Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.724.2025.2.AR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 października 2025 r. (wpływ 15 października 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT. Nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej podlegającej obowiązkowi rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Status czynnego podatnika VAT związany jest z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, tj. Wnioskodawczyni uzyskuje dochody z tzw. najmu prywatnego, wynajmując nieruchomości mieszkalne turystom w ramach najmu krótkoterminowego na terenie kraju.

Wnioskodawczyni wiele lat temu wyjechała z Polski, na stałe przebywa poza granicami kraju, w ciągu ostatnich kilku lat głównie w Singapurze, gdzie założyła rodzinę. W Polsce przebywa okazjonalnie, głównie są to pobyty wakacyjne. Wnioskodawczyni rozważała powrót do kraju, co związane było ze stanem zdrowia dziecka, a w dalszej perspektywie, powrót do Polski na stałe po osiągnięciu wieku emerytalnego. Obecnie miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni i jej rodziny jest Australia.

Wnioskodawczyni lokuje wolne środki pieniężne w celu zabezpieczenia kapitału w nieruchomości położone w Polsce Wnioskodawczyni planowała też budowę domu jednorodzinnego dla własnych celów mieszkaniowych w Polsce i w tym celu nabyła niżej wymienione i szczegółowo opisane działki położone w miejscowości A. Działki przylegają do siebie i tworzą jedną całość. Dom miał służyć wyłącznie celom prywatnym, jako miejsce czasowych pobytów w Polsce, ewentualnie jako miejsce zamieszkania po przeprowadzeniu się do Polski na stałe.

Wyszczególnienie działek zakupionych w A, zwanych dalej łącznie „Nieruchomościami”:

1) objęta aktem notarialnym Repertorium „A” numer (…) z dnia (…) 2022 r. działka nr 1 o powierzchni (…) ha, położona w A., gmina A., objęta księgą wieczystą Kw Nr (…); miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy A. dla obszaru wsi A. z dnia (…) 2019 określa, iż działka nr 1 znajduje się na terenach zabudowy jednorodzinnej; działka jest niezabudowana;

2) objęte aktem notarialnym Repertorium „A” numer (…) z dnia (…) 2022 r. niżej wymienione nieruchomości:

- działka 2 o pow. (…) ha,

- działka nr 3 o pow. (…) ha,

- działka nr 4 o pow. (…) ha,

- działka nr 5 o pow. (…) ha,

- działka nr 6 o pow. (…) ha,

- działka nr 7 o pow. (…) ha,

- działka nr 8 o pow. (…) ha,

wszystkie położone w A., gmina A., objęte księgą wieczystą Kw. Nr (…).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy A. dla obszaru wsi A. z dnia (…) 2019 określa, iż działka nr 7, działka nr 8, działka nr 4 znajdują się na terenach zabudowy jednorodzinnej, natomiast działka nr 2, działka nr 3, działka nr 5 i działka nr 6 znajdują się częściowo na terenach zabudowy jednorodzinnej a częściowo na terenach komunikacji. Wszystkie ww. nieruchomości stanowią działki niezabudowane.

Wnioskodawczyni dokonała zakupu ww. działek jako osoba prywatna, za pieniądze pochodzące z jej majątku osobistego. Wszystkie ww. działki zostały nabyte na cele osobiste, z zamiarem budowy domu jednorodzinnego.

Ww. Nieruchomości zakupione zostały od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, w związku z czym transakcje nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni rozważa obecnie sprzedaż ww. Nieruchomości, tj. działek położonych w A. Związane jest to ze zmianą planów Wnioskodawczyni co do budowy domu na cele prywatne, gdyż 29 listopada 2023 r. zakupiła działkę niżej szczegółowo opisaną, tj. działkę nr 9 położoną w B., o dogodniejszej komunikacji. Z miejscowością tą Wnioskodawczyni dodatkowo związana była przez wiele lat, gdzie w okresie wakacyjnym użytkowała wraz z rodzicami inną nieruchomość, zabudowaną domkiem letniskowym, opisaną szczegółowo poniżej, której zakup nastąpił 10 maja 2006 r. (dz. nr 10, sprzedana w dniu 17 października 2024 r.).

Na nowo zakupionej działce w B. (dz. nr 10) Wnioskodawczyni rozpoczęła już proces inwestycyjny tj. budowę domu jednorodzinnego przeznaczonego na własne potrzeby. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości mają być przeznaczone na finansowanie tej inwestycji.

Działki w A., tj. Nieruchomości, które Wnioskodawczyni planuje zbyć, od momentu zakupu nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawczynię do celów działalności gospodarczej, w szczególności nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddane byłyby w używanie osobom trzecim. Ww. Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. Nieruchomości.

Nieruchomości, tj. działki w A., które Wnioskodawczyni planuje zbyć, nie były również w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawczynię dla celów prywatnych (leżały odłogiem).

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie zakupionych Nieruchomości, tj. działek w A. w celu ich zbycia, w szczególności nie dokonała podziału działek, nie wytyczyła dróg wewnętrznych, nie uzyskała pozwolenia na budowę, nie wyrównała ani nie ogrodziła terenu. Jedyną czynnością jaką podjęła Wnioskodawczyni od momentu nabycia Nieruchomości było doprowadzenie do końca czynności rozpoczętych przez poprzednich właścicieli polegających na doprowadzeniu prądu do Nieruchomości tj. do działek nr 3, 8, 7.

Na dzień dzisiejszy nie wiadomo kto będzie nabywcą Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie wyklucza, że do sprzedaży Nieruchomości zaangażuje pośrednika/agencję nieruchomości oraz pełnomocnika, co spowodowane jest przede wszystkim tym, że nie przebywa na miejscu w Polsce co uniemożliwia jej osobiste działanie. Chce również przyspieszyć sprzedaż aby jak najszybciej uzyskać środki na budowę domu w B.

Wnioskodawczyni ponadto dokonała niżej wymienionych transakcji związanych z kupnem/sprzedażą nieruchomości:

- zakup w dniu (…) 2006 r. Rep. A Nr (…) działki w B., dz. nr 10 o pow. (…) ha oraz udział 1/4 w dz. nr 11 o pow. (…) ha wraz z posadowionym na dz. nr 10 budynkiem letniskowym; sprzedaż w dniu (…) 2024 r. Rep. A Nr (…),

- zakup mieszkania w C. przy ul. (…) w dniu (…) 2014, Rep. A Nr (…), sprzedaż w dniu (…) 2024, akt notarialny Rep. A Nr (…),

- zakup mieszkania w D. w dniu (…) 2018 r., Rep. A Nr (…), sprzedaż w dniu (…) 2023, Rep. A Nr (…),

- otrzymane w darowiźnie od rodziców mieszkanie w C, (…), Rep. A numer (…),

- zakup mieszkania w C. przy ul. (…) w dniu (…) 2019 r., Rep. A Nr (…) z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy,

- zakup mieszkania w C. przy ul. (…) w dniu (…) 2023 r., Rep. A Nr (…) z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy,

- zakup działki w B., dz. nr 9 o pow. (…) ha w dniu (…) 2023 r., Rep. A Nr (…), na której realizowana jest prywatna inwestycja, tj. budowa domu jednorodzinnego, na cele prywatne Wnioskodawczyni,

- zakup mieszkania w C. przy ul. (…) w dniu (…) 2025 r., Rep. A Nr (…) z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy.

Wnioskodawczyni nie planowała ani nie planuje podejmować działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

Na pytanie Organu „Czy zamierza Pani podpisać z przyszłym nabywcą Nieruchomości, przedwstępną umowę sprzedaży?”, wskazała Pani, że „Obecnie nie toczą się rozmowy dotyczące sprzedaży Nieruchomości z konkretnym nabywcą. Nie wykluczone jednak, że taka umowa zostanie zawarta, jeśli z takim wnioskiem wystąpi nabywca.”

„Jeżeli tak, to należy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy będą ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?”

wskazała Pani, że „Jeśli nabywca zwróci się z prośbą zawarcia umowy przedwstępnej, mogą z niej wynikać następujące obowiązki:

- Sprzedający: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w ustalonym terminie oraz do utrzymania niezmienionego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości do dnia sprzedaży,

- Kupujący: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie oraz zapłaty zadatku lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży.”

b) „czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności Nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”

wskazała Pani, że „Zawarcie umowy ostatecznej może zostać uzależnione od:

- uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej (jeżeli zakup finansowany będzie kredytem),

- przedstawienia przez sprzedającego aktualnych dokumentów wymaganych do zawarcia umowy przyrzeczonej.”

c) „czy po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości nabywca dokona inwestycji infrastrukturalnych oraz czy poniesie nakłady finansowe związane z ww. Nieruchomością od momentu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do zawarcia umowy finalnej?”, wskazała Pani, że „Nie. Nabywca nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych ani ponosił nakładów finansowych związanych z nieruchomością do momentu zawarcia umowy ostatecznej.”

Na pytanie Organu „Czy udzieli Pani pośrednikowi/agencji nieruchomości/pełnomocnikowi upoważnienia, zgody, do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości – jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie jego zakres (proszę wymienić czynniki, jakie upoważniony będzie mógł dokonać na jego podstawie)?”,

wskazała Pani, że „Najprawdopodobniej konieczne będzie udzielenie upoważnienia do działania w imieniu Wnioskodawczyni, gdyż nie mieszka ona w Polsce. Zakres upoważnienia będzie typowy dla wykonywania czynności pośrednictwa, w tym:

- prezentowania nieruchomości potencjalnym nabywcom,

- przekazywania podstawowych informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości,

- przyjmowania i przekazywania ofert zakupu.

Aby uniknąć obowiązku przylotu do Polski prawdopodobnie powołany zostanie również pełnomocnik (np. członek rodziny lub przyjaciel), upoważniony do podpisania w imieniu Wnioskodawczyni umowy przedwstępnej lub/i umowy sprzedaży.”

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Dz. U. 2024.361 t.j. z dnia 2024.03.13 (dalej: ustawa) w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądzałoby o uzyskaniu przez niego statusu podatnika, a jednocześnie przepisy ustawy lub aktów wykonawczych nie przewidują zwolnienia z opodatkowania.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku.

W wydawanych przez Krajową Informację Skarbową indywidualnych interpretacjach podatkowych, jak również w wyrokach sądów administracyjnych, wskazuje się, iż każdorazowo konieczne jest dokonanie oceny wszystkich okoliczności towarzyszących danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Zatem należy przeanalizować całokształt podjętych działań w odniesieniu do Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tych czynności zostały spełnione przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

W świetle wydawanych indywidualnych interpretacji podatkowych oraz orzecznictwa sądowego można wnioskować, iż aktywność Wnioskodawczyni w żaden sposób nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podjęła, ani nie planuje podjąć żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie zbywanej Nieruchomości. Jedyną czynnością podjętą przez Wnioskodawczynię było ukończenie procesu doprowadzenia prądu, przy czym czynność była zainicjowana przez zbywcę Nieruchomości, tym samym racjonalnym działaniem było ukończenie podjętych przez poprzedniego właściciela działań. Zakup Nieruchomości, a następnie jej sprzedaż wynika tylko i wyłącznie z powodów zmiany planów osobistych Wnioskodawczyni. Zaistniały ciąg zdarzeń, w szczególności zakup nieruchomości w innej miejscowości i rozpoczęcie na niej budowy domu jednorodzinnego przeznaczonego na cele prywatne wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, tym samym planowana sprzedaż zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie będzie dostawą dokonaną przez podatnika i nie może być uznana za odpłatną dostawą towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawczyni, w planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie ona występować w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym czynność ta nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że planowała Pani budowę domu jednorodzinnego dla własnych celów mieszkaniowych w Polsce i w tym celu nabyła Pani działki położone w miejscowości A. o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 („Nieruchomości”). Działki przylegają do siebie i tworzą jedną całość. Dom miał służyć wyłącznie celom prywatnym, jako miejsce czasowych pobytów w Polsce, ewentualnie jako miejsce zamieszkania po przeprowadzeniu się do Polski na stałe. Dokonała Pani zakupu ww. działek jako osoba prywatna, za pieniądze pochodzące z jej majątku osobistego. Wszystkie ww. działki zostały nabyte na cele osobiste, z zamiarem budowy domu jednorodzinnego.

Rozważa Pani obecnie sprzedaż ww. Nieruchomości, tj. działek położonych w A. Związane jest to ze zmianą Pani planów co do budowy domu na cele prywatne, gdyż 29 listopada 2023 r. zakupiła Pani działkę o dogodniejszej komunikacji.

Na nowo zakupionej działce rozpoczęła Pani już proces inwestycyjny tj. budowę domu jednorodzinnego przeznaczonego na własne potrzeby. Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości mają być przeznaczone na finansowanie tej inwestycji.

Działki w A., tj. Nieruchomości, które planuje Pani zbyć, od momentu zakupu nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Panią do celów działalności gospodarczej, w szczególności nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddane byłyby w używanie osobom trzecim. Ww. Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Nie prowadziła działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. Nieruchomości. Nieruchomości, tj. działki w A., nie były również w żaden sposób wykorzystywane przez Panią dla celów prywatnych (leżały odłogiem).

Nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie zakupionych Nieruchomości, tj. działek w A. w celu ich zbycia, w szczególności nie dokonała podziału działek, nie wytyczyła dróg wewnętrznych, nie uzyskała pozwolenia na budowę, nie wyrównała ani nie ogrodziła terenu. Jedyną czynnością jaką Pani podjęła od momentu nabycia Nieruchomości było doprowadzenie do końca czynności rozpoczętych przez poprzednich właścicieli polegających na doprowadzeniu prądu do Nieruchomości tj. do działek nr 3, 8, 7.

Wskazała Pani, że jeśli nabywca zwróci się z prośbą zawarcia umowy przedwstępnej, mogą z niej wynikać następujące obowiązki:

- Sprzedający: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w ustalonym terminie oraz do utrzymania niezmienionego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości do dnia sprzedaży,

- Kupujący: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie oraz zapłaty zadatku lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży.

Zawarcie umowy ostatecznej może zostać uzależnione od:

- uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej (jeżeli zakup finansowany będzie kredytem),

- przedstawienia przez sprzedającego aktualnych dokumentów wymaganych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Nabywca nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych ani ponosił nakładów finansowych związanych z nieruchomością do momentu zawarcia umowy ostatecznej.

Najprawdopodobniej konieczne będzie udzielenie upoważnienia do działania w Pani imieniu, gdyż nie mieszka Pani w Polsce. Zakres upoważnienia będzie typowy dla wykonywania czynności pośrednictwa, w tym:

- prezentowania nieruchomości potencjalnym nabywcom,

- przekazywania podstawowych informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości,

- przyjmowania i przekazywania ofert zakupu.

Aby uniknąć obowiązku przylotu do Polski prawdopodobnie powołany zostanie również pełnomocnik (np. członek rodziny lub przyjaciel), upoważniony do podpisania w Pani imieniu umowy przedwstępnej lub/i umowy sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy w opisanym stanie faktycznym planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła i podejmie w odniesieniu do Nieruchomości, które są przedmiotem planowanej sprzedaży.

Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jak Pani wskazała, działki w A., tj. Nieruchomości, które planuje Pani zbyć, od momentu zakupu nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Panią do celów działalności gospodarczej, w szczególności nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych innych umów cywilnoprawnych w wyniku których oddane byłyby w używanie osobom trzecim. Nie prowadziła Pani działalności rolniczej przy wykorzystaniu ww. Nieruchomości. Nie podejmowała Pani żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie zakupionych Nieruchomości, tj. działek w A. w celu ich zbycia, w szczególności nie dokonała podziału działek, nie wytyczyła dróg wewnętrznych, nie uzyskała pozwolenia na budowę, nie wyrównała ani nie ogrodziła terenu. Jedyną czynnością jaką podjęła Pani od momentu nabycia Nieruchomości było doprowadzenie do końca czynności rozpoczętych przez poprzednich właścicieli polegających na doprowadzeniu prądu do Nieruchomości tj. do działek nr 3, 8, 7. Również Nabywca nie będzie dokonywał inwestycji infrastrukturalnych ani ponosił nakładów finansowych związanych z nieruchomością do momentu zawarcia umowy ostatecznej. Ponadto środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości mają być przeznaczone na finansowanie inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego przeznaczonego na potrzeby własne.

Wskazała Pani, że najprawdopodobniej konieczne będzie udzielenie upoważnienia do działania w Pani imieniu. Zakres upoważnienia będzie typowy dla wykonywania czynności pośrednictwa, w tym prezentowania nieruchomości potencjalnym nabywcom, przekazywania podstawowych informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości, przyjmowania i przekazywania ofert zakupu. Powyższe oznacza, że działania pośrednika będą skupiały się na poszukiwaniu przyszłego Nabywcy. Spowodowane jest to jednak przede wszystkim tym, że nie przebywa Pani na miejscu w Polsce co uniemożliwia Pani osobiste działanie. Aby uniknąć obowiązku przylotu do P. prawdopodobnie powołany zostanie również pełnomocnik (np. członek rodziny lub przyjaciel), upoważniony do podpisania w Pani imieniu umowy przedwstępnej lub/i umowy sprzedaży.

Obecnie nie toczą się rozmowy dotyczące sprzedaży Nieruchomości z konkretnym nabywcą. Nie wykluczone jednak, że taka umowa zostanie zawarta, jeśli z takim wnioskiem wystąpi nabywca. Jeśli nabywca zwróci się z prośbą zawarcia umowy przedwstępnej, mogą z niej wynikać następujące obowiązki:

- Sprzedający: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w ustalonym terminie oraz do utrzymania niezmienionego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości do dnia sprzedaży,

- Kupujący: zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie oraz zapłaty zadatku lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży.

Zawarcie umowy ostatecznej może zostać uzależnione od uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej (jeżeli zakup finansowany będzie kredytem), przedstawienia przez sprzedającego aktualnych dokumentów wymaganych do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co ważne, Nabywca nie będzie jednak dokonywał inwestycji infrastrukturalnych ani ponosił nakładów finansowych związanych z nieruchomością do momentu zawarcia umowy ostatecznej.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzam, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią Nieruchomości tj. działek nr 1, 7, 8, 4, 2, 3, 5 i 6, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. Nieruchomości będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

W opisanej sytuacji będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, w rozpatrywanej sprawie będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości tj. działek nr 1, 7, 8, 4, 2, 3, 5 i 6, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.