Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.359.2026.2.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

8 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 17 czerwca 2026 r. (data wpływu 17 czerwca 2026 r.).

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: „Beneficjent” lub „Gmina”) jest jednostką samorządu terytorialnego, działającą na podstawie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1465 ze zm.). Jako miasto na prawach powiatu, Gmina posiada osobowość prawną przyznaną m.in. na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 107 ze zm.) i posiada zdolność do czynności cywilnoprawnych.

Gmina planuje realizację prac termomodernizacyjnych budynku zlokalizowanego przy ul. (…) (dalej: „Budynek”). Obiekt posadowiony jest na działce nr ewid. (…), stanowiącej własność Gminy.

Podjęcie inwestycji podyktowane jest przede wszystkim (…). Planowane prace wpisują się jednocześnie w działania Gminy zmierzające do racjonalizacji kosztów eksploatacyjnych.

Budynek jest obecnie odpłatnie udostępniany podmiotowi o nazwie (…) Sp. z o.o., który prowadzi działalność gospodarczą związaną ze świadczeniem usług medycznych. Gmina nie wykorzystuje przedmiotowego obiektu na potrzeby własne ani na cele inne niż komercyjne udostępnianie na rzecz podmiotu trzeciego. W związku z tym czynsz podlega opodatkowaniu VAT. Czynsz dzierżawy wynosił w (…) roku (…) zł brutto, czyli (…) tys. zł netto, który został ustalony wg stawki indywidualnej za cały przedmiot dzierżaw. W związku z modernizacją dojdzie do podwyższenia czynszu do kwoty (…) zł brutto, czyli (…) tys. zł netto. Podwyżka będzie obowiązywała od (…) roku następującego po roku, w którym zakończona zostanie termomodernizacja Budynku.

Tym samym Budynek pozostaje w całości związany z działalnością o charakterze odpłatnym, generującą przychody z tytułu zawartych umów dzierżawy. Realizacja inwestycji termomodernizacyjnej ma na celu nie tylko poprawę stanu technicznego obiektu, lecz także podniesienie jego standardu użytkowego, zwiększenie atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców oraz zapewnienie długofalowej trwałości infrastruktury.

Gmina będzie odpowiedzialna za przeprowadzenie termomodernizacji budynku. Zakres planowanych robót obejmuje kompleksową renowację obiektu, co wiąże się z koniecznością poniesienia znaczących nakładów finansowych. W celu zabezpieczenia środków na realizację inwestycji, poza wykorzystaniem własnych zasobów budżetowych, Gmina zamierza się ubiegać się również o pożyczkę w Banku Ochrony Środowiska, przeznaczoną na sfinansowanie planowanych prac termomodernizacyjnych.

Pożyczka jest finansowana ze środków (…) w wysokości (…)% kwoty Pożyczki i środków własnych BOŚ, z możliwością umorzenia części kapitału (do (…)%).

Koszt prac adaptacyjno-modernizacyjnych Inwestycji oszacowano na (…) PLN brutto, czyli (…) PLN netto. Przy czym koszty stanowią na chwile bieżącą kwoty wstępne, które w toku prac mogą ulec zmianie. Na chwilę obecną Gmina nie ogłosiła przetargu, który miałby wyłonić wykonawcę, który podjąłby się realizacji Inwestycji.

Zakres robót obejmuje w szczególności:

- (…).

Wynikiem realizacji Inwestycji oraz zakończenia prac termomodernizacyjnych będzie (…). Przedsięwzięcie przyczyni się do poprawy (…). Jednocześnie realizacja inwestycji umożliwi (…). Dodatkowym efektem będzie (…).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu „Na podstawie jakiej dokładnie umowy (najmu, dzierżawy itp.) odpłatnie udostępnili Państwo nieruchomość będącą przedmiotem inwestycji wskazanej we wniosku?” odpowiedzieli Państwo „Budynek będący przedmiotem inwestycji został udostępniona na podstawie umowy dzierżawy nr (…) z dnia (…) r.”.

Na pytanie Organu „Czy ww. umowa zostanie po jej zakończeniu przedłużona? Jeżeli tak, to na jaki okres?” odpowiedzieli Państwo „Umowa zawarta jest na czas nieokreślony”.

Na pytanie Organu „Jakie są inne niż wysokość czynszu warunki udostępnienia nieruchomości (np. czy użytkownik, tj. (…) Sp. z o.o. ponosi jeszcze inne koszty związane z utrzymaniem budynku itp.)?” odpowiedzieli Państwo „Dzierżawca poza czynszem dzierżawnym z tytułu użytkowania budynku będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów z tytułu:

- podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowej nieruchomości,

- opłat związanych z umowami serwisowymi;

- zawarcia i utrzymania umów ubezpieczenia;

- kosztów eksploatacyjnych, w szczególności za zużycie energii, wody, opłaty za media;

- dotyczących urządzeń podlegających dozorowi Urzędu Dozoru Technicznego (windy);

- wszelkich prac remontowych w dzierżawionym budynku;

- utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w tym konserwacji i bieżących napraw.”.

Na pytanie Organu „Wskazali Państwo, że „(…) Czynsz dzierżawy wynosił w (…) roku (…) zł brutto, czyli (…) zł netto, który został ustalony wg stawki indywidualnej za cały przedmiot dzierżaw. (…)”. Czy podane kwoty stanowią kwotę netto i brutto miesięcznego czy rocznego czynszu?” odpowiedzieli Państwo „Podane kwoty stanowią kwotę netto i brutto czynszu miesięcznego”.

Na pytanie Organu „Wskazali Państwo, że „(…) W związku z modernizacją dojdzie do podwyższenia czynszu do kwoty (…) brutto, czyli (…) netto (…)”. Proszę wskazać:

   a) czy podane kwoty stanowią kwotę netto i brutto miesięcznego czy rocznego czynszu?

   b) czy wysokość czynszu będzie umożliwiała zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych związanych z modernizacją budynku? Jeżeli tak, to w jakim czasie?

   c) czy wysokość opłaty będzie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych?

   d) czy wynagrodzenie należne Państwu z tytułu oddania w odpłatne użytkowanie nieruchomości będzie niższe od wartości rynkowej, równe wartości rynkowej czy też wyższe od tej wartości?

   e) czy wysokość czynszu będzie ustalona także w oparciu o:

- stawkę amortyzacji rocznej przedmiotowej infrastruktury? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie to będą środki trwałe oraz właściwe im stawki amortyzacyjne,

- długość okresu użytkowania ww. infrastruktury?

    f) czy czynsz z tytułu oddania w odpłatne użytkowanie nieruchomości relatywnie pokryje wartość poniesionych kosztów na realizację przedmiotowej inwestycji?”

odpowiedzieli Państwo „Podane kwoty stanowią kwotę netto i brutto czynszu miesięcznego.

   a) Podane kwoty stanowią kwotę netto i brutto czynszu miesięcznego.

   b) Kwota czynszu dzierżawnego zapewni zwrot poniesionych nakładów związanych z modernizacją w budynku w okresie (…) lat i (…) miesięcy, zakładając, że koszt inwestycji wyniesie (…) zł, natomiast czynsz roczny z tytułu dzierżawy budynku wyniesie (…) zł.

   c) Wysokość czynszu dzierżawy zostanie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych, co oznacza, że będzie ona dostosowana do aktualnych warunków rynkowych, w tym do cen stosowanych w przypadku podobnych nieruchomości w Mieście. Czynsz dzierżawny będzie uwzględniał takie czynniki jak lokalizacja, standard obiektu, przewidywany poziom dochodów generowanych przez obiekt. Ponadto, należy wskazać, że umowa dzierżawy została zwarta pomiędzy Miastem a podmiotem prywatnym, tj. (…) Sp. z o.o., w której Miasto nie posiada żadnych udziałów. Tym samym Miasto nie ma żadnego wpływu na (…) Sp. z o.o., a tym samym wysokość czynszu będzie miała obiektywny charakter, określony w ramach negocjacji dwóch niezależnych podmiotów.

   d) Odpłatne użytkowanie budynku będzie miało wartość rynkową.

   e) Wysokość stawki czynszu będzie ustalana również w oparciu o roczną stawkę amortyzacji budynku, która wyniesie 2,5%, natomiast przyjęty okres użytkowania nieruchomości wyniesie 40 lat.

    f) Czynsz dzierżawny pozwoli Miastu na uzyskanie zwrotu nakładów poniesionych na realizację inwestycji w okresie około (…) lat i (…) miesięcy – vide odpowiedź na pytanie nr 5b)”.

Na pytanie Organu „Jak będzie się przedstawiać stosunek wartości rocznego czynszu do poniesionych nakładów na przeprowadzenie inwestycji? Proszę podać stosunek procentowy: wartość opłaty w stosunku rocznym/wartość poniesionych w związku z inwestycją nakładów x 100” odpowiedzieli Państwo „Czynsz roczny po podwyżce będzie wynosił ok. (…) zł netto. Szacunkowy koszt inwestycji ok. (…) tys. zł netto. W związku z tym stosunek procentowy będzie wynosił (…)%”.

Na pytanie Organu „Czy obrót z tytułu przedmiotowej umowy będzie znaczący dla budżetu Gminy?” odpowiedzieli Państwo „Kwota (…) zł netto rocznie jest kwotą znaczącą dla budżetu gminy”.

Na pytanie Organu „Na jakim poziomie będą się kształtowały dochody z tytułu oddania w odpłatne użytkowanie nieruchomości w skali roku w stosunku do dochodów ogółem/dochodów własnych Gminy?” odpowiedzieli Państwo „Planowane dochody z tytułu dzierżawy nieruchomości wynoszą 879 696,00 zł. Planowane dochody ogólne miasta wynoszą (…) zł, natomiast planowane dochody własne wynoszą (…) zł. W związku z tym udział dochodu z dzierżawy nieruchomości w stosunku do dochodów ogółem wynosi 0,04%, natomiast udział dochodu z dzierżawy nieruchomości w stosunku do dochodów własnych wynosi 0,05%. Z tego względu udział dochodu z tytułu dzierżawy nieruchomości będzie nieznaczny. Miasto podkreśla jednak, że dochód generowany z dzierżawy nieruchomości wynoszący (…) zł brutto rocznie będzie miał istotne znaczenie z perspektywy sytuacji finansowej Miasta, gdyż Miasto nie może sobie pozwolić na utratę rocznego dochodu tej wysokości”.

Na pytanie Organu „Czy świadczenia między Gminą a użytkownikiem, tj. (…) Sp. z o.o., są/będą ekwiwalentne?” odpowiedzieli Państwo „Zdaniem Gminy, świadczenia wynikające z umowy dzierżawy budynku będą ekwiwalentne, w szczególności biorąc pod uwagę, że (…) Sp. z o.o. poza zapłatą czynszu będzie odpowiedzialny za utrzymanie obiektu, w tym za koszty związane z eksploatacją, takie jak zużycie energii, wody, opłaty za media oraz konserwację niezbędnych do funkcjonowania budynku.

Ponadto budynek zostanie oddany w dzierżawę w zamian za czynsz, który uwzględnia następujące czynniki:

- stawkę amortyzacji rocznej dla budynku;

- długość okresu użytkowania budynku;

- okres zwrotu inwestycji poniesionej przez Gminę;

- szacowany poziom dochodów generowanych w związku z wykorzystywaniem budynku okresie jego dzierżawy”.

Na pytanie Organu „Czy inwestycja, o której mowa we wniosku będzie służyła przede wszystkim do wypełnienia zadań publicznoprawnych Gminy nałożonych przepisami ustawy o samorządzie gminnym czy też służy realizacji celów komercyjnych?” odpowiedzieli Państwo „Inwestycja będzie służyła przede wszystkim do realizacji celów komercyjnych, o czym świadczy podniesienie czynszu za użytkowanie budynku”.

Na pytanie Organu „Czy, pomimo oddania nieruchomości w odpłatne użytkowanie, Gmina (w tym jednostki organizacyjne Gminy) korzysta/będzie korzystała z ww. nieruchomości?” odpowiedzieli Państwo „Gmina ani jednostki organizacyjne nie korzystają i nie będą korzystały z budynku”.

Na pytanie Organu „Czy towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji są/będą wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT?” odpowiedzieli Państwo „Towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji są/będą wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT”.

 

Pytanie

Czy Gminie będzie przysługiwało w jakimkolwiek zakresie prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych w związku z realizacją termomodernizacji Budynku opisanym w niniejszym wniosku?

 

Państwa stanowisko w sprawie

Gmina stoi na stanowisku, że w termomodernizacji Budynku realizowanej przez Gminę, będzie jej przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków, które zostaną poniesione na odbudowę i przebudową tego obiektu.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego przysługuje tylko wtedy, gdy spełnione są określone warunki, tj. podatnik wykonuje czynności opodatkowane, a towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do tych czynności. Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia podatku od towarów i usług, które nie są używane do czynności opodatkowanych, w tym do czynności zwolnionych z VAT lub niepodlegających temu podatkowi.

Warto zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku z czynnościami opodatkowanymi, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od bieżącego wykorzystywania towarów i usług w ramach wykonywanych czynności opodatkowanych. Wystarczającym jest, że zakup towarów lub usług jest związany z działalnością opodatkowaną podatnika.

Zatem w systemie podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Oznacza to, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać na odsprzedanie towaru ani na pełne wykorzystanie nabytych usług w działalności opodatkowanej.

Każdorazowo należy ocenić, czy intencją podatnika, wykonującego określone czynności, było realizowanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, warto zaznaczyć, że ustawodawca przewidział możliwość odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych określonych w art. 86 ust. 1 ustawy oraz braku przesłanek negatywnych wskazanych w art. 88 ustawy. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, faktury oraz dokumenty celne, które dotyczą transakcji nieopodatkowanych lub zwolnionych z VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego ani zwrotu podatku naliczonego.

Warto również wskazać, że zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, podatnicy, którzy nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT, nie mogą skorzystać z prawa do odliczenia, chyba że zachodzą przypadki określone w art. 86 ust. 2 pkt 7 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które wykonują samodzielną działalność gospodarczą. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje szeroki zakres działań, w tym produkcję, handel, usługi, pozyskiwanie zasobów naturalnych oraz działalność rolniczą i wolne zawody.

Zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 z późn. zm.) - zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy.

Jednakże, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy, organy władzy publicznej oraz urzędy obsługujące te organy, działające w zakresie realizacji zadań publicznych, nie są uznawane za podatników VAT, chyba że wykonują czynności cywilnoprawne.

Oznacza to, że jednostki samorządu terytorialnego mogą występować w charakterze podatników VAT, tylko gdy wykonują czynności cywilnoprawne, takie jak sprzedaż, wynajem czy dzierżawa, podlegające opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z przytoczonymi wyżej przepisami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku VAT mogą występować w dwojakim charakterze:

- jako podmioty niebędące podatnikami, w sytuacjach, gdy realizują zadania nałożone na nie odrębnymi przepisami prawa; oraz

- jako podatnicy podatku VAT, w sytuacjach, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Natomiast stosownie do art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.; dalej: „k.c.”) przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, nakładającą na obie strony określone obowiązki. Na jej podstawie wydzierżawiający oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego jest świadczenie dzierżawcy, które polega na płaceniu umówionego czynszu.

W świetle powyższych przepisów, Gmina, wykonując zadania publiczne w ramach swojej działalności, jest zwolniona z VAT w zakresie realizacji tych zadań. Jednakże, jeśli Gmina prowadzi działalność gospodarczą, np. świadczy usługi najmu lub dzierżawy, występuje w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność, a do jej zakresu działalności należą sprawy wymienione w art. 7 ust. 1 ww. ustawy. W związku z tym, gmina może prowadzić działalność gospodarczą jedynie w przypadkach przewidzianych w odrębnych przepisach.

Celem realizacji inwestycji polegającej na termomodernizacji budynku jest przede wszystkim (…). Przedsięwzięcie ma również na celu poprawę (…). Jednocześnie inwestycja wpisuje się w działania Gminy ukierunkowane na racjonalne gospodarowanie mieniem komunalnym. Dodatkowym celem jest (…).

W związku z tym, Gmina ma wątpliwości dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT w związku z realizacją inwestycji.

Jak wynika z przepisów, w przypadku świadczenia odpłatnych usług, takich jak odpłatne udostępnianie lokali użytkowych w budynkach komunalnych, Gmina będzie działać w charakterze podatnika VAT, a oferowane przez nią usługi będą podlegały opodatkowaniu VAT. Odpłatne udostępnianie lokali użytkowych w budynkach komunalnych stanowi bowiem usługę opodatkowaną VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponieważ inwestycja będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, Gmina będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w pełnej wysokości, o ile nie wystąpią przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy.

Zatem Gmina, będąc czynnym podatnikiem VAT, będzie mogła obniżyć kwotę podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego w związku z realizacją inwestycji, pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w przepisach ustawy o VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uważa się za podatników organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Gmina stoi na stanowisku, że w związku z planowaną termomodernizacją budynku Gmina będzie nawiązywała stosunki cywilnoprawne z najemcami, które oznaczać będą działanie Gminy w charakterze podatnika VAT.

Zdaniem Gminy odpłatna czynność dzierżawy stanowi odpłatną usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonania czynności opodatkowanych, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W ocenie Gminy, zaistnieje związek pomiędzy zakupionymi towarami i usługami przez Gminę na potrzeby dokonania termomodernizacji Budynku a wykonywanymi przez Gminę czynnościami opodatkowanymi, czyli odpłatną świadczeniem usług dzierżawy/najmu lokali użytkowych znajdujących się w Budynku oraz nie występują przesłanki negatywne uregulowane w art. 88 ustawy o VAT.

Takie samo stanowisko zaprezentował DKIS w podobnych stanach faktycznych w interpretacjach indywidualnych:

- z 20 czerwca 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.288.2025.2.AK),

- z 5 czerwca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.189.2025.1.MK),

- z 26 czerwca 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.443.2025.1.MSU),

- z 15 luty 2023 r. (sygn. 0114-KDIP4-1.4012.19.2023.2.APR).

Biorąc powyższe pod uwagę, Gmina stoi na stanowisku, że będzie jej przysługiwało prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych w przypadku termomodernizacji Budynku realizowanego przez Gminę.

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”. W myśl tego przepisu:

 

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa również pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te, będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług, w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że planują Państwo realizację prac termomodernizacyjnych budynku zlokalizowanego przy ul. (…). Budynek jest obecnie odpłatnie udostępniany podmiotowi o nazwie (…) Sp. z o.o., który prowadzi działalność gospodarczą związaną ze świadczeniem usług medycznych. Gmina nie wykorzystuje przedmiotowego obiektu na potrzeby własne ani na cele inne niż komercyjne udostępnianie na rzecz podmiotu trzeciego. W związku z tym czynsz podlega opodatkowaniu VAT. Czynsz dzierżawy wynosił w (…) roku (…) zł brutto miesięcznie, czyli (…) tys. zł netto miesięcznie, który został ustalony wg stawki indywidualnej za cały przedmiot dzierżawy. W związku z modernizacją dojdzie do podwyższenia czynszu do kwoty (…) zł brutto miesięcznie, czyli (…) tys. zł netto miesięcznie. Podwyżka będzie obowiązywała od (…) roku następującego po roku, w którym zakończona zostanie termomodernizacja Budynku. Czynsz dzierżawny pozwoli Miastu na uzyskanie zwrotu nakładów poniesionych na realizację inwestycji w okresie około (…) lat i (…) miesięcy. Kwota czynszu dzierżawnego zapewni zwrot poniesionych nakładów związanych z modernizacją w budynku w okresie (…) lat i (…) miesięcy, zakładając, że koszt inwestycji wyniesie (…) zł, natomiast czynsz roczny z tytułu dzierżawy budynku wyniesie (…) zł. Wysokość czynszu dzierżawy zostanie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych, co oznacza, że będzie ona dostosowana do aktualnych warunków rynkowych, w tym do cen stosowanych w przypadku podobnych nieruchomości w Mieście. Czynsz dzierżawny będzie uwzględniał takie czynniki jak lokalizacja, standard obiektu, przewidywany poziom dochodów generowanych przez obiekt. Ponadto, należy wskazać, że umowa dzierżawy została zwarta pomiędzy Miastem a podmiotem prywatnym, tj. (…) Sp. z o.o., w której Miasto nie posiada żadnych udziałów. Tym samym Miasto nie ma żadnego wpływu na (…) Sp. z o.o., a tym samym wysokość czynszu będzie miała obiektywny charakter, określony w ramach negocjacji dwóch niezależnych podmiotów. Odpłatne użytkowanie budynku będzie miało wartość rynkową. Wysokość stawki czynszu będzie ustalana również w oparciu o roczną stawkę amortyzacji budynku, która wyniesie 2,5%, natomiast przyjęty okres użytkowania nieruchomości wyniesie 40 lat. Budynek pozostaje w całości związany z działalnością o charakterze odpłatnym, generującą przychody z tytułu zawartych umów dzierżawy. Realizacja inwestycji termomodernizacyjnej ma na celu nie tylko poprawę stanu technicznego obiektu, lecz także podniesienie jego standardu użytkowego, zwiększenie atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców oraz zapewnienie długofalowej trwałości infrastruktury. Umowa zawarta jest na czas nieokreślony. Dzierżawca poza czynszem dzierżawnym z tytułu użytkowania budynku będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów z tytułu:

- podatku od nieruchomości od powierzchni użytkowej nieruchomości,

- opłat związanych z umowami serwisowymi;

- zawarcia i utrzymania umów ubezpieczenia;

- kosztów eksploatacyjnych, w szczególności za zużycie energii, wody, opłaty za media;

- dotyczących urządzeń podlegających dozorowi Urzędu Dozoru Technicznego (windy);

- wszelkich prac remontowych w dzierżawionym budynku;

- utrzymania i eksploatacji nieruchomości, w tym konserwacji i bieżących napraw.

Gmina ani jednostki organizacyjne nie korzystają i nie będą korzystały z Budynku. Towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji są/będą wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W przedmiotowej sprawie mają Państwo wątpliwości czy będzie Państwu przysługiwało w jakimkolwiek zakresie prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych w związku z realizacją termomodernizacji ww. Budynku.

Jak wskazano na wstępie podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

W omawianej sprawie spełniona zostanie podstawowa pozytywna przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych, wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy. Jak Państwo bowiem wskazali, Budynek pozostaje w całości związany z działalnością o charakterze odpłatnym, generującą przychody z tytułu zawartych umów dzierżawy. Realizacja inwestycji termomodernizacyjnej ma na celu nie tylko poprawę stanu technicznego obiektu, lecz także podniesienie jego standardu użytkowego, zwiększenie atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców oraz zapewnienie długofalowej trwałości infrastruktury. Gmina ani jednostki organizacyjne nie korzystają i nie będą korzystały z Budynku. Towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji są/będą wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzić zatem należy, że będzie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia VAT w pełnym zakresie od wydatków ponoszonych w związku termomodernizacją Budynku zlokalizowanego przy ul. (…).

Zaznaczenia wymaga, że będą Państwo mogli zrealizować to prawo pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Przedmiotową interpretację wydano w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy, w którym wskazano, że towary i usługi nabywane w związku z realizacją inwestycji są/będą wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, jak również w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.