Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.473.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy sprzedaży działki nr (...), w części przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

- nieprawidłowe w kwestii możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży działki nr (...) w części, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren rolniczy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2025 r. (wpływ 16 lipca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Powiat (…) jest podatnikiem podatku VAT.

Planowana sprzedaż nieruchomości będzie dokonywana przez Starostę (…) reprezentującego Skarb Państwa. Starosta (…) został wybrany przez Radę Powiatu (…). Wybór Starosty uchwalono Uchwałą Rady Powiatu nr (…). Starosta (…) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej jest uprawniony do reprezentowania Skarbu Państwa zgodnie z art. 11 i art. 23 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Starosta (…) reprezentujący Skarb Państwa planuje sprzedaż w trybie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 poz. 1145 ze zm.) nieruchomości niezabudowanej położonej w obrębie (…), oznaczonej w ewidencji jako działka nr (...) o pow. (…) ha, figurująca w księdze wieczystej (…).

Działka będzie zbyta w trybie art. 37 ust. 1 ustawy w trybie przetargowym.

Przeznaczenie przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miejscowości (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy (…) z dnia (…) r.:

- częściowo 15MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (dla obszaru (…) m. kw. czyli (…)% całej działki),

- częściowo R2 - teren rolniczy (dla obszaru (…) m.kw. czyli (…) % całej działki).

Nieruchomość została nabyta na własność Skarbu Państwa przez zasiedzenie z dniem (…) r. na mocy Postanowienia Sądu Rejonowego w (…). Przedmiotowa działka powstała z pierwotnej działki nr (…). Zmiana powstała w wyniku scalenia gruntów (…) r. Z tytułu nabycia działki Skarbowi Państwa nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niezabudowana działka nr (...) nie była wydzierżawiana ani wynajmowana.

Skarb Państwa nie pobierał i nie pobiera z przedmiotowej działki żadnych pożytków.

Działka przedmiotowa nie były wykorzystywana do żadnej działalności, w tym działalności zwolnionej.

Za zgodą Wojewody (…), działka nr (...) została przeznaczona do sprzedaży przez Starostę (…).

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących wyjaśnień:

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...), w części oznaczonej symbolem R2 (tereny rolnicze), w której przeznaczeniem podstawowym są tereny rolnicze: grunty orne, łąki i pastwiska, uprawy sadownicze i ogrodnicze – jako przeznaczenie uzupełniające wskazano:

a) istniejąca zabudowa zagrodowa,

b) urządzenia sportu i rekreacji,

c) obiekty i urządzenia obsługi produkcji rolniczej,

d) istniejące zadrzewienia, zakrzewienia,

e) trasy turystyczne, drogi polne,

f) sieci, nieuciążliwe urządzenia infrastruktury technicznej i komunalnej.

Wobec powyższego na tej części działki niezabudowanej brak możliwości budowy nowych budynków i budowli.

Ponadto w zasadach gospodarowania uchwalonych i zapisanych w MPZP dla terenów R2 widnieje zapis „zakaz lokalizacji nowej zabudowy”.

W MPZP na działce nr (...) wyznaczono linie rozgraniczającą tereny o różnym przeznaczeniu. Linia oddziela teren o przeznaczeniu 15MN1 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej) od terenu o przeznaczeniu R2 (tereny rolnicze).

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działki nr (...):

- będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy, w części działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

oraz

- będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w części, która zgodnie z miejscowym planem stanowi teren rolniczy?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr (...) położona w obrębie (…) będzie:

- podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podst. art. 5 ust. 1 pkt 1, w części o pow. (…) m. kw. przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej

- korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt. 9, w części o pow. (…) m. kw. przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny rolnicze.

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i usług.

Nieruchomość spełnia definicję towaru, sprzedaż nieruchomości to odpłatna dostawa towarów i usług. Powiat jest podatnikiem podatku od towarów i usług, a realizowane odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.

Tereny budowlane to grunty zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowa działka jest niezabudowana, ale większość jej powierzchni ((…)%) jest przeznaczona w MPZP pod teren zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej o niskiej intensywności, w którym przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o niskiej intensywności zabudowy i zabudowa zagrodowa, jednak część działki o pow. (…) m. kw. ((…)%) stanowi grunt o przeznaczeniu podstawowym tereny rolnicze, grunty orne, łąki i pastwiska, uprawy sadownicze i ogrodnicze. Co prawda przeznaczenie uzupełniające dla tych terenów rolnych przewiduje istniejącą zabudowę zagrodową (w naszym przypadku brak jakiejkolwiek istniejącej zabudowy, w tym zagrodowej) oraz obiekty i urządzenia obsługi produkcji rolniczej, jednak w zasadach gospodarowania widnieje zakaz lokalizacji nowej zabudowy. Wobec powyższego, działka nr (...) spełnia definicję terenów budowlanych w części o pow. (…) m.kw. przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, zatem jej sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast w części o pow. (…) m. kw. przeznaczonej jako tereny rolnicze będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Po analizie zapisów art. 43 ust. 1 pkt. 2, należy stwierdzić, że w przedmiotowym przypadku działka nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej i Skarbowi Państwa z tytułu jej nabycia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

- prawidłowe w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy sprzedaży działki nr (...), w części przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

- nieprawidłowe w kwestii możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży działki nr (...) w części, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren rolniczy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powyższego grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy:

Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych przepisów wynika, że organy władzy publicznej nie są podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają z tego tytułu należności, opłaty lub składki. Organy te są natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo (tj. Starosta (…) reprezentujący Skarb Państwa) dokonać sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) w trybie art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.).

Wskazać należy, że dokonując sprzedaży nieruchomości (tj. czynności, która ma charakter cywilnoprawny), wystąpią Państwo dla tej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, powyższa czynność zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem, wraz z uzasadnieniem.

Stosowanie do art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W planie miejscowym, określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach gospodarowania.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto należy podkreślić, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W tym miejscu należy wskazać na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które to wskazuje na możliwość oddzielnego opodatkowania jednej czynności. I tak np. w wyroku z 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdzono, że jedna dostawa towarów, co do zasady, podlega jednej stawce podatku VAT. Jednakże możliwe jest również oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Oznacza to, że okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty preferencją podatkową w podatku VAT oraz z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby od dostawy towarów wyłączonych z preferencji podatek VAT był pobierany według stawki podstawowej.

Tak więc, z powyższego wynika iż dopuszczalne jest opodatkowanie jednej dostawy towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym, jeśli np. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może być opodatkowana różnymi stawkami VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że niezabudowana działka nr (...) objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi ona:

- 15MN1 – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (dla obszaru (…) m. kw.),

- R2 – teren rolniczy (dla obszaru (…) m. kw.).

Ponadto wskazali Państwo, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży są wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Wskazać należy, że część działki nr (...) oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „15MN1” – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, tak więc już z podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynika, że ta część działki stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Natomiast przy ocenie, czy działka nr (...) w części oznaczonej „R2” stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bowiem uwzględnić należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego, w którym wskazano:

a) istniejąca zabudowa zagrodowa,

b) urządzenia sportu i rekreacji,

c) obiekty i urządzenia obsługi produkcji rolniczej,

d) istniejące zadrzewienia, zakrzewienia,

e) trasy turystyczne, drogi polne,

f) sieci, nieuciążliwe urządzenia infrastruktury technicznej i komunalnej.

Wobec powyższego działka nr (...) w części oznaczonej w MPZP jako „R2” będzie stanowiła teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – ponieważ w ramach przeznaczenia uzupełniającego m.in. dopuszczono lokalizację urządzeń sportu i rekreacji oraz lokalizację obiektów i urządzeń obsługi produkcji rolniczej, lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej i komunalnej.

Tym samym przy dostawie działki nr (...) zarówno w części, która oznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, jak i w części oznaczonej jako teren rolniczy nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działek niezabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wskazano wcześniej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Nieruchomość została nabyta na własność Skarbu Państwa przez zasiedzenie z dniem (…) r. Tym samym nabycie nie było związane z pojawienie się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. W takiej sytuacji nie można mówić, że Skarbowi Państwa przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto działka nr (...) nie była wykorzystywana do żadnej działalności, w tym działalności zwolnionej. Oznacza to, że nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż działki nr (...) zarówno w części przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jak i w części oznaczonej jako teren rolniczy będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku bez możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i 2 ustawy.

A zatem Państwa stanowisko jest:

- prawidłowe w kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy sprzedaży działki nr (...), w części przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

- nieprawidłowe w kwestii możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla sprzedaży działki nr (...) w części, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi teren rolniczy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.