Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.541.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka Akcyjna („Nabywca”, „Kupująca”)

(ul. (…), NIP: (…));

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…) („Sprzedająca”)

(ul. (…)).

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne.

1) (…) (dalej: „Sprzedająca”), jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce.

2) (…) spółka akcyjna (dalej: „Nabywca”, „Kupująca”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność deweloperska.

3) Sprzedająca i Nabywca będą łącznie zwani dalej „Zainteresowanymi”.

Informacje dotyczące nieruchomości.

4) Sprzedająca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z:

• działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (...),

• działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (...),

• działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (...),

- łącznej powierzchni (…)ha, objętych księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość 1”).

5) Nieruchomość 1 jest zabudowana zabudową o charakterze warsztatowym w ten sposób, iż na każdej ze wskazanych w punkcie 4 działek ewidencyjnych znajduje się przynajmniej jeden z poniższych obiektów:

- jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m²;

- czterokondygnacyjny budynek biurowy, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek biurowy, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek przemysłowym, o powierzchni użytkowej (…) m².

6) Dla obiektów posadowionych na Nieruchomości 1 wydano decyzję o ich rozbiórce, rozbiórka nie miała jednak jeszcze miejsca i nie będzie miała miejsca do daty planowanej transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, z kolei decyzja o rozbiórce w międzyczasie wygasła, i niezbędne będzie wystąpienie o nowa decyzję w tym zakresie.

7) Sprzedająca jest także właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (...), o powierzchni (…) ha objętej księgą wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

8) Na Nieruchomości 2 znajdują się fundamenty wyburzonego budynku mieszkalnego, które stanowią budowle/części budowli w znaczeniu Prawa budowlanego (budynek mieszkalny został wyburzony w ostatnim czasie w oparciu o decyzję o jego rozbiórce).

9) Budynki, budowle oraz ich części znajdujące się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata temu a w ostatnich 2 latach nie poniesiono na nie istotnych nakładów, których łączna wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

10) Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ograniczonego ulicami (…), uchwalonym uchwałą Rady Miasta (…) r. (publikacja w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) r., poz. (…)) (dalej „MPZP”), zgodnie z którym działki znajdują się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem (…), przeznaczonym pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (…).

11) Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (…) r. (akt notarialny Rep A (…)) od spółki (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością s.k. z siedzibą w (…). Cena za zakup Nieruchomość 1 została zapłacona z zadatku wypłaconego Sprzedającej przez Kupującą. W konsekwencji wykreślono także hipotekę zabezpieczającą wierzytelność z tytułu zapłaty reszty ceny zakupu Nieruchomości 1.

12) Sprzedająca nabyła Nieruchomość 2 do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w (…) r. od osób fizycznych.

13) Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 i zrealizować na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz częściowo na nieruchomościach sąsiadujących z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 inwestycję mieszkaniową wielorodzinną o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) nie mniejszej niż (…) m2 obejmującej budynek mieszkalny wielorodzinny (…) (dalej: „Inwestycja”).

14) W tym celu (…) r. Sprzedająca zawarła z Nabywcą w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (…)) umowę przedwstępną sprzedaży zawartą pod warunkiem, w ramach której Sprzedająca i Kupująca zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa przyrzeczona”) na podstawie, której Sprzedająca sprzeda na rzecz Kupującej Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich.

15) W Umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie Umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków zawieszających (z części których Kupująca może zrezygnować):

• wykreślenie hipotek z ksiąg wieczystych;

• uzyskania wspólnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego potwierdzającej sposób opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług/podatkiem od czynności cywilnoprawnych;

• uzyskania na rzecz Kupującej nieodwołalnych zgód wszystkich właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 obejmujących: (i) zgodę na dysponowanie tymi nieruchomościami na cele budowalne (ii) prawo Kupującej do korzystania z tych nieruchomości z czasowym zajęciem tych nieruchomości w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków i pozwolenia na budowę Inwestycji (iii) zgodę na prowadzenie prac budowlanych na tych nieruchomościach w celu realizacji Inwestycji;

• dokonania w wymaganej prawem formie zmiany służebności przejazdu i przechodu dla Nieruchomości 1;

• rozpoczęcie przebudowy linii napowietrznej (…) na Nieruchomości 1, która obejmie: pozyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę (lub pozwolenia zamiennego) obejmującego przebudowę linii napowietrznej, zawarcie umowy wykonawczej z wykonawcą dotyczącej przebudowy linii napowietrznej, rozpoczęcie przez wykonawcę prac obejmujących przebudowę linii napowietrznej, uzyskania i przeniesienie na Kupującą praw do projektu budowlanego dotyczącego przebudowy linii napowietrznej;

• uzyskanie ostatecznego pozwolenia konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych związanych z realizacją Inwestycji;

• uzyskanie uzgodnień planowanej Inwestycji z PKP;

• uzyskanie przez Sprzedającą, a następnie przeniesienia na Kupującą praw do dokumentacji projektowej Inwestycji, w tym autorskich praw majątkowych do utworów zawartych w tej dokumentacji oraz prawa zezwalania na wykonywanie praw zależnych (a także prawa własności nośników, na których dokumentację projektową Inwestycji utrwalono wolnych od praw i roszczeń osób trzecich;

• przeniesienia na Kupującą decyzji rozbiórkowych;

• przeniesienia na Kupującą czynnych warunków technicznych na przyłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej;

• przeniesienia na Kupującą czynnych warunków technicznych dotyczących odprowadzenia wód opadowych i roztopowych;

• przeniesienia na Kupującą czynnych warunków przyłączenia do sieci gazowej;

• przeniesienia na Kupującą, czynnych warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznej;

• dodatkowo ponieważ Sprzedająca wcześniej udzieliła potencjalnemu innemu kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 na cele budowlane, przy czym transakcja ta nie doszła do skutku – bezwarunkowe cofnięcie zgody na dysponowanie Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 na cele budowlane.

16) Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są przedmiotem umów najmu, przy czym w umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się do rozwiązania umów najmu przed Umową przyrzeczoną, za wyjątkiem jednej z umów najmu która została zawarta na czas określony i wygaśnie w dacie upływu terminu w niej określonego (który upłynie po zawarciu Umowy przyrzeczonej).

17) Sprzedająca zobowiązała się w umowie przedwstępnej do przeniesienia na Nabywcę w Umowie przyrzeczonej prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i prawa własności Nieruchomości 2 wraz ze wszystkimi naniesieniami jak również do przeniesienia na Nabywcę decyzji, warunków technicznych, uzgodnień i praw do dokumentacji projektowej szczegółowo wskazanych w pkt 15).

18) Zgodnie z ustaleniami Sprzedającej i Kupującej, Sprzedająca nie przeniesie na Nabywcę w ramach planowanej dostawy żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi w pkt 17) powyżej i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a) firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2;

c) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

d) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

e) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

f) finansowanie związane z Nieruchomością (przy czym ze środków uzyskanych z zadatku od Nabywcy, Sprzedająca spłaciła pozostałą część ceny za nabycie Nieruchomości 1, które miało miejsce w (…) r.);

g) księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z działalnością Sprzedającej 1;

h) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej;

i) Pracownicy Sprzedającej (nie dochodzi do przejścia zakładu pracy Sprzedającej).

Pozostałe informacje.

19) Sprzedająca i Nabywca złożyli w umowie przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

20) Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były wykorzystywane do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 po ich nabyciu.

21) Nabywca, po otrzymaniu stosownych pozwoleń i zgód rozpocznie na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 realizację Inwestycji, a następnie przystąpi do sprzedaży wyodrębnionych w niej lokali. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego planowana dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona?

2. Czy Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikających z dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedającą?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Zainteresowanych

1. Zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona. (dalej „Stanowisko w zakresie Pytanie 1”).

2. Zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikających z dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedającą. (dalej: „Stanowisko w zakresie Pytanie 2”).

Ad. Stanowisko w zakresie Pytania 1

Odpłatna dostawa towarów

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT podlega transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej dostawy będzie przeniesienie na Nabywcę prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i prawa własności Nieruchomości 2 wraz z wszelkimi naniesieniami jak również przeniesienie na Nabywcę decyzji, warunków technicznych, uzgodnień i praw do dokumentacji projektowej wskazanych w pkt 15) opisu zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie, w skład przedmiotu dostawy nie wejdą żadne inne składniki, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a) firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2;

c) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

d) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

e) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

f) finansowanie związane z Nieruchomością (przy czym ze środków uzyskanych od Nabywcy, Sprzedająca spłaci pozostałą część ceny za nabycie Nieruchomości 1 w roku (…));

g) księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z działalnością Sprzedającej 1;

h) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej;

i) Pracownicy Sprzedającej (nie dochodzi do przejścia zakładu pracy Sprzedającej).

Tym samym przedmiot dostawy należałoby uznać za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT a nie transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zasady opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2

Na gruncie VAT odmienne zasady opodatkowania stosuje się do dostawy nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Nieruchomości niezabudowane to takie grunty, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części w znaczeniu Prawa budowlanego.

Nieruchomości zabudowane to zaś takie grunty, na których na moment dostawy znajdują się budynki, budowle lub ich części w znaczeniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższy przepis wprowadza na gruncie VAT zasadę, zgodnie z którą traktowanie podatkowe gruntu jest takie samo, jak traktowanie podatkowe znajdujących się na nim budynków lub budowli lub części budowli. Oznacza to, iż sprzedaż działki zabudowanej budynkami czy budowlami czy częściami budowli, których sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, jest w całości zwolniona z opodatkowania VAT, zaś sprzedaż działki zabudowanej budynkami, budowlami lub ich częściami, która podlega opodatkowaniu VAT jest w całości opodatkowana VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

- złożą w akcie notarialnym przenoszącym własność (lub przed dniem dokonania dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego), zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż na moment dostawy na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą znajdować się budynki, budowle/części budowli tym samym zasadne byłoby przyjęcie, iż dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie stanowić dostawę budynków, budowli/części budowli wraz z gruntem, na którym się znajdują.

Mając na uwadze, że budynki, budowle/części budowli znajdujące się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata temu a w ostatnich 2 latach nie poniesiono na nie istotnych nakładów, których łączna wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej - dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 powinna podlegać zwolnieniu z VAT jako nie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W przypadku możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, nie jest konieczne analizowanie możliwości zastosowania kolejnego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (które wymagałoby analizy pod kątem posiadania prawa do odliczenia na moment nabycia jak również szczegółowej analizy ulepszeń).

Jak wskazano powyżej, w przypadku, gdy dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie objęta zwolnieniem z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia z VAT i opcja wyboru opodatkowania VAT – w oparciu o powołane powyżej przepisy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Należy wskazać, iż Sprzedająca i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT, a w umowie przedwstępnej zawieranej w formie aktu notarialnego złożyli oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i wyborze opodatkowania. Oświadczenie to Sprzedająca i Nabywca powtórzą także w Umowie przyrzeczonej sprzedaży.

W przypadku złożenia takiego oświadczenia planowana dostawa w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Na marginesie należy także podkreślić, iż nawet w przypadku przyjęcia, że pozostawione na Nieruchomości 2 fundamenty nie stanowią budowli/części budowli w znaczeniu Prawa budowlanego – w dalszym ciągu dostawa Nieruchomości 2 jako dostawa terenu budowlanego (do którego obowiązuje MPZP przewidujący zabudowę) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT korzystałaby z opodatkowania podatkiem VAT i nie korzystałaby ze zwolnienia z VAT.

Ad. Stanowisko w zakresie Pytania 2

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jednocześnie, zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż Zainteresowani zrezygnowali ze zwolnienia od opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Dla oceny prawa do odliczenia VAT znaczenie ma zamiar podatnika co do wykorzystania zakupionych towarów i usług w momencie ponoszenia wydatku, jak również związek ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zamierza zrealizować na nich Inwestycję, a następnie sprzeda powstałe w jej ramach lokale – co będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego – zdaniem Zainteresowanych – Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikających z dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedającą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest zwolniona od tego podatku.

Należy wskazać, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedająca nabyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającą [przy czym w umowie przedwstępnej Sprzedająca zobowiązała się do rozwiązania umów najmu przed Umową przyrzeczoną, za wyjątkiem jednej z umów najmu która została zawarta na czas określony i wygaśnie w dacie upływu terminu w niej określonego (który upłynie po zawarciu Umowy przyrzeczonej)].

W tym miejscu wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

We własnym stanowisku powołali się Państwo na art. 6 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W tym miejscu należy przypomnieć, że – jak wynika z opisu sprawy – Sprzedająca nie przeniesie na Nabywcę w ramach planowanej dostawy żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i prawem własności Nieruchomości 2 wraz ze wszystkimi naniesieniami jak również do przeniesieniem na Nabywcę decyzji, warunków technicznych, uzgodnień i praw do dokumentacji projektowej. W szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a) firma (oznaczenia Sprzedającej w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2;

c) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającej;

d) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

e) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

f) finansowanie związane z Nieruchomością (przy czym ze środków uzyskanych z zadatku od Nabywcy, Sprzedająca spłaciła pozostałą część ceny za nabycie Nieruchomości 1, które miało miejsce w (…) r.);

g) księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z działalnością Sprzedającej 1;

h) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającej;

i) Pracownicy Sprzedającej (nie dochodzi do przejścia zakładu pracy Sprzedającej).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającej.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w celu zrealizowania na ich terenie oraz częściowo na nieruchomościach sąsiadujących z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 inwestycję mieszkaniową wielorodzinną o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) nie mniejszej niż (…) m² obejmującej budynek mieszkalny wielorodzinny (…) („Inwestycja”). Wynika z tego, że w celu realizacji powyższego zamierzenia inwestycyjnego, Nabywca będzie musiał angażować własne środki.

Tym samym należy stwierdzić, że zbywana Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie będzie posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

W świetle wyroku NSA, należy jednoznacznie stwierdzić, że nieruchomość jako pojedynczy składnik majątku – nawet jeśli była wykorzystywana w działalności gospodarczej (np. wynajmowana) – nie może być uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP).

Ponadto, jak wynika z wniosku, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie są w żaden sposób wyodrębnione (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedającej.

Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie mogą zostać uznane za przedsiębiorstwo ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającej.

W związku z tym, sprzedaż nieruchomości pozostawać będzie czynnością dotyczącą zbycia składnika majątku. Sama nieruchomość, pozbawiona elementów organizacyjnych takich jak struktura operacyjna, personel, czy zestaw umów, nie może zostać uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Tym samym, transakcja taka nie będzie spełniała kryteriów przewidzianych dla zbycia ZCP ani nie będzie podlegała kwalifikacji jako zbycie przedsiębiorstwa, nie dojdzie bowiem do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Ww. przypis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży Nieruchomość 1 składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) (...). Na każdej z tych działek znajduje się przynajmniej jeden spośród poniższych budynków:

- jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m²;

- czterokondygnacyjny budynek biurowy, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu – zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek biurowy, o powierzchni użytkowej (…) m²;

- jednokondygnacyjny budynek przemysłowym, o powierzchni użytkowej (…) m².

Z kolei Nieruchomość 2 składa się z działki o numerze ewidencyjnym (...), na której znajdują się fundamenty wyburzonego budynku mieszkalnego, które jednak stanowią budowle/części budowli w znaczeniu Prawa budowlanego.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli oraz ich części znajdujących się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak sami Państwo wskazali – budynki, budowle oraz ich części znajdujące się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata temu, a w ostatnich 2 latach nie poniesiono na nie istotnych nakładów, których łączna wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków, budowli oraz ich części nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż ww. obiekty zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, budowli oraz ich części a planowaną transakcją minie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w odniesieniu do posadowionych na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 budynków, budowli oraz ich części będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków, budowli oraz ich części będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntów (prawa użytkowania wieczystego działki nr (...), (...) i (...) oraz prawa własności działki nr (...)), z którymi związane są budynki, budowle oraz ich części – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo we wniosku, że zarówno Sprzedająca jak i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i w związku z transakcją złożyli w umowie przedwstępnej (zawieranej w formie aktu notarialnego) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Oświadczenie to Sprzedająca i Nabywca powtórzą także w umowie przyrzeczonej sprzedaży.

Zatem, jeśli strony opisanej Transakcji (Sprzedająca i Kupująca) złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z dostawą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca, po otrzymaniu stosownych pozwoleń i zgód rozpocznie na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 realizację Inwestycji, a następnie przystąpi do sprzedaży wyodrębnionych w niej lokali. Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona. Sprzedający oraz Kupujący są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto, mimo że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, to wskazali Państwo, że złożyli Państwo w umowie przedwstępnej i złożą ponownie w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania ww. transakcji, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji Zainteresowanych ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającą z tytułu dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.