Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.314.2026.2.MGO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Gmina realizuje projekt pod nazwą: (…) w ramach zadania „(…)” współfinansowany ze środków Funduszy (…).

Przedmiotem projektu jest termomodernizacja oraz przebudowa budynku użyteczności publicznej będącego własnością Gminy. Budynek mieści się w (…).

Budowany był za pomocą technologii powodujących wysoką energochłonność. Infrastruktura ta nie dorównuje standardom jakie oferują innowacyjne rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną i ograniczające straty, a tym samym i zapotrzebowanie na energię w budynku. Beneficjent, przy obecnym stanie infrastruktury nie jest w stanie uzyskać lepszego efektu oszczędności energii cieplnej. Najbardziej skutecznymi działaniami w obszarze poprawy efektywności energetycznej jest głęboka modernizacja energetyczna budynku oparta m.in. na wykonaniu prac termomodernizacyjnych, wymianie źródła ciepła i wyposażeniu budynku w instalacje OZE. Inwestycja przyczyni się do poprawy jakości powietrza w Subregionie w wyniku ograniczenia emisji do atmosfery m.in. CO₂.

W wyniku inwestycji budynek zostanie również przebudowany w celu zmiany sposobu jego użytkowania z budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia.

Zestawienie prac budowlano-instalacyjnych w budynku obejmujących k. kwalifikowalne:

-        wymiana stolarki drzwiowej i okiennej,

-        prace izolacyjne i dociepleniowe (fundamenty, ściany zewnętrzne, strop ostatniej kondyg.),

-        remont/pokrycie dachu,

-        modernizacja ciepłej wody,

-        wentylacja,

-        klimatyzacja,

-        wymiana wew. instalacji C.O. w budynku (instalacja ogrzewania podłogowego),

-        wymiana starego kotła grzewczego na gruntowe pompy ciepła,

-        montaż instalacji PV,

-        wymiana oświetlenia wewnętrznego i zewnętrznego na energooszczędne,

-        inteligentny system zarządzania energią,

-        budowa klatki schodowej z szybem windowym oraz montaż windy.

Gmina jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, odprowadza podatek.

Zakres projektu obejmuje inwestycję na budynku użyteczności publicznej który po termomodernizacji i przebudowie będzie użytkowany na podstawie odpłatnej umowy najmu na potrzeby ośrodka zdrowia świadczącego usługi w oparciu o N.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Po zakończeniu realizacji inwestycji budynek będzie stanowił budynek użyteczności publicznej przeznaczony do świadczenia usług ochrony zdrowia. Gmina nie będzie wykorzystywać przedmiotowego budynku do wykonywania zadań własnych w charakterze organu władzy publicznej. Obiekt zostanie oddany w odpłatny najem na podstawie umowy cywilnoprawnej zawartej z podmiotem prowadzącym działalność leczniczą.

Najemca będzie wykorzystywał budynek wyłącznie do prowadzenia ośrodka zdrowia świadczącego usługi medyczne. Z tytułu zawartej umowy najmu Gmina będzie pobierała od najemcy wynagrodzenie (czynsz), dokumentowane zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

Intencją Gminy od początku realizacji inwestycji jest przeznaczenie całego budynku do odpłatnego udostępnienia na podstawie umowy najmu. Wydatki ponoszone na realizację projektu pozostają zatem w bezpośrednim związku z planowanym wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości do wykonywania czynności odpłatnych realizowanych na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Na pytanie Organu „Jaka będzie całkowita wartość inwestycji pn. „(…)” (wysokość nakładów na realizację tej inwestycji w zł), będącej przedmiotem wniosku (dofinansowanie + wkład własny)? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, odpowiedzieli Państwo „Całkowita wartość inwestycji (…) zł brutto, (…) zł netto.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Jaka będzie wysokość Państwa środków własnych na realizację ww. inwestycji? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, odpowiedzieli Państwo „Wkład własny (…) zł brutto, (…) zł netto.”

Na pytanie Organu „Jaka będzie wartość dofinansowania (środków zewnętrznych) na realizację ww. inwestycji? Proszę wskazać kwotę netto i brutto.”, odpowiedzieli Państwo „Dofinansowanie (…) zł brutto, (…) zł netto.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy wskazany we wniosku ośrodek zdrowia jest jednostką scentralizowaną z Gminą (jednostką budżetową, samorządowym zakładem budżetowym) czy też posiada odrębną od Gminy osobowość prawną?”, odpowiedzieli Państwo „Ośrodek Zdrowia nie jest jednostką scentralizowaną z Gminą. Gmina nie posiada jednostki organizacyjnej prowadzącej usługi lecznicze i związane z ochroną zdrowia. Przyszły najemca będzie podmiotem odrębnym od Gminy, posiadającym odrębną podmiotowość prawną i prowadzącym działalność leczniczą we własnym imieniu i na własny rachunek.”

Na pytanie Organu „Czy w celu wynajęcia budynku zmodernizowanego i przebudowanego w ramach realizacji inwestycji, przeprowadzili Państwo procedurę pozwalającą na wyłonienie najlepszej oferty, taką jak np. przetarg?”, odpowiedzieli Państwo „W celu wynajęcia budynku zmodernizowanego i przebudowanego w ramach realizowanej inwestycji zostanie przeprowadzona procedura przetargowa mająca na celu wyłonienie najemcy. Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia procedura ta nie została jeszcze przeprowadzona, ponieważ inwestycja jest w trakcie realizacji. Zgodnie z zawartą umową z wykonawcą termin zakończenia realizacji zadania przypada na dzień (…) 2027 r. Po zakończeniu robót budowlanych oraz dokonaniu końcowego odbioru budynku Gmina przeprowadzi procedurę przetargową w celu wyłonienia najemcy przedmiotowego obiektu.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Na jaki okres zamierzają Państwo zawrzeć umowę najmu budynku zmodernizowanego i przebudowanego w ramach realizacji inwestycji? Czy umowa ta będzie przedłużana?”, odpowiedzieli Państwo „Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia nie został jeszcze wyłoniony najemca przedmiotowego budynku, wobec czego nie została również zawarta umowa najmu.

Okres obowiązywania umowy najmu zostanie określony po przeprowadzeniu procedury przetargowej i wyłonieniu najemcy. Na obecnym etapie Gmina nie jest w stanie jednoznacznie wskazać okresu, na jaki zostanie zawarta umowa najmu.

Jednocześnie Gmina wskazuje, że większość budynków ośrodków zdrowia i przychodni zlokalizowanych na terenie Gminy jest wynajmowana na podstawie umów zawartych na czas nieoznaczony. Z uwagi na charakter prowadzonej działalności medycznej oraz dotychczasową praktykę Gminy przewiduje się, że również w przypadku przedmiotowego budynku najem będzie miał charakter długoterminowy. Ewentualne przedłużenie lub kontynuacja najmu będą uzależnione od postanowień zawartej umowy oraz okoliczności istniejących w chwili upływu okresu jej obowiązywania.”

Na pytanie Organu „Czy pomiędzy Państwem a najemcą ww. budynku będą występowały powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?”, odpowiedzieli Państwo „Pomiędzy Gminą a przyszłym najemcą nie będą występowały powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy kwota czynszu została już ostatecznie ustalona?”, odpowiedzieli Państwo „Wysokość czynszu zostanie ustalona zgodnie z Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy z dnia (...) 2026 r. w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za wynajem lokali użytkowych, garaży oraz nieruchomości lub ich części stanowiących własność Gminy. Dla działalności gospodarczej związanej z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej (przychodnie) minimalna stawka czynszu wynosi (…) zł netto za 1 m² powierzchni użytkowej, do której doliczony zostanie podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zgodnie z § 1 ust. 3 ww. zarządzenia stawka wywoławcza czynszu w przetargu nie będzie mogła być niższa od stawki minimalnej określonej w zarządzeniu. Ostateczna wysokość czynszu zostanie ustalona w wyniku przeprowadzonego postępowania przetargowego.

Jednocześnie wskazuje się, że zgodnie z § 1 ust. 7 ww. zarządzenia stawki czynszu mogą podlegać waloryzacji raz w roku w oparciu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.”

Na pytanie Organu „Jaka będzie kwota miesięcznego/rocznego czynszu? Proszę wskazać kwoty netto i brutto.”, odpowiedzieli Państwo „Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia nie została jeszcze ustalona ostateczna kwota miesięcznego ani rocznego czynszu najmu przedmiotowego budynku.

Kwota czynszu zostanie określona po przeprowadzeniu procedury przetargowej, w wyniku której wyłoniony zostanie najemca. Stawka czynszu będzie ustalona w oparciu o Zarządzenie Nr (…) Wójta Gminy z dnia (…) 2026 r. w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za wynajem lokali użytkowych, garaży oraz nieruchomości lub ich części stanowiących własność Gminy.

Dla działalności gospodarczej związanej z udzielaniem świadczeń zdrowotnych (przychodnie) minimalna stawka czynszu wynosi (…) zł netto za 1 m² powierzchni użytkowej. Do czynszu zostanie doliczony podatek VAT według obowiązujących przepisów.

W związku z powyższym kwota czynszu w ujęciu miesięcznym i rocznym nie może zostać obecnie precyzyjnie określona, gdyż zależeć będzie od wyników postępowania przetargowego oraz powierzchni wynajmowanego obiektu.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Przy uwzględnieniu jakich czynników została dokonana kalkulacja czynszu? Proszę szczegółowo wymienić wszystkie uwzględnione czynniki.”, odpowiedzieli Państwo „Kalkulacja czynszu nie została dokonana w oparciu o indywidualne wyliczenie dla przedmiotowego budynku, ponieważ na dzień składania niniejszego wyjaśnienia nie została jeszcze przeprowadzona procedura przetargowa oraz nie wyłoniono najemcy.

Wysokość czynszu będzie ustalana w oparciu o obowiązujące w Gminie zasady określone w Zarządzeniu Nr (…) Wójta Gminy z dnia (…) 2026 r. w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za wynajem lokali użytkowych, garaży oraz nieruchomości lub ich części stanowiących własność Gminy.

Przy ustalaniu stawki czynszu uwzględniane są w szczególności następujące czynniki:

1. rodzaj prowadzonej działalności w wynajmowanym lokalu (w tym w szczególności działalność w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych),

2. minimalne stawki czynszu określone w ww. zarządzeniu,

3. powierzchnia użytkowa lokalu będącego przedmiotem najmu,

4. wyniki postępowania przetargowego (wysokość zaoferowanej stawki czynszu),

5. obowiązujący podatek VAT wynikający z przepisów prawa,

6. możliwość waloryzacji czynszu w oparciu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS,

7. warunki rynkowe oraz lokalizacja i standard techniczny wynajmowanego obiektu,

8. postanowienia umowy najmu zawartej z wyłonionym najemcą.

Ostateczna wysokość czynszu zostanie ustalona w wyniku przeprowadzonego postępowania przetargowego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz aktami wewnętrznymi Gminy.”

Na pytanie Organu „Czy ustalona kwota czynszu będzie stała czy zmienna? Jeżeli ustalona kwota ww. czynszu będzie zmienna, to proszę wskazać w wyniku zaistnienia jakich czynników może dojść do zmiany kwoty czynszu?”, odpowiedzieli Państwo „Kwota czynszu będzie miała charakter stały w okresie obowiązywania umowy najmu, z zastrzeżeniem corocznej waloryzacji. Wysokość czynszu nie będzie podlegała innym zmianom, poza mechanizmem waloryzacji przewidzianym w umowie najmu oraz wynikającym z obowiązujących przepisów prawa i aktów wewnętrznych Gminy.

Waloryzacja czynszu będzie dokonywana raz w roku w oparciu o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy wynagrodzenie należne Państwu z tytułu odpłatnego udostępniania budynku będzie niższe od wartości rynkowej, równe wartości rynkowej, czy też wyższe od tej wartości?”, odpowiedzieli Państwo „Wynagrodzenie należne Gminie z tytułu odpłatnego udostępniania budynku nie zostało na dzień składania niniejszego wyjaśnienia ostatecznie ustalone, ponieważ nie została jeszcze przeprowadzona procedura przetargowa oraz nie wyłoniono najemcy.

Wysokość czynszu zostanie ustalona w trybie przetargowym, w oparciu o obowiązujące w Gminie minimalne stawki czynszu określone w Zarządzeniu Nr (…) Wójta Gminy z dnia (…) 2026 r., przy czym stawka wywoławcza nie może być niższa od stawek minimalnych. Jednocześnie wskazuje się, że ostateczna wysokość wynagrodzenia (czynszu) zostanie określona w wyniku postępowania przetargowego i będzie odpowiadała warunkom rynkowym, tj. nie będzie niższa od wartości rynkowej ustalonej w toku tego postępowania.

Na pytanie Organu „Czy wysokość czynszu będzie ustalana także w oparciu o:

-        stawkę amortyzacji rocznej dla środków trwałych stanowiących przedmiot dzierżawy? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie to będą środki trwałe oraz właściwe im stawki amortyzacyjne,

-        długość okresu użytkowania ww. budynku?”,

odpowiedzieli Państwo „Wysokość czynszu nie będzie ustalana w oparciu o stawki amortyzacji rocznej dla środków trwałych ani w oparciu o długość okresu użytkowania budynku.

Czynsz najmu zostanie ustalony w trybie przetargowym, zgodnie z obowiązującymi w Gminie regulacjami wewnętrznymi, w szczególności Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy z dnia (…) 2026 r. w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za wynajem lokali użytkowych, garaży oraz nieruchomości lub ich części stanowiących własność Gminy.

Podstawę ustalenia czynszu stanowią w szczególności:

-        minimalne stawki czynszu określone w ww. zarządzeniu,

-        wynik postępowania przetargowego (najwyższa zaoferowana stawka),

-        warunki rynkowe obowiązujące na lokalnym rynku najmu nieruchomości,

-        powierzchnia oraz standard techniczny wynajmowanego obiektu,

-        obowiązujące przepisy w zakresie podatku VAT.

Ostateczna wysokość czynszu będzie wynikała z rozstrzygnięcia postępowania przetargowego i będzie miała charakter rynkowy, a nie kosztowy (niezależny od nakładów inwestycyjnych czy amortyzacji budynku).”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy świadczenie pomiędzy Państwem a najemcą będzie ekwiwalentne?”, odpowiedzieli Państwo „Tak, świadczenie pomiędzy Gminą a najemcą będzie miało charakter ekwiwalentny.

Gmina, jako wynajmujący, zobowiązana będzie do oddania najemcy do używania przedmiotu najmu (budynku) na warunkach określonych w umowie, natomiast najemca zobowiązany będzie do zapłaty umówionego czynszu.

Wysokość czynszu zostanie ustalona w trybie rynkowym, w drodze postępowania przetargowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz wewnętrznymi regulacjami Gminy w szczególności Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy.

W konsekwencji pomiędzy stronami występować będzie wzajemność świadczeń, tj. świadczenie Gminy polegające na udostępnieniu nieruchomości oraz świadczenie najemcy polegające na zapłacie czynszu, co przesądza o ekwiwalentnym charakterze tej czynności.”

Na pytanie Organu „Czy wartość czynszu należnego z tytułu najmu budynku umożliwi zwrot poniesionych nakładów na ww. inwestycję? Jeżeli tak, to w jakim okresie czasu?”, odpowiedzieli Państwo „Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, czy oraz w jakim okresie czasu wartość czynszu należnego z tytułu najmu budynku umożliwi zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych.

Wysokość czynszu zostanie ustalona w trybie rynkowym, w drodze postępowania przetargowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz wewnętrznymi regulacjami Gminy, w szczególności Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy.

Czynsz nie jest kalkulowany w oparciu o koszt inwestycji, nakłady poniesione na realizację przedsięwzięcia ani założony okres zwrotu tych nakładów, lecz wynika z warunków rynkowych oraz wyniku postępowania przetargowego.

W konsekwencji Gmina nie przyjmuje założeń dotyczących okresu zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych w związku z planowanym najmem budynku.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Jakie są inne niż wysokość czynszu warunki udostępnienia obiektu (np. czy najemca będzie ponosić jeszcze inne koszty związane z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanie technicznym, itp.)?”, odpowiedzieli Państwo „Poza wysokością czynszu, warunki udostępnienia budynku zostaną określone w umowie najmu zawartej z wyłonionym najemcą w drodze postępowania przetargowego.

Niezależnie od czynszu najmu, najemca będzie zobowiązany w szczególności do ponoszenia kosztów związanych z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem przedmiotu najmu, w tym w szczególności:

1. kosztów zużycia mediów, takich jak energia elektryczna, woda, odprowadzanie ścieków, ogrzewanie oraz inne media dostarczane do budynku,

2. kosztów wywozu odpadów komunalnych,

3. kosztów bieżących napraw i konserwacji wynikających z użytkowania obiektu,

4. utrzymania budynku i jego pomieszczeń w należytym stanie technicznym i sanitarnym,

5. ewentualnych kosztów przeglądów technicznych i serwisów wynikających z przepisów prawa oraz postanowień umowy najmu,

6. innych opłat eksploatacyjnych związanych z bieżącym korzystaniem z nieruchomości.”

Na pytanie Organu „W jakiej relacji będzie pozostawała wartość rocznego czynszu z tytułu przedmiotowego udostępniania budynku z nakładami (dofinansowanie + wkład własny) poniesionymi na ww. inwestycję? Proszę podać wielkość procentową udziału.”, odpowiedzieli Państwo „Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia Gmina nie dokonuje kalkulacji wysokości czynszu w odniesieniu do poniesionych nakładów inwestycyjnych (dofinansowania oraz wkładu własnego) związanych z realizacją przedmiotowej inwestycji.

Wysokość czynszu zostanie ustalona w trybie rynkowym, w drodze postępowania przetargowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu.

Czynsz nie jest powiązany z kosztami realizacji inwestycji ani nie stanowi instrumentu służącego do ich zwrotu w określonym czasie.

W związku z powyższym Gmina nie określa procentowego udziału wartości rocznego czynszu w stosunku do poniesionych nakładów inwestycyjnych, gdyż brak jest przyjętego modelu kalkulacyjnego opartego na relacji czynszu do kosztów inwestycji.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Na jakim poziomie będą kształtowały się dochody z tytułu najmu budynku w skali roku w stosunku do Państwa dochodów ogółem/dochodów własnych?”, odpowiedzieli Państwo „Na dzień składania niniejszego wyjaśnienia nie jest możliwe precyzyjne określenie poziomu dochodów z tytułu najmu budynku w skali roku w stosunku do dochodów ogółem oraz dochodów własnych Gminy.

Wysokość dochodów z tytułu najmu nie została jeszcze ostatecznie ustalona, ponieważ nie została przeprowadzona procedura przetargowa i nie wyłoniono najemcy. Czynsz zostanie ustalony w trybie rynkowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu.

Na obecnym etapie nie jest możliwe wskazanie dokładnej wysokości dochodów z tego tytułu ani ich udziału procentowego w dochodach ogółem oraz dochodach własnych Gminy, gdyż będą one zależne od wyników postępowania przetargowego oraz ostatecznie ustalonej stawki czynszu.”

Na pytanie Organu „Czy obrót z tytułu najmu budynku będzie znaczący dla budżetu Miasta?”, odpowiedzieli Państwo „Obrót z tytułu najmu nie będzie stanowił znaczącej części budżetu Gminy, jednak będzie stanowił rzeczywisty dochód uzyskiwany z działalności gospodarczej prowadzonej przez Gminę.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy ww. budynek będzie służył przede wszystkim do wypełnienia zadań publicznych nałożonych na Państwa przepisami ustawy o samorządzie gminnym czy też będzie służył realizacji celów komercyjnych?”, odpowiedzieli Państwo „Budynek będzie służył realizacji celu komercyjnego Gminy polegającego na jego odpłatnym udostępnieniu na podstawie umowy najmu. Gmina będzie występowała w tym zakresie jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na pytanie Organu „Czy, niezależnie od wynajmowania budynku zmodernizowanego i przebudowanego w ramach ww. inwestycji będą Państwo wykorzystywali ww. budynek do jakichkolwiek czynności? Jeśli tak, to należy wskazać, jakie to będą czynności, z uwzględnieniem informacji, czy będą to czynności opodatkowane podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?”, odpowiedzieli Państwo „Po zakończeniu inwestycji budynek będzie wykorzystywany wyłącznie do odpłatnego najmu. Gmina nie będzie wykorzystywała budynku do wykonywania innych czynności, w szczególności do realizacji zadań własnych niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji, będące przedmiotem wniosku będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT?”, odpowiedzieli Państwo „Towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. do odpłatnego najmu budynku.”

Pytanie

Czy podatnik - Gmina może odzyskać podatek VAT od całej inwestycji z uwagi na fakt że obiekt będzie wykorzystywany w całości do czynności opodatkowanych jako wynajem komercyjny generujący dochody gminy?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku 26 czerwca 2026 r.)

Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Po zakończeniu inwestycji budynek nie będzie wykorzystywany do realizacji zadań własnych Gminy w charakterze organu władzy publicznej, lecz zostanie oddany w odpłatny najem na rzecz podmiotu prowadzącego działalność w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych (ośrodek zdrowia).

Odpłatny najem nieruchomości stanowi co do zasady działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Jeżeli najem będzie opodatkowany podatkiem VAT (tj. Gmina nie będzie korzystała ze zwolnienia), to wydatki poniesione na realizację inwestycji będą pozostawały w bezpośrednim związku z czynnościami opodatkowanymi.

W konsekwencji zostaną spełnione przesłanki określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Gminie będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na realizację projektu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przepis art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Każde nabycie towarów i usług, przeznaczonych do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie jego dokonania za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Zatem, jeśli towary i usługi, przy nabyciu których naliczono podatek, są (mają być) wykorzystywane w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej, wówczas podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak stanowi art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy są wyłączone z kręgu podatników podatku od towarów i usług, wyłącznie przy wykonywaniu czynności nałożonych przepisami prawa, dla realizacji których zostały powołane. Jest to wyłączenie podmiotowo-przedmiotowe. Organy te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywania czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału, stanowi więc charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenia usług podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to więc wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 662):

Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.

Natomiast w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.

Katalog zadań własnych gminy został określony w art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:

W celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi.

Z powyższych konstrukcji prawnych jednoznacznie wynika, że Gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że realizują Państwo projekt pod nazwą: (…) w ramach zadania „(…)” Przedmiotem projektu jest termomodernizacja oraz przebudowa budynku użyteczności publicznej będącego własnością Gminy. W wyniku inwestycji budynek zostanie również przebudowany w celu zmiany sposobu jego użytkowania z budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia. Są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, odprowadzają podatek. Zakres projektu obejmuje inwestycję na budynku użyteczności publicznej, który po termomodernizacji i przebudowie będzie użytkowany na podstawie odpłatnej umowy najmu na potrzeby ośrodka zdrowia świadczącego usługi w oparciu o N. Przyszły najemca będzie podmiotem odrębnym od Gminy, posiadającym odrębną podmiotowość prawną i prowadzącym działalność leczniczą we własnym imieniu i na własny rachunek. W celu wynajęcia budynku zmodernizowanego i przebudowanego w ramach realizowanej inwestycji zostanie przeprowadzona procedura przetargowa mająca na celu wyłonienie najemcy. Pomiędzy Gminą a przyszłym najemcą nie będą występowały powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Wysokość czynszu zostanie ustalona zgodnie z Zarządzeniem Nr (…) Wójta Gminy z dnia (…) 2026 r. w sprawie ustalenia minimalnych stawek czynszu za wynajem lokali użytkowych, garaży oraz nieruchomości lub ich części stanowiących własność Gminy.

Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy mają Państwo prawo odzyskać podatek VAT od całej inwestycji z uwagi na fakt, że obiekt będzie wykorzystywany w całości do czynności opodatkowanych jako wynajem komercyjny generujący dochody gminy.

W analizowanej sprawie w pierwszej kolejności należy dokonać analizy, czy odpłatne udostępnienie budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia na podstawie umowy najmu będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się zatem do odpłatnego udostępnienia budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia na podstawie umowy najmu należy zauważyć, że:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług , zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

a) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

b) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

c) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Analiza przywołanego art. 8 ust. 1 ustawy prowadzi do stwierdzenia, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym, do uznania czynności za usługę, konieczne jest istnienie odbiorcy usługi. Tak więc usługą jest tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść.

Usługa jest czynnością opodatkowaną, co do zasady, w sytuacji, kiedy jest odpłatna. Związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności, musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny. Pod pojęciem odpłatności rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają zatem wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez podatników w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji z uwagi na fakt, że najem jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W związku z tym najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi polegającej na wynajmowaniu nieruchomości o charakterze niemieszkalnym. W związku z czym, usługa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Analiza treści wniosku oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że w omawianej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Są Państwo bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a wydatki ponoszone w związku z termomodernizacją wraz z rozbudową i niezbędną przebudową oraz zmianą sposobu użytkowania budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia w ramach zadania są związane z czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatnym udostępnianiem (najmem) przez Państwa budynku handlowo-usługowego na rzecz ośrodka zdrowia na rzecz podmiotu trzeciego, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku. Ponadto wskazali Państwo, że towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. odpłatnego najmu budynku.

Zatem, będzie Państwu przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki związane z termomodernizacją wraz z rozbudową i niezbędną przebudową oraz zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku handlowo-usługowego na potrzeby ośrodka zdrowia w ramach realizacji zadania, z uwzględnieniem ograniczeń wskazanych w art. 88 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to będzie Państwu przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

A zatem Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.