Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.361.2025.3.AK

Interpretacja indywidualna -

stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 2 lipca 2025 r. (wpływ 7 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Wnioskodawca jest spółką z siedzibą w S. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), która będzie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT") jako podatnik VAT czynny na planowaną datę Transakcji (zdefiniowana poniżej).

Na potrzeby niniejszego wniosku S. S. zwany będzie dalej: „Sprzedający 1”, a C. S.: „Sprzedająca 2”. Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Sprzedający są osobami fizycznymi. Sprzedający nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynny. Sprzedający będą natomiast zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynny na planowaną datę Transakcji.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 9 lipca 2020 r. Sprzedający zawarli ze S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w S. (zwana dalej „S.”) umowę, w której Sprzedający i S. zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu na rzecz Sprzedających nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, położonych w miejscowości (...), w gminie (...), ., dla których Sąd Rejonowy w X, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr xxx (dalej łącznie: „Działki nr 1 oraz 2”), oraz ich sprzedaży przez Sprzedających na rzecz S. lub podmiotu wskazanego przez S. (dalej; „Umowa o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2”).

W tym miejscu Strony wyjaśniają, że Działki nr 1 oraz 2 były wcześniej własnością Sprzedających. Działki nr 1 oraz 2 zostały następnie nabyte na rzecz Gminy (...) na cel publiczny wymieniony w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „ustawa o gospodarce nieruchomościami”), tj. pod budowę oczyszczalni ścieków.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2, S. zobowiązała się podjąć wszelkie starania, aby zapewnić Sprzedającym nieodpłatnie wsparcie prawne w zakresie dochodzenia zwrotu Działek nr 1 oraz 2 na każdym etapie postępowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, tak aby Sprzedający nie musieli angażować się osobiście w proces zwrotu Działek nr 1 oraz 2, w tym:

i) przygotowanie wszelkich pism, zawiadomień, powiadomień, wniosków związanych z dochodzeniem zwrotu Działek nr 1 oraz 2;

ii) reprezentowanie Sprzedających przez profesjonalnych doradców prawnych w postępowaniach przed wszelkimi organami administracji publicznej we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z dochodzeniem zwrotu Działek nr 1 oraz 2 na każdym ich etapie;

iii) pełne wsparcie w zakresie wszelkich innych czynności związanych ze zwrotem Działek nr 1 oraz 2.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2, Sprzedający zobowiązali się do zawarcia ze S. lub podmiotem wskazanym przez S. przedwstępnej umowy sprzedaży Działek nr 1 oraz 2, na mocy której Sprzedający zobowiążą się do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia Działek nr 1 oraz 2 wolnych od wszelkich obciążeń na rzecz S. lub podmiotu wskazanego przez S..

Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, że Działki nr 1 oraz 2 zostały podzielone. W rezultacie wspomnianych podziałów z Działek nr 1 oraz 2 zostały wydzielone działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3 i 4 oraz 5 i 6 (stanowiące zdefiniowaną poniżej Nieruchomość), które będą przedmiotem Transakcji.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, że ilekroć w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5 oraz 6.

W wykonaniu zobowiązań z Umowy o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2, Sprzedający planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ze wskazanym przez S. podmiotem (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5 oraz 6, położonych w miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w województwie (...), dla których Sąd Rejonowy w X, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr xxx (dalej: „Księga wieczysta”) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że pomimo podziałów Działek nr 1 oraz 2 w rezultacie, których wydzielone zostały działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3 i 4 oraz 5 i 6, na datę złożenia niniejszego wniosku w Księdze wieczystej ujawnione są nadal Działki nr 1 oraz 2.

W niniejszym stanie faktycznym rozważane jest zdarzenie przyszłe gdzie Sprzedający zawrą z Kupującym Umowę Sprzedaży na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Jednocześnie, na działkach o numerach ewidencyjnych 3 oraz 5 wchodzących w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny. Strony wyjaśniają, że wspomniany rów melioracyjny nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na planowaną datę Transakcji) ogrodzona.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr xxx Rady Gminy (...) z dnia (...) 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi W. w Gminie (...) - Obszar (...) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:

i) działki o numerach ewidencyjnych 3 oraz 5 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-D;

ii) działki o numerach ewidencyjnych 4 oraz 6 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U/P.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Na datę złożenia niniejszego wniosku, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości nie zostały jeszcze nabyte przez Sprzedających.

Jak zostało wskazane powyżej, Działki nr 1 oraz 2 były wcześniej własnością Sprzedających. Działki nr 1 oraz 2 zostały następnie nabyte na rzecz Gminy (...) na cel publiczny wymieniony w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. pod budowę oczyszczalni ścieków. W dniu 9 grudnia 2020 r. Sprzedający reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wystąpili do Starosty P. z wnioskiem o zwrot Działki nr 1 oraz 2 obejmującej swoim obszarem teren stanowiący Nieruchomość (dalej: „Wniosek o zwrot Działki nr 1 oraz 2”).

W dniu (...) 2024 r. Starosta (...) wydał decyzję, w której orzekł w szczególności o zwrocie na rzecz Sprzedających działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Decyzja o zwrocie Nieruchomości”).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że na datę złożenia niniejszego wniosku wspomniana Decyzja o zwrocie wywłaszczonej Nieruchomości nie jest ostateczna, gdyż zarówno Gmina (...), jak i Sprzedający reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika złożyli odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości (dalej: „Odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości”). Na potrzeby niniejszego wniosku Strony zakładają, że na podstawie ostatecznej Decyzji o zwrocie Nieruchomości dojdzie do zwrotu Nieruchomości na rzecz Sprzedających przez Gminę (...) (dalej: „Zwrot Nieruchomości na rzecz Sprzedających”).

Strony wyjaśniają, że po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, Nieruchomość będzie stanowiła majątek prywatny Sprzedających.

Po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, Sprzedający będą właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej). Jednocześnie, nie jest wykluczone, że w związku z planowaną Transakcją Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, będzie przedmiotem umowy dzierżawy, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym lub podmiotem trzecim (dalej: „Umowa dzierżawy”). Przy czym nie jest wykluczone, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy (o ile taka umowa zostanie zawarta), Sprzedający udzielą dzierżawcy określonych praw, w tym do występowania z wnioskami i uzyskiwania określonych zgód, zezwoleń, pozwoleń czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenia na budowę).

W przypadku, w którym Umowa dzierżawy zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a podmiotem trzecim, nie można wykluczyć, że wspomniana Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana na datę Transakcji. W takim przypadku Kupujący wstąpi z mocy prawa (tj. na podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.) w stosunek dzierżawy wynikający ze wspomnianej Umowy dzierżawy w miejsce Sprzedających.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Nieruchomości Sprzedający zobowiązali się:

i) udzielić osobom wskazanym przez S. pełnomocnictwa (w formie i treści wskazanej przez S.) do reprezentowania Sprzedających w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających (dalej: „Pełnomocnictwo w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających”);

ii) podejmować wszelkie czynności wskazane przez S. lub osoby wskazane przez S. w celu zwrotu Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających;

iii) udzielić wszelkich informacji wskazanych przez S. lub osoby wskazane przez S. niezbędnych w toku postępowań o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających.

Strony wyjaśniają, że Sprzedający udzielili osobom wskazanym przez S. wspomnianego Pełnomocnictwa w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających, w oparciu o które profesjonalni pełnomocnicy działając w imieniu Sprzedających podjęli m.in. takie działania jak złożenie Wniosku o zwrot Działek nr 1 oraz 2 oraz złożenie Odwołania od Decyzji o zwrocie Nieruchomości, o których mowa powyżej.

Jednocześnie, mając na uwadze planowane działania związane z realizacją Inwestycji (zdefiniowanej poniżej) na Nieruchomości, istnieje możliwość, że Sprzedający wyrażą zgodę na dysponowanie przez Kupującego lub podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane; (dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedających, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Może okazać się również, że na planowaną datę Transakcji Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane nie zostanie udzielona przez Sprzedających na rzecz Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielą pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego lub inny podmiot, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa;

(dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadzili żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zawierali również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Jednocześnie, jeżeli określone przenoszalne zgodnie z przepisami prawa pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenie na budowę) zostały lub zostaną wydane na Sprzedających przed datą Transakcji, planowane jest przeniesienie ich na Kupującego lub podmiot wskazany przez Kupującego. Przy czym Strony wskazują, że przeniesienie przez Sprzedających takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji mogło lub może nastąpić zarówno przed zawarciem przez Strony Umowy Sprzedaży, równolegle do Umowy Sprzedaży, lub po zawarciu przez Strony Umowy Sprzedaży.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący planuje odsprzedać Nieruchomość lub zrealizować na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5. Inne okoliczności Transakcji

Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami wystawionymi przez Sprzedających.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

1. Sprzedający weszli w posiadanie działek 1 i 2 na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w dniu 22 lutego 1990 r., w Państwowym Biurze Notarialnym w W. Oddział w X za nr Rep. A xxx.

2. W okresie od momentu kiedy Sprzedający weszli w posiadanie Nieruchomości do momentu nabycia przez Gminę (...), Nieruchomość nie była przez Sprzedających wykorzystywana w ogóle. Pierwotnie była nabyta jako część gospodarstwa rolnego, ale nie była wykorzystywana do zaspokajania jakichkolwiek celów. Do czasu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający również nie będą jej wykorzystywać.

3. Podziału działek dokonała Gmina (...) po nabyciu Nieruchomości, wedle własnego uznania Gminy.

4. Gmina (...) nabyła Nieruchomość od Sprzedających na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 listopada 2003 r., akt notarialny Rep. A xxx.

5. Inicjatorem transakcji sprzedaży byli Sprzedający. Sprzedający nawiązali kontakt ze Spółką S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w (...) (zwana dalej S.), mając przekonanie, że S. przeprowadzi procedurę zwrotu wywłaszczonej Nieruchomości oraz ją odkupi samodzielnie lub wskaże inny podmiot, który odkupi Nieruchomości, w ramach tego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zakładany jest odkup przez Kupującego - G. Sp. z o.o. z siedzibą w S.

6. Z umowy z dnia 9 lipca 2020 r. zawartej pomiędzy Sprzedającymi, a S.wynika ich zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości na rzecz S. lub innego podmiotu wskazanego przez S. (jak wcześniej wskazano, w ramach tego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej zakładany jest odkup przez Kupującego - G. Sp. z o.o. z siedzibą w (...)). Powód zbycia wynika zatem z zobowiązania Sprzedających w związku z zapewnieniem przez S. kompleksowego wsparcia w procesie odzyskania wywłaszczonych Nieruchomości.

7. Sprzedający byli inicjatorem umowy o współpracę w zakresie działań zamierzających do zwrotu na ich rzecz Nieruchomości.

8. Podjęcie współpracy w zakresie działań zmierzających do zwrotu Nieruchomości nastąpiło pomiędzy S., a Sprzedającymi. Elementami przesądzającymi o podjęciu tej współpracy było zaufanie Sprzedających do S. jako podmiotu mającego siedzibę w sąsiedniej gminie i mającego doświadczenie w zarządzaniu i obrocie nieruchomościami. Natomiast współpraca Sprzedających z G. Sp. z o.o. odnosi się do sprzedaży Nieruchomości na podstawie zobowiązań Sprzedających do sprzedaży opisanych w ust. 6 niniejszego pisma, tj. na rzecz podmiotu wskazanego przez S.

9. Odwołanie od decyzji o zwrocie Nieruchomości nastąpiło na skutek odmowy zwrotu nieruchomości w części przeznaczonej na poszerzenie drogi, z czym Sprzedający się nie zgadzają.

10. Sprzedający nie dokonywali sprzedaży produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej w związku z tą Nieruchomością.

11. Nieruchomość nie była udostępniania przez Sprzedających na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

12. Nieruchomość nie była przez Sprzedających wykorzystywana w działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT i Sprzedający nie byli z tego tytułu czynnymi podatnikami podatku VAT.

13. Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości.

14. Sprzedający nie wnosili o uchwalenie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

15. Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy.

16. Na pytanie Organu: „Czy Sprzedający dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak - to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- w jakim celu nieruchomości te zostały przez nich nabyte?

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

- kiedy dokonali ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

- na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

wskazali Państwo: „Kupujący nie ma wiedzy w tym zakresie.”

17. Na pytanie Organu: „Czy Sprzedający posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie.”, wskazali Państwo, że „Kupujący nie ma wiedzy w tym zakresie.”

18. Na pytanie Organu: „Na co zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży Nieruchomości?”, wskazali Państwo, że „Kupujący nie ma wiedzy w tym zakresie.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT?

3. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT. Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C‑180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powodują, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Wskazywać na to może w szczególności okoliczność zawarcia pomiędzy Sprzedającymi Umowy o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2, w której Sprzedający zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu na rzecz Sprzedających Działek nr 1 oraz 2 oraz ich sprzedaży przez Sprzedających na rzecz S. lub podmiotu wskazanego przez S., oraz udzielenie przez Sprzedających osobom wskazanym przez S. wspomnianego Pełnomocnictwa w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających.

Jak zostało wskazane powyżej, w oparciu o Pełnomocnictwo w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających, profesjonalni pełnomocnicy działając w imieniu Sprzedających podjęli m.in. takie działania jak złożenie wniosku o zwrot Działek nr 1 oraz 2 oraz złożenie Odwołania od Decyzji o zwrocie Nieruchomości, o których mowa powyżej.

Zdaniem Stron wskazane wyżej działania podjęte w oparciu o Pełnomocnictwo w postępowaniach o zwrot Działek nr 1 oraz 2 na rzecz Sprzedających wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających i wskazują na wykorzystanie przez nich Nieruchomości w charakterze profesjonalnym.

Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielą Pełnomocnictwa o szerokim zakresie, tj. do:

1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa.

Zdaniem Wnioskodawcy wskazane wyżej działania podjęte również w oparciu o Pełnomocnictwo wywoływać będą skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających wskazując na wykorzystanie przez nich Nieruchomości w charakterze profesjonalnym.

W ocenie Wnioskodawcy, istotne znaczenie na gruncie rozpatrywanej sprawy ma również wskazana w opisie zdarzenia przyszłego możliwość udzielenia przez Sprzedających Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na planowaną datę Transakcji może okazać się, że wspomniana Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, ostatecznie nie zostanie udzielona przez Sprzedających. Zdaniem Wnioskodawcy, za profesjonalnym charakterem planowanej Transakcji może przemawiać także ewentualne zawarcie przez Sprzedających Umowy dzierżawy. Jak wskazano powyżej, nie jest wykluczone, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy (o ile taka umowa zostanie zawarta), Sprzedający udzielą dzierżawcy określonych praw, w tym do występowania z wnioskami i uzyskiwania określonych zgód, zezwoleń, pozwoleń czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenia na budowę). Zdaniem Stron zawarcie Umowy dzierżawy (o ile taka umowa zostanie zawarta) będzie wiązało się ściśle z planowaną Transakcją i dodatkowo będzie wskazywała na zorganizowany charakter planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Zaangażowanie Sprzedających w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający będą mieli status podatników podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 ustawy o VAT) wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”). W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 13 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK:

- „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Tożsame stanowisko Dyrektor KIS zajął w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111- KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO, w której stwierdził, że:

- „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika - osoby trzecie, Państwa - wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo, czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziałów w opisanej Nieruchomości - działce nr (...) i (...) - będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG, w której Dyrektor KIS uznał, że:

- „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Spółkę wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Udział w Nieruchomości jest własnością Sprzedającego i będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.”

- „Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Udziału w Nieruchomości tj. działce zabudowanej budowlami o numerze ewidencyjnym nr 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.”

Ponadto, podobne stanowisko zostało przedstawione w innych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w analogicznych lub podobnych stanach faktycznych, tj. m.in. w:

1) Interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.379.2023.1.MSO,

2) Interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.378.2023.1.MSO,

3) Interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.401.2023.1.MSO,

4) Interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.247.2023.1.RMA.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży przedmiotu Transakcji jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Określone przenoszalne zgodnie z przepisami prawa pozwolenia, opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności pozwolenie na budowę) nawet jeżeli zostaną przeniesione przez Sprzedających nie stanowią o wystąpieniu przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bowiem przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedających. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedających. Kupujący nie przejmie także żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedających.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1465, ze zm.).

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

1. Wprowadzenie

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki. Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki podatku VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2. Status Nieruchomości jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, będące własnością Sprzedających.

Zdaniem Stron, statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia również fakt, że na działkach o numerach ewidencyjnych 3 oraz 5 wchodzących w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny. W związku z tym, że nie został on wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, w ocenie Stron, rów melioracyjny nie stanowi (i nie będzie stanowił na planowaną datę Transakcji) na gruncie Prawa budowlanego budynku, budowli ani ich części.

W efekcie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

Niemniej jednak, zdaniem Stron, na gruncie rozpatrywanego zdarzenia przyszłego, wspomniany status Nieruchomości nie będzie miał znaczenia z perspektywy opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, gdyż Nieruchomość na planowaną datę Transakcji będzie stanowiła zgodnie z MPZP tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i w konsekwencji do jej dostawy nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (w tym zakresie prosimy o porównanie uzasadnienia przedstawionego w Punkcie 3 poniżej).

3. Kwalifikacja podatkowa Transakcji

Mając na względzie, że Nieruchomość należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta MPZP, zgodnie z którym:

i) działki o numerach ewidencyjnych 3 oraz 5 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-D;

ii) działki o numerach ewidencyjnych 4 oraz 6 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U/P.

Nieruchomość stanowi zatem teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikające z art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy o VAT. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zważywszy na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z uwagi na to, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków tego zwolnienia.

Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego od Sprzedających (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT). Dodatkowo, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Mając na uwadze powyższe, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktur, które zostaną wystawione z tytułu Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturach przez Sprzedających.

Reasumując, mając na uwadze, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając zabudowany grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, stanowiącej niezabudowane działki nr 3 i 4 oraz 5 i 6 wydzielone z działek nr 1 i 2, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w W. (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarli ze S. umowę o współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu na rzecz Sprzedających nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 i 2 oraz ich sprzedaży przez Sprzedających na rzecz S. lub podmiotu wskazanego przez S..

Działki nr 1 oraz 2 były wcześniej własnością Sprzedających, a następnie zostały nabyte na rzecz Gminy (...) na cel publiczny, tj. pod budowę oczyszczalni ścieków. Gmina (...) nabyła Nieruchomość od Sprzedających na podstawie umowy sprzedaży.

W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2 S. zobowiązała się podjąć wszelkie starania, aby zapewnić Sprzedającym nieodpłatnie wsparcie prawne w zakresie dochodzenia zwrotu Działek nr 1 oraz 2 na każdym etapie postępowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, tak aby Sprzedający nie musieli angażować się osobiście w proces zwrotu Działki nr 1 oraz 2, w tym:

- przygotowanie wszelkich pism, zawiadomień, powiadomień, wniosków związanych z dochodzeniem zwrotu Działek nr 1 oraz 2;

- reprezentowanie Sprzedających przez profesjonalnych doradców prawnych w postępowaniach przed wszelkimi organami administracji publicznej we wszelkich sprawach i postępowaniach związanych z dochodzeniem zwrotu Działek nr 1 oraz 2 na każdym ich etapie;

- pełne wsparcie w zakresie wszelkich innych czynności związanych ze zwrotem Działek nr 1 oraz 2.

Działki nr 1 oraz 2 zostały podzielone. W rezultacie wspomnianych podziałów z Działek nr 1 oraz 2 zostały wydzielone Działki gruntu o numerach ewidencyjnych 3 i 4 oraz 5 i 6 (Nieruchomość), które będą przedmiotem Transakcji.

W wykonaniu zobowiązań z Umowy o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 oraz 2, Sprzedający planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ze wskazanym przez S. podmiotem zobowiązującą do zawarcia Umowy Sprzedaży prawa własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5 i 6.

Sprzedający reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wystąpił do Starosty P. z wnioskiem o zwrot Działek nr 1 oraz 2. W dniu (...) 2024 r. Starosta (...) wydał decyzję, w której orzekł w szczególności o zwrocie na rzecz Sprzedających działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.

Gmina X, jak i Sprzedający reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika złożyli odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości na skutek odmowy zwrotu nieruchomości w części przeznaczonej na poszerzenie drogi.

Inicjatorem transakcji sprzedaży byli Sprzedający. Sprzedający nawiązali kontakt ze S. mając przekonanie, że S. przeprowadzi procedurę zwrotu wywłaszczonej Nieruchomości oraz ją odkupi samodzielnie lub wskaże inny podmiot, który odkupi Nieruchomość, w ramach tego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, zakładany jest odkup przez Kupującego - G. Sp. z o.o. z siedzibą w S.

Z umowy z dnia 9 lipca 2020 r. zawartej pomiędzy Sprzedającymi, a S. wynika zobowiązanie Sprzedających do sprzedaży Nieruchomości na rzecz S. lub innego podmiotu wskazanego przez S. Powód zbycia wynika zatem z zobowiązania Sprzedających w związku z zapewnieniem przez S. kompleksowego wsparcia w procesie odzyskania wywłaszczonych Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku numerem 1).

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości stanowiącej niezabudowane Działki nr 3, 4, 5 oraz 6, wydzielone z działek o nr 1 oraz 2, Sprzedający nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. W przypadku Sprzedających taka sytuacja nie ma miejsca, gdyż Sprzedający dokonali sprzedaży Nieruchomości na rzecz Gminy na realizację celu publicznego, którą chcą odzyskać w celu jej dalszej sprzedaży. Sprzedający nawiązali kontakt ze S. w celu podjęcia umowy o współpracy w zakresie działań zmierzających do zwrotu na ich rzecz Nieruchomości. W umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działek nr 1 i 2, z których wydzielona została Nieruchomość stanowiąca niezabudowane Działki nr 3, 4, 5 oraz 6, S. zobowiązała się podjąć wszelkie starania, aby zapewnić Sprzedającym nieodpłatne wsparcie prawne w zakresie dochodzenia zwrotu Działek nr 1 oraz 2. Inicjatorem Transakcji sprzedaży byli Sprzedający. Sprzedający byli również inicjatorem umowy o współpracy w zakresie działań zmierzających do zwrotu Nieruchomości wywłaszczonej na ich rzecz. Sprzedający przeprowadzili procedurę zwrotu Nieruchomości z przekonaniem, że S. lub inny podmiot wskazany przez S. odkupi od nich tą Nieruchomość. Powyższe okoliczności zawarcia umowy o współpracy zainicjowane przez Sprzedających w zakresie działań zmierzających do zwrotu Nieruchomości oraz jej sprzedaży na rzecz S. lub innego podmiotu wskazanego przez S. (w ramach tego wniosku - G. Sp. z o.o.), udzielenie pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi reprezentującemu Sprzedającemu w procesie odzyskania Nieruchomości oraz złożenia odwołania od decyzji w sprawie zwrotu Nieruchomości w części przeznaczonej na poszerzenie drogi, świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży i powodują, że sprzedaż przybierze formę profesjonalną. W tych okolicznościach Sprzedający wystąpią jako podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W konsekwencji zaangażowanie Sprzedających w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji powoduje, że opisanych ciągu czynności nie można uznać za zarządzenie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działanie Sprzedających zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnej z tytułu sprzedaży tej nieruchomości. Innymi słowy zaangażowanie Sprzedających w proces odzyskania Nieruchomości jest związane wprost z zamiarem jej sprzedaży.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedających Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr 3, 4, 5 oraz 6, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedający podjęli działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Czyli Sprzedający wykazali aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił u Sprzedających przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ z wniosku nie wynika, aby zbyciu towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedających. Zbyciu będzie podlegała bowiem jedynie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedających, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z okoliczności sprawy podanych przez Państwa nie wynika bowiem, aby przedmiot transakcji stanowił masę majątkową wydzieloną organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

Zatem w niniejszej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr 3, 4, 5, 6, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości w podatku od towarów i usług dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy (zamiany), których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym:

- działki o numerach ewidencyjnych 3 oraz 5 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1KD-D;

- działki o numerach ewidencyjnych 4 oraz 6 wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U/P.

Tym samym Nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie planowana sprzedaż tej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że - jak Państwo wskazali - po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedających, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z uwagi na to, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stosuje się do towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedających nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z uwagi na to, że nie zostanie spełniony co najmniej jeden z warunków tego zwolnienia.

Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT, o których mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT.

Zatem Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak ustalono planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania. Ponadto, jak Państwo wskazali, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości na zasadach ogólnych, przewidzianych w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Sprzedających.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 2 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.