Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.75.2026.3.DK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-        nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 przez Sprzedającego nie będzie transakcją realizowaną przez Sprzedającego działającego w charakterze podatnika VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

-        prawidłowe w części dotyczącej:

-        ustalenia podstawy opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 2 – oznaczone we wniosku nr 3);

-     braku zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 3 – oznaczone we wniosku nr 4);

-     prawa do odliczenia naliczonego VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż na rzecz Spółki Nieruchomości 1 (pytanie nr 4 – oznaczone we wniosku nr 5).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 marca 2026 r. (3 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

(…) Sp. z o.o. (zwana dalej również „Wnioskodawcą” lub „Spółką”) jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług („VAT”) z siedzibą w Polsce. Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest dostarczanie usług oraz urządzeń dla branży (...) w zakresie (...) (m.in. produkcja (...)).

(…) („Sprzedający”) jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. (…) nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) oraz nie świadczy usług o charakterze komercyjnym. (...) rozważa założenie w przyszłości działalności gospodarczej (być może będzie ona już zarejestrowana w dacie planowanej sprzedaży), przy czym nie będzie ona miała żadnego związku z obrotem nieruchomościami lub świadczeniem usług z wykorzystaniem nieruchomości. (…) nie jest podatnikiem VAT czynnym, może jednak zyskać status podatnika VAT po założeniu rozważanej działalności gospodarczej(…) jest wspólnikiem i członkiem zarządu Wnioskodawcy.

W majątku osobistym (…) znajduje się nieruchomość opisana w dalszej części niniejszego wniosku (Nieruchomości 1). (…) jest właścicielem udziałów w tej nieruchomości, zaś poza nim jej współwłaścicielami są osoby trzecie (rodzice (…)).

Nieruchomość 1

Nieruchomość 1 jest położona w miejscowości (…), przy ul. (…). Jest to nieruchomość złożona z dwóch działek ewidencyjna gruntu o nr A oraz B, o łącznej powierzchni (…) ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…).

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W opracowanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenach zabudowy produkcyjnej, składów, magazynów i usług (P/U).

Udziały w Nieruchomości 1 zostały nabyte przez współwłaścicieli w części na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 stycznia 2005 r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. (…), zaś w części na podstawie umowy sprzedaży zawartej 20 listopada 2006 r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (…). Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, w transakcji pozostającej poza zakresem podatku od towarów i usług.

Obie działki ewidencyjne gruntu, tworzące Nieruchomość 1, zostały nabyte jako nieruchomości niezabudowane, tj. na których nie znajdywały się budynki lub budowle.

Po zawarciu pierwszej transakcji nabycia udziałów w Nieruchomości 1, na wniosek złożony formalnie w imieniu współwłaścicieli, została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki o nr ew. A, która stanowi zasadniczą część powierzchni Nieruchomości 1 (ok. 95%), a następnie współwłaściciele Nieruchomości 1, w tym (...), uzyskali pozwolenie na budowę na wskazanej działce budynku administracyjnego z halą magazynowo – produkcyjną. Budynek został wybudowany przez Wnioskodawcę i oddany do użytkowania w 2007 r., a następnie został rozbudowany i przebudowany w 2016 r. W późniejszym terminie budynek był przedmiotem niewielkich prac modernizacyjnych, która łączna wartość nie osiągnęła poziomu 30% wartości początkowej budynku. Od momentu wybudowania oraz po przebudowie budynek jest użytkowany wyłącznie przez Wnioskodawcę, dla celów jego działalności (biuro i zakład produkcji).

Natomiast na działce o nr ew. B zostały wybudowane obiektu budowlane (budowle) tworzące parking utwardzony kostką brukową. Obiekt ten został wybudowany i oddany do użytkowania przez Wnioskodawcę przed ponad 2 laty i nie był przedmiotem późniejszych prac modernizacyjnych. Od momentu oddania do użytkowania, wskazane budowle są wykorzystywane wyłącznie dla celów działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Wskazane decyzje i pozwolenia zostały formalnie wydane na rzecz współwłaścicieli Nieruchomości 1, niemniej działanie to wynikało z zamiaru wybudowania przez Spółkę obiektu budowlanego, koniecznego dla realizacji przez nią działalności gospodarczej. Faktycznym posiadaczem całej nieruchomości oraz jej użytkownikiem jest bowiem Spółka.

Właściciele, w tym (...), nie pobierają wynagrodzenia z tytułu korzystania przez Wnioskodawcę z Nieruchomości 1, nie były również rozliczane koszty związane z wybudowaniem i użytkowaniem budynków i budowli na Nieruchomości 1. Żadne rozliczenia nie są także przewidziane pomiędzy stronami w przyszłości. Wyjątek w tym zakresie stanowi kwota podatku od nieruchomości, do którego zapłaty są zobowiązani współwłaściciele. Z uwagi na fakt, że wartość podatku od nieruchomości jest kalkulowana wg. stawek właściwych dla obiektów w posiadaniu Spółki, zajętych na prowadzenie jej działalności gospodarczej, wartość podatku jest pokrywana przez Spółkę tj. zwraca ona właścicielom wartość uiszczonego przez nich zobowiązania. Spółka nie jest zobowiązana w sensie prawnym do dokonywania takiej płatności, w współwłaściciele Nieruchomości nie mają wobec niej roszczenia o zapłatę. Pokrywanie ww. kosztu stanowi wyłączną, jednostronną decyzję Spółki.

Wszystkie wydatki związane z zabudową Nieruchomości 1 budynkami lub budowlami były poniesione przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca ponosi także bieżące opłaty związane z wykorzystywaniem Nieruchomości 1 w działalności gospodarczej.

Sprzedający planuje sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy. Sprzedający nie jest w posiadaniu ww. Nieruchomości, a więc po zawarciu umowy przyrzeczonej nie wystąpi jej wydanie w sensie faktycznym na rzecz Wnioskodawcy, niemniej posiadanie samoistne zostanie przeniesione na rzecz nabywcy na mocy samej umowy sprzedaży, zgodnie z art. 351 kodeksu cywilnego. W sensie cywilnoprawnym przedmiotem sprzedaży będzie zarówno prawo własności gruntów, jak również wszelkich obiektów budowlanych znajdujących się na gruncie. Strony rozważają przyjęcie schematu transakcji, w którym nakłady poniesione przez Wnioskodawcę nie zostaną rozliczone pomiędzy stronami, zaś ewentualna faktura sprzedaży – jeżeli istnieje obowiązek jej wystawienia – wskazywać będzie wyłącznie wartość gruntu. Obiekty budowlane, które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę nie będą wówczas uwzględniane w cenie sprzedaży w rozumieniu VAT.

Sprzedający z tytułu planowanego zbycia nie angażuje sił i środków właściwych działalności gospodarczej, w szczególności nie prowadzi działań marketingowych, handlowych, etc.

Spółka wyklucza możliwość wykorzystywania nabytej Nieruchomości 1 dla celów działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomości będą wykorzystywane zgodnie z dotychczasowym profilem ich wykorzystywania przez Spółkę, jako biuro i zakład produkcyjny, wyłącznie dla potrzeb działalności opodatkowanej VAT Wnioskodawcy.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 będzie dostawę towarów wykonywaną przez Sprzedającego jako podatnika VAT występującego w takim charakterze? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Jeżeli stanowisko w zakresie pytania 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, wówczas:

2. W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 stanowi czynność wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, czy podstawa opodatkowania VAT powinna być kalkulowana na podstawie wyłącznie wartości gruntu, który tworzy Nieruchomość 1, zaś nie powinna uwzględniać wartości budynków i budowli bowiem nie będą one przedmiotem dostawy? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

3. Czy dostawa Nieruchomości 1 będzie podlegała zwolnieniu z VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

4. Czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT z faktury dokumentującej nabycie tych Nieruchomości? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. Sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 przez Sprzedającego nie będzie dostawą towarów, nie będzie wykonywana przez podatnika VAT występującego w takich charakterze. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Jeżeli stanowisko w zakresie pytania 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, wówczas:

2. Podstawą opodatkowania VAT dostawy nieruchomości będzie wartość gruntu tworzącego Nieruchomość 1, w proporcji odpowiadającej udziałowi Sprzedającego w Nieruchomości, zaś wartość budynków i budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nie będzie brana pod uwagę, bowiem nie będą one przedmiotem dostawy. (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

3. Dostawa Nieruchomości 1 nie będzie podlegała zwolnieniu VAT. (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

4. Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia naliczonego VAT, wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości 1, na zasadach ogólnych. (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1)

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika VAT wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy sprzedawca realizuje daną sprzedaż w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych handlowca, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy). W konsekwencji, za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać taką działalność, w której czynności przybierają formę zorganizowaną i zmierzającą do określonego celu. Stanowisko to potwierdza bogate orzecznictwo sądów administracyjnych, oparte na wyrokach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”).

W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) Trybunał podkreślił, że: „dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (…)Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (…). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Powołane powyżej orzeczenie TSUE wyznaczyło aktualny kierunek interpretacyjny i stanowi podstawę rozstrzygnięć administracji podatkowej w przedmiotowym zakresie.

Zgodnie ze stanowiskami prezentowanymi przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach „Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (tak np. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z dnia 19 listopada 2015 roku, sygn. ILPP2/ 4512- 1-730/15-2/OA). Pogląd ten znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce organów podatkowych np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 kwietnia 2021 r. sygn. 0111-KDIB2-3.4014.70.2021.4.JKA oraz 0114-KDIP4-2.4012.64.2021.3.MB z 20 kwietnia 2021 r. W ostatniej z cytowanych interpretacji organ podatkowy zauważa, że „Z krajowego orzecznictwa sądowo-administracyjnego wynika zatem, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy (…). W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Podkreślić należy – na co wskazują sądy administracyjne – że ustalenie jakie działania sprzedającego mogą zostać uznane za „aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami” jest przedmiotem badania w każdej indywidualnej sprawie”.

Okolicznością, która uznawana jest za istotną dla oceny planowanej sprzedaży, jest sposób wykorzystywania nieruchomości bezpośrednio przed jej zbyciem. Jeżeli bowiem nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT, jej zbycie również zwykle mieścić się będzie w zakresie tej działalności. Jeżeli jednak nieruchomość nie była wykorzystywana komercyjnie, jest to okoliczność przemawiająca za realizacją transakcji sprzedaży w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

W praktyce stosowania prawa zostało wielokrotnie potwierdzone, że zawarcie umowy użyczenia rzeczy przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie skutkuje rozpoznaniem świadczenia usługi podlegającej opodatkowaniu VAT. Analogiczne skutki podatkowe należy rozpoznać także w przypadku innej umowy, skutkującej nieodpłatnym wykorzystywaniem rzeczy. Świadczenie, które z natury rzeczy jest nieodpłatne, ma charakter niekomercyjny i nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie jest traktowane jako wykonywane w ramach działalności gospodarczej przez podatnika VAT.

Potwierdzenie tego stanowiska można znaleźć w praktyce stosowania prawa przez KIS, w tym m.in.:

-        W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 2 stycznia 2026 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.849.2025.3.PRM Dyrektor KIS potwierdził, że osoba fizyczna nie ma statusu podatnika VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości, która została oddana do użytkowania osobie trzeciej dla celów jej działalności gospodarczej, na podstawie umowy nieodpłatnej (użyczenia); „(…) nieodpłatne użyczenie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Wyżej wymienione działanie nie może więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami”.

-        W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 30 grudnia 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.948.2025.3.MKA, Dyrektor KIS potwierdził, że umowa użyczenia nieruchomości nie stanowi wykonywania przez jej właściciela działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT; „(...) w przedmiotowej sprawie działki (nr 1 i 9) były przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia), które nie zostało dokonane dla celów zarobkowych. Zatem nieodpłatne użyczenie przez Pana nieruchomości nie stanowiło i nie stanowi działalności gospodarczej. (…) Zatem dokonując sprzedaży w 2025 r. działek nr 1 i 9, skorzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.

Należy podkreślić, że sposób wykorzystania nieruchomości przez osobę biorącą rzecz w używanie nie zmienia w takiej sytuacji charakteru, w jakim działa osoba oddająca rzecz w używanie. O jej statusie podatkowym może bowiem decydować wyłącznie zakres i cel podejmowanych przez nią działań, nie zaś działań innych podmiotów – jej kontrahenta lub osób trzecich.

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności stanu faktycznego, przedstawionych we wniosku, należy podkreślić, że takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami brak w rozpatrywanej sprawie.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

-        Udział we własności w Nieruchomości 1 znajduje się w majątku osobistym Sprzedającego;

-        Okoliczności nabycia i dotychczasowego wykorzystywania Nieruchomości 1 nie zawierają żadnych cech, które można byłoby przypisać działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami lub jakiejkolwiek innej działalności, którą miałby prowadzić Sprzedający;

-        Sprzedający nie podejmował żadnych aktywnych działań zmierzających do rozpoczęcia działalności gospodarczej, nie dokonywali żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości 1 do sprzedaży; nie prowadził żadnych działań marketingowych, handlowych;

-        Nieruchomość 1 w całym okresie od dnia jej nabycia nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej Sprzedającego, nie jest przez niego wykorzystywana komercyjnie. Fakt wykorzystywania jej dla celów działalności gospodarczej przez podmiot będący jej posiadaczem (tj. przez Spółkę) nie wpływa bowiem na status Sprzedającego w tym zakresie;

-        Nieruchomość 1 nie jest we władaniu (posiadaniu) Sprzedającego, lecz pozostaje we władaniu Wnioskodawcy, który nie uiszcza w związku z tym wynagrodzenia.

Powyższe dowodzi, że wskazane sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie więc wykonywaniem uprawnień właścicielskich, pozostającym poza zakresem VAT, bowiem nie ma jakichkolwiek przesłanek realizacji sprzedaży w ramach działalności gospodarczej.

Na ocenę skutków podatkowych sprzedaż udziału w Nieruchomości 1 nie ma wpływu wykorzystywanie jej przez Spółkę jako faktycznego jej posiadacza do celów działalności gospodarczej Spółki. W konsekwencji fakt wzniesienia na Nieruchomości 1 obiektów budowlanych oraz ich wykorzystywania przez Wnioskodawcę do realizacji jego działalności gospodarczej, pozostaje bez wpływu na status Sprzedającego w planowanej transakcji. Istotne jest bowiem, że oddanie do korzystania nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki miało charakter niekomercyjny. Późniejsza sprzedaż nie jest więc kontynuacją wcześniejszej działalności gospodarczej zbywcy. Zbycie udziałów w Nieruchomości 1 należy więc uznać za czynność nie podlegającą VAT z uwagi na jej wykonywanie przez osobę nie będącą podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Niekomercyjnego charakteru udostępnienia nieruchomości na rzecz Spółki nie zmienia fakt pokrywania przez Spółkę kosztu podatku od nieruchomości, spoczywającego na współwłaścicielach nieruchomości. Wskazanego rozliczenia nie można traktować w kategoriach wynagrodzenia z tytułu korzystania z obu nieruchomości.

Z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE wynika jednoznacznie, że odpłatność świadczenia istnieje wówczas, gdy pomiędzy świadczeniem a zapłatą istnieje bezpośredni związek. W wyroku w sprawie C-494/12 Dixons Retails plc Trybunał podkreślił, że dostawa jest dokonywana odpłatnie, jeżeli „pomiędzy dostawcą a odbiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż świadczenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartości usługi świadczonej usługobiorcy”. Istotą świadczenia wzajemnego jest relacja zobowiązaniowa – dana strona może żądać realizacji świadczenia drugiej strony. Potwierdza to wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-16/93 R.J. Tolsma. Trybunał potwierdził w nim, że płatność dokonywana na rzecz osoby realizującej określoną czynność, w sytuacji braku zobowiązania do jej uiszczenia, nie ma charakteru zapłaty za tę czynność.

W sytuacji opisanej w niniejszym wniosku nie występuje relacja zobowiązaniowa - współwłaściciele Nieruchomości 1, w tym Sprzedający, nie mogą żądać dokonania określonej zapłaty ze strony Spółki. Dokonywany przez Spółkę zwrot kosztu podatku od nieruchomości, ciążącego na współwłaścicielach, jest jednostronną decyzją Spółki. Z założenia nieruchomość ma być wykorzystywana przez Spółkę bez wynagrodzenia, nie powinno to jednak prowadzić do pogorszenia sytuacji ekonomicznej współwłaścicieli. Takie pogorszenie miałoby miejsce, jeżeli w związku z nieodpłatnym udostępnieniem nieruchomości współwłaściciele zostaliby obciążeni podwyższoną stawką podatku od nieruchomości – wynikającą z zabudowy nieruchomości przez Spółkę budynkami i budowlami. Zwrot przez Spółkę wskazanego kosztu ma na celu wyrównanie tego obciążenia i ma na celu niepogorszenie sytuacji ekonomicznej współwłaścicieli nieruchomości. Należy jednak wyraźnie i jednoznacznie podkreślić, że płatność ta nie ma charakteru wzajemnego, Spółka nie jest zobowiązana do jej uiszczenia a współwłaściciele nieruchomości nie mają roszczenia względem Spółki o zapłatę tej kwoty.

Z tego powodu fakt wskazanych rozliczeń nie ma wpływu na niekomercyjny charakter użyczenia nieruchomości przez Sprzedającego i nie powoduje konieczności rozpoznania po jego stronie statusu podatnika VAT.

Ad. 2) (oznaczone we wniosku ad. 3)

W przypadku uznania stanowiska Sprzedającego w zakresie pytania 1 za poprawne, rozpatrywanie pytań 3 – 5 będzie bezzasadne.

Jeżeli jednak organ podatkowy uzna, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie wykonywana przez podatnika VAT, w ocenie wnioskodawców należy uznać, że podstawą opodatkowania będzie wyłącznie wartość gruntu (w zakresie odpowiadającym udziałom Sprzedającego w nieruchomości), zaś wartość budynków i budowli wybudowanych przez Wnioskodawcę nie będzie brana pod uwagę, bowiem nie będą one przedmiotem dostawy.

Z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że czynnościami podlegającymi opodatkowaniu VAT są przede wszystkim odpłatna dostawa towaru na terytorium kraju oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzenia rzeczą jak właściciel. Zbycie udziału w rzeczy uznaje się za równoważne dostawie tej rzeczy.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki lub budowle trwale związane z gruntem albo ich części – z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wskazane okoliczności wyraźnie wskazują, że możliwość ustalenia wartości podstawy opodatkowania uzależniona jest od uprzedniego rozpoznania przedmiotu opodatkowania. Treść art. 29a ust. 8 ustawy o VAT odnosi się do sytuacji, w której obiekty budowlane są zbywane wraz z gruntem, którego są częścią. Praktyka jednak wskazuje, że nie zawsze przedmiotem dostawy są wszystkie elementy zbywanej nieruchomości. Oznacza to, że – odmiennie od regulacji w zakresie prawa cywilnego – obiekty budowlane są traktowane jako przedmiot dostawy, a nie jako część składowa gruntu (przedmiotu dostawy).

W praktyce stosowania prawa dominuje pogląd, zgodnie z którym skutki podatkowe w VAT oraz skutki cywilnoprawne zbycia rzeczy nie muszą być tożsame. Jeżeli bowiem prawo do rozporządzania jak właściciel przeszło na nabywcę pomimo braku przeniesienia własności, należy rozpoznać dostawę towarów w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Późniejsze zbycie prawa własności, co do zasady, nie wywoła już skutków podatkowych.

Jeżeli zaś prawo do rozporządzania jak właściciel danym obiektem budowlanym od początku pozostawało po stronie użytkownika nieruchomości, wówczas zbycie prawa własności danej nieruchomości nie wywołuje skutków w VAT. Uznaje się bowiem, że przedmiotem dostawy jest w takiej sytuacji wyłącznie grunt.

Taki pogląd jest szeroko prezentowany w praktyce stosowania prawa, w tym w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora KIS oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych. Stanowisko takie odnaleźć można m.in. w:

-        Interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 21 stycznia 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.768.2020.2.MJ, w której Dyrektor KIS stwierdził, że:

„(…) Należy zaznaczyć, że na działkach będących przedmiotem dostawy są posadowione budynki i budowle stanowiące własność Miasta oraz budynek i budowle stanowiące własność dzierżawcy. Skoro - w sprawie będącej przedmiotem wniosku - na działkach będących własnością Miasta dzierżawca wybudował budynek i budowle, jednakże pomiędzy Miastem a dzierżawcą przed sprzedażą nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia nakładów, to tym samym Miasto (jako właściciel gruntu) nie wejdzie w ekonomiczne posiadanie wybudowanych przez dzierżawcę obiektów.

W tej sytuacji nie wystąpi dostawa towarów w postaci wybudowanych przez firmę "X" budynku i budowli, gdyż już wcześniej dzierżawca mógł dysponować wybudowanymi przez siebie obiektami jak właściciel. Zatem Miasto nie będzie w ekonomicznym posiadaniu ww. obiektów przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że dojdzie do przeniesienia własności obiektów wybudowanych przez dzierżawcę, jako części składowej nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru.

(…) Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym podstawą opodatkowania z tytułu planowanej dostawy nieruchomości na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie wartość prawa użytkowania wieczystego oraz budynków i budowli należących do Miasta..., należało uznać za nieprawidłowe”.

-        wyroku z dnia 15 grudnia 2017 r. sygn. I FSK 417/16 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

„Prawdą jest, że w sensie cywilistycznym przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu. Tym niemniej analizując sporną dostawę z punktu widzenia ustawy o VAT sprzedaż nieruchomości przez skarżącą, w części dotyczącej dokonanych ulepszeń (a zatem pasa jezdni wraz z drogą rowerową utwardzone asfaltem oraz chodnika utwardzonego betonową kostką brukową), nie będzie spełniać definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, albowiem podmiot dokonujący ulepszeń (Miasto P.) nie przeniósł prawa do rozporządzania tymi ulepszeniami jak właściciel. Słusznie również odnotowano, że prawo to (do czasu rozliczenia nakładów) jest po stronie podmiotu, który wybudował obiekty trwale z gruntem związane.

W związku z tym, w sytuacji gdy przed dokonaniem dostawy gruntu skarżąca nie będzie dokonywać rozliczenia i zwrotu poniesionych przez Miasto P. ulepszeń nakładów na budowę wskazanych wyżej ulepszeń, to przedmiotem dostawy przez skarżącą w podatku od towarów i usług będzie jedynie grunt. Co istotne, skarżąca jednoznacznie wskazała, że przed wydaniem działek o nr 1/9 i 1/11 nie doszło do jakiegokolwiek rozliczenia nakładów poniesionych na budowle znajdujące się na terenie tych działek. W ocenie Wnioskodawców, argumentacja przywołana w cytowanych rozstrzygnięciach ma zastosowanie także w opisanej sytuacji. W przypadku uznania przez strony planowanej transakcji, że wartość nakładów poniesionych przez Spółkę nie będzie przedmiotem rozliczeń pomiędzy stronami, a wynagrodzenie z tytułu sprzedaży będzie skalkulowane wyłącznie na podstawie wartości gruntu, wówczas jedynie wartość gruntu powinna stanowić podstawę opodatkowania VAT”.

W tym zakresie ukształtowała się linia orzecznicza sądów administracyjnych, która potwierdza powyższe stanowisko. Z tego powodu, w ocenie Wnioskodawców, wnioski płynące z tej argumentacji należy odnieść także do opisanej przez nią transakcji.

W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 stanowi czynność wykonywaną przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, podstawa opodatkowania VAT powinna uwzględniać wyłącznie wartość gruntu, który tworzy Nieruchomość 1. Wartość budynków i budowli na wskazanych nieruchomościach nie będzie zaś brana pod uwagę dla celów kalkulacji podstawy opodatkowania w VAT.

Ad. 3) (oznaczone we wniosku ad. 4)

W przypadku uznania, że transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego będzie w całości lub części dostawą towarów, a więc czynnością podlegającą przepisom ustawy o VAT, uzasadnione jest także rozstrzygnięcie, czy będzie to dostawa zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT, dostawa terenów innych niż teren budowlany podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT. W konsekwencji, dostawa gruntu niezabudowanego, spełniającego definicję terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki opodatkowania (23%).

Terenem budowlanym jest, zgodnie z art. 2 pkt. 33 ustawy o VAT, grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W okolicznościach niniejszej sprawy teren, na którym znajduje się Nieruchomość 2 w całości jest przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast teren, na którym znajduje się Nieruchomość 1 w zdecydowanej części (95% powierzchni) jest przeznaczony pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.

Okoliczności powyższe nie decydują jednak o wyłączeniu Nieruchomości 1 i 2 z zakresu zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT. Przepis ten wskazuje bowiem jednoznacznie, że zwolnienie obejmuje wyłącznie tereny niezabudowane. Opis zdarzenia przyszłego natomiast wyraźnie i jednoznacznie wskazuje, że zarówno Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2 są faktycznie gruntami zabudowanymi budynkami i budowlami. Nie można więc przypisać im skutków podatkowych właściwych zbyciu terenów niezabudowanych, także wówczas gdy przedmiotem transakcji z perspektywy VAT będzie sam grunt. Zwolnienie z VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT nie ma więc tu zastosowania.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie także w praktyce stosowania prawa:

-        W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 kwietnia 2021 r. sygn. I FSK 560/21 sąd zwrócił uwagę, że:

„W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono już pogląd, że grunt, na którym stoją budynki jest zabudowany i bez znaczenia jest, czy stoją na nim w całości czy w części. W ocenie NSA art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie uzależnia zwolnienia od tego podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki lub ich części. Również okoliczność, że przedmiotem dostawy jest tylko teren, a nie znajdujące się na nim części budynków pozostaje bez wpływu na ocenę, czy przedmiotowa dostawa podlega zwolnieniu od podatku VAT. Ustawodawca nie uzależnił bowiem zwolnienia od podatku VAT od tego, czy przedmiotem dostawy są równocześnie budynki (por. wyrok NSA z 16 lipca 2019 r., sygn. akt I FSK 1049/17)”.

-        W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 22 grudnia 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.613.2025.2.JZ:

„(…) należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na ww. działce naniesienia w postaci podziemnych urządzeń infrastruktury technicznej, będące własnością Państwa i przedsiębiorstwa energetycznego, nie były przedmiotem sprzedaży, to przedmiotem dostawy był wyłącznie grunt (prawo wieczystego użytkowania gruntu). Jednak nieruchomości tej nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem posadowione są na nim budowle - podziemne urządzenia infrastruktury technicznej.

W konsekwencji należy stwierdzić, że dokonane przez Państwa zbycie prawa wieczystego użytkowania działki nr (...) nie mogło korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten był zabudowany ww. budowlami.”

Jeżeli więc Nieruchomość 1 będzie przedmiotem dostawy towarów realizowanej przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, a podstawą opodatkowania będzie wartość gruntu, wówczas nie będzie w tym względzie podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT.

Nie będzie także miało tu zastosowania inne zwolnienie z VAT, które mogłoby mieć zastosowanie dla obrotu nieruchomościami. W szczególności:

-        Nie ma możliwości zastosowania w opisanej sytuacji art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy o VAT, bowiem nie jest spełniona przesłanka nie przysługiwania prawa do odliczenia naliczonego VAT po stronie Sprzedającego (z uwagi na brak podatku naliczonego przy nabyciu gruntu) oraz brak wykorzystywania gruntu wyłącznie do celów działalności zwolnionej z VAT;

-        Nie ma możliwości zastosowania zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt. 10 i 10a ustawy o VAT. Wskazane regulacje dotyczą bowiem zwolnienia z opodatkowania budynków, budowli lub ich części. Obiekty te nie będą zaś przedmiotem planowanej transakcji.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia z VAT w ramach planowanej przez strony transakcji, lecz transakcja powinna w całości podlegać opodatkowaniu właściwą stawką VAT.

Ad. 4) (oznaczone we wniosku ad. 5)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie, z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT wynika, że kwotę podatku naliczonego stanowi co do zasady suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia wskazane w Ustawie o VAT nie mają zastosowania. W szczególności, nie zachodzą przesłanki wynikające z art. 88 ust. 3a pkt. 2 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że opis stanu przyszłego uzasadnia przyjęcie przez strony transakcji, że sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT. Przy założeniu, że będzie to transakcja podlegająca przepisom ustawy o VAT, będzie to więc transakcja opodatkowana stawką VAT. Wykazanie przez Sprzedającego kwoty należnego podatku na fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję będzie więc podstawą do odliczenia wskazanej kwoty jako podatku naliczonego przez Spółkę.

Odliczenie podatku naliczonego wymaga spełnienia przez podatnika VAT przesłanek formalnych oraz materialnych. Przesłanką materialną jest realizacja czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Do przesłanek formalnych zalicza się zaś otrzymanie faktury VAT, która będzie dokumentowała kwotę podatku należnego z tytułu danej transakcji. Kwota ta będzie mogła być odliczona przez nabywcę jako podatek naliczony, na zasadach ogólnych.

Z perspektywy oceny prawa do odliczenia VAT przez nabywcę konieczne jest więc odwołanie się do zasad ogólnych, wskazanych w art. 86 ust. 1 ustawy VAT i weryfikację związku przedmiotowego nabycia z działalnością opodatkowaną Spółki. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i dokona transakcji w celu nabycia własności nieruchomości, która jest wykorzystywana do realizacji jego działalności gospodarczej. Działalność ta jest działalnością wyłącznie opodatkowaną VAT. Nabywca wyklucza jednocześnie możliwość wykorzystywania Nieruchomości do celów świadczeń zwolnionych z opodatkowania VAT.

Wskazane powyżej okoliczności prowadzą więc do wniosku, że Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanej Nieruchomości na zasadach ogólnych, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-        nieprawidłowe w części dotyczącej uznania, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 przez Sprzedającego nie będzie transakcją realizowaną przez Sprzedającego działającego w charakterze podatnika VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

-        prawidłowe w części dotyczącej:

-        ustalenia podstawy opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 2 – oznaczone we wniosku nr 3);

-        braku zwolnienia z VAT dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 3 – oznaczone we wniosku nr 4);

-        prawa do odliczenia naliczonego VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż na rzecz Spółki Nieruchomości 1 (pytanie nr 4 – oznaczone we wniosku nr 5).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Sprzedającego udziałów w Nieruchomości 1, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie jest podatnikiem VAT czynnym. Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz nie świadczy usług o charakterze komercyjnym. Sprzedający jest wspólnikiem Spółki.

Sprzedający nabył udziały w Nieruchomości 1 złożonej z dwóch działek ewidencyjnych gruntu o nr A oraz B, w części na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 stycznia 2005 r., zaś w części na podstawie umowy sprzedaży zawartej 20 listopada 2006 r. Obie działki ewidencyjne gruntu, tworzące Nieruchomość 1, zostały nabyte jako nieruchomości niezabudowane. Po zawarciu pierwszej transakcji nabycia udziałów w Nieruchomości 1, na wniosek złożony formalnie w imieniu Sprzedającego, została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki o nr ew. A, która stanowi zasadniczą część powierzchni Nieruchomości 1 (ok. 95%), a następnie Sprzedający Nieruchomość 1, uzyskał pozwolenie na budowę na wskazanej działce budynku administracyjnego z halą magazynowo-produkcyjną. Budynek został wybudowany przez Spółkę i oddany do użytkowania w 2007 r., a następnie został rozbudowany i przebudowany w 2016 r. Natomiast na działce o nr ew. B zostały wybudowane przez Spółkę obiekty budowlane (budowle) tworzące parking utwardzony kostką brukową. Faktycznym posiadaczem nieruchomości oraz jej użytkownikiem jest Spółka.

Sprzedający planuje sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 na rzecz Spółki.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie czynnością wykonywaną przez Sprzedającego jako podatnika VAT występującego w takim charakterze (pytanie nr 1).

W przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W przypadku Sprzedającego taka sytuacja nie ma miejsca, gdyż Sprzedający nabył ww. działki składające się na Nieruchomość 1 w celu wybudowania na nich przez Spółkę, w której Sprzedający jest wspólnikiem, budynków i budowli służących do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki, a nie z zamiarem wykorzystania ich do celów prywatnych Sprzedającego.

Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy, Sprzedający złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki o nr ew. A, która stanowi zasadniczą część powierzchni Nieruchomości 1 (ok. 95%), dotyczącej budowy na wskazanej działce budynku administracyjnego z halą magazynowo-produkcyjną jeszcze przed drugą transakcją nabycia przez Sprzedającego udziałów w Nieruchomości 1.

Nieruchomość 1 po nabyciu przez Sprzedającego została oddana do użytkowania Spółce, w której Sprzedający jest wspólnikiem.

Nie jest to typowa sytuacja, która ma miejsce przy klasycznej dostawie nieruchomości przez osobę fizyczną w zakresie gospodarowania majątkiem prywatnym. Sprzedający nabywając opisane działki nie zamierzał wykorzystywać ich do celów prywatnych, ani też faktycznie ich nie wykorzystał do takich celów. Podjęte przez Sprzedającego czynności nie wpisują się więc w typowe zarządzanie majątkiem prywatnym.

Analizując całościowo podany przez Państwa opis sprawy, stwierdzić należy, że mechanizm działania Sprzedającego związany z nabywaniem przez Sprzedającego działek w celu wybudowania na nich przez Spółkę, w której Sprzedający jest wspólnikiem, budynków i budowli służących do prowadzenia działalności gospodarczej tej Spółki, a następnie sprzedaż tych działek na rzecz Spółki, w której Sprzedający jest wspólnikiem, wpisuje się w definicję działalności gospodarczej zawartą przez ustawodawcę w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a Sprzedającego należy uznać za podatnika zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości czy podstawa opodatkowania VAT powinna uwzględniać wyłącznie wartość gruntu, który tworzy Nieruchomość 1, zaś nie powinna uwzględniać wartości budynków i budowli, bowiem nie będą one przedmiotem dostawy (pytanie nr 2 – oznaczone we wniosku nr 3).

Z opisu sprawy wynika, że na działkach składających się na Nieruchomość 1 znajdują się budynki i budowle wybudowane przez Spółkę.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego działek gruntu, na których znajdują się budynki i budowle wybudowane przez Spółkę.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działkach składających się na Nieruchomość 1 budynki i budowle zostały wybudowane przez Spółkę i przed dostawą ww. działek na rzecz Spółki nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie ww. budynków i budowli, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy tego gruntu (działek) wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami wybudowanymi przez Spółkę.

Tak więc, w przypadku sprzedaży działek składających się na Nieruchomość 1 przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt.

Podsumowując, podstawa opodatkowania VAT powinna uwzględniać wyłącznie wartość gruntu, który tworzy Nieruchomość 1, zaś nie powinna uwzględniać wartości budynków i budowli, bowiem nie będą one przedmiotem dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 3) jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1 (pytanie nr 3 – oznaczone we wniosku nr 4).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 należy zauważyć, że – jak rozstrzygnięto powyżej – przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt. Nie można go jednak uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym w momencie dostawy posadowione będą budynki i budowle niebędące własnością Sprzedających.

W rozpatrywanej sprawie przy sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 nie będzie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa budynków lub budowli w tym przypadku nie będzie miała miejsca.

Przy sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z opisu sprawy nie wynika, aby Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Mają Państwo również wątpliwości czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT z faktury dokumentującej nabycie tej Nieruchomości (pytanie nr 4 – oznaczone we wniosku nr 5).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

We wniosku wskazali Państwo, że Spółka jest podatnikiem czynnym podatku od towarów i usług. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę zgodnie z dotychczasowym profilem jej wykorzystywania przez Spółkę, jako biuro i zakład produkcyjny, wyłącznie dla potrzeb działalności opodatkowanej VAT Spółki. Spółka wyklucza możliwość wykorzystywania nabytej Nieruchomości 1 dla celów działalności zwolnionej z VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana przez Sprzedającego sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 5) jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.