Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.389.2026.2.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lipca 2026 r. (wpływ 6 lipca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), obręb (…), powiecie (…), województwie (…), składającej się wyłącznie z działki oznaczonej numerem X ((…)), o obszarze (…)ha ((…)), dla której SR w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), zwanej dalej „Nieruchomością”.

Na Nieruchomości posadowione są dwa budynki (zwane dalej „Budynkami”), tj.:

1) jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 346 m² i kubaturze 1360 m³, z powierzchnią użytkową 316,67 m², wybudowany na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę wydanego przez Burmistrza Gminy (…) w dniu (…) 1994 r., znak: (…), i dopuszczony do użytkowania, identyfikator budynku: (…), dalej zwany „Budynkiem Handlowo-Usługowym” oraz

2) jednokondygnacyjny budynek produkcyjny, usługowy i gospodarzy dla rolnictwa o powierzchni zabudowy 185,25 m² i kubaturze 667,98 m³, z powierzchnią użytkową ok. 169,49 m², wybudowany na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę wydanego przez Burmistrza Miasta (…) w dniu (…) 1999 r., znak: (…), nr rej. (…), i dopuszczony do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie z dnia (…) 2003 r. wydanego przez Starostę (…) (znak: (…), identyfikator budynku: (…).

Na Nieruchomości, w tym w Budynkach, znajdują się rzeczy ruchome, w tym wyposażenie, będące własnością Sprzedającego, które są potrzebne do korzystania z Nieruchomości i Budynków, zgodnie z ich przeznaczeniem i pozostające z nimi w funkcjonalnym związku (dalej zwane „Przynależnościami”).

Budynki zostały wybudowane i dopuszczone do użytkowania odpowiednio w latach 90-tych oraz na początku lat 2000 (pozwolenie na użytkowanie w 2003 r.). Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości od 2016 r. W przeszłości wykorzystywał ją do działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż jeszcze nie nastąpiła. Wnioskodawca spodziewa się, że będzie ona miała miejsce do dnia 31 sierpnia 2026 r.

W okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił znaczących wydatków na ulepszenie Nieruchomości ani Budynków, tzn. nie przekroczyły one 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wnioskodawca chciałby poznać skutki sprzedaży nieruchomości na gruncie podatków VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą od dnia 1 maja 2010 r. do dnia 1 listopada 2022 r. Działalność gospodarcza była prowadzona w zakresie świadczenia usług napraw pojazdów (mechanika samochodowa), a także wynajem i sprzedaż samochodów dostawczych do 3,5 tony masy całkowitej.

Wnioskodawca aktualnie jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmowania nieruchomości (dobrowolna rezygnacja ze zwolnienia podmiotowego).

Nabycie przez Wnioskodawcę zabudowanej działki nr X stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem do towarów i usług i zostało udokumentowane fakturą VAT z wykazanym podatkiem. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Działka została nabyta przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i stanowiła środek trwały w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Na terenie działki była prowadzona działalność gospodarcza w zakresie wynajmu, sprzedaży, naprawy furgonetek do 3.5 tony masy całkowitej.

W odniesieniu do przynależności (wyposażenia) związanych z budynkami:

-        związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

-        Wnioskodawca nie wykorzystywał ww. wyposażenia wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług (tzn. wykorzystywał do działalności opodatkowanej podatkiem VAT).

-        żaden z elementów ww. wyposażenia został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku.

-        sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku.

-        demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia nie spowoduje naruszenia elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń.

Przewidywana przez Wnioskodawcę wartość sprzedaży w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w 2026 r. nie przekroczy kwoty 240 000 zł (bez podatku).

Wartość sprzedaży Wnioskodawcy w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w 2025 r. nie przekroczyła kwoty 240 000 zł.

Wnioskodawca nie dokonuje ani nie planuje dokonywania dostaw towarów oraz świadczenia usług wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) dalej również „ustawa o VAT”.

Wnioskodawca nie korzystał wcześniej ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT.

Wnioskodawca zrezygnował ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT.

Wnioskodawca aktualnie nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT.

Pytania (ostatecznie sformułowane pismem z 6 lipca 2026 r.)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

3. Czy w razie stwierdzenia przez Organ podatkowy, że sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT? (oznaczone w uzupełnieniu wniosku nr 4)

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane pismem z 6 lipca 2026 r.)

Ad 1) Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2) Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 zostanie ocenione przez Organ podatkowy jako prawidłowe, wówczas pytanie nr 4 (3) stanie się bezprzedmiotowe.

Uzasadnienie dotyczące zakresu opodatkowania VAT

Stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zasługuje na uwzględnienie.

Po pierwsze, Nieruchomość (grunt) oraz Budynki stanowią „rzeczy” w rozumieniu definicji towarów w ustawie o VAT. Sprzedaż prawa własności nieruchomości zabudowanej (z przeniesieniem prawa do rozporządzania nią jak właściciel) spełnia zatem definicję „dostawy towarów”. W konsekwencji mieści się ona w katalogu czynności wskazanych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jako potencjalnie podlegających opodatkowaniu VAT.

Po drugie, dla zastosowania przepisów ustawy o VAT konieczne jest, aby Wnioskodawca działał w odniesieniu do tej transakcji jako podatnik, tj. aby czynność była wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Definicja działalności gospodarczej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem stanowiła składnik majątku związany z aktywnością gospodarczą (nie była nabyta i utrzymywana wyłącznie dla celów osobistych).

Po trzecie, w świetle orzecznictwa TSUE, sama okoliczność dokonania sprzedaży rzeczy (nawet o znacznej wartości) nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej – „zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy” nie jest co do zasady traktowane jako wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, ponieważ jedynym przychodem może być zysk ze sprzedaży. Jednakże TSUE wskazał, że jeżeli w celu dokonania sprzedaży osoba podejmuje „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami”, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wówczas należy ją uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc podatnika VAT.

W realiach przedstawionego zdarzenia przyszłego przesłanką dominującą jest gospodarcze wykorzystanie Nieruchomości w przeszłości. Sprzedaż składnika majątkowego, który funkcjonował w sferze gospodarczej Wnioskodawcy, należy kwalifikować jako odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, niezależnie od tego, że na moment sprzedaży działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest zawieszona.

Uzasadnienie dotyczące zwolnienia przedmiotowego dla dostawy nieruchomości zabudowanej Stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie mogła korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, jest co do zasady prawidłowe.

Ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jednocześnie ustawa definiuje „pierwsze zasiedlenie” jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części – po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu (jeżeli nakłady na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej).

W analizowanym zdarzeniu przyszłym Budynki zostały wybudowane i dopuszczone do użytkowania odpowiednio w latach 90-tych oraz na początku lat 2000 (pozwolenie na użytkowanie w 2003 r.), a Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości od 2016 r. Zatem – przy założeniu, że Budynki były po wybudowaniu faktycznie użytkowane (co wynika z opisu, bo były wykorzystywane w działalności gospodarczej) – pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w momencie rozpoczęcia użytkowania tych obiektów, w tym również na potrzeby własne. Skoro planowana dostawa ma zostać dokonana do 31 sierpnia 2026 r., to w sposób oczywisty nastąpi ona po upływie co najmniej 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu aktualnej definicji).

Istotne jest również, że – zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego – Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej Budynków. To przemawia za brakiem „ponownego” pierwszego zasiedlenia wynikającego z ulepszenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT.

Dodatkowo, przy wykładni pojęcia „pierwszego zasiedlenia” istotne jest utrwalone stanowisko sądów administracyjnych, że zawężanie tego pojęcia wyłącznie do oddania w wykonaniu czynności opodatkowanej było niezgodne z dyrektywą VAT – przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 maja 2015 r., sygn. I FSK 382/14, wskazał wprost, że utożsamianie „pierwszego zasiedlenia” z oddaniem do użytkowania „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” jest sprzeczne z dyrektywą 2006/112/WE. Powyższe wspiera wniosek, że w realiach niniejszej sprawy (historyczne użytkowanie Budynków) pierwsze zasiedlenie nastąpiło na długo przed planowaną sprzedażą.

W konsekwencji dostawa Budynków powinna korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie – z uwagi na zasadę nie wyodrębniania wartości gruntu przy dostawie budynków trwale z gruntem związanych – zwolnienie to obejmuje także grunt, na którym Budynki są posadowione.

Konkluzje wynikające z analizy przepisów i orzecznictwa

W świetle definicji ustawowych (towary/dostawa) oraz charakteru transakcji sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami spełnia cechy odpłatnej dostawy towarów. Ocena, że transakcja jest dokonywana przez podatnika, powinna uwzględniać kryteria z art. 15 ustawy o VAT oraz rozróżnienie pomiędzy zarządem majątkiem prywatnym a aktywnością gospodarczą wskazane w orzecznictwie TSUE (sprawy połączone C-180/10 i C-181/10, wyrok z 15 września 2011 r.).

Dostawa Budynków – przy braku przesłanek „pierwszego zasiedlenia” w momencie sprzedaży oraz wobec upływu ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia – powinna korzystać ze zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ze skutkiem także dla gruntu na mocy art. 29a ust. 8). Dodatkowo, szerokie rozumienie „pierwszego zasiedlenia” potwierdza m.in. wyrok NSA z 14 maja 2015 r., sygn. I FSK 382/14.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm., dalej jako: „ustawa” lub „ustawy o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również (…).

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków czy budowli, udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ponadto, sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że aktualnie nie prowadzi Pan działalność gospodarczej lecz jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmowania nieruchomości. Jest Pan od 2016 roku właścicielem działki nr X zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym oraz budynkiem produkcyjno-usługowo-gospodarczy. Nabycie ww. działki stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem do towarów i usług i zostało udokumentowane fakturą VAT z wykazanym podatkiem. Przysługiwało Panu również prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki. Działkę wykorzystywał Pan do działalności gospodarczej. Obecnie planuje Pan sprzedaż nieruchomości.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Budynkami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami, będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość wraz z posadowionymi na niej Budynkami była wykorzystywana przez Pana do działalności gospodarczej, nie zaś do celów prywatnych. Od 1 maja 2010 r. do dnia 1 listopada 2022 r. prowadził Pan z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług napraw pojazdów (mechanika samochodowa), a także wynajem i sprzedaż samochodów dostawczych do 3,5 tony masy całkowitej. Działka została nabyta przez Pana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i stanowiła środek trwały w Pana działalności gospodarczej. Nabycie zabudowanej działki nr X stanowiło czynność opodatkowaną podatkiem do towarów i usług i zostało udokumentowane fakturą VAT z wykazanym podatkiem. Przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki. Tym samym nie mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego, ale ze zbywaniem majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działki nr X wraz z posadowionymi na niej Budynkami, nastąpi w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w odniesieniu do tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do kolejnych Pana wątpliwości wskazać należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W zakresie nieruchomości zabudowanych wskazać należy na poniższe przepisy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524, ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nadmienić w tym miejscu należy, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać w tym miejscu należy, że według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynku handlowo-usługowego oraz budynku produkcyjno, usługowo i gospodarczego nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak bowiem Pan wskazał działka nr X, w momencie jej nabycia przez Pana był gruntem zabudowanym, tj. były już na niej posadowione ww. budynki.

Wskazał Pan, również, że budynki zostały wybudowane i dopuszczone do użytkowania odpowiednio w latach 90-tych oraz na początku lat 2000 (pozwolenie na użytkowanie w 2003 r.), Pan stał się ich właścicielem w 2016 roku. Ponadto nie ponosił Pan znaczących wydatków na ulepszenie Nieruchomości ani Budynków, tzn. nie przekroczyły one 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym, w odniesieniu do ww. budynków na moment zawarcia Transakcji upłynie okres 2 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT licząc od pierwszego zasiedlenia tych budynków.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, jak wskazano powyżej, dostawa działki nr X również będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na niej posadowione. W związku z tym, również sprzedaż działki nr X, na której to posadowione są ww. budynki będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 3 sformułowane przez Pana w uzupełnieniu wniosku (oznaczone przez Pana nr 4), gdyż jak sam Pan wskazał: Jeżeli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 zostanie ocenione przez Organ podatkowy jako prawidłowe, wówczas pytanie nr 4 stanie się bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań nr 1, 2 oraz pytania oznaczonego przez Pana w uzupełnieniu wniosku numerem 4. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Pana pytanie. Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.