Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.383.2025.2.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y (…).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka stron

a. X (dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od Y(dalej: „Sprzedający”) Nieruchomość (zdefiniowaną poniżej).

b. Sprzedający oraz Kupujący będą zwani łącznie dalej: „Wnioskodawcami”.

c. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątku wymienionymi poniżej i zdefiniowanymi dalej jako „Przedmiot Transakcji” (dalej: „Transakcja”), tj. zawarcie umowy sprzedaży, planowane jest w 2025 roku.

d. Wnioskodawcy będą czynnymi podatnikami VAT na dzień dokonania Transakcji.

e. Pomiędzy Wnioskodawcami na dzień Transakcji nie będą zachodzić powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. Wnioskodawcy nie będą stanowić na dzień Transakcji podmiotów powiązanych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

f. Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność deweloperską, powołaną do realizacji w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynków.

g. Kupujący jest osobą prawną inwestującą w nieruchomości komercyjne w Polsce.

Opis Nieruchomości

h. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Nieruchomości, położonej w (...) (dalej: „Działka”).

i. Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym uchwałą Rady Miasta (…), zgodnie z którym Działka znajduje się na terenie oznaczonym symbolem W29b U/MW – tereny usług lub zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

j. Na Działce znajduje się 14-kondygnacyjny budynek biurowy (dalej: „Budynek Biurowy”) oraz budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”), tj. tereny utwardzone oraz obiekty liniowe stanowiące własność Sprzedającego:

i. przyłącze sieci wodociągowej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i częściowo poza nią),

ii. przyłącze sieci kanalizacyjnej (które częściowo znajduje się na terenie Działki i częściowo poza nią),

iii. chodniki,

– dalej łącznie jako: „Budowle”.

k. Dodatkowo, na Działce znajdują się także urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury, takie jak latarnie, szlabany, stojaki na rowery, ławki czy zagospodarowanie zieleni wokół Budynku Biurowego (dalej: „Pozostałe Obiekty”).

l. Na Działce znajdują się przyłącza sieci ciepłowniczej i elektrycznej należące do przedsiębiorstw przesyłowych. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm., dalej: „KC”), takie urządzenia nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego i w konsekwencji, nie będą przedmiotem Transakcji.

m. Działka, Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zwane będą dalej łącznie „Nieruchomością”.

n. Budowle i Pozostałe Obiekty są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku Biurowego jako całości zgodnie z jego przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni Budynku Biurowego – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Przedmiotowe obiekty pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku Biurowego, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku Biurowym (podlegającej opodatkowaniu VAT). Warto również wskazać, że uzyskane pozwolenia na użytkowanie Budynku Biurowego obejmują również Budowle, a co za tym idzie, z perspektywy prawa administracyjnego na tej podstawie możliwe jest rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

o. W Budynku Biurowym są także miejsca parkingowe (garaż podziemny), które będą przeznaczone do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu, z których czynsz jest opodatkowany VAT).

Historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości

p. Prawo użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży z 31 maja 2022 r. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

q. W ramach ww. transakcji Sprzedający nabył m.in. prawo użytkowania wieczystego działki a. W momencie nabycia na działce a znajdowały się zabudowania, w tym m.in. dwukondygnacyjny budynek. W dalszej kolejności działka a została podzielona na działki b i c (Działka), a budynek (znajdujący się poza granicami Działki) został wyburzony.

r. Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zostały wybudowane przez Sprzedającego. W stosunku do wydatków poniesionych na budowę Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

s. 3 czerwca 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla xxx wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie Nieruchomości i w czerwcu 2024 r. Budynek Biurowy wraz z Budowlami został oddany do użytkowania. Od tamtego momentu Sprzedający nie poniósł na ich ulepszenie wydatków, które przekroczyłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

t. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Działalność Sprzedającego i posiadane aktywa

u. Oprócz Nieruchomości, Sprzedający posiada także dwie inne nieruchomości, przeznaczone na realizację kolejnej inwestycji, które nie będą przedmiotem Transakcji.

v. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

w. Aktualnie Sprzedający wynajmuje powierzchnie w Budynku Biurowym na podstawie zawartych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”).

x. Ponadto, Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi lub podmiotami powiązanymi Sprzedającego m.in. następujące umowy, dotyczące Nieruchomości:

i. umowę o zarządzanie Nieruchomością,

ii. umowy w zakresie kredytów i pożyczek udzielonych Sprzedającemu,

iii. umowy o dostawę energii elektrycznej oraz energii cieplnej,

iv. umowę dot. dystrybucji energii elektrycznej,

v. umowę o świadczenie usług zagospodarowania zieleni,

vi. umowę o dostawę usług wodno-kanalizacyjnych,

vii. umowy w zakresie usług telekomunikacyjnych,

viii. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej,

ix. umowę o świadczenie usług bezpośredniej ochrony Nieruchomości,

x. umowę w zakresie ochrony osób i mienia,

xi. umowę w zakresie monitoringu przeciwpożarowego,

xii. umowę o usługi doradztwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej,

xiii. umowę w zakresie usługi odbioru odpadów,

xiv. umowę w zakresie nadzoru o prowadzenia ewidencji w zakresie odpadów,

xv. umowę dot. udostępnienia oprogramowania wspierającego procesy zarządzania i utrzymania technicznego Nieruchomości oraz obsługę najemców,

xvi. umowę dot. implementacji systemu monitoringu i analizy zużycia mediów w Budynku Biurowym oraz świadczenia usług analitycznych dot. zużycia energii,

xvii. umowę dostarczenia oprogramowania do zarządzania odpadami i recyclingiem w Budynku Biurowym,

xviii. umowę dot. pielęgnacji zieleni,

xix. umowę konserwacji wind i schodów ruchomych,

xx. umowę zarządzania systemami technicznymi oraz konserwacje instalacji,

xxi. umowę czyszczenia i serwisowania separatora koalescencyjnego,

xxii. umowę serwisu urządzeń wentylacyjnych, grzewczych oraz wodno-kanalizacyjnych,

dalej łącznie: „Umowy Serwisowe”.

Zakres Transakcji

y. Sprzedający ma zamiar sprzedać Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Działki oraz prawo własności Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów.

z. W ramach Transakcji na Kupującego przejdą z mocy prawa – na podstawie art. 678 KC, prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek najmu jako wynajmujący).

aa. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację Wnioskodawcy zakładają, że w ramach planowanej Transakcji – oprócz Nieruchomości, nastąpi przeniesienie w szczególności następujących elementów:

i. prawa i obowiązki z Umów Najmu, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak i tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji),

ii. prawa i obowiązki z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu Umów Najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców w zakresie, w jakim instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, w tym depozyty gotówkowe, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu,

iii. prawa własności intelektualnej oraz prawo własności nośników, związane z projektem Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów,

iv. w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie prawa wynikające z gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych związanych z Nieruchomością, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które docelowo powinny zostać zwrócone przez Sprzedającego (a po transakcji Kupującego) wykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań,

v. prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów do programów (aplikacji) służących do zarządzania i obsługi technicznej Budynku Biurowego,

vi. dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku Biurowego, w tym m.in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,

vii. dokumentów związanych z Nieruchomością, w tym dokumenty dot. rozliczeń z najemcami, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji,

viii. ruchomości związane z Nieruchomością,

ix. przyłącza sieci teletechnicznej, które w całości zlokalizowane jest poza Działką i stanowi własność Sprzedającego.

bb. Niewykluczone jest, że w ramach planowanej Transakcji, nastąpi również przeniesienie lub udzielenie: prawa do domeny internetowej dotyczącej Budynku Biurowego oraz prawa ochrony do znaku towarowego - na zasadzie wyłączności lub nie – na podstawie prawnej uzgodnionej między Wnioskodawcami, a także przeniesienie praw i obowiązków z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej przez Sprzedającego z właścicielami sąsiednich nieruchomości.

cc. Ponadto, na podstawie uzgodnień z organami administracyjnymi, Sprzedający zobowiązał się do wykonywania prac związanych z utrzymaniem zieleni wokół Nieruchomości. W zależności od ustaleń pomiędzy Sprzedającym i Kupującym w ramach Transakcji Kupujący może zobowiązać się do przestrzegania ww. obowiązku lub do naprawienia Sprzedającemu szkód w przypadku jego naruszenia.

dd. Na podstawie poprzedniej umowy sprzedaży nieruchomości (wskazanej w punkcie I p powyżej), w określonych przypadkach, Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty premii gwarancyjnej na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego Działki. Ww. umowa nakłada na Sprzedającego obowiązek, zgodnie z którym jeśli taka premia nie zostanie rozliczona przed dniem Transakcji, nowy nabywca zobowiąże się solidarnie ze Sprzedającym do jej zapłaty. Wnioskodawcy uzgodnili jednak, że Sprzedający zwolni Kupującego z odpowiedzialności, w przypadku, gdyby poprzedni użytkownik wieczysty Działki dochodził zapłaty od Kupującego.

ee. W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem Transakcji nie będą: (i) sieć wodociągowa, która w całości znajduje się poza Działką, gdyż Sprzedający jest w toku przekazania jej na własność MPWiK w Xxx, oraz (ii) zjazdy drogowe, które znajdują się w pasie drogowym i zostaną przekazane do Zarządu Dróg Miejskich.

ff. Wyżej wymienione składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

gg. Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie działalności. Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

i. firma Sprzedającego,

ii. umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu Transakcji),

iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne

zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa powyżej),

iv. know-how Sprzedającego,

v. księgi rachunkowe Sprzedającego,

vi. prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową,

vii. finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu

viii. finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek),

ix. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

x. należności Sprzedającego,

xi. inne nieruchomości Sprzedającego opisane powyżej.

hh. Wskutek Transakcji nie nastąpi również przejście zakładu pracy Sprzedającego (aktualnie Sprzedający nie zatrudnia pracowników i w dacie Transakcji również nie będzie ich zatrudniał).

ii. Kupujący zamierza zawrzeć własną umowę o zarządzanie Nieruchomością oraz Umowy Serwisowe mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego Umów Serwisowych zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług. Ponadto, nie można wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, na przykład, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z mediów dostarczanych na podstawie dotychczasowych umów.

jj. Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składniki majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów, do prowadzenia działalności gospodarczej tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

kk. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić ją przy wykorzystaniu własnych zasobów lub/oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

ll. W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący zapewni m.in. (zawrze nowe umowy na):

i. zarządzanie Nieruchomością;

ii. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem punktu ff powyżej);

iii. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

mm. Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Dodatkowe informacje

nn. Wnioskodawcy uzgodnili, że płatności z tytułu czynszów, opłat za media i wszelkich innych tytułów wynikających z umów najmu, dotyczące miesiąca, w którym zostanie dokonana planowana Transakcja, zostaną zafakturowane przez Sprzedającego. Kupujący będzie natomiast uprawniony do otrzymania od Sprzedającego ww. płatności w takiej części, w jakiej będą należne wynajmującemu za okres rozpoczynający się w dniu kalendarzowym następującym bezpośrednio po dacie Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca, w którym przeprowadzono Transakcję.

oo. W dacie lub około daty zawarcia Transakcji planowane jest także zawarcie umowy gwarancji czynszowej pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), Sprzedającym (jako gwarantem czynszów) i ewentualnie innym podmiotem z grupy Xxx wskazanym przez Kupującego i Sprzedającego (jeżeli Kupujący i Sprzedający uznają za konieczne, aby taki podmiot z grupy Xxx był stroną umowy gwarancji czynszowej).

pp. W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy gwarancji budowlanych pomiędzy Kupującym (jako beneficjentem), Xxx (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub innym podmiotem z grupy kapitałowej Xxx) (jako gwarantem) i ewentualnie Sprzedającym (jeżeli Wnioskodawcy uznają za konieczne, aby Sprzedający był stroną umowy gwarancji budowlanych), na podstawie której, w zależności od ustaleń pomiędzy stronami umowy, może między innymi nastąpić: (i) udzielenie przez Xxx (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub inny podmiot z grupy kapitałowej Xxx) na rzecz Kupującego nowych gwarancji jakości lub uprawień z rękojmi w odniesieniu do Nieruchomości oraz przekazanie lub udzielenie związanych z nimi zabezpieczeń lub (ii) przeniesienie gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych udzielonych przez podwykonawców; a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – (iii) przeniesienie zobowiązania Xxx (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (lub innego podmiotu z grupy kapitałowej Xxx) wobec podwykonawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które docelowo powinny zostać zwrócone przez uprawniony podmiot (a po transakcji Kupującego) podwykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań.

qq. W dacie zawarcia lub około daty Transakcji planowane jest także zawarcie umowy dobrosąsiedzkiej pomiędzy Kupującym, Sprzedającym oraz spółką z grupy Xxx, regulującej zasady realizacji kolejnej fazy inwestycji „XXX”.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT?

3. Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowania VAT. Nie znajdą do niej zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

3. Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP").

c. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, kluczowe jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

d. Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do definicji zawartej w art. 55¹ KC, zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

e. Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz

iii. inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

iv. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do

v. korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

vi. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

vii. koncesje, licencje i zezwolenia;

viii. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

ix. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

x. tajemnice przedsiębiorstwa;

xi. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

f. Jednocześnie, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór elementów.

g. Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Definicja ZCP

h. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

i. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze,

– co potwierdza praktyka organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 12 marca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z 27 lutego 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW).

j. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem składników, w oparciu o które nabywca może faktycznie kontynuować działalność sprzedającego.

k. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

l. Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

m. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne, polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa oraz zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

n. Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Zatem w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

o. Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie, musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

p. Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

q. Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

r. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie oceny stopnia możliwości kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę przenoszone są wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

s. Mając na uwadze zakres i cel Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić ani przedsiębiorstwa, ani ZCP.

t. Zdaniem Wnioskodawców Przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo, ponieważ w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ KC. Ponadto należy zauważyć, że przenoszone w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej przez Kupującego.

u. Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość i związane z nią standardowe elementy, typowe dla tego rodzaju transakcji. Intencją stron nie jest natomiast przeniesienie innych składników majątkowych Sprzedającego, niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością.

v. Przede wszystkim, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia innych istotnych składników majątku Sprzedającego, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa z 55¹ KC, a które są kluczowe dla właściwego funkcjonowania przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególności:

i. firma Sprzedającego,

ii. umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu Transakcji),

iii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa powyżej),

iv. know-how Sprzedającego,

v. księgi rachunkowe Sprzedającego,

vi. prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową,

vii. finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek, w tym na nabycie Nieruchomości),

viii. polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

ix. należności Sprzedającego,

x. inne nieruchomości Sprzedającego.

w. Ze względu na ograniczony zakres Transakcji, Kupujący będzie zmuszony do wykorzystania dodatkowych zasobów celem prowadzenia działalności gospodarczej, w ramach której będzie wykorzystywać przedmiot Transakcji. W tym celu Kupujący będzie musiał:

i. zaangażować inne składniki majątku, w tym wartości niematerialne, środki pieniężne oraz

ii. podjąć dodatkowe działania niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w szczególności zawrzeć własną umowę zarządzania Nieruchomością oraz pozostałe umowy serwisowe (ponieważ co do zasady nie będą one przenoszone w ramach Transakcji).

x. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców nie można uznać, iż Kupujący nabędzie w ramach Transakcji zorganizowany zespół elementów, ponieważ będą to jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego.

y. Przedmiot Transakcji nie będzie zatem wykazywał samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu wyłącznie o przenoszone składniki materialne, a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego (np. umów zawartych z usługodawcami czy środków pieniężnych) Kupujący nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej.

z. Stanowisko, w ramach którego transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez podejmowania innych dodatkowych działań, potwierdzają organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych, m.in.:

i. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ z dnia 3 lutego 2025 r.;

ii. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK z dnia 3 lutego 2025 r.;

iii. interpretacja indywidualna sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR z dnia 21 listopada 2024 r.

aa. Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC.

bb. Zdaniem Wnioskodawców przedmiotu Transakcji nie można uznać również za ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

cc. W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą transakcją), Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

dd. Dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

ee. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak: umowy na zarządzanie, umowy finansowania, umowy serwisowe czy umowy na dostawę mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Dodatkowo na Kupującego nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Kupujący zawrze także w odpowiedniej części własne umowy na zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów do Nieruchomości oraz umowy serwisowe.

ff. Przedmiot Transakcji nie pozwala więc na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji. Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia funkcjonalnego.

gg. W uwagi na brak wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji na płaszczyźnie organizacyjnej, funkcjonalnej i finansowej, w ocenie Wnioskodawców planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

hh. Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC ani ZCP w myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

ii. W konsekwencji, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

c. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

d. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

e. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

f. Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

g. W przypadku dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

h. Jak wskazano w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

i. Zdaniem Wnioskodawców do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie mieć zastosowania ww. zwolnienie, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z VAT.

j. Zastosowania nie znajdzie także zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przewidziane dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, ponieważ Grunt zabudowany jest Budynkiem Biurowym, Budowlami oraz Pozostałymi Obiektami.

k. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

l. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

i. wybudowaniu lub

ii. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

m. Przedmiotem Transakcji, oprócz Budynku Biurowego, będą również znajdujące się na Działce Budowle i Pozostałe Obiekty, które służą jego prawidłowemu funkcjonowaniu.

n. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek Biurowy oraz Budowle oddano do użytkowania w czerwcu 2024 r. i od tamtego momentu Sprzedający nie poniósł na ich ulepszenie wydatków, które przekroczyłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

o. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia Budynku Biurowego i Budowli doszło zatem w czerwcu 2024 r.

p. Mając zatem na uwadze, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku Biurowego i Budowli upłynie okres krótszy niż 2 lata, dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

q. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT określa, że zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

i. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

ii. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

r. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać z ww. zwolnienia, oba warunki powinny być spełnione łącznie.

s. W stosunku do procesu budowy Budynku Biurowego oraz Budowli, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, z uwagi na brak spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji przedmiotowa regulacja nie znajdzie zastosowania.

t. Skoro zatem do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych dla dostawy gruntów (w tym prawa do wieczystego użytkowania gruntów), budynków, budowli lub ich części z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, to analizowana dostawa Budynku Biurowego i Budowli będzie opodatkowana VAT.

u. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W konsekwencji zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

v. W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT na takich samych zasadach jak dostawa Budynku Biurowego i Budowli.

w. Dla porządku należy dodać, że znajdujące się na Działce przyłącza sieci ciepłowniczej i elektrycznej niestanowiące własności Sprzedającego nie będą mieć wpływu na opodatkowanie dostawy Nieruchomości. Zważywszy, że Sprzedający nie jest właścicielem tych naniesień, w tym zakresie nie może dojść do przeniesienia prawa do rozporządzenia tymi obiektami a zatem ich dostawy w rozumieniu ustawy o VAT.

x. Podsumowując, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z opodatkowania VAT i tym samym będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

Ad 3

a. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

b. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

c. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i po nabyciu Nieruchomości będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

d. Ponadto zdaniem Wnioskodawców do analizowanego zdarzenia przyszłego nie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT. Jak bowiem wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 2, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu VAT, a zatem okoliczności wskazane w ww. regulacji nie będą miały miejsca w analizowanej sprawie.

e. W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli będzie ona wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

f. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

g. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

h. Jednocześnie, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Kupującego prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Kupującego istnieć będzie prawo do zwrotu różnicy na jego rachunek bankowy.

i. Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym w przypadku wystąpienia takiej nadwyżki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący, który po Transakcji prowadzić będzie działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości, zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, na którą składają się:

• prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nr c(dalej „Działka”);

• prawo własności:

- 14-kondygnacyjnego budynku biurowego (dalej jako „Budynek Biurowy”);

- budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: „Prawo budowlane”), tj. terenów utwardzonych oraz obiektów liniowych stanowiących własność Sprzedającego: przyłącza sieci wodociągowej, przyłącza sieci kanalizacyjnej oraz chodników (dalej łącznie jako: „Budowle”);

- urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury, takich jak latarnie, szlabany, stojaki na rowery, ławki czy zagospodarowanie zieleni wokół Budynku Biurowego (dalej: „Pozostałe Obiekty”).

Działka, Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty zwane będą dalej łącznie „Nieruchomością”.

W ramach planowanej Transakcji – oprócz Nieruchomości, nastąpi przeniesienie w szczególności następujących elementów:

- prawa i obowiązki z Umów Najmu, przy czym dotyczy to zarówno tych umów, które przejdą na Kupującego z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, jak i tych, dla których konieczna będzie cesja (może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji),

- prawa i obowiązki z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu Umów Najmu, ustanowionych przez poszczególnych najemców w zakresie, w jakim instrumenty te będą zbywalne na dzień Transakcji, w tym depozyty gotówkowe, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu,

- prawa własności intelektualnej oraz prawo własności nośników, związane z projektem Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów,

- w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie prawa wynikające z gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych związanych z Nieruchomością, a także – w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie – zobowiązania Sprzedającego wobec wykonawców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane, w tym w odniesieniu do kwot zatrzymanych, które docelowo powinny zostać zwrócone przez Sprzedającego (a po transakcji Kupującego) wykonawcom, o ile wywiążą się oni ze swoich zobowiązań,

- prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów do programów (aplikacji) służących do zarządzania i obsługi technicznej Budynku Biurowego,

- dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku Biurowego, w tym m.in. decyzje administracyjne, certyfikaty energetyczne, dokumentację powykonawczą,

- dokumentów związanych z Nieruchomością, w tym dokumenty dot. rozliczeń z najemcami, jeżeli i w zakresie, w jakim takie dokumenty będą w posiadaniu Sprzedającego na moment Transakcji,

- ruchomości związane z Nieruchomością,

- przyłącza sieci teletechnicznej, które w całości zlokalizowane jest poza Działką i stanowi własność Sprzedającego.

Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie działalności. Przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

- firma Sprzedającego,

- umowa o zarządzanie Nieruchomością (zostanie ona rozwiązana przed lub w dniu Transakcji),

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach (inne niż ewentualne kaucje najemców oraz zabezpieczenia praw z gwarancji i zabezpieczeń budowlanych, o których mowa powyżej),

- know-how Sprzedającego,

- księgi rachunkowe Sprzedającego,

- prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego umowy o obsługę księgową,

- finansowanie: prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu

- finansowania dłużnego (tj. kredytów i pożyczek),

- polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

- należności Sprzedającego,

- inne nieruchomości Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegać wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Zbywana Nieruchomość stanowi składniki majątku oraz nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów, do prowadzenia działalności gospodarczej tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. Z opisu sprawy wynika także, że w ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy (pracowników) na Kupującego.

Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący zapewni m.in. (zawrze nowe umowy na): zarządzanie Nieruchomością, dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości oraz zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Powyższe wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego majątek będzie umożliwiał Kupującego prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i finansowe, którymi dysponuje Kupujący, a które jednocześnie nie są przedmiotem sprzedaży.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów objętych transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, należy stwierdzić, że opisana we wniosku transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

W odniesieniu do tych wątpliwości, wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż prawa użytkowana wieczystego działki nr c zabudowanej Budynkiem Biurowym, Budowlami i Pozostałymi Obiektami. Tym samym należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli, czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na Nieruchomości (tj. działce nr c) znajdują się: Budynek Biurowy, Budowle oraz Pozostałe Obiekty (stanowiące urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury).

W niniejszej sprawie, w celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej w 2025 r. dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy względem Budynku Biurowego oraz Budowli posadowionych na działce nr cnastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.

Jak bowiem wskazano wyżej, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z przedstawionych przez Państwa we wniosku okoliczności sprawy wynika, że 3 czerwca 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie Nieruchomości i w czerwcu 2024 r. Budynek Biurowy wraz z Budowlami został oddany do użytkowania. Transakcja, tj. zawarcie umowy sprzedaży, planowana jest w 2025 roku.

Analizując podane przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanym przypadku Budynek Biurowy oraz Budowle zostały oddane do użytkowania w czerwcu 2024 r., co wskazuje, że okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem tych budynków a planowaną dostawą będzie krótszy niż 2 lata.

Zatem planowana transakcja dostawy Nieruchomości nie spełnia przesłanek zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak bowiem wynika z okoliczności sprawy, okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku Biurowego i Budowli a planowaną na 2025 r. dostawą jest krótszy niż 2 lata.

W niniejszej sprawie nie ma również możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, jak i budowę Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości.

Dostawa Budynku Biurowego oraz Budowli nie będzie także zwolniona od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak Państwo wskazali, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budowę Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Ponadto, wskazali Państwo również, że Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z tych samych względów nie znajdzie także zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w odniesieniu do sprzedaży obiektów małej architektury, znajdujących się na Nieruchomości.

Podsumowując, dostawa Budynku Biurowego, Budowli oraz Pozostałych Obiektów, a także przynależnego do nich gruntu (prawo użytkowania wieczystego działki nr c) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec powyższego należy stwierdzić, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki podatku właściwej dla przedmiotu transakcji.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 uznano za prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą na dzień dokonania Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ponadto, jak wykazano wyżej, dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Zatem w związku z nabyciem Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.