Interpretacja 0111-KDIB3-2.4012.756.2025.3.MN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem z 29 września 2025 r. (wpływ 29 września 2025 r.), pismem z 8 października 2025 r. (wpływ 8 października 2025 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 6 listopada 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. („Wnioskodawca”)

(….)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. („Sprzedający”)

(…)

3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

C. („Sprzedający”)

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

A. dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką, której głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów (...). Ponadto Spółka prowadzi również działalność związaną z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, (...).

Spółka jest oraz, na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu), będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć szereg nieruchomości gruntowych.

W tym zakresie Spółka nabędzie między innymi nieruchomość gruntową od p. C oraz p. B, jako współwłaścicieli nieruchomości objętej ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej (dalej: „Sprzedający”; Sprzedający łącznie z Nabywcą dalej: „Strony” lub „Zainteresowani”), która to nieruchomość gruntowa opisana została szczegółowo w dalszej części wniosku.

W związku z tym Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca zapłaci Sprzedającym umówioną cenę. Strony w ramach Umowy Przedwstępnej wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).

Przedmiotem Transakcji będzie niezabudowana nieruchomość gruntowa położona w miejscowości D., (…), stanowiąca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni (...) ha, obręb ewidencyjny (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), posiadająca dostęp do drogi publicznej (dalej: „Nieruchomość”).

Spółka zobowiązała się do nabycia części Nieruchomości powstałej w wyniku podziału geodezyjnego obejmującej grunty orne klasy RJVa oraz RTVb.

Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących (dalej: „Nieruchomości Sąsiadujące”) Spółka planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania obiektu logistycznego (dalej: „Inwestycja”). Po wybudowaniu, Spółka będzie świadczyła usługi najmu powierzchni w budynkach magazynowych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Na moment planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz Nabywca wyłączy część lub całość Nieruchomości z produkcji rolnej, jak również uzyska dla planowanej Inwestycji pozwolenie na użytkowanie.

Nieruchomość nie jest na dzisiaj objęta planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „PZP”). Zgodnie z wpisem do księgi wieczystej, Nieruchomość stanowi grunt orny (R).

Sprzedający nabyli prawo własności przedmiotowej Nieruchomości na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (...) 1994 roku przez G, notariusza w H, za numerem Repertorium (…) oraz umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (...) 2000 roku przez G, notariusza w H, za numerem Repertorium (…).

Sprzedający powyższego nabycia dokonali do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską. Stan trwania tego ustroju majątkowego nie został od tego czasu zmieniony żadną umową majątkową małżeńską, jak również nie zostało wydane żadne orzeczenie sądu w tym zakresie.

Sprzedający nie wykonują działalności gospodarczej i nie są przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 236). Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej, o której mowa powyżej.

B jest rolnikiem, a C jest emerytką.

Przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy na dzień zawarcia Transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedający dokonali (...) 2019 r. sprzedaży innej nieruchomości gruntowej przyległej do Nieruchomości pod zabudowę przemysłowo-logistyczną. Na tej nieruchomości wybudowano magazyn wielkopowierzchniowy. Z tytułu tej sprzedaży odprowadzono VAT.

Sprzedający nie wykluczają w przyszłości sprzedaży lub przekazania dzieciom w formie darowizny innych nieruchomości gruntowych.

Podsumowując okoliczności nabycia i posiadania Nieruchomości:

i.  Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w drodze darowizny, a zatem Nieruchomość nie została nabyta z intencją dokonania dalszej odsprzedaj;

ii. nabycie Nieruchomości miało miejsce w 1994 r., a zatem ponad 31 lat temu.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę Nieruchomości, co zostało opisane poniżej. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

i. uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla Inwestycji;

ii. uzyskaniu przez Sprzedającego ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości i ujawnienie zmian wynikających z takiej decyzji w ewidencji gruntów i budynków;

iii. okazaniu wydanego nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego ma wynikać przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym z zastrzeżeniem, że taki plan będzie obowiązywał w dacie Umowy Przyrzeczonej;

Sprzedający nie podejmowali się dokonywania poniżej wymienionych czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników):

i. ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży,

ii. uzbrojenie działek,

iii. wydzielenie dróg wewnętrznych,

iv. działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia),

v. występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne:

i. przekształcenie działek pod zabudowę,

ii. decyzję o warunkach zabudowy,

iii. uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

iv. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej,

v. wycinkę drzew i krzewów.

Sprzedający udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielny dokument potwierdzający bezwarunkowe i nieodwołalne udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym m.in.:

i. przeprowadzenie niezbędnych badań i prób,

ii. wystąpienie o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty z tym związane, w szczególności w zakresie audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych,

iii. wystąpienie z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym decyzji podziałowych,

iv. wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielne pełnomocnictwo (dalej: Pełnomocnictwo) do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności do nabycia przez Spółkę Nieruchomości, wskazanych w Umowie Przedwstępnej, w tym postępowania podziałowego oraz wieczystoksięgowego. Postępowanie skutkować ma dokonaniem geodezyjnego podziału działki ewidencyjnej 1. Pełnomocnictwo to obejmuje także:

i. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

ii. uzyskanie decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości,

iii. wyodrębnienie działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość do nowych ksiąg wieczystych,

iv. uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

v. uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

vi. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

vii. uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

viii. uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących Inwestycję,

ix. uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zamiennych;

x. uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

xi. zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub jej części w rejestrze gruntów,

xii. uzyskanie wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości,

xiii. przystępowanie do wszczętych i niezakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości, toczących się lub zawieszonych przed organami administracji,

xiv. występowanie do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

xv. występowanie z procedurą uzyskania klauzuli ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

xvi. dokonywanie wszelkich innych czynności, składanie wszelkich oświadczeń oraz podpisanie wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Pełnomocnika okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa,

- dalej: „Zakres Pełnomocnictwa”.

Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązali się współpracować z Nabywcą w ramach prowadzonej przez niego Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się m.in. nie utrudniać realizacji Inwestycji, w tym nie wykonywać przysługujących im praw do odwoływania się od decyzji oraz innych aktów administracyjnych a także nie podejmować (samodzielnie lub poprzez podmioty działające na zlecenie Sprzedających) żadnych innych działań lub czynności prawnych lub faktycznych powodujących lub zmierzających pośrednio lub bezpośrednio do uniemożliwienia, ograniczenia, utrudnienia, zwiększenia kosztów lub opóźnienia realizacji Inwestycji.

W ramach Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Sprzedający przekażą Nabywcy wszelkie dokumenty oraz informacje będące w ich posiadaniu i dotyczące Nieruchomości. Przekazanie Nabywcy powyższej dokumentacji nastąpi w kopiach i zostanie potwierdzone przez Strony poprzez podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Kompletna lista dokumentacji przekazywanej Nabywcy stanowić będzie załącznik do Umowy Przyrzeczonej. Niezależnie od powyższego, Sprzedający zobowiązali się do niezwłocznego przekazania dodatkowej dokumentacji, w posiadanie której wejdą po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Działka nr 1 (dalej: Nieruchomość) do (...) 2019 roku była wykorzystywana do działalności rolniczej Sprzedających. W okresie poprzedzającym podział gruntów oraz sprzedaż (...)  2019 r. działek nr 2 oraz 3, o czym mowa w punkcie r. Wniosku, jak i aktualnie, B pozostaje rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku VAT.

Nieruchomość od (...) 2019 roku do dziś pozostaje gruntem faktycznie nieużytkowanym tj. nie jest prowadzona na nim jakakolwiek aktywność ze względu na stosunkowo nieznaczną wielkość i niekorzystny z punktu widzenia działalności rolniczej kształt Nieruchomości.

Jednakże w przeszłości Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z innym niż A inwestorem (dalej: Inny inwestor), któremu Sprzedający udzielili prawa do używania Nieruchomości w celu m.in. przeprowadzenia badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwania warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywania z nimi umów przyłączeniowych oraz dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) (dalej: Prawo budowlane). Wspomniana umowa przedwstępna nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej tzn. Nieruchomości pozostała w rękach Sprzedających.

Ponadto Sprzedający dokonali sprzedaży pod zabudowę przemysłowo-logistyczną innej nieruchomości gruntowej przyległej do Nieruchomości tj. działek nr 2 oraz 3 (dalej: Inna nieruchomość). Pierwotnie Nieruchomość oraz Inna nieruchomość stanowiły wspólnie dwie działki gruntu, które to działki na potrzeby transakcji z (...)  2019 r. zostały nieodpłatnie udostępnione przyszłemu nabywcy w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób. Ponadto Sprzedający udzielili przyszłemu nabywcy Innej nieruchomości pełnomocnictwa do dokonania geodezyjnego podziału działek, w wyniku którego wydzielona została m.in. działka nr 4; podzielona następnie na działkę nr 5 oraz Nieruchomość.

B jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) (dalej: ustawa o VAT). B nie wykonuje żadnych usług oraz nie prowadzi działalności gospodarczej (dalej: DG). C jest obecnie na emeryturze i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość do dnia(...)  2019 roku była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej Sprzedających w rozumieniu ustawy o VAT, tj. do uprawy m.in. (...) , które to płody rolne w części były sprzedawane przed (...) 2019 r. Z działalności rolniczej prowadzonej na Nieruchomości nie odprowadzano podatku VAT z uwagi na status rolnika ryczałtowego przysługujący B.

W związku z Transakcją Sprzedający nie prowadzili innych działań, poza opisanymi we Wniosku, aby uatrakcyjnić Nieruchomość.

Jak już wspomniano powyżej, na potrzeby czynności prawnych dotyczących Nieruchomości innych niż Transakcja, w poprzednich latach Sprzedający udzielili Innemu inwestorowi pełnomocnictwa zbliżonego do Pełnomocnictwa opisanego we Wniosku, na podstawie którego dokonywano szeregu czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży (m.in. przeprowadzenie badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych, uzyskiwanie warunków przyłączeniowych od dostawców mediów oraz podpisywanie z nimi umów przyłączeniowych oraz dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane).

W roku 2019 miał miejsce podział nieruchomości gruntowych, w skład których wchodziły grunty stanowiące obecnie Nieruchomość. Podział ten został przeprowadzony w imieniu Sprzedających przez przyszłego nabywcę Innej nieruchomości w związku ze sprzedażą przez Sprzedających nieruchomości w celu wybudowania na Innej nieruchomości obiektu przemysłowo-logistycznego.

Następnie na mocy decyzji Starosty (…) na realizację inwestycji drogowej z (...)  2019 r. miał miejsce podział działki nr 4 przeprowadzony w celu wydzielenia pasa gruntu pod realizację inwestycji drogowej. Sprzedający nie byli inicjatorami tego postępowania. W wyniku opisanego podziału wydzielone zostały działka nr 5 oraz Nieruchomość.

Sprzedający nawiązali kontakt z A poprzez Innego inwestora. W związku z Transakcją Sprzedający nie ogłaszali sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu ani nie podejmowali innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości.

Sprzedający zdecydowali sprzedać Nieruchomość z uwagi na świadomość korzystnej lokalizacji Nieruchomości (bliskość I. i bardzo dobre połączenie z drogą szybkiego ruchu) oraz oferowaną przez Spółkę cenę, której Sprzedający nie uzyskaliby na rynku w przypadku sprzedaży Nieruchomości jako nieruchomości rolnej lub pod budownictwo mieszkaniowe.

Sprzedający zamierzają przeznaczyć środki z Transakcji na cele prywatne, które na ten moment nie są sprecyzowane.

Sprzedający poza Nieruchomością posiadają następujące inne nieruchomości:

1) niezabudowaną działkę nr 6 położoną w D. (...)  ha, nabytą w drodze darowizny od rodziców B (...) 1985 r., którą wykorzystują do prowadzenia działalności rolniczej,

2) niezabudowaną działkę rolną nr 7 o powierzchni (...)  ha położoną (…), nabytą w drodze darowizny od rodziców C dnia (...) 1992 r., która jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez Sprzedających,

3) działkę budowlaną nr 8 położoną w (…) o powierzchni (...)  m² zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym Sprzedający mieszkają oraz budynkiem gospodarczym; grunt został przez Sprzedających nabyty (...)  2018 r. w drodze zakupu.

Sprzedający nie planują zbycia ww. nieruchomości.

Sprzedający wykluczają nabywanie w przyszłości innych nieruchomości z myślą o ich dalszej odsprzedaży.

Na moment planowanej Transakcji Nieruchomość nie będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość do (...)  2019 roku była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT, która to działalność była zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT niekorzystającej ze zwolnienia z tego podatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 3 ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 listopada 2025 r.)

1) Czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?

2) Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?

3) W przypadku udzielenia odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1 oraz odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2 (w zakresie możliwości zwolnienia z VAT), czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (w zakresie pytania nr 3 ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 listopada 2025 r.)

Zdaniem Zainteresowanych:

1) W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT,

2) Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3) W przypadku udzielenia odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1 oraz odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2 (w zakresie możliwości zwolnienia z VAT), Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego zdarzenia przyszłego

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady – zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.

Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Sprzedający, jako osoby fizyczne, będą działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera (C-213/24) stwierdzono, że działania takie jak:

i. podział nieruchomości na mniejsze działki i podjęcie niezbędnych działań w celu dokonania w związku z tym zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych;

ii. zmiana przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane);

iii. nabycie dodatkowej działki gruntu w celu utworzenia dróg wewnętrznych i dojazdowych do wydzielonych działek;

iv. uzbrojenie nieruchomości w media;

v. usunięcie elementów niezgodnych z zamierzonym wykorzystaniem działek;

vi. uzyskanie wymaganych zezwoleń od właściwych organów;

vii. przeprowadzenie reklamy działek wśród potencjalnych nabywców;

viii. przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży

można zakwalifikować jako aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych handlowców.

Jak wskazał TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Slaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach czynności, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. We wskazanymi orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym. W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E. przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tymi zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania przysługującym prawem własności co do tego majątku.

O zawodowej (profesjonalnej) formie Transakcji świadczy fakt podpisania oddzielnego dokumentu Pełnomocnictwa, w którym Sprzedający upoważnia Spółkę m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości, uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, dokonywania wszelkich innych czynności, składania wszelkich oświadczeń oraz podpisania wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Spółki okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji Pełnomocnictwa.

Niektóre z czynności objętych Pełnomocnictwem z różnych przyczyn muszą zostać dokonane przed Transakcją - m.in. bez wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej Transakcja nie mogłaby mieć miejsca (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).

W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.

Fakt wykonywania, w oparciu o udzielone Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa przez Nabywcę na rzecz Sprzedających, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez Sprzedających. Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz mocodawcy.

W efekcie należy wskazać, iż Sprzedający, jak również podmioty na rzecz których Sprzedający udzielili pełnomocnictwa, którzy zarazem we wskazanymi zakresie działać będą w imieniu i na rzecz Sprzedających, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne przedsięwzięcie.

Charakter dokonywanych działań przez Sprzedających, zaangażowanie Nabywcy będącego profesjonalnym podmiotem, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, w kontekście podejmowanych czynności zmierzających docelowo do sprzedaży⁷ Nieruchomości i możliwości wykonania na niej Inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać za jednostkowe działania. W efekcie całość powyższych działań wykracza dalece poza przysługujące Sprzedającym zwykle wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego, gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Za uznaniem Transakcji za opodatkowaną VAT przemawia również opodatkowanie VAT transakcji sprzedaży z (...) 2019 r. innej nieruchomości gruntowej przyległej do Nieruchomości pod zabudowę przemysłowo-logistyczną.

Przy czym należy podkreślić, że, z uwagi na obowiązujące przepisy prawa, działania objęte Zakresem Pełnomocnictwa nie stanowią dobrowolnych czynności Sprzedających, które mają na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości, lecz są to działania niezbędne do skutecznego zawarcia Transakcji. Zatem bez podjęcia tych działań Sprzedający nie mogą skutecznie sprzedać Nieruchomość ani Nabywcy ani żadnemu innemu podmiotowi, którego głównym przedmiotem działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedających i Nabywcę wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) tzn. w przedmiotowej sprawie występują przesłanki uprawniające do uznania, że Sprzedający w odniesieniu do czynności będącej przedmiotem zapytania, działają w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach faktycznych:

i. W jednej z najnowszych interpretacji indywidualnych:

Kupująca Spółka, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, której jest Pan właścicielem. Działania te, dokonywane za Pana zgodą, wpłyną na podniesienie atrakcyjności niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działka jest Pana własnością i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT, zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności, dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanej działki i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, udzielenie przez Pana stosownego pełnomocnictwa Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą jednak podejmowane w Pana imieniu i na Pana korzyść, ponieważ to Pan, jako właściciel działki, będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Tym samym, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki numer (...), podejmie Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

- interpretacja indywidualna DKIS z 6 lutego 2025 r., znak: 0112- KDIL3.4012.813.2024.2.KFK.

ii. Z kolei w innej interpretacji wskazano, że jednorazowy charakter czynności nie stanowi przeszkody do uznania transakcji za opodatkowaną VAT:

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Stwierdzono również, że działanie samodzielne lub przez pełnomocnika nie ma wpływu na kwalifikację podatkową VAT:

Ponadto na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa, Spółka Kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tego okoliczność, że działań tych nie podejmie Pani, lecz Kupująca Spółka na podstawie pełnomocnictwa. Do dnia sprzedaży działki nr 1, czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

- interpretacja indywidualna DKIS z 12 lutego 2025 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.12.2025.2.AWY.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Sprzedający dokonali w 2019 r. sprzedaży gruntu przylegającego do Nieruchomości. Jeśli, jak wynika z powyższej interpretacji, jednorazowe działania mogą zostać uznane za działalność gospodarczą, to fakt ww. sprzedaży tym bardziej przemawia za uznaniem, że dla Transakcji Sprzedający są podatnikami VAT.

iii. W jednej z interpretacji, gdzie DKIS uznał stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia prawnego, wskazano w uzasadnieniu stanowiska własnego, że:

(...) W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań środowiskowych.

- interpretacja indywidualna DKIS z 16 grudnia 2024 r., znak: 0113-KDIPT1-3.4012.866.2024.1.KAK.

iv. Jak natomiast m.in. wskazano w stanie faktycznym innej interpretacji:

(...) Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994, Nr 89, poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

W świetle takich działań, DKIS uznał, że:

(...) Na podstawie udzielonego przez Panią pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym — prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani pełnomocnik.

Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT.

- interpretacja DKIS z 14 listopada 2024 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.478.2024.2.SKJ.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, Sprzedający jako osoby fizyczne dokonujące sprzedaży Nieruchomości, w opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będą działać w odniesieniu do Transakcji w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust 1 ustawy o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami) uznają za zwolnione od VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28 marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony, ale również uzbrojony teren, o ile jako taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Nieruchomość na dzień Transakcji nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy (Transakcji) przedmiotowa niezabudowana Nieruchomość nie będzie stanowić terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości zostanie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Ad. 3

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności opodatkowanych.

Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne odliczenia).

Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nabywca będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami opodatkowanymi Spółki. Nabycie Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji.

Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Spółce na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT poprzez realizację Inwestycji, a następnie planowaną działalność polegającą na usługach najmu powierzchni w budynkach magazynowych, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe oraz stanowisko w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe (w zakresie możliwości zwolnienia z VAT), tj. Transakcja będzie opodatkowana VAT i Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, przy założeniu otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT przez Sprzedających działających jako podatnicy VAT czynni.

Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna przesłanka, która niwelowałby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.

W interpretacji indywidualnej dla podobnego stanu faktycznego stwierdzono, że spółka kupująca nieruchomość gruntową ma prawo do odliczenia VAT naliczonego:

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem działki, z faktur wystawionych przez każdego ze Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

- interpretacja indywidualna DKIS z 13 lutego 2025 r. znak 0114-KDIP1- 1.4012.891.2024.2.KOM.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację, przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 zostanie uznane za prawidłowe oraz stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 (w zakresie możliwości zwolnienia z VAT) zostanie uznane za nieprawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, przy założeniu otrzymania prawidłowo wystawionej faktury VAT przez Sprzedających działających jako podatnicy VAT czynni.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rolniku ryczałtowym - rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobnej kwestii wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomości dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich. Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający są współwłaścicielami działki nr 1 (Nieruchomość), którą nabyli na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (...)  1994 r. oraz umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (...)  2000 r. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży.

Sprzedający nie wykonują działalności gospodarczej i nie są przedsiębiorcami w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej.

Podali Państwo, że do dnia (...)  2019 r. działka nr 1 była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej Sprzedających w rozumieniu ustawy o VAT, tj. do uprawy m.in. (...), które to płody rolne w części były sprzedawane przed (...)  2019 r. Z działalności rolniczej prowadzonej na Nieruchomości nie odprowadzano podatku VAT z uwagi na status rolnika ryczałtowego przysługujący B. B pozostaje rolnikiem ryczałtowym zwolnionym z podatku VAT. B nie wykonuje żadnych usług oraz nie prowadzi działalności gospodarczej. C jest obecnie na emeryturze i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość od (...)  2019 roku do dziś pozostaje gruntem faktycznie nieużytkowanym.

W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie pod warunkiem m.in.:

-    uzyskania przez Nabywcę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla Inwestycji;

-    uzyskaniu przez Sprzedającego ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości i ujawnienie zmian wynikających z takiej decyzji w ewidencji gruntów i budynków;

-    okazaniu wydanego nie wcześniej niż jeden miesiąc przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego ma wynikać przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym z zastrzeżeniem, że taki plan będzie obowiązywał w dacie Umowy Przyrzeczonej.

W celu dostosowania Nieruchomości do wymogów i potrzeb Nabywcy, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa na szereg czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Nabywcę Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje m.in. uzyskanie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych.

Sprzedający udzielili Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do dysponowania Nieruchomością w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielny dokument potwierdzający bezwarunkowe i nieodwołane udzielenie Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym m.in.:

- przeprowadzenie niezbędnych badań i prób,

- wystąpienie o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty z tym związane, w szczególności w zakresie audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych,

- wystąpienie z wnioskami o wydanie wszelkich decyzji administracyjnych wymaganych do powstania na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym decyzji podziałowych,

- wystąpienie z wnioskami o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości lub jej części z produkcji rolnej, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Sprzedający niezwłocznie po zawarciu Umowy Przedwstępnej podpisali i przekazali Spółce oddzielne pełnomocnictwo (Pełnomocnictwo) do dokonywania wszelkich niezbędnych czynności do nabycia przez Spółkę Nieruchomości, wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Pełnomocnictwo to obejmuje także:

- uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

- uzyskanie decyzji zatwierdzających podział Nieruchomości,

- wyodrębnienie działek ewidencyjnych składających się na Nieruchomość do nowych ksiąg wieczystych,

- uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

- uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych,

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

- uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości oraz decyzji zamiennych,

- uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących Inwestycję,

- uzyskanie decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zamiennych,

- uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

- zmianę przeznaczenia Nieruchomości lub jej części w rejestrze gruntów,

- uzyskanie wszelkich zaświadczeń z urzędów oraz organów administracji dotyczących Nieruchomości,

- przystępowanie do wszczętych i niezakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości, toczących się lub zawieszonych przed organami administracji,

- występowanie do właściwych organów z wnioskami o wydanie kopii i duplikatów dokumentów związanych z wszelkimi procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

- występowanie z procedurą uzyskania klauzuli ostateczności wszelkich dokumentów związanych z procesami inwestycyjnymi przeprowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości,

- dokonywanie wszelkich innych czynności, składanie wszelkich oświadczeń oraz podpisanie wszelkich innych dokumentów, jakie wedle uznania Pełnomocnika okażą się niezbędne lub wskazane celem realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa.

Sprzedający nie podejmowali się dokonywania poniżej wymienionych czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników):

- ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży,

- uzbrojenie działek,

- wydzielenie dróg wewnętrznych,

- działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia),

- występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne:

• przekształcenie działek pod zabudowę,

• decyzję o warunkach zabudowy,

• uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę,

• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej,

• wycinkę drzew i krzewów.

Na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących Spółka planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania obiektu logistycznego. Po wybudowaniu, Spółka będzie świadczyła usługi najmu powierzchni w budynkach magazynowych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT (pytanie nr 1) oraz czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (pytanie nr 2).

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia innemu niż A inwestorowi (w poprzednich latach), a następnie Nabywcy, na podstawie zawartych z tymi podmiotami umów przedwstępnych, pełnomocnictw do podejmowania działań w imieniu Sprzedających związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca (tj. Państwo) już się zgłosił, właściciele gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Podkreślić należy, że podjęte przez Nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb kupującego i udostępnieniu gruntu na jego rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

Ponadto jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość (działka nr 1) nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Nieruchomość do (...) 2019 roku była wykorzystywana do działalności rolniczej Sprzedających. Z działalności rolniczej prowadzonej na Nieruchomości nie odprowadzano podatku VAT z uwagi na status rolnika ryczałtowego przysługujący Sprzedającemu. Ponadto Sprzedający nie podejmowali się dokonywania następujących czynności (ani samodzielnie, ani przez pełnomocników): ponoszenie nakładów finansowych w celu przygotowania działek do sprzedaży, uzbrojenie działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe (inne niż zwykłe formy ogłoszenia), występowanie do organów z wnioskami o poniższe lub podobne: przekształcenie działek pod zabudowę, decyzję o warunkach zabudowy, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o jego zmianę, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do infrastruktury technicznej, wycinkę drzew i krzewów. Sprzedający nie ogłaszali również sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu ani nie podejmowali innych działań marketingowych w stosunku do Nieruchomości.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) przez Sprzedających na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości jest bezzasadna.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

Z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 3, nie udziela się na nie odpowiedzi, gdyż odpowiedzi na to pytanie oczekiwali Państwo wyłącznie w przypadku udzielenia odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1 tj. wyłącznie w przypadku uznania, że w zakresie planowanej Transakcji Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

•    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.