Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.745.2025.2.DK

 

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 15 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 października 2025 r. (wpływ 24 października 2025 r.) oraz pismem, które wpłynęło 27 października 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, opodatkowaną w Polsce od całości osiąganych przychodów. Jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEiDG oraz czynnym podatnikiem VAT.
Pozostając w związku małżeńskim, w ustroju rozdzielności majątkowej, nabył w dniu 12 stycznia 2023 r. od Gminy (…), do majątku prywatnego działkę nr X powstałą skutek podziału niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr Y. Wydzielona działka nr X o powierzchni (…) ha, położona w (…) powiat (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Transakcja ta została poprzedzona umową warunkową bowiem w stosunku do przedmiotowego gruntu przysługiwało prawo pierwokupu Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, z którego Ośrodek zrezygnował. Działo się to dnia 15 grudnia 2022 r.

Wg oświadczenia Wnioskodawcy grunt ten nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast wg Studium warunków i ukierunkowań zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy (…) grunt leży na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i usługową, przez grunt projektowane odcinki dróg.

Cena sprzedaży gruntu nie zawierała podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył działkę do majątku prywatnego traktując to jako lokatę majątku.

Aktualnie Wnioskodawca planuje sprzedaż przedmiotowego gruntu na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest wspólnikiem. Spółka na tym gruncie planuje budowę budynku wielorodzinnego. Zostały wydane warunki zabudowy. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie budowy/wznoszenia budynków mieszkaniowych.

Wnioskodawca nie udzielał żadnych pełnomocnictw do działań w sprawach zagospodarowania przedmiotowym gruntem, nie wydzierżawiał go, ani nie czerpał żadnych innych pożytków.

W okresie poprzedzającym przedmiotową transakcję, Wnioskodawca sprzedał posiadane garaże, w celu zdobycia środków na przedmiotowy grunt.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

Na pytanie: „Od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT?”, odpowiedział Pan: „Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi od 03.09.2008 r. w zakresie instalacji CO”.

Na pytanie: „W jaki sposób wykorzystywał Pan działkę nr X będącą przedmiotem wniosku w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia, do momentu sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Od dnia zakupu działka nie była wykorzystywana w żaden sposób”.

Na pytanie: „Jaką działalność gospodarczą prowadzi spółka, w której jest Pan wspólnikiem (przyszły nabywca nieruchomości)?”, odpowiedział Pan: „Spółka została zarejestrowana w dniu 03.04.2025 r. i została powołana jako spółka celowa do wybudowania wielorodzinnego budynku mieszkalnego”.

Na pytanie: „Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem wniosku np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub podejmował Pan jakiekolwiek inne działania, w tym działania marketingowe w celu sprzedaży działki, jeśli tak, proszę wskazać jakie?”, odpowiedział Pan: „Zostały poczynione następujące prace: posprzątanie terenu. Wnioskodawca wystąpił o przyłączenie do sieci energetycznej i gazowej, nastąpił podział działki ze względu na wąską drogę dojazdową. Wnioskodawca wystąpił także o warunki zabudowy. Czynności te zostały wykonane już w związku z podjęciem decyzji o takim wykorzystaniu działki, tj. o budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Z uwagi jednak na niepewne warunki rynkowe i duże ryzyko takiego przedsięwzięcia (brak zgody współmałżonka) Wnioskodawca zdecydował o założeniu ww. spółki celowej. Stąd decyzja o sprzedaży działki”.

Na pytanie: „Kto wystąpił o warunki zabudowy? Z czyjej inicjatywy zostały wydane?”, odpowiedział Pan: „Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Gminy”.

Na pytanie: „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży ww. działki?”, odpowiedział Pan: „Są to środki przeznaczone do wykorzystania prywatnego, w majątku prywatnym”.

Na pytanie: „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a. Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

b. W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

c. Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d. Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działki)?”,

odpowiedział Pan: „Wnioskodawca nie posiada innych działek, a jedynie nieruchomości zabudowane. W majątku prywatnym posiada kilka garaży, których sprzedaży nie planuje. W majątku związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą posiada pawilon handlowy, który jeśli zostanie sprzedany, to w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Na pytanie: „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

a. Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b. Kiedy je Pan sprzedał?

c. Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedział Pan: „Tak.

- 15.05.2024 r. - sprzedaż garażu, nabytego w 2020 r. do majątku prywatnego, nie wystąpił obowiązek rejestrowania transakcji na potrzeby rozliczenia podatku VAT,

- 29.02.2024 r. - nieodpłatne przekazanie części działki dla Gminy (…) w celu poszerzenia drogi”.

Na pytanie: „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan: „Nie planuję nabywać nieruchomości do majątku prywatnego w najbliższym czasie, za to planuję zakup na potrzeby działalności gospodarczej”.

Na pytanie: „Czy z tytułu wskazanej we wniosku czynności - sprzedaży posiadanych garaży, w celu zdobycia środków na przedmiotowy grunt - działał Pan w charakterze podatnika i czy sprzedaż garaży była opodatkowana?”, odpowiedział Pan: „Przy sprzedaży garaży nie działałem w charakterze podatnika, była to sprzedaż z majątku prywatnego i tak opodatkowana podatkiem dochodowym”.

 

Pytanie

 

Czy sprzedaż działki będzie podlegała podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

 

Pana stanowisko w sprawie 

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w stosunku do zdarzenia opisanego w stanie faktycznym, tj. sprzedaży niezabudowanej działki nr X nie powstanie obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że transakcja sprzedaży zostanie wykonane w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej u.p.t.u), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i usług i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 u.p.tu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 u.p.t.u.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z tą czynnością jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz. U. UE. L. Nr 347, str. 1. dalej jako „Dyrektywa 112”), zgodnie z którym podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności, działalność gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek.

Po pierwsze: czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu, a po wtóre: musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W praktyce ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawno-podatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny. Problem ten jednak znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie TSUE. Kluczowe znaczenie ma tu wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku tym TSUE przyjął, iż nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 36). Zdaniem TSUE sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania wyżej wymienionej Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (pkt 37), podobnie okoliczność iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym Zainteresowanego (pkt 38). Aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 Akapit 2 Dyrektywy VAT Trybunał utożsamił natomiast z takimi aktywnościami jak przykładowo: uzbrajanie terenu albo podejmowanie działań marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (pkt 39-41).

W orzecznictwie sądów administracyjnych po wspomnianym wyroku, ugruntowany został pogląd, że to czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem indywidualnie zbadać jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt zachowuje się jak handlowiec (zob. np. NSA z dnia 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK/228/21, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2025 r. sygn. akt I SA/Sz 468/24 wraz z cytowanym tam orzecznictwem).

Przenosząc to na stan faktyczny opisany przez Wnioskodawcę, należy uznać, że sprzedaż działki na rzecz spółki nosi charakter zarządu majątkiem prywatnym. Świadczą o tym właśnie opisane okoliczności transakcji. Nieruchomość Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego, nie miał wprawdzie na celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, traktował to raczej jako lokatę pieniędzy. W sytuacji kiedy nadarzyła się okazja do sprzedaży w związku z zapotrzebowaniem rynku mieszkaniowego w Szprotawie, postanowił zbyć działkę w celu zarobkowym. Nie wykracza to jednak poza zakres zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w związku z czynnością sprzedaży działki nr X w (…) nie będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan 12 stycznia 2023 r. od Gminy (…), do majątku prywatnego działkę nr X. Nabył Pan działkę traktując to jako lokatę majątku. Od dnia zakupu działka nie była wykorzystywana w żaden sposób.

Aktualnie planuje Pan sprzedaż przedmiotowego gruntu na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest Pan wspólnikiem. Spółka na tym gruncie planuje budowę budynku wielorodzinnego. Spółka została zarejestrowana w dniu 3 kwietnia 2025 r. i została powołana jako spółka celowa do wybudowania wielorodzinnego budynku mieszkalnego.

Na działce zostały poczynione następujące prace: posprzątanie terenu. Wystąpił Pan również o przyłączenie do sieci energetycznej i gazowej, nastąpił podział działki ze względu na wąską drogę dojazdową. Wystąpił Pan także o warunki zabudowy. Czynności te zostały wykonane już w związku z podjęciem decyzji o takim wykorzystaniu działki, tj. o budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego. Z uwagi jednak na niepewne warunki rynkowe i duże ryzyko takiego przedsięwzięcia (brak zgody współmałżonka) zdecydował Pan o założeniu ww. spółki celowej. Stąd decyzja o sprzedaży działki.

Pana wątpliwości dotyczą uznania, czy w związku ze sprzedaży działki nr X, będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr X dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z treści wniosku, na nabytej działce nr X planował Pan budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego i podjął Pan działania mające na celu przygotowanie działki do inwestycji, którą ma zrealizować założona przez Pana Spółka: posprzątał Pan teren, wystąpił Pan o przyłączenie do sieci energetycznej i gazowej, dokonał Pan podziału działki, wystąpił Pan także o warunki zabudowy.

Okoliczności te świadczą o tym, że podjęte przez Pana działania dotyczące działki nr X były ściśle związane z planowaną inwestycją Spółki, której jest Pan wspólnikiem, polegającą na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego w związku z zapotrzebowaniem rynku mieszkaniowego w (…), nie zaś ze zwykłym zarządzaniem Pana majątkiem prywatnym. Podjęte działania świadczą o tym, że czynności wykonywane przez Pana wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Ponadto, jak sam Pan wskazał, sam podjął Pan decyzję o budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego na działce nr X, z uwagi jednak na niepewne warunki rynkowe i duże ryzyko takiego przedsięwzięcia (brak zgody współmałżonka) zdecydował Pan, że realizacji ww. inwestycji dokona (założona przez Pana w tym celu) Spółka, której jest Pan wspólnikiem. Wskazał Pan również, że od dnia zakupu działka nie była wykorzystywana w żaden sposób.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy wskazać, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr X, będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan, w związku z jej sprzedażą, będzie działał jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż działki nr X będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy i własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone. W szczególności interpretacja nie rozstrzyga kwestii ewentualnego zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży działki nr X, bowiem nie zadał Pan pytania w tym zakresie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

-              - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

 

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.