Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.655.2025.3.DK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem, które wpłynęło do tut. Organu 22 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja

Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do zabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”, planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja”).

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym X, objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…), w gminie (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej: „Działka”).

Inwestycja

Wnioskodawca planuje budowę parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).

Wnioskodawca planuje realizację Inwestycji na sąsiadujących działkach, natomiast na Działce planowany jest przebieg inwestycji drogowej, stanowiącej element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej dla obsługi planowanego parku.

Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) z (...) 2021 roku (…). Zgodnie z planem Nieruchomość położona jest w większości na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej (4MNU1). Częściowo obejmuje ona również tereny komunikacji przeznaczone na drogę publiczną (6KDD1) i tereny komunikacji – drogi publiczne (2KDL2).

Budynki, budowle lub ich części

Działka jest ogrodzona oraz zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej (stanowiącym budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: Prawo budowlane), wraz z infrastrukturą towarzyszącą (przyłącza do sieci). Zabudowania te stanowią własność Sprzedającego i zostały nabyte razem z Działką (dalej łącznie jako: „Zabudowania”).

Sprzedający nie dokonywał ulepszeń Zabudowań (w szczególności ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% wartości Zabudowań).

Przez Działkę przechodzi również sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa oraz elektroenergetyczna (dalej: Sieci), które nie stanowią własności Sprzedającego, a więc nie będą przedmiotem Transakcji. Sieci stanowią budowle w rozumieniu Prawo budowlane.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość (Działkę wraz z Zabudowaniami) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2015 roku. Do nabycia Nieruchomości doszło w celach mieszkalnych. Nabycie zostało sfinansowane ze środków własnych Sprzedającego, a częściowo również z kredytu.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości

Obecnie Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej – pobiera rentę z ZUS z tytułu niezdolności do pracy.

Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą (zgodnie z wpisem w CEIDG jako przeważająca działalność gospodarcza została wskazana (...)), natomiast aktualnie jest ona zawieszona. Działalność była prowadzona w latach 1998 – 2022.

Sprzedający nie jest również aktualnie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny – Sprzedający był zarejestrowany w przeszłości od (...) 2011 r., natomiast został wyrejestrowany z VAT (...) 2023 r. w związku z zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej.

Nieruchomość była przez Sprzedającego wykorzystywana do celów prywatnych (cele mieszkalne). Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.

Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości także następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży (poza kosztami pomocy prawnej);

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

Umowa przedwstępna sprzedaży

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji inwestycji:

a) do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, w tym: realizacji inwestycji drogowej na działkach nr ew. X, Y i Z z obrębu ewidencyjnego (…), w tym budowy sieci oraz przebudowy istniejących sieci będących w kolizji z planowaną inwestycją drogową, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania inwentaryzacji, pomiarów, zabezpieczeń, budowy i przebudowy sieci oraz elementów zagospodarowania terenu związanych z inwestycją drogową. Strony zastrzegają, ze z powyższego wynika jedynie formalne prawo konieczne w ramach postepowań administracyjnych i Kupujący nie jest upoważniony do prowadzenia faktycznych robot budowlanych na nieruchomości do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

b) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, jakichkolwiek decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości; jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę dróg lub infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

c) prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz granic Nieruchomości;

d) uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości;

e) zrzekania się przysługującego Użyczającemu prawa do odwołania od decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Biorącego w Użyczenie na podstawie uprawnień nadanych niniejszą Umową w odniesieniu do Nieruchomości.

Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz Wnioskodawcy w ramach cesji. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Wnioskodawcy.

Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty niepowiązane.

Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą – Wnioskodawcą. Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.

Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku

Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości poza Nieruchomością objętą zakresem niniejszego wniosku.

W przeszłości Sprzedający dokonał natomiast transakcji sprzedaży (...) działek w 2020 oraz (...) działek w 2023 roku.

Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwa

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (…), prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (…)w (…), Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…). Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości (lub – w zakresie punktu (x) poniżej – Sprzedającego), w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

(i.) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

(ii.) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

(iii.) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

(iv.) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

(v.) zaświadczeń dotyczących wpisu do rejestru bądź ewidencji zabytków;

(vi.) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

(vii.) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

(viii.) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

(ix.) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

(x.) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych, w tym opłacania podatku od nieruchomości/podatku rolnego, zaświadczeń od właściwego urzędu skarbowego, ZUS/KRUS;

(xi.) zaświadczeń dotyczących osób zameldowanych w budynku,

(xii.) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do kontaktowania się z bankiem oraz ZUS w odniesieniu do stanu aktualnego zadłużenia zabezpieczonego hipoteką oraz jego spłaty, w tym uzyskania promesy zwolnienia odpowiedniej hipoteki oraz uzyskania pisma potwierdzającego wygaśnięcie i zwolnienie hipoteki oraz zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania:

(i.) jakichkolwiek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości;

(ii.) jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę drogi lub infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości,

(iii.) jakichkolwiek decyzji, zgód, pozwoleń, uzgodnień, decyzji, warunków technicznych na potrzeby inwestycji realizowanych lub zaplanowanych do realizacji, w tym w szczególności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji na lokalizację zjazdu dla Nieruchomości oraz inwestycji, przed wszelkim organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, składania wszelkich oświadczeń o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania lub wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz w toku wszelkich postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości.

Kontekst Transakcji

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabył/nabędzie również inne sąsiadujące działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi podmiotami złożył/złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status VAT Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Data Transakcji

Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025 r.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu?

3. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Zainteresowanych, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1

1. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedającego w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Zainteresowanych, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego. Nie została również nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Została nabyta i była wykorzystywana w celach prywatnych Sprzedającego (cele mieszkalne).

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT, nie zostało udokumentowane fakturami VAT, a Sprzedający nie odliczył VAT z tytułu nabycia (ponieważ podatek VAT nie został naliczony w związku z nabyciem).

Od momentu zakupu Sprzedający w praktyce nie wykonywał żadnej aktywności mającej na celu zwiększenie wartości posiadanej nieruchomości, poza nielicznymi czynnościami ściśle związanymi z dbaniem o posiadany majątek.

Również sposób nawiązania kontaktu Sprzedającego z Wnioskodawcą od strony Sprzedającego nie jest charakterystyczny dla profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomościowym. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił się do Sprzedającego. Sprzedający nie dążył zatem aktywnie do sprzedaży Nieruchomości.

Także fakt udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz odpowiednich pełnomocnictw nie wskazuje na zorganizowany charakter działalności Sprzedającego. W opinii Zainteresowanych, podjęte przez Sprzedającego czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe czynności (udzielenie pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem) stanowiły warunki wymagane przez Dewelopera. Sprzedający podjął je już po tym jak rozpoczęto dyskusje o sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie wykonywał tych działań w celu uatrakcyjnienia gruntu, a jedynie negocjując jego sprzedaż zgodził się na niektóre warunki Dewelopera. Jest to typowe zachowanie przy każdym procesie sprzedaży, w którym strony ustalają czynności/zachowania poprzedzające sprzedaż i nie mogą mieć one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Sprzedający nie podejmował działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą. Za takie działania można by uznać przykładowo (wskazano przykładowe czynności, które w ocenie Zainteresowanych samoistnie nie powinny przesądzać o charakterze działalności, ale powinny być brane pod uwagę w ocenie całokształtu działalności):

- nabycie w ramach działalności gospodarczej,

- rozpoznawanie kosztów podatkowych/odliczanie VAT w związku z zakupami,

- wykorzystanie nieruchomości w celach zarobkowych,

- angażowanie profesjonalnych zasobów w celu sprzedaży nieruchomości.

Natomiast należy podkreślić, że Sprzedający nie podejmował żadnej ze wskazanych powyżej czynności, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Sprzedający nie dokonał nabycia Nieruchomości celem jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Nieruchomość została przez Sprzedającego nabyta w celach mieszkalnych. Zdaniem Zainteresowanych zbycie Nieruchomości należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałaby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego, tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż nieruchomości można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, okoliczność, że Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, nie podejmował działań zmierzających do wzrostu wartości Nieruchomości oraz nie zaangażował w ramach sprzedaży środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, dodatkowo przemawia za uznaniem, że Sprzedający nie powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu planowanej Transakcji.

Konkludując, w opinii Zainteresowanych, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

W szczególności, powyższej konkluzji, zdaniem Zainteresowanych, nie zmienia fakt udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictwa na rzecz przedstawiciela Dewelopera oraz udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności te mają na celu ocenę stanu/przygotowanie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, a nie na potrzeby Sprzedającego. Rola Sprzedającego ogranicza się do udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem i końcowo zbycia Nieruchomości. Jest więc to rola bierna, wynikająca jedynie z faktu posiadania przez Sprzedającego praw do Nieruchomości. Celem Sprzedającego jest jedynie incydentalna sprzedaż Nieruchomości (warto podkreślić, że Sprzedający nie posiada innych nieruchomości, a więc i nie planuje kolejnych sprzedaży w przyszłości), a czynności podejmowane przez Dewelopera/Wnioskodawcę mają umożliwić prowadzenie działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Tym samym, fakt udzielenia pełnomocnictwa/prawa do dysponowania gruntem nie może być uznawany za stanowiący o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego. Należy też podkreślić, że gdyby Transakcja nie doszła do skutku, to Sprzedający nie skorzysta w żaden sposób z działań podejmowanych przez Dewelopera/Wnioskodawcę.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne.

Stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez sprzedających był często szerszy od czynności podjętych przez Sprzedającego w przedmiotowej sprawie:

· orzeczeniu NSA z dnia 3 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 1888/17 (podjęte działania obejmowały takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości),

· orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy),

· orzeczeniu NSA z dnia 24 listopada 2023 r. o sygn. I FSK 816/20 (podjęte działania obejmowały m.in. dokonanie podziału działek, udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie kupującemu pełnomocnictwa w celu m.in. składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, w tym dotyczących relokacji linii energetycznej i urządzenia melioracji - rowu krytego, a także do prowadzenia na nim - w terminie uzgodnionym ze sprzedającymi i na koszt kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na nim inwestycji),

· orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (podjęte działania obejmowały m.in. kilkuletnią umowę dzierżawy nieruchomości),

· orzeczeniu NSA z dnia 8 grudnia 2022 r. o sygn. I FSK 863/19 (posiadanie kilku nieruchomości, zakup w celu lokaty kapitału),

· orzeczeniu NSA z dnia 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 724/20 (kilkuletnia dzierżawa),

· orzeczeniu NSA z 20 czerwca 2024 r. o sygn. I FSK 1233/20 (ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podział, wcześniejsze transakcje sprzedaży),

· orzeczeniu NSA z 12 maja 2023 r. o sygn. I FSK 727/20 (na moment sporządzenia wniosku, brak uzasadnienia pisemnego),

· orzeczeniu WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 18 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Go 215/20 (podjęte działania obejmowały ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu),

· orzeczeniu WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki, w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT.”

· orzeczeniu WSA w Bydgoszczy z 15 stycznia 2020 r., o sygn. I SA/Bd 688/19, w którym sąd uznał, że „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”

· orzeczeniu WSA w Łodzi z 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19, w którym sąd uznał, że „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. (…) Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

· orzeczeniu WSA w Krakowie z dnia 13 marca 2024 r. o sygn. I SA/Kr 103/24 (podjęte działania obejmowały udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonywania wszelkich czynności związanych m.in. z uzyskaniem decyzji związanych z możliwością zabudowania przedmiotowego terenu oraz uzyskaniem pozwolenia na realizację inwestycji w takim zakresie, który przewidywała umowa przedwstępna),

· orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę: (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne - dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę),

· orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej),orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy),

· orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Gl 798/19,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.308.2025.2.ESZ,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 czerwca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.303.2025.2.AB,

· interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 17 czerwca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.307.2025.3.AK.

2. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 2, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędna dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z uwagi na znajdujące się na Działce Zabudowania, zdaniem Zainteresowanych, Działkę należy uznać za tereny zabudowane.

Co do zasady zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych opodatkowanie gruntu zależy od zasad opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wzniesionych na tym gruncie.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A także, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w ustawie o VAT, pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku/budowli, czyli oddanie/przekazanie ich do faktycznego użytkowania.

Sprzedający od momentu nabycia Działki wykorzystywał znajdujące się na niej Zabudowania, a w szczególności budynek mieszkalny w celach prywatnych (cele mieszkaniowe). Należy więc uznać, że w zakresie Zabudowań doszło do pierwszego zasiedlenia. Jednocześnie nastąpiło to ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji. Co więcej, od tego okresu Zabudowania nie były przedmiotem ulepszeń (w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej). Sprzedający nie planuje także dokonywać takich ulepszeń przed dokonaniem Transakcji.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości będą mogli oni zastosować zwolnienie od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tzw. „opcja VAT”).

Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do sprzedaży Nieruchomości możliwe jest zastosowanie tzw. opcji VAT i opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

Tym samym, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający działa w ramach Transakcji w charakterze podatnika VAT:

- Sprzedający ma zamiar przed Transakcją dokonać rejestracji na potrzeby VAT, aby na moment dokonania Transakcji Sprzedający jak i Wnioskodawca byli zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,

- Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Natomiast powyższe jest planowane jedynie w przypadku, gdyby stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego zostało uznane za nieprawidłowe.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT oraz podatek naliczony w ogóle nie wystąpił w ramach nabycia Nieruchomości, powyższe zwolnienie nie będzie mieć zastosowania.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3

Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT (realizacja inwestycji drogowej stanowiącej element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej dla obsługi Inwestycji).

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (…) faktury (…) w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (…)”. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedającego. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno - podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznanie, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że Sprzedający w ramach planowanej Transakcji nie występuje jako podatnik VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr X, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują
się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem działki nr X (Nieruchomość), którą nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2015 roku. Do nabycia Nieruchomości doszło w celach mieszkalnych. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą, natomiast aktualnie jest ona zawieszona. Sprzedający nie jest również obecnie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (został wyrejestrowany w 2023 r.).

Podali Państwo, że Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość w celach prywatnych (cele mieszkaniowe). Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem dzierżawy. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości także następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży (poza kosztami pomocy prawnej);

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

Sprzedający planuje sprzedać wskazaną wyżej działkę. W tym celu zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Razem z umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości. Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji inwestycji:

- do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, w tym: realizacji inwestycji drogowej na działkach nr ew. X, Y i Z z obrębu ewidencyjnego (…), w tym budowy sieci oraz przebudowy istniejących sieci będących w kolizji z planowaną inwestycją drogową, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania inwentaryzacji, pomiarów, zabezpieczeń, budowy i przebudowy sieci oraz elementów zagospodarowania terenu związanych z inwestycją drogową. Strony zastrzegają, ze z powyższego wynika jedynie formalne prawo konieczne w ramach postepowań administracyjnych i Kupujący nie jest upoważniony do prowadzenia faktycznych robot budowlanych na nieruchomości do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

- dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, jakichkolwiek decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości; jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę dróg lub infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

- prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz granic Nieruchomości;

- uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości;

- zrzekania się przysługującego Użyczającemu prawa do odwołania od decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Biorącego w Użyczenie na podstawie uprawnień nadanych niniejszą Umową w odniesieniu do Nieruchomości.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej. Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności ale nie wyłącznie:

- wypisów z rejestru gruntów rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

- wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

- wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

- zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

- zaświadczeń dotyczących wpisu do rejestru bądź ewidencji zabytków;

- zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

- zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

- informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

- zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych, w tym opłacania podatku od nieruchomości/podatku rolnego, zaświadczeń od właściwego urzędu skarbowego, ZUS/KRUS;

- zaświadczeń dotyczących osób zameldowanych w budynku,

- innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje realizację Inwestycji na sąsiadujących działkach, natomiast na Działce planowany jest przebieg inwestycji drogowej, stanowiącej element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej dla obsługi planowanego parku. Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa do reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości; decyzji o pozwoleniu na budowę drogi lub infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości, decyzji, zgód, pozwoleń, uzgodnień, decyzji, warunków technicznych na potrzeby inwestycji realizowanych lub zaplanowanych do realizacji, w tym w szczególności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji na lokalizację zjazdu dla Nieruchomości oraz inwestycji, przed wszelkim organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, składania wszelkich oświadczeń o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania lub wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz w toku wszelkich postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że nabędą Państwo od Sprzedającego działkę o numerze ewidencyjnym X, na której planowany jest przebieg inwestycji drogowej, stanowiącej element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej dla obsługi planowanego w ramach Inwestycji parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego. Sprzedający został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2015 roku. Do nabycia Nieruchomości doszło w celach mieszkalnych. Nabycie nie podlegało opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą, ale aktualnie jest ona zawieszona. Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (został wyrejestrowany w 2023 r.). Sprzedający nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego. Nieruchomość była wykorzystywana w celach prywatnych (cele mieszkaniowe). Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości także następujących czynności:

- ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży (poza kosztami pomocy prawnej);

- dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;

- wydzielanie drogi wewnętrznej;

- podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki.

Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości poza Nieruchomością objętą zakresem niniejszego wniosku. W przeszłości Sprzedający dokonał natomiast transakcji sprzedaży (...) działek w 2020 oraz (...) działek w 2023 roku.

Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim („Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości. Sprzedający udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji inwestycji. W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej. Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości. Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz Państwa. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od Sprzedającego do Państwa.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu Sprzedającego związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (tj. Państwo) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka nr X, została udostępniona na rzecz Państwa (kupującego), na mocy umowy użyczenia, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą – Państwa Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę - Państwa działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W opisie sprawy wskazane zostało, że początkowo nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji było planowane przez inną Spółkę (Dewelopera). Natomiast z powodów biznesowych doszło do cesji praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej na Państwa rzecz, a tym samym ostatecznie Nieruchomość zostanie nabyta przez Państwa.

Uwzględniając całokształt okoliczności dotyczących analizowanej sprawy, to sam tylko dodatkowy fakt, że finalnie nabycie zostanie dokonane przez Państwa (Wnioskodawcę, który stał się stroną Umowy przedwstępnej w wyniku dokonanej cesji), pozostaje bez wpływu na sposób wykorzystania przez Sprzedającego działki nr X.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr X, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr X Sprzedający będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr X, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr X Sprzedający będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr X, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W konsekwencji uznania Państwa stanowiska za prawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz z uwagi na charakter warunkowy pytania nr 2 i nr 3, nie udzielono odpowiedzi na pytanie nr 2 i nr 3.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.