Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.545.2026.2.MGO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie pytania oznaczonego nr 1, jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. („Spółka”)

(….);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. („Sprzedający”)

(…).

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Spółka działa na rynku nieruchomości i jej przedmiot działalności obejmuje m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dniu (…) 2024 r. Spółka zawarła z A. (dalej: „Sprzedający”) w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (..) o powierzchni (…) m², położonych w miejscowości (…) (gmina …), objętą księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość”). Planowana data nabycia Nieruchomości to nie później niż (…) 2026 r. (dalej: „Transakcja”).

Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się następujących warunków:

1) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich,

2) wyniki analizy prawnej i technicznej Nieruchomości, przeprowadzonych na koszt i staraniem Spółki, będą satysfakcjonujące dla Spółki,

3) wyniki badania środowiskowego Nieruchomości przeprowadzonego na koszt i staraniem Spółki nie wykażą zanieczyszczeń Nieruchomości (powietrza albo gleby, albo wód) przekraczających dopuszczalne prawem normy dla nieruchomości przeznaczonych do korzystania w sposób zamierzony przez Spółkę,

4) Spółka uzyska potwierdzenie od właściwych organów i dostawców mediów, że na Nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przyłącza mediów (zaopatrzenie w energię elektryczną, wodę, gaz, ciepło, odprowadzanie wód opadowych, przyłącze teleinformatyczne) o właściwościach pozwalających na realizację i funkcjonowanie planowanej inwestycji,

5) Spółka uzyska (w imieniu Sprzedającego, na podstawie pełnomocnictwa) ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję podziałową, dokonującą podziału Nieruchomości oraz ujawni taki podział we właściwych rejestrach (w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej),

6) Spółka uzyska ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji, zezwalającej na realizację na terenie obejmującym Nieruchomość budynku o przeznaczeniu magazynowym lub logistycznym lub produkcyjnym,

7) Spółka przedstawi zgodę wspólników Spółki na nabycie Nieruchomości, wyrażoną w formie uchwały.

Również na moment Transakcji Spółka będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia testamentowego po ojcu zmarłym w dniu (…) 2020 r. Nabycie było zwolnione podatku od spadków i darowizn.

Sprzedający jest (…) i od 2023 r. prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w tym zakresie - PKD 86.21.Z (…). Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość nie była użytkowana na potrzeby działalności rolniczej lub w celach gospodarczych. W szczególności Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży:

1) wynajmowana lub wydzierżawiana,

2) wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT.

Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedającego uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadził również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmował żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczał także ogłoszeń na portalach internetowych. Nie korzystał również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającym. W związku z tym Sprzedający był wyłącznie adresatem oferty pochodzącej od potencjalnych nabywców, w tym od Spółki. Sprzedający stawił się na spotkanie organizowane przez Spółkę dotyczące planów nabycia Nieruchomości.

Wcześniej Sprzedający sprzedał nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym na rzecz osoby fizycznej, którą również nabył w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu.

Sprzedający, w okresie, gdy jest właścicielem Nieruchomości nie inicjował zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).

Spółka i Sprzedający będą dalej łączni określani jako: „Wnioskodawcy”.

W przeszłości Sprzedający nie udzielał pełnomocnictw/upoważnień potencjalnym nabywcom.

Ponadto w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce i wskazanym przez nią osobom trzecim pełnomocnictw/upoważnień w następującym zakresie:

1) wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich zaświadczeń jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego lub ekonomicznego Nieruchomości,

2) wystąpienia w jego imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci: gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji deszczowej lub innej niezbędnej infrastruktury technicznej,

3) wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego postępowania w celu uzyskania dokumentów wymaganych do przeprowadzenia podziału nieruchomości, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych potrzebnych dla uzyskania decyzji podziałowej oraz ujawnienia podziału w ewidencji gruntów i księdze wieczystej,

4) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w celu podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i uzyskania powyższej decyzji tj. w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla Sprzedającego, nie mogą skutkować obowiązkami Sprzedającego ani odpowiedzialnością prawną Sprzedającego chyba, że nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z wyłącznej winy Sprzedającego,

5) zawarcia w jego imieniu przyrzeczonej umowy sprzedaży na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, a także złożenia wszelkich oświadczeń opisanych w Umowie Przedwstępnej.

Dodatkowo na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:

1) niezawierania, bez zgody Spółki, jakichkolwiek umów, które prowadziłyby do zbycia lub obciążenia, całości lub części Nieruchomości, jak również nie będzie prowadził negocjacji dotyczących takich umów,

2) udostępnienia, bez zbędnej zwłoki, Spółce oraz doradcom Spółki informacji oraz dokumentów o które zwróci się Spółka, o ile są one w posiadaniu Sprzedającego, niezbędnych Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości,

3) umożliwienia doradcom Spółki przeprowadzenia pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienia wstępu na Nieruchomość w celu przeprowadzenia wszelkich badań, pobierania próbek i dokonywania odwiertów, z zastrzeżeniem, że wszelkie takie czynności będą wykonywane przez podmioty profesjonalne i w taki sposób, aby było to dla Sprzedającego możliwie mało uciążliwe,

4) niewykonywania przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji dotyczących zagospodarowania Nieruchomości, w tym, przede wszystkim postępowań mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany, chyba że takie zmiany naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane,

5) wystąpienia, na żądanie Spółki, we współpracy ze Spółką, w terminie wskazanym przez Spółkę, do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, określającego czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT czy PCC.

Spółka i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2026 r. poz. 554).

Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment Transakcji nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524.; dalej: „Prawo budowlane”).

Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedającego.

Na moment złożenia niniejszego wniosku oraz na moment Transakcji na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się również żadne obiekty, które stanowiłyby własność przedsiębiorstw przesyłowych.

Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczenie PU - teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usług.

Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować lub umożliwić podmiotowi trzeciemu (dalej Spółka i podmiot trzeci łącznie jako: „Inwestor”) realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu hali magazynowej (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Inwestor będzie wynajmował powierzchnię w wybudowanych obiektach lub Inwestor dokona zbycia Inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego na którymkolwiek etapie realizacji Inwestycji. Najem ten będzie opodatkowany VAT, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z VAT. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość-po jej nabyciu-nie będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności zwolnionych z VAT.

Inne działki niebędące przedmiotem Transakcji

Sprzedający jest właścicielem działki nr (..), obręb (…), którą nabył na podstawie dziedziczenia testamentowego po ojcu zmarłym w dniu (…) 2020 r. Nabycie było zwolnione podatku od spadków i darowizn. Działka nie jest objęta MPZP. Sprzedający zatem wystąpił z wnioskiem z (…) 2025 r. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na tej działce, polegającej na budowie sześciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Pozytywną decyzję w tym zakresie otrzymał (…) 2025 r.

Sprzedający zamierza w przyszłości dokonać podziału działki nr (…) na sześć odrębnych działek, a następnie je sprzedać. Obecnie nie podejmuje jednak żadnych działań w tym kierunku. Działka jest wykorzystywana przez osobę trzecią na cele rolnicze na podstawie ustaleń dokonanych z ojcem Sprzedającego, przy czym Sprzedający nie czerpie z tego żadnych korzyści majątkowych.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.  Czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2.  Jeśli w ramach pytania nr 1 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Sprzedający w ramach Transakcji będzie działał jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców w ramach Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2 Zdaniem Wnioskodawców, jeśli Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna w odniesieniu do pytania nr 1, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to sprzedaż będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia.

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarowi usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 z późn. zm.; dalej: „Dyrektywa”):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych w celu sprzedaży działek, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, a także prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika VAT. Tym samym, wykorzystywanie majątku osobistego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Tak więc, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania Transakcji Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W wyroku z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) TSUE orzekł, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że:

1) można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu oraz

2) w ramach transakcji sprzedaży uznanej za działalność gospodarczą w rozumieniu tej dyrektywy przepis ten nie stoi na przeszkodzie uznaniu za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między małżonkami będącymi współwłaścicielami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności.

W sprawie rozstrzygniętej przez TSUE para postanowiła sprzedać działki otrzymane w darowiźnie i zawarła w tym celu umowę zlecenia ze spółką. Zleceniobiorca był w szczególności odpowiedzialny za dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki i za podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży działek ich nabywcom. Małżonkowie udzielili pełnomocnictwa zleceniobiorcy, upoważniając go do działania w ich imieniu przed różnymi właściwymi polskimi organami. Wynagrodzenie zleceniobiorcy odpowiadało różnicy między cenami sprzedaży określonymi w umowie zlecenia a rzeczywistymi cenami sprzedaży.

Wymaga podkreślenia, że w odróżnieniu od powyższych osób, Sprzedający nie zawierał umów zlecenia i nie korzystał z usług podmiotów, których wynikiem miało być uatrakcyjnienie sprzedawanych działek i następnie oferowanie ich potencjalnym nabywcom, a w konsekwencji maksymalizacja zysku z ich sprzedaży. Wręcz przeciwnie - Sprzedający nie podejmował żadnych działań w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości, a potencjalni nabywcy we własnym zakresie podejmowali próby skontaktowania się ze Sprzedającym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający jest właścicielem niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m², położonej w miejscowości (…) (…).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie dziedziczenia testamentowego po ojcu, zmarłym w dniu (…) 2020 r. Nabycie to było przedmiotem podatku od spadku i darowizn.

Sprzedający jest (…) i od 2023 r. prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w tym zakresie - PKD 86.21.Z (…). Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość nie była użytkowana w celach rolniczych lub w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedającego uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadził również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmował żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczał także ogłoszeń na portalach internetowych. Nie korzystał również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającym. Sprzedający, w okresie, gdy jest właścicielem Nieruchomości nie inicjował zmian MPZP.

Wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą wskazania czy sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną VAT.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do Transakcji, Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT.

Ponownie należy powtórzyć, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono powyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości niezabudowanej, Sprzedający występowałby w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Transakcję należałoby uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia testamentowego. Nieruchomość nigdy nie była, nie jest i do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywana z przeznaczeniem na cele rolnicze lub związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Biorąc pod uwagę przytoczone okoliczności, nie można uznać, że działania podejmowane przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości (w tym jej nabycie i wykorzystywanie) były nakierowane na jej późniejszą sprzedaż. Nieruchomość nie pełniła funkcji towaru. Trudno zatem doszukać się przesłanek pozwalających na uznanie, iż Nieruchomość została przez Sprzedającego zakupiona i wykorzystywana w innym celu niż działalność rolnicza. W przypadku jej sprzedaży Sprzedający skorzysta z przysługującego mu prawa rozporządzania własnym majątkiem.

Sprzedający nie prowadził działań dotyczących zwiększenia wartości w stosunku do Nieruchomości, celem zachęcenia potencjalnego nabywcy do jej nabycia. Nie podejmował aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Brak jest zatem - w niniejszej sprawie - przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Sprzedający nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Należy podkreślić, że samo zawarcie Umowy Przedwstępnej i udzielone w związku z nią pełnomocnictwa nie przesądzają o uznaniu go za podatnika VAT. Udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do załatwiania spraw urzędowych nie może automatycznie prowadzić do uznania, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe są okoliczności faktyczne - motywy sprzedaży, brak wcześniejszej aktywności handlowej oraz sposób wykorzystania nieruchomości. Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, który podzielił argumentację Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie przedstawioną w wyroku z 11 sierpnia 2021 r., sygn. I SA/Sz 486/21. Jak wynika z opisu stanu faktycznego, Sprzedający nie poszukiwał aktywnie nabywcy, jego działania nie nosiły znamion aktywności handlowej.

W kontekście działań Sprzedającego w stosunku do działki nr (…) niebędącej przedmiotem Transakcji należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 września 2020 r., sygn. akt I FSK 1476/17 wskazał, że: „W sytuacji zaś, gdy działka otrzymana przez Skarżącą nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, nie wykracza poza zarząd majątkiem prywatnym uzyskanie warunków zabudowy i tym samym uzyskanie wskazówek co do możliwego przeznaczenia tej działki. Przeznaczenie działki, określające możliwy sposób jej wykorzystania, wpływa na wartość działki a uzyskanie informacji o tym przeznaczeniu, istotnej z punktu widzenia ceny sprzedaży, jest uzasadnione przy każdej transakcji sprzedaży i nie może być uznane za charakterystyczne tylko dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Analogicznie należy ocenić zamieszczanie oferty w lokalnej telewizji i wywieszanie ogłoszeń, skoro jest to działanie umożliwiające zapoznanie się z ofertą większej grupie potencjalnych nabywców. Brak jest nie tylko prawnych, ale i racjonalnych podstaw, aby przyjąć, że sprzedaż dokonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie może wiązać się z działaniami zmierzającymi do uzyskania przez sprzedającego korzystnej ceny poprzez ustalenie wartości działki oraz udostępnienie informacji o sprzedaży szerokiemu kręgowi podmiotów”.

Niemniej należy podkreślić, że status podatnika VAT ocenia się odrębnie dla każdej konkretnej transakcji. W konsekwencji działania podejmowane przez Sprzedającego w innych okolicznościach nie mają znaczenia dla oceny, czy w ramach Transakcji działał on jako podatnik VAT.

W świetle powyższego Sprzedający nie może zostać uznany za podatnika VAT w odniesieniu do Transakcji.

Zatem, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający skorzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży w Nieruchomości, a dokonaną dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad. 2

Na początek Wnioskodawcy wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT). Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe regulacje oraz fakt, że:

a) Nieruchomość jest gruntem niezabudowanym budynkami lub budowlami stanowiącymi własność Sprzedającego, sklasyfikowanym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony pod zabudowę,

b) Nieruchomość nie była (i nie będzie) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT,

to w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, tj. nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług, w zakresie pytania oznaczonego nr 1, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 7 ust. 1:

W myśl art. 2 pkt 6:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobnej kwestii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomości dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że (…) 2024 r. Spółka zawarła ze Sprzedającym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości - niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…). Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się ustalonych warunków.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki nr (…) mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży (w ramach umowy przyrzeczonej) Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla podatnika dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył Nieruchomość (działkę nr …) na podstawie dziedziczenia testamentowego po zmarłym ojcu.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość nie była użytkowana na potrzeby działalności rolniczej lub w celach gospodarczych, a w szczególności Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży wynajmowana lub wydzierżawiana.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającego – w związku z planowaną sprzedażą wskazanej we wniosku działki – za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży tj. działka nr (…) nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedającego uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadził również aktywnej sprzedaży, nie podejmował żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy, nie zamieszczał także ogłoszeń na portalach internetowych, nie korzystał również z usług pośredników. Zgodnie z Państwa wskazaniem – to potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającym.

Można więc stwierdzić, że Sprzedający nie podejmował działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei pełnomocnictwa/upoważnienia udzielone kupującej Spółce i wskazanym przez nią osobom trzecim, miało na celu uzyskanie przez nich niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego (w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku działki nr …), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanej działki nr (…), nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w odniesieniu do działki nr (…) w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr (…) Sprzedający będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko, w myśl którego, w ramach Transakcji Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

W konsekwencji powyższego – braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości (działki …) czego konsekwencją jest brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji – nie udzielam odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług, ze względu na jego warunkowy charakter.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-     stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

-     zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.