Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.482.2026.3.SR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y.

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonych w (...), obręb (...), obejmujących:

1)  działkę ewidencyjną nr 1, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...);

2)  działkę ewidencyjną nr 2, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...);

3)  działkę ewidencyjną nr 3, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...);

4)  działkę ewidencyjną nr 4, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...);

5)  działkę ewidencyjną nr 5, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...);

6)  działkę ewidencyjną nr 6, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (...).

W dalszej części wniosku wskazane powyżej działki są określane łącznie jako „Nieruchomości”.

Wnioskodawca nabył działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4 oraz 5 w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca nabył również działkę ewidencyjną nr 6 w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na moment nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości były niezabudowane. Na Nieruchomościach nie znajdowały się wówczas budynki ani budowle związane z obecną transakcją, tj. z zrealizowanym przez Wnioskodawcę Centrum (...).

Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony wynikający z nabycia każdej z ww. działek, tj. działki nr 1, działki nr 2, działki nr 3, działki nr 4, działki nr 5 oraz działki nr 6.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę było związane z zamiarem wykorzystania tych Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomości nie zostały nabyte przez Wnioskodawcę w celu wykorzystywania ich wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

2.  Realizacja Inwestycji na Nieruchomościach

Na Nieruchomościach Wnioskodawca zrealizował inwestycję budowlaną polegającą na wybudowaniu Centrum (...) obejmującego: budynek hali magazynowej, budynek hali przeładunkowej, budynek biurowy, budynek pompowni ze zbiornikiem wody p. poż. W ramach inwestycji wytworzono również niezbędne do jej funkcjonowania urządzenia budowlane, w tym m.in.: wiaty, murki oporowe, parkingi, place postojowe, infrastrukturę techniczną czy stację trafo.

W dalszej części wniosku przedsięwzięcie to określane jest jako „Inwestycja”.

Inwestycja obejmowała zaprojektowanie i wykonanie Centrum (...), a także wykonanie prac, robót, instalacji, przyłączy, zagospodarowania terenu oraz innych elementów koniecznych do prawidłowego i zgodnego z przeznaczeniem użytkowania Inwestycji.

Inwestycja została zrealizowana przez Wnioskodawcę przy udziale generalnego wykonawcy. Zakres prac objął w szczególności przygotowanie dokumentacji projektowej, wykonanie robót budowlanych, wykonanie infrastruktury niezbędnej do funkcjonowania Centrum (...) oraz doprowadzenie Inwestycji do stanu umożliwiającego jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Zgodnie z Decyzją NR (…) wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) w dniu (…) 2026 r., inwestorowi (Wnioskodawcy) udzielono pozwolenia na użytkowanie wybudowanego Centrum logistycznego wraz z całą infrastrukturą niezbędną do jego funkcjonowania.

Wnioskodawca odliczał podatek VAT naliczony od wydatków ponoszonych na realizację Inwestycji, w tym od wydatków na budowę Centrum (...).

Wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę na realizację Inwestycji były związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług – Wnioskodawca planuje bowiem dokonanie sprzedaży zabudowanych Nieruchomości na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywcy) w ramach transakcji „sale and lease back”, zgodnie z którą Nabywca po nabyciu zabudowanych Nieruchomości wynajmie Nieruchomości na rzecz innej spółki z grupy Sprzedającego. Nieruchomości oraz realizowana na nich Inwestycja nie były, nie są i do dnia dokonania transakcji nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

3.  Status Nieruchomości na dzień transakcji

Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Inwestycją w ramach transakcji „sale and lease back” na rzecz Nabywcy. Nabywcą Nieruchomości będzie spółka prawa (…) z siedzibą w (…), będąca podmiotem niepowiązanym z Wnioskodawcą. Na dzień dokonania Transakcji Nabywca nie będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (Nabywca będzie miał złożone formularze rejestracyjne NIP-2 i VAT-R, ale nie będzie jeszcze zarejestrowany; rejestracja jako podatnika VAT nastąpi zapewne niedługo po Transakcji). Wnioskodawca i Nabywca są dalej określani łącznie jako „Strony”.

Żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie na dzień transakcji działką niezabudowaną. Przedmiotem sprzedaży nie będą grunty niezabudowane ani inwestycja w toku. Przedmiotem sprzedaży będą Nieruchomości zabudowane ukończoną Inwestycją.

4.  Transakcja objęta wnioskiem

Przedmiotem wniosku są skutki podatkowe planowanej sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy prawa własności Nieruchomości wraz z posadowionym na nich Centrum (...). W dalszej części wniosku sprzedaż ta określana jest jako „Transakcja”.

W ramach Transakcji Wnioskodawca przeniesie na Nabywcę prawo do rozporządzania Nieruchomościami oraz znajdującymi się na nich budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą jak właściciel. Wnioskodawca będzie właścicielem obiektów wchodzących w skład Inwestycji i będzie posiadał ekonomiczne władztwo nad tymi obiektami.

W ramach Transakcji Wnioskodawca przeniesie na Nabywcę ekonomiczne władztwo zarówno nad gruntem, jak i nad znajdującym się na nim Centrum (...).

Na moment złożenia wniosku nie jest znana dokładna data dokonania Transakcji. Wiadome jest jednak, że Transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub też przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Inwestycji.

Strony wskazują, że niezależnie od przyjęcia, czy do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części dojdzie przez rozpoczęcie użytkowania Inwestycji przez Wnioskodawcę na potrzeby własnej działalności gospodarczej, czy też przez dokonanie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, do dnia dokonania Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W okresie pomiędzy dniem oddania Inwestycji do użytkowania a dniem dokonania Transakcji Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Inwestycji w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w sposób, który mógłby skutkować ponownym pierwszym zasiedleniem po ich ulepszeniu.

Na dzień dokonania Transakcji nie będą obowiązywać umowy najmu, dzierżawy ani inne umowy dotyczące korzystania z Nieruchomości, budynków, budowli lub innych obiektów wchodzących w skład Inwestycji. W konsekwencji w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia na Nabywcę praw i obowiązków z takich umów. Niezwłocznie po Transakcji Nabywca zawrze umowę najmu z innym podmiotem z grupy sprzedającego (Wnioskodawcy) i na podstawie tej umowy przekaże najemcy całą powierzchnię Nieruchomości z wytworzoną Infrastrukturą do korzystania.

5.  Zakres składników przenoszonych w ramach Transakcji

Przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości wraz z posadowionym na nich Centrum (...).

Wraz z Nieruchomościami na Nabywcę mogą zostać przeniesione prawa i dokumenty bezpośrednio związane z Nieruchomościami oraz Inwestycją, w zakresie uzgodnionym przez Strony i dopuszczalnym na gruncie obowiązujących przepisów prawa.

W szczególności mogą to być dokumentacja projektowa, techniczna, budowlana i powykonawcza dotycząca Inwestycji, prawa z gwarancji i rękojmi dotyczących robót budowlanych, prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych w związku z realizacją Inwestycji, prawa autorskie lub licencje do dokumentacji projektowej, decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia, zgody oraz inne dokumenty związane bezpośrednio z Nieruchomościami lub Inwestycją.

Przeniesienie wskazanych praw i dokumentów będzie miało charakter pomocniczy względem zasadniczego przedmiotu Transakcji, którym będzie sprzedaż Nieruchomości zabudowanych ukończoną Inwestycją. Prawa i dokumenty te nie będą tworzyć wraz z Nieruchomościami przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

6.  Składniki nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, środków pieniężnych Wnioskodawcy, rachunków bankowych Wnioskodawcy, ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy, należności Wnioskodawcy, zobowiązań Wnioskodawcy niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami, praw i obowiązków z umów finansowania działalności Wnioskodawcy, praw i obowiązków z umów o zarządzanie przedsiębiorstwem Wnioskodawcy, praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami Wnioskodawcy, praw i obowiązków z umów o zarządzanie nieruchomością, know-how operacyjnego Wnioskodawcy, tajemnic przedsiębiorstwa Wnioskodawcy niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami, systemów, procedur, relacji handlowych, kontaktów biznesowych ani innych składników służących prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia pracowników Wnioskodawcy na Nabywcę. Transakcja nie będzie skutkowała przejściem zakładu pracy ani jego części na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. — Kodeks pracy.

Przedmiotem Transakcji nie będą również umowy najmu, dzierżawy ani inne umowy dotyczące korzystania z Nieruchomości, ponieważ na dzień dokonania Transakcji takie umowy nie będą obowiązywać. Dopiero po dokonaniu Transakcji planowane jest zawarcie umowy najmu pomiędzy Nabywcą i innym podmiotem z grupy Wnioskodawcy obejmującej Nieruchomości i całą wzniesioną na Nieruchomościach infrastrukturę.

Nabywca nie nabędzie w ramach Transakcji zespołu składników umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej bez konieczności zaangażowania własnych zasobów. Po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić zasoby organizacyjne, techniczne, administracyjne, finansowe i osobowe potrzebne do zawarcia i wykonywania przedmiotowej umowy najmu, tj. do wykorzystywania Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej.

7.  Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie są i na dzień dokonania Transakcji nie będą w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Nieruchomości nie tworzą w strukturze Wnioskodawcy odrębnego działu, wydziału, oddziału, zakładu ani innej jednostki organizacyjnej. Nieruchomości nie zostały objęte regulaminem, statutem, uchwałą, zarządzeniem ani innym aktem wewnętrznym Wnioskodawcy, który wskazywałby na ich odrębną rolę organizacyjną w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Nieruchomości nie są przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego, które mogłyby samodzielnie realizować jako niezależny zespół składników materialnych i niematerialnych.

W przedsiębiorstwie Wnioskodawcy prowadzona jest ewidencja księgowa obejmująca Nieruchomości oraz wydatki ponoszone na realizację Inwestycji wyłącznie w zakresie wymaganym przepisami prawa rachunkowego i podatkowego. Dane dotyczące Nieruchomości i Inwestycji są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej.

Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności. Nieruchomości nie posiadają samodzielnego budżetu, nie jest dla nich sporządzany odrębny bilans, rachunek zysków i strat ani inne zestawienie finansowe właściwe dla samodzielnej jednostki organizacyjnej.

Nieruchomości nie stanowią również funkcjonalnie odrębnej całości. Same Nieruchomości wraz z Centrum (...), dokumentacją oraz prawami bezpośrednio związanymi z Nieruchomościami i Inwestycją nie tworzą zespołu składników, który mógłby samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze bez zaangażowania dodatkowych zasobów przez Nabywcę.

8.  Okoliczności istotne dla oceny Transakcji na gruncie VAT

Nieruchomości oraz zrealizowana na nich Inwestycja były, są i do dnia dokonania Transakcji będą związane z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony od nabycia każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony od wydatków związanych z budową Centrum (...).

Nieruchomości, budynki, budowle, urządzenia budowlane oraz infrastruktura wchodzące w skład Inwestycji nie były, nie są i do dnia dokonania Transakcji nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Na dzień dokonania Transakcji Nieruchomości będą stanowiły nieruchomości zabudowane. Sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomościach.

Strony wskazują, że niezależnie od tego, czy za moment pierwszego zasiedlenia zostanie uznane rozpoczęcie użytkowania Inwestycji przez Wnioskodawcę po jej wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, czy też sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy, do dnia dokonania Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca będzie na dzień dokonania Transakcji zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Nabywca na dzień dokonania Transakcji nie będzie jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (Nabywca będzie miał złożone formularze rejestracyjne NIP-2 i VAT-R, ale rejestracja Nabywcy jako podatnika VAT nastąpi już po Transakcji). W związku z powyższym, w celu udokumentowania Transakcji Wnioskodawca wystawi fakturę, która nie będzie zawierała polskiego numeru NIP Nabywcy.

9.  Wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę

Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innej spółki z grupy sprzedającego (Wnioskodawcy), podlegającym opodatkowaniu VAT

W konsekwencji uznać należy, że Nabywca nabędzie Nieruchomości w celu wykorzystywania ich do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nabywca nie nabędzie Nieruchomości w celu wykorzystywania ich wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT.

Po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie samodzielnie organizował działalność związaną z Nieruchomościami, w szczególności zapewni we własnym zakresie zarządzanie Nieruchomościami, obsługę administracyjną, techniczną, księgową, prawną, finansową oraz inne elementy niezbędne do wykorzystywania Nieruchomości w działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie „Jakie konkretnie budynki i/lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.) znajdują się na poszczególnych działkach? Proszę odnieść się odrębnie do każdej działki.”, odpowiedzieli Państwo:

„Rozmieszczenie budynków:

-     Budynek niemieszkalny (pompownia przeciwpożarowa ze zbiornikiem na wodę) o powierzchni (...) m² położony na działce 6;

-     Budynek niemieszkalny stacji transformatorowej o powierzchni (...) m² położony na działce 4;

-     Budynek niemieszkalny (generator prądu) o powierzchni (...) m² położony na działce 4;

-     Dwukondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni (...) m² położony na działkach o numerach 3 oraz 4;

-     Budynek magazynowy o powierzchni (...) m² położony na działkach o numerach 1, 2 oraz 3;

-     Budynek magazynowy o powierzchni (...) m² położony na działkach o numerach 6, 1, 2, 3 oraz 4.

Rozmieszczenie budowli:

-     ogrodzenie (w tym bramy i wjazdy) – otacza całą nieruchomość i jest umiejscowiona na wszystkich działkach (tj. na działkach 6, 1, 2, 3, 4 oraz 5);

-     stacje ładowania samochodów elektrycznych – umiejscowione na działce 1;

-     drogi dojazdowe – umiejscowione na wszystkich działkach (tj. na działkach 6, 1, 2, 3, 4 oraz 5);

-     parkingi – umiejscowione na działkach 6, 1 i 4.

Pozostałe naniesienia (wiata na rowery, wiata dla palaczy) nie stanowią budowli w rozumieniu prawa budowlanego.”

Na pytanie „Czy wszystkie naniesienia tj. budowle, urządzenia budowlane wraz z niezbędną infrastrukturą wymienione we wniosku (znajdujące się na działkach, które będą przedmiotem sprzedaży), są częścią składową gruntu lub budynku (proszę wskazać które)?”, wskazali Państwo, że

-     „Wiata dla palaczy – ruchomość niestanowiąca części składowej gruntu;

-     Wiata dla rowerzystów – ruchomość niestanowiąca części składowej gruntu;

-     Ogrodzenie w tym bramy i wjazdy – stale związane z gruntem, część składowa gruntu;

-     Stacje ładowania samochodów elektrycznych – stale związane z gruntem w zakresie trwałych elementów budowlanych (betonowe fundamenty) i w tym zakresie stanowiące część składową gruntu; pozostała część (w tym ładowarki) nie są trwale związane z gruntem;

-     Parkingi – część składowa gruntu;

-     Drogi dojazdowe – część składowa gruntu.

Pozostała infrastruktura nie jest częścią składową gruntu ani budynków.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

Pytanie nr 1

Czy prawidłowe jest stanowisko Stron, zgodnie z którym opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Pytanie nr 2 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, czy prawidłowe jest stanowisko Stron, zgodnie z którym opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

Pytanie nr 3

Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy VAT), pomimo że w momencie Transakcji Nabywca nie będzie jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce (będzie miał złożone dokumenty rejestracyjne, w tym VAT-R) oraz faktura dokumentująca nabycie nie będzie zawierała polskiego numeru NIP Nabywcy?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Stron w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Stron, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, niewyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ustawa o VAT definiuje towary jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Nieruchomości, budynki oraz budowle stanowią zatem towary w rozumieniu ustawy o VAT.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem Transakcji będzie odpłatna sprzedaż prawa własności Nieruchomości położonych na terytorium Polski, wraz z posadowionym na nich Centrum (...). Transakcja zostanie dokonana przez Wnioskodawcę, który jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Na dzień dokonania Transakcji Nabywca nie będzie jeszcze zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (Nabywca będzie miał złożone formularze rejestracyjne NIP-2 i VAT-R, ale nie uzyska jeszcze numeru NIP i rejestracji VAT; rejestracja jako podatnika VAT nastąpi już po Transakcji).

W ramach Transakcji Wnioskodawca przeniesie na Nabywcę prawo do rozporządzania Nieruchomościami oraz znajdującymi się na nich budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi i infrastrukturą jak właściciel. Wnioskodawca będzie właścicielem obiektów wchodzących w skład Inwestycji i będzie posiadał nad nimi ekonomiczne władztwo. W ramach Transakcji Wnioskodawca przeniesie na Nabywcę ekonomiczne władztwo zarówno nad gruntem, jak i nad znajdującym się na nim Centrum (...).

Oznacza to, że Transakcja będzie spełniała przesłanki odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Planowana Transakcja nie będzie obejmowała przedsiębiorstwa Wnioskodawcy ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Powyższa kwalifikacja znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lipca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.278.2017.1.DG, organ potwierdził prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkami i budowlami stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 lipca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.13.2022.3.MAZ, organ wskazał, że dostawa składników majątkowych może stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, jeżeli przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Znaczenie ekonomicznego władztwa nad towarem zostało zaakcentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku WSA w Gliwicach z 24 lutego 2022 r., sygn. I SA/Gl 1616/21, sąd wskazał, że pojęcia dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie należy utożsamiać wyłącznie z przeniesieniem własności w rozumieniu prawa cywilnego. Dla kwalifikacji czynności jako dostawy towarów istotne jest ustalenie, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki sposób, że nabywca może rozporządzać nim jak właściciel.

Strony wskazują, że w opisanym zdarzeniu przyszłym nie wystąpi szczególna sytuacja, w której przedmiotem dostawy byłby wyłącznie grunt, bez dostawy naniesień znajdujących się na tym gruncie. Centrum (…) będzie realizowane przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca będzie posiadał ekonomiczne władztwo nad obiektami wchodzącymi w skład Inwestycji, a w ramach Transakcji władztwo to zostanie przeniesione na Nabywcę.

Powyższe odróżnia analizowaną Transakcję od sytuacji, w których budynek lub budowla zostały wzniesione przez inny podmiot z jego własnych środków, a zbywca nie posiada nad nimi ekonomicznego władztwa. W takich szczególnych przypadkach sądy administracyjne wskazywały, że przedmiotem dostawy na gruncie VAT może być wyłącznie grunt. Taki pogląd został wyrażony m.in. w wyroku NSA z 10 października 2019 r., sygn. I FSK 1871/17, w którym sąd wskazał, że jeżeli budynek lub budowle zostały wzniesione przez nabywcę z własnych środków, bez udziału właściciela gruntu, cena sprzedaży nie obejmuje wartości tych obiektów, a przed dostawą nie dochodzi do rozliczenia nakładów, to z perspektywy VAT przedmiotem dostawy może być wyłącznie grunt. W niniejszej sprawie okoliczności te nie wystąpią, ponieważ Wnioskodawca będzie przenosił na Nabywcę zarówno prawo do rozporządzania gruntem, jak i ekonomiczne władztwo nad posadowionymi na nim budynkami, budowlami i infrastrukturą.

Jednocześnie, w ocenie Stron, Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ponieważ planowana Transakcja nie będzie obejmowała przedsiębiorstwa Wnioskodawcy ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Kryteria oceny, czy zbywana nieruchomość komercyjna może stanowić przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zostały przedstawione w objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych. W objaśnieniach wskazano, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnej może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z objaśnień tych wynika również, że przy ocenie, czy składniki majątku powinny zostać uznane za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy uwzględnić w szczególności zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o te składniki. Oceny tej należy dokonywać na moment przeprowadzenia transakcji.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Wnioskodawcy.

Istotą planowanej Transakcji jest nabycie zabudowanych Nieruchomości przez Nabywcę i wynajęcie zabudowanych Nieruchomości na rzecz innego podmiotu z grupy Wnioskodawcy. Już z założeń Transakcji wynika więc, że Nabywca nie będzie w oparciu o przejęte składniki majątku kontynuował działalności Wnioskodawcy, ale będzie w oparciu o przejęte składniki prowadził działalność gospodarczą zupełnie innego rodzaju (tj. działalność polegającą na wynajmie budynków i gruntów).

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że w objaśnieniach wskazano również, że jeżeli dla kontynuowania działalności gospodarczej konieczne jest zaangażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podjęcie dodatkowych działań faktycznych albo prawnych, brak jest podstaw do uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji nie będzie spełniał tych przesłanek. Nieruchomości nie są i na dzień dokonania Transakcji nie będą w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie. Nieruchomości nie tworzą w strukturze Wnioskodawcy odrębnego działu, wydziału, oddziału, zakładu ani innej jednostki organizacyjnej. Nie posiadają samodzielnego budżetu, nie jest dla nich sporządzany odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Nie są również zespołem składników zdolnym do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej bez zaangażowania dodatkowych zasobów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, środków pieniężnych, rachunków bankowych, ksiąg rachunkowych, należności, zobowiązań niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami, praw i obowiązków z umów finansowania działalności Wnioskodawcy, praw i obowiązków z umów o zarządzanie przedsiębiorstwem, praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami, praw i obowiązków z umów o zarządzanie nieruchomością, know-how operacyjnego, systemów, procedur, relacji handlowych ani pracowników.

Na dzień Transakcji nie będą również obowiązywały umowy najmu, dzierżawy ani inne umowy dotyczące korzystania z Nieruchomości. Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie musiał samodzielnie zapewnić zasoby organizacyjne, techniczne, administracyjne, finansowe i osobowe potrzebne do wykorzystywania Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej.

Dodatkowo, samo przeniesienie na Nabywcę praw i dokumentów bezpośrednio związanych z Nieruchomościami oraz Inwestycją, takich jak dokumentacja projektowa, techniczna, budowlana i powykonawcza, prawa z gwarancji i rękojmi, prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych w związku z realizacją Inwestycji, prawa autorskie lub licencje do dokumentacji projektowej, decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia i zgody, nie zmienia kwalifikacji Transakcji. Tego rodzaju elementy mają charakter pomocniczy wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji i służą prawidłowemu korzystaniu z Nieruchomości. W objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. wskazano, że elementy takie jak prawa z gwarancji wykonawców, prawa autorskie do projektu budynku, dokumentacja techniczna czy dokumentacja prawna dotycząca budynku są typowymi elementami transakcji nieruchomościowych i nie powinny same w sobie przesądzać o uznaniu transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pomocniczo należy wskazać na wyrok NSA z 30 listopada 2017 r., sygn. I FSK 418/16, w którym sąd podkreślił, że dla uznania zespołu składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa konieczne jest, aby zespół ten był zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. NSA wskazał, że jeżeli dostawie nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie budowlane, nie towarzyszy dostawa przedsiębiorstwa budowlanego albo jego zorganizowanej części, to taka dostawa nie może być kwalifikowana jako dostawa zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sąd zaakcentował również, że obiekty w budowie same w sobie nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży będzie już zakończona Inwestycja. Nie zmienia to jednak oceny, że sama Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Centrum logistycznym, dokumentacją oraz prawami bezpośrednio związanymi z Nieruchomościami i Inwestycją nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przedmiot Transakcji nie będzie bowiem wyodrębniony organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie, a Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić zasoby konieczne do wykorzystywania Nieruchomości w działalności gospodarczej. Na dzień Transakcji Nieruchomość nie będzie generowała przychodów oraz nie będą przedmiotem umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze, co dodatkowo potwierdza, że nie stanowią one zespołu składników zdolnych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle powyższych okoliczności przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy. Nabywca nie nabędzie również zespołu składników umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej bez konieczności zaangażowania własnych zasobów organizacyjnych, technicznych, administracyjnych, finansowych i osobowych. W rezultacie przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W konsekwencji opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju, podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Stron w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Stron, w przypadku uznania stanowiska Stron w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania nr 2 (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości zabudowanych Centrum (...). Na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości będą posadowione budynki lub budowle związane z Inwestycją. Żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie na dzień Transakcji działką niezabudowaną.

Oznacza to, że Transakcja powinna być oceniana jako dostawa nieruchomości zabudowanych, a nie jako dostawa gruntów niezabudowanych. Dla tej kwalifikacji istotny jest stan Nieruchomości na dzień Transakcji. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym na dzień Transakcji Inwestycja będzie zakończona i oddana do użytkowania, a przedmiotem sprzedaży będą Nieruchomości zabudowane Centrum (...).

Znaczenie stanu nieruchomości na moment dostawy potwierdza praktyka interpretacyjna organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 maja 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.191.2020.2.LS, organ wskazał, że dostawę działki z nieukończonym budynkiem należy traktować jako sprzedaż terenu budowlanego, jeżeli obiekt znajdujący się na gruncie na dzień sprzedaży nie wypełnia definicji budynku ani budowli. Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 marca 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.37.2023.1.PJ, organ wskazał, że niedokończona inwestycja nie zmienia kwalifikacji działki jako niezabudowanej, jeżeli poczynione prace nie stanowią jeszcze budynku ani budowli.

Z powyższych interpretacji wynika, że dla kwalifikacji dostawy na gruncie VAT decydujące znaczenie ma stan nieruchomości na dzień sprzedaży. W niniejszej sprawie sprzedaż nastąpi po zakończeniu budowy oraz po oddaniu Inwestycji do użytkowania. Na dzień Transakcji na wszystkich działkach będą posadowione budynki lub budowle związane z Inwestycją. W konsekwencji Transakcja powinna być oceniana jako dostawa Nieruchomości zabudowanych, a nie jako dostawa gruntów niezabudowanych.

Powyższy wniosek jest spójny z orzecznictwem sądów administracyjnych akcentującym konieczność uwzględniania rzeczywistego, gospodarczego charakteru transakcji. W wyroku WSA w Warszawie z 10 stycznia 2019 r., sygn. III SA/Wa 399/18, sąd zakwestionował stanowisko organu, zgodnie z którym sprzedaż inwestycji w określonym stopniu zaawansowania miałaby być traktowana jako dostawa niezabudowanego terenu budowlanego. Sąd zwrócił uwagę, że taka kwalifikacja nie oddaje sensu gospodarczego transakcji. W niniejszej sprawie argument ten ma tym większe znaczenie, że sprzedaż nastąpi po zakończeniu budowy i oddaniu Inwestycji do użytkowania.

Skoro przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości zabudowane, dla oceny możliwości zastosowania zwolnienia od podatku należy odnieść się przede wszystkim do zwolnień przewidzianych dla dostawy budynków, budowli lub ich części, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a także do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności, w ocenie Stron, do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadku, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu albo po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Inwestycji. Strony wskazały, że niezależnie od tego, czy za moment pierwszego zasiedlenia zostanie uznane rozpoczęcie użytkowania Inwestycji przez Wnioskodawcę po jej wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, czy też sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy, do dnia dokonania Transakcji nie upłynie okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Wystąpi zatem przesłanka wyłączająca zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Taki wniosek znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.209.2022.1.AB, w której organ wskazał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania, jeżeli dostawa budynków i naniesień następuje przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Analogiczne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.158.2020.5.EW, w której organ wskazał, że sprzedaż budynków i budowli w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to może mieć zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli spełnione są ustawowe warunki dotyczące w szczególności braku prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu tych obiektów.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym warunek ten nie będzie spełniony. Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony wynikający z nabycia każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości, tj. działki nr 1, działki nr 2, działki nr 3, działki nr 4, działki nr 5 oraz działki nr 6. Wnioskodawca odliczył również podatek VAT naliczony od wydatków ponoszonych na realizację Inwestycji, w tym od wydatków na budowę Centrum (...).

Skoro Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości oraz wytworzeniem obiektów będących przedmiotem Transakcji, nie są spełnione warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.209.2022.1.AB, organ potwierdził również, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie ma zastosowania, jeżeli sprzedający odliczał lub będzie odliczał VAT naliczony związany z nabyciem działki oraz budową budynków i naniesień.

Do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT wymaga zatem łącznego spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, towary będące przedmiotem dostawy muszą być wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku. Po drugie, przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym żaden z tych warunków nie będzie spełniony. Nieruchomości oraz zrealizowana na nich Inwestycja nie były, nie są i do dnia dokonania Transakcji nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Przeciwnie, Nieruchomości oraz Inwestycja są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Ponadto Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony od nabycia każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości oraz odliczył podatek VAT naliczony od wydatków na realizację Inwestycji.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 maja 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.191.2020.2.LS, organ podkreślił, że dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków: towar musi służyć wyłącznie działalności zwolnionej, a przy jego nabyciu, imporcie lub wytworzeniu dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Organ wskazał również, że niespełnienie jednego z tych warunków wyklucza zastosowanie tego zwolnienia.

Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt dzieli sposób opodatkowania budynków i budowli trwale z nim związanych.

Zasada ta jest konsekwentnie potwierdzana w interpretacjach indywidualnych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 września 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.528.2023.3.MG, organ wskazał, że przy sprzedaży budynków lub budowli dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania VAT. Analogicznie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 stycznia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.525.2021.3.JN, organ odwołał się do tej samej zasady wynikającej z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Stanowisko to znajduje również potwierdzenie w wyroku WSA w Warszawie z 10 stycznia 2019 r., sygn. III SA/Wa 399/18, w którym sąd odwołał się do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT i wskazał, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym oznacza to, że skoro dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Inwestycji, wraz z infrastrukturą z nimi związaną, nie będzie korzystała ze zwolnienia od VAT, to w taki sam sposób – jako element dostawy Nieruchomości zabudowanych – powinna być traktowana dostawa gruntu, na którym te obiekty będą posadowione. Nie ma podstaw do odrębnego traktowania gruntu dla celów VAT.

W konsekwencji Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stanowisko Stron w zakresie pytania nr 3

Po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy VAT), pomimo że w momencie Transakcji Nabywca nie będzie jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce (ale będzie miał złożone odpowiednie dokumenty rejestracyjne takie jak NIP-2 i VAT-R) oraz faktura dokumentująca nabycie nie będzie zawierała polskiego numeru NIP Spółki.

Uzasadnienie stanowiska Stron w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż zabudowanych Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10., ust. 10b i ust. 11 ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy VAT.

Na powyższe konkluzje bez wpływu pozostaje brak zarejestrowania Nabywcy jako podatnika VAT w momencie dokonania Transakcji. Rejestracja dla celów VAT (art. 96 ustawy VAT) ma bowiem charakter formalny (deklaratoryjny) i nie decyduje o posiadaniu statusu podatnika.

Linia interpretacyjna organów podatkowych jest w tym zakresie jednolita: podatnik nie traci prawa do odliczenia tylko dlatego, że zakup został dokonany przed formalnym ujawnieniem go jako podatnika VAT czynnego, o ile istnieje związek z działalnością opodatkowaną obecną lub przyszłą. Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.73.2025.1.RG z dnia 19 marca 2025 r.: „Należy stwierdzić, że ustawa o VAT nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych w czasie, gdy nie widniał on w rejestrze podatników podatku od towarów i usług, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej (oraz spełniają inne warunki określone w przepisach ustawy).”

Analogicznie wypowiedziano się w interpretacji o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.423.2022.3.PM z dnia 12 grudnia 2022 r.: „ustawa o podatku od towarów i usług nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżących (lub przyszłych) czynności opodatkowanych”.

Co istotne, interpretacje wydawane przez Dyrektora KIS generalnie wprost wskazują, że formalne znamiona statusu podatnika VAT uzyskuje się już z chwilą złożenia VAT-R, który to warunek będzie spełniony w przypadku Nabywcy (na dzień Transakcji spółka będzie miała już złożony VAT-R). Przykładowo w interpretacji o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.256.2018.4.MT z dnia 14 września 2018 r. wskazano: „Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów”. Analogiczne stanowisko wyrażono w interpretacji z 30 kwietnia 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.197.2026.2.JP:„Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów”.

Również orzecznictwo sądów administracyjnych wyraźnie rozróżnia materialny status podatnika od formalnego wpisu do rejestru VAT. Jeżeli podmiot prowadzi działalność gospodarczą albo podejmuje rzeczywiste działania przygotowawcze do działalności opodatkowanej, może być podatnikiem VAT niezależnie od tego, czy został już formalnie zarejestrowany. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. I FSK 711/21 z dnia 11 grudnia 2024 r. wskazał, że: „status danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług jest co do zasady kategorią obiektywną, niezależną od jego woli i poglądu w tym względzie, a także niezależną od poglądów organów podatkowych. W szczególności status danego podmiotu jako podatnika VAT jest niezależny od rejestracji dla potrzeb tego podatku”. Podobnie WSA w Gliwicach w wyroku o sygn. I SA/Gl 680/25 z dnia 16 lutego 2026 r. podkreślił, że art. 86 ust. 1 ustawy o VAT odnosi się nie tylko do podatnika formalnie zarejestrowanego, ale również do podmiotu, który spełnia materialne przesłanki uznania za podatnika.

W orzecznictwie sądów administracyjnych mocno wybrzmiewa teza, że niezarejestrowany podatnik może nabyć prawo do odliczenia, ale nie może go jeszcze zrealizować. Rejestracja jest więc wymagana na moment wykazania odliczenia lub żądania zwrotu, a niekoniecznie na moment samego zakupu.

W wyroku WSA w Opolu o sygn. I SA/Op 71/26 z dnia 13 maja 2026 r. wskazano bardzo precyzyjnie: „Status danego podmiotu jako podatnika VAT jest kategorią obiektywną. Nie jest uzależniony od faktu zarejestrowania się w tym charakterze. (...) Niezarejestrowany podatnik VAT nie może realizować prawa do odliczania podatku naliczonego, choć (niezależnie od faktu rejestracji) prawo do odliczenia nabywa. (...) status taki jest konieczny w momencie wykazywania odliczenia, nie musi natomiast istnieć w dniu, kiedy miały miejsce czynności opodatkowane, z których wynika podatek podlegający odliczeniu. Inaczej mówiąc – prawo do odliczenia powstaje u wszystkich podatników, jednakże tylko podatnicy zarejestrowani mogą to prawo zrealizować.”

To samo potwierdził NSA w wyroku o sygn. I FSK 711/21 z dnia 11 grudnia 2024 r.: „… co prawda prawo do odliczenia służy podatnikom zarejestrowanym, jednakże status taki konieczny jest w momencie wykazywania odliczenia, nie musi natomiast istnieć na dzień, w którym miały miejsce czynności opodatkowane, z których wynika podatek podlegający odliczeniu. Inaczej mówiąc, prawo do odliczenia powstaje u wszystkich podatników, jednakże tylko podatnicy zarejestrowani mogą z tego prawa skorzystać.”

W konsekwencji uznać należy, że Nabywca nie powinien być pozbawiony prawa do odliczenia tylko dlatego, że w momencie realizacji Transakcji nie będzie miał jeszcze formalnego statusu czynnego podatnika VAT. Nabywca będzie natomiast uprawniony do realizacji tego uprawnienia dopiero po rejestracji VAT (tzn. dopiero po przyznaniu Nabywcy statusu czynnego podatnika VAT będzie on uprawniony do zrealizowania swojego uprawnienia do odliczenia/zwrotu podatku VAT).

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, a w przypadku gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego powstałego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym. Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy. Uprawnienie to będzie przysługiwać Nabywcy niezależnie od faktu, iż na dzień zawarcia Transakcji Nabywca nie będzie jeszcze zarejestrowanym podatnikiem VAT z tym zastrzeżeniem, że Nabywca nabędzie uprawnienie do odliczenia/zwrotu VAT w momencie dokonania formalnego zarejestrowania Nabywcy jako podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz.795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)  umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)  umowy zarządzania aktywami;

d)  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15).

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości obejmujących działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 (Nieruchomości), zabudowane Centrum (...) (Inwestycja). Zbywca planuje sprzedaż Nieruchomości zabudowanej Inwestycją w ramach transakcji „sale and lease back” na rzecz Nabywcy, który po nabyciu wynajmie Nieruchomości na rzecz innej spółki z grupy Sprzedającego. Wraz z Nieruchomościami na Nabywcę mogą zostać przeniesione prawa i dokumenty bezpośrednio związane z Nieruchomościami oraz Inwestycją, w zakresie uzgodnionym przez Strony i dopuszczalnym na gruncie obowiązujących przepisów prawa. W szczególności mogą to być dokumentacja projektowa, techniczna, budowlana i powykonawcza dotycząca Inwestycji, prawa z gwarancji i rękojmi dotyczących robót budowlanych, prawa wynikające z zabezpieczeń udzielonych w związku z realizacją Inwestycji, prawa autorskie lub licencje do dokumentacji projektowej, decyzje administracyjne, pozwolenia, uzgodnienia, zgody oraz inne dokumenty związane bezpośrednio z Nieruchomościami lub Inwestycją. Przeniesienie wskazanych praw i dokumentów będzie miało charakter pomocniczy względem zasadniczego przedmiotu Transakcji, którym będzie sprzedaż Nieruchomości zabudowanych ukończoną Inwestycją.

Natomiast w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego, środków pieniężnych Sprzedającego, rachunków bankowych Sprzedającego, ksiąg rachunkowych Sprzedającego, należności Sprzedającego, zobowiązań Sprzedającego niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami, praw i obowiązków z umów finansowania działalności Sprzedającego, praw i obowiązków z umów o zarządzanie przedsiębiorstwem Sprzedającego, praw i obowiązków z umów o zarządzanie aktywami Sprzedającego, praw i obowiązków z umów o zarządzanie nieruchomością, know-how operacyjnego Sprzedającego, tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami, systemów, procedur, relacji handlowych, kontaktów biznesowych ani innych składników służących prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia pracowników Sprzedającego na Nabywcę. Transakcja nie będzie skutkowała przejściem zakładu pracy ani jego części na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. — Kodeks pracy.

Przedmiotem Transakcji nie będą również umowy najmu, dzierżawy ani inne umowy dotyczące korzystania z Nieruchomości, ponieważ na dzień dokonania Transakcji takie umowy nie będą obowiązywać. Dopiero po dokonaniu Transakcji planowane jest zawarcie umowy najmu pomiędzy Nabywcą i innym podmiotem z grupy Sprzedającego obejmującej Nieruchomości i całą wzniesioną na Nieruchomościach infrastrukturę.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będą bowiem wyłącznie zabudowane nieruchomości, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak Państwo wskazali, Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie są i na dzień dokonania Transakcji nie będą w przedsiębiorstwie Sprzedającego wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie. Nieruchomości nie tworzą w strukturze Sprzedającego odrębnego działu, wydziału, oddziału, zakładu ani innej jednostki organizacyjnej. Nieruchomości nie zostały objęte regulaminem, statutem, uchwałą, zarządzeniem ani innym aktem wewnętrznym Sprzedającego, który wskazywałby na ich odrębną rolę organizacyjną w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Nieruchomości nie są przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego, które mogłyby samodzielnie realizować jako niezależny zespół składników materialnych i niematerialnych. W przedsiębiorstwie Sprzedającego prowadzona jest ewidencja księgowa obejmująca Nieruchomości oraz wydatki ponoszone na realizację Inwestycji wyłącznie w zakresie wymaganym przepisami prawa rachunkowego i podatkowego. Dane dotyczące Nieruchomości i Inwestycji są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstwa Sprzedającego, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej. Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności. Nieruchomości nie posiadają samodzielnego budżetu, nie jest dla nich sporządzany odrębny bilans, rachunek zysków i strat ani inne zestawienie finansowe właściwe dla samodzielnej jednostki organizacyjnej. Nieruchomości nie stanowią również funkcjonalnie odrębnej całości. Same Nieruchomości wraz z Centrum (...), dokumentacją oraz prawami bezpośrednio związanymi z Nieruchomościami i Inwestycją nie tworzą zespołu składników, który mógłby samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze bez zaangażowania dodatkowych zasobów przez Nabywcę. Po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany samodzielnie zapewnić zasoby organizacyjne, techniczne, administracyjne, finansowe i osobowe potrzebne do zawarcia i wykonywania przedmiotowej umowy najmu, tj. do wykorzystywania Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, niewyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania  z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo
budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie na dzień transakcji działką niezabudowaną. Na dzień transakcji na wszystkich działkach będą posadowione budynki lub budowle związane z Inwestycją. Budynek niemieszkalny (pompownia przeciwpożarowa ze zbiornikiem na wodę) położony jest na działce 6, budynek niemieszkalny stacji transformatorowej oraz budynek niemieszkalny (generator prądu) położone są na działce 4, dwukondygnacyjny budynek biurowy posadowiony jest na działkach o numerach 3 oraz 4, budynek magazynowy znajduje się na działkach o numerach 1, 2 oraz 3, budynek magazynowy położony jest na działkach o numerach 6, 1, 2, 3 oraz 4. Z kolei budowle w postaci ogrodzenia (w tym bramy i wjazdy) oraz drogi dojazdowe umiejscowiona są na wszystkich działkach (tj. na działkach 6, 1, 2, 3, 4 oraz 5), budowle w postaci stacji ładowania samochodów elektrycznych umiejscowione są na działce 1, natomiast parkingi – na działkach 6, 1 i 4.

Zatem w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, na moment nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości były niezabudowane. Na Nieruchomościach Sprzedający zrealizował inwestycję budowlaną polegającą na wybudowaniu Centrum (...) obejmującego: budynek hali magazynowej, budynek hali przeładunkowej, budynek biurowy, budynek pompowni ze zbiornikiem wody p. poż. W ramach inwestycji wytworzono również niezbędne do jej funkcjonowania urządzenia budowlane, w tym m.in.: wiaty, murki oporowe, parkingi, place postojowe, infrastrukturę techniczną czy stację trafo. Zgodnie z Decyzją NR (…) wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) w dniu (…) 2026 r., inwestorowi (Sprzedającemu) udzielono pozwolenia na użytkowanie wybudowanego Centrum logistycznego wraz z całą infrastrukturą niezbędną do jego funkcjonowania. Na moment złożenia wniosku nie jest znana dokładna data dokonania Transakcji. Wiadome jest jednak, że Transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub też przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Inwestycji.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do budynków jak i budowli nie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec powyższego należy przeanalizować, czy dostawa budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak już wspomniano, z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Przy czym, aby dostawa budynku, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu, oba warunki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione łącznie.

Z treści wniosku wynika, że wydatki ponoszone przez Sprzedającego na realizację Inwestycji były związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług i Sprzedający odliczał podatek VAT naliczony od wydatków ponoszonych na realizację Inwestycji, w tym od wydatków na budowę Centrum (...).

Zatem dostawa budynków i budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż w stosunku do tych budynków i budowli, dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dostawa budynków i budowli nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ, jak wskazano wyżej, w stosunku do ww. budynków i budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, budynki i budowle nie są wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Tym samym dostawa budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6), na którym posadowione są budynki i budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie transakcji, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanych Centrum (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

Wskazali Państwo również, że Nabywca na dzień dokonania Transakcji nie będzie jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, jednakże będzie miał złożone formularze rejestracyjne NIP-2 i VAT-R. Rejestracja Nabywcy jako podatnika VAT nastąpi już po Transakcji.

Z powołanego art. 88 ust. 4 ustawy nie wynika, by do nabycia uprawnienia do odliczenia kwoty podatku naliczonego koniecznym było posiadanie statusu podatnika VAT czynnego w momencie otrzymania faktury. Tak więc podatnik, w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi wykorzystuje do czynności opodatkowanych, nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status czynnego podatnika VAT.

Należy zauważyć, że ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów, o ile występują przesłanki świadczące o tym, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej. Niemniej ustawodawca narzucił podatnikom chcącym dokonać odliczenia podatku VAT od poczynionych nabyć obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast dla realizacji tego prawa konieczne jest m.in. posiadanie statusu podatnika VAT czynnego.

Jak Państwo wskazali, Nabywca nabędzie Nieruchomości w celu wykorzystywania ich do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca będzie wykorzystywał je w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni Nieruchomości na rzecz innej spółki z grupy Sprzedającego.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dokonanie transakcji, pomimo że w momencie Transakcji Nabywca nie będzie jeszcze zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce oraz faktura dokumentująca nabycie nie będzie zawierała polskiego numeru NIP Nabywcy. Przy czym prawo to Nabywca będzie mógł zrealizować po zarejestrowaniu jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.