Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.607.2025.3.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

18 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) („Nabywca”)

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. („Zbywca”)

(…)

Uzupełnili go Państwo -w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 10 września 2025 r.) oraz pismem z 11 września 2025 r. (wpływ 11 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

        1. Przedmiot składanego wniosku

(…) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki (…) Sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

   a) prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (...) (dalej „Działka (...)”), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej „Grunt”);

   b) prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. hali produkcyjno-magazynowej, wraz z zapleczami socjalno-biurowymi, oddanej do użytkowania w kilku etapach - w (…), (…) oraz (…) r. (dalej „Budynek”);

   c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: drogi serwisowej, instalacji i przyłączy energetycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, kanalizacji deszczowej (dalej łącznie „Budowle”)

(dalej Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);

   d) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

        2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Nieruchomość jest własnością Zbywcy.

Prawo własności Gruntu, wówczas niezbudowanego, zostało nabyte przez Zbywcę w (…) r.

Budynek i Budowle zostały wybudowane po nabyciu Gruntu przez Zbywcę. Oddanie Budynku i Budowli do użytkowania na podstawie stosownych decyzji administracyjnych nastąpiło w trzech etapach - w (…), (…) oraz (…) r. Rozpoczęcie eksploatacji Budynku, poprzez wydanie określonych powierzchni najemcom (dalej „Najemcy”) następowało sukcesywnie począwszy od (…) r. (tj. od momentu oddania do użytkowania pierwszego etapu Budynku) do końca (…) r. W dacie złożenia niniejszego wniosku wszystkie powierzchnie Budynku są wynajęte i przekazane Najemcom (poza częściami wspólnymi i technicznymi).

Z uwagi na planowane przeznaczenie (sprzedaż na rzecz inwestora), poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, nie zostały zakwalifikowane przez Zbywcę dla celów księgowych i podatkowych jako „środki trwałe”. Tym samym Budynek i Budowle nie są amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”).

Budynek i towarzyszące mu Budowle (jako nowo oddane obiekty) nie były przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez Zbywcę. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemcy nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów (ewentualne prace dotyczą lub będą dotyczyły aranżacji wynajętych powierzchni przez Najemców lub przez Zbywcę na rzecz Najemców, tzw. fit-outów).

Budynek i Budowle po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania są wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (najem).

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z nabyciem Gruntu, (b) w związku z wybudowaniem Budynku i Budowli, a także (c) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli -w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę.

Całość Budynku, z zastrzeżeniem części wspólnych i technicznych, jest na moment złożenia wniosku przedmiotem najmu długoterminowego, na podstawie umów najmu zawartych przez Zbywcę z Najemcami (tj. trzech Najemców na podstawie umów najmu, z których najkrótsza została zwarta na okres 5 lat).

W związku z Transakcją, umowy najmu z Najemcami nie zostaną rozwiązane i zgodnie z regulacjami obowiązującymi w zakresie prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tych umów z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.

Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane na lub w Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów (…), który został zatwierdzony uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) r. (dalej „MPZP”). Zgodnie z MPZP przeznaczenie Gruntu zostało określone jako „(…) - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, z dopuszczeniem zabudowy usługowej”.

        3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest (…) funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez (…) spółkę (…) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (m.in. magazynowe) zlokalizowane w państwach Unii Europejskiej (m.in. w (…) i (…)).

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Po Transakcji Nabywca planuje kontynuowanie wynajmu Nieruchomości na rzecz obecnych i przyszłych Najemców.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką należąca do grupy kapitałowej (…). Zbywca prowadzi działalność deweloperską w obszarze magazynów i powierzchni przemysłowych.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - tj. działalności polegającej na wybudowaniu i komercjalizacji (sprzedaży inwestorowi) projektu deweloperskiego w postaci Nieruchomości (parku logistycznego z wynajętymi powierzchniami).

Dodatkowo należy wskazać, że:

   a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

   b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla niej odrębnego bilansu;

   c) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

   d) Nieruchomości stanowią jedyne aktywo Zbywcy.

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

        4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Zbywca nabył Grunt w (…) r. od trzech osób fizycznych działających w charakterze podatników VAT. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z tej transakcji.

Po nabyciu Gruntu, Zbywca rozpoczął na Gruncie budowę magazynowej inwestycji deweloperskiej - w postaci Budynku i Budowli, która została ukończona i oddana do użytkowania w kilku etapach w (…) r.

W trakcie procesu deweloperskiego Zbywca pozyskał Najemców dla realizowanej inwestycji i zawarł umowy najmu dla poszczególnych powierzchni Budynku. Na moment złożenia wniosku, Budynek jest w 100% wynajęty (z zastrzeżeniem części wspólnych i technicznych), a wynajęte powierzchnie zostały w całości wydane Najemcom (do końca (…) r.).

Z chwilą zamknięcia Transakcji prawa i obowiązki z umów najmu z Najemcami Budynku przejdą na Nabywcę i umowy te będą kontynuowane przez Nabywcę jako wynajmującego.

        5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

   1. Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu, Budynku oraz Budowli) - opisana szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

   2. prawo własności infrastruktury energetycznej, znajdującej się poza granicami Nieruchomości (tj. na działkach ewidencyjnych o numerach: (…) z obrębu (…)) pozostającej we własności Zbywcy (dalej „Infrastruktura Energetyczna”);

   3. prawa i obowiązki wynikające z umów z właścicielami/użytkownikami wieczystymi nieruchomości, na których położona jest Infrastruktura Energetyczna, na podstawie których Zbywca korzysta z ww. nieruchomości w celu lokalizacji Infrastruktury Energetycznej;

   4. prawo do korzystania przez Zbywcę z działek ewidencyjnych o numerach: (…), w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, wynikające z zawartej przez Zbywcę z (…) umowy drogowej;

   5. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;

   6. prawo własności ruchomości znajdujących się na Działce (...) lub w Budynku niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości;

   7. prawa własności intelektualnej (w tym w szczególności prawa autorskie do dokumentacji projektowej związanej z Budynkiem i Budowlami) w uzgodnionym zakresie eksploatacji wraz z własnością wszystkich nośników będących w posiadaniu Zbywcy, na których utrwalono dzieła objęte przenoszonymi prawami własności intelektualnej;

   8. pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa z gwarancji jakości i rękojmi z umów o roboty budowlane oraz umów o prace projektowe związane z Budynkiem i Budowlami oraz ewentualne inne pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa i roszczenia wynikające z tych umów;

   9. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu z Najemcami Budynku (przechodzące na Nabywcę z mocy prawa);

 10. odpowiednia dokumentacja powykonawcza Budynku (w tym geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza), dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynku, podręczniki i licencje, niezależnie od tego, czy są one w formie papierowej, czy elektronicznej;

 11. prawa wynikające z zabezpieczeń umów najmu dostarczonych przez Najemców Budynku (takich jak gwarancje bankowe, poręczenia spółek matek, itd.), w tym ewentualne depozyty pieniężne (kaucje) od Najemców

(dalej łącznie pkt 2-11 jako „Elementy Uzupełniające”).

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia wniosku, zamiarem Wnioskodawców jest kontynuowanie umów najmu z obecnymi Najemcami. Ponadto Strony planują rozwiązać dotychczasowe umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym nie można wykluczyć, że z przyczyn prawnych lub komercyjnych część z tych umów nie zostanie rozwiązana i zostanie utrzymana (przeniesiona na Nabywcę).

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

   1. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

   2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

   3. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

   4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

   5. przysługujących Zbywcy środków i praw wynikających z wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, należnych od Najemców do daty Transakcji;

   6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

   7. środków pieniężnych Zbywcy;

   8. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak na moment przeprowadzenia Transakcji tego typu umów po stronie Zbywcy).

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

   - Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, która to jednak zostanie rozwiązana przed Transakcją. Strony dopuszczają że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem co zarządca Nieruchomości, z którym zawartą umowę o zarządzanie będzie posiadał Zbywca, natomiast na odrębnych warunkach prawnych i komercyjnych;

   - Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym Strony dopuszczają, z przyczyn prawnych lub komercyjnych, kontynuowanie niektórych

   - zawartych przez Nabywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (ich przeniesienie na Zbywcę). Jednocześnie, Strony nie wykluczają zawarcia w ramach Transakcji trójstronnych porozumień dzięki którym Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją, a które pozwoliłoby Zbywcy uniknąć negatywnych konsekwencji ekonomicznych z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z dostawcą;

   - Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy (z uwagi na brak zatrudnionych pracowników po stronie Zbywcy).

Wnioskodawcy są i na dzień Transakcji będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).

Strony planują zawarcie Transakcji najpóźniej do (…) r. (a najprawdopodobniej do końca (…) r.).

6. Opis działalności nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych - tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżące przychodów z jej wynajmu (czynności opodatkowanej VAT).

 

Mając na uwadze, że:

   1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na rozwiązanie tego rodzaju umowy przed Transakcją);

   2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

   3) Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

   4) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych).

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością (w tym zakresie zostanie zawarta umowa z profesjonalnym podmiotem zewnętrznym, przy czym nie jest wykluczone, że podmiotem tym będzie podmiot należący do grupy kapitałowej Zbywcy), (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących wyjaśnień:

Wnioskodawcy potwierdzają, że Nabywca (kupujący) będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

Wnioskodawcy potwierdzają, że Infrastruktura Energetyczna, o której mowa we wniosku, stanowi budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wszystkie budowle i ich części składające się na Infrastrukturę Energetyczną opisaną we wniosku zostały oddane do użytkowania na podstawie odrębnych pozwoleń administracyjnych w (…) r. (tj. jeszcze przed wydaniem pozwoleń na użytkowanie Budynku). Natomiast oddanie do użytkowania Infrastruktury Energetycznej pierwszemu użytkownikowi nastąpiło w (…) r. - tj. w momencie rozpoczęcia eksploatacji Budynku (tj. wydania pierwszych powierzchni w Budynku Najemcom), kiedy to też rozpoczęła się eksploatacja Infrastruktury Towarzyszącej. Tym samym, „pierwsze zasiedlenie” obiektów składających się na Infrastrukturę Energetyczną nastąpiło w (…) r.

Wnioskodawcy potwierdzają, że nie były ponoszone i do momentu Transakcji nie będą ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budowli lub ich części składających się na Infrastrukturę Towarzyszącą, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej każdej z budowli odrębnie.

 

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 

   1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Elementami Uzupełniającymi objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

   2. Czy dostawa Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT?

   3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości wraz z Elementami Uzupełniającymi objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

 

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

 

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

 

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone wielokrotnie w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -- przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II.Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 55¹ KC.

Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że - zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami - przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

 

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

        i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

       ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

 

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

 

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

        i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

       ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

      iii. umowy zarządzania aktywami;

      iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

 

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji sama Nieruchomość wraz z Elementami Uzupełniającymi nie może być uznana za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”. Obejmuje ona bowiem jedynie wąską grupę aktywów Zbywcy (prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, a także przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego Elementy Uzupełniające obejmujące m.in. umowy najmu z Najemcami, przechodzącymi na Nabywcę z mocy prawa oraz zabezpieczeniami wynikającymi z tych umów, a także niektóre prawa i aktywa ściśle związane z Nieruchomością). Ponadto, w kontekście definicji ZCP, przedmiotem Transakcji zasadniczo nie będą zobowiązania ani należności Zbywcy związane z Nieruchomością (poza ewentualnymi przejściowymi rozliczeniami w zakresie podatku od nieruchomości należnych od Nieruchomości, czy rozliczeniami związanymi z czynszami od Najemców oraz z usługami serwisowymi i na dostawę mediów do Nieruchomości).

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że:

 a) nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości w strukturze organizacyjnej Zbywcy - jest to po prostu jedyne istotne aktywo kontrolowane przez Zbywcę;

 b) nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w strukturze Zbywcy - m.in. z uwagi brak odseparowanej ewidencji księgowo- finansowej prowadzonej dla Nieruchomości przez Zbywcę;

 c) wypreparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo Grunt, Budynek i Budowle wraz umowami najmu Budynku), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), (i) nie realizują samodzielnie żadnej funkcji gospodarczej w strukturze Zbywcy (tj. stanowią inwestycję przeznaczoną do sprzedaży) oraz (b) nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy - tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Ponadto w świetle przywołanych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo własności Gruntu, Budynku i Budowli, a także Elementy Uzupełniające obejmujące m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu z Najemcami i zabezpieczania dotyczące tych umów, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, przedstawione szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finansowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy na moment Transakcji), (c) umowy zarządzania aktywami (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością (poza przekazaniem Nabywcy po Transakcji ewentualnych kwot kaucji gwarancyjnych od Najemców w związku z przejściem umów najmu, i poza czynszami i innymi opłatami od Najemców przysługującymi Nabywcy dopiero za okres od momentu Transakcji).

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo samą Nieruchomość oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego (Elementy Uzupełniające). Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, ewentualne zapewnienie nowych umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i nabyte wraz z nią prawa. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W kontekście oceny ewentualnej możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 Ustawy o VAT, równie istotne znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną, lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. (…)” W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W sytuacji, gdzie Zbywca prowadzi działalność polegającą na pozyskiwaniu gruntów celem realizacji na nich inwestycji magazynowych i przemysłowych oraz ich komercjalizacji i sprzedaży (działalność deweloperska), a Nabywca prowadzi głównie działalność w obszarze najmu długoterminowego nieruchomości (długoterminowy najem komercyjny) - w ocenie Wnioskodawców Nabywca jednoznacznie nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy i plany biznesowe względem Nieruchomości są ewidentnie różne). Tym samym, w efekcie brak jest możliwości stwierdzenia, że w toku rozważanej Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP Zbywcy.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być ono również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części - również ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomość i Elementy Uzupełniające) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca.

IV. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa własności zabudowanego Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkiem oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy zabudowanych nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego obiektów znajdujących się na gruncie, w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego: (a) z tytułu nabycia Gruntu i wybudowania Budynku i Budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto (b) Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (nabywana działka ewidencyjnych wchodzących w jego skład) jest zabudowany Budynkiem oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynku i Budowli (lub ich części) posadowionych odpowiednio na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

 i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynku dochodziło sukcesywnie w momencie oddania poszczególnych powierzchni do użytkowania przez Najemców, w ramach zawartych przez Zbywcę umów najmu. W przypadku części wspólnych i technicznych Budynku, a także infrastruktury towarzyszącej w postaci wszystkich Budowli, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do ich „pierwszego zasiedlania” doszło w momencie rozpoczęcia eksploatacji Budynku (tj. wydania pierwszych powierzchni w Budynku Najemcom). Tym samym „pierwsze zasiedlenie” Budynku nastąpiło dla części Budynku oraz dla Budowli w (…) r. - kiedy to została oddana Najemcom do eksploatacji pierwsza powierzchnia magazynowa w Budynku. W przypadku pozostałych części Budynku „pierwsze zasiedlenie” następowało sukcesywnie w miarę wydawania dalszych powierzchni Budynku kolejnym Najemcom, począwszy od (…) r. do końca (…) r.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca ani Najemcy nie będą przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynku i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W związku z powyższym należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynku lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

Należy podkreślić, że, jak wskazano powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zawarcie Transakcji nastąpi najpóźniej do końca (…) r. (a najprawdopodobniej do końca (…) r.).

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do poszczególnych części powierzchni Budynku oraz żadnej z Budowli, na moment Transakcji nie upłyną w żadnym przypadku dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT - w dacie Transakcji nie będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji przedmiotowe zwolnienie nie znajdzie zastosowania do ich dostawy.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku oraz Budowli, nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uwagi na: (a) prawo Zbywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Gruntu i wybudowania Budynków i Budowli oraz (b) brak ulepszeń tych obiektów przez Zbywcę - w ocenie Wnioskodawców przesłanki do zastosowania analizowanego zwolnienia nie będą spełnione.

Z kolei z uwagi na pomocniczy charakter Elementów Uzupełniających objętych przedmiotem Transakcji względem nabywanej Nieruchomości oraz ich ścisły związek z Nieruchomością (stanowiąca zasadniczy przedmiot Transakcji i zainteresowania Nabywcy), zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT ich wartość powinna być uwzględniona w szerokiej podstawie opodatkowania VAT właściwej dla dostawy Budynków i Budowli (podobnie jak w przypadku wartość Gruntu na którym są posadowione Budynek i Budowle).

Podsumowując, z uwagi na brak spełnienia przesłanek do jakiegokolwiek z potencjalnych zwolnień z VAT (tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 czy pkt 10a ustawy o VAT), dostawa Budynku oraz Budowli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką tego podatku. Ponadto (a) wartość prawa własności Gruntu, na których Budynek oraz Budowle są posadowione (na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT) oraz (b) wartość Elementów Uzupełniających (na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT) - będą włączone do podstawy opodatkowania VAT dostawy Budynku i Budowli i opodatkowane zgodnie z właściwą dla nich stawką. W konsekwencji, cała Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką tego podatku dla Budynku i Budowli.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie. Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości. podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystywana nabyta Nieruchomość oraz Elementy Uzupełniające.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, nabycie Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według właściwej stawki. A zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Ewentualna nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

 

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

 

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

   a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

   b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

   c) umowy zarządzania aktywami;

   d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć przysługujące Zbywcy:

   a) prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Poznaniu, składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (...);

   b) prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. hali produkcyjno-magazynowej, wraz z zapleczami socjalno-biurowymi (dalej „Budynek”);

   c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: drogi serwisowej, instalacji i przyłączy energetycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, kanalizacji deszczowej (dalej łącznie „Budowle”)

   d) inne składniki majątkowe, tj.

   1. prawo własności infrastruktury energetycznej, znajdującej się poza granicami Nieruchomości (tj. na działkach ewidencyjnych o numerach: (…) z obrębu (…)) pozostającej we własności Zbywcy (dalej „Infrastruktura Energetyczna”);

   2. prawa i obowiązki wynikające z umów z właścicielami/użytkownikami wieczystymi nieruchomości, na których położona jest Infrastruktura Energetyczna, na podstawie których Zbywca korzysta z ww. nieruchomości w celu lokalizacji Infrastruktury Energetycznej;

   3. prawo do korzystania przez Zbywcę z działek ewidencyjnych o numerach: (…), w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, wynikające z zawartej przez Zbywcę z (…) umowy drogowej;

   4. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;

   5. prawo własności ruchomości znajdujących się na Działce (...) lub w Budynku niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości;

   6. prawa własności intelektualnej (w tym w szczególności prawa autorskie do dokumentacji projektowej związanej z Budynkiem i Budowlami) w uzgodnionym zakresie eksploatacji wraz z własnością wszystkich nośników będących w posiadaniu Zbywcy, na których utrwalono dzieła objęte przenoszonymi prawami własności intelektualnej;

   7. pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa z gwarancji jakości i rękojmi z umów o roboty budowlane oraz umów o prace projektowe związane z Budynkiem i Budowlami oraz ewentualne inne pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa i roszczenia wynikające z tych umów;

   8. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu z Najemcami Budynku (przechodzące na Nabywcę z mocy prawa);

   9. odpowiednia dokumentacja powykonawcza Budynku (w tym geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza), dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynku, podręczniki i licencje, niezależnie od tego, czy są one w formie papierowej, czy elektronicznej;

 10. prawa wynikające z zabezpieczeń umów najmu dostarczonych przez Najemców Budynku (takich jak gwarancje bankowe, poręczenia spółek matek, itd.), w tym ewentualne depozyty pieniężne (kaucje) od Najemców.

 

Natomiast w  ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

   1. innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;

   2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

   3. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

   4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

   5. przysługujących Zbywcy środków i praw wynikających z wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, należnych od Najemców do daty Transakcji;

   6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

   7. środków pieniężnych Zbywcy;

   8. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak na moment przeprowadzenia Transakcji tego typu umów po stronie Zbywcy).

Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy innych niż wymienione powyżej. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Ponadto wskazali Państwo, że Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Ponadto w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu.

Wskazali Państwo również, że w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy Zbywcy o zarządzanie Nieruchomością, prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy oraz nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę. W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: zarządzanie Nieruchomością, świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Sytuacja ta wyklucza możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Nabywcę majątek umożliwia prowadzenie działalności wyłącznie przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (prawo własności działki nr (...) z prawem własności posadowionego na niej Budynku, budowli, części budowli oraz urządzeń technicznych), wraz z Elementami Uzupełniającymi objętymi Transakcją, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z Elementami Uzupełniającymi objętymi Transakcją) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzeń budowlanych”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

 

I tak, w myśl art. 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

 1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

 2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

 3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

 9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wynika z opisu sprawy, Zbywcy przysługuje prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki o numerze (...) (Grunt), prawo własności budynku posadowionego na Gruncie, tj. hali produkcyjno-magazynowej, wraz z zapleczami socjalno-biurowymi (Budynek), prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: drogi serwisowej, instalacji i przyłączy energetycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, kanalizacji deszczowej (Budowle) oraz inne składniki majątkowe (Elementy Uzupełniające).

Grunt, Budynek oraz Budowle łącznie określane są jako „Nieruchomość”.

Prawo własności Gruntu, wówczas niezbudowanego, zostało nabyte przez Zbywcę w (…) r.

Budynek i Budowle zostały wybudowane po nabyciu Gruntu przez Zbywcę. Oddanie Budynku i Budowli do użytkowania na podstawie stosownych decyzji administracyjnych nastąpiło w trzech etapach - w (…), (…) oraz (…) r. Rozpoczęcie eksploatacji Budynku, poprzez wydanie określonych powierzchni najemcom następowało sukcesywnie począwszy od (…) r. (tj. od momentu oddania do użytkowania pierwszego etapu Budynku) do końca (…) r. W dacie złożenia niniejszego wniosku wszystkie powierzchnie Budynku są wynajęte i przekazane najemcom (poza częściami wspólnymi i technicznymi).

Budynek i towarzyszące mu Budowle (jako nowo oddane obiekty) nie były przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez Zbywcę. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemcy nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony:

  - w związku z nabyciem Gruntu,

  - w związku z wybudowaniem Budynku i Budowli, a także

  - w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynku i Budowli - w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem obiektów znajdujących się na ww. Nieruchomości, stanowiących budynki i budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu sprawy, oddanie Budynku i Budowli do użytkowania nastąpiło w trzech etapach - w (…), (…) oraz (…) r. Rozpoczęcie eksploatacji Budynku, poprzez wydanie określonych powierzchni najemcom następowało od (…) r. (tj. od momentu oddania do użytkowania pierwszego etapu Budynku) do końca (…) r. W dacie złożenia niniejszego wniosku wszystkie powierzchnie Budynku są wynajęte i przekazane najemcom (poza częściami wspólnymi i technicznymi).

Zatem mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli upłynie okres krótszy niż 2 lata. W związku z tym, dostawa ww. Budynku oraz Budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe, dla dostawy ww. Budynku oraz Budowli, niespełniającej przesłanek dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować zwolnienie na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z nabyciem Gruntu oraz z wybudowaniem Budynku i Budowli. W konsekwencji jeden z warunków do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie został spełniony, co oznacza, że przepis ten nie znajduje w odniesieniu do tej transakcji zastosowania.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak wyżej wskazano, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku nabyciem Gruntu oraz z wybudowaniem Budynku i Budowli. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowane VAT. Zatem również ww. zwolnienie nie znajdzie zastosowania w analizowanej sytuacji.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. Budynku oraz Budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu (prawa własności działki nr (...)), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Przedmiotem Transakcji oprócz Nieruchomości będzie również m.in. Infrastruktura Energetyczna posadowiona na gruncie, który nie należy do Zbywcy. W związku z tym należy ustalić, czy nakłady poniesione na wybudowanie ww. Infrastruktury na gruncie będącym własnością odrębnego podmiotu - w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług - należy traktować jako towar. W tym celu niezbędne staje się odwołanie do przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 45 Kodeksu cywilnego:

Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 48 kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli), poniesione na cudzym gruncie stanowią część składową gruntu, a tym samym własność właściciela gruntu. W konsekwencji podmiot, który wybudował taki obiekt posadowiony na cudzym gruncie, nie może go sprzedać, ponieważ nie ma do niego tytułu prawnego. Niemniej jednak dysponuje on pewnym prawem do poniesionych nakładów, i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu.

Wprawdzie ustawa o podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy towarów posługuje się sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a więc nie uzależnia dostawy towarów od tytułu własności, jednak nakłady poniesione na nieruchomość nie stanowią odrębnych rzeczy, które mogłyby stanowić towar (w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy), a więc ich przekazanie nie może uchodzić za dostawę towarów.

Zatem sprzedaż nakładów poniesionych na wybudowanie ww. Infrastruktury, stanowiących inwestycje na cudzym gruncie, należy traktować jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że dla ww. usług, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem ww. usługi będą opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostanie przeniesione prawo własności ruchomości znajdujących się na Działce (...) lub w Budynku niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości. Jak wynika z okoliczności sprawy, ww. ruchomości będące przedmiotem Transakcji służą do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości, która to - jak Państwo wskazali - jest wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Zatem nie zostanie spełniony warunek wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa ww. ruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Tym samym, z uwagi na fakt, że prawidłowo wywiedli Państwo skutek prawny w postaci podlegania w całości opodatkowaniu VAT sprzedaży Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji i braku możliwości korzystania ze zwolnienia od tego podatku, pomimo częściowo odmiennej argumentacji, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz prawa do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

 

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działalność Nabywcy związana z Nieruchomością po Transakcji będzie stanowić działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku. Ponadto Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, sprzedaż Nieruchomości wraz z Elementami Uzupełniającymi objętymi Transakcją nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto sprzedaż Nieruchomości oraz Elementów Uzupełniających w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Zbywcę faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

 

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.