Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.750.2025.3.AR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2025 r. (wpływ 24 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)    Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący” lub „Nabywca”)

(…)

2)    Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający” lub „Zbywca”)

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

I.     Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…) oraz właścicielem zlokalizowanych na niej budynków, budowli oraz urządzeń, opisanych szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą związaną m.in. z (…).

X sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…) jest spółką kapitałową, której przedmiotem działalności są m.in.(…).

Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie „Stronami”, „Zainteresowanymi” lub „Wnioskodawcami”.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz powiązanych z nią aktywów za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”, „Sprzedaż”), która ma zostać dokonana pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

Przed podpisaniem umowy przenoszącej własność Nieruchomości oraz powiązanych z nią aktywów (dalej: „Umowa Sprzedaży”) Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”). Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję poprzez zawarcie Umowy Sprzedaży ostatecznie przenoszącej własność Nieruchomości do końca 2025 r.

Kupujący i Sprzedający nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.).

Wnioskodawcy będą w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

II.    Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmie:

1.    prawo użytkowania wieczystego działek zlokalizowanych w (…):

i.      działka o numerze ewidencyjnym 1, dla której Sąd (…) dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…),

ii.    działka o numerze ewidencyjnym 2, dla której Sąd (…) dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…),

(dalej łącznie jako: „Grunt”);

Żadna z opisanych powyżej działek składających się na Grunt nie jest działką niezabudowaną.

2.    prawo własności dwóch budynków przeznaczonych na cele usługowo-biurowe położonych w (…), ul. (…), (…), tj.:

i.      budynku o powierzchni zabudowy 683 m², zlokalizowanego na działce 1, mającego (...) kondygnacji nadziemnych oraz (...) kondygnacje podziemne, identyfikator: (…) (identyfikator oznaczony w ramach wypisu z rejestru gruntów z dnia (...) 2025 r.),

ii.    budynku o powierzchni zabudowy 726 m², zlokalizowanego zarówno na działce 1 jak również na działce 2, mającego (...) kondygnacji nadziemnych oraz (...) kondygnacje podziemne, identyfikator: (…) (identyfikator oznaczony w ramach wypisu z rejestru gruntów z dnia (...) 2025 r.),

stanowiących odrębną własność od Gruntu, na którym są usytuowane. Wyżej opisane budynki są przyległe do siebie i tworzą one na płaszczyźnie gospodarczej jeden wspólny kompleks biurowo-usługowy. Z tego względu w dalszej części wniosku są one łącznie określane jako „Budynek” i w zakresie w jakim informacje wskazane w tym wniosku (np. data nabycia, informacje o nakładach) odwołują się do „Budynku”, dotyczą one obydwu ww. budynków.

Budynek, o którym mowa w niniejszym wniosku, stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale związany z Gruntem.

Budynek został oddany do użytkowania przed zakupem przez Sprzedającego, tj. przed 26 stycznia 2007 r.

W stosunku do wyżej opisanego Budynku nie są planowane prace w zakresie rozbiórki/budowy nowego budynku. Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie są prowadzone większe prace budowlane.

3.    Prawo własności zlokalizowanych na gruncie oraz funkcjonalnie powiązanych z Budynkiem obiektów, takich jak chodniki, droga wewnętrzna oraz zewnętrzny parking.

Na potrzeby niniejszego wniosku należy z ostrożności założyć, że wskazane powyżej obiekty stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i w dalszej części będą one określane jako „Budowle”. Budowle znajdują się na obydwu działkach składających się na Grunt. Uwzględniając okoliczność, że żadna z działek gruntu nie jest działką niezabudowaną oraz że (jak zostanie także wskazane w dalszej części wniosku) Wnioskodawcy planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla Budynku oraz (wszelkich) Budowli znajdujących się na gruncie, w ramach niniejszego wniosku Wnioskodawcy nie dokonują alokacji Budowli do poszczególnych działek gruntu.

Od momentu oddania Budowli do użytkowania przed planowaną datą Transakcji upłynął okres ponad dwóch lat.

4.    prawo własności urządzeń zlokalizowanych na Gruncie/w Budynku takich jak rozdzielnie NN, system kontroli dostępu (…), centrala telefoniczna, transformatory, dźwigi osobowe, urządzenie wentylacyjne, klimakonwektor (dalej łącznie jako „Urządzenia”).

Od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej oraz nie planuje ponosić takich wydatków do dnia Transakcji.

Dodatkowo obecnie w Budynku znajdują się nakłady (urządzenia/środki trwałe) poniesione przez Z sp. z o.o. (dalej: „Beneficjent”, „Z”) (fakt stosunku prawnego łączącego Sprzedającego oraz Beneficjenta został opisany w części IV. Umowa Leasingu niniejszego wniosku). Wspomnianymi powyżej urządzeniami/środkami trwałymi są:

1.    (…),

2.    (…),

3.    (…),

4.    (…),

5.    (…),

6.    (…),

7.    (…),

8.    (…),

9.    (…),

10. (…),

11. (…),

12. (…),

13. (…),

14. (…)

15. (…),

16. (…),

17. (…),

18. (…),

19. (…),

20. (…).

Wspomniane powyżej urządzenia/środki trwałe (dalej: „Nakłady Z”) zostaną – w zakresie, w jakim nie stanowiłyby one własności Sprzedającego na datę rozwiązania/wygaśnięcia umowy leasingu - przeniesione przed Transakcją przez Beneficjenta na Sprzedającego, w konsekwencji staną się one przedmiotem Sprzedaży łącznie z opisanymi wyżej Gruntem, Budynkiem, Budowlami.

W latach 2023-2025 (Z) dokonywał wydatków na ulepszenie (jako inwestycje w obcym środku trwałym) Budynku, jednak te wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej Budynku.

Sprzedający nie wykorzystuje Nieruchomości jako swoje biuro, magazyn, siedzibę.

Według najlepszej wiedzy Stron, poza wymienionym powyżej Budynkiem, Budowlami, Urządzeniami i Nakładami (Z), na Gruncie nie ma innych budowli, instalacji lub naniesień, które są własnością Sprzedającego. Elementy infrastruktury użytkowej znajdujące się na Gruncie, niebędące własnością Sprzedającego, takie jak:

1)    komora transformatorowa (własność (…) operator),

2)    przyłącza wodno-kanalizacyjne/cieplne/elektryczne Budynku oraz teletechnika (światłowód),

3)    przyłącza do granicy mediów, czyli: do licznika wody, do licznika prądu, do węzła ciepła, do szachtów telekomunikacyjnych należące do dostawców mediów

– są własnością przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów. Naniesienia te z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”) nie są traktowane jako część składowa Nieruchomości, ponieważ należą do właściwych przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, takie naniesienia nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Sposób korzystania z Gruntu, na którym znajdują się Budynek, Budowle, Urządzenia oraz Nakłady (Z), zgodnie sporządzonym wypisem z rejestru gruntów oraz informacją dostępną w ramach ksiąg wieczystych został sklasyfikowany jako „BI – Inne tereny zabudowane”.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną dla wyżej wspomnianych działek Gruntu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Prezydenta (…) z dnia (...) 2025 roku wskazany teren znajduje się w granicach obszaru, dla którego Rada (…) podjęła uchwałę intencyjną nr (…) z dnia (...) 2013 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego okolic tzw. (…), zmienioną uchwałami nr (…) z (...) 2021 r. oraz nr (…) z (...) 2022 r.

III.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Sprzedający nabył własność Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 stycznia 2007 r., Repertorium A Nr (…) od podmiotu będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego, z którego to prawa Sprzedający skorzystał.

Ponadto Sprzedający zawarł z (…) umowę kredytową na mocy, której Sprzedającemu udzielono finansowania na nabycie Nieruchomości – ta umowa nie zostanie przeniesiona w ramach Transakcji.

Przedmiotem ww. umowy nabycia nieruchomości były Grunt, Budynek, Budowle oraz Urządzenia oddane na podstawie umów najmu do korzystania podmiotom trzecim i na okresy wskazane w powyższym akcie notarialnym. Podmiot będący sprzedawcą w ramach opisywanego aktu notarialnego był wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu oraz właścicielem Budynku.

Nieruchomość jest używana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności opodatkowanej VAT i nie była, nie jest, ani nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Sprzedającego jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Dodatkowo Sprzedający posiada inną nieruchomość (jest użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem zlokalizowanych na tym gruncie budynków biurowo-magazynowych oraz budowli) położoną przy ul. (…) w (…), jednakże nie jest ona przedmiotem niniejszej Transakcji. Należy wskazać, że możliwym jest, iż przed datą zawarcia Transakcji wskazana powyżej nieruchomość położona przy ul. (…) zostanie zbyta przez Sprzedającego (co oznaczałoby, że w dacie Transakcji Sprzedający nie będzie posiadał innych nieruchomości).

IV.  Umowa Leasingu

Nieruchomość, zgodnie z umową leasingu z dnia 26 stycznia 2007 roku (dalej: „Umowa Leasingu”) pomiędzy Sprzedawcą a (Z)została udostępniona Beneficjentowi wraz z prawem do pobierania wszystkich korzyści z niej za cały okres trwania leasingu.

Na podstawie Umowy Leasingu Beneficjent, jako strona uprawniona do używania Nieruchomości i czerpania z niej korzyści, zawarł umowy najmu z najemcami oraz umowy usługowe (np. w zakresie mediów).

Przy czym, wszelkie umowy serwisowe, tj.:

1)    umowa z dnia 2 stycznia 2009 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. usług prawnych i administracyjnych;

2)    umowa nr (…) z dnia 31 grudnia 2013 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) Operator w zakresie dystrybucji energii elektrycznej;

3)    umowa nr (…) z dnia 22 stycznia 2018 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz „(….)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. w zakresie ochrony mienia i usług recepcyjnych;

4)    umowa z dnia 20 października 2016 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. usług sprzątania;

5)    umowa z dnia 1 kwietnia 2014 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. usług monitorowania sygnałów alarmowych z systemu przeciwpożarowego;

6)    umowa z dnia 30 października 2017 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. konserwacji technicznej urządzeń HVAC;

7)    umowa nr (…) z dnia 31 lipca 2020 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz „…”dot. zbierania i zarządzania odpadami;

8)    umowa nr (…) z dnia 26 marca 2012 r., ze zmianami, pomiędzy (Z) oraz „…”dot. usług zbierania odpadów;

9)    umowa nr (…) z dnia 19 września 2024 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. dostarczania energii elektrycznej;

10) umowa z dnia 29 czerwca 2018 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) dot. usług doradczych w zakresie bezpieczeństwa przeciwpożarowego;

11) umowa nr (…) zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) z dnia 23 sierpnia 2013 r. dot. usług dostawy wody i odprowadzania ścieków;

12) umowa nr (…) z dnia 26 czerwca 2017 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) dot. usług telekomunikacyjnych;

13) umowa z dnia 26 kwietnia 2004 r., ze zmianami, zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. konserwacji technicznej urządzeń mechanicznych i elektrycznych;

14) umowa z dnia 31 maja 2021 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz (…) sp. z o.o. dot. konserwacji technicznej urządzeń przeciwpożarowych;

15) umowa z dnia 5 marca 2007 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz(…) dot. kompleksowych dostaw ciepła;

16) umowa z dnia 1 października 2010 r. zawarta pomiędzy (Z) oraz spółką (…) Sp. z o.o. w zakresie dzierżawy mat antypoślizgowych znajdujących się przed wejściem do budynku;

17) umowa z dnia 30 października 2003 r. (która miała zastosowanie do (Z) na podstawie stosownych aneksów, od dnia 1 lutego 2007 r.) pomiędzy (Z) oraz spółką (…) Sp. z o.o. o usługi komercyjne (realizacja postanowień zawartych umów najmu, budowanie długofalowych relacji z najemcami oraz utrzymywanie bieżących kontaktów, ocena poziomu satysfakcji najemców, zapewnienie obsługi i bieżącego funkcjonowania budynku (identyfikacja potrzeb, negocjacje i zawieranie umów z podwykonawcami, nadzór nad ich realizacją, komercjalizacja obiektu)

zostały zawarte przez Beneficjenta i nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

Wszystkie powyższe umowy poza umowami z dostawcami mediów (których przeniesienie jest problematyczne z perspektywy prawnej) zostaną wypowiedziane przez Beneficjenta względnie rozwiązane przez strony tych umów (tj. Beneficjenta i dostawców usług do Beneficjenta) przed zawarciem Transakcji lub niezwłocznie po jej zawarciu.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie zostały sprecyzowane plany dotyczące zawarcia przez Kupującego nieruchomości umów na media. W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów rozważane są następujące opcje dotyczące umów z dostawcami mediów:

1)  umowy z dostawcami mediów zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Beneficjent. Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Beneficjenta, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców danych usług;

2)  przejęcie wspomnianych umów poprzez wstąpienie przez Kupującego w prawa i obowiązki Beneficjenta wynikające z tych umów.

Zgodnie z zawartymi przez Beneficjenta umowami najmu/porozumieniami, najemcy wyrazili zgodę na przeniesienie wszystkich praw i obowiązków wynikających z zawiązanych umów najmu (razem z związanymi z nimi instrumentami zabezpieczającymi) na Sprzedającego (lub na nowego posiadacza prawa użytkowania wieczystego Gruntu) pod warunkiem m.in. wcześniejszego rozwiązania Umowy Leasingu.

Wszystkie umowy najmu, umowy dzierżawy wraz z powiązanymi instrumentami zabezpieczającymi, powinny zostać skutecznie przeniesione przez Beneficjenta na Sprzedającego jako warunek zawieszający dla Umowy Sprzedaży. W związku z powyżej wspomnianą Umową Leasingu oraz następczymi aneksami Beneficjent zgodził się na przeniesienie wszystkich swoich praw i obowiązków wynikających z umów najmu (wraz ze związanymi instrumentami zabezpieczającymi) (dalej: „Umowy Najmu”) na Sprzedającego skutecznie z dniem, w którym wygasa okres leasingu zgodnie z ww. Umową Leasingu (rozwiązanie lub wygaśnięcie Umowy Leasingu nastąpi najpóźniej w dniu bezpośrednio poprzedzającym datę zawarcia Umowy Sprzedaży). Zatem stroną Umów Najmu w dniu Transakcji będzie Sprzedający (przy czym, należy wskazać, że przedmiotem faktycznej działalności Sprzedającego jest leasing całej Nieruchomości na rzecz Beneficjenta, nie zaś wynajem powierzchni biurowych na rzecz poszczególnych najemców. Stąd choć formalnie – w związku z rozwiązaniem Umowy Leasingu – Umowy Najmu zostaną przeniesione na Sprzedającego, będzie on pozostawał wynajmującym przez bardzo krótki okres czasu, od momentu rozwiązania lub wygaśnięcia umowy leasingu do daty Transakcji. W tym czasie Sprzedający nie będzie stroną umów o zarządzanie nieruchomością, umów serwisowych lub też umów o dostawę mediów).

Prawa i obowiązki wynikające z tych umów najmu będą przedmiotem Transakcji.

V.   Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (tj. Grunt, Budynek, Budowle oraz Urządzenia), Nakłady (Z), jak również inne wybrane prawa i obowiązki opisane poniżej, którą Kupujący nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostanie poprzedzone podpisaniem Umowy Przedwstępnej.

Ponadto w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje przenieść na Kupującego w szczególności związane z samą Nieruchomością (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

1)  wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umów Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek najmu jako wynajmujący, z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego; przy czym umowy dzierżawy zostaną przeniesione pod warunkiem uzyskania odpowiednich zgód dzierżawców);

2)  wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zabezpieczeń udzielonych przez najemców do Umów Najmu, w tym gwarancji bankowych oraz depozytów;

3)  prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku, wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji pod warunkiem, że Sprzedający uprzednio skutecznie nabędzie te prawa od podmiotu lub podmiotów aktualnie uprawnionych (jeżeli Sprzedający uprzednio nie nabędzie tych praw, to nie będą one stanowiły przedmiotu Transakcji);

4)  ruchomości związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które stanowią własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców);

5)  w zakresie uzgodnionym z Nabywcą: dokumentacja związana z Nieruchomością, w szczególności prawna, techniczna i projektowa, decyzje administracyjne, kopie korespondencji z podmiotami publicznymi, projekty architektoniczne i wykonawcze, certyfikaty energetyczne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn, instrukcje BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienniki budowy, dokumentacja projektowa, dokumenty związane z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacja powykonawcza oraz dokumentacja związana z aktualnymi na dzień Transakcji umowami najmu powierzchni, instrukcje użytkowania (lub innych) dotyczące działalności lub utrzymania Budynku, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących, w tym prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

-        w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach badania m.in. stanu prawnego, komercyjnego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Kupującego, Sprzedający udostępnił Kupującemu dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz kwestii związanych umowami najmu zawartymi przez Beneficjenta, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Kupującego w ramach Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie jest i nie był stroną umowy o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „…”). Stąd, prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy nie będą przedmiotem Transakcji. Nabywca będzie musiał podjąć dodatkowe działania mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości po Transakcji.

W tym zakresie po Transakcji Kupujący planuje zawrzeć we własnym zakresie umowę o usługi zarządzania Nieruchomością. W szczególności, Kupujący może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Beneficjenta lub innym (decyzja w tym zakresie zostanie podjęta po Transakcji). W tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi. Kupujący nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Beneficjent, w szczególności Kupujący będzie dążył, aby warunki umowy zostały dostosowane do standardowych zapisów tego rodzaju umów stosowanych przez grupę, do której należy Kupujący oraz aby umowa została przygotowana według obowiązującego w grupie Kupującego wzoru wykorzystywanego dla tego rodzaju umów.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki, a w szczególności nie przeniesie żadnych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych, tj. wynajmu powierzchni biurowej, tj. w kształcie w jakim dotychczas była wykorzystywana Nieruchomość.

W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1)    firma Sprzedającego,

2)    umowy z dostawcami mediów (gdyż stroną takich umów był Beneficjent),

3)    umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („…”) i umowy dotyczące technicznej obsługi nieruchomości (gdyż były to umowy zawarte przez Beneficjenta),

4)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego),

5)    wierzytelności Sprzedającego (poza prawami związanymi z przenoszonymi umowami najmu),

6)    środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

7)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego,

8)    know-how Sprzedającego,

9)    zobowiązania Sprzedającego (poza zobowiązaniem do zwrotu depozytów na rzecz najemców stanowiących zabezpieczenia umów najmu / opisanymi powyżej obowiązkami z umów najmu),

10) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego,

11) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z innych umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów z dostawcami usług),

12) koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, jeśli uprzednio zostaną skutecznie nabyte przez Sprzedającego) i zezwolenia,

13) polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

14) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

15) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego,

16) należności podatkowe Sprzedającego,

17) zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”).

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

W Umowie Sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Kupującego oraz okaże i/lub przekaże Kupującemu dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych oraz wszelkich faktów związanych z najemcami powierzchni Nieruchomości.

Przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) dotyczące Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Sprzedający oraz Kupujący złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Budynku oraz Budowli składających się na opisaną w niniejszym wniosku Nieruchomość z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

VI.  Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Kupujący zobowiązuje się zapłacić Sprzedającemu na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Sprzedającemu na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT – jeśli Transakcja będzie podlegała VAT – będzie płatna w PLN. W Umowie Sprzedaży zostanie wykazany podział ceny pomiędzy Grunt, Budynek, Budowle, Urządzenia i Nakłady (Z) oraz ruchomości.

Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością w szczególności za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja, według ustalonych przez Strony procedur.

VII.        Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków Kupujący planuje prowadzić przy ich użyciu działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Na pytanie Organu „Proszę, żeby Państwo wskazali czy któreś z Budowli, Urządzeń oraz Nakładów (Z) (znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) jest częścią składową budynku (proszę wskazać które)”, odpowiedzieli Państwo

„W zakresie wskazanych w pytaniu z Budowli, Urządzeń, oraz Nakładów (Z) wyjaśniam, że:

1) Obiekty zdefiniowane we Wniosku jako „Budowle” nie stanowią części składowej budynku.

2) Wymienione we wniosku elementy Transakcji, zdefiniowane jako „Urządzenia” stanowią część składową budynku.

3) Elementy Transakcji zdefiniowane we wniosku jako „Nakłady Z” wymienione w poz. 1-14 oraz 17-20 stanowią część składową budynku.

4) Pozostałe elementy Transakcji zdefiniowane we wniosku jako „Nakłady Z” tj. wymienione w poz. 15 oraz w poz. 16 („Brama ażurowa” oraz „Zespół szlabanów wjazdowo wyjazdowych”) nie stanowią części składowych budynku. Są to odrębne od niego urządzenia budowlane.”

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1.  Czy dostawa Nieruchomości wraz z Nakładami (Z) i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego?

2.  Czy jeżeli Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT?

3.  Czy – w przypadku gdy odpowiedzi na pytania 1 i 2 będą pozytywne, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT – Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Dostawa Nieruchomości wraz z Nakładami (Z) i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

2.  Jeżeli Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, to w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

3.  W przypadku gdy odpowiedzi na pytania 1 i 2 będą pozytywne, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości i jej dostawa w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT, to Nabywcy będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym zgodnie z brzmieniem art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego, będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad 1.

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej: „ZCP” lub „Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP – ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP).

A.   Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe – oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach – w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Sprzedającego.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu, wraz z Budynkiem, Budowlami, Urządzeniami, Nakładami (Z) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki, w tym m.in. Umowy Najmu dotyczące Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można w związku z powyższym uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego, gdyż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Prawidłowość stanowiska, iż brak objęcia zakresem Transakcji któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

-    interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), zgodnie z którą: „(…) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami. (…) Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.”;

-    interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), zgodnie z którą: „(…) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości – Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem – zdaniem Zainteresowanych – uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.”;

-    interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), zgodnie z którą: „(…) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki. Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku.”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w:

-    interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2021 r. (0114-KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST),

-    interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2021 r. (0114-KDIP4-3.4012.198.2021.2.DS),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

-    orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

-    orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r. (sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.”.

Tymczasem – jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego – w analizowanym przypadku planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Sprzedającego (poza zobowiązaniami do zwrotu depozytów). Po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Sprzedającego.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015, sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, ponieważ zobowiązania i należności oraz inne składniki służące Sprzedającemu do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej nie zostaną przejęte przez Kupującego.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego z wyjątkiem Przenoszonych Praw i Obowiązków. W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości – Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. Ponadto w tym miejscu należy podkreślić, tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, że przedmiotem faktycznej działalności Sprzedającego jest leasing całej Nieruchomości na rzecz Beneficjenta, nie zaś wynajem powierzchni biurowych na rzecz poszczególnych najemców.

W szczególności należy zauważyć, że:

1)  w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością i umowy dotyczące technicznej obsługi nieruchomości (gdyż były to umowy zawarte przez Beneficjenta);

2)  zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów o dostawę mediów – ponadto należy wskazać, że takie umowy były zawarte przez Beneficjenta, nie przez Sprzedającego;

3)  w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umów najmu siedziby Sprzedającego;

4)  w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdzie zakład pracy w rozumieniu art. 23¹  Kodeksu pracy ani jakikolwiek pracownik Sprzedającego;

5)  w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdą inne, szczegółowo wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, pozycje.

A zatem w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności gospodarczej, Kupujący – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi będzie musiał zapewnić i zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

B.   Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a)  Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. (sygn. IBPP3/443-1122/11/AM), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR),

interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. (sygn. IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

-         istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

-         zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

-         składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

-         zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b) Odrębność organizacyjna

Przenoszone składniki nie spełniają, zdaniem Wnioskodawców, kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

Tymczasem przenoszone składniki majątkowe i oparta na nich działalność Sprzedającego nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tym samym nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji. Ponadto w tym miejscu należy podkreślić, tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, że przedmiotem faktycznej działalności Sprzedającego jest leasing całej Nieruchomości na rzecz Beneficjenta, nie zaś wynajem powierzchni biurowych na rzecz poszczególnych najemców. Kupujący nie planuje prowadzenia działalności polegającej na oddaniu w leasing Nieruchomości.

c)    Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość wraz z innymi opisanymi składnikami, będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, iż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

d) Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Kupującego.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Wnioskodawców nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości (wraz z pozostałymi, opisanymi we wniosku składnikami) za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Sprzedającego jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych – np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (sygn. 0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (sygn. 0115-KDIT1- 2.4012.239.2019.1.DM), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 marca 2019 r. (sygn. 0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB).

Na samodzielność jako kluczową okoliczność przesądzającą o istnieniu ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału.”.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy majątkowe stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

e)    Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ramach Transakcji na rzecz Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego, w tym w szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego związane z finansowaniem działalności Sprzedającego, kluczowe dla działania każdego biznesu.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie.”.

Tym samym sprzedawane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

f)     Faktyczna możliwość kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej przez Sprzedającego w oparciu o składniki majątku będące przedmiotem Transakcji oraz zamiar kontynuowania przez Kupującego tej działalności przy pomocy składników majątku będących przedmiotem Transakcji.

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP, jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Zainteresowanych):

•   „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;

•   Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

•   Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (…);

•   Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…);

•   W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

o  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

o  umowy o zarządzanie nieruchomością;

o  umowy zarządzania aktywami;

o  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

-    Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

-    Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);

-    W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

o   ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

o   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

o   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

o   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw….), itp.,

o   prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,

o   prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

o   prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

o   dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

o   dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

-    W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. prawa autorskie czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

-         umowa dotycząca obsługi nieruchomości (gdyż stroną takiej umowy był Beneficjent),

-         umowy z dostawcami mediów (gdyż stroną takich umów był Beneficjent),

-         należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

-         zobowiązania m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania

– nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Kupującego działalności polegającej na (…) bez uprzedniego zawarcia przez Kupującego dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy dotyczącej obsługi Nieruchomości. Innymi słowy, Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych, wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu, prawa własności Budynku, Budowli, Urządzeń i Nakładów (Z) oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż przedmiotu planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znajdzie jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W analizowanym przypadku należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a)    Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem że Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. w zakresie oddania Nieruchomości w leasing).

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

b)  Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Grunt wskazany w opisie zdarzenia przyszłego jest zabudowany Budynkiem, Budowlami, Urządzeniami oraz Nakładami (Z), tym samym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

c)    Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką, pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14 wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako «pierwsze zajęcie budynku, używanie». Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. […] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia […]”.

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.

W ocenie Trybunału pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych – opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” – od pierwszego zasiedlenia przedmiotowej Nieruchomości do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek znajdujący się na Gruncie został oddany do użytkowania przed zakupem przez Sprzedającego, tj. przed 26 stycznia 2007 r. Również w stosunku do Budowli od momentu oddania ich do użytkowania przed planowaną datą Transakcji upłynął okres ponad dwóch lat.

Dodatkowo, jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, od dnia przyjęcia Budynku i Budowli do użytkowania Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej odpowiednio Budynku oraz Budowli.

Natomiast (Z) ponosił wydatki na ulepszenie (jako inwestycje w obcym środku trwałym) Budynku (które, jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, zostaną przeniesione przed Transakcją na Sprzedającego, w konsekwencji staną się one przedmiotem Sprzedaży łącznie z opisanymi wyżej Gruntem, Budynkiem, Budowlami), jednak kwota ulepszeń była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku.

W konsekwencji do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdy dokonujący dostawy i nabywca (zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni) budynku, budowli lub ich części złożą:

a)    przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)    w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)    imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)    planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)    adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca będą na dzień Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jeśli zatem Zbywca i Nabywca złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, to zwolnienie z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

d) Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)    w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)    dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zatem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, że są spełnione łącznie warunki opisane w pkt a i b powyżej.

Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych, dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Po złożeniu powyższego oświadczenia Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym będzie polegać opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Ponadto należy uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego – zdaniem Wnioskodawców – po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)    istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)    zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)    składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)    zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)    umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)    umowy zarządzania aktywami;

d)    należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedający” lub „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…) oraz właścicielem zlokalizowanych na niej budynków, budowli oraz urządzeń, opisanych szczegółowo poniżej („Nieruchomość”). Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą związaną m.in. z (…). Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz powiązanych z nią aktywów za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku („Transakcja”, „Sprzedaż”), która ma zostać dokonana pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmie:

1.    prawo użytkowania wieczystego działek zlokalizowanych w (…):

i.      działka o numerze ewidencyjnym 1,

ii.    działka o numerze ewidencyjnym 2,

2.    prawo własności dwóch budynków przeznaczonych na cele usługowo-biurowe, tj.:

i.      budynku o powierzchni zabudowy 683 m², zlokalizowanego na działce 1,

ii.    budynku o powierzchni zabudowy 726 m², zlokalizowanego zarówno na działce 1 jak również na działce 2,

3.    Prawo własności zlokalizowanych na gruncie oraz funkcjonalnie powiązanych z Budynkiem obiektów, takich jak chodniki, droga wewnętrzna oraz zewnętrzny parking.

4.    prawo własności urządzeń zlokalizowanych na Gruncie/w Budynku takich jak rozdzielnie NN, system kontroli dostępu (…), centrala telefoniczna, transformatory, dźwigi osobowe, urządzenie wentylacyjne, klimakonwektor („Urządzenia”).

Dodatkowo obecnie w Budynku znajdują się nakłady (urządzenia/środki trwałe) poniesione przez (Z) sp. z o.o. (dalej: „Beneficjent”, „Z”). Wspomnianymi powyżej urządzeniami/środkami trwałymi są:

1.    (…),

2.    (…),

3.    (…),

4.    (…),

5.    (…),

6.    (…),

7.    (…),

8.    (…),

9.    (…),

10. (…),

11. (…),

12. (…),

13. (…),

14. (…)

15. (…),

16. (…),

17. (…),

18. (…),

19. (…),

20. (…).

Wspomniane powyżej urządzenia/środki trwałe („Nakłady Z”) zostaną – w zakresie, w jakim nie stanowiłyby one własności Sprzedającego na datę rozwiązania/wygaśnięcia umowy leasingu - przeniesione przed Transakcją przez Beneficjenta na Sprzedającego, w konsekwencji staną się one przedmiotem Sprzedaży łącznie z opisanymi wyżej Gruntem, Budynkiem, Budowlami.

Według najlepszej wiedzy Stron, poza wymienionym powyżej Budynkiem, Budowlami, Urządzeniami i Nakładami (Z), na Gruncie nie ma innych budowli, instalacji lub naniesień, które są własnością Sprzedającego. Elementy infrastruktury użytkowej znajdujące się na Gruncie, niebędące własnością Sprzedającego, takie jak:

1)    komora transformatorowa (własność (…) operator),

2)    przyłącza wodno-kanalizacyjne/cieplne/elektryczne Budynku oraz teletechnika (światłowód),

3)    przyłącza do granicy mediów, czyli: do licznika wody, do licznika prądu, do węzła ciepła, do szachtów telekomunikacyjnych należące do dostawców mediów

– są własnością przedsiębiorstw przesyłowych i innych podmiotów. Naniesienia te z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny nie są traktowane jako część składowa Nieruchomości, ponieważ należą do właściwych przedsiębiorstw przesyłowych. W konsekwencji, takie naniesienia nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (tj. Grunt, Budynek, Budowle oraz Urządzenia), Nakłady (Z), jak również inne wybrane prawa i obowiązki opisane poniżej, którą Kupujący nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostanie poprzedzone podpisaniem Umowy Przedwstępnej.

Ponadto w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Sprzedający planuje przenieść na Kupującego w szczególności związane z samą Nieruchomością (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

1)  wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z Umów Najmu (Kupujący wstąpi w istniejący stosunek najmu jako wynajmujący, z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego; przy czym umowy dzierżawy zostaną przeniesione pod warunkiem uzyskania odpowiednich zgód dzierżawców);

2)  wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające zabezpieczeń udzielonych przez najemców do Umów Najmu, w tym gwarancji bankowych oraz depozytów;

3)  prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku, wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich oraz własność nośników takiej dokumentacji pod warunkiem, że Sprzedający uprzednio skutecznie nabędzie te prawa od podmiotu lub podmiotów aktualnie uprawnionych (jeżeli Sprzedający uprzednio nie nabędzie tych praw, to nie będą one stanowiły przedmiotu Transakcji);

4)  ruchomości związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (nie obejmuje to aktywów oraz ruchomości, które stanowią własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców);

5)  w zakresie uzgodnionym z Nabywcą: dokumentacja związana z Nieruchomością, w szczególności prawna, techniczna i projektowa, decyzje administracyjne, kopie korespondencji z podmiotami publicznymi, projekty architektoniczne i wykonawcze, certyfikaty energetyczne, instrukcje obsługi urządzeń i maszyn, instrukcje BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienniki budowy, dokumentacja projektowa, dokumenty związane z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacja powykonawcza oraz dokumentacja związana z aktualnymi na dzień Transakcji umowami najmu powierzchni, instrukcje użytkowania (lub innych) dotyczące działalności lub utrzymania Budynku, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących, w tym prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami;

-        w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki, a w szczególności nie przeniesie żadnych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych, tj. wynajmu powierzchni biurowej, tj. w kształcie w jakim dotychczas była wykorzystywana Nieruchomość.

W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

1)    firma Sprzedającego,

2)    umowy z dostawcami mediów (gdyż stroną takich umów był Beneficjent),

3)    umowy o usługi zarządzania Nieruchomością („…”) i umowy dotyczące technicznej obsługi nieruchomości (gdyż były to umowy zawarte przez Beneficjenta),

4)    oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedającego),

5)    wierzytelności Sprzedającego (poza prawami związanymi z przenoszonymi umowami najmu),

6)    środki pieniężne oraz prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego ani środki pieniężne zgromadzone na tych rachunkach,

7)    prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego,

8)    know-how Sprzedającego,

9)    zobowiązania Sprzedającego (poza zobowiązaniem do zwrotu depozytów na rzecz najemców stanowiących zabezpieczenia umów najmu/opisanymi powyżej obowiązkami z umów najmu),

10) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego,

11) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z innych umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów z dostawcami usług);

12) koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, jeśli uprzednio zostaną skutecznie nabyte przez Sprzedającego) i zezwolenia,

13) polisy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

14) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi,

15) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego,

16) należności podatkowe Sprzedającego,

17) zakład pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”).

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Sprzedającego jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Ponadto wskazali Państwo, że w ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Kupującego innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki, a w szczególności nie przeniesie żadnych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych, tj. wynajmu powierzchni biurowej, tj. w kształcie w jakim dotychczas była wykorzystywana Nieruchomość. W ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o usługi zarządzania Nieruchomością i umowy dotyczące technicznej obsługi nieruchomości (gdyż były to umowy zawarte przez Beneficjenta). Ponadto zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów o dostawę mediów. W ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umów najmu siedziby Sprzedającego. W skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdzie również zakład pracy w rozumieniu art. 23¹  Kodeksu pracy ani jakikolwiek pracownik Sprzedającego. Ponadto nie będą przedmiotem Transakcji należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem oraz zobowiązania m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości wraz z Nakładami (Z) i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii czy jeżeli Strony złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana budynkiem lub budowlami lub ich częściami. Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania w rozpatrywanej sprawie, z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż będzie obejmowała wyłącznie grunty zabudowane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Ww. przepis ma zastosowanie również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomość składają się:

-   prawo użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2;

-   prawo własności dwóch budynków przeznaczonych na cele usługowo-biurowe, tj.:

-         budynku o powierzchni zabudowy 683 m², zlokalizowanego na działce 1,

-         budynku o powierzchni zabudowy 726 m², zlokalizowanego zarówno na działce 1 jak również na działce 2.

-   prawo własności zlokalizowanych na obydwu działkach oraz funkcjonalnie powiązanych z budynkami obiektów, takich jak chodniki, droga wewnętrzna oraz zewnętrzny parking, które zgodnie z Państwa wskazaniem stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

-   prawo własności urządzeń zlokalizowanych na działkach/w budynkach, takich jak rozdzielnie NN, system kontroli dostępu (…), centrala telefoniczna, transformatory, dźwigi osobowe, urządzenie wentylacyjne, klimakonwektor, które stanowią część składową budynków.

Dodatkowo obecnie w budynkach znajdują się nakłady (urządzenia/środki trwałe) poniesione przez (Z). Nakłady zostaną – w zakresie, w jakim nie stanowiłyby one własności Sprzedającego na datę rozwiązania/wygaśnięcia umowy leasingu - przeniesione przed Transakcją przez (Z) na Sprzedającego, w konsekwencji staną się one przedmiotem Sprzedaży. Większość ww. nakładów stanowi część składową budynku, natomiast niektóre z nich (brama ażurowa i zespół szlabanów wjazdowo wyjazdowych) stanowią urządzenia budowlane.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek nr 1 i 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te i budowle zostały już zasiedlone.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, ww. budynki zostały oddane do użytkowania przed zakupem przez Sprzedającego, tj. przed 26 stycznia 2007 r. W stosunku do ww. budynków nie są planowane prace w zakresie rozbiórki/budowy nowego budynku. Również od momentu oddania ww. budowli do użytkowania przed planowaną datą Transakcji upłynął okres ponad dwóch lat. Ponadto od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej oraz nie planuje ponosić takich wydatków do dnia Transakcji. W latach 2023-2025 (Z) dokonywał wydatków na ulepszenie (jako inwestycje w obcym środku trwałym) ww. budynków, jednak te wydatki były niższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. budynków oraz budowli (a tym samym również sprzedaż urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że planowana dostawa ww. budynków i budowli (oraz urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający oraz Kupujący złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków oraz budowli składających się na Nieruchomość z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Jeśli zatem strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli (a tym samym również urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego działek nr 1 i 2), na którym posadowione są ww. budynki i budowle (oraz urządzenia budowlane) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień Transakcji będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.