Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.652.2025.3.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1. Zainteresowany będący stroną postępowania

(…) Spółka Akcyjna

(ul. (…), NIP: (…))

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania

(…)

((…), NIP (…))

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

(…) z siedzibą (…) (dalej: „Zbywca”) jest spółką kapitałową (…) posiadającą osobowość prawną (zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Głównym zadaniem Zbywcy (wynikającym z (…) regulacji prawnych) jest zarządzanie i reprezentowanie specjalistycznych funduszy inwestycyjnych utworzonych na podstawie (…) prawa inwestycyjnego (dalej: „Fundusze”). Zbywca, dla wykonywania działalności na terytorium Polski, zarejestrował oddział o nazwie (…) sp. z o.o. Oddział w Polsce (dalej: „Oddział”).

Fundusze prowadzą działalność (…). Na terytorium Polski działalność Funduszy polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmie powierzchni komercyjnej w posiadanych nieruchomościach.

Uprawnienia Funduszy do nabywania aktywów, jak również ich polityka inwestycyjna, przedmiot działalności oraz jego ograniczenia regulowane są odpowiednimi ustawami obowiązującymi pod prawem (…). Należy zwrócić uwagę, że zgodnie (…) regulacjami Fundusze nie są uprawnione do bezpośredniego nabywania lub posiadania aktywów - w konsekwencji, z prawnej/technicznej perspektywy to Zbywca, działając w imieniu własnym, lecz na rzecz i na rachunek Funduszy, nabywa aktywa oraz prowadzi politykę inwestycyjną. Można zatem stwierdzić, że rola Zbywcy odpowiada funkcji, jaką na gruncie prawa polskiego pełni towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Fundusze (w sensie prawnym i formalnym - Zbywca w imieniu własnym, lecz na rzecz i na rachunek Funduszy) prowadzą działalność na rynku nieruchomości w Polsce i lokują powierzone im przez inwestorów środki finansowe: (i) w udziały polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, (ii) w prawa i obowiązki polskich spółek osobowych (jak również ich zagranicznych odpowiedników) lub też (iii) bezpośrednio nabywają nieruchomości w Polsce. Stąd, Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) jest jedną z wielu polskich nieruchomości, stanowiących majątek Funduszy, którymi zarządza Oddział.

Zbywca oraz (…) spółka akcyjna jako nabywca (dalej: „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w (…) zabudowanej budynkiem centrum handlowego wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, w tym obiektami towarzyszącymi, wskazanymi w dalszej części opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów (dalej: „Transakcja”). Zbywca oraz Nabywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Zainteresowani” lub „Strony”.

Nabywca jest polskim rezydentem podatkowym i prowadzi działalność gospodarczą w obszarze inwestycji deweloperskich.

Wnioskodawcy są i na dzień Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią (1) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (2) okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę, (3) składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji, (4) podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji, (5) rozliczenie ceny nabycia Przedmiotu Transakcji (6) inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

Strony zakładają, że zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) nastąpi w pierwszym kwartale (…) r.., przy czym nie można wykluczyć, że z uwagi na czynniki pozostające poza kontrolą Zainteresowanych termin ten ulegnie zmianie.

2. Opis Nieruchomości

Nieruchomość (zdefiniowana poniżej) będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) Prawo użytkowania wieczystego następujących zabudowanych działek gruntu położonych w (…) o numerach ewidencyjnych:

- A, obręb ewidencyjny (...), położona przy ul. (...), dla której sposób korzystania w księdze wieczystej oznaczono jako DR- Drogi,

- B, obręb ewidencyjny (...), położona przy ul. (...), dla której sposób korzystania w księdze wieczystej oznaczono jako (...) - Inne tereny zabudowane,

- C, obręb ewidencyjny (...), położona przy ul. (...), dla której sposób korzystania w księdze wieczystej oznaczono jako (...) - Inne tereny zabudowane,

dla których Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”);

b) Prawo własności budynku handlowo usługowego, który mieści w sobie centrum handlowe pod nazwą „(...)” (dalej: „Budynek”) położonego na działkach B i C;

c) Będące własnością Zbywcy budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie, w skład których wchodzą:

- drogi i chodniki,

- trawniki,

- ogrodzenie, murki oporowe,

- rampy,

- przebudówka, zadaszenie,

- czerpnia,

- sieci i uzbrojenia

- szlaban przed wjazdem do strefy zaopatrzeń,

- ogrodzenie i konstrukcja wsporcza zewnętrznego wentylatora (dalej: „Budowle”).

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynek oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntu są posadowione (i będą posadowione na datę Transakcji) obiekty budowlane stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: „Prawo budowlane”). Innymi słowy, każda działka składająca się na Grunt jest działką zabudowaną.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071; dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Budynek został wybudowany przez podmiot inny niż Zbywca i oddany do użytkowania w (…) r. z przeznaczeniem na wynajem komercyjny na cele centrum handlowego. Po oddaniu Budynku do użytkowania, poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Budowle są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Wszystkie Budowle są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu (...) r. rep. A nr (…). Nabycie podlegało w całości opodatkowaniu VAT i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tego tytułu.

Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym Nieruchomości na cele centrum handlowego podlegającym opodatkowaniu VAT. Na moment składania niniejszego wniosku Budynek jest wynajęty w ponad 80%, choć do dnia zamknięcia Transakcji współczynnik ten może ulec zmianie. W Budynku nie ma powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nie byłyby przedmiotem umowy najmu w którymkolwiek momencie od momentu oddania Budynku do użytkowania.

Na marginesie, należy zaznaczyć, że w Budynku znajdują się również powierzchnie wspólne, tj. takie, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”), które obejmują np. wjazd, klatki schodowe, hole, pomieszczenie ochrony itp. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W ostatnich dwóch latach Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynku ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których to wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budowli lub ich części. Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zbywca nie zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”) zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością. W przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością).

Jednocześnie, należy wyjaśnić, że:

 a) istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością;

 b)  powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku VAT (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości;

 c) powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości;

 d) niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej);

 e) istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy też koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem niniejszego wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

4. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

 a) Prawo użytkowania wieczystego Gruntów;

 b) Prawo własności Budynku oraz Budowli;

 c) Prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości;

 d) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego);

 e) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowej) oraz depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców;

  f) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości lub dostarczonymi lub zamontowanymi w niej urządzeniami;

 g) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzenia należnego wykonawcom zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów zawartych z wykonawcami dotyczących wykonania robót budowlanych, prac remontowych lub wykończeniowych, przebudowy, modernizacji, remontu, wykończenia i wyposażenia Budynku;

 h) majątkowe prawa autorskie lub prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynku i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie w jakim przysługują one Zbywcy, lub licencja do wskazanych utworów jeżeli i w zakresie w jakim Zbywcy nie przysługują majątkowe prawa autorskie do tych utworów, ale przysługuje mu do nich licencja, wraz z prawem własności nośników, na których utwory te utrwalono, a także prawa związane ze stroną internetową prowadzoną dla Nieruchomości, oraz wskazane w umowie sprzedaży prawa Zbywcy do używania znaku towarowego dotyczącego centrum handlowego znajdującego się w Budynku;

  i) roszczenia Zbywcy względem podmiotów, których infrastruktura posadowiona jest na Nieruchomości za korzystanie z Nieruchomości - przy czym Zbywca nie gwarantuje, że takie roszczenia istnieją.

dalej: „Przedmiot Transakcji”. Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień zamknięcia Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Ponadto, w ramach Transakcji, Zbywca udzieli zgodę na przeniesienie na Nabywcę wskazanych w umowie sprzedaży Nieruchomości decyzji i zezwoleń administracyjnych dotyczących Nieruchomości.

Po otrzymaniu ceny nabycia Zbywca przekaże Nabywcy również wszelkie klucze, karty dostępów oraz oryginały lub kopie posiadanej dokumentacji związane z Nieruchomością.

Strony wskazują również, że obecnie trwa postępowanie sądowe w przedmiocie podwyższenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste Gruntu.

W Ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

 a) pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;

 b) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

 c) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;

 d) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

 e) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

  f) praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);

 g) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

 h) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

  i) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców i wykonawców);

  j) zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Jak wskazano powyżej, intencją Stron nie jest przenoszenie w ramach Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów (np. w zakresie umowy dostawy elektryczności), jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów. Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Stronami i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

5. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Docelowo, zamiarem Nabywcy jest realizacja na Gruncie nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na przebudowie i nadbudowie Budynku na zabudowę mieszkaniowo-usługową na istniejących halach garażowych, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych. Nabywca dąży do uzyskania odpowiednich decyzji administracyjnych umożliwiających przeprowadzenie takiej inwestycji. Innymi słowy, zamiarem Nabywcy jest prawie całkowita zmiana profilu działalności prowadzonej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Niemniej w okresie bezpośrednio po Transakcji Nabywca wykorzysta Nieruchomość do świadczenia usług najmu komercyjnego na potrzeby prowadzenia centrum handlowego. Wynika to z faktu, że dotychczasowa działalność prowadzona na Nieruchomości musi zostać odpowiednio wygaszona z uwagi na pozostające w mocy umowy najmu. Jednak takie wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę będzie miało charakter tymczasowy, a docelowym celem Nabywcy jest przeprowadzenie nowej inwestycji deweloperskiej.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności w okresie bezpośrednio po Transakcji z wykorzystaniem Nieruchomości Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management). Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych powyżej).

6. Rozliczenie ceny nabycia Przedmiotu Transakcji

Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia”). Strony wyjaśniają, że Rezygnacja ze Zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

22 kwietnia 2025 r. strony zawarły umowę przedwstępną w zakresie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, która przewiduje obowiązek Nabywcy do płatności zadatku (dalej: „Zadatek”) na rzecz Zbywcy. W związku z przedstawionym w niniejszym wniosku stanowiskiem Stron, kwota Zadatku została powiększona o należny podatek VAT. Zadatek został udokumentowany fakturą zaliczkową wystawioną przez Zbywcę na Nabywcę (dalej: „Faktura Zaliczkowa”), a w umowie przedwstępnej Strony zawarły również oświadczenie odnoszące się do Rezygnacji ze Zwolnienia (na moment zawarcia umowy przedwstępnej zarówno Zbywca jak i Nabywca byli podatnikami VAT czynnymi, przy czym Zbywca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT pod NIP Oddziału). Ponieważ na moment płatności Zadatku rejestracja VAT była przypisana do NIP nadanego Oddziałowi, na Fakturze Zaliczkowej wskazano NIP przypisany do Oddziału. Obecnie rejestracja VAT przypisana jest do Zbywcy (NIP zbywcy odrębnego od NIP Oddziału).

Celem wyjaśnienia, zmiana przypisania rejestracji VAT z NIP Oddziału na NIP Zbywcy wynika z następujących okoliczności:

   - NIP dla Oddziału został nadany gdy był on rejestrowany w (…) r. Gdy (…) r. Zbywca uzyskał rejestrację dla celów VAT w Polsce, została ona przypisana do numeru NIP Oddziału, zgodnie z ówczesną praktyką organów podatkowych.

   - Dopiero od około (…) r. praktyka polskich organów podatkowych w zakresie rejestrowania na VAT zagranicznych spółek, które utworzyły w Polsce oddział zmieniła się. Od tamtego momentu (pomimo braku zmian regulacji w tym zakresie), rejestracja na VAT jest przypisywana do numerów NIP nadanych bezpośrednio zagranicznym spółkom (nie zaś do numerów NIP ich polskich oddziałów). Przyczyny zmiany tej praktyki zostały wyjaśnione w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 28 marca 2007 r. o nr. PT5-033-4/2006/IN/665 skierowanym do Dyrektorów Izb Skarbowych.

   - W konsekwencji, od około (…) r. rejestracja na VAT przyznawana jest w Polsce bezpośrednio zagranicznym spółkom tj. jest ona przypisywana do numeru NIP przyznawanego tym spółkom, nie zaś do odrębnego numeru NIP przypisywanego do ich polskich oddziałów. Pomimo jednak opisanej powyżej zmiany praktyki w zakresie nadawania rejestracji VAT bezpośrednio zagranicznym podmiotom posiadającym polskie oddziały, nadane przed (…) r. rejestracje VAT (tj. te powiązane bezpośrednio z polskimi oddziałami) nie zostały retroaktywnie zmienione/automatycznie „przeniesione” przez organy podatkowe bezpośrednio do zagranicznych spółek. W rezultacie, do dnia dzisiejszego istnieje pewna grupa podatników (spółek zagranicznych, które posiadają oddziały w Polsce), którzy są zarejestrowani na VAT w Polsce w taki sposób, że rejestracja na VAT jest powiązana bezpośrednio z numerami NIP ich polskich oddziałów.

   - Zgodnie z obecnym stanowiskiem Ministerstwa Finansów oraz orzecznictwem sądów administracyjnych rejestracja na VAT powinna być alokowana bezpośrednio do spółek, nie zaś ich oddziałów.

   - Odrębny NIP został nadany (centrali) Zbywcy w (…) r. Zbywca wykorzystuje ten NIP na potrzeby raportowania spółek nieruchomościowych zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

   - Zbywca podjął decyzję, aby „uporządkować” kwestię jego prawidłowej rejestracji dla celów VAT w Polsce poprzez złożenie nowego zgłoszenia rejestracyjnego na VAT, bezpośrednio powiązanego z numerem NIP (centrali) Zbywcy.

   - Przed złożeniem wniosku o nadanie rejestracji VAT powiązanej z numerem NIP centrali, w dniu (…) r. Zbywca uzyskał interpretację o nr (…), w której wskazano: „należy podkreślić, że zagraniczna jednostka macierzysta i utworzony przez nią Oddział traktowani są jako ten sam podmiot i jeden podatnik dla celów podatku od towarów i usług. (…) Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług, która zostanie powiązana z NIP-em Spółki, a nie jak dotychczas z NIP-em Oddziału w Polsce. (…) Z punktu widzenia przepisów dotyczących podatku VAT przyznanie Spółce rejestracji na VAT, powiązanej z jej numerem NIP (nie zaś z numerem NIP Polskiego Oddziału), powinno być traktowane jako kontynuacja działalności jednego i tego samego podatnika VAT”.

Na moment składania niniejszego wniosku, Zbywca został już zarejestrowany jako podatnik VAT czynny pod numerem NIP przypisanym do centrali Zbywcy (innym niż NIP Oddziału).

Pozostała część ustalonej między Stronami ceny za Przedmiot Transakcji (tj. pomniejszona o zapłacony Zadatek, dalej: „Reszta Ceny”) zostanie zapłacona przez Nabywcę na zamknięciu Transakcji, które jest spodziewane w pierwszym kwartale (…) r. Przy założeniu uznania stanowiska Stron przedstawionego w niniejszym wniosku za prawidłowe, kwota Reszty Ceny zostanie powiększona o należny podatek VAT, a jej zapłata będzie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Zbywcę na Nabywcę, uwzględniającej Zadatek zapłacony i udokumentowany fakturą zaliczkową (dalej: „Faktura Końcowa”). Ponieważ obecnie rejestracja VAT jest przypisana do NIP (centrali) Zbywcy (zamiast NIP Oddziału), zarówno w umowie przyrzeczonej w zakresie sprzedaży Przedmiotu Transakcji jak i na Fakturze Końcowej znajdzie się NIP nadany Zbywcy (zamiast NIP Oddziału). Strony powtórzą także w umowie przyrzeczonej oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia.

Ponadto w umowie przedwstępnej Strony ustaliły mechanizm w ramach którego cena nabycia Przedmiotu Transakcji może ulec powiększeniu. Jeżeli z pozwolenia/pozwoleń na budowę wydanych po Transakcji dla planowanej przez Nabywcę inwestycji będzie wynikała większa możliwa powierzchnia zabudowy niż ustalona przez Strony w Umowie Przedwstępnej, to Nabywca zapłaci na rzecz Zbywcy kwotę skalkulowaną według ustalonego przez Strony wzoru (dalej: „Cena Dodatkowa”). Zgodnie z intencją Stron i przy założeniu uznania stanowiska Stron przedstawionego w niniejszym wniosku za prawidłowe, Cena Dodatkowa zostanie powiększona o należny podatek VAT i udokumentowana poprzez wystawienie faktury korygującej do Faktury Końcowej, a jeśli taka korekta nie byłaby możliwa, to poprzez wystawienie odrębnej faktur.

Strony wskazują na powyższe okoliczności dla kompletności opisu, bowiem nie powinny one mieć żadnego wpływu na rozstrzygnięcie w przedmiocie niniejszego wniosku ani na moc ochronną interpretacji dla Zbywcy, bowiem jednostka macierzysta oraz jej oddział z perspektywy cywilnoprawnej oraz podatkowej są łącznie jednym i tym samym podmiotem. Wskazanie innego NIP na potrzeby Zadatku od NIP na potrzeby zapłaty Reszty Ceny i Ceny Dodatkowej jest jedynie wynikiem technicznego realokowania rejestracji VAT z Oddziału do Zbywcy jako jednostki macierzystej. W wyniku przypisania rejestracji VAT Zbywcy nie następuje zmiana podatnika ani zmiana właściciela aktywów (nie następuje dostawa lub przesunięcie aktywów) - jest to kontynuacja działalności jednego i tego samego podatnika VAT. Prawidłowość takiego podejścia została również potwierdzona w interpretacji indywidualnej wydanej dla Zbywcy z dnia (…) r., sygn. (…).

7. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

W ocenie Wnioskodawców Budowle wskazane we wniosku nie stanowią części składowych Budynku. Choć, jak wskazano we wniosku, Budowle wspierają funkcjonowanie Budynku i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku, to - w ocenie Wnioskodawców - są to odrębne od Budynku obiekty.

Jak wskazano we wniosku, w dniu (…) r. Strony zawarły umowę przedwstępną w zakresie sprzedaży Przedmiotu Transakcji (obejmującego m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntów, a także prawo własności Budynku oraz Budowli). W umowie tej Strony zawarły zgodne oświadczenie o tym, że rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Budynku, Budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, które z takiego zwolnienia mogłyby korzystać i wybierają opodatkowanie dostawy Budynku oraz wszystkich Budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.

Przedmiotowy Zadatek był płatny na podstawie ww. umowy przedwstępnej, ale po jej zawarciu. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, Zadatek był płatny w terminie 2 dni roboczych od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przy czym przelew tej kwoty miał zostać zlecony przez Nabywcę w dniu następnym po zawarciu umowy przedwstępnej.

W świetle powyższego, przed zapłatą Zadatku Strony złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie przewidzianej art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, tj. w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą obiektów będących przedmiotem opisanej we wniosku Transakcji. Strony nie składały innego oświadczenia w tym zakresie przed płatnością Zadatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1. Czy Transakcja stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a w zakresie, w jakim ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT?

 3. Czy z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, jeżeli Strony dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT (o ile ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT), Nabywca, odpowiednio, będzie albo był uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących Zadatek, Resztę Ceny i Cenę dodatkową i będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Zdaniem Wnioskodawców Transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT.

 2. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a w zakresie, w jakim ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT.

 3. Zdaniem Wnioskodawców z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, jeżeli Strony dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT (o ile ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT), Nabywca, odpowiednio, będzie albo był uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących Zadatek, Resztę Ceny i Cenę Dodatkową i będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT .

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz stanowiskiem organów prezentowanym w interpretacjach indywidualnych (np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD, oraz interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.435. 2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   - koncesje, licencje i zezwolenia;

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   - tajemnice przedsiębiorstwa;

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Strony pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami: „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

 i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

 ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem (...).

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będą objęte w szczególności (a) prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania (np. umów kredytu) i (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami. W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą na Nabywcę z mocy prawa. Zdaniem Stron, powyższe jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, działalność polegająca na świadczeniu usług najmu komercyjnego powierzchni w Budynku na cele centrum handlowego nie będzie możliwa. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Jednocześnie, w ocenie Stron, Nabywca nie ma również zamiaru (ani możliwości) kontynuowania działalności Zbywcy. Zasadniczym zamiarem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług najmu komercyjnego. Nabywca zamierza wykorzystać nabytą Nieruchomość do przeprowadzenia inwestycji o innym profilu niż dotychczasowo prowadzona na Nieruchomości, czyli inwestycji deweloperskiej obejmującej przebudowę i nadbudowę Budynku na zespół zabudowy mieszkaniowo-usługowej na istniejących halach garażowych. Zamiar ten potwierdzają również okoliczności, że Nabywca dąży do uzyskana odpowiednich decyzji administracyjnych niezbędnych do przeprowadzenia takiej inwestycji. Jednocześnie, głównym zadaniem Zbywcy jest zarządzanie i reprezentowanie Funduszy prowadzących działalność na rynku nieruchomości w Polsce. Działalność prowadzona przez Fundusze (oraz Zbywcę) ma charakter wielowymiarowy, skupiony wokół realizacji strategii inwestycyjnej zaaprobowanej przez inwestorów powierzających Funduszom środki finansowe. W efekcie należy uznać, że zakresy i profile działalności gospodarczych prowadzonych przez Zbywcę i Nabywcę są istotnie różne i nie można uznać, że występuje zamiar ani możliwość kontynuowania działalności Zbywcy.

Jednocześnie należy podkreślić, że uwzględniając argumentację przedstawioną przez Zainteresowanych powyżej, tymczasowe kontynuowanie przez Nabywcę umów najmu dotyczących Nieruchomości w sposób analogiczny do Zbywcy nie może zostać uznane za wykonywanie działalności prowadzonej wcześniej przez Zbywcę w oparciu o ZCP, które stanowiła przedmiotowa Nieruchomość - ponieważ taka ZCP wcześniej w przedsiębiorstwie Zbywcy nie występowała.

Taki wniosek potwierdza również brzmienie Objaśnień - jak wskazano w Przykładzie 4 w Objaśnieniach, nabycie nieruchomości w celu zastąpienia znajdującego się na niej obiektu nowym nie stanowi nabycia ZCP: „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS, w szczególności w: interpretacji indywidualnej z dnia 20 listopada 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2019 r. , sygn. 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2019 r., sygn. 0114- KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacji indywidualnej z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacji indywidualnej z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG oraz interpretacji indywidualnej z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zatem Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Innymi słowy, Transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (tj. Transakcji).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zainteresowani zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Jednocześnie, dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 ustawy o VAT należy odwoływać się do definicji legalnych zawartych w Prawie Budowlanym.

Przepisy ustawy o VAT wprowadzają określone zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

 a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

 b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

 2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

 3. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a i b ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W świetle powyższych przepisów należy zaznaczyć, że Grunt wchodzący w skład Nieruchomości należy uznać za grunt zabudowany, ponieważ na każdej z działek gruntu znajdują się Budynek lub Budowle.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu Budynku i Budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego:

 1. Budynek i Budowle zostały wybudowane wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji;

 2. Po oddaniu do użytkowania Budynek był przedmiotem najmu;

 3. Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku i są one użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją;

 4. Zbywca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości podlegającym opodatkowaniu VAT;

 5. Powierzchnia w Budynku jest wynajęta w ponad 80%, niemniej w Budynku nie ma powierzchni przeznaczonych na wynajem, które historycznie nie byłyby przedmiotem najmu w którymś momencie od oddania obiektu do użytkowania. W Budynku są również Powierzchnie Wspólne, które nie są dostępne na wyłączność żadnego jednego najemcy, ale są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynku, a w efekcie są wykorzystywane na potrzeby działalności opodatkowanej VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, z powyższego wynika, że na dzień Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli. Pierwsze zasiedlenie Budynku następowało wraz z sukcesywnym oddawaniem pomieszczeń w użytkowanie najemcom. Jednocześnie, mając na uwadze nabycie Nieruchomości przez Zbywcę, do którego doszło w (…) r., należy przyjąć, że do ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia powierzchni w Budynku, w tym Powierzchni Wspólnych, oraz Budowli mogło dojść najpóźniej w tej dacie.

W efekcie należy uznać, że między pierwszym zasiedleniem Budynku, w tym Powierzchni Wspólnych, i Budowli, a datą Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W ostatnich dwóch latach Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynku ani żadnej z Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których to wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budowli lub ich części. Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość (ani żadna z jej części) nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę przed datą Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Resumując, z uwagi na opisane okoliczności należy przyjąć, że w odniesieniu do Budynku i Budowli na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata od momentu ich ostatniego możliwego „pierwszego zasiedlenia”.

Wobec tego, zdaniem Stron, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, Strony, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, będą miały prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierające również informacje, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, co jest intencją Stron.

Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten mógłby znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przedmiotowym stanie faktycznym nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem Nieruchomość ani żadna jej część nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu stanowić będą na datę Transakcji teren zabudowany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu są posadowione i będą posadowione na datę Transakcji Budynek lub Budowle).

Podsumowując, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT. W zakresie w jakim ma zastosowanie to zwolnienie, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT (czemu nie powinno stać na przeszkodzie posługiwanie się przez Zbywcę numerem NIP Oddziału - na etapie umowy przedwstępnej, oraz numerem NIP Zbywcy na etapie umowy przyrzeczonej).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Zbywca był na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w zakresie sprzedaży Przedmiotu Transakcji i będzie na moment zamknięcia Transakcji zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny (przy czym na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży był zarejestrowany pod NIP Oddziału, zaś obecnie jest i na moment umowy przyrzeczonej będzie zarejestrowany pod NIP centrali Zbywcy). Nabywca również był podatnikiem VAT czynnym na moment zawarcia ww. umowy przedwstępnej oraz będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym na moment zamknięcia Transakcji. Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Bezpośrednio po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych znajdujących się w Budynku, która podlega opodatkowaniu VAT. Następnie Nabywca planuje przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej obejmującej budowę i sprzedaż mieszkań i lokali usługowych, czyli również do działalności opodatkowanej VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych bez wpływu na te konkluzje pozostaje okoliczność przeprowadzonej realokacji rejestracji VAT po stronie Zbywcy z NIP Oddziału na NIP nadany centrali Zbywcy. Jednostka macierzysta oraz jej oddział z perspektywy cywilnoprawnej oraz podatkowej są łącznie jednym i tym samym podmiotem, a w wyniku przypisania rejestracji VAT Zbywcy nie następuje zmiana podatnika ani zmiana właściciela aktywów (nie następuje dostawa lub przesunięcie aktywów) - jest to kontynuacja działalności jednego i tego samego podatnika VAT. Nie ma również znaczenia fakt, że na Fakturze Zaliczkowej (i umowie przedwstępnej sprzedaży) wskazany był NIP Oddziału, a na Fakturze Końcowej (i umowie przyrzeczonej) wskazany będzie NIP przypisany centrali Zbywcy, bowiem jest to jedynie wynik technicznego realokowania rejestracji VAT z Oddziału do Zbywcy jako jednostki macierzystej. Na moment wystawiania Faktury Zaliczkowej (i zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży) to Oddział widniał jako zarejestrowany podatnik VAT czynny (tj. rejestracja była przypisana do NIP Oddziału), a obecnie i na moment umowy przyrzeczonej i Faktury Końcowej jako zarejestrowany podatnik VAT czynny figurował będzie Zbywca (z rejestracją przypisaną do NIP nadanego centrali Zbywcy). Prawidłowość podejścia zgodnie z którym techniczna realokacja rejestracji VAT z Oddziału na Zbywcę jest kontynuacją działalności jednego i tego samego podatnika VAT została potwierdzona w interpretacji indywidualnej wydanej dla Zbywcy z dnia (…) r., sygn. (…).

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, tj. w przypadku Rezygnacji ze Zwolnienia, oraz otrzymania prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz art. 87 ustawy o VAT.

W efekcie Nabywca, odpowiednio, będzie albo był uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących Zadatek, Resztę Ceny i Cenę Dodatkową i będzie uprawniony do zwroty nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. ”zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

  - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

  - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

 a) Prawo użytkowania wieczystego Gruntów;

 b) Prawo własności Budynku oraz Budowli;

 c) Prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości;

 d) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego);

 e) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowej) oraz depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców;

  f) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości lub dostarczonymi lub zamontowanymi w niej urządzeniami;

 g) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzenia należnego wykonawcom zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów zawartych z wykonawcami dotyczących wykonania robót budowlanych, prac remontowych lub wykończeniowych, przebudowy, modernizacji, remontu, wykończenia i wyposażenia Budynku;

 h) majątkowe prawa autorskie lub prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynku i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynku (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie w jakim przysługują one Zbywcy, lub licencja do wskazanych utworów jeżeli i w zakresie w jakim Zbywcy nie przysługują majątkowe prawa autorskie do tych utworów, ale przysługuje mu do nich licencja, wraz z prawem własności nośników, na których utwory te utrwalono, a także prawa związane ze stroną internetową prowadzoną dla Nieruchomości, oraz wskazane w umowie sprzedaży prawa Zbywcy do używania znaku towarowego dotyczącego centrum handlowego znajdującego się w Budynku;

  i) roszczenia Zbywcy względem podmiotów, których infrastruktura posadowiona jest na Nieruchomości za korzystanie z Nieruchomości - przy czym Zbywca nie gwarantuje, że takie roszczenia istnieją.

dalej: „Przedmiot Transakcji”. Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień zamknięcia Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Ponadto, w ramach Transakcji, Zbywca udzieli zgodę na przeniesienie na Nabywcę wskazanych w umowie sprzedaży Nieruchomości decyzji i zezwoleń administracyjnych dotyczących Nieruchomości.

Po otrzymaniu ceny nabycia Zbywca przekaże Nabywcy również wszelkie klucze, karty dostępów oraz oryginały lub kopie posiadanej dokumentacji związane z Nieruchomością.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość opisana we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością. W przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością).

Wskazali Państwo, że:

 a) istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością;

 b) powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku VAT (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości;

 c) powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości;

 d) niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej);

 e) istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy też koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem niniejszego wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym Nieruchomości na cele centrum handlowego podlegającym opodatkowaniu VAT.

Zbywca nie zatrudnia pracowników w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy, zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Podali Państwo również, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności:

 a) pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;

 b) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy;

 c) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej;

 d) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management);

 e) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu);

  f) praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej);

 g) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;

 h) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy;

  i) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców i wykonawców);

  j) zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość opisana we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę m.in. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management - planowane jest, że wskazana umowa zostanie rozwiązana w związku z Transakcją a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management) jak również praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu).

Ponadto z opisu sprawy wynika, że Państwo - nabywca Nieruchomości - nie będą kontynuowali działalności w dotychczasowym zakresie w jakim jest ona obecnie prowadzona przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Podali Państwo, że zamierzają prowadzić działalność w zakresie realizacji nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na przebudowie i nadbudowie Budynku na zabudowę mieszkaniowo-usługową na istniejących halach garażowych, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych. Co prawda w okresie bezpośrednio po Transakcji Nabywca wykorzysta Nieruchomość do świadczenia usług najmu komercyjnego na potrzeby prowadzenia centrum handlowego. Wynika to z faktu, że dotychczasowa działalność prowadzona na Nieruchomości musi zostać odpowiednio wygaszona z uwagi na pozostające w mocy umowy najmu. Jednak, jak Państwo wskazali, takie wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę będzie miało charakter tymczasowy, a docelowym celem Nabywcy jest przeprowadzenie nowej inwestycji deweloperskiej.

W związku z powyższym, opisana we wniosku Transakcja sprzedaży, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi składnikami majątkowymi związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a w zakresie, w jakim ma zastosowanie zwolnienie z podatku VAT, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Ww. przypis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie lub stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia lub stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

 

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr A, B, C (dalej: „Grunt”);

b) prawo własności budynku handlowo usługowego, który mieści w sobie centrum handlowe pod nazwą „(...)” (dalej: „Budynek”) położonego na działkach B i C;

c) będące własnością Zbywcy budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie, w skład których wchodzą:

- drogi i chodniki,

- trawniki,

- ogrodzenie, murki oporowe,

- rampy,

- przebudówka, zadaszenie,

- czerpnia,

- sieci i uzbrojenia

- szlaban przed wjazdem do strefy zaopatrzeń,

- ogrodzenie i konstrukcja wsporcza zewnętrznego wentylatora (dalej: „Budowle”).

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynek oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntu są posadowione (i będą posadowione na datę Transakcji) obiekty budowlane stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do planowanej Transakcji sprzedaży, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli oraz ich części znajdujących się na Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu sprawy, Budynek został wybudowany przez podmiot inny niż Zbywca i oddany do użytkowania w (…). z przeznaczeniem na wynajem komercyjny na cele centrum handlowego. Po oddaniu Budynku do użytkowania, poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT.

Budowle są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT). Wszystkie Budowle są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata przed Transakcją.

Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym Nieruchomości na cele centrum handlowego podlegającym opodatkowaniu VAT. Na moment składania wniosku Budynek jest wynajęty w ponad 80%, choć do dnia zamknięcia Transakcji współczynnik ten może ulec zmianie. W Budynku nie ma powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nie byłyby przedmiotem umowy najmu w którymkolwiek momencie od momentu oddania Budynku do użytkowania.

W Budynku znajdują się również powierzchnie wspólne, tj. takie, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”), które obejmują np. wjazd, klatki schodowe, hole, pomieszczenie ochrony itp. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

W ostatnich dwóch latach Zbywca nie poniósł (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynku ani żadnej Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których to wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budowli lub ich części.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa Budynku oraz Budowli nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż ww. obiekty zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku oraz Budowli a planowaną transakcją minie okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem w odniesieniu do posadowionych na Nieruchomości Budynku oraz Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku oraz Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W konsekwencji dostawa gruntów (prawa użytkowania wieczystego działki nr A, B oraz C), z którymi związane są Budynek oraz Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Strony dążą do opodatkowania Transakcji VAT. W związku z tym, w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli i ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w terminie przewidzianym w tym przepisie (dalej: „Rezygnacja ze Zwolnienia”). Strony wyjaśniają, że Rezygnacja ze Zwolnienia dokona się w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

W dniu (…) r. Strony zawarły umowę przedwstępną w zakresie sprzedaży Przedmiotu Transakcji (obejmującego m.in. prawo użytkowania wieczystego Gruntów, a także prawo własności Budynku oraz Budowli). W umowie tej Strony zawarły zgodne oświadczenie o tym, że rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do dostawy Budynku, Budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości, które z takiego zwolnienia mogłyby korzystać i wybierają opodatkowanie dostawy Budynku oraz wszystkich Budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że przed zapłatą Zadatku Strony złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie przewidzianej art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy o VAT, tj. w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą obiektów będących przedmiotem opisanej we wniosku Transakcji. Strony nie składały innego oświadczenia w tym zakresie przed płatnością Zadatku.

Zatem, w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z opcji wyboru opodatkowania, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących Zadatek, Resztę Ceny i Cenę dodatkową oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Docelowo, zamiarem Nabywcy jest realizacja na Gruncie nowej inwestycji deweloperskiej polegającej na przebudowie i nadbudowie Budynku na zabudowę mieszkaniowo-usługową na istniejących halach garażowych, a następnie sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych. Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca będzie zarejestrowany na moment Transakcji jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w przypadku skutecznego skorzystania przez Państwa z opcji wyboru opodatkowania, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika również, że w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione - oprócz Nieruchomości - inne składniki majątkowe związane z Nieruchomością (m.in. wyposażenie związane z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności). Z okoliczności sprawy wynika, że ww. składniki nie są i nigdy nie były przez Zbywcę wykorzystywane do czynności zwolnionych. Zatem jeden z warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostanie spełniony. W konsekwencji dostawa ww. składników nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktury dokumentującej Zadatek, na której wskazany został NIP Oddziału Zbywcy, należy wskazać, że zagraniczna jednostka macierzysta i utworzony przez nią Oddział traktowani są jako ten sam podmiot i jeden podatnik dla celów podatku od towarów i usług. Podkreślić należy, że Oddział nie powinien być zarejestrowany dla celów VAT jako odrębny od jednostki macierzystej podatnik, z odrębną nazwą, adresem i NIP. Dla celów podatku VAT powinien być wykazywany NIP nadany jednostce macierzystej jako podmiotowi zagranicznemu. W związku z powyższym stwierdzić należy, że faktura dokumentująca Zadatek zawierała niewłaściwy NIP (NIP Polskiego Oddziału).

Jednakże należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zatem, co do zasady, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową fakturę, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Faktura potwierdza zaistniałe zdarzenia gospodarcze, a jej elementy formalne wymagane przez art. 106e ust. 1 ustawy mają wyłącznie znaczenie dowodowe. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Z powyższego wynika, że o prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatników powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe. A zatem jeżeli w fakturach dokumentujących transakcje zostanie wskazany błędny NIP sprzedającego, przy jednoczesnej możliwości zweryfikowania zdarzenia gospodarczego i prawidłowego określenia sprzedawcy towaru, nie ma podstaw do kwestionowania faktur, w tym prawa do odliczenia podatku naliczonego, bowiem błąd ten nie wpływa na wysokość zobowiązania podatkowego. Tego rodzaju wadliwość, co prawda, powoduje, że faktura nie odpowiada wymogom określonym w przepisach, jednakże sama w sobie nie wpływa na przedmiot i podstawę opodatkowania.

Jednakże, jak już zaznaczono, prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT uzależnione jest nie tylko od spełnienia warunków wynikających z przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, ale również od niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż wskazany art. 88 ustawy nie przewiduje braku prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury zawierającej błędny numer NIP sprzedającego (w sytuacji, gdy faktura odzwierciedla prawdziwe zdarzenie gospodarcze i kupujący nabył towary/usługi wymienione w fakturach).

Zatem, jeśli faktury zawierają błędny numer NIP sprzedającego i jednocześnie dokumentują faktyczne świadczenie wykonane na rzecz kupującego, to kupujący na prawo do odliczenia podatku naliczonego z takich faktur.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy faktura dokumentująca Zadatek zawiera jedynie błędny numer NIP i jeżeli na podstawie posiadanej faktury jest możliwa identyfikacja Zbywcy, to Nabywca ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tej faktury.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca jest/będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z Transakcją, wynikającego z wystawionych przez Zbywcę faktur dokumentujących Zadatek, Resztę Ceny i Cenę dodatkową. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w podatku od towarów i usług w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. W szczególności interpretacja nie rozstrzyga kwestii obowiązku wystawienia faktury korygującej do faktury dokumentującej Zadatek, wystawionej z użyciem numeru NIP Polskiego Oddziału.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.