Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.711.2025.3.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

9 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 października 2025 r. (wpływ 21 października 2025 r.) oraz pismem z 17 października 2025 r. (wpływ 17 października 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) sp. z o. o. („Kupujący”, „Nabywca”)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) („Sprzedający”, „Zbywca”)

3. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani (…) (Notariusz)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest spółką handlową prawa polskiego oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, w zakres działalności Kupującego wchodzą m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Kupujący planuje nabycie zdefiniowanej poniżej Nieruchomości w celu prowadzonej przez niego działalności deweloperskiej polegającej na realizacji przedsięwzięcia budowlanego w postaci budowy kompleksu logistycznego: hali usługowo-kurierskiej (dalej: „Inwestycja”).

Na dzień planowanego nabycia Nieruchomości Kupujący posiadać będzie status podatnika podatku od towarów i usług, a transakcja ta dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Właścicielem Nieruchomości jest Pan (…)(Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną i planuje dokonać zbycia Nieruchomości ze swojego majątku prywatnego.

Sprzedający prowadzi równolegle działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod firmą (…) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą łącznie nazywani „Stronami”.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności zdefiniowanej poniżej Nieruchomości w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

Pomiędzy Stronami nie zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opis Nieruchomości, historia nabycia i jej aktualny stan prawny.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę numer (…), o obszarze (…) ha, położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), dla której to działki Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość”).

W obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (…) w (…) powyższa Nieruchomość znajduje się w granicach terenu elementarnego oznaczonego symbolem (…) - przeznaczonego pod zabudowę usługową, obiekty produkcyjne, składy i magazyny, bazy transportowe.

Nieruchomość nie jest obecnie (ani nie będzie na moment zawarcia Umowy Sprzedaży) zabudowana budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Na Nieruchomości nie znajdują się również (i nie będą znajdować się na moment zawarcia Umowy Sprzedaży) naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Sprzedający nabył Nieruchomość (…) r. od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości (Rep. „(…)” numer (…)). Nabycie Nieruchomości nastąpiło na majątek osobisty, gdyż w małżeństwie Sprzedającego obowiązywał wówczas ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie umowy o wyłączenie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Obecnie Sprzedający jest stanu wolnego.

Nieruchomość po nabyciu stanowiła majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie była ona ujęta w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość nie podlegała amortyzacji ani innemu ujęciu w kosztach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie została przez Sprzedającego zakupiona na cele rolnicze i nie była wykorzystywana na takie cele.

W (…) r. Sprzedający podjął systematyczne, zorganizowane i ciągłe działania mające na celu podział i zbycie w ramach Transakcji części Nieruchomości w celach zarobkowych, które zostały opisane poniżej.

W szczególności, w (…) r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży części Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”) z podmiotem działającym w branży deweloperskiej innym niż Kupujący (dalej: „Kontrahent”), na której Kontrahent planował realizację inwestycji w postaci budowy kompleksu logistycznego. Na podstawie tej umowy Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kontrahentowi - w określonym w tej umowie terminie i po spełnieniu się wskazanych w niej warunków - działkę o powierzchni około (…) ha, która miała powstać z podziału Nieruchomości (dalej: „Wydzielana Działka”).

Sprzedający zobowiązał się przy tym do dokonania podziału Nieruchomości na własny koszt i własnym staraniem.

W ramach Umowy Przedwstępnej 1, Sprzedający udzielił Kontrahentowi:

   - szeregu pełnomocnictw niezbędnych do podjęcia działań w imieniu Sprzedającego w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego (m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Wydzielanej Działki do sieci mediów, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę) oraz

   - prawa do dysponowania Nieruchomością na ww. potrzeby, w tym na potrzeby uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna 1 wygasła (…) r. z uwagi na brak spełnienia wskazanych w niej warunków.

(…) r. Sprzedający zawarł kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, tym razem z Kupującym (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną 2 zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży miało nastąpić po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2, dotyczących m.in. przedłożenia przez Strony wymaganych dokumentów (zaświadczeń, certyfikatów itp.) oraz uzyskania wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2 warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień itp. W ramach Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający udzielił również Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego oraz pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego we wszystkich sprawach dotyczących Nieruchomości przed m.in. organami sądowymi, organami administracji rządowej i samorządowej Sprzedający udzielił również Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością w celu jej dalszego przygotowania do procesu deweloperskiego, w szczególności poprzez uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, czy też przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna 2 wygasła (…) r., a Sprzedający i Kupujący w dniu (…) r. zawarli kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży ma nastąpić w terminie uzgodnionym przez Strony po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, dotyczących m.in. przedłożenia przez Sprzedającego wymaganych zaświadczeń i certyfikatów, uzyskania i przedłożenia przez Kupującego wskazanych warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień itp., nie później niż w ustalonym przez Strony terminie.

W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego, w szczególności do:

   - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg,

   - uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów Nieruchomości z produkcji rolnej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

   - uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów i decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,

   - uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych (jeśli taka byłaby konieczna),

   - uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

   - zawarcia w jego imieniu umów przyłączenia do sieci, w tym do zmiany tych umów lub ich rozwiązania,

   - reprezentowania go przed Urzędem (…), Naczelnikiem właściwego Urzędu Skarbowego, Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, Kasą Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszem Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w celu uzyskania zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa,

oraz pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego:

   - przed Sądem Rejonowym w (…), a także przed Urzędem (…)oraz Miejskim Ośrodkiem Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w (…) we wszystkich sprawach dotyczących Nieruchomości,

   - uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich informacji, zaświadczeń, pism, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego tej Nieruchomości.

 

Powyższe pełnomocnictwa uprawniają Kupującego do składania i podpisywania w imieniu Sprzedającego wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, m.in. z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

 

Sprzedający wyraził również zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane.

 

Należy podkreślić, że w wyniku działań podjętych przez Sprzedającego w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości i na podstawie udzielonych przez niego pełnomocnictw zostały wydane następujące decyzje administracyjne i uzgodnienia dotyczące Nieruchomości:

   - (…) r. dla Nieruchomości w zakresie powierzchni (…) ha, została wydana przez Prezydenta Miasta (…) decyzja administracyjna o zezwoleniu na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej,

   - (…) r. została wydana decyzja w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu zwykłego z pasa drogowego drogi publicznej do Nieruchomości,

   - (…) r. zostało wydane uzgodnienie projektu budowlanego zjazdu dotyczącego Nieruchomości w ciągu (…),

   - (…) r. została wydana decyzja zezwalająca na usunięcie w formie wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości.

Sprzedający uzyskał również warunki techniczne przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej wydane (…).

(…) r. zostało również wydane pozwolenie na budowę.

Wszystkie wskazane powyżej działania zostały podjęte przez Sprzedającego w celu zwiększenia prawdopodobieństwa korzystnej sprzedaży Nieruchomości i były elementem systematycznych, zorganizowanych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości i zwiększenie jej wartości.

Należy dodatkowo zaznaczyć, że w (…) r. Kontrahent zawarł z operatorem logistycznym umowę najmu dotyczącą kompleksu logistycznego, który ma zostać zrealizowany na części Nieruchomości stanowiącej Wydzielaną Działkę (dalej: „Umowa Najmu”). Kupujący podjął działania w celu przejęcia przedmiotowej umowy od Kontrahenta (planowane jest dokonanie cesji Umowy Najmu).

Opis planowanej Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Zgodnie z zamierzeniami Stron, w ramach planowanej Transakcji nastąpi również przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wszelkich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków lub umów dotyczących Nieruchomości lub wydanych na rzecz Sprzedającego, które są lub będą związane z realizacją Inwestycji.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

 1. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie (z uwagi na brak takich umów),

 2. praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z uwagi na brak takich umów),

 3. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych, prawnych i podatkowych,

 4. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność gospodarczą Sprzedającego,

 5. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

 6. środków pieniężnych,

 7. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów, związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

 8. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

 9. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, kontakty itp.,

    10. źródeł finansowania działalności,

    11. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego.

Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W Umowie Sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, decyzji administracyjnych, postępowań sądowych, kwestii środowiskowych itp. (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji.

Kupujący, po zawarciu Transakcji, planuje przeprowadzenie opisanej we wcześniejszej części wniosku Inwestycji polegającej na budowie na terenie Nieruchomości obiektu logistycznego: hali usługowo-kurierskiej.

Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług. W szczególności, po zrealizowaniu Inwestycji planowane jest jej przekazanie do użytkowania operatorowi logistycznemu na mocy umowy najmu, której cesja jest planowana. Kupujący planuje również znaleźć inwestora zainteresowanego nabyciem Inwestycji i dokonać jej sprzedaży.

Notariusz.

Pani (…) pełni funkcję notariusza (dalej: „Notariusz”), przed którym doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży. Z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Notariusz może przy planowanej Umowy Sprzedaży potencjalnie pełnić rolę płatnika w odniesieniu do Transakcji (w hipotetycznej sytuacji, gdyby Transakcja nie podlegała pod podatek od towarów i usług lub była z niego zwolniona). Wówczas bowiem obowiązkiem Notariusza byłoby pobranie należnego podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z faktem, iż Notariusz będzie uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym co Strony zawierające Umowę Sprzedaży, Notariusz jako zainteresowana niebędąca stroną postępowania pragnie uzyskać potwierdzenie prawidłowości braku obowiązku pobrania - jako płatnik - podatku od czynności cywilnoprawnych od Transakcji.

Kupujący, Sprzedający oraz Notariusz w dalszej części wniosku będą nazywani „Zainteresowanymi”.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Zakres prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwą (…) obejmuje następujące kody PKD:

   - 22.23.Z Produkcja wyrobów dla budownictwa z tworzyw sztucznych -- Produkcja okien i drzwi - podstawowa działalność,

   - 77.21.Z Wypożyczalnia i dzierżawa sprzętu rekreacyjnego i sportowego - nie prowadzona,

   - 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi - wynajem lokalu użytkowego oraz gruntu wprowadzonego do ewidencji środków trwałych (…) - działalność dodatkowa,

   - 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania - wynajem krótkotrwały lokalu wprowadzonego do ewidencji środków trwałych - sezonowy wynajem lokalu wprowadzonego do ewidencji środków trwałych ul. (…) - działalność dodatkowa sezonowa.

Sprzedający nabył działkę nr (…) do majątku osobistego w celu ochrony kapitału.

W (…) r. Sprzedający nabył działkę (…). W wyniku decyzji Prezydenta (…) nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczącej części działki (…) została z niej wydzielona działka (…) (przeznaczona na pas drogi powiatowej) oraz działka (…) (Nieruchomość).

Działka (…) została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, od osób fizycznych będących współwłaścicielami działki (…). Osoby te oświadczyły, że z tytułu sprzedaży nie są podatnikami podatku VAT.

Nabycie działki nr (…) nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Nabycie działki (wówczas (…)) udokumentowane zostało umową przeniesienia zawartą dnia (…) roku w kancelarii notarialnej, repertorium „(…)” numer (…).

Transakcja nabycia działki nr (…) nie podlegała opodatkowaniu VAT, a więc Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (brak podatku naliczonego).

Sprzedający kupił działkę (…) na cele osobiste. Sprzedający rzadko korzystał z przedmiotowej działki, na działce prowadzone były prace porządkowe lub wykorzystywana była ona w celach rekreacyjnych.

Od momentu nabycia działki Sprzedający rozważał różne plany w odniesieniu do ww. działki, obejmujące nawet plan zbudowania nowego zakładu produkcyjnego na tym terenie, jednak ostatecznie nie doszło do realizacji tego pomysłu.

Sprzedający nigdy nie użytkował działki w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwą, zarejestrowanej w ramach CEIDG.

Sprzedający podjął działania przygotowawcze (formalne) dotyczące posadowienia na Nieruchomości zjazdów i wyjazdów na drogę publiczną. Decyzja dotycząca posadowienia zjazdów została uzyskana, jednak ostatecznie nie doszło do budowy zjazdów ani nie podjęto żadnych czynności budowlanych w tym zakresie. Działania te miały miejsce w (…) r.

 

Sprzedający nie oddawał i nie oddaje obecnie działki nr (…) w najem ani dzierżawę. Sprzedający udostępniał nieodpłatnie przedmiotową nieruchomość podmiotom trzecim w celach własnych potencjalnego kupującego, odpowiednio:

   - na podstawie zgody wyrażonej w ramach zawartej z Kontrahentem Umowy Przedwstępnej 1 (…) r. (definicje zostały wskazane we wniosku)

   - na podstawie zgody wyrażonej w ramach zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej 2 z (…); Sprzedający w dniu zawarcia przedmiotowej umowy wydał również oświadczenie o udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością

   - na podstawie zgody wyrażonej w zawartej z Kupującym Umowie Przedwstępnej z (…) r.

Przedmiotowe udostępnienie nie było odpłatne, ale było realizowane w określonym celu wskazanym w każdej z zawartych umów przedwstępnych, tj. Sprzedający udzielił prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie i w celu (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą Prawo budowlane, w tym w szczególności do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, w szczególności badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji.

Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Według stanu na dzień składania niniejszego Uzupełnienia Sprzedający nie ogrodził działki, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne ani nie podjął działań w celu ich uzbrojenia.

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej 1 Sprzedający rozpoczął proces podziału działki nr (…) celem wydzielenia części działki, której zakupem był zainteresowany Kontrahent. Proces ostatecznie nie został zakończony.

 

Działania podjęte przez Sprzedającego (lub inne podmioty na podstawie udzielonych im pełnomocnictw), inne niż wskazane we Wniosku, obejmowały m.in.:

- uzyskanie warunków technicznych zaopatrzenia w energię elektryczną

- zawarcie umowy o przyłączenie do sieci z (…)  (umowa nr (…) z dnia (…) r.).

Działania opisane we wniosku oraz wskazane powyżej były przeprowadzone na potrzeby ewentualnego przyszłego kupującego.

Nie doszło do podziału Nieruchomości.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, którym objęta jest działka nr (…), nie został ustalony na wniosek Sprzedającego.

Sprzedający nie występował o zmianę przeznaczenia terenu dla działki nr (…).

Kontrahent (zgodnie z definicją wskazaną we Wniosku) nawiązał kontakt ze Sprzedającym poprzez pośrednika w obrocie nieruchomościami, który szukał nieruchomości dla inwestora. Sprzedający nie ogłaszał sprzedaży działki nr (…) w środkach masowego przekazu.

Decyzja Sprzedającego podyktowana była zainteresowaniem osób trzecich nabyciem Nieruchomości oraz chęcią zbycia majątku prywatnego celem pozyskania środków finansowych.

Sprzedający zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży działki nr (…) na własne potrzeby, m.in. cele mieszkaniowe.

 

Sprzedający posiada inne nieruchomości własne oraz wpisane do ewidencji środków trwałych i wykorzystywane do celów działalności gospodarczej:

1. Nabycie nieruchomości w celach prywatnych:

- działka (…) ul. (…) nabyta (…) r. aktem notarialnym (…)

- działka (…) ul. (…) nabyta (…) r. aktem notarialnym (…)

- działka (…) ul. (…) nabyta (…) r. aktem notarialnym (…)

- działka (…) ul. (…) w (…) nabyta (…) r. aktem notarialnym (…)

- działka (…) ul. (…) w (…) nabyta (…) r. aktem notarialnym (…)

- dom wolnostojący ul. (…) ujawniony na działce nr (…)

 2. Nabycie nieruchomości wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej:

- lokal użytkowy ul. w (…) nabyty (…) r. aktem notarialnym (…)

- wieczyste użytkowanie gruntu ul. (…) w (…) nabyte (…) r. aktem notarialnym, w tym:

a) budynki i budowle ul. (…)

b) plac manewrowy ul.  (…)

c) parking ul.  (…)

d) parking dla samochodów ciężarowych ul. (…)

e) lokal mieszkalny ul. (…) w (…) nabyty (…) r. aktem notarialnym (…)

Sprzedający nie zamierza sprzedawać powyższych nieruchomości.

Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Na moment złożenia uzupełnienia Sprzedający nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość (działkę nr (…)) wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i w związku z tym będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

 2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

 3. Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

 

1. Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania z VAT, ponieważ:

        a) na dzień Transakcji Kupujący i Sprzedający posiadać będą status podatników VAT, a Transakcja dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT,

        b) planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju (Polski) w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

        c) planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. składniki majątku przenoszone na Kupującego w    ramach Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT.

2.  Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, ponieważ:

 a) nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie  wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT);

 b) nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość stanowi teren budowlany objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę usługową);

 c) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany oraz nie jest i nie będzie na dzień Transakcji zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami).

3.  Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad. 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy będzie ona realizowana przez podatników VAT w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe wskazuje się, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, czy prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Podkreśla się przy tym, że status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości realizowanej przez osoby fizyczne w orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym sam zamiar z jakim nabywany jest towar (np. w postaci niezabudowanej działki gruntu nabywanej do majątku prywatnego), nie może być czynnikiem miarodajnym do oceny, w jakim charakterze działa dany podmiot dokonując jego sprzedaży. Jeśli zostaną spełnione odpowiednie przesłanki, sprzedaż taka może bowiem nastąpić w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

W powyższym zakresie istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, czy też sprzedaż następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przy tym, na przedmiotową aktywność wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na fakt, iż po nabyciu Nieruchomości Sprzedający podejmował szereg działań w stosunku do Nieruchomości zmierzających do zwiększenia jej atrakcyjności w oczach potencjalnych inwestorów, zwiększenie jej wartości oraz prawdopodobieństwa jej sprzedaży. W szczególności dotyczy to działań podjętych przez Sprzedającego w celu:

   - pozyskania inwestorów (umowy zawarte przez Sprzedającego z Kontrahentem, a następnie z Kupującym),

   - udzielenia szeregu pełnomocnictw do działań niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży oraz realizacji procesu deweloperskiego (doprowadzenie sieci mediów, pozyskanie odpowiednich pozwoleń itp.),

   - umożliwienia dysponowania Nieruchomością (najpierw Kontrahentowi, następnie Kupującemu) w celu jej przygotowania do realizacji Inwestycji,

   - podziału Nieruchomości na potrzeby wyodrębnienia Wydzielanej Działki w związku z wymaganiami potencjalnego inwestora,

   - doprowadzenia do wyłączenia z produkcji rolniczej części Nieruchomości, na której realizowana ma być inwestycja,

   - pozyskania dostępu Nieruchomości do drogi publicznej

           - jak również innych działań wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Zdaniem Zainteresowanych, charakter i zakres podejmowanych przez Sprzedającego czynności (w szczególności opisanych powyżej) wskazuje, że wykraczają one poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający podejmował działania, które nie były przypadkowe, incydentalne czy nieprzemyślane, ale były dokonywane w sposób zorganizowany, obejmujący szereg celowych, uporządkowanych czynności i mający na celu osiągnięcie korzyści finansowych (charakter zarobkowy).

Wskazane okoliczności przesądzają w ocenie Zainteresowanych o tym, że zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z planowaną sprzedażą Nieruchomości należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Rodzaj działań podjętych przez Sprzedającego świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami.

Tej konkluzji nie zmienia fakt, że przedmiotowe działania były, są lub będą wykonywane przez pełnomocników, którzy na podstawie formalnie udzielonych im pełnomocnictw realizują je w imieniu Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot podejmowanych przez Sprzedającego działań, ich zorganizowany charakter oraz założony cel ekonomiczny (zarobkowy), jak również brak wykorzystania Nieruchomości w celach osobistych wskazują i potwierdzają, że zbycie Nieruchomości nastąpi w ramach opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 maja 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.131.2025.2.AK, interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 kwietnia 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.63.2025.2.JKU, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 marca 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.9.2025.2.EB oraz wyroków sądów administracyjnych, m.in. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2024 r., sygn. I FSK 179/24, wyrok WSA w Gdańsku z 31 maja 2023 r. sygn. I SA/Gd 662/23.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcja nastąpi w ramach opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Kolejnym krokiem niezbędnym dla ustalenia, czy planowana Transakcja będzie podlegać VAT, jest określenie czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na terytorium Polski, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie, czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”.

Mając na uwadze, że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę gruntu, zdaniem Zainteresowanych nie stanowi ona ani nie może stanowić przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Kupującego, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT -- przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej.

Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP - tutaj: niezabudowanej działki gruntu).

Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP).

Definicja ustawowa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów podatkowych oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   - koncesje, licencje i zezwolenia;

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   - tajemnice przedsiębiorstwa;

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Zainteresowanych przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (także w rozumieniu funkcjonalnym). Nieruchomość zbywana będzie z majątku prywatnego Sprzedającego. Nie stanowi ona elementu prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż prawa własności Nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntową wraz z przeniesieniem wszelkich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków lub umów dotyczących Nieruchomości lub wydanych na rzecz Sprzedającego, które są lub będą związane z realizacją Inwestycji. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej jednym z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży jest również uzyskanie decyzji - pozwolenia na budowę. Jego pozyskanie będzie bezpośrednim skutkiem udzielonych przez Sprzedającego pełnomocnictw.

Z uwagi na fakt, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

ZCP - definicja

Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, a konkretnie w art. 2 pkt 27e tej ustawy. Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego.

Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp.

W omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują żadne przesłanki mogące przemówić za organizacyjną odrębnością zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w strukturze organizacyjnej Sprzedającego - Nieruchomość zbywana będzie z majątku prywatnego Sprzedającego i nie ma możliwości jej organizacyjnego wyodrębnienia w formie działu, oddziału czy wydziału (w szczególności nie stanowi ona elementu prowadzonego przez Sprzedającego przedsiębiorstwa).

Z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości nastąpi z majątku prywatnego Sprzedającego, przedmiot Transakcji nie jest, nie był i nie zostanie formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Sprzedającego i nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału.

Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji

Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził do dnia Transakcji osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji

Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji ma być wyłącznie prawo własności Nieruchomości będącej niezabudowaną działką gruntu (wraz z przeniesieniem decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków lub umów dotyczących Nieruchomości lub wydanych na rzecz Sprzedającego, które są lub będą związane z realizacją Inwestycji), pozbawia przedmiot Transakcji zdolności do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie zorganizowanie i dodanie do Nieruchomości nowych elementów, aby mogła być wykorzystywana do prowadzenia zamierzonej przez niego działalności gospodarczej polegającej na realizacji Inwestycji.

Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nastąpi w ramach opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Przedmiot Transakcji nie będzie przy tym stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Ad. 2

Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. W rezultacie powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem (efektywnie według właściwej stawki).

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy tym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była przed Transakcją i nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele jakiejkolwiek działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 t. j. ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

- sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nim jest terenem przeznaczonym pod zabudowę usługową, obiekty produkcyjne, składy i magazyny, bazy transportowe.

Tym samym, Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania w stosunku do dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani to, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT (z uwagi na to, że Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany oraz nie jest i nie będzie na dzień Transakcji zabudowana budynkami, budowlami ani ich częściami).

Ad. 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, czyli tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, nie będzie miało zastosowania.

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT według właściwej stawki. W związku z tym okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne przesłanki odliczenia VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT, natomiast dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego będzie miała miejsce w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i będzie objęta opodatkowaniem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził działalność deweloperską, zmierzającą do realizacji Inwestycji. Taki typ działalności podlega opodatkowaniu VAT. W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Nieruchomość nabyta przez Kupującego w ramach Transakcji, będzie związana w całości ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

     b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie/sfinalizowanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu zapłaty ceny zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia.

Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę numer (…) w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny sprzedaży.

W (…) r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży części Nieruchomości z podmiotem działającym w branży deweloperskiej innym niż Kupujący, na której Kontrahent planował realizację inwestycji w postaci budowy kompleksu logistycznego (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”). Na podstawie tej umowy Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kontrahentowi - w określonym w tej umowie terminie i po spełnieniu się wskazanych w niej warunków - działkę o powierzchni około (…) ha, która miała powstać z podziału Nieruchomości (dalej: „Wydzielana Działka”).

Sprzedający zobowiązał się przy tym do dokonania podziału Nieruchomości na własny koszt i własnym staraniem.

W ramach Umowy Przedwstępnej 1, Sprzedający udzielił Kontrahentowi:

   - szeregu pełnomocnictw niezbędnych do podjęcia działań w imieniu Sprzedającego w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego (m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Wydzielanej Działki do sieci mediów, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę) oraz

 - prawa do dysponowania Nieruchomością na ww. potrzeby, w tym na potrzeby uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna wygasła (…) r. z uwagi na brak spełnienia wskazanych w niej warunków.

(…) r. Sprzedający zawarł kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, tym razem z Kupującym (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną 2 zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży miało nastąpić po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2, dotyczących m.in. przedłożenia przez Strony wymaganych dokumentów (zaświadczeń, certyfikatów itp.) oraz uzyskania wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2 warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień itp. W ramach Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający udzielił również Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego oraz pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego we wszystkich sprawach dotyczących Nieruchomości przed m.in. organami sądowymi, organami administracji rządowej i samorządowej Sprzedający udzielił również Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością w celu jej dalszego przygotowania do procesu deweloperskiego, w szczególności poprzez uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, czy też przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna 2 wygasła (…) r., a Sprzedający i Kupujący w dniu (…) r. zawarli kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży ma nastąpić w terminie uzgodnionym przez Strony po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, dotyczących m.in. przedłożenia przez Sprzedającego wymaganych zaświadczeń i certyfikatów, uzyskania i przedłożenia przez Kupującego wskazanych warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień itp., nie później niż w ustalonym przez Strony terminie.

 

W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego, w szczególności do:

 a) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg,

 b) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów Nieruchomości z produkcji rolnej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

 c) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów i decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności, uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych (jeśli taka byłaby konieczna),

  d) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

  e) zawarcia w jego imieniu umów przyłączenia do sieci, w tym do zmiany tych umów lub ich rozwiązania,

  f) reprezentowania go przed Urzędem (…), Naczelnikiem właściwego Urzędu Skarbowego, Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, Kasą Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszem Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w celu uzyskania zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa

Sprzedający kupił działkę (…) na cele osobiste. Sprzedający rzadko korzystał z przedmiotowej działki, na działce prowadzone były prace porządkowe lub wykorzystywana była ona w celach rekreacyjnych. Nieruchomość po nabyciu stanowiła majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie była ona ujęta w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość nie podlegała amortyzacji ani innemu ujęciu w kosztach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie ogrodził działki, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne ani nie podjął działań w celu ich uzbrojenia. Sprzedający nie ogłaszał również sprzedaży działki nr (…) w środkach masowego przekazu. Decyzja Sprzedającego o sprzedaży Nieruchomości podyktowana była zainteresowaniem osób trzecich nabyciem Nieruchomości oraz chęcią zbycia majątku prywatnego celem pozyskania środków finansowych. Sprzedający zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży działki nr (…) na własne potrzeby, m.in. cele mieszkaniowe.

 

Sprzedający nie oddawał i nie oddaje obecnie działki nr (…) w najem ani dzierżawę. Sprzedający udostępniał nieodpłatnie przedmiotową nieruchomość podmiotom trzecim w celach własnych potencjalnego kupującego, odpowiednio:

   - na podstawie zgody wyrażonej w ramach zawartej z Kontrahentem Umowy Przedwstępnej 1 z (…)r.,

   - na podstawie zgody wyrażonej w ramach zawartej z Kupującym Umowy Przedwstępnej 2 z (…) r.; Sprzedający w dniu zawarcia przedmiotowej umowy wydał również oświadczenie o udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością,

   - na podstawie zgody wyrażonej w zawartej z Kupującym Umowie Przedwstępnej z (…) r.

Przedmiotowe udostępnienie nie było odpłatne, ale było realizowane w określonym celu wskazanym w każdej z zawartych umów przedwstępnych, tj. Sprzedający udzielił prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie i w celu (i) uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, oraz (ii) przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą Prawo budowlane, w tym w szczególności do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, w szczególności badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim planowanej inwestycji.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie realizowana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i w związku z tym będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy (pytanie nr 1) oraz kwestii niepodlegania zwolnieniu od podatku VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy (pytanie nr 2).

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kontrahentowi, a następnie Kupującemu, na podstawie zawartych z tymi podmiotami umów przedwstępnych, pełnomocnictw do podejmowania działań w imieniu Sprzedającego związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (tj. Kupujący) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka nr (…), została nieodpłatnie udostępniona na rzecz Kupującego (a wcześniej Kontrahenta), w związku z przedwstępnymi umowami sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez potencjalnego nabywcę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia nabywcy zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na umowy przedwstępne oraz udzielone w związku z nimi zgody na nieodpłatne udostępnienie działki należy patrzeć jako na elementy tych samych przedsięwzięć.

Podkreślić należy, że podjęte przez nabywcę gruntu działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość po nabyciu stanowiła majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie była ona ujęta w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość nie podlegała amortyzacji ani innemu ujęciu w kosztach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została przez Sprzedającego zakupiona na cele rolnicze i nie była wykorzystywana na takie cele. Sprzedający kupił działkę (…) na cele osobiste. Sprzedający rzadko korzystał z przedmiotowej działki, na działce prowadzone były prace porządkowe lub wykorzystywana była ona w celach rekreacyjnych. Sprzedający nie oddawał i nie oddaje obecnie działki nr (…) w najem ani dzierżawę. Sprzedający nie ogrodził działki, nie wydzielił drogi wewnętrznej, nie uzbroił działki w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne ani nie podjął działań w celu ich uzbrojenia. Sprzedający nie ogłaszał sprzedaży działki nr (…) w środkach masowego przekazu. Decyzja Sprzedającego podyktowana była zainteresowaniem osób trzecich nabyciem Nieruchomości oraz chęcią zbycia majątku prywatnego celem pozyskania środków finansowych. Sprzedający zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży działki nr (…) na własne potrzeby, m.in. cele mieszkaniowe.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C‑181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza wyłączenia transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy oraz zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy jest bezzasadna.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (pytanie nr 3), należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu, dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku naliczonego skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto wyżej, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączający możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z uwagi na fakt, że dostawa na rzecz Kupującego działki nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym należy stwierdzić, że Kupujący nie będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

 

(…) sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.