Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.741.2025.3.MN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 października 2025 r. (wpływ 30 października 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”)

(…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. („Sprzedająca”)

(…).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką, której głównym przedmiotem działalności jest (...). Ponadto Spółka prowadzi również działalność związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami (...).

Spółka jest oraz, na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu), będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć szereg nieruchomości gruntowych.

W tym zakresie Spółka nabędzie między innymi nieruchomość gruntową p. B. jako właścicielki nieruchomości (dalej: „Sprzedająca”; Sprzedająca łącznie z Nabywcą dalej: „Strony” lub „Zainteresowani”), która to nieruchomość gruntowa opisana została szczegółowo w dalszej części wniosku.

W związku z tym Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca zapłaci Sprzedającej umówioną cenę. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość gruntowa położona na terenie miejscowości C., (…), stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (...) metrów kwadratowych, obręb ewidencyjny (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), (dalej: „Nieruchomość”).

Na małym fragmencie Nieruchomości znajdują się pozostałości siedliska, które w przeszłości stanowiły budynek mieszkalny (dalej: „Pozostałości”). Budynek został wybudowany przed II Wojną Światową. Pozostałości nie są wykorzystywane już od wielu lat (w tym zwłaszcza nie były wykorzystywane w żadnym zakresie przez Sprzedającą). Od wielu lat, z uwagi na stan techniczny, budynek nie nadawał się do użytkowania. Pozostałości nie były przedmiotem ulepszenia przez Sprzedającą. Z punktu widzenia Sprzedającej i Nabywcy, przedmiotem Transakcji ma być grunt niezabudowany. Pozostałości nie stanowią bowiem żadnej wartości ekonomicznej i będą musiały być usunięte przez Nabywcę w celu realizacji Inwestycji. Od 2023 r. budynek składający się na Pozostałości nie figuruje w ewidencji gruntów i budynków, a cała Nieruchomość ma oznaczenie rolne (RIIIb, RIVa, RIVb).

Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących (dalej: „Nieruchomości Sąsiadujące”) Spółka planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania obiektu logistycznego (dalej: „Inwestycja”). Po wybudowaniu, Spółka będzie świadczyła usługi najmu powierzchni w budynkach magazynowych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Na moment planowanej Transakcji, Nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz Nabywca wyłączy część Nieruchomości z produkcji rolnej, jak również uzyska dla planowanej Inwestycji pozwolenie na budowę.

Nieruchomość nie jest na dzisiaj objęta planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „PZP”).

Sprzedająca nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (...) 2007 roku przez D.; notariusza (…), za numerem Repertorium A (…). Fakt nabycia Nieruchomości oraz posiadania jej na własność przez Sprzedającą nie jest kontestowany przez żadną osobę trzecią lub organ.

Sprzedająca wykonuje działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236). Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej, o której mowa powyżej.

Przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedająca jest osobą fizyczną, która na dzień zawarcia Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedająca dokonała (...) 2024 r. sprzedaży innej nieruchomości gruntowej. Z tytułu tej sprzedaży nie odprowadzono VAT.

Podsumowując okoliczności nabycia i posiadania Nieruchomości:

i. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w drodze darowizny, a zatem Nieruchomość nie została nabyta z intencją dokonania dalszej odsprzedaży;

ii. nabycie Nieruchomości miało miejsce w 2007 r., a zatem 18 lat temu.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedająca udzieliła Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę Nieruchomości, co zostało opisane poniżej. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę. Działania te są niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

i.    uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji;

ii.   przeprowadzenie podziału geodezyjnego Nieruchomości;

iii.  faktycznego wyłączenia części Nieruchomości (klasy IV) z produkcji rolnej poprzez rozpoczęcie przez Spółkę robót budowlanych i dokonania odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Sprzedająca nie podejmowała się dokonywania poniżej wymienionych czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników):

i.   ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży,

ii.  uzbrojenie działek,

iii. wydzielenie dróg wewnętrznych,

iv. działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia),

v.  występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne:

i. przekształcenie działek pod zabudowę,

ii. decyzję o warunkach zabudowy,

iii. uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

iv. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej,

v. wycinkę drzew i krzewów.

Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych.

Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała i przekazała Spółce oddzielny dokument potwierdzający bezwarunkowe i nieodwołane udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym m.in.:

i.    przeprowadzenie niezbędnych badań i prób,

ii.   wystąpienie o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty z tym związane, w szczególności w zakresie audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych;

iii.  wystąpienie z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym decyzji podziałowych,

iv.  wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała i przekazała Spółce oddzielne pełnomocnictwo (dalej: Pełnomocnictwo) do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności do nabycia przez Spółkę Nieruchomości, wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje także:

i.    uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

ii.    uzyskanie decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości,

iii.   wyodrębnienie działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość do nowych ksiąg wieczystych,

iv.   uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

v.    uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

vi.   uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

vii.  uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

viii. uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących Inwestycję,

ix.   uzyskanie decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zamiennych,

x.    uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

xi.   zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub jej części w rejestrze gruntów,

xii.   uzyskanie wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości,

xiii.  przystępowanie do wszczętych i niezakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości, toczących się lub zawieszonych przed organami administracji,

xiv.  występowanie do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

xv.  występowanie z procedurą uzyskania klauzuli ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

xvi. dokonywanie wszelkich innych czynności, składanie wszelkich oświadczeń oraz podpisanie wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Pełnomocnika okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa,

- dalej: „Zakres Pełnomocnictwa”.

Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała ze Spółką umowę użyczenia (dalej: „Umowa Użyczenia”), w ramach której oddała Nieruchomość Spółce do bezpłatnego używania. Użyczenie nastąpiło na czas oznaczony do daty końcowej (zgodnie z definicją w Umowie Przedwstępnej) lub do odstąpienia od Umowy Przedwstępnej lub do daty Transakcji. Celem użyczenia jest używanie Nieruchomości przez Spółkę w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Inwestycji.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się współpracować z Nabywcą w ramach prowadzonej przez niego Inwestycji. Sprzedająca zobowiązała się m.in. nie wykonywać przysługujących jej praw do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Nabywcę postępowań.

W ramach Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Sprzedająca przekaże Nabywcy wszelkie dokumenty oraz informacje będące w jej posiadaniu i dotyczące Nieruchomości. Przekazanie Nabywcy powyższej dokumentacji nastąpi w oryginałach lub w poświadczonych urzędowo kopiach i zostanie potwierdzone przez Strony poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Kompletna lista dokumentacji przekazywanej Nabywcy stanowić będzie załącznik do Umowy Przyrzeczonej. Niezależnie od powyższego, Sprzedająca zobowiązała się do niezwłocznego przekazania dodatkowej dokumentacji, w posiadanie której wejdzie po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą (dalej: DG) polegającą w przeważającej części na sprzedaży detalicznej napojów alkoholowych i bezalkoholowych prowadzonej w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.25.Z). Działalność ta jest prowadzona w ramach spółki cywilnej. Pozostałe rodzaje prowadzonej DG to (...).

Działka nr 1 (dalej: Nieruchomość) służyła w przeszłości do uprawy zboża oraz warzyw. Następnie na Nieruchomość była prowadzona uprawa tzw. międzyplonu w celu zachowania gleby w dobrym stanie oraz uniknięcia rozprzestrzenienia się chwastów. Od około siedmiu lat Nieruchomość nie jest wykorzystywana rolniczo. Przez cały okres pozostawania Nieruchomości w posiadaniu przez Sprzedającą nie była ona używana dla celów osobistych Sprzedającej, w szczególności Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia DG. Sprzedająca nie oddawała ani nie oddaje Nieruchomości w najem, dzierżawę ani nie oddaje jej do używania na podstawie innych umów.

Jednakże w przeszłości Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z innym niż A. inwestorem, któremu Sprzedająca udzieliła prawa do używania Nieruchomości w celu m.in. przeprowadzenia badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania z nimi umów przyłączeniowych oraz dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) (dalej: Prawo budowlane). Wspomniana umowa przedwstępna nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej tzn. Nieruchomość pozostała w rękach Sprzedającej.

Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) (dalej: ustawa o VAT).

Sprzedająca nie wykorzystywała ani nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Płody rolne wytworzone w wyniku ww. upraw zbóż oraz warzyw nie były sprzedawane przez Sprzedającą, gdyż uprawy te były prowadzone przez rodziców Sprzedającej. Od około siedmiu lat Nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z wyżej wspomnianymi działaniami Sprzedającej dotyczącymi planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz innego niż A. inwestora, pełnomocnik Sprzedającej złożył w imieniu i na rzecz Sprzedającej wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości. Postępowanie administracyjne w tym przedmiocie, w którym Sprzedająca jest stroną, zostało wstrzymane z uwagi na brak kontynuacji ówczesnego procesu inwestycyjnego przez przedmiotowego inwestora (który nie był podmiotem powiązanym z A.). W ramach Transakcji ze Spółką postępowanie to zostało wznowione w celu uzyskania decyzji podziałowej dla Nieruchomości.

Ponadto Sprzedająca udzieliła wspomnianemu inwestorowi pełnomocnictwa zbliżonego do Pełnomocnictwa opisanego we Wniosku, na podstawie którego dokonywano szeregu czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (m.in. badania gruntu, zmiana klasyfikacji niektórych klas działek).

W trakcie minionych lat w odniesieniu do Nieruchomości miał miejsce podział nieruchomości przeprowadzony na wniosek organu samorządowego, w celu wydzielenia pasa gruntu pod drogę publiczną. Sprzedająca nie byłą inicjatorem tego postępowania.

Według stanu na dziś nie miał miejsca podział Nieruchomości z inicjatywy Sprzedającej.

Sprzedająca nawiązała kontakt z Nabywcą z pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami. Sprzedająca nie ogłaszała sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu ani nie podejmowała innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości.

Sprzedająca zdecydowała się sprzedać Nieruchomość z uwagi na świadomość korzystnej lokalizacji Nieruchomości (bliskość (...) i bardzo dobre połączenie z drogą szybkiego ruchu) oraz oferowaną przez Spółkę cenę, której Sprzedająca nie uzyskałaby na rynku w przypadku sprzedaży Nieruchomości jako nieruchomości rolnej lub pod budownictwo mieszkaniowe.

Sprzedająca zamierza przeznaczyć środki z Transakcji na cele prywatne, które na ten moment nie są sprecyzowane.

Sprzedająca posiada obecnie:

1) niezabudowaną działkę rolną nr 2 odkupioną od swojego brata w październiku 2025 r. w ramach realizacji umowy powiernictwa, w wyniku której Sprzedająca weszła w prawa i obowiązki Nabywcy, który zamierzał dokonać analogicznej do opisanej we Wniosku transakcji z ww. bratem Sprzedającej. Ta transakcja jest przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z 22 października 2025 r. złożonego przez Spółkę, w którym Sprzedająca występuje jako zainteresowana niebędąca stroną postępowania.

2) budynek mieszkalny (dom jednorodzinny) oraz działkę pod ww. budynkiem jednorodzinnym zlokalizowaną w innej miejscowości. Sprzedająca weszła w ich posiadanie wskutek darowizny z 2017 r.;

3) lokal niemieszkalny nabyty w 2016 r., w celach inwestycyjnych, wynajmowany przez Sprzedającą innym podmiotom (z tytułu najmu Sprzedająca odprowadza podatek VAT);

4) działkę nabytą w 2006 r. w celu wybudowania domu na potrzeby własne lub dzieci Sprzedającej. Działka ta jest niezabudowana i pozostaje niewykorzystywana przez Sprzedającą w żaden sposób;

5) lokal niemieszkalny nabyty w 2021 r., który jest wykorzystywany przez Sprzedającą do prowadzenia jej podstawowej DG.

Sprzedająca nie wyklucza nabycia w przyszłości innych nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży.

Usunięcie Pozostałości nastąpi w najbliższym czasie, po dokonaniu Transakcji opisanej we Wniosku.

Pozostałości siedliska nie stanowią i na dzień dokonania Transakcji nie będą stanowić budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W 2023 r. siedlisko zostało wykreślone z ewidencji gruntów i budynków, co potwierdza Zawiadomienie o zmianie z dnia (...) 2023 r. wydane przez Starostę (…) (Aktualizacja bazy EGIB polegająca na zmianie przebiegu granic oraz usunięcie budynku o idn. (…) posadowionego na dz. ew. 1 na podstawie (...).

Ostatnią osobą zamieszkującą siedlisko była prababcia Sprzedającej i zakończyło się to ok. 40 lat temu. Od tego czasu nikt nie używał przedmiotowego obiektu. Według stanu na dziś pozostałości siedliska stwarzają zagrożenie dla osób postronnych z uwagi na zapadnięcie się pozostałości konstrukcji i pokrycia dachu oraz znaczący stopień uszkodzenia ścian, który uniemożliwia wejście do środka.

Nabywca będzie prowadził na Nieruchomości wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie jak we wniosku)

1. Czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

2. Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3. Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Zainteresowanych:

1) w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

2) Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3) Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady – zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedająca, jako osoba fizyczna, będzie działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera (C-213/24) stwierdzono, że działania takie jak:

i.  podział nieruchomości na mniejsze działki i podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych;

ii.  zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);

iii.  nabycie dodatkowej działki gruntu w celu utworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych do wydzielonych działek;

iv.  uzbrojenie nieruchomości w media;

v.   usunięcie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;

vi.  uzyskanie wymaganych zezwoleń od właściwych organów;

vii. przeprowadzenie reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;

viii. przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży

można zakwalifikować jako aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców.

Jak wskazał TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska- Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynności, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku.

O zawodowej (profesjonalnej) formie Transakcji świadczy fakt podpisania oddzielnego dokumentu Pełnomocnictwa, w którym Sprzedająca upoważnia Spółkę m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości, uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, dokonywania wszelkich innych czynności, składania wszelkich oświadczeń oraz podpisania wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Spółki okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji Pełnomocnictwa.

Niektóre z czynności objętych Pełnomocnictwem z różnych przyczyn muszą zostać dokonane przed Transakcją – m.in. bez wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej Transakcja nie mogłaby mieć miejsca (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).

Za uznaniem, że Transakcja ma charakter profesjonalny świadczy także podpisanie Umowy Użyczenia Nieruchomości, na podstawie której Spółka będzie używać Nieruchomości w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych.

W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

Fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa przez Nabywcę na rzecz Sprzedającej, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez Sprzedającą. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

W efekcie należy wskazać, iż Sprzedająca, jak również podmioty na rzecz których Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa, którzy zarazem we wskazanym zakresie działać będą w imieniu i na rzecz Sprzedającej, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

Charakter dokonywanych działań przez Sprzedającą, zaangażowanie Nabywcy będącego profesjonalnym podmiotem, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, w kontekście podejmowanych czynności zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. W efekcie całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającej zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej.

Przy czym należy podkreślić, że, z uwagi na obowiązujące przepisy prawa, działania objęte Zakresem Pełnomocnictwa nie stanowią dobrowolnych czynności Sprzedającej, które mają na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości, lecz są to działania niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji. Zatem bez podjęcia tych działań Sprzedająca nie może skutecznie sprzedać Nieruchomość ani Nabywcy ani żadnemu innemu podmiotowi, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedającą i Nabywcę wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że Sprzedająca w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, działają w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach faktycznych:

i.   W interpretacji indywidualnej wydanej w 2022 r., gdzie Sprzedająca była zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, dla analogicznego stanu faktycznego, gdzie DKIS zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i odstąpił od uzasadnienia prawnego swojej oceny:

Powyższe okoliczności dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT.

– interpretacja indywidualna DKIS z 27 stycznia 2022 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.723.2021.3.JG

ii.  W jednej z najnowszych interpretacji indywidualnych:

Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności, dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki i ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym, udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan, jako właściciel działki, będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Tym samym, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

– interpretacja indywidualna DKIS z 6 lutego 2025 r., znak: 0112-KDIL3.4012.813.2024.2.KFK.

iii. Z kolei w innej interpretacji wskazano, że jednorazowy charakter czynności nie stanowi przeszkody do uznania transakcji za opodatkowaną VAT:

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Stwierdzono również, że działanie samodzielne lub przez pełnomocnika nie ma wpływu na kwalifikację podatkową VAT:

Ponadto na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pani, lecz Kupująca Spółka na podstawie pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży działki nr 1, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

– interpretacja indywidualna DKIS z 12 lutego 2025 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.12.2025.2.AWY.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Sprzedająca dokonała w 2024 r. sprzedaży gruntu. Jeśli, jak wynika z powyższej interpretacji, jednorazowe działania mogą zostać uznane za działalność gospodarczą, to fakt ww. sprzedaży tym bardziej przemawia za uznaniem, że dla Transakcji Sprzedająca jest podatnikiem VAT.

iv.  W jednej z interpretacji, gdzie DKIS uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia prawnego, wskazano w uzasadnieniu stanowiska własnego, że:

(…) W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

– interpretacja indywidualna DKIS z 16 grudnia 2024 r., znak 0113-KDIPT1-3.4012.866.2024.1.KAK.

ii. Jak natomiast m.in. wskazano w stanie faktycznym innej interpretacji:

[…] Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

W świetle takich działań, DKIS uznał, że:

(…) Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT.

– interpretacja DKIS z 14 listopada 2024 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.478.2024.2.SKJ;

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Sprzedająca jako osoba fizyczna dokonująca sprzedaży Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będzie działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione od VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony, ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nabywca zwraca uwagę, że znajdujące się na Nieruchomości Pozostałości nie reprezentują dla Spółki żadnej wartości ekonomicznej. Ich stan techniczny uniemożliwia wykorzystanie ich w działalności Kupującego oraz nie wpisują się one w jego plany inwestycyjne. Intencją Spółki jest nabycie gruntu w celu realizacji Inwestycji, a Pozostałości zostaną usunięte po Transakcji (w takim zakresie w jakim kolidują z realizacją Inwestycji). Aktualnie Pozostałości nie stanowią obiektu budowlanego.

Nieistotność Pozostałości w kontekście uznania gruntu za niezabudowany potwierdzają wyroki sądów administracyjnych, gdzie stwierdzono, że istotny jest ekonomiczny cel transakcji, a nie tylko sam stan faktyczny:

i.   W jednym z wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzono, że: O terenie "zabudowanym" w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. można mówić w sytuacji, gdy istniejąca zabudowa ma dla tego terenu podstawowe, dominujące znaczenie. Natomiast nie jest istotna "zabudowa", jeśli ma ona charakter uzupełniający w stosunku do podstawowego przeznaczenia terenu”

– wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 sierpnia 2024 r., sygn. I FSK 1670/20.

ii.   Z kolei w innym wyroku NSA: Podsumowując oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego. W takim też zakresie w pierwszej kolejności oceny, w granicach wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, powinien dokonać Sąd pierwszej instancji.

– Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 560/18.

iii. Powyższe potwierdza również wyrok NSA, który mówi, że: Ekonomiczny aspekt transakcji, jak to już wyżej wskazano ma bowiem decydujący wpływ na ocenę danej transakcji pod względem skutków podatkowych w podatku VAT.

– wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 2012 r., sygn. I FSK 1375/11.

Nieruchomość na dzień Transakcji objęta będzie decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy (Transakcji) przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad. 3

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nabywca będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki. Nabycie Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji.

Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT poprzez realizację Inwestycji, a następnie planowaną działalność polegającą na usługach najmu powierzchni w budynkach magazynowych, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe, należy wskazać, iż sama Transakcja stanowić będzie również czynność opodatkowaną, tj. z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca naliczy VAT w wystawionej przez siebie fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, który będzie podlegał odliczeniu.

Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

W interpretacji indywidualnej dla podobnego stanu faktycznego stwierdzono, że spółka kupująca nieruchomość gruntową ma prawo do odliczenia VAT naliczonego:

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki, z faktur wystawionych przez każdego ze Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

– interpretacja indywidualna DKIS z 13 lutego 2025 r. znak 0114-KDIP1- 1.4012.891.2024.2.KOM.

Podobnie w ww. interpretacji indywidualnej, w której Sprzedająca była zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. realizacji Inwestycji), a Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającej, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

– interpretacja indywidualna DKIS z 27 stycznia 2022 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.723.2021.3.JG.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

4. dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

5. dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca jest właścicielem działki nr 1 (Nieruchomość), którą nabyła w drodze darowizny w 2007 r. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającą w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą (dalej: DG) polegającą w przeważającej części na (...). Działalność ta jest prowadzona w ramach spółki cywilnej. Przez cały okres pozostawania Nieruchomości w posiadaniu przez Sprzedającą nie była ona używana dla celów osobistych Sprzedającej, w szczególności Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia DG. Sprzedająca nie oddawała ani nie oddaje Nieruchomości w najem, dzierżawę ani nie oddaje jej do używania na podstawie innych umów.

Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedająca nie wykorzystywała ani nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Płody rolne wytworzone w wyniku ww. upraw zbóż oraz warzyw nie były sprzedawane przez Sprzedającą.

Sprzedająca planuje sprzedać wskazaną wyżej działkę. Sprzedająca i Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca zapłaci Sprzedającej umówioną cenę. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

- uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji;

- przeprowadzenie podziału geodezyjnego Nieruchomości;

- faktycznego wyłączenia części Nieruchomości (klasy IV) z produkcji rolnej poprzez rozpoczęcie przez Spółkę robót budowlanych i dokonania odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedająca udzieliła Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę Nieruchomości, co zostało opisane poniżej. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę. Działania te są niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji z uwagi na obowiązujące przepisy prawa.

Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych.

Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała i przekazała Spółce oddzielny dokument potwierdzający bezwarunkowe i nieodwołane udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym m.in.:

-    przeprowadzenie niezbędnych badań i prób,

-    wystąpienie o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty z tym związane, w szczególności w zakresie audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych;

-    wystąpienie z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym decyzji podziałowych,

-    wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Ponadto Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała i przekazała Spółce oddzielne pełnomocnictwo (Pełnomocnictwo) do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności do nabycia przez Spółkę Nieruchomości, wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje także:

-    uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

-    uzyskanie decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości,

-    wyodrębnienie działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość do nowych ksiąg wieczystych,

-    uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-    uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-    uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

-    uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

-    uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących Inwestycję,

-    uzyskanie decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zamiennych;

-    uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

-    zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub jej części w rejestrze gruntów,

-    uzyskanie wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości,

-    przystępowanie do wszczętych i niezakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości, toczących się lub zawieszonych przed organami administracji,

-    występowanie do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

-    występowanie z procedurą uzyskania klauzuli ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

-    dokonywanie wszelkich innych czynności, składanie wszelkich oświadczeń oraz podpisanie wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Pełnomocnika okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa.

Sprzedająca nie podejmowała się dokonywania poniżej wymienionych czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników):

-   ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży,

-   uzbrojenie działek

-   wydzielenie dróg wewnętrznych

-   działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia)

-   występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne:

• przekształcenie działek pod zabudowę,

• decyzję o warunkach zabudowy,

• uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej,

• wycinkę drzew i krzewów.

Sprzedająca niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisała ze Spółką umowę użyczenia, w ramach której oddała Nieruchomość Spółce do bezpłatnego używania. Celem użyczenia jest używanie Nieruchomości przez Spółkę w celu uzyskania wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Inwestycji.

Na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących Spółka planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania obiektu logistycznego. Po wybudowaniu, Spółka będzie świadczyła usługi najmu powierzchni w budynkach magazynowych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (pytanie nr 2).

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia innemu niż A. inwestorowi, a następnie Nabywcy, na podstawie zawartych z tymi podmiotami umów przedwstępnych, pełnomocnictw do podejmowania działań w imieniu Sprzedającej związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca (tj. Państwo) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedająca) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka nr 1, została udostępniona na rzecz Nabywcy na mocy umowy użyczenia, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Nabywcę wszelkich zezwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Inwestycji, tj. umożliwienia Nabywcy zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb kupującego i użyczenie gruntu na jego rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedająca zostanie z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość (działka nr 1) przez cały okres pozostawania w posiadaniu przez Sprzedającą, nie była ani nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie oddawała ani nie oddaje Nieruchomości w najem, dzierżawę ani nie oddaje jej do używania na podstawie innych umów. Sprzedająca nie wykorzystywała ani nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedająca nie ogłaszała sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu ani nie podejmowała innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającej w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) Sprzedająca będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającej cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości jest bezzasadna.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości w kwestii ustalenia czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości wyrażonych w pytaniu, dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy wskazać, że zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku naliczonego skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zatem, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączający możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z uwagi na fakt, że - jak rozstrzygnięto wyżej - sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, Spółce nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, z uwagi na zaistnienie we wskazanych okolicznościach negatywnej przesłanki wyłączającej możliwość odliczenia podatku naliczonego, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Ty samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

•    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.