Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.536.2025.3.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 sierpnia 2025 r. (wpływ 22 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zainteresowany będący stroną postępowania) - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej również „Spółka 2”) rozważa zakup nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki ewidencyjne nr (…), (…), (…) z obrębu (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość”).

Sprzedającymi - obecnymi właścicielami Nieruchomości są: (…) (łącznie zwanymi dalej „Sprzedającymi”).

Sprzedający:

1) (…) jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/4 części, a udział ten nabył na podstawie umowy o dożywocie sporządzonej dnia (…) r.,

2) (…) oraz jego żona (…), są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 części, a udział ten nabyli na podstawie umowy o dożywocie sporządzonej dnia (…) r.,

3) (…) (córka (…)) jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części, a udział ten nabyła na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…) roku,

4) (…), jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części, a udział ten nabył na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…) roku,

5) (…), jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części, na podstawie dziedziczenia stwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia (…) roku.

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków, na działce nr (…) znajduje się część budynku mieszkalnego posadowionego na nieruchomości sąsiedniej. Jednakże dla celów niniejszego wniosku należy przyjąć, że część działki, na której znajduje się ww. budynek, nie będzie przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży (przed jej zawarciem dojdzie do usunięcia z ewidencji gruntów właściwej dla Nieruchomości części najętej pod ww. budynek lub doprowadzenia do zmiany granic Nieruchomości, w tym ewentualnego podziału Nieruchomości, w taki sposób aby w momencie sprzedaży Nieruchomość nie była zabudowana ww. budynkiem. Ponadto, na każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości znajduje się podziemna infrastruktura techniczna w postaci sieci kanalizacji deszczowej („Sieć”). Sieć nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego, lecz stanowi część składową Nieruchomości.

Sieć powstała dawniej niż 2 lata temu, a Sprzedający nie ponosili żadnych nakładów na jej ulepszenie.

Zgodnie z przyjętym założeniem, przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mają zostać wydane decyzje, umowy, uzgodnienia w zakresie usunięcia Sieci z terenu Nieruchomości, tak aby nie kolidowała z planowaną przez Spółkę inwestycją (przy czym jest to warunek zastrzeżony na korzyść kupującego). Niemniej jednak do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie do ich fizycznego usunięcia.

W związku z powyższym w chwili zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży na Nieruchomości (każdej z wchodzącej w je skład działek) będzie znajdować się Sieć. Obecnie Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży z (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka jawna (dalej również „Spółka”), w której zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Umowa przedwstępna przewiduje możliwość (opcję) przeniesienia praw i obowiązków kupującego na inną spółkę z grupy kapitałowej, do której należy Spółka. Niniejszy wniosek dotyczy sytuacji, w której dojdzie do realizacji tej opcji, tj. ogół praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zostanie przeniesiony na Wnioskodawcę (Spółkę 2) i przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Spółką 2.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez żadnego ze sprzedających i nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek z współwłaścicieli. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46¹ Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Niemniej jednak żaden ze Sprzedających nie jest rolnikiem i nie prowadził działalności rolniczej na Nieruchomości. Składające się na Nieruchomość działki zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowią grunty orne, grunty pod rowami i drogi.

Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający nie ponosili nakładów podnoszących wartość Nieruchomości.

(…) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie niezwiązanym z obrotem nieruchomościami (działalność prawnicza) i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

(…) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie niezwiązanym z obrotem nieruchomościami (usługi medyczne) i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

(…) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie niezwiązanym z obrotem nieruchomościami (działalność prawnicza), jednakże aktualnie działalność ta jest zawieszona i nie jest on zarejestrowany jako podatnik VAT (został wykreślony z rejestru podatników).

Przysługujące ww. osobom udziały we współwłasności Nieruchomości stanowią składniki ich majątku prywatnego.

Pozostali Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT.

Spółka 2 jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Spółka 2 jest podmiotem prowadzącym działalność deweloperską. Po zakupie Nieruchomości Spółka planuje zrealizować na niej inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż (…) m² - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tych budynkach.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzależnione od ziszczenia się następujących warunków zawieszających (zastrzeżonych na korzyść kupującego):

- zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz Spółki (względnie spółki celowej z tej samej grupy kapitałowej) lub podmiot upoważniony lub wskazany przez Spółkę umożliwiająca realizację powyższej inwestycji;

- zostanie wydane pozwolenie na budowę umożliwiające jej realizację;

- Spółka uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki, uzgodnienia, umowy przyłączeniowe w zakresie przyłączenia do sieci ciepłowniczej lub gazowej, elektroenergetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej dla inwestycji na całym obszarze Nieruchomości;

- Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

- zostanie dokonana zmiana rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”;

- Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń najemców, dzierżawców, właścicieli niezależnych, właścicieli zależnych i najemców z innego tytułu prawnego, a prowadzona dla Nieruchomości księga wieczysta będzie wolna od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich i nie zostanie wszczęte żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani egzekucyjne, które mogłoby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego do Nieruchomości, poza zobowiązaniami wynikającymi z niniejszej Umowy;

- nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Plan Ogólny, którego postanowienia uniemożliwiałyby realizację Inwestycji;

- zostanie zapewniona obsługa komunikacyjna dla Inwestycji poprzez odpowiednie decyzje, uzgodnienia, umowy w zakresie obsługi Inwestycji;

- zostanie uzyskana decyzja o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

- zostanie dostarczona, po uzyskaniu Decyzji WZ lecz przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, prawomocna i ostateczna decyzja potwierdzająca, że postępowanie, o którym mowa w (…) o sygn. (…) zostało umorzone;

- zostaną uzyskane decyzje, umowy, uzgodnienia w zakresie usunięcia Sieci Kanalizacji Deszczowej z terenu Nieruchomości, tak aby nie kolidowała z inwestycją;

- zostanie dostosowana treść ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla Nieruchomości do obecnego stanu faktycznego Nieruchomości, a w szczególności:

(i) ujawnienie wszystkich obecnych właścicieli Nieruchomości w ewidencji,

(ii) wykreślenia z ewidencji gruntów właściwej dla Nieruchomości budynku posadowionego na sąsiadującej działce lub doprowadzenia do zmiany granic Nieruchomości (a w tym ewentualnego podziału Nieruchomości), przy czym wyłącznie w zakresie dotyczącym zajętej przez ww. budynek części Nieruchomości, w taki sposób aby Nieruchomość nie była zabudowana tym budynkiem.

W związku z powyższym Sprzedający w szczególności:

- udzielą Spółce lub wskazanym przez nią osobom pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań mających na celu doprowadzenie do zmiany rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”, a w szczególności wyrażą zgodę na wykonanie minimalnego zakresu prac budowlanych na Nieruchomości w powyższym zakresie (umożliwiającego zmianę kwalifikacji gruntu;

- udzielili Spółce:

- prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

- zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów.

Ponadto, Sprzedający zobowiązują się do udzielenia Spółce lub podmiotom wskazanym przez nią niezbędnych do wykonania umowy przedwstępnej innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Spółkę odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie. Sprzedający zobowiązują się także do niezwłocznego złożenia wniosków lub oświadczeń (lub udzielenia pełnomocnictwa do ich złożenia) w przedmiocie przeniesienia na Spółkę, uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedających wszelkich decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Spółkę na rzecz Sprzedającego.

Wszelkie koszty związane z doprowadzeniem do spełnienia warunków zawarcia umowy przyrzeczonej oraz związane z realizacją umowy przedwstępnej, a w tym koszty działań podejmowanych przez pełnomocników ustanowionych na podstawie tej umowy, ponosi Spółka.

Sprzedający podjęli następujące działania zmierzające do sprzedaży Nieruchomości:

- zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w Internecie,

- postawienie na Nieruchomości tablicy informującej o wystawieniu Nieruchomości na sprzedaż.

Natomiast Spółka nawiązała kontakt ze Sprzedającymi poprzez pośrednika, z którym ma zawartą umowę.

W tym miejscu należy dodać, że w przeszłości dla części Nieruchomości została w (…) r. wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce (...). Decyzja została wydana na wniosek (…) w celu ustalenia, czy działka będzie mogła podlegać zabudowie.

Ponadto, w (…) r. Sprzedający zawarli z innym podmiotem umowę przedwstępną sprzedaży obejmującą działki wchodzące w skład Nieruchomości (mające powstać w wyniku jej podziału), lecz umowa ta wygasła i żadne zobowiązania wynikające z powołanej umowy nie obowiązują.

W związku z powyższym dla Sprzedających zostały wydane interpretacje indywidualne nr:

0114-KDIP4-2.4012.268.2024.2.SKJ z dnia 24 lipca 2024 r.,

0114-KDIP4-3.4012.214.2024.2.AM z dnia 25 lipca 2024 r.,

0114-KDIP4-3.4012.292.2024.2.IK z dnia 24 lipca 2024 r.,

0114-KDIP4-1.4012.215.2024.2.MK z dnia 25 lipca 2024 r.,

0114-KDIP4-3.4012.284.2024.2.AAR z dnia 24 lipca 2024 r. oraz

0114-KDIP4-2.4012.263.2024.2.MŻA z dnia 24 lipca 2024 r.,

w których wskazano, że planowana sprzedaż nieruchomości w wykonaniu powyższej umowy przedwstępnej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

W całym okresie posiadania Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości do celów zarobkowych, ani w żaden innych sposób. Nieruchomość stanowiła nieużytkowaną nieruchomość rolną (ugór rolniczy).

Dla części Nieruchomości została wydana w (…) roku decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce (...).

Decyzja została wydana na wniosek (…), będącego (…) w celu ustalenia, czy na działce w ogóle jest możliwa zabudowa. Wątpliwości w tym zakresie wynikały z faktu, że pośrodku działki znajduje się (…).

Wystąpienie o wydanie powyższej decyzji o warunkach zabudowy służyło ustaleniu, czy działka może zostać w ogóle zabudowana, czy pozostanie działką wyłącznie o przeznaczeniu rolnym. W sytuacji, gdy działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tylko ewentualne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy mogło stanowić potwierdzenie, że działka może być w przyszłości przeznaczona pod zabudowę.

Natomiast Sprzedający nigdy nie rozważali przeprowadzenia we własnym zakresie inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce (...) i nie podejmowali żadnych innych działań w celu przeprowadzenia we własnym zakresie powyższej inwestycji. Sprzedający nie posiadają bowiem żadnych kompetencji zawodowych i finansowych do rozważania przeprowadzenia we własnym zakresie powyższej inwestycji.

Jak wskazano w pkt 2, decyzja o warunkach zabudowy z (…) roku nie została uzyskana dla (…), tylko przez i dla jego syna - (…).

Uzyskanie tej decyzji nie było uzgodnione z pozostałymi Sprzedającymi, tzn. nie dążyli oni do uzyskania tej decyzji (natomiast posiadali wiedzę o złożeniu przez (…) wniosku o jej wydanie).

Sprzedający nie wykonywali jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży (poza wydaną decyzją o warunkach zabudowy z (…) roku) od momentu nabycia do momentu podpisania umowy przedwstępnej i udzieleniu pełnomocnictwa Kupującemu.

Spośród Sprzedających jedynie (…) posiada (oprócz Nieruchomości wskazanej we wniosku) jedną nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, tzn. uściślając, zawarł już warunkową umowę sprzedaży tej nieruchomości, natomiast aktualnie nie upłynął jeszcze termin na ewentualne skorzystanie z prawa je pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Jest to nieruchomość położona (…). Nieruchomość ta, składająca się z jednej działki ewidencyjnej, stanowi działkę rolną i jest niezabudowana.

Pozostali Sprzedający nie posiadają (oprócz Nieruchomości wskazanej we wniosku) innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Żaden ze Sprzedających nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży w przeszłości jakiejkolwiek nieruchomości, ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży.

Wskazana we wniosku Sieć znajdująca się na Nieruchomości stanowi własność Sprzedających i będzie przedmiotem sprzedaży.

Wskazana Sieć stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418).

Wskazana Sieć kanalizacji deszczowej na Nieruchomości została wybudowana w latach (…) jako urządzenie melioracyjne przez podmiot państwowy i została w tym czasie (lata (…)) oddana do użytkowania po jej wybudowaniu. Tym samym oddanie Sieci do użytkowania miało miejsce co najmniej 2 lata przed datą sprzedaży.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturami VAT, a Spółka 2 będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o naliczony podatek od towarów i usług wykazany na fakturach VAT dokumentujących: sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości, oraz będzie uprawniona do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług (stanowisko oznaczone we wniosku nr 1).

2. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pkt 1 za prawidłowe, jeśli strony złożą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturami VAT, a Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o naliczony podatek od towarów i usług wykazany na fakturach VAT dokumentujących: sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości, oraz będzie uprawniona do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (stanowisko oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie

Ad. 1.

Na wstępie należy stwierdzić, że planowana [sprzedaż] Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

a) czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz

b) musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu.

Kwestią do wyjaśnienia przez organ jest to czy Sprzedający w związku z planowaną transakcją będą traktowani jako działający w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z przywołanego przepisu wynika, że - przynajmniej w przypadku osób fizycznych - dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danej osobie status podatnika VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa ona w charakterze producenta, handlowca lub usługodawcy, w tym podmiotu pozyskującego zasoby naturalne, rolnika albo osoby wykonującej wolny zawód (pogląd jest konsekwentnie prezentowany przez sądy administracyjne - tak m.in. wyrok składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Wobec tego należy stwierdzić, że w sprawie zachodzą podstawy do uznania, iż planowana sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż dokonując ww. sprzedaży będą oni działać w charakterze handlowców.

W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Wspólnot Europejskich z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanym w odpowiedzi na złożony przez Naczelny Sąd Administracyjny wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym W wyroku tym Trybunał stwierdził, że:

„Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

(...) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. (...) Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Na powyższe orzeczenie konsekwentnie powołują się polskie sądy administracyjne - tak m.in. wyrok NSA z dnia 15.12.2011r., sygn. akt I FSK 1695/11: „istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Strona w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną, Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszar (...)”. Z punktu widzenia możliwości zakwalifikowania transakcji sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną jako wykonanej w ramach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT istotne znaczenie mają zatem czynności podejmowane przez nią w stosunku do konkretnej nieruchomości, świadczące o prowadzeniu (lub podjęciu) przez sprzedawcę profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wskazano na wstępie, zgodnie z przyjętym założeniem, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości mają zostać podjęte następujące działania:

- zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz Spółki (względnie spółki celowej z tej samej grupy kapitałowej) lub podmiot upoważniony lub wskazany przez Spółkę umożliwiająca realizację powyższej inwestycji,

- zostanie wydane pozwolenie na budowę umożliwiające jej realizację,

- Spółka uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki, uzgodnienia, umowy przyłączeniowe w zakresie przyłączenia do sieci ciepłowniczej lub gazowej, elektroenergetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej dla inwestycji na całym obszarze Nieruchomości,

- Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego,

- zostanie dokonana zmiana rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”,

- Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń najemców, dzierżawców, właścicieli niezależnych, właścicieli zależnych i najemców z innego tytułu prawnego, a prowadzona dla Nieruchomości księga wieczysta będzie wolna od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich i nie zostanie wszczęte żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani egzekucyjne, które mogłoby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego do Nieruchomości, poza zobowiązaniami wynikającymi z niniejszej Umowy;

- nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Plan Ogólny, którego postanowienia uniemożliwiałyby realizację Inwestycji;

- zostanie zapewniona obsługa komunikacyjna dla Inwestycji poprzez odpowiednie decyzję, uzgodnienia, umowy w zakresie obsługi Inwestycji;

- zostanie uzyskana decyzja o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

- zostanie dostarczona, po uzyskaniu Decyzji WZ lecz przed złożeniem wniosku o Pozwolenie na budowę, prawomocna i ostateczna decyzja potwierdzająca, że postępowanie, o którym mowa w (…)o sygn. (…) zostało umorzone,

- zostaną uzyskane decyzje, umowy, uzgodnienia w zakresie usunięcia Sieci Kanalizacji Deszczowej z terenu Nieruchomości, tak aby nie kolidowała z inwestycją;

- zostanie dostosowana treść ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla Nieruchomości do obecnego stanu faktycznego Nieruchomości, a w szczególności:

(i) ujawnienie wszystkich obecnych właścicieli Nieruchomości w ewidencji,

(ii) wykreślenia z ewidencji gruntów właściwej dla Nieruchomości budynku posadowionego na sąsiadującej działce lub doprowadzenia do zmiany granic Nieruchomości (a w tym ewentualnego podziału Nieruchomości), przy czym wyłącznie w zakresie dotyczącym zajętej przez ww. budynek części Nieruchomości, w taki sposób aby Nieruchomość nie była zabudowana tym budynkiem.

Wszelkie działania zmierzające do wywołania ww. skutków będą podejmowane przez Spółkę. Niemniej jednak w celu realizacji ww. warunków Sprzedający udzielili lub udzielą Spółce (względnie wskazanym przez nią osobom):

- pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań mających na celu doprowadzenie do zmiany rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”, a w szczególności wyrażą zgodę na wykonanie minimalnego zakresu prac budowlanych na Nieruchomości w powyższym zakresie (umożliwiającego zmianę kwalifikacji gruntu);

- prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

- zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów,

- niezbędnych do wykonania umowy przedwstępnej innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez Spółkę odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie.

Czynności podejmowane na podstawie ww. zgód, pełnomocnictw i upoważnień niewątpliwie będą zmierzać do zmiany stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości. Jednocześnie, w świetle utrwalonego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, bez znaczenia jest okoliczność, iż czynności te nie będą wykonywane bezpośrednio przez Sprzedających, lecz przez kupującego w oparciu o upoważnienia i zgody udzielone przez Sprzedających.

Zgodnie z tym stanowiskiem, z uwagi na to, że czynności podjęte na podstawie pełnomocnictwa wywierają bezpośrednie skutki w sferze prawnej mocodawcy, udzielenie ww. zgód i pełnomocnictw kupującemu przez zbywcę w zakresie niezbędnym do realizacji procesu budowlanego na zbywanej nieruchomości, w tym dotyczących postępowań w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej, w itp. powoduje, że sprzedającemu przysługuje status podatnika VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Stanowisko to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 011-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.228.2019.1.RMA z dnia 9 lipca 2019 r. i nr 0114-KDIP1-3.4012.391.20222.2.LK z dnia 14 listopada 2022 r.

Ponadto, stanowisko to zostało potwierdzone również w przywołanych na wstępie interpretacjach indywidualnych nr: 0114-KDIP4-2.4012.268.2024.2.SKJ z dnia 24 lipca 2024 r., 0114-KDIP4-1.4012.214.2024.2.AM z dnia 25 lipca 2024 r., 0114-KDIP4-3.4012.292.2024.2.IK z dnia 24 lipca 2024 r., 0114-KDIP4-1.4012.215.2024.2.MK z dnia 25 lipca 2024 r., 0114-KDIP4-3.4012.284.2024.2.AAR z dnia 24 lipca 2024 r. oraz 0114-KDIP4-2.4012.263.2024.2.MŻA z dnia 24 lipca 2024 r.

Wskazane interpretacje dotyczyły planowanej sprzedaży działek wchodzących w skład Nieruchomości (mających powstać w wyniku jej podziału) na rzecz innego podmiotu, z którym Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży. W powyższych interpretacjach indywidualnych wskazano, że planowana sprzedaż ww. działek w wykonaniu powyższej umowy przedwstępnej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzasadniając to stanowisko w interpretacji nr 0114-KDIP4-2.4012.268.2024.2.SKJ z dnia 24 lipca 2024 r. wskazano, że: „w ramach przedwstępnych umów sprzedaży udziału w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III wydzielonych z Nieruchomości udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem ww. Nieruchomości. Udzielił Pan Kupującemu również prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a po dokonanym podziale na dysponowanie posiadanym udziałem w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych, pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję budowlaną, decyzję o lokalizacji zjazdów, decyzję o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej oraz innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania decyzji budowlanej, w tym do wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych. Zatem fakt, że działania te nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez pełnomocnika, nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej, ponieważ pełnomocnik nie działa w swoim imieniu, lecz w Pana imieniu. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności udziału w Nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży Nieruchomości zostaną wykonane w Pana sferze podatkowo-prawnej. W efekcie dokonanych czynności dostawie podlegać będą Nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umów przedwstępnych, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości.

Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących udziału w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III wydzielonych z Nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie uatrakcyjnią ww. Nieruchomości, jak również działania wykonywane przez pełnomocnika stanowią czynności, które zdecydowanie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania przez Pana prawa własności (zarządu) w ramach posiadanego majątku prywatnego. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pana aktywność w przedmiocie zbycia ww. udziału w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III wydzielonych z Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Jednocześnie należy podkreślić, że bez udzielonego pełnomocnictwa, które uprawnia Kupującego do podjęcia szeregu działań w imieniu Sprzedających nie doszłoby do planowanej sprzedaży udziału w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III wydzielonych z Nieruchomości. Zawarta w formie aktu notarialnego z 12 grudnia 2023 r. umowa przedwstępna zawiera warunki, bez których spełnienia transakcja nie zostałaby zawarta. Bez znaczenia pozostaje fakt, że czynności te nie były podejmowane przez Pana, tylko przez Kupującego, który działał na podstawie udzielonego przez Pana oraz pozostałych Sprzedających pełnomocnictwa. Jego działania charakterystyczne dla działalności gospodarczej podejmowano w Pana imieniu.

Skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III wydzielonych z Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Analogiczne stanowisko zawarto w pozostałych przywołanych powyżej interpretacjach wydanych dla Sprzedających.

Okoliczności wskazane w przywołanych interpretacjach indywidualnych w równym stopniu uzasadniają uznanie, że również dokonując sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu (będzie objęta zakresem opodatkowania) podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie w ocenie Wnioskodawcy, do sprzedaży Nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od podatku, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wskazano na wstępie, na Nieruchomości (na każdej z działek wchodzących w jej skład) znajduje się sieć kanalizacyjna. W ocenie Wnioskodawcy stanowi ona budowlę („sieć techniczną”) w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Jednocześnie powyższa sieć kanalizacyjna nie wchodzi w skład przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego, zatem stanowi część składową Nieruchomości i jako taka jest własnością Sprzedających.

Zważywszy że zgodnie z przyjętym założeniem, powyższa sieć będzie się nadal znajdować na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży (nawet jeśli zostanie uzyskane pozwolenie na jej usunięcie, do czasu sprzedaży nie zostaną podjęte fizycznie prace związane z jej usunięciem), wobec czego zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości skutkować będzie dostawą przedmiotowej budowli.

Mając to na uwadze, należy stwierdzić, że „pierwszym zasiedleniem” w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Pod pojęciem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT należy zatem rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stanowisko takie ma oparcie również w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - tak m.in. interpretacja nr 0111-KDIB3-1.4012.97.2018.3.AZ z dnia 30 kwietnia 2018 r.: „Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej”. Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z dnia 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z dnia 24 maja 2018 r.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że jak wskazano na wstępie, przedmiotowa sieć kanalizacyjna została wykonana dawniej niż 2 lata temu. Zatem od „pierwszego zasiedlenia” budowli znajdujących się na Nieruchomości upłynęły więcej niż 2 lata.

Jednocześnie Sprzedający nie ponieśli na tę budowlę nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Wobec tego nie miało miejsca powtórne „pierwsze zasiedlenie” powyższych obiektów. Reasumując, sieć kanalizacyjna znajdująca się na Nieruchomości była przedmiotem „pierwszego zasiedlenia”, przy czym od jego momentu upłynęło ponad 2 lata. W konsekwencji ich dostawa będzie zwolniona od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że powyższe zwolnienie obejmować będzie również dostawę działki, na których znajdują się budynki lub budowle.

Zatem planowana sprzedaż Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Oznacza to zarazem, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony umowy sprzedaży będą uprawnione do wyboru opcji rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości. Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Ad 2. (oznaczone we wniosku Ad 3.)

Na wstępie należy zastrzec, że niniejsze pytanie odnosi się do sytuacji, w której sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 zostanie uznana przez organ wydający interpretację za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, względnie za zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - a strony, z zachowaniem przesłanek przewidzianych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują z tego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie tej transakcji podatkiem od towarów i usług.

W takim wypadku:

1) Sprzedający będą zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki 2. Zachodzić będą bowiem przesłanki zobowiązujące do wystawienia faktury przewidziane w art. 106 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (dostawa towarów na rzecz innego podatnika podatku VAT), a jednocześnie nie będzie zachodzić przesłanka wyłączająca ten obowiązek przewidziana w art. 106b ust. 2 ustawy o VAT - z uwagi na złożenie oświadczenia, o którym mowa w art., 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż nie będzie zwolniona od podatku.

2) Spółce 2 będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Sprzedających.

Zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na wybudowaniu na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 20 000 m² - w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w tych budynkach. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż w przypadku, gdy strony złożą oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturami VAT, a Spółka będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o naliczony podatek od towarów i usług wykazany na fakturach VAT dokumentujących: sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości, oraz będzie uprawniona do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący - (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka jawna („Spółka”) zawarła ze Sprzedającymi: (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr (...), (...) oraz (...). Umowa przedwstępna przewiduje możliwość przeniesienia praw i obowiązków Kupującego na inną spółkę z grupy kapitałowej. Niniejszy wniosek dotyczy sytuacji, w której dojdzie do realizacji tej opcji, tj. ogół praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zostanie przeniesiony na Wnioskodawcę (Spółkę 2) i przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Spółką 2.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzależnione od ziszczenia się następujących warunków zawieszających (zastrzeżonych na korzyść kupującego):

- zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz Spółki (względnie spółki celowej z tej samej grupy kapitałowej) lub podmiot upoważniony lub wskazany przez Spółkę umożliwiająca realizację powyższej inwestycji;

- zostanie wydane pozwolenie na budowę umożliwiające jej realizację;

- Spółka uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki, uzgodnienia, umowy przyłączeniowe w zakresie przyłączenia do sieci ciepłowniczej lub gazowej, elektroenergetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej dla inwestycji na całym obszarze Nieruchomości;

- Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

- zostanie dokonana zmiana rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”;

- Nieruchomość będzie wolna od długów, roszczeń i obciążeń najemców, dzierżawców, właścicieli niezależnych, właścicieli zależnych i najemców z innego tytułu prawnego, a prowadzona dla Nieruchomości księga wieczysta będzie wolna od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich i nie zostanie wszczęte żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani egzekucyjne, które mogłoby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego do Nieruchomości, poza zobowiązaniami wynikającymi z niniejszej Umowy;

- nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Plan Ogólny, którego postanowienia uniemożliwiałyby realizację Inwestycji;

- zostanie zapewniona obsługa komunikacyjna dla Inwestycji poprzez odpowiednie decyzje, uzgodnienia, umowy w zakresie obsługi Inwestycji;

- zostanie uzyskana decyzja o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej;

- zostanie dostarczona, po uzyskaniu Decyzji WZ lecz przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, prawomocna i ostateczna decyzja potwierdzająca, że postępowanie o sygn. (…) zostało umorzone;

- zostaną uzyskane decyzje, umowy, uzgodnienia w zakresie usunięcia Sieci Kanalizacji Deszczowej z terenu Nieruchomości, tak aby nie kolidowała z inwestycją;

- zostanie dostosowana treść ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla Nieruchomości do obecnego stanu faktycznego Nieruchomości, a w szczególności:

(i) ujawnienie wszystkich obecnych właścicieli Nieruchomości w ewidencji,

(ii) wykreślenia z ewidencji gruntów właściwej dla Nieruchomości budynku posadowionego na sąsiadującej działce lub doprowadzenia do zmiany granic Nieruchomości (a w tym ewentualnego podziału Nieruchomości), przy czym wyłącznie w zakresie dotyczącym zajętej przez ww. budynek części Nieruchomości, w taki sposób aby Nieruchomość nie była zabudowana tym, budynkiem.

Ponadto Sprzedający w szczególności:

- udzielą Spółce lub wskazanym przez nią osobom pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań mających na celu doprowadzenie do zmiany rodzaju użytków w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości na użytki oznaczone symbolem „B” lub „Bp”, a w szczególności wyrażą zgodę na wykonanie minimalnego zakresu prac budowlanych na Nieruchomości w powyższym zakresie (umożliwiającego zmianę kwalifikacji gruntu;

- udzielili Spółce:

- prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, na zasadzie użyczenia, w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;

- zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów.

Ponadto, Sprzedający zobowiązują się do udzielenia Spółce lub podmiotom wskazanym przez nią niezbędnych do wykonania umowy przedwstępnej innych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości,

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Aby ustalić, czy planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podejmą w odniesieniu do Nieruchomości, która jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Po dokonaniu analizy przedstawionego we wniosku opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że z okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności Nieruchomości, będącej we współwłasności Sprzedających. Sprzedający nie podjęli również działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. W całym okresie posiadania Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości do celów zarobkowych, ani w żaden innych sposób. Nieruchomość stanowiła nieużytkowaną nieruchomość rolną (ugór rolniczy). Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej przez żadnego ze Sprzedających i nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez któregokolwiek z współwłaścicieli. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem najmu, ani dzierżawy. Sprzedający nie ponosili nakładów podnoszących wartość Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że dla części Nieruchomości została wydana w (…) roku decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce (...). Decyzja została wydana na wniosek (…), będącego synem (…) w celu ustalenia, czy na działce w ogóle jest możliwa zabudowa. Wystąpienie o wydanie powyższej decyzji o warunkach zabudowy służyło ustaleniu, czy działka może zostać w ogóle zabudowana, czy pozostanie działką wyłącznie o przeznaczeniu rolnym. W sytuacji, gdy działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tylko ewentualne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy mogło stanowić potwierdzenie, że działka może być w przyszłości przeznaczona pod zabudowę. Natomiast Sprzedający nigdy nie rozważali przeprowadzenia we własnym zakresie inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce (...) i nie podejmowali żadnych innych działań w celu przeprowadzenia we własnym zakresie powyższej inwestycji. Sprzedający nie posiadają bowiem żadnych kompetencji zawodowych i finansowych do rozważania przeprowadzenia we własnym zakresie powyższej inwestycji.

Wskazali Państwo, że Sprzedający nie wykonywali jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości Nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży (poza wydaną decyzją o warunkach zabudowy z (…) roku) od momentu nabycia do momentu podpisania umowy przedwstępnej i udzieleniu pełnomocnictwa Kupującemu.

Ponadto żaden ze Sprzedających nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży w przeszłości jakiejkolwiek nieruchomości, ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT od tej sprzedaży

Z wniosku wynika wprawdzie, że Sprzedający zawarli ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpi po spełnieniu określonych w niej warunków, oraz udzielili Spółce lub wskazanym przez nią osobom pełnomocnictw i zgód, w tym także udzielili Spółce m.in. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Jednakże zauważyć należy, że strona kupująca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich celów związanych z realizowaną inwestycją.

W przedmiotowej sprawie należy zauważyć, że nabywca już się zgłosił i została z nim zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, która przewiduje możliwość przeniesienia praw i obowiązków na inną spółkę z grupy kapitałowej. Niniejszy wniosek dotyczy sytuacji, w której dojdzie do realizacji tej opcji, tj. ogół praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zostanie przeniesiony na Wnioskodawcę (Spółkę 2) i przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Spółką 2. Tym samym, współwłaściciele Nieruchomości (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Czynności wykonywane przez stronę kupującą po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży w związku z udzielonymi pełnomocnictwami, zgodami i prawem do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, nie są czynnościami podejmowanymi w imieniu Sprzedających w tym celu, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy oraz aby podnieść jego cenę.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, udzielenie pełnomocnictw Spółce do wykonania określonych czynności oraz udzielenie prawa do dysponowania Nieruchomością w celu dostosowania gruntu do potrzeb Spółki, nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C‑181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie, zawarte w pytaniu nr 2 (oznaczonym we wniosku nr 3) dotyczą uznania, czy sprzedaż Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturami VAT, a Spółka 2 będzie uprawniona do obniżenia podatku należnego o naliczony podatek od towarów i usług wykazany na fakturach VAT dokumentujących sprzedaż udziałów we współwłasności Nieruchomości, oraz będzie uprawniona do zwrotu podatku zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jednakże nie udziela się odpowiedzi na to pytanie, gdyż oczekiwali Państwo na nie odpowiedzi wyłącznie w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki 2 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług, a strony będą uprawnione do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtują jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.