Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.573.2023.13.KK

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu

- stanowisko prawidłowe

 

Szanowny Panie,

 1. ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej - uwzględniam przy tym prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 maja 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 711/24; i

 2. stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

4 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismem z 5 grudnia 2023 r. (data wpływu 12 grudnia 2023 r.) oraz pismem z 27 grudnia 2023 r. (data wpływu 3 stycznia 2024 r.).

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą.

Podatnik jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, wykorzystywanej rolniczo i oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny, IV i V klasy bonitacyjnej, o powierzchni (…) ha.

Nieruchomość nie jest składnikiem przedsiębiorstwa podatnika oraz nie została zakupiona do majątku przedsiębiorstwa. Na podstawie uchwały Rady Gminy z dnia (…) r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla działki podatnika następujące ustalenia szczegółowe (przeznaczenie):

Ustalenia szczegółowe

§ 5. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: (…) i (…) ustala się:

1) przeznaczenie:

a) podstawowe - tereny zabudowy magazynowej, składowej, produkcyjnej i usługowej,

b) dopuszczalne - handel, gastronomia, budynki niemieszkalne (hotel, motel), stacja paliw, stacja napraw samochodów, tereny rekreacyjne;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

 a) dopuszcza się realizację funkcji magazynowej, składowej, produkcyjnej i usługowej łącznie lub rozdzielnie,

 b) lokalizacja zabudowy kubaturowej wyłącznie w obrębie części terenów ograniczonej nieprzekraczalnymi liniami zabudowy, wyznaczonymi zgodnie z rysunkiem planu, z zachowaniem określonych odległości od terenu drogi krajowej i granic terenów leśnych;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu:

a) dopuszcza się lokalizację przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

b) nakaz ograniczenia uciążliwości związanych z prowadzoną działalnością do granic terenów,

c) ustala się zakaz lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii,

d) zagospodarowanie terenów nie może pogarszać warunków przyrodniczych na sąsiadujących terenach leśnych,

e) segregacja i zagospodarowanie odpadów zgodnie z lokalnymi przepisami oraz przepisami odrębnymi.

Podatnik zamierza zawrzeć umowę sprzedaży (umowę o skutku rozporządzającym), której przedmiotem jest przeniesienie prawa własności do wspomnianej nieruchomości. Podmiotem zainteresowanym nabyciem nieruchomości jest spółka prawa handlowego - spółka z o.o., będąca czynnym płatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących wyjaśnień:

Na pytanie Organu „Proszę o jednoznaczne potwierdzenie czy Sprzedającym zwanym we wniosku „Podatnikiem” jest Pan - jako Wnioskodawca?” odpowiedział Pan „Jestem sprzedającym oznaczonym we wniosku”.

Na pytanie Organu „Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?” odpowiedział Pan „Jestem czynnym płatnikiem podatku VAT”.

Na pytanie Organu „Jaki jest numer ewidencyjny działki będącej przedmiotem wniosku?” odpowiedział Pan „Od dnia (…) r. jestem właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej nieruchomości o powierzchni (…) ha, położnej w województwie (...), gminie (...), miejscowości (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość stanowi grunt rolny oznaczony R - GRUNTY ORNE. Nieruchomość nabyłem na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r. zawartej z matką (…). W chwili nabycia przeze mnie działki, miała ona status nieruchomości gruntowej (rolnej) niezabudowanej. W pobliżu działki nie znajdowała się żadna infrastruktura techniczna (media). Gmina z własnej inicjatywy podjęła się uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmował również moją działkę. Na podstawie uchwały Rady Gminy (...) z dnia (…) r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje dla działki podatnika następujące ustalenia szczegółowe (przeznaczenie):

Ustalenia szczegółowe

§ 5. Dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: (…) i (…) ustala się:

1) przeznaczenie:

a) podstawowe - tereny zabudowy magazynowej, składowej, produkcyjnej i usługowej,

b) dopuszczalne - handel, gastronomia, budynki niemieszkalne (hotel, motel), stacja paliw, stacja napraw samochodów, tereny rekreacyjne;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

 a) dopuszcza się realizację funkcji magazynowej, składowej, produkcyjnej i usługowej łącznie lub rozdzielnie,

 b) lokalizacja zabudowy kubaturowej wyłącznie w obrębie części terenów ograniczonej nieprzekraczalnymi liniami zabudowy, wyznaczonymi zgodnie z rysunkiem planu, z zachowaniem określonych odległości od terenu drogi krajowej i granic terenów leśnych;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu:

a) dopuszcza się lokalizację przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko,

b) nakaz ograniczenia uciążliwości związanych z prowadzoną działalnością do granic terenów,

c) ustala się zakaz lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii,

d) zagospodarowanie terenów nie może pogarszać warunków przyrodniczych na sąsiadujących terenach leśnych,

e) segregacja i zagospodarowanie odpadów zgodnie z lokalnymi przepisami oraz przepisami odrębnymi”.

Na pytanie Organu „W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan przedmiotową działkę? Prosimy wskazać w szczególności:

   - Czy korzystał/korzysta z niej Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z niej korzystał/korzysta?

   - Czy będąca przedmiotem dostawy działka była wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to prosimy aby wskazał Pan jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia?

   - Czy korzystał/korzysta Pan z niej dla swoich celów osobistych? Jeśli tak, w jaki sposób?”

odpowiedział Pan „Działka jest wykorzystywana rolniczo. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Na pytanie Organu „Czy działka będąca przedmiotem wniosku, od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia była/jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to komu i w jakim okresie Pan ją udostępniał/udostępnia i czy była/jest to umowa odpłatna?” odpowiedział Pan „Nieruchomość do momentu planowanego zbycia nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze”.

Na pytanie Organu „Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? (…)” odpowiedział Pan „Od momentu nabycia nieruchomości nie prowadziłem działań, mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla celów sprzedaży lub podniesienia jej wartości. Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie wydzielono drogi wewnętrznej, nie posiada uzbrojenia, nie podjąłem również działań w celu uzbrojenia działki. Nieruchomość nie została podzielona ani wydzielona. Z propozycją nabycia nieruchomości zwrócił się kupujący”.

Na pytanie Organu „Czy działka będąca przedmiotem wniosku była/jest wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? (…)” odpowiedział Pan „Nieruchomość była przeze mnie wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług”.

Na pytanie Organu „Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?” odpowiedział Pan „Nie posiadam statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Na pytanie Organu „Czy z ww. gruntu dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich, kiedy i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?” odpowiedział Pan „Z nieruchomości nie pozyskiwałem płodów rolnych (pożytków naturalnych), które byłyby przedmiotem sprzedaży, w tym objętej VAT. Pożytki wykorzystałem w gospodarstwie własnym”.

Na pytanie Organu „Czy zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

   - Jakie są/będą warunki umowy przedwstępnej?

   - Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący inwestował/będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroił/uzbroi teren w media, ogrodził/ogrodzi go)? Jeśli tak - jakie działania podjął/podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?”

odpowiedział Pan „Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, w której jestem stroną sprzedającą są następujące:

 

Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do 30 (trzydziestu) dni po spełnieniu wszystkich poniższych warunków:

   a) uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, umożliwiającej Kupującemu realizację planowanego przedsięwzięcia gospodarczego,

   b) uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej Kupującemu realizację na Nieruchomości przedsięwzięcia zgodnego z Umową,

   c) uzyskaniu ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na Nieruchomość lub drogę opisaną w pkt 3 powyżej, wg koncepcji Kupującego, na zasadzie pełnej relacji prawo i lewo skrętu dla pojazdów o masie do 40 t (czterdziestu ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego,

   d) umożliwieniu wybudowania przez Kupującego utwardzonej drogi dojazdowej do planowanej inwestycji na działce o numerze (...) i (...), w tym uzyskaniu zgód właścicieli nieruchomości, uzyskania ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w razie konieczności wykonania podziału nieruchomości w zakresie zgodnym z projektem (przebiegiem) planowanej drogi, uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwolenia na budowę przedmiotowej drogi,

   e) uzyskaniu warunków technicznych przyłączy oraz budowy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację inwestycji w okresie 10 (dziesięciu) miesięcy od dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem, że w przypadku braku możliwości budowy sieci wodociągowej uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych związanych z budową własnego ujęcia wody,

    f) potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, w szczególności bez konieczności wymiany gruntu bądź palowania,

   g) uzyskaniu decyzji zezwalającej na wycinkę istniejącego drzewostanu w zamian za nasadzenia rekompensacyjne, to jest bez konieczności ponoszenia opłat za wycinkę,

   h) potwierdzeniu, że Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej podlegającej ograniczeniom obrotu wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez przedłożenie m.in. stosownych wypisów z rejestru gruntów lub innych stosownych dokumentów,

    i) potwierdzeniu, że niezbędne dla realizacji planowanej inwestycji wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, o którym mowa w art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dotyczące Nieruchomości/Nieruchomości Wydzielonej, nie będzie powodowało obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych, o których mowa w art. 12 tej ustawy,

    j) uzyskaniu przez Sprzedających dokumentów określonych w § 5 Umowy,

   k) potwierdzeniu na dzień zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, że Nieruchomość wolna jest od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a w szczególności nie znajduje się ona w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytym w sposób bezprawny,

    l) działy III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości są wolne od wpisów i wniosków dotyczących, z wyjątkiem wynikających z Umowy lub złożonych za pisemną zgodą Kupującego, względnie przedłożeniu oświadczeń osób uprawnionych o zwolnieniu Nieruchomości z obciążeń i zezwoleniu na wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej bądź dokumentu, z którego wynika, że obciążenia nie są wykonywane na Nieruchomości,

  m) braku obciążeń (za wyjątkiem już istniejących - opisanych w Umowie) na Nieruchomości, z zastrzeżeniem obciążeń dokonanych na rzecz Kupującego na podstawie Umowy;

   n) uzyskaniu zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku;

   o) uzyskaniu zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na terenie Nieruchomości zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu;

   p) uzyskaniu zaświadczenia o braku decyzji nakładającej opłatę adiacencką oraz o braku podstaw do ich nałożenia, w szczególności, że nie obowiązuje żadna uchwała umożliwiająca nałożenie takich opłat.

Na podstawie umowy warunkowej kupujący, będący kapitałową spółką prawa handlowego, jednocześnie czynnym płatnikiem VAT, uzyska pełnomocnictwo do działania w imieniu sprzedającego w celu pozyskania decyzji, postanowień, zaświadczeń, które warunkują zawarcie umowy przyrzeczonej”.

Na pytanie Organu „Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działki? Jeśli tak:

   - Jakie działania podjął/podejmie nabywca?

   - Kto (Pan, czy Kupujący) pokrył/będzie pokrywał koszty tych działań?”

odpowiedział Pan

„Pełnomocnictwo zostanie udzielone w umowie. W oparciu o umocowanie (pełnomocnictwo) kupujący jest uprawniony do pozyskania wszelkich niezbędnych decyzji organów administracyjnych, od których uzależnione jest wykonanie inwestycji na nieruchomości przez kupującego, po zawarciu umowy przyrzeczonej. Koszty tych działań poniesie kupujący”.

Na pytanie Organu „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? (…)” odpowiedział Pan „Posiadam kilkanaście nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz zabudowanych. Nieruchomości nabywałem na potrzeby osobiste, gospodarstwa rolnego. Nabywanie i sprzedaż nieruchomości w moim przypadku ma charakter okazjonalny”.

Na pytanie Organu „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? (…)” odpowiedział Pan „Ostatnią nieruchomość zbyłem w roku (…) r.”.

Na pytanie Organu „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?” odpowiedział Pan „Nie zamierzam nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży”.

 

Pytanie

 

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) ha, położnej w (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…), będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czyli nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a w konsekwencji czy sprzedaż będzie objęta podatkiem VAT od towaru i usług?

 

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej nieruchomości o powierzchni (…) ha, położnej w (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej „nieruchomość”), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wskazana nieruchomość gruntowa została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny zawartej z osobą najbliższą (matką). Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów, które miałyby podnieść wartość rynkową nieruchomości, w tym nie przeprowadził uzbrojenia terenu oraz wydzielenia dróg wewnętrznych w obrębie działki. Wnioskodawca nie poprzedził sprzedaży, przygotowaniem i przedstawieniem ogłoszeń o zamiarze zbycia nieruchomości i nie podjął żadnych innych działań marketingowych. Ponadto Wnioskodawca nie korzystał z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, zaś propozycję nabycia gruntu złożył mu bezpośrednio sam kupujący.

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość stanowi jego majątek osobisty (prywatny), tj. majątek, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Bowiem jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, który podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie przytoczone argumenty, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości należy uznać osoby, które dokonują sprzedaży gruntów, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. Tymczasem brak tych działań ze strony Wnioskodawcy, uprawnia do oceny, iż transakcja obejmująca nieruchomości Wnioskodawcy, stanowi sprzedaż majątku prywatnego, a tym samym nie podlega ona podatkowi VAT.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek - 8 stycznia 2024 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0111-KDIB3-2.4012.573.2023.4.KK, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 17 stycznia 2024 r.

Skarga na interpretację indywidualną

6 lutego 2024 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarga wpłynęła do mnie 13 lutego 2024 r.

Wniósł Pan m.in. o uchylenie zaskarżonej interpretacji.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 17 maja 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 711/24 uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną.

Pismem z 2 lipca 2024 r. znak: 0110-KWR1.4022.18.2024.2 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie od tego wyroku.

Pismem z 19 sierpnia 2025 r. znak: 0110-KWR1.4022.18.2024.3 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wycofał skargę kasacyjną wniesioną do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Postanowieniem z dnia 29 sierpnia 2025 r. sygn. akt I FSK 1545/24 Naczelny Sąd Administracyjny umorzył postępowanie kasacyjne.

Wyrok WSA, który uchylił ww. interpretację stał się prawomocny 29 sierpnia 2025 r. i wpłynął do Organu 22 grudnia 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku 

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

 

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

   - uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 17 maja 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 711/24;

   - ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że niniejszą interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących w dacie wydania pierwotnej interpretacji w przedstawionym we wniosku zdarzeniu przyszłym, bowiem niniejsza interpretacja stanowi ponowne rozstrzygnięcie tej samej sprawy w wyniku orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 maja 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 711/24.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Przedmiotem Pana wątpliwości w niniejszej sprawie jest kwestia czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czyli nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a w konsekwencji czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w terminie do 30 dni po spełnieniu wszystkich poniższych warunków:

 a) uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, umożliwiającej Kupującemu realizację planowanego przedsięwzięcia gospodarczego,

 b) uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, umożliwiającej Kupującemu realizację na Nieruchomości przedsięwzięcia zgodnego z Umową,

 c) uzyskaniu ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o zezwoleniu na lokalizację zjazdu na Nieruchomość lub drogę opisaną w pkt 3 powyżej, wg koncepcji Kupującego, na zasadzie pełnej relacji prawo i lewo skrętu dla pojazdów o masie do 40 t (czterdziestu ton), bez konieczności przebudowy układu drogowego,

 d) umożliwieniu wybudowania przez Kupującego utwardzonej drogi dojazdowej do planowanej inwestycji na działce o numerze (...) i (...), w tym uzyskaniu zgód właścicieli nieruchomości, uzyskania ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w razie konieczności wykonania podziału nieruchomości w zakresie zgodnym z projektem (przebiegiem) planowanej drogi, uzyskania ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwolenia na budowę przedmiotowej drogi,

 e) uzyskaniu warunków technicznych przyłączy oraz budowy sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację inwestycji w okresie 10 (dziesięciu) miesięcy od dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, z zastrzeżeniem, że w przypadku braku możliwości budowy sieci wodociągowej uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych związanych z budowa własnego ujęcia wody,

  f) potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, w szczególności bez konieczności wymiany gruntu bądź palowania,

 g) uzyskaniu decyzji zezwalającej na wycinkę istniejącego drzewostanu w zamian za nasadzenia rekompensacyjne, to jest bez konieczności ponoszenia opłat za wycinkę,

 h) potwierdzeniu, że Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej podlegającej ograniczeniom obrotu wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, poprzez przedłożenie m.in. stosownych wypisów z rejestru gruntów lub innych stosownych dokumentów,

  i) potwierdzeniu, że niezbędne dla realizacji planowanej inwestycji wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, o którym mowa w art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dotyczące Nieruchomości/Nieruchomości Wydzielonej, nie będzie powodowało obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych, o których mowa w art. 12 tej ustawy,

  j) uzyskaniu przez Sprzedających dokumentów określonych w § 5 Umowy,

 k) potwierdzeniu na dzień zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, że Nieruchomość wolna jest od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a w szczególności nie znajduje się ona w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytym w sposób bezprawny,

  l) działy III i IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości są wolne od wpisów i wniosków dotyczących, z wyjątkiem wynikających z Umowy lub złożonych za pisemną zgodą Kupującego, względnie przedłożeniu oświadczeń osób uprawnionych o zwolnieniu Nieruchomości z obciążeń i zezwoleniu na wykreślenie obciążeń z księgi wieczystej bądź dokumentu, z którego wynika, że obciążenia nie są wykonywane na Nieruchomości,

m) braku obciążeń (za wyjątkiem już istniejących - opisanych w Umowie) na Nieruchomości, z zastrzeżeniem obciążeń dokonanych na rzecz Kupującego na podstawie Umowy;

 n) uzyskaniu zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla terenu Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 roku;

 o) uzyskaniu zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na terenie Nieruchomości zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu;

 p) uzyskaniu zaświadczenia o braku decyzji nakładającej opłatę adiacencką oraz o braku podstaw do ich nałożenia, w szczególności, że nie obowiązuje żadna uchwała umożliwiająca nałożenie takich opłat.

Na podstawie umowy warunkowej Kupujący, będący kapitałową spółką prawa handlowego, jednocześnie czynnym płatnikiem VAT, uzyska pełnomocnictwo do działania w imieniu Sprzedającego w celu pozyskania decyzji, postanowień, zaświadczeń, które warunkują zawarcie umowy przyrzeczonej.

Pełnomocnictwo zostanie udzielone w umowie. W oparciu o umocowanie (pełnomocnictwo) Kupujący jest uprawniony do pozyskania wszelkich niezbędnych decyzji organów administracyjnych, od których uzależnione jest wykonanie inwestycji na nieruchomości przez Kupującego po zawarciu umowy przyrzeczonej. Koszty tych działań poniesie Kupujący.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana wątpliwości trzeba mieć na uwadze stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażone w zapadłym w niniejszej sprawie orzeczeniu z 17 maja 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 711/24.

WSA wskazał, że:

(…) zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa nie są czynnościami, które świadczą o tym, że Skarżący działa jak przedsiębiorca, tj. w sposób zorganizowany i ciągły w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zawarcie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa samo w sobie nie nosi cech prowadzenia działalności gospodarczej i może być dokonane przez każdego przeciętnego uczestnika życia gospodarczego, w tym osobę gospodarującą mieniem osobistym.

Zdaniem Sądu, czynności tego rodzaju - wbrew stanowisku organu - nie wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności i nie powodują, że Skarżący z racji ich podjęcia stał się podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 u.p.t.u. Pamiętać bowiem należy, że w aktualnych warunkach społeczno-gospodarczych obrót nieruchomościami wymaga posiadania wiedzy i umiejętności w zakresie szeregu aspektów formalnych tego rodzaju transakcji, a zapobiegliwość Strony polegająca chociażby na udzieleniu pełnomocnictwa kupującemu, w ramach którego kupujący podejmuje się załatwienia określonych spraw związanych z nieruchomością, nie może być poczytywana jako prowadzenie działalności gospodarczej. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, na przykład w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne. Tego rodzaju działania same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług.

Jak zauważył WSA:

Za prawidłowością stanowiska Skarżącego przemawia wyrok NSA z 17 kwietnia 2019 r., I FSK 578/17, w którym wprost wskazano, że dokonanie podziału nieruchomości celem sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W wyroku NSA z 5 listopada 2020 r., I FSK 1039/20 uznano, że podział nieruchomości celem uzyskania wyższej ceny nie przesądza o przyznaniu osobie fizycznej statusu podatnika podatku od towarów i usług. Wyodrębnienie drogi wewnętrznej, także nie stanowi okoliczności przeświadczającej o statusie podatnika podatku VAT. Wskazuje na to bezpośrednio art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 344). W wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r., I FSK 1589/18 NSA wskazał, iż nie można przyjąć, że jakakolwiek aktywność osoby sprzedającej nieruchomość (taka jak złożenie wniosku o wydanie decyzji o ustalenie warunków zabudowy, scalenie, a następnie nowy podział gruntów czy ogłoszenie o sprzedaży działek w Internecie za pośrednictwem biura nieruchomości) powoduje już, iż można ją kwalifikować jako podatnika VAT, jeżeli te czynności mają na celu jedynie umożliwienie w ogóle sprzedaży danej nieruchomości, czy też zwiększenie jej atrakcyjności. Zasadnie także stwierdził WSA w Szczecinie w wyroku z 1 lutego 2023 r., I SA/Sz 813/22, że nawet skorzystanie ze specjalnego pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości nie przesądza- samo w sobie - o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań.

Zdaniem WSA:

Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że Sąd nie podzielił stanowiska organu, że podjęte na podstawie pełnomocnictwa przez kupującego czynności końcowo świadczą o tym, że to Skarżący podjął działania podobne do tych, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Oczywiste bowiem jest, że racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podkreślić bowiem należy, że już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umowom przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez Skarżącego (zbywającego nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta (zob. np. wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r., I FSK 645/21). Trudno też mówić o zwiększaniu atrakcyjności nieruchomości, skoro kupujący już się znalazł i jest na zakup - co do zasady - zdecydowany.

W ocenie WSA:

(…) o działalności gospodarczej można mówić wyłącznie, gdy spełniony jest aspekt jej ciągłości. W art. 15 ust. 2 u.p.t.u. mowa o ciągłości, przez co należy rozumieć taki charakter działalności, który zakłada trwanie w czasie skutków danej transakcji czy danych transakcji. Z pewnością więc działalnością ciągłą nie jest dokonanie przez Skarżącego jednej transakcji sprzedaży części majątku osobistego, tj. niezwiązanego z działalnością gospodarczą Skarżącego.

Końcowo WSA orzekł, że:

Zdaniem Sądu, błędnie DKIS uznał, że Skarżący w celu dokonania planowanej sprzedaży gruntu podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W szczególności taki wniosek Sądu wynika z uwagi na charakter majątku i fakt podjęcia działań niewykraczających poza zarząd majątkiem prywatnym, a także na brak cechy ciągłości podejmowanych czynności. W konsekwencji takiej oceny oczywiste jest, że opisana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej transakcja nie może być kwalifikowana jako dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., skoro jej strona - w świetle omówionych już okoliczności faktycznych i stanu prawnego sprawy - nie jest podatnikiem VAT.

Mając więc na uwadze zapadły w analizowanej sprawie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 maja 2024 r. sygn. akt III SA/Wa 711/24 należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana działki nr (…), nie będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem ww. sprzedaż nie będzie stanowiła - wskazanej w art. 7 ust. 1 ustawy - dostawy towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegałaby opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odpowiadając zatem na Pana pytanie, należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr (…) będzie stanowiła zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czyli nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a w konsekwencji ww. sprzedaż nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania pierwotnej interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.