Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.650.2025.3.SR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

- prawidłowe w części dotyczącej:

- opodatkowania podatkiem VAT dostawy Zbywanej Nieruchomości;

- prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego lub prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Zbywanej Nieruchomości lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 19 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii:

- uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT;

- opodatkowania podatkiem VAT dostawy Zbywanej Nieruchomości;

- prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego lub prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Zbywanej Nieruchomości lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzupełnili go Państwo pismem z 26 września 2025 r. (wpływ 26 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.B.;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej również jako: Sprzedający) jest właścicielem następujących niezabudowanych nieruchomości gruntowych:

a) nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym 1, 2, 3, o łącznej powierzchni 0,1420 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 1),

b) nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 4 i 5, o łącznej powierzchni 0,2339 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 2),

c) nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym nr 6, o powierzchni 0,3236 ha, objętej aktualnie księgą wieczystą o numerze (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (Nieruchomość 3).

Sprzedający nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na podstawie umowy o podział majątku dorobkowego, sporządzonej w dniu (…) 2002 r., zaś Nieruchomość 3 nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego (bez spłat i dopłat) w dniu (…) 2010 r.

Sprzedający planuje sprzedać (dalej: Planowana Transakcja) część ww. Nieruchomości, po wcześniejszym wydzieleniu z ww. Nieruchomości 1-3, działek 3, 5 oraz 6, o łącznej powierzchni 0,6740 ha i założeniu dla tych działek odrębnej księgi wieczystej – Sprzedający zobowiązał się do założenia księgi wieczystej prowadzonej wyłącznie dla działek 3, 5 oraz 6 (dalej: Zbywana Nieruchomość).

Sprzedający w dniu (…) 2025 r. złożył (w drodze aktu notarialnego) Wnioskodawcy niebędącemu stroną postępowania (dalej: Kupujący, a łącznie zwani dalej: Strony) ofertę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Zbywanej Nieruchomości (dalej: Oferta), w ramach której strony poczyniły określone ustalenia oraz warunki zawarcia przedmiotowej umowy (a docelowo umowy przyrzeczonej), mając na uwadze również cel nabycia Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego, tj. realizację przez Kupującego na Zbywanej Nieruchomości inwestycji (dalej: Inwestycja) w postaci obiektu handlowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Obiekt). Ustalenia poczynione przez Strony w Ofercie stanowią jedyne jakie zostały poczynione pomiędzy stronami i zostaną przedstawione w dalszej części niniejszego wniosku.

Przedmiotowa Nieruchomość jest w części dotyczącej działki ewidencyjnej numer 6 zabudowana obiektem budowlanym w postaci namiotu, przy czym Sprzedający rozbierze wyżej wymieniony namiot i na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej cała Nieruchomość Zbywana będzie gruntem niezabudowanym, tzn. nie będą na niej posadowione żadne budynki oraz budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), należące do Sprzedającego. Na Zbywanej Nieruchomości znajduje się sieć energetyczna oraz światłowodowa, jednakże nie należą one do Sprzedającego lecz do tzw. gestorów tych sieci.

Przedmiotowa Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Nr (…) (dalej: MPZP), zgodnie z którym Przedmiotowa Nieruchomość (oraz Zbywana Nieruchomość) położona jest (będzie) na obszarze oznaczonym symbolami AUC – teren administracji i usług, w związku z tym Kupujący oświadczył w Ofercie, że doprowadzi do zmiany MPZP, w taki sposób, aby w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej istniała możliwość zrealizowania Inwestycji. Innymi słowy Strony wskazują, że w dniu Planowanej Transakcji, Zbywana Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę (tj. będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Sprzedający jest również właścicielem kilkunastu innych nieruchomości, jakie nabył (w drodze zakupu) do majątku prywatnego (w okresie od 1996 do 2021 r.) i które nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Co do zasady są to nieruchomości gruntowe o różnej powierzchni (od około 1 tys. m² do kilku tys. m²) oraz przeznaczeniu, przy czym kilka z nich Sprzedający planuje w bliżej nieokreślonej przyszłości sprzedać i przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na inne, własne cele (Sprzedający nie planuje reinwestycji uzyskanych środków na zakup innych nieruchomości).

Sprzedający prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą (w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej) pod nazwą (…) (NIP: (…)), jednak obecnie działki gruntu będące przedmiotem Planowanej Transakcji (jak i w przyszłości Zbywana Nieruchomość) stanowią jego majątek osobisty i nie stanowią ani nigdy nie stanowiły środków trwałych lub towarów handlowych w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, aczkolwiek adres położenia Zbywanej Nieruchomości jest wykorzystywany jako adres, pod którym zarejestrowana jest działalność Sprzedającego.

Wyłącznie niewielka część działki nr 5 (pow. 18 m²) została przez Sprzedającego wydzierżawiona innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Sprzedający ponadto jest również udziałowcem spółek kapitałowych (deweloperskich), które w przyszłości dokonywały zakupów nieruchomości, a następnie po realizacji inwestycji na tych nieruchomościach, sprzedawały te nieruchomości.

Celem nabycia Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego jest – jak zresztą zostało to przedstawione powyżej – realizacja na Zbywanej Nieruchomości Inwestycji, w ramach której Kupujący prowadził będzie na Zbywanej Nieruchomości obiekt handlowy (sklep), w którym będzie prowadzona sprzedaż artykułów spożywczych i przemysłowych (sklep „…”), co do zasady opodatkowana podatkiem VAT.

Postanowienia Oferty:

1. Postanowienia ogólne.

Sprzedający w Ofercie wskazał, iż według jego wiedzy Kupujący uzyska na podstawie przygotowanej przez niego dokumentacji projektowej:

1) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Zbywanej Nieruchomości,

2) ostateczne, a w razie skierowania skargi do sądu administracyjnego prawomocne, rozstrzygnięcia administracyjne, pozwalające na odpowiednie skomunikowanie Zbywanej Nieruchomości z drogą publiczną, w szczególności zgodę na lokalizację zjazdu i zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej w kierunku Zbywanej Nieruchomości (wg określonych parametrów).

Sprzedający zobowiązał się więc umożliwić przeniesienie na Kupującego wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, przy czym Sprzedający przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzieli Kupującemu – w ramach ceny sprzedaży – prawa do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, a Kupujący złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych, o ile ich treść zgodna będzie z postanowieniami umowy przyrzeczonej.

Strony zobowiązały się na koszt Kupującego zapewnić każdoczesnemu właścicielowi Zbywanej Nieruchomości, w wypadku przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Obiektu przez działki gruntu niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych, ustanowienie nieodpłatnych i na czas nieoznaczony służebności gruntowych, polegających na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej działki gruntu, w zakresie zakładania i przeprowadzania danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, w tym również zmiany aktualnych przebiegów istniejących instalacji i sieci kolidujących z Obiektem, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza, względnie instalacji lub sieci oraz przechodu i przejazdu istniejącym szlakiem drożnym oraz dojazdu i dojścia do miejsca, w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza względnie instalacji lub sieci.

Sprzedający oświadczył, że przy współpracy z Kupującym doprowadzi do uzyskania decyzji obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z obiektem lub jego infrastrukturą oraz do poniesienia wszelkich opłat administracyjnych z tego tytułu, przy czym koszty faktycznego usunięcia drzew lub krzewów, względnie koszty przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych zostaną poniesione przez Sprzedającego, a następnie zwrócone przez Kupującego po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Sprzedający ustalił z Kupującym (dalej łącznie: Strony), że jeśli z ekspertyzy podmiotu zewnętrznego (zaangażowanego przez Kupującego najpóźniej do dnia przypadającego na trzy miesiące przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej) będzie wynikało, że w związku z realizacją Inwestycji i na potrzeby prawidłowego jej funkcjonowania, okaże się niezbędne wykonanie prac obejmujących: przygotowanie terenu, wzmocnienie podłoża, wymianę gruntu, wybudowanie układu komunikacyjnego wraz z infrastrukturą techniczną, poniesienie kosztów ustanowienia służebności gruntowych obejmujących doprowadzenie mediów do Obiektu – zaś wartość tych kosztów określonych w powyższych sposób przekroczy (…) zł, wówczas Kupujący zawiadomi o tym fakcie Sprzedającego w ciągu 21 dni od dnia otrzymania ekspertyzy i Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy przyrzeczonej.

Sprzedający na koszt i staraniem Kupującego zobowiązał się podpisać porozumienie, umowę lub dokonać innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, które będzie określało zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem Handlowym lub jego infrastrukturą, jak również uzyskać rozstrzygnięcia administracyjne potrzebne do wspomnianej przebudowy lub likwidacji; w wypadku, gdyby w toku wykonywania niniejszej Umowy okazało się to niezbędne.

2. Obowiązek przedłożenia dokumentacji.

Sprzedający zobowiązał się do przedłożenia najpóźniej w dniu poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej, szeregu dokumentów, sporządzonych najdalej na określoną ilość dni przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej:

1) aktualnego odpisu księgi wieczystej, jaka będzie prowadzona wyłącznie dla Zbywanej Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że:

a) w księdze wieczystej wpisana jest Zbywana Nieruchomość,

b) w księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest wyłącznie Sprzedający,

c) w dziale III księgi wieczystej brak jest wpisów, za wyjątkiem jednak wpisów: (i) na rzecz Kupującego oraz (ii) wpisów służebności lub praw użytkowania, ustanowionych na rzecz gestorów mediów dostarczających media do Obiektu i poza planowanym obrysem Obiektu (…), z tym jednak zastrzeżeniem, że Sprzedający będzie jednocześnie dążyć do tego, aby wykonywanie ustanowionych służebności gruntowych lub praw użytkowania dotyczących sieci, przyłączy lub instalacji, było ograniczone do terenów zielonych lub zlokalizowanych możliwie najbliżej granic Przedmiotowej Nieruchomości i nie dotyczyło dojścia i dojazdu do Obiektu ani nie obejmowało strefy manewrowania Samochodami Dostawy do strefy dostaw,

d) dział IV tej księgi wieczystej wolny był od wpisów,

2) aktualnych wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów z klauzulą umożliwiającą wpis w księdze wieczystej, dotyczących Zbywanej Nieruchomości, zgodnie z którymi Przedmiotowa Nieruchomość oznaczona będzie jako grunt niezabudowany,

3) aktualnego zaświadczenia o przeznaczeniu Zbywanej Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie, że w ramach Zbywanej Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, jak również zjazdu zwykłego (…),

4) aktualnego zaświadczenia, że Przedmiotowa Nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą Rady Miasta wymienioną w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, jak również nie jest położona na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej, o której mowa w rozdziale 5 cytowanej wyżej ustawy o rewitalizacji,

5) aktualnego zaświadczenia, że Przedmiotowa Nieruchomość nie jest położona na terenie objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, w związku z czym nie mają do niej zastosowania przepisy wspomnianej ustawy,

6) zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego, wydanych w trybie przepisów art. 306g w związku z art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa, z których będzie wynikać, że Sprzedający nie posiada zaległości podatkowych ani innych niż podatkowe, regulowanych postanowieniami Ordynacji podatkowej (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

7) zaświadczeń Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o braku zaległości Sprzedającego w zapłacie składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy oraz Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

8) zaświadczeń o wysokości opłat z tytułu podatku od nieruchomości dla Zbywanej Nieruchomości, jak również dokumentów stwierdzających, że brak jest zaległości w regulowaniu tych opłat (wystawionych najdalej na 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej),

9) dokumentu właściwego organu administracji stwierdzającego, że nie ma podstaw do wydania decyzji administracyjnej wobec właściciela Zbywanej Nieruchomości o ustaleniu opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym lub budową infrastruktury technicznej ze środków publicznych, albo że podstawa taka istniała, a należna opłata adiacencka została w całości zapłacona, ewentualnie pisma właściwego organu, obejmującego informację o odmowie wydania takiego dokumentu,

10) zaświadczeń właściwego organu administracji, z którego będzie wynikać, że ze Zbywaną Nieruchomością nie jest związany obowiązek uiszczenia, tak wymagalnych jak i niewymagalnych, należności lub opłat rocznych z tytułu użytkowania gruntów rolnych lub leśnych na cele niezwiązane z produkcją rolną lub leśną (tzw. opłata za odrolnienie).

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się do przedłożenia najpóźniej w dniu poprzedzającym zawarcie umowy przyrzeczonej, ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych:

1) w razie występowania w ramach Zbywanej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich podziemnych elementów – decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, względnie dokumentu potwierdzającego skuteczne zgłoszenie rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości,

2) decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów,

3) decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Zbywanej Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne (o ile okaże się konieczna) lub zaświadczenia, z którego będzie wynikało, że nie ma opłat ani należności związanych z wyłączeniem z produkcji gruntów rolnych lub leśnych występujących w obrębie Zbywanej Nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne,

4) interpretacji właściwego Urzędu Skarbowego wskazującej, czy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości w wykonaniu umowy będzie objęta podatkiem od towarów i usług (VAT),

5) decyzji o przeniesieniu na Kupującego wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Zbywanej Nieruchomości, jak również zjazdu zwykłego, spełniających kryteria opisane w Umowie, jak również:

6) zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Zbywana Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,

7) porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,

8) wypis aktu notarialnego „Umowa o podział majątku dorobkowego” sporządzonego w dniu (…) 2002 roku,

9) dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Zbywanej Nieruchomości, pozwalającego na jej skomunikowanie z drogą publiczną poprzez zjazd zwykły.

Sprzedający zobowiązał się do udzielenia, udostępnienia lub okazania znajdujących się w jego posiadaniu informacji lub dokumentów, o które wystąpi Kupujący, dotyczących Zbywanej Nieruchomości. Zobowiązanie to dotyczy również udzielenia Kupującemu stosownych pełnomocnictw, uprawniających ją do uzyskania informacji o stanie prawnym lub faktycznym Zbywanej Nieruchomości oraz Sprzedającego.

3. Przesłanki zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strony uzgodniły, że Kupujący przystąpi do zawarcia umowy przyrzeczonej w wypadku ziszczenia się, w niżej wskazanych terminach, następujących przesłanek:

1) w razie występowania w ramach Zbywanej Nieruchomości jakichkolwiek obiektów budowlanych lub urządzeń, w tym także ich ziemnych elementów, uzyskania przez Sprzedającego, na jej koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, względnie dokonania skutecznego ostatecznego zgłoszenia rozbiórki takich obiektów lub urządzeń znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości oraz zrealizowania wszelkich prac związanych z usunięciem takich obiektów lub urządzeń, w tym także ich podziemnych części, jak również wywiezieniem gruzu oraz innych elementów pozostałych po rozbiórce, zapewniając ich utylizację zgodnie z obowiązującymi przepisami – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

2) uzyskania przez Sprzedającego, na jej koszt i staraniem, ostatecznej, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej decyzji administracyjnej, obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości wszystkich drzew lub krzewów, jak również drzew lub krzewów znajdujących się poza nią, a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem lub jego infrastrukturą oraz dokonania faktycznego ich usunięcia, a w wypadku nałożenia przez właściwy organ administracji na Sprzedającego zobowiązania do przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych – dokonania tych czynności zgodnie z treścią uzyskanej decyzji – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku;

3) uzyskania przez Sprzedającego na koszt Kupującego, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Zbywaną Nieruchomość, wydanej na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o ile jej uzyskanie będzie konieczne do realizacji Inwestycji) – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

4) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych:

a) decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu zwykłego na Zbywaną Nieruchomość z drogi publicznej,

b) zgłoszenie budowy lub przebudowy zjazdu zwykłego z drogi publicznej

– umożliwiających skomunikowanie Zbywanej Nieruchomości oraz pozwalających na nieograniczony czasowo lub ilościowo dojazd do Zbywanej Nieruchomości samochodów ciężarowych o masie całkowitej do 40 ton i długości do 18 metrów – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

5) zawarcia przez Sprzedającego, na koszt i staraniem Kupującego, porozumienia, umowy lub dokonania innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdującej się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, jak również uzyskania ostatecznych, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych, rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do wspomnianej przebudowy lub likwidacji – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

6) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt i staraniem, wszelkich uzgodnień lub warunków technicznych, umożliwiających przyłączenie Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej (kanalizacja sanitarna deszczowa), elektroenergetycznej oraz telekomunikacyjnej, zgodnie z wymogami i standardem Kupującego, jak również pozytywnych opinii lub ekspertyz w sprawie możliwości ogrzewania Obiektu za pomocą pomp ciepła, a gdyby takie ogrzewanie nie było możliwe – uzyskania uzgodnień lub warunków technicznych dotyczących zasad przyłączenia Obiektu do sieci gazowej, zgodnie z wymogami i standardem Kupującego – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

7) doprowadzenia przez Kupującego, własnym staraniem i na swój koszt, do zmiany postanowień obowiązującego MPZP, tak aby na Przedmiotowej Nieruchomości była możliwa realizacja Inwestycji – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

8) uzyskania przez Kupującego, na jej koszt i staraniem, na podstawie dokumentacji projektowej przygotowanej na koszt i staraniem Kupującego, wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień władz administracji, inspekcji lub służb, w tym potrzebnych do kompletnej realizacji w ramach Zbywanej Nieruchomości Inwestycji, a w szczególności uzyskania ostatecznego, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnego, pozwolenia na budowę Inwestycji, umożliwiającego co najmniej realizację w ramach Zbywanej Nieruchomości:

a) Obiektu o powierzchni sali sprzedaży 1.350 m²,

b) parkingu obejmującego co najmniej 76 miejsc postojowych na Zbywanej Nieruchomości, przy czym miejsca postojowe zostaną wykonane z kostki brukowej, natomiast przejazdy z asfaltu,

c) pylonu reklamowego Kupującego, oraz

d) terenów zielonych,

– zawierającej uzgodnienia lokalizacji niezbędnych mediów, wraz z ostatecznym, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnym, pozwoleniem wodnoprawnym, umożliwiającym odprowadzanie wód opadowych ze Zbywanej Nieruchomości – jeżeli uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne do prawidłowej realizacji i użytkowania Inwestycji, w tym także zapewniającej ogrzewanie Obiektu za pomocą pomp ciepła lub gazu ziemnego, skomunikowania Zbywanej Nieruchomości za pomocą zjazdu zwykłego z drogi publicznej, pozwalającego na ruch samochodów osobowych oraz ciężarowych – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

9) w wypadku potrzeby przejścia projektowanymi bądź istniejącymi przyłączami do Obiektu lub kanalizacji deszczowej przez nieruchomości niestanowiące ogólnodostępnych dróg publicznych – doprowadzenia przez Sprzedającego w porozumieniu z Kupującym do ustanowienia, na koszt Kupującego, na rzecz każdoczesnego właściciela Zbywanej Nieruchomości, nieodpłatnej i na czas nieoznaczony służebności gruntowej, polegającej na prawie do pozostawienia danego przyłącza oraz prawie do korzystania z danej nieruchomości w zakresie zakładania i przeprowadzania na tej nieruchomości danego przyłącza, a także innych podziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tego przyłącza, na prawie wstępu na tę nieruchomość w celu wykonywania czynności związanych z remontem, wymianą, konserwacją oraz usuwaniem awarii tego przyłącza oraz przechodu i przejazdu do miejsca, w którym zainstalowane są urządzenia stanowiące elementy danego przyłącza – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

10) uzyskania przez Sprzedającego, na jej koszt i staraniem, ostatecznych, a w razie skierowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych decyzji przenoszących na Kupującego (w zakresie, w jakim dopuszczają to obowiązujące przepisy) wszystkie decyzje potrzebne do zrealizowania Inwestycji w ramach Zbywanej Nieruchomości, przy czym Sprzedający przed przeniesieniem przedmiotowych rozstrzygnięć administracyjnych, udzieli Kupującemu prawa, w ramach Ceny, do dysponowania Zbywaną Nieruchomością na cele budowlane, a Kupujący złoży oświadczenie o przyjęciu praw i obowiązków wynikających z tych rozstrzygnięć administracyjnych – najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

11) doprowadzenia przez Kupującego, własnym staraniem i na swój koszt, do rozwiązania i wygaszenia wszelkich umów najmu, dzierżawy, bądź innych umów o podobnym charakterze (o ile umowy takie istnieją), na podstawie których osoby trzecie korzystają ze Zbywanej Nieruchomości lub zlokalizowanych na niej obiektów budowlanych i urządzeń, jak również doprowadzeniem przez Sprzedającego, własnym staraniem i na swój koszt do opuszczenia przez powołane osoby trzecie Zbywanej Nieruchomości, wraz ze wszystkimi rzeczami prawa ich reprezentującymi, najpóźniej do dnia (…) 2027 roku,

12) przekazania Kupującemu określonych dokumentów oraz zaświadczeń, w określonym terminie tam określonym,

13) złożenia przez Sprzedającego przy zawieraniu umowy przyrzeczonej oświadczeń w wykonaniu zobowiązań, o których mowa w Ofercie,

14) przekazanie Kupującemu aktualnej interpretacji właściwego Urzędu Skarbowego wskazującej, czy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie objęta podatkiem od towarów i usług (VAT) czy innym podatkiem, wydanej na podstawie wniosku przygotowanego przez Stronę zobowiązaną do nabycia, najpóźniej na 1 (jeden) miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej,

15) istnienia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej – możliwości realizowania bezpośredniego, nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo, w tym poprzez szlabany, bramy, barierki itp., dostępu do drogi publicznej poprzez zaprojektowany zjazd zwykły, na którego lokalizację i budowę lub przebudowę odpowiedni organ administracji udzielił zgody.

Strony ustaliły, że ww. przesłanki (zastrzeżone na rzecz Kupującego) nie będą uznane za spełnione, jeżeli przed upływem terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej nie będzie istniała możliwość zrealizowania na Zbywanej Nieruchomości, Inwestycji Kupującego, a to ze względu na zmiany przepisów prawa lub wydane przez właściwe organy rozstrzygnięcia administracyjne, w szczególności dotyczące lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo możliwość taka będzie wprawdzie istniała, ale ze względu na ujawnione poważne ryzyko wszczęcia, albo z uwagi na toczące się postępowania administracyjne, związane z wydanymi rozstrzygnięciami dotyczącymi Inwestycji lub aktami prawa miejscowego, obarczona będzie ryzykiem wynikającym z prawdopodobieństwa ich uchylenia, stwierdzenia nieważności albo wznowienia w stosunku do nich postępowania.

4. Inne obowiązki stron towarzyszące Planowanej Transakcji.

Sprzedający oświadczył, że najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiąże się wyrazić w odpowiedniej formie i treści oraz w ramach ustalonej ceny, zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich praw wynikających z uzyskanych rozstrzygnięć administracyjnych, umożliwiających prawidłową budowę Inwestycji, o ile przeniesienie tych rozstrzygnięć będzie dopuszczone przez obowiązujące przepisy prawa, a w wypadku, gdyby terminy obowiązywania tych rozstrzygnięć administracyjnych były krótsze, zobowiązuje się wyrazić zgodę przed upływem przedmiotowych terminów.

W ramach Ceny uwzględnione zostało uprawnienie Kupującego do wejścia na Zbywaną Nieruchomość w okresie poprzedzającym jej wydanie, a to w celu prowadzenia działań przygotowawczych do zrealizowania Inwestycji.

Strony ustaliły, że koszty związane z:

1) opłatami wynikającymi z decyzji obejmującej zgodę na usunięcie ze Zbywanej Nieruchomości drzew lub krzewów kolidujących z Obiektem lub jego infrastrukturą, w tym koszty faktycznego ich usunięcia, względnie koszty przesadzenia lub dokonania nasadzeń kompensacyjnych,

2) ile to się okaże konieczne, ustanowieniem służebności gruntowych na niestanowiących ogólnodostępnych dróg publicznych w związku z doprowadzeniem mediów do Obiektu na zasadach wskazanych w Ofercie,

3) uzyskaniem, ostatecznej, a w razie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnej, decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Zbywaną Nieruchomość,

4) podpisaniem porozumienia, umowy z właściwym gestorem mediów, które będzie określało zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem lub jego infrastrukturą,

– zostaną poniesione przez Sprzedającego, a następnie zwrócone mu przez Kupującego.

Na poczet ceny nabycia Kupujący wypłaci Sprzedającemu zaliczkę w terminie 14 dni od ziszczenia się ostatniej z następujących przesłanek w Ofercie przesłanek, przy czym jednocześnie strony określiły warunki potencjalnego zwrotu tej zaliczki na rzecz Sprzedającego.

W dalszej części Oferty strony ustaliły zasady zabezpieczenia zwrotu zaliczki przez Sprzedającego, wykonania obowiązku wydania Zbywanej Nieruchomości.

Strony zobowiązały się współdziałać w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Kupującego.

Sprzedający zobowiązał się w związku z powyższym wobec Kupującego do wzajemnej współpracy dążąc do:

a) możliwie najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych niezbędnych do budowy i użytkowania Inwestycji,

b) podejmowania – w razie takiej potrzeby – niezwłocznych działań we wszelkich postępowaniach administracyjnych dotyczących lub związanych z budową Inwestycji.

Ponadto Sprzedający powziął w ramach Oferty szereg zobowiązań do nieprowadzenia działalności konkurencyjnej, w tym:

a) zapewnił, że w wypadku wszczęcia lub prowadzenia przez Kupującego – po zawarciu umowy przyrzeczonej – postępowań administracyjnych związanych z zamierzoną rozbudową, nadbudową lub przebudową Obiektu, albo realizacją na Zbywanej Nieruchomości innej inwestycji, nie będzie – w razie uznania jej za stronę takich postępowań – składać jakichkolwiek protestów, skarg, żądań, odwołań lub zażaleń i zobowiązuje się do niepodejmowania takich działań w okresie 30 (trzydziestu) lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

b) zobowiązał się – w wypadku działek, których jest lub będzie właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym, znajdujących się w promieniu 500 (pięćset) metrów od Zbywanej Nieruchomości, że nie sprzeda tychże działek bądź praw do nich na cele wzniesienia lub prowadzenia działalności w formie obiektów branży spożywczej (operator spożywczy) o charakterze sklepu spożywczego, dyskontu spożywczego, marketu spożywczego, supermarketu bądź hipermarketu,

c) zobowiązał się do niewznoszenia i nieprowadzenia oraz do niepowierzania osobom trzecim do wzniesienia bądź prowadzenia obiektów, w których prowadzona będzie działalność konkurencyjna, na działkach, których Sprzedająca Strona jest lub będzie właścicielem, użytkownikiem wieczystymi lub dzierżawcą, leżących w promieniu 500 (pięćset) metrów od granic Zbywanej Nieruchomości,

d) zobowiązał się do nieinstalowania na jakiejkolwiek części ogrodzenia ze Zbywaną Nieruchomością, zarówno od strony wewnętrznej jak i zewnętrznej ogrodzenia (bez względu na to, czyją ość stanowi ogrodzenie), a widocznych od strony Zbywanej Nieruchomości, jakichkolwiek urządzeń reklamowych, w tym tablic, banerów, szyldów lub innych graficznych form przekazujących treści informacyjne bądź reklamowe, dotyczących lub związanych z działalnością konkurencyjną w stosunku do prowadzonej przez Kupującego.

Wyżej wskazane zobowiązania w zakresie braku działalności konkurencyjnej wiążą Kupującego w okresie 30 lat od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej (dotyczy to również spółek osobowych i kapitałowych, w których Sprzedający będzie posiadać prawa lub udziały w ilości powodującej, iż spółki te będą spółkami zależnymi w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych).

Sprzedający zobowiązał się również, że w okresie związania Ofertą nie zbędzie praw do Zbywanej Nieruchomości osobom trzecim, nie podejmie żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkujących jakimkolwiek obciążeniem na rzecz osób trzecich (w tym także obciążeniem prawami obligacyjnymi) Zbywanej Nieruchomości lub jej zanieczyszczeniem w rozumieniu przepisów ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ani też nie przyjmie zadatków lub zaliczek od osób trzecich na poczet ceny sprzedaży Zbywanej Nieruchomości.

Sprzedający w Ofercie zobowiązał się, że jeżeli po dniu wydania Zbywanej Nieruchomości na jej gruncie, w jej glebie lub wodach płynących na lub pod jej powierzchnią ujawnione zostaną jakiekolwiek zanieczyszczenia spowodowane czynnościami podejmowanymi na Zbywanej Nieruchomości przed dniem jej wydania, w związku z którymi Kupujący może zostać lub zostanie obciążony obowiązkiem podjęcia działań zapobiegawczych lub naprawczych, albo obowiązkiem zapłaty za podjęcie takich działań przez uprawniony organ, Sprzedający zobowiązuje się zwolnić Kupującego z obowiązku świadczenia, w tym zobowiązuje się do wykonania wszelkich działań zapobiegawczych lub naprawczych, jak również do pokrycia kosztów takich działań podjętych przez uprawniony organ. Natomiast gdyby to Kupujący swoim staraniem i na swój koszt podjął działania zapobiegawcze lub naprawcze, Sprzedający zobowiązał się zwrócić Kupującemu wszelkie poniesione z tego tytułu koszty.

5. Pełnomocnictwa Sprzedającego.

Celem zabezpieczenia wykonania przez Sprzedającego zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia w imieniu Sprzedającego umowy przyrzeczonej, na warunkach określonych w umowie.

Ponadto Sprzedający udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego przy zawarciu Oferty odrębnego pełnomocnictwa, którego zobowiązał się nie odwoływać w całym okresie związania Stron Ofertą, upoważniającego do wszczęcia prowadzenia w imieniu Sprzedającego postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji. Pełnomocnictwo to obejmuje także umocowanie Kupującego do wystąpienia w imieniu mocodawcy do właściwych organów administracji z wnioskiem o przeniesienie na Kupującego wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedającego w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę inwestycji.

W wypadku, gdy wszczęcie i prowadzenie ww. postępowań administracyjnych, wymagać będzie przedłożenia dokumentów znajdujących się u Sprzedającego, wówczas Sprzedający zobowiązał się te dokumenty niezwłocznie dostarczyć, na żądanie Kupującego lub jej pełnomocników.

Ponadto, Sprzedający:

1) udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego przy Ofercie pełnomocnictwa upoważniającego do występowania do właściwych: Urzędu Skarbowego (US) oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) oraz innych organów z wnioskami o wydanie zaświadczeń o ewentualnych zaległościach oraz pełnomocnictwa do przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz do występowania o wydanie dotyczących ich wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

2) udzielił Kupującemu prawa do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Na podstawie udzielonego prawa Kupujący jest uprawniony do złożenia oświadczenia o dysponowaniu nią cele budowlane;

3) udzielił Kupującemu zgody na ujawnienia w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych działek gruntu, jak również w księdze wieczystej, która zostanie założona dla Zbywanej Nieruchomości, praw i roszczeń Kupującego o zawarcie Umowy Przyrzeczonej,

4) udzielił każdej z osób reprezentujących Kupującego, upoważniającego do prowadzenia w imieniu Sprzedającego, ale na koszt i staraniem Kupującego, rozmów lub negocjacji, w tym zawarcia porozumień lub umów, określających warunki przeniesienia lub likwidacji znajdujących się na Zbywanej Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci;

5) zobowiązał się udzielić w umowie przyrzeczonej każdej z osób reprezentujących Kupującego przy Ofercie pełnomocnictwa, umożliwiającego Kupującemu przeprowadzenie w imieniu Sprzedającego jako inwestora formalnego zamierzonej Inwestycji, ale na koszt i ryzyko Kupującego – w wypadku gdy inne rozwiązanie nie będzie możliwe z punktu widzenia przepisów prawa administracyjnego lub będzie to w ocenie Kupującego potrzebne w celu zrealizowania Inwestycji, w tym do:

a) wystąpienia do właściwych organów z wnioskiem o przeniesienie na Kupującego wszelkich rozstrzygnięć administracyjnych wydanych na rzecz Sprzedającego w związku z planowaną Inwestycją, w szczególności decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego budowę Inwestycji,

b) zgłaszania w imieniu Sprzedającego rozpoczęcia wykonywania robót budowlanych oraz odbioru dzienników robót budowlanych, wykonywania robót budowlanych zgodnie z wszelkimi decyzjami i pozwoleniami wydanymi w związku z planowaną Inwestycją, uzyskiwania wszelkich pozwoleń i decyzji, w tym decyzji na użytkowanie Inwestycji, na budowę której wydano te decyzje, zawierania umów przyłączeniowych na dostawę mediów z odpowiednimi dostawcami mediów w zakresie Inwestycji, na budowę której zostaną wydane ww. decyzje, dokonania zgłoszeń m.in. przyłączy, włącznie z zawarciem umowy o generalne wykonawstwo i umowy o nadzór inwestorski oraz zawierania innych umów niezbędnych dla pełnej realizacji procesu inwestycyjnego,

c) prowadzenia wszelkich prac związanych z Inwestycją, w szczególności prac polegających na: budowie przyłączy, przebudowie i remoncie dróg i innych prac związanych z inwestycją, na które to otrzymał lub otrzyma zgodę lub pozwolenie odpowiednich organów.

6. Pozostałe postanowienia Oferty.

Ponadto Oferta określa również:

1) warunki odstąpienia od umowy przez każdą ze Stron,

2) kary umowne, do poniesienia których zobowiązana będzie każda ze Stron w określonych sytuacjach.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na pytanie „Jaki jest zakres prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej pod nazwą (…)?”, odpowiedzieli Państwo, że „Wnioskodawca wskazuje, że wprawdzie posiadana we wpisie w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej szereg wpisów kodów PKD, gdzie jako przeważający rodzaj działalności określono: 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach, lecz Wnioskodawca wskazuje, że:

a) Wpisy te dotyczyły dawnej działalności gospodarczej (prowadzenie sklepu spożywczego oraz ogrodniczego).

b) Obecnie Wnioskodawca skupia się jednak na działalności usługowej wspomagającej chów i hodowlę zwierząt gospodarskich (PKD: 01.62.Z), która jest prowadzona w gospodarstwie rolnym.”

Na pytanie „Czy Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać z jakiego tytułu?”, wskazali Państwo, że „Tak, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, z tytułu dzierżawy części nieruchomości, o której była mowa we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej (niewielka część działki nr 5 o pow. 18 m² została przez Wnioskodawcę wydzierżawiona innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT), oraz z tytułu prowadzenia sklepu ogrodniczego na Nieruchomościach 1-3.”

Na pytanie „W jakim celu Sprzedający nabył działki nr 3, 5 i 6?”, podali Państwo, że „Sprzedający nabył Nieruchomość bez wyraźnego celu, w związku z pojawiającymi się okazjami nabycia kolejnych działek gruntu (leżących obok siebie) na przełomie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku i początku lat 2000-tych. Nabycie to następowało do majątku wspólnego małżonków (Sprzedający już wówczas rozpoczynał prowadzenie działalności, lecz przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wprowadzone do majątku firmowego). Sprzedający w dacie nabycia poszczególnych działek gruntu nigdy nie miał planów ich wykorzystania do działalności gospodarczej lub innych celów.”

Na pytanie „Na podstawie jakiej czynności Sprzedający nabył do majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Nieruchomości 1-3 (umowa sprzedaży, zamiany, darowizna, inna czynność – jaka)?”, wskazali Państwo, że „Tak jak wskazano we wniosku, Sprzedający nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na podstawie umowy o podział majątku dorobkowego, sporządzonej w dniu (…) 2002 r., zaś Nieruchomość 3 nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego (bez spłat i dopłat) w dniu (…) 2010 r. Pierwotne nabycie poszczególnych Nieruchomości do majątku wspólnego na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej następowało w ramach umowy kupna-sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego i każdorazowo było realizowane w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT (było opodatkowane PCC).”

Na pytanie „Czy Sprzedający nabył działki nr 3, 5 i 6 w ramach czynności:

- opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

- zwolnionych od podatku od towarów i usług,

- niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?”,

odpowiedzieli Państwo, że „Sprzedający nabył działki nr 3, 5 i 6 w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Na pytanie „Czy nabycie działek nr 3, 5 i 6 zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?”, podali Państwo, że „Nie, nabycie działek nr 3, 5 i 6 nie było udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.”

Na pytanie „Czy z tytułu nabycia działek nr 3, 5 i 6 Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?”, wskazali Państwo, że „W związku z ww. odpowiedziami, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (nawet pierwotne nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT).”

Na pytanie „W jaki sposób Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje działki nr 3, 5 i 6 przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu planowanej sprzedaży, w szczególności:

- czy Sprzedający korzystał lub korzysta z nich dla swoich celów osobistych (proszę wskazać w jaki sposób?)?

- czy Sprzedający korzystał lub korzysta z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Sprzedający z nich korzystał lub korzysta?

- czy Sprzedający oddawał lub oddaje je w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać: W jakim okresie Sprzedający udostępniał nieruchomość (działki) osobom trzecim? Czy Sprzedający udostępniał nieruchomość (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Proszę odnieść się odrębnie do każdej zbywanej działki.”, odpowiedzieli Państwo, że „Sprzedający wykorzystywał działki nr 3, 5 i 6 od momentu ich nabycia do około 2015 r. sporadycznie dla celów rekreacyjnych (nie były one wykorzystywane ani do celów gospodarczych ani innych, w tym mieszkaniowych). Począwszy od około 2015 r., Sprzedający prowadzi na Nieruchomości (de facto na wszystkich działkach gruntu) sklep ogrodniczy (hala namiotowa posadowiona jest na działce 6), lecz Sprzedający będzie zobligowany do zaprzestania przed dniem Planowanej Transakcji prowadzenia tej działalności (i likwidacji/demontażu hali namiotowej). Ponadto, od kwietnia 2024 r. Sprzedający wydzierżawił (za wynagrodzeniem w wysokości (…) zł) niewielki obszar około 18 m² części działki nr 5 innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Najem ten jest de facto najmem prywatnym (opodatkowanym VAT), bowiem Sprzedający nie wprowadził żadnej z działek gruntu do prowadzonej działalności. Umowa najmu tej powierzchni gruntu również będzie rozwiązana przed dniem Planowanej Transakcji (de facto w dniu transakcji, umowa najmu nie będzie już obowiązywała).”

Na pytanie „Czy Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?”, wskazali Państwo, że „Nie, Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie dokonuje dostawy produktów rolnych oraz nie świadczy usług rolniczych.”

Na pytanie „Czy Sprzedający wykorzystywał lub wykorzystuje ww. działki nr 3, 5 i 6 do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy Sprzedający sprzedawał płody rolne z ww. działek, które pochodziły z własnej działalności rolniczej Sprzedającego (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy Sprzedający je sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”, podali Państwo, że „Nie, Sprzedający nie wykorzystywał i nie wykorzystuje tych działek gruntu do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.”

Na pytanie „Czy Sprzedający prowadził lub prowadzi jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działki nr 3, 5 i 6 dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy Sprzedający:

- ogrodził działki,

- wydzielił drogę wewnętrzną,

- uzbroił działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne,

- podjął działania w celu ich uzbrojenia,

- wydzielił albo podzielił nieruchomość (działki)?

Jeżeli tak, proszę wskazać jakie to działania oraz kiedy Sprzedający prowadził te działania?”, wskazali Państwo, że „Nie, Sprzedający nie prowadził na działkach takich działań, o których mowa w treści zapytania, a ponadto już od momentu nabycia nieruchomości, były one już ogrodzone (w zakresie ogrodzenia Wnioskodawcy doprecyzowali stan faktyczny w pkt 21 wezwania).”

Na pytanie „Jeśli Sprzedający podzielił nieruchomość (działki) – na ile działek ją podzielił? Z czyjej inicjatywy nastąpił podział? W jakim celu Sprzedający podzielił nieruchomość (działki)?”, odpowiedzieli Państwo, że „Sprzedający nie dokonywał podziału nieruchomości na więcej ilości działek (Sprzedający nie miał takiej potrzeby i traktował działki jako jedną nieruchomość), niemniej w związku z inwestycjami celu publicznego (budowy dróg), nieruchomość z inicjatywy samej Gminy (a nie Sprzedającego) została w niewielkim stopniu podzielona.”

Na pytanie „Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęte są działki będące przedmiotem wniosku, został ustalony na wniosek Sprzedającego?”, wskazali Państwo, że „Nie.”

Na pytanie „Czy Sprzedający występował o zmianę przeznaczenia terenu dla poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku?”, podali Państwo, że „Nie.”

Na pytanie „W jaki sposób Sprzedający nawiązał kontakt z Kupującym? Czy Sprzedający ogłaszał sprzedaż działek nr 3, 5 i 6 w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe w stosunku do przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie.”, wskazali Państwo, że „Nie, Sprzedający nie ogłaszał sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, lecz kontakt z nim nawiązał Kupujący, dla którego teren jest z perspektywy działalności handlowej bardzo atrakcyjny. Ze Sprzedającym w przeszłości kontaktowali się również inni potencjalni nabywcy działek (również sieci handlowe), lecz Sprzedający sukcesywnie odmawiał sprzedaży nieruchomości.”

Na pytanie „Jakie okoliczności wpłynęły na decyzję Sprzedającego o sprzedaży działek nr 3, 5 i 6?”, odpowiedzieli Państwo, że „Sprzedający wskazuje, że w przeszłości kontaktowali się również inni potencjalni nabywcy działek (również sieci handlowe), lecz Sprzedający sukcesywnie odmawiał sprzedaży nieruchomości. Po wielu latach, Sprzedający uznał jednak, że nadszedł dobry moment na sprzedaż działek, zaś sam postanowił skoncentrować się na innych aktywnościach, w tym działalności rolniczej.”

Na pytanie „Na jakie cele Sprzedający zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży działek nr 3, 5 i 6?”, wskazali Państwo, że „Na ten moment Sprzedający nie ma sprecyzowanych planów co do przeznaczenia środków ze sprzedaży działek nr 3, 5 i 6.”

Na pytanie „W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedający posiada inne nieruchomości? Proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Sprzedający posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

- Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu Sprzedający nabył nieruchomość (działkę)?

- W jaki sposób Sprzedający wykorzystywał i wykorzystuje tę nieruchomość (działkę)?

- Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

- Czy Sprzedający zamierza sprzedać nieruchomość (działkę)?”,

wskazali Państwo, że „Obecnie Sprzedający posiada następujące nieruchomości:

1) Nieruchomość siedliskowa o pow. ok. 1,67 ha nabyta w dniu (…) 2000 r. w formie umowy kupna-sprzedaży, niezabudowana i nabyta oraz użytkowana w celach rolniczych.

2) Gospodarstwo rolne o powierzchni około 2,31 ha, nabyte w dniu (…) 2019 r. w formie umowy kupna-sprzedaży, niezabudowane i nabyte oraz użytkowane w celu wykorzystywania na cele rolnicze – gospodarstwo nie jest przeznaczone do sprzedaży.

3) Gospodarstwo rolne o pow. ok. 10,1 ha, nabyte w dniu (…) 2021 r., zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, stanowiące dla Sprzedającego miejsce zamieszkania; gospodarstwo nie jest przeznaczone do sprzedaży.

Ponadto Sprzedający posiada obecnie kilka innych, mniejszych nieruchomości nabytych w drodze umowy kupna-sprzedaży:

1) Nieruchomość o pow. około 2000 m² nabyta w dniu (…) 1996 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

2) Nieruchomość o pow. około 70 m² nabyta w dniu (…) 1997 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

3) Nieruchomość o pow. około 2600 m² nabyta w dniu (…) 1999 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

4) Nieruchomość o pow. około 1420 m² nabyta w dniu (…) 2000 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

5) Nieruchomość o pow. około 3400 m² nabyta w dniu (…) 2004 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

6) Nieruchomość o pow. około 1000 m² nabyta w dniu (…) 2006 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

7) Nieruchomość o pow. około 1600 m² nabyta w dniu (…)2014 r. i wykorzystywana na potrzeby własne (niezabudowana).

– przy czym Sprzedający planuje sprzedać w bliżej jednak nieokreślonej przyszłości:

1) Nieruchomość o pow. około 2600 m² nabytą w dniu (…) 1999 r. i wykorzystywaną na potrzeby własne (niezabudowana).

2) Nieruchomość o pow. około 1420 m² nabytą w dniu (…) 2000 r. i wykorzystywaną na potrzeby własne (niezabudowana).

3) Nieruchomość o pow. około 3400 m² nabytą w dniu (…) 2004 r. i wykorzystywaną na potrzeby własne (niezabudowana).

4) Nieruchomość o pow. około 1600 m² nabytą w dniu (…) 2014 r. i wykorzystywaną na potrzeby własne (niezabudowana).”

Na pytanie „Czy Sprzedający dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych)? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości zostało sprzedanych i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

- Kiedy, w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte?

- W jaki sposób były wykorzystywane od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

- Kiedy zostały sprzedane i z jakiego powodu?

- Czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości Sprzedający był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedzieli Państwo, że „W przeszłości Sprzedający nabył, a następnie zbył następujące nieruchomości:

1) Nieruchomość o pow. około 5212 m² nabyta w dniu (…) 2005 r. na potrzeby własne (zabudowana), a następnie sprzedana w dniu (…) 2021 r. (w tym zakresie Sprzedający korzystał ze zwolnienia dochodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe na gruncie PIT); nieruchomość została sprzedana wraz z domem, dotąd wykorzystywanym na cele mieszkaniowe (Sprzedający postanowił się przeprowadzić);

2) Nieruchomość niezabudowana o pow. około 1581 m² nabyta w dniu (…) 2021 r. na potrzeby własne, a następnie sprzedana w dniu (…) 2023 r. (Sprzedający zaprzestał użytkować nieruchomość, była użytkowana na własne cele prywatne);

3) Nieruchomość nabyta w drodze darowizny od rodziców (Sprzedający nie jest w stanie określić dokładnej daty jej nabycia, lecz było to w ub. stuleciu), a następnie sprzedana w dniu (…) 2017 r. (Sprzedający zaprzestał użytkować nieruchomość, była to nieruchomość niezabudowana, użytkowana dla własnych celów prywatnych).

Sprzedający wskazuje, że przedmiotowe transakcje miały charakter zbycia majątku prywatnego i z tytułu sprzedaży nie był zobowiązany do zarejestrowania się i odprowadzenia podatku VAT.”

Na pytanie „Czy Sprzedający zamierza w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, podali Państwo, że „Obecnie Sprzedający nie ma planów nabycia innych nieruchomości, w tym w szczególności ze środków pochodzących ze sprzedaży działek nr 3, 5 i 6.”

Na pytanie „W opisie sprawy wskazali Państwo, że „na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej cała Nieruchomość Zbywana będzie gruntem niezabudowanym, tzn. nie będą na niej posadowione żadne budynki oraz budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), należące do Sprzedającego. Na Zbywanej Nieruchomości znajduje się sieć energetyczna oraz światłowodowa, jednakże nie należą one do Sprzedającego, lecz do tzw. gestorów tych sieci.” Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie:

a) Na której/których konkretnie działce/działkach znajduje się sieć energetyczna oraz sieć światłowodowa, należące do gestorów tych sieci, tj. na działce nr 3, 5 czy 6?

b) Czy ww. sieć energetyczna oraz sieć światłowodowa stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

c) Czy w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej ww. sieć energetyczna oraz sieć światłowodowa będą się znajdowały na ww. działce/działkach?

d) Czy przed sprzedażą będą wydane pozwolenia na rozbiórkę ww. budowli? Jeśli tak, proszę wskazać czy prace rozbiórkowe rozpoczną się przed sprzedażą nieruchomości? Kto będzie prowadził te prace – Sprzedający czy Kupujący?

e) Czy w momencie sprzedaży, ww. działki będą stanowiły teren zabudowany budowlami, czy też będą stanowiły teren niezabudowany?”,

odpowiedzieli Państwo, że:

a) Sieć energetyczna znajduje się na działkach 3 oraz 6. Sieć światłowodowa znajduje się z kolei na działce 5 oraz 6. Wnioskodawcy wnoszą jednak o skorygowanie informacji dotyczących zabudowań, bowiem w wyniku zadanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej pytań oraz weryfikacji, wskazują, że na każdej z działek gruntu wchodzących w skład Zbywanej Nieruchomości znajduje się ogrodzenie, stanowiące budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego. Ogrodzenie istniało już w momencie zakupu tych działek gruntu i nie było przez Sprzedającego w żaden sposób modernizowane, natomiast pełni swoją rolę w okresie znacznie przekraczającym okres 2 lat, stąd w rozumieniu ustawy o VAT stanowi budowlę, którego dostawa odbyłaby się (gdyby miała się odbyć w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT) po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, Wnioskodawcy wnoszą o przyjęcie jako opisu zdarzenia przyszłego, że w przypadku jeśli organ uzna, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości Zbywanej działać będzie jako podatnik VAT, strony transakcji złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli (ogrodzenia), a tym samym całej Nieruchomości Zbywanej.

b) Tak, przedmiotowe sieci stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, przy czym nie należą one do Sprzedającego, lecz do gestorów sieci (nie mogą być przedmiotem sprzedaży).

c) Tak, w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej ww. sieć energetyczna oraz sieć światłowodowa będą się znajdowały na ww. działce/działkach, bowiem Sprzedający nie może jej zlikwidować nie będąc ich właścicielem. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej znajdować się będzie również ogrodzenie posadowione na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości. Już w gestii Kupującego będzie ewentualna przebudowa sieci pod kątem potrzeb Kupującego (w porozumieniu z gestorami sieci) oraz modernizacja lub wybudowanie nowego ogrodzenia.

d) Nie, przed sprzedażą nie będą wydane pozwolenia na rozbiórkę ww. budowli, tj. sieci oraz ogrodzenia.

e) W momencie sprzedaży ww. działki będą stanowiły teren zabudowany budowlami w postaci:

a) ogrodzenia należącego do Sprzedającego oraz,

b) sieci należących do gestorów sieci, a nie do Sprzedającego (Sprzedający nie może dokonać sprzedaży sieci, stąd sieci nie będą przedmiotem sprzedaży; wynika to zresztą z uregulowań Kodeksu Cywilnego).”

Na pytanie „Czy Sprzedający wykorzystywał działki nr 3, 5 i 6wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Sprzedający prowadził z wykorzystaniem ww. działek (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?”, podali Państwo, że „Nie, Sprzedający nie wykorzystywał działek nr 3, 5 i 6 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.”

Na pytanie „Czy Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?”, wskazali Państwo, że „Tak, Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.”

Na pytanie „Czy Kupujący będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość (działki nr 3, 5 i 6) wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?”, odpowiedzieli Państwo, że „Co do zasady tak, Kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy prawidłowe jest stanowisko, że Wnioskodawca będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2. Czy w przypadku uznania, że Wnioskodawca będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika VAT, dostawa Zbywanej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z ustawy o podatku od towarów i usług, czy też dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

3. Czy w przypadku gdy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Zbywanej Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Zbywanej Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Zbywanej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (stanowisko w zakresie pytania nr 2 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców:

1) Wnioskodawca będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

3) w przypadku gdy sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Zbywanej Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Zbywanej Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Zbywanej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...). Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 tego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe oznacza również, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona w charakterze podatnika. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym – jak podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn. I FSK 1076/16).

W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10 wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym, co wyraźnie podkreśla się w orzecznictwie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13). Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych jakie wykorzystują w tym celu podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).

W orzecznictwie utrwalony został pogląd, iż okolicznościami wskazującymi na prowadzenie działalności gospodarczej są przede wszystkim z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania (taki pogląd utrwalony został w orzecznictwie sądowo-administracyjnym na gruncie PIT, nie mniej w ocenie Wnioskodawcy powyższe tezy znajdują zastosowanie również na gruncie regulacji VAT; m.in. w wyrokach NSA z dnia 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z dnia 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z dnia 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z dnia 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z dnia 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z dnia 16 kwietnia 2009 r., II FSK 28/08).

W jednym z najnowszych orzeczeń NSA w tym zakresie, Sąd zauważył, że w kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności (wyrok NSA z 3 marca 2023 r., sygn. I FSK 25/20).

To, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 maja 2021 r., sygn. I SA/Gl 1479/20; podobnie WSA we Wrocławiu w wyroku z 13 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Wr 681/20).

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno (WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. I SA/Bd 76/20). Stąd też stwierdzenie czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 sierpnia 2021 r. sygn. I SA/Sz 486/21), przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg ustalonych okoliczności (tak NSA w wyroku z 23 czerwca 2020 r. sygn. I FSK 1758/17).

Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (wyrok NSA z 30 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 1269/18), jednakże jak słusznie zauważył WSA w Rzeszowie w wyroku z 5 marca 2020 r., sygn. I SA/Rz 913/19, trudno oczekiwać od podmiotu, który zbywa składnik swojego majątku prywatnego, aby nie kierował się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywał od działań, które pozwolą mu uzyskać jak najwyższą cenę, w obawie przed obłożeniem transakcji sprzedaży daniną publicznoprawną. Uzyskanie warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę nie jest samo w sobie czynnością profesjonalną, na tyle specyficzną, że dostępną czy stosowaną wyłącznie przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, tak jak w ogóle nie może być mowy o uznaniu za takową opublikowanie (umieszczenia) ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.

Innymi słowy, na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wskazał NSA w wyroku z 5 marca 2019 r., sygn. II FSK 829/17, samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

W podobnym tonie wypowiedział się NSA w dniu 18 grudnia 2018 r., (sygn. II FSK 2577/17), kiedy Sąd zarysował pewną granicę wykonywania działalności gospodarczej, wskazując, iż „nie ma podstaw aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Z drugiej zaś strony, powyższe sytuacje należy jednak odróżnić wyraźnie od przypadków, w których podatnik podejmuje pojedyncze działania, nieukierunkowane na uczynienie ze zbycia nieruchomości stałego źródła zarobkowania, lecz na osiągnięcie choćby korzystniejszej ceny ze zbycia nieruchomości. Fakt, iż podatnik podejmuje starania jedynie celem wzrostu wartości nieruchomości nie mogą być postrzegane jako świadczące o prowadzonej działalności gospodarczej, lecz powinny być traktowane jako właściwy zarząd majątkiem własnym. Jak wskazuje się w orzecznictwie (wyrok WSA w Gdańsku z 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19), „można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania.” Przy czym „zamiar” jako wyraz wewnętrznej motywacji osoby do podejmowania określonych działań, wyraża co najwyżej uzasadnienie na moment podejmowania decyzji i nabycia nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższą analizę regulacji ustawy o VAT oraz orzecznictwa sądowo- administracyjnego uznać należy, iż Sprzedający przy transakcji sprzedaży Zbywanej Nieruchomości nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, o czym świadczy przede wszystkim fakt, iż Zbywana Nieruchomość na przestrzeni ostatnich lat nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie stanowiła składnika majątku tej działalności.

Fakt, iż Sprzedający związany jest z Kupującym Ofertą, szerzej przedstawioną w treści wniosku interpretacyjnego, celem uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i warunków sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, udzielając dodatkowo Kupującemu pełnomocnictw do przeprowadzenia badań due dilligence, uzyskania odpowiednich zaświadczeń i dokumentów, nie świadczy w ocenie Wnioskodawców, że przedmiotowe działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Ponadto ustalenie przez Strony w Ofercie wzajemnych praw i obowiązków służy wyłączenie skutecznej realizacji Planowanej Transakcji – Kupujący jako podmiot będący właścicielem wielu obiektów handlowych w Polsce, zabezpiecza się w ten sposób przed niekorzystnymi okolicznościami, które mogłyby uniemożliwić mu nabycie przedmiotem nieruchomości na warunkach go satysfakcjonujących.

W konsekwencji należy uznać, że Sprzedający nie podejmował starań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-19, tj. nie wykazywał aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W efekcie uwzględniając orzecznictwo sądowo-administracyjne, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający (Wnioskodawca niebędący stroną postępowania), dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działać w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawców do pytania 2.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak przedstawili Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego:

a) przedmiotowa Nieruchomość jest w części dotyczącej działki ewidencyjnej numer 5 zabudowana obiektem budowlanym w postaci namiotu, przy czym Sprzedający rozbierze wyżej wymieniony namiot przed dniem Planowanej Transakcji,

b) ponadto na działkach 3 oraz 6 znajduje się sieć energetyczna, zaś na działce 5 oraz 6 znajduje się sieć światłowodowa, lecz przedmiotowe sieci nie należą do Sprzedającego i nie będą (nie mogą być) przedmiotem sprzedaży,

c) na każdej z działek znajduje się ogrodzenie stanowiące budowlę w rozumieniu prawa budowlanego, przy czym minęły już 2 lata od pierwszego zasiedlenia tego ogrodzenia,

d) w przypadku jeśli organ uzna, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości Zbywanej działać będzie jako podatnik VAT, strony transakcji złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, dostawa całej Nieruchomości wprawdzie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz wobec złożenia przez strony Planowanej Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT wg stawki właściwej VAT.

Ponadto nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który wskazuje, że zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przepis ten znajduje bowiem zastosowanie wyłącznie w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tymczasem dostawa jest objęta tym zwolnieniem, lecz strony z tego zwolnienia zrezygnują).

Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT, w konsekwencji czego nie znajdzie zastosowanie również przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku uznania, że Wnioskodawca będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika VAT, i strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w stosunku do dostawy ogrodzenia (budowli), dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać żadnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki podatku VAT.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, nawet gdyby organ uznał, że Zbywana Nieruchomość powinna dla celów podatkowych być traktowana jako grunt niezabudowany, wówczas dostawa Nieruchomości i tak podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT (nie korzystałaby z żadnego ze zwolnień podatkowych) jako dostawa gruntu budowlanego. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tymczasem ponieważ Zbywana Nieruchomość zgodnie z postanowieniami MPZP przeznaczona jest pod zabudowę, stanowi ona teren budowlany i w takiej sytuacji podlegałaby obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 3.

W pierwszej kolejności zdaniem Zainteresowanych zauważyć należy, że elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Zbywana Nieruchomość będąca przedmiotem Planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

1) Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

2) Po nabyciu Zbywanej Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować na Zbywanej Nieruchomości własną Inwestycję, po zakończeniu której będzie na Zbywanej Nieruchomości prowadził obiekt handlowy (sklep), w którym będzie prowadzona sprzedaż artykułów spożywczych i przemysłowych (sklep „(…)”), co do zasady opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Planowanej Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie posiadał:

1) prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Zbywanej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz

2) prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Zbywanej Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy

– na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży Zbywanej Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji, nie znajdą zastosowania okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że Zainteresowany będący stroną postępowania, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

- prawidłowe w części dotyczącej:

- opodatkowania podatkiem VAT dostawy Zbywanej Nieruchomości;

- prawa do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Zbywanej Nieruchomości przez Kupującego lub prawa do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Zbywanej Nieruchomości lub prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Sprzedającego Zbywanej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający planuje sprzedać działki nr 3, 5 i 6 (Zbywana Nieruchomość). Sprzedający nabył Nieruchomość bez wyraźnego celu, w związku z pojawiającymi się okazjami nabycia kolejnych działek gruntu (leżących obok siebie) na przełomie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku i początku lat 2000-tych. Sprzedający w dacie nabycia poszczególnych działek gruntu nigdy nie miał planów ich wykorzystania do działalności gospodarczej lub innych celów. Sprzedający wykorzystywał działki nr 3, 5 i 6 od momentu ich nabycia do około 2015 r. sporadycznie dla celów rekreacyjnych (nie były one wykorzystywane ani do celów gospodarczych ani innych, w tym mieszkaniowych). Począwszy od około 2015 r., Sprzedający prowadzi na Nieruchomości (de facto na wszystkich działkach gruntu) sklep ogrodniczy (hala namiotowa posadowiona jest na działce 6), lecz Sprzedający będzie zobligowany do zaprzestania przed dniem Planowanej Transakcji prowadzenia tej działalności (i likwidacji/demontażu hali namiotowej). Ponadto, od kwietnia 2024 r. Sprzedający wydzierżawił (za wynagrodzeniem w wysokości (…) zł) niewielki obszar około 18 m² części działki nr 5 innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Najem ten jest de facto najmem prywatnym (opodatkowanym VAT), bowiem Sprzedający nie wprowadził żadnej z działek gruntu do prowadzonej działalności. Umowa najmu tej powierzchni gruntu również będzie rozwiązana przed dniem Planowanej Transakcji (de facto w dniu transakcji, umowa najmu nie będzie już obowiązywała). Sprzedający w dniu (…) 2025 r. złożył Kupującemu ofertę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Zbywanej Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy Sprzedający, dokonując sprzedaży Zbywanej Nieruchomości, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W przypadku Sprzedającego taka sytuacja nie ma miejsca, gdyż – jak wynika z opisu sprawy –począwszy od około 2015 r., Sprzedający prowadzi m.in. na Zbywanej Nieruchomości (na wszystkich działkach gruntu) sklep ogrodniczy. Ponadto, od kwietnia 2024 r. Sprzedający wydzierżawił część działki nr 5 innemu podmiotowi prowadzącemu w tym miejscu punkt gastronomiczny, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedający z tytułu prowadzenia sklepu ogrodniczego na Nieruchomościach 1-3 oraz z tytułu dzierżawy części ww. nieruchomości jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia zatem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem oddając część działki nr 5 w dzierżawę w zamian za czynsz dzierżawny Sprzedający wykorzystywał tą część działki w sposób ciągły w celu zarobkowym, a więc na zasadach odpowiadających definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawa.

Również prowadzenie przez Sprzedającego sklepu ogrodniczego na Zbywanej Nieruchomości wpisuje się w definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym w przypadku sprzedaży Zbywanej Nieruchomości Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, która w całym okresie posiadania tego majątku musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że Sprzedający jest również właścicielem szeregu innych nieruchomości, jakie nabył w latach 1996-2021 w drodze zakupu, z których część zamierza w bliżej nieokreślonej przyszłości sprzedać. Sprzedający dokonywał również w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że Sprzedający jest również udziałowcem spółek deweloperskich, które dokonywały zakupów nieruchomości, a następnie po realizacji inwestycji na tych nieruchomościach, sprzedawały te nieruchomości.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy należy stwierdzić, że dla planowanej przez Sprzedającego sprzedaży Zbywanej Nieruchomości spełnione są przesłanki do uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż będzie dotyczyła majątku wykorzystywanego przez Sprzedającego w działalności gospodarczej (prowadzenie sklepu ogrodniczego na Zbywanej Nieruchomości oraz dzierżawa część działki nr 5).

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem VAT dostawy Zbywanej Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym przepisie.

Ponadto, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że na Zbywanej Nieruchomości znajduje się sieć energetyczna (na działkach nr 3 oraz 6) oraz sieć światłowodowa (na działkach nr 5 oraz 6). Przy czym ww. sieci nie należą do Sprzedającego, lecz do gestorów sieci i nie mogą być przedmiotem sprzedaży. Ponadto na każdej z działek gruntu wchodzących w skład Zbywanej Nieruchomości znajduje się ogrodzenie, stanowiące – jak Państwo podali – budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa budowli w postaci ogrodzenia nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budowla ta została już zasiedlona. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazali, ogrodzenie istniało już w momencie zakupu tych działek gruntu i nie było przez Sprzedającego w żaden sposób modernizowane, natomiast pełni swoją rolę w okresie znacznie przekraczającym okres 2 lat, stąd w rozumieniu ustawy o VAT stanowi budowlę, którego dostawa odbyłaby się po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budowli w postaci ogrodzenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Ponadto strony transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą, zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybierają opodatkowanie dostawy budowli (ogrodzenia), a tym samym całej Nieruchomości Zbywanej.

Tym samym, mając na względzie, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa ww. budowli w postaci ogrodzenia będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr 3, 5 oraz 6), na którym posadowiona jest ww. budowla w postaci ogrodzenia – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, zgodnie z którym w przypadku gdy strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w stosunku do dostawy ogrodzenia (budowli), dostawa Zbywanej Nieruchomości nie będzie podlegać żadnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg właściwej stawki podatku VAT, jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały
w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie wykorzystywał nabytą nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Ponadto – jak rozstrzygnięto wyżej – w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budowli w postaci ogrodzenia korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Zbywanej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Zbywanej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy, w szczególności na informacji, iż „na każdej z działek gruntu wchodzących w skład Zbywanej Nieruchomości znajduje się ogrodzenie, stanowiące budowlę w rozumieniu Prawa Budowlanego.”

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.