barterowym, w ramach którego przeniesieniu własności działek odpowiada świadczenie wzajemne dewelopera polegające na przeniesieniu własności określonych lokali.

W konsekwencji realizacja wariantu II powoduje, że ostateczne przeniesienie przez Panią własności działek nabiera charakteru definitywnej odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W tym momencie ustaje zabezpieczający charakter przewłaszczenia, a czynność staje się ostatecznym rozporządzeniem nieruchomościami za wynagrodzeniem.

W analizowanej sprawie należy także podkreślić, że pomimo iż działki otrzymała Pani w drodze darowizny, nie wykorzystywała ich do prowadzenia działalności gospodarczej, ograniczyła ich wykorzystywanie do celów osobistych wyłącznie do usunięcia nakładów objętych decyzją o rozbiórce oraz ponoszenia ciężarów publicznoprawnych związanych z ich posiadaniem, nie oddawała ich w najem ani dzierżawę oraz nie prowadziła na nich działalności rolniczej, to jednak w odniesieniu do czynności ostatecznego przeniesienia przez Panią własności działek w przypadku realizacji wariantu II opisanego we wniosku, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

O powyższej kwalifikacji nie przesądza bowiem sposób nabycia ani dotychczasowego wykorzystywania działek, lecz charakter czynności, które zostaną podjęte w celu ich gospodarczego wykorzystania. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do zwykłego rozporządzenia składnikiem majątku prywatnego. Przeciwnie, działki zostaną wniesione do złożonego przedsięwzięcia inwestycyjnego realizowanego wspólnie z deweloperem, którego celem jest wybudowanie inwestycji mieszkaniowej oraz osiągnięcie przez strony określonych korzyści majątkowych.

Przeniesienie własności działek na dewelopera nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest elementem przyjętego przez strony modelu realizacji inwestycji. Działki stanowią zasadniczy wkład Pani do tego przedsięwzięcia, natomiast deweloper wnosi finansowanie, organizację procesu inwestycyjnego, wykonanie robót budowlanych oraz ponosi ryzyko związane z realizacją inwestycji. Efektem współdziałania stron ma być uzyskanie przez Panią własności oznaczonych lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących ekwiwalent za definitywne pozostawienie działek w majątku dewelopera.

Tym samym wykorzystuje Pani posiadane nieruchomości w sposób zorganizowany i zarobkowy dla osiągnięcia wymiernej korzyści ekonomicznej. Czynność ta wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności oraz zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W rzeczywistości prowadzi ona do komercyjnego wykorzystania gruntów poprzez ich przeznaczenie do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, którego rezultatem jest uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci lokali o określonej wartości.

W konsekwencji, dokonując ostatecznego rozliczenia umowy przewłaszczenia w wariancie II, tj. definitywnie przenosząc własność działek na dewelopera w zamian za przeniesienie na Panią własności określonych lokali, będzie Pani wykonywała czynność w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta nie będzie stanowiła zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego, lecz będzie elementem działalności gospodarczej polegającej na gospodarczym wykorzystaniu nieruchomości dla uzyskania świadczenia o wymiernej wartości majątkowej.

Tym samym należy stwierdzić, że dokonanie ostatecznego rozliczenia umowy przewłaszczenia w trybie wariantu II opisanego we wniosku, to jest ostatecznego przeniesienia własności Pani działek (wraz ze zrealizowaną na tych działkach inwestycją) na dewelopera i przyjęcia przez Panią na własność oznaczonych w umowie przewłaszczenia lokali mieszkalnych i użytkowych w tej inwestycji, spowoduje po Pani stronie powstanie obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z tytułu ostatecznego przeniesienia przez Panią własności ww. działek na dewelopera.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy wskazać, że ze względu na autonomiczność prawa podatkowego i odrębność uregulowań prawnych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku od czynności cywilnoprawnych i podatku VAT, rozstrzygnięcie przyjęte w niniejszej interpretacji pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przyjęte w tym zakresie na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust.  ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.